深圳上水徑項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

1、深圳上水徑項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告2016.82016.8目錄目錄 2016年上半年招拍掛供應(yīng)土地面積共52.8萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)建筑面積192.59萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)56.86%。 2016年上半年，城市更新項(xiàng)目前后三批獲得公示，共43宗、擬拆除重建面積204.38萬(wàn)平，為同時(shí)期招拍掛土地面積的五倍，但不到2015年的三分之一。因深圳土地儲(chǔ)備較少，土地供應(yīng)重要來(lái)源以城市更新為主。土地市場(chǎng)綜述：城市更新仍為主力供應(yīng)招拍掛和城市更新主要集中在龍崗區(qū)、龍華兩區(qū)上半年共18宗招拍掛土地，居住用地僅2宗，但因占地較大，住宅占全市比重達(dá)到35% ；主要用途以住宅和工業(yè)為主，其次為工業(yè)，占比30%。其中，深圳住宅樓面價(jià)走勢(shì)持

2、續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到42202元/ ，比2015年增長(zhǎng)10.19%。由于住宅用地供應(yīng)稀缺，開(kāi)發(fā)商看好深圳市場(chǎng)，紛紛高價(jià)拿地。住宅用地供應(yīng)稀缺，地王頻現(xiàn)，土地成本不斷攀升 6月2日，中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價(jià)拿下上塘地塊，樓面地價(jià)高達(dá)56780元/，再次刷新龍華單價(jià)地王。此項(xiàng)目也是深圳首次對(duì)商品房實(shí)行現(xiàn)售試點(diǎn)，規(guī)土委將進(jìn)行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，并在對(duì)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策研判電建以82.9億元拿下上塘地塊，創(chuàng)龍華單價(jià)地王 6月8日，龍光以總價(jià)140.6億元競(jìng)得位于光明新區(qū)的A646-0059的商住混合用地，溢價(jià)率159.79%，折合樓面價(jià)

3、27623元/平方米，刷新2016年深圳總價(jià)地王紀(jì)錄。龍光以140.6億元競(jìng)得光明地塊，創(chuàng)深圳總價(jià)地王深圳可供建設(shè)居住用地稀缺，供需矛盾將長(zhǎng)期存在十三五”期間，深圳預(yù)計(jì)每年新供應(yīng)用地8萬(wàn) ，參考2011-2015年深圳的土地平均供應(yīng)量（年均37.01萬(wàn)平），未來(lái)深圳的土地供應(yīng)量更趨緊張。同時(shí)，從規(guī)土委公布的“深圳市未利用居住用地圖”來(lái)看，未來(lái)深圳的可建設(shè)用地存量較為稀缺，深圳的供需矛盾將會(huì)持續(xù)存在。u城市更新方面：擬拆除重建面積遠(yuǎn)超招拍掛供應(yīng)建筑面積2016上半年共3批城市更新項(xiàng)目，共計(jì)43宗、擬拆除重建面積204.38萬(wàn)平，其中龍華新區(qū)、寶安共19宗，為城市更新主力區(qū)域；u招拍掛方面：宗地建

4、筑面積為同比有所增長(zhǎng)，用地供應(yīng)稀缺2016上半年招拍掛供應(yīng)土地面積共52.8萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)建筑面積192.59萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)56.86%。u未來(lái)土地供應(yīng)仍稀缺，供需矛盾將長(zhǎng)期存在“十三五”計(jì)劃每年供應(yīng)住房建設(shè)用地8萬(wàn)平方米，深圳未來(lái)可供建設(shè)用地稀缺，或會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系進(jìn)一步緊張。土地市場(chǎng)小結(jié)上半年市場(chǎng)：成交量有所下滑，價(jià)格持續(xù)上漲，6月突破6萬(wàn)/平u2016年上半年，深圳商品住宅市場(chǎng)量跌價(jià)漲?？偣?yīng)面積239.48萬(wàn) ，同比下降14.08；總成交面積242.94萬(wàn) ，同比下降22.78%；成交均價(jià)51006元/ ，同比上漲81.90%。u 受“3.25新政”調(diào)控影響，二季度成交量相比一季度下滑明顯，

5、同比下降46.69，但價(jià)格仍持續(xù)上漲，二季度成交均價(jià)56476元/，同比上漲17.44%塘塘廈片區(qū)競(jìng)品分析廈片區(qū)競(jìng)品分析供應(yīng)分析：二季度供應(yīng)下滑較為明顯，龍崗仍為主力供應(yīng)n 上半年整體供應(yīng)同比有所下滑 2016年上半年，深圳市商品住宅批售面積面積239.48萬(wàn) ，同比下降14.08 。n 二季度供應(yīng)明顯下滑 2016年上半年，一季度延續(xù)2015年下半年火爆市場(chǎng)行情，開(kāi)發(fā)商與客戶均看好后市，推盤(pán)量較大，二季度以來(lái)。受“3.25新政”影響，開(kāi)發(fā)商入市積極性有所下降，多以少量推盤(pán)試探市場(chǎng)。n 龍崗仍為主戰(zhàn)場(chǎng)，關(guān)內(nèi)南山唱主角 從區(qū)域供應(yīng)來(lái)看，龍崗為1季度主要供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)占比為43.7，關(guān)內(nèi)以南山區(qū)為

6、主，占比達(dá)到16.9 。塘塘廈片區(qū)競(jìng)品分析廈片區(qū)競(jìng)品分析成交分析：“3.25”新政影響下，二季度成交下滑明顯n上半年整體成交有所下滑 2016年上半年，深圳市商品住宅成交242.94萬(wàn)平，同比下降22.78。n受“3.25新政”對(duì)市場(chǎng)影響，二季度成交下滑明顯 1季度市場(chǎng)延續(xù)2015年行情，成交仍處在較高位，二季度，隨著“3.25新政”的出臺(tái)，客戶觀望情緒加重，市場(chǎng)成交量下滑較為明顯。n 成交主力仍為龍崗，龍華熱度不減，南山主導(dǎo)關(guān)內(nèi) 從各區(qū)域的成交來(lái)看，龍崗由于供應(yīng)量相對(duì)較大，成交量位居全市首位，占比達(dá)到31.3；龍華新區(qū)熱度不退，成交占比達(dá)到20.8；關(guān)內(nèi)仍以南山為主力成交區(qū)域，成交占比達(dá)到1

7、8.2。塘塘廈片區(qū)競(jìng)品分析廈片區(qū)競(jìng)品分析熱銷(xiāo)樓盤(pán)集中在龍華龍崗，豪宅項(xiàng)目聚集南山前后海n 2016年上半年，從成交面積來(lái)看，熱銷(xiāo)樓盤(pán)集中在龍華新區(qū)及龍崗區(qū)。其中，位于龍華新區(qū)的鴻榮源壹城中心以11.67萬(wàn)的成立量位居第一，位于龍崗的錦薈PARK以8.60萬(wàn)位居第二，觀瀾的合正觀瀾匯以7.27萬(wàn)位居第三。n 從成交金額前十來(lái)看，豪宅項(xiàng)目主要集中在南山前后海片區(qū)，占據(jù)六席；上半年高端樓盤(pán)入市積極且銷(xiāo)量表現(xiàn)不俗，恒裕濱城，海上世界雙璽、華潤(rùn)深圳灣悅府等項(xiàng)目銷(xiāo)售額已超過(guò)39億元。塘塘廈片區(qū)競(jìng)品分析廈片區(qū)競(jìng)品分析受豪宅成交拉動(dòng)，上半年成交均價(jià)再創(chuàng)新高，為51006元/平影響因素2015年上半年，市場(chǎng)在多

8、輪政策刺激下，價(jià)格持續(xù)上漲，7、8月成交量短暫回調(diào)，但價(jià)格持續(xù)上漲四季度開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿強(qiáng)烈，高端樓盤(pán)占比高，受成交結(jié)構(gòu)影響，成交均價(jià)再創(chuàng)新高，突破4萬(wàn)/平2016年1季度，1-2月開(kāi)發(fā)商和客戶市場(chǎng)信心足，價(jià)格持續(xù)上漲，3月政策收緊，客戶入市積極性有所下降，但價(jià)格仍處在上漲通道2016年2季度，受“3.25新政”影響，市場(chǎng)成交量有所下滑，但由于豪宅成交的拉動(dòng)，價(jià)格持續(xù)上漲，6月均價(jià)突破6萬(wàn)/平2016年上半年價(jià)格表現(xiàn)深圳商品住宅51006元/ ，同比2015年上半年的28040元/ 上漲81.90%塘塘廈片區(qū)競(jìng)品分析廈片區(qū)競(jìng)品分析龍崗區(qū)：主力供應(yīng)區(qū)域，成交有所下滑，價(jià)格同比增長(zhǎng)73.62 上半年

9、，龍崗區(qū)供應(yīng)量102.83萬(wàn)，同比增長(zhǎng)51.87，主要供應(yīng)集中在橫崗的【正大同堂】、【錦薈PARK】，坂田的【信義嘉御山】，布吉的【萬(wàn)科麓城】及中心城的【華策中心城】和老鎮(zhèn)的【中駿四季陽(yáng)光】。 上半年，受政策影響，龍崗區(qū)的成交量下滑至74.85萬(wàn)，同比下滑35.19。 整體來(lái)看，龍崗區(qū)上半年成交均價(jià)39765元/，同比增長(zhǎng)73.62，二季度價(jià)格環(huán)比微降2.44。塘塘廈片區(qū)競(jìng)品分析廈片區(qū)競(jìng)品分析區(qū)域總結(jié)：供應(yīng)集中在關(guān)外，價(jià)格普漲，區(qū)域漲幅均在40以上塘塘廈片區(qū)競(jìng)品分析廈片區(qū)競(jìng)品分析商品住宅市場(chǎng)小結(jié) u 受“3.25新政”影響，二季度開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿下降，客戶觀望，供銷(xiāo)有所下滑 2016年上半年，深

10、圳商品住宅供應(yīng)量239.48萬(wàn)，同比下降14.08，成交242.94萬(wàn)，同比下降22.78；分季 度來(lái)看，1季度市場(chǎng)行情持續(xù)火爆，開(kāi)發(fā)商入市積極，成交持續(xù)上漲，2季度受“3.25新政”的影響，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意 愿有所下降，客戶觀望，供應(yīng)、成交均有所下滑。 u 上半年豪宅成交火爆，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化帶動(dòng)價(jià)格持續(xù)上漲 2016年上半年，深圳豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，千萬(wàn)級(jí)豪宅產(chǎn)品成交占比高達(dá)17.1，高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶動(dòng)市場(chǎng)在成交 量下降的背景之下，價(jià)格持續(xù)上漲，上半年深圳商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)51006元/，同比增長(zhǎng)81.9。 u 區(qū)域成交來(lái)看，龍崗仍是主力供銷(xiāo)區(qū)域，豪宅成交聚焦在南山 2016年上半年，深圳商品住宅

11、供應(yīng)即成交仍以龍崗為主，供應(yīng)占比43.7%，成交占比31.3，千萬(wàn)級(jí)豪宅產(chǎn)品主 力成交集中在南山區(qū)，成交占比58.6。 龍崗“一心四區(qū)”創(chuàng)新發(fā)展 未來(lái)定位“深圳東部中心”1.1宏觀情況項(xiàng)目地 1.1宏觀情況龍崗區(qū)建有各級(jí)各類(lèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)566家， 病床數(shù)4875張，142家社康中心實(shí)現(xiàn)了社區(qū)基本覆蓋，構(gòu)建了15分鐘醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)圈，實(shí)現(xiàn)常住人口醫(yī)療保險(xiǎn)和社區(qū)健康服務(wù)全覆蓋，成為全國(guó)第一批“人人享有衛(wèi)生保健達(dá)標(biāo)區(qū)”。龍崗區(qū)目前已擁有460所學(xué)校，管理人員35.6萬(wàn)人，超越寶安成為深圳教育規(guī)模最大的區(qū)。教育系統(tǒng)現(xiàn)有辦學(xué)單位395個(gè)，其中幼兒園232所，中小學(xué)160所，廣播電視大學(xué)、教師進(jìn)修學(xué)校、中小學(xué)生

12、社會(huì)實(shí)踐基地各1所?，F(xiàn)有龍崗大道、水官高速兩條交通大動(dòng)脈，片區(qū)內(nèi)道路多為新建，路況較好，行駛通暢?；疖?chē)布吉站將承擔(dān)普通列車(chē)的長(zhǎng)途功能，取代深圳羅湖火車(chē)站長(zhǎng)途客運(yùn)和火車(chē)西站的功能。地鐵3線與地鐵5線已建成通車(chē)，12、13、14、16號(hào)線，以及地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)段正在規(guī)劃中。設(shè)施較為完善 1.2區(qū)域價(jià)值龍崗片區(qū)：最低人口密度，最高綠化覆蓋率，最適宜居住，土地儲(chǔ)備最多，商品房均價(jià)最低，是未來(lái)城市發(fā)展的爆發(fā)點(diǎn)。 1.3項(xiàng)目情況區(qū)位分析項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)銀湖山東布龍路與吉華路交匯處。交通狀況：直接接駁地鐵5號(hào)線上水徑站，未來(lái)14號(hào)線開(kāi)通后經(jīng)6站即可到達(dá)福田中心區(qū)（福田站）500米即可進(jìn)入南坪快速、清平高速

13、、水官高速。并臨近龍崗大道、坂雪崗大道、西環(huán)路等城市主干道。連接坂田、龍華片區(qū)、福田及羅湖中心區(qū)的快速交通路。上水上水徑站徑站1.3區(qū)位交通直駁地鐵通道建設(shè)地下通道直駁地鐵五號(hào)線上水徑站，將生活與地鐵無(wú)縫連接讓出行更快捷讓城市變得更小，實(shí)現(xiàn)住戶的便捷夢(mèng)想1.4景觀資源項(xiàng)目整體性和私密性極好。除東面界面較差外，其他三面被山體包圍，且南面有兩個(gè)規(guī)劃公園地塊東北角旁的公路局辦公大樓地塊東南角旁的工廠及宿舍東面景觀東面景觀地塊內(nèi)：采石場(chǎng)地塊內(nèi)：采石場(chǎng)上水上水徑站徑站1.5配套設(shè)施項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)尚未大規(guī)模開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目1公里內(nèi)基本無(wú)大型商場(chǎng)、醫(yī)院等。僅項(xiàng)目對(duì)面的中海怡翠山莊內(nèi)有學(xué)校、小型超市、菜場(chǎng)等上水上水徑站

14、徑站1.6項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)目位置龍崗地鐵環(huán)中線五和站C出口（坂田五和大道和吉華路交匯處）占地面積10501.19平方米 建筑面積33603平方米容積率R3.2住宅面積32253.81平方米商業(yè)面積1200平方米物業(yè)用房100平方米垃圾站50平方米車(chē)位280個(gè)1.7 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占地面積96110平方米 建筑面積426599平方米容積率4.44 綠化率35%車(chē)位比2352位項(xiàng)目位置龍崗地鐵環(huán)中線五和站C出口（坂田五和大道和吉華路交匯處）開(kāi)發(fā)商深圳市信義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理深圳市信勤物業(yè)服務(wù)有限公司主力戶型68-165平在售均價(jià)5期均價(jià)60000元/平米，街鋪100000元/平米起最新開(kāi)盤(pán)時(shí)間2016年3月13日加推2棟C座信義嘉御山5期自帶泳池和東南亞風(fēng)格園林，另外，科技城外國(guó)語(yǔ)學(xué)校已開(kāi)學(xué)，教育配套完善，信義嘉御山1期、2期、3期現(xiàn)已入伙，社區(qū)配套成熟，坂田天虹已入駐，生活氛圍濃厚。信義嘉御山1.6項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)科麓城三期地理位置龍崗布吉開(kāi)盤(pán)日期2016.3.19加推三期1B、2棟綠化率30%區(qū)域配套完善戶型88m兩種戶型價(jià)格均價(jià)51000-53000元/m（精裝）街鋪90000元/平米容積率3.0交通便捷度好建筑類(lèi)型高層板樓開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科內(nèi)部配套小區(qū)中央24班公立小學(xué)（已開(kāi)學(xué)）；約2萬(wàn)運(yùn)動(dòng)公園已開(kāi)工，銀湖山登山綠道已獲