商場(chǎng)物業(yè)部管理制度

1、物業(yè)管理制度第一部分物業(yè)部職責(zé)一、物業(yè)部部門職責(zé)1 1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范、物業(yè)管理的制度和政策， 遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。2 2、建立和健全物業(yè)管理制度3 3、建立和完善供應(yīng)商管理檔案及設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)檔案，做到完 整、齊全、保密。4 4、負(fù)責(zé)供應(yīng)商用水、用電費(fèi)用的核準(zhǔn)。5 5、負(fù)責(zé)商場(chǎng)物業(yè)管理的實(shí)際操作。6 6、細(xì)分現(xiàn)場(chǎng)管理工作（維護(hù)、維修、安全、清潔等），并計(jì)劃和安排 合適人選與人數(shù)跟進(jìn)負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作。7 7、負(fù)責(zé)商場(chǎng)裝修的指導(dǎo)與驗(yàn)收工作。8 8制定各項(xiàng)中、長(zhǎng)期及短期物業(yè)工作計(jì)劃。1919、周、月、年等工作檢討會(huì)議，并每周和月提交工作計(jì)劃。1010、對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的公共設(shè)施、設(shè)

2、備的及時(shí)搶修，并將搶修情況匯報(bào)上 報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)1111、協(xié)調(diào)公司各部門做好物業(yè)服務(wù)工作。二、物業(yè)部工程班職責(zé)1 1、按照國(guó)家相關(guān)政策，依據(jù)專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對(duì)商場(chǎng)的消防、照明、 商場(chǎng)共用部分的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、維護(hù)、管理、規(guī)劃、 運(yùn)行、等工作。2 2、熟悉商場(chǎng)內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的分布情況。3 3、熟悉商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境、清楚賣場(chǎng)布局。4 4、供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)，負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)圖紙，要求供應(yīng)商嚴(yán)格按照公 司的有關(guān)裝修裝飾規(guī)定進(jìn)行裝修。5 5、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，對(duì)裝修工程的各項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格檢查，并 參與施工驗(yàn)收工作。6 6、嚴(yán)格控制耗材，修舊利廢，節(jié)約成本，降低費(fèi)用。7 7、負(fù)

3、責(zé)供應(yīng)商用水、用電費(fèi)用的核準(zhǔn)，并將當(dāng)月實(shí)際發(fā)生量報(bào)財(cái)務(wù) 部。8 8組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù) 水平和服務(wù)質(zhì)量9 9、緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。1010、完成上級(jí)交代的其他工作三、物業(yè)部設(shè)備維護(hù)組職責(zé)1 1、行使商場(chǎng)內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的使用權(quán)及管理權(quán)。2 2、按照國(guó)家相關(guān)政策，依據(jù)專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對(duì)商場(chǎng)的采暖、空調(diào)、給排水、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、維 護(hù)、管理、規(guī)劃、運(yùn)行、等工作。3 3、熟悉商場(chǎng)內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的分布情況。4 4、熟悉商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境、清楚賣場(chǎng)布局。5 5、組織擬定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護(hù)

4、的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。6 6、組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管 理工作，落實(shí)好國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)政策。7 7、組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，原材料采購計(jì)劃，并組織 實(shí)施，遇到特殊情況時(shí)及時(shí)調(diào)整、變更計(jì)劃。8 8負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)， 并檢查計(jì)劃的完成 情況。9 9、負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問 題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、停止 使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生。1010、發(fā)生事故時(shí)從技術(shù)角度組織調(diào)查、分析設(shè)備事故出現(xiàn)的原

5、因，提 出處理意見及工作改進(jìn)措施，以防止同類事故的再次發(fā)生1111、 負(fù)責(zé)制訂所管設(shè)備設(shè)施的更新、改造計(jì)劃，以消除原設(shè)計(jì)和施工中存在的問題，并負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督工作，以達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、 合理”的目標(biāo)。1212、 負(fù)責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不斷提高下屬員工的技術(shù)素質(zhì)， 服務(wù)意識(shí)以及服務(wù)質(zhì)量。1313、 緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。1414、 完成上級(jí)交代的其他工作。四、經(jīng)理及主管職責(zé)1 1、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)（1 1） 物業(yè)部經(jīng)理對(duì)全店的設(shè)施設(shè)備安全正常運(yùn)行負(fù)責(zé)。（2 2） 每天必須在全店范圍內(nèi)巡查二次，并收集聽取物業(yè)部副經(jīng)理、 工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管匯報(bào)，并對(duì)他們的工作給與指導(dǎo)。（3 3）

6、 大型促銷活動(dòng)，根據(jù)商務(wù)、樓層、招商、策劃的要求，及時(shí)組 織人員進(jìn)行布場(chǎng)，撤場(chǎng)工作，組織安排采購所需材料。（4 4） 物業(yè)經(jīng)理每月對(duì)上述情況進(jìn)行匯總， 報(bào)總經(jīng)理。（5 5） 負(fù)責(zé)與各級(jí)電力部門、省技術(shù)監(jiān)督局、特種設(shè)備檢測(cè)中心、自 來水公司、燃?xì)夤镜膮f(xié)調(diào)與溝通。（6 6）負(fù)責(zé)全店設(shè)施設(shè)備大型維修改造更新，以及裝修調(diào)整，設(shè)備和燈光布局方案的制定報(bào)總經(jīng)理審批，組織實(shí)施。2 2、綜合維修主管職責(zé)（1 1） 對(duì)店堂整體維修負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行，對(duì)本 部人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)全面管理責(zé)任，要求每天工作做如下檢查： 主要設(shè)備及燈光照明的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。 檢查崗位幾率及精神狀態(tài)，

7、發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。 實(shí)地檢查員工維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾 正措施。 掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi) 現(xiàn)象。（2 2） 設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技 術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備及照明處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。（3 3） 負(fù)責(zé)制定所有系統(tǒng)運(yùn)行方案，并不斷與維修人員研究改進(jìn)措施， 使系統(tǒng)設(shè)備及燈光在保證安全前提下運(yùn)行， 力圖節(jié)省能耗。（4 4） 負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期送物業(yè)經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的事實(shí)，制定工作標(biāo)準(zhǔn), 督導(dǎo)

8、下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。（5 5） 切實(shí)執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)本部門工作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修 保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作現(xiàn)場(chǎng)干凈）（6 6） 針對(duì)本部員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì) 下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。（7 7） 審核本部員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促本部員工做 好設(shè)備及燈光照明的維修、故障處理、零部件更換記錄，做好日常記 錄。（8 8） 掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完 善設(shè)施和施工遺留缺陷。（9 9） 負(fù)責(zé)裝修管理中的有

9、關(guān)規(guī)定的審查和驗(yàn)收，確保裝修結(jié)構(gòu)安全 和專修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及復(fù)合消防要求。3 3、工程維修主管職責(zé)（1 1） 主要針對(duì)商店各專柜維修負(fù)責(zé)，當(dāng)好部門副經(jīng)理的助手，協(xié)助 副經(jīng)理搞好部門管理工作和協(xié)調(diào)工作。（2 2） 認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理的指示與經(jīng)理辦的任務(wù)，忠于職守，以身作 則。（3 3） 加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理技巧學(xué)習(xí)，全面熟悉管轄范圍內(nèi)的各種操作規(guī)程， 提高工作效率、質(zhì)量。（4 4） 認(rèn)真做好本職業(yè)務(wù)工作，勤檢查、勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行 崗位責(zé)任制。（5 5） 主管是直接面對(duì)具體問題的處理者，同事肩負(fù)對(duì)新來員工及在 職員工的崗位職責(zé)培訓(xùn)。（6 6） 關(guān)心員工、愛護(hù)員工，學(xué)會(huì)做員工思想工作，要全面地了解員

10、 工思想并及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，了解員工學(xué)習(xí)、工作情況，協(xié)調(diào)好 上下關(guān)系。（7 7） 勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理及副經(jīng)理匯報(bào)，聽取指示。（8 8） 搞好團(tuán)結(jié)，加強(qiáng)內(nèi)部人員以及與其他部門之間的關(guān)系4 4、設(shè)備維修主管職責(zé)（1 1） 每天必須對(duì)全店的空調(diào)開啟情況進(jìn)行管理安排（主機(jī)、風(fēng)機(jī)、 新風(fēng)、抽風(fēng)的控制），把店內(nèi)的溫度最大限度控制在舒適范圍內(nèi)。（2 2） 每天必須對(duì)全店6565臺(tái)電梯巡檢一次，發(fā)現(xiàn)小問題及時(shí)通知工程 人員解決。如遇重大故障，停梯時(shí)間超過 4 4個(gè)小時(shí)必須報(bào)物業(yè)經(jīng)理， 物業(yè)經(jīng)理拿出維修方案報(bào)總經(jīng)理審批，立即組織搶修。（3 3） 對(duì)全店的供配電設(shè)施，運(yùn)行狀況，每天各項(xiàng)數(shù)據(jù)必須心中

11、有數(shù)， 發(fā)現(xiàn)突變和可以情況，必須盡快處理。疑難問題，報(bào)物業(yè)經(jīng)理，物業(yè) 經(jīng)理拿出措施，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，立即實(shí)施。（4 4） 負(fù)責(zé)A A座、B B座兩個(gè)高壓配電間的排班及年休假安排。（5 5） 負(fù)責(zé)空調(diào)操作維護(hù)人員排班及年休假安排。（6 6） 負(fù)責(zé)全店、倉庫中央空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)和檢修工作。（7 7） 對(duì)全店6565臺(tái)電梯安排定時(shí)保養(yǎng)，并做記錄。5 5、物業(yè)部員工守則（1 1） 員工應(yīng)自覺遵守國(guó)家法律、法規(guī)及友誼商店的各項(xiàng)規(guī)章制度。（2 2） 員工需本著“勤學(xué)業(yè)務(wù)技能，提高服務(wù)質(zhì)量，打造綠色通道，創(chuàng)建精美工程”的服務(wù)宗旨開展工作。（3 3） 服從領(lǐng)導(dǎo)安排，忠于職守，愛崗敬業(yè)。（4 4） 具有高度的工作

12、責(zé)任心、不允許隱瞞身體健康不良情況，身體 健康、品行端正、誠實(shí)可信，愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞。（5 5） 工作人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)須著工裝、肩工袋、佩戴工號(hào)牌，工具與材 料須擺放整齊、規(guī)范。（6 6） 嚴(yán)格規(guī)范操作流程，工作室要做到精力集中，全身灌注，注意 人生安全。（7 7） 杜絕在工作場(chǎng)合吸煙，嚴(yán)禁酒后施工。（8 8） 遵守公司的考勤制度，如有緊急情況需要請(qǐng)假務(wù)必事先通知部 門主管，否則按曠工處理。（9 9）上班不得遲到早退，遲到早退超過 3030分鐘以上者按事假處理（1010）上班時(shí)間不得做與工作無關(guān)的事情。（1111）不得利用公司財(cái)物為供應(yīng)商提供私人服務(wù)以謀取個(gè)人利益（1212）不得與供應(yīng)商發(fā)生現(xiàn)金

13、及材料交易。（1313）愛護(hù)公司的一切設(shè)備設(shè)施、工作用具，定期保養(yǎng)、妥善保管， 節(jié)約用水用電，杜絕浪費(fèi)，不準(zhǔn)亂扔公物。（1414）員工之間應(yīng)相互尊重，和睦相處，以禮相待。（1515）發(fā)生重大事件應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，不得故意隱瞞虛報(bào)、捏造事 實(shí)，不得偽造單據(jù)、證明等。（1616）拾取員工或顧客物品一律上交，不得擅自使用，不得索取、收 受顧客物品及消費(fèi)。（1717）未經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資料， 每位員工都有為公司保密的業(yè)務(wù)。6 6、物業(yè)部考核制度（1 1） 上班時(shí)間嚴(yán)格按照商店規(guī)定的工作時(shí)間進(jìn)行，遲到一次者，扣5 5分。（2 2） 工作時(shí)間內(nèi)早退又未請(qǐng)假者（兩次未請(qǐng)假早退者

14、，作矯正培訓(xùn) 處理），扣5 5分。（3 3） 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，違反操作規(guī)程并造成輕微事故者記輕 度過失一次（兩次輕度過失者，進(jìn)行矯正培訓(xùn)；造成嚴(yán)重事故者，記 嚴(yán)重過失），扣1010分。（4 4） 本崗位業(yè)務(wù)技能掌握程度相當(dāng)不熟，業(yè)務(wù)考試不合格者（補(bǔ)考 仍然不合格者，作矯正培訓(xùn)處理），并影響工作質(zhì)量；一次，扣5 5分（5 5） 值班記錄不完整、不及時(shí)、不準(zhǔn)確、不規(guī)范者，扣5 5分。（6 6） 停、送電不及時(shí)，工作不到位者，扣 1010分。（7 7） 設(shè)備保養(yǎng)，每日清潔衛(wèi)生不到位者（每次清潔衛(wèi)生按安排表進(jìn) 行），扣5 5分。（8 8） 未堅(jiān)守崗位，并有坐崗、溜崗者，扣 1010分。（9 9）

15、 發(fā)現(xiàn)索、拿、卡、要，并被柜組員工投訴者，扣2020分。（1010）未按商店規(guī)定及時(shí)開機(jī)、開梯、開燈者，扣5 5分。（1111） 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理，遇有特殊情況處理不了，又未能及 時(shí)上報(bào)者，扣5 5分。（1212） 不服從工作安排，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，扣5 5分。（1313） 嚴(yán)禁私拿公物，公用工具用完后，應(yīng)歸還原處，如有違者?？?010分。（1414） 遺失或人為損壞工具者，照價(jià)賠償；工具在正常使用下破損者； 可以憑舊工具以舊換新。（1515）注：每分5 5元錢。累計(jì)扣2020分（含2020分）者作矯正處理。五、物業(yè)部架構(gòu)圖第二部分工程班管理制度工程班現(xiàn)場(chǎng)施工制度一、制度目的規(guī)范工程

16、班工作流程，完善施工制度明細(xì)，更規(guī)范、更專業(yè)地為樓面 與供應(yīng)商提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班二、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人 物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管四、制度實(shí)施流程1 1、接單工程班人員接到樓面送來的維修單或報(bào)修電話由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報(bào)修內(nèi)容、若對(duì)報(bào)修內(nèi)容 不清的，應(yīng)再詢問送單人，確定維修事項(xiàng)，在維修單上填上維修單相 應(yīng)的內(nèi)容。若為直接緊急求助電話，應(yīng)詳細(xì)問清報(bào)修內(nèi)容、單位部門、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。確定維修時(shí)間并在維修單填寫內(nèi)容。2 2、安排人員維修（1 1） 工程主管通知維修人員，領(lǐng)取維修單，并讓其在維修單上簽字， 填寫接單時(shí)間。（2 2） 若遇工程主管工作忙

17、或不在，但維修項(xiàng)目也很緊急，可臨時(shí)安 排工作任務(wù)不忙的人員進(jìn)行接單及維修。3 3、對(duì)樓面報(bào)修內(nèi)容的分析（1 1） 根據(jù)樓面報(bào)修的故障，分析可能產(chǎn)生的原因，決定維修措施及 維修所需備件耗材、工具。（2 2） 分析此故障能否維修，若沒有把握應(yīng)請(qǐng)教其它維修人員或立即 向上匯報(bào)。4 4、出發(fā)前的準(zhǔn)備：（1 1）儀容儀表檢查，工作服整潔、儀容儀表整潔、精神飽滿、面帶 微笑，眼神正直熱情（2 2）出發(fā)前維修所帶的工具備件，維修工作單，維修材料的領(lǐng)取。5 5、出發(fā)、按正常情況的預(yù)約維修時(shí)間，1515分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。若上個(gè) 維修任務(wù)未完成，可電話聯(lián)系樓面，在征得同意的前提下，修改維修 時(shí)間，并在維修單記錄中體

18、現(xiàn)。6 6、維修過程（1 1） 介紹：到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)禮貌介紹并遞交維修工作單，并讓樓面人員看到自己胸前的工作牌。（2 2） 步驟：進(jìn)入以賣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)不得發(fā)出噪音，不能在地上拖著工具箱行走。走到維修地點(diǎn)后，應(yīng)將干凈的帆布或塑料布鋪在指定的位置， 用于放置工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零配件直 接放在地面上。（3 3） 耐心聽取樓面意見，服務(wù)語言規(guī)范。（4 4） 故障診斷： 準(zhǔn)確判斷故障原因及所需的零部件， 維修中發(fā)現(xiàn)需更換配件的，首 先應(yīng)征樓面的意見，由樓面從物料倉庫中領(lǐng)取并進(jìn)行更換和安裝。 若當(dāng)時(shí)沒有備用的材料，首先應(yīng)對(duì)樓面講清，等材料購回后再來進(jìn) 行維修。（5 5） 維修：嚴(yán)格按照相

19、關(guān)的維修工作程序排除故障。維修工作中盡 可能不發(fā)出噪聲。如果實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)提前向樓面征求同意。維 修中如需移動(dòng)樓面的物品，同樣應(yīng)提前征得同意方可進(jìn)行，維修工作 完成后恢復(fù)原位。（6 6） 整理：修理完畢后，應(yīng)使用自帶抹布將設(shè)備擦拭干凈，將所有 散落的工具，零件及雜物等收拾干凈，如果地面被弄臟，維修人員負(fù) 責(zé)打掃干凈并將垃圾帶走。（7 7） 試用：當(dāng)著樓面人員的面試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常，并請(qǐng) 樓面進(jìn)行驗(yàn)收，并說明保修期限。（8 8） 填單：如實(shí)填寫維修單，并請(qǐng)樓面對(duì)維修完成的質(zhì)量、服務(wù)態(tài) 度、行為等進(jìn)行評(píng)價(jià)及簽字。將簽好的維修單收好放入工具箱或者上 衣袋。如有償服務(wù)項(xiàng)目需正確填寫有償服務(wù)

20、單。（9 9） 講解：向樓面人員講解故障產(chǎn)生原因，介紹有關(guān)的維修保養(yǎng)知 識(shí)，并告知正確的使用方法及其注意事項(xiàng)。（1010）辭別：將現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清理干凈，帶齊工具并辭別。（1111）在整個(gè)維修工作期間不得與樓面或供應(yīng)商發(fā)生現(xiàn)金及材料交易，更不充許抽煙和做與工作無關(guān)的事情。7 7、信息反饋（1 1）由維修人員在維修單上簽字并填寫維修完工作時(shí)間，將維修單 返回至工程班主管處，由工程班主管統(tǒng)一保存。（1 1）對(duì)有償收費(fèi)項(xiàng)目維修單的反饋：由工程班主管月底制表統(tǒng)一交 給財(cái)務(wù)部。五、制度細(xì)則1 1、施工人員進(jìn)入施工地點(diǎn)，必須佩帶工作證或施工證，自覺接受商場(chǎng)保安人員的檢查。2 2、禁止穿拖鞋、高跟鞋或赤腳進(jìn)入施工

21、現(xiàn)場(chǎng)。3 3、禁止在工作前或工作時(shí)間內(nèi)飲酒。4 4、兩米以上高度、懸空作業(yè)、無安全設(shè)施的，必須系好安全帶、扣好保險(xiǎn)鉤，如在光滑的地面使用梯子，必須在梯腳做好防滑措施。5 5、高空作業(yè)時(shí)，不準(zhǔn)往下或向上拋物料和工具等物品。6 6、保護(hù)好已完成的商場(chǎng)地面、頂面、鄰柜及商場(chǎng)其它已完工的設(shè)施。7 7、施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁使用碘鎢燈，一般照明采用帶安全網(wǎng)罩的行燈，對(duì) 放有易燃物品的室內(nèi)應(yīng)設(shè)置防爆燈，并配置足夠的滅火設(shè)備。8 8施工現(xiàn)場(chǎng)的垃圾雜物應(yīng)及時(shí)清理，并按指定地點(diǎn)集中堆放，消除造成傷亡事故的隱患。9 9、嚴(yán)禁動(dòng)用電焊、風(fēng)割等帶有明火的設(shè)備進(jìn)場(chǎng)施工。1010、臨時(shí)用電必須在指定臨時(shí)用電電源點(diǎn)接用， 嚴(yán)禁亂拉、

22、亂接電源1111、嚴(yán)禁在非施工柜位、樓層施工或逗留。1212、夜間施工必須做好安全保護(hù)措施。1313、在搬運(yùn)物品的過程中，嚴(yán)禁在商場(chǎng)地面上拖行。1414、施工人員必須配合服從現(xiàn)場(chǎng)管理人員的監(jiān)督和管理1515、在進(jìn)場(chǎng)施工完工后，施工人員必須做好施工垃圾的清理工作。1616、禁止在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙、睡覺、飲酒進(jìn)食。1717、禁止在公商場(chǎng)走道上切割石材，瓷磚和從事其他作業(yè)。1818、禁止在商場(chǎng)走道上堆積施工材料或成品（雜器）。1919、禁止在商場(chǎng)內(nèi)噴刷油漆。2020、嚴(yán)禁任意在公共設(shè)施上挖孔、挖溝、粘膠、上漆。2121、嚴(yán)禁未按規(guī)定擅自在施工現(xiàn)場(chǎng)存放易燃、 可燃物品。2222、員工不得私自為供應(yīng)商提供服

23、務(wù)。六、考核制度1 1、 衣冠不整或不按要求佩戴工作證進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，記輕度過失一次。2 2、 因個(gè)人原因在施工中對(duì)公共設(shè)造成施損壞者，記輕度過失一次。3 3、 施工現(xiàn)場(chǎng)有抽煙、喝酒、喧嘩、打鬧等行為，經(jīng)勸說無效者，記輕度過失一次。4 4、 施工完成后不按規(guī)定將現(xiàn)場(chǎng)垃圾、雜物清理干凈，記輕度過失一5 5、 私自為供應(yīng)商提供服務(wù)者，記輕度過失一次。6 6、 其他不良行為，造成惡劣影響的，記輕度過失一次。有償服務(wù)制度一、制度目的對(duì)供應(yīng)商實(shí)行有償服務(wù)制度，規(guī)范有償服務(wù)流程，以“有所償，有無 償”的服務(wù)宗旨做好維修維護(hù)服務(wù)工作。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主

24、管四、制度實(shí)施流程1 1、接單工程班人員接到供應(yīng)商送來的維修單或報(bào)修電話由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報(bào)修內(nèi)容、若對(duì)報(bào)修內(nèi)容 不清的，應(yīng)再詢問送單人，確定維修事項(xiàng)，在維修單上填上維修單相 應(yīng)的內(nèi)容。若為直接緊急求助電話，應(yīng)詳細(xì)問清報(bào)修內(nèi)容、單位部門、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。確定維修時(shí)間并在維修單填寫內(nèi)容。2 2、安排人員界定工程班主管派遣工程班工作人員持維修工作單到現(xiàn)場(chǎng)界定：（1 1） 如現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況不適宜進(jìn)行施工，應(yīng)及時(shí)通知供應(yīng)商尋找專業(yè) 維修人員進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)維修。（2 2） 如可維修項(xiàng)目，依據(jù)物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)格表確定收費(fèi)用標(biāo) 準(zhǔn)，告知供應(yīng)商（3 3） 如遇可維修但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況需要延期施工

25、，應(yīng)報(bào)告工程班 主管并與供應(yīng)商預(yù)約時(shí)間并于維修單上注明。3 3、供應(yīng)商準(zhǔn)備施工物料現(xiàn)場(chǎng)界定工作人員根據(jù)維修情況書面填寫所需施工物料提供給供應(yīng) 商，供應(yīng)商提供物料。4 4、安排人員維修（1 1） 工程班主管通知維修人員，領(lǐng)取維修單，并讓其在維修單上簽 字，填寫接單時(shí)間。（2 2） 領(lǐng)取有償服務(wù)單并填寫明晰，各方簽字認(rèn)可。（3 3） 開始施工。五、制度細(xì)則1 1、工作人員現(xiàn)場(chǎng)維修及維護(hù)要求（1 1） 工程班工作人員需本著“提高業(yè)務(wù)技能，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造 綠色通道，創(chuàng)建精美工程”的服務(wù)宗旨進(jìn)行維修服務(wù)工作。（2 2） 工作人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)須著工裝、肩工袋、佩戴工號(hào)牌 ，工具與材 料須擺放整齊、規(guī)范。（

26、3 3） 靠右行走，禮讓顧客。（4 4） 保持樓面與柜組的清潔整齊。（5 5） 如遇顧客購物，應(yīng)立即停止工作，待顧客離開后繼續(xù)。（6 6） 維修完畢后，必須在維修單上簽下工作人、工作內(nèi)容、完成時(shí) 間及材料使用量，由柜臺(tái)營(yíng)業(yè)員與樓面督導(dǎo)及各部門負(fù)責(zé)人簽字認(rèn) 可。2 2、維修材料、配件的領(lǐng)取使用與現(xiàn)場(chǎng)維修費(fèi)用收取的規(guī)定安裝及維修時(shí)所需的特殊材料、配件或高檔進(jìn)口易損件，由供應(yīng)商自 行提供。（1 1）如供應(yīng)商需使用常用材料和普通備件時(shí)，由供應(yīng)商到物料倉庫 領(lǐng)取，工程班工作人員不得擅自領(lǐng)用。（2 2）供應(yīng)商所領(lǐng)用材料價(jià)格同等于市場(chǎng)價(jià)格，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一帳扣（3 3） 所維修設(shè)備工程班提供3 3個(gè)月免費(fèi)保修。

27、（4 4） 公共區(qū)域維修所需材料由工程班主管根據(jù)當(dāng)天工作安排領(lǐng)取并 安排工作人員進(jìn)行維修更換。（5 5） 維修工作前應(yīng)將有償服務(wù)單填寫清楚，明示價(jià)格，交由營(yíng)業(yè)員 及樓面管理人員簽字認(rèn)可。（6 6） 維修工作完畢，工作人員在工程班有償服務(wù)單上簽名確認(rèn)后將 客戶聯(lián)交與柜組人員，剩余聯(lián)交由工程班主管處保管。（7 7） 工程班有償服務(wù)單由工程班主管月底統(tǒng)一制表交由財(cái)務(wù)部。（8 8） 工程班維修人員不得與柜組進(jìn)行維修現(xiàn)金交易及維修材料交易。3 3、維修服務(wù)收費(fèi)形式及相關(guān)規(guī)定（1 1） 可實(shí)行包月服務(wù)，由商務(wù)部與供應(yīng)商在簽合同時(shí)，需要商店維 修、維護(hù)的柜組，100100平方米以上（含100100平方）的柜

28、組，每月收取 代維費(fèi)300300元，100100平方以下的每月收取代維費(fèi) 200200元。（2 2） 包月服務(wù)所提供的維修服務(wù)項(xiàng)目參見 物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)目表， 其余維修原則上不予受理。（3 3） 不進(jìn)行包月服務(wù)的柜組參照物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)目表中收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)按次數(shù)收取服務(wù)費(fèi)用。（4 4） 因供應(yīng)商自身原因?qū)е鹿ぷ鲿r(shí)間以外的維修服務(wù)視為加班處理， 無論客戶是否實(shí)行包月服務(wù)，均按原有價(jià)格的三倍收取費(fèi)用。（5 5） 加班情況需在工程班有償服務(wù)單上填寫清楚，由柜組人員、樓 面管理人員、工程班工作人員共同簽字認(rèn)可。（6 6） 包月服務(wù)所需繳納費(fèi)用及按次數(shù)收費(fèi)所需繳納費(fèi)用月底均由財(cái) 務(wù)部統(tǒng)一扣帳。六、考核制度1

29、 1、 如發(fā)現(xiàn)工程班維修人員與柜組進(jìn)行維修現(xiàn)金交易及維修材料交易， 一經(jīng)查出立即給予警告處分，并扣除當(dāng)月績(jī)效工資，如再次發(fā)現(xiàn)，調(diào) 離工作崗位。2 2、 在可提供有償服務(wù)的前提下不得以任何理由拒絕施工，違者記輕 度過失一次。3 3、 顧客在場(chǎng)仍不停止施工者，記輕度過失一次。4 4、 代供應(yīng)商領(lǐng)料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，記輕度過失一次。5 5、 有償服務(wù)清單填寫不規(guī)范、不準(zhǔn)確者，記輕度過失一次。廢舊設(shè)備回收制度一、制度目的回收廢舊設(shè)備，重新裝配以達(dá)到最大化利用，節(jié)約成本，節(jié)能減排二、制度適用范圍物業(yè)部工程班三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管四、制度實(shí)施流程1 1、 施工人員在維修結(jié)束后，如有拆

30、卸下的廢舊設(shè)備，根據(jù)維修單上 填寫的規(guī)格和數(shù)量，妥善保管。2 2、 施工結(jié)束后將拆卸下的廢舊設(shè)備交給工程班主管，工程主管根據(jù) 維修單上填寫的規(guī)格和數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)確認(rèn)。3 3、 工程主管將回收的廢舊設(shè)備統(tǒng)一交由物料倉庫保管員進(jìn)行保管， 物料倉庫保管員根據(jù)維修單上的規(guī)格和數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)。4 4、 工程主管定期安排工作人員對(duì)廢舊設(shè)備進(jìn)行拆卸，將仍可使用的 配件進(jìn)行重新組裝。5 5、 物料倉庫對(duì)回收再利用設(shè)備進(jìn)行重新入庫。五、制度細(xì)則1 1、工作人員不得將維修過程中更換的舊設(shè)備、舊材料據(jù)為己有或進(jìn) 行交易。2 2、 維修過程中有需要更換的設(shè)備，在維修完畢后根據(jù)維修清單上的 具體項(xiàng)目和數(shù)量將更換的設(shè)備回收至

31、物料倉庫指定區(qū)域。3 3、 物料倉庫保管員將回收設(shè)備盤點(diǎn)清楚后妥善保管。4 4、 工程班主管按時(shí)按量指派工作人員對(duì)更換下的廢舊物資進(jìn)行維修、 拆卸、規(guī)整。將能用的部分、能維修的設(shè)備進(jìn)行重新入庫，其余部分 回收至物料倉庫制定區(qū)域。5 5、 物料倉庫需對(duì)回收再利用設(shè)備進(jìn)行重新入庫。6 6、 重新利用的設(shè)備配件的領(lǐng)用需要登記清楚項(xiàng)目與領(lǐng)用數(shù)量并簽名 確認(rèn)。六、考核制度1 1、 將拆卸下來的廢舊設(shè)備據(jù)為己有或進(jìn)行交易者， 記輕度過失一次。2 2、 不按要求回收、堆放廢舊設(shè)備，記輕度過失一次。3 3、 將可以拆卸、仍能使用的配件隨意丟棄者，記輕度過失一次。4 4、 在對(duì)回收再利用設(shè)備領(lǐng)用過程中不合規(guī)范者

32、，記輕度過失一次。工具管理制度一、制度目的規(guī)范工具管理，杜絕私用工具、工具遺失、亂用工具現(xiàn)象。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班、設(shè)備維護(hù)組三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管四、制度實(shí)施流程1 1、 個(gè)人所配備工具有自己妥善保管，應(yīng)愛護(hù)、珍惜，不使用時(shí)放入 工具箱中碼放整齊。2 2、 專用大件工具和機(jī)械如需借用須征得主管同意3 3、 借用工具時(shí)經(jīng)主管確認(rèn)無誤后在工具借用登記本上填寫借用信息。4 4、 歸還工具時(shí)經(jīng)主管確認(rèn)無誤后在工具借用登記本上注銷借用記錄。五、制度細(xì)則1 1、所配置工具為工作之用，每位員工都應(yīng)該愛護(hù)、珍惜。工具使用 后應(yīng)保持潔凈，工具箱碼放整齊。2 2

33、、專用大件工具和機(jī)械應(yīng)有工程班主管保管，凡使用或借用時(shí)需經(jīng) 主管同意后方可使（借）用。3 3、凡在工作使用中出現(xiàn)的正常損壞，應(yīng)寫明原因需經(jīng)理簽字后方可 更換新工具。4 4、凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應(yīng)由責(zé)任人照價(jià)賠償。6 6、從物料倉庫借用工具或器械，歸還日期一般不超過兩天，如有特 殊原因應(yīng)經(jīng)理或主管同意后方可延期歸還。7 7、非本部門人員借用工具時(shí)，應(yīng)由主管或經(jīng)理同意后方可借出并登 記，歸還時(shí)由工具管理人員查驗(yàn)無誤后收存。8 8應(yīng)定期清點(diǎn)和檢查個(gè)人所負(fù)責(zé)的工具和器械。9 9、凡未經(jīng)批準(zhǔn)不得將工具和機(jī)械等帶出商店使用。1010、工具的領(lǐng)用應(yīng)建立“共用工具領(lǐng)用臺(tái)帳”和“個(gè)人工具領(lǐng)用臺(tái)帳”111

34、1、 當(dāng)工具領(lǐng)用人調(diào)離本部門時(shí)，應(yīng)歸還所有領(lǐng)用的工具，如有損壞 或丟失應(yīng)照價(jià)賠償。六、考核制度1 1、不愛惜工具，隨意丟放工具，屢教不改者，記輕度過失一次。2 2、未經(jīng)主管批準(zhǔn)，擅自使用專用大件工具和機(jī)械者，記輕度過失一 次。3 3、將借出大件工具盒機(jī)械丟失，要按原價(jià)進(jìn)行賠償，并記輕度過失 一次4 4、將工具借與外部人員使用者，記輕度過失一次。5 5、不按要求填寫工具記錄者，記輕度過失一次。第三部分設(shè)備維護(hù)組管理制度中央空調(diào)維修維護(hù)制度一、制度目的對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行日常維護(hù)，故障維修，確保中央空調(diào)安全、高效運(yùn)行二、制度適用范圍物業(yè)部設(shè)備組三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部設(shè)備維修主管四、制度實(shí)施流程1 1、

35、設(shè)備運(yùn)行前的檢查工作（1 1）首先查看主機(jī)、副機(jī)的電源是否接通，查看電壓表是否正常, 電壓波動(dòng)值不超過標(biāo)準(zhǔn)值的士 10%10%是否已通電6 6小時(shí)以上。(2) 檢查冷凍水系統(tǒng)及冷卻水系統(tǒng)是否已注滿水，若未注滿，應(yīng)查 找原因，排除故障后，補(bǔ)水至滿液狀態(tài)。(3) 查看管道上的閥門是否處于開啟狀態(tài)以及各種信號(hào)指示燈指示 是否正常。2 2、開機(jī)操作程序(1) 最低氣溫在2828C以下，提前3030分鐘到崗，開啟模塊機(jī)并送風(fēng)， 直燃機(jī)抽真空做好開機(jī)準(zhǔn)備，并做好運(yùn)行記錄，根據(jù)溫度反饋信息調(diào) 整壓縮機(jī)開啟臺(tái)數(shù)。(2) 最低氣溫在2828C以上，提前1 1小時(shí)到崗，開啟模塊機(jī)并送風(fēng)， 直燃機(jī)抽真空1515分鐘

36、開機(jī)，并做好運(yùn)行記錄，根據(jù)溫度反饋信息調(diào)整 機(jī)組開啟情況。(3) 開機(jī)后每小時(shí)做一次運(yùn)行記錄并注意各種設(shè)備的運(yùn)行情況，包 括電壓、運(yùn)行電流、溫度、水壓、聲音情況。(4) 開機(jī)時(shí)嚴(yán)禁空崗、溜崗。(5) 按翻班時(shí)間進(jìn)行交接班并做好交接班記錄，若遇機(jī)器故障，交 班人員應(yīng)配合維修人員將設(shè)備修復(fù)后才能下班。(6) 冬季開機(jī)視具體情況而定，夏季開機(jī)(店堂內(nèi)溫度控制在26-2926-29 C 以內(nèi)) )。(7) 當(dāng)班人員應(yīng)對(duì)工作場(chǎng)地衛(wèi)生進(jìn)行清掃和保持。3 3、中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理巡視監(jiān)控(1)為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)行，中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施在正常運(yùn)行 過程中，值班管理員應(yīng)每隔2 2小時(shí)巡視一次中央空調(diào)系統(tǒng)，

37、并填寫中 央空調(diào)日運(yùn)行記錄表。（2 2） 巡視的部位主要包括：中央空調(diào)的主機(jī)、冷卻塔、控制柜、管道、風(fēng)機(jī)、風(fēng)道及各種閘閥附件。（3 3） 主要巡視內(nèi)容包括： 檢查油壓表是否正常。 檢查冷卻水進(jìn)水、出水溫度（進(jìn)水溫度正常3535C,出水溫度4040C） 檢查冷凍水進(jìn)水、出水溫度（正常進(jìn)水 1010 1818C，出水6 68 8C） 辨聽主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動(dòng)或噪聲。 檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平靜、正常，冷卻塔水位是否正常。 檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。 檢查控制柜元件動(dòng)作是否正常，有無異常的氣味或噪聲等。 填寫中央空調(diào)日巡檢記錄表。 值班員在巡視檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時(shí)采

38、取措施，若處理不 了異常情況，應(yīng)立即停機(jī)并報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。五、制度細(xì)則1 1、必須熟知和遵守員工手冊(cè)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，積極主動(dòng)做好分工職責(zé)范圍內(nèi)的工作，敬崗愛業(yè)。2 2、中央空調(diào)操作人員必須持證上崗，工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)3 3、嚴(yán)格遵守中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程，熟知設(shè)備結(jié)構(gòu)、原理、性能， 能操作、維修、排除故障，確保機(jī)組及輔助設(shè)備的正常運(yùn)行。2 2、操作人員開機(jī)前應(yīng)嚴(yán)格按照中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn) 行全面檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作。3 3、通過對(duì)主機(jī)、冷熱媒水泵、冷卻水泵、冷卻塔、燃料供應(yīng)系統(tǒng)、新 風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管等的檢查、維保，確認(rèn)設(shè)備正常后，方 可按正常程序開機(jī)。4 4、按時(shí)查看各設(shè)備運(yùn)

39、行參數(shù)，填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，記好工作日記。5 5、如果設(shè)備運(yùn)行參數(shù)出現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，重大問題及 時(shí)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并及時(shí)通知廠家來人處理。6 6、做好設(shè)備管理臺(tái)帳，如實(shí)記錄設(shè)備使用狀況。7 7、新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組的機(jī)房要求通風(fēng)良好，衛(wèi)生清潔，確保 機(jī)組的正常運(yùn)行。8 8機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火。9 9、機(jī)房?jī)?nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。1010、設(shè)備運(yùn)行期間每周清潔設(shè)備；設(shè)備停用期間每月清潔設(shè)備。保持 設(shè)備表面無油垢、無灰塵。1111、機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房。1212、設(shè)備運(yùn)行期間每周組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安

40、全檢查。停機(jī) 期間每月組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。六、考核制度1.1. 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程造成輕微事故者記輕度過失 一次，造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。2.2. 本崗位業(yè)務(wù)考試不合格者，記較嚴(yán)重過失一次。3.3. 未按公司規(guī)定開機(jī)，違反一次記輕度過失一次。4.4. 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時(shí)和不能處理又未能及時(shí)上報(bào)者， 記輕度 過失一次。5.5. 對(duì)工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴(yán)重 損失的記較嚴(yán)重過失一次。6.6. 不服從調(diào)配，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，記輕度過失一次。7.7. 未按期搞好設(shè)備維護(hù)，設(shè)備衛(wèi)生狀況差，記責(zé)任人輕度過失一次。交接班制度一、制度目

41、的規(guī)范交接班時(shí)現(xiàn)場(chǎng)次序，加強(qiáng)相互監(jiān)督，增強(qiáng)工作人員、班組間的溝 通。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班、設(shè)備維護(hù)組三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管四、制度實(shí)施流程1 1、 交接人員在交班前應(yīng)將需交的事項(xiàng)總結(jié)記錄在交接班記錄本中， 檢查整理好各項(xiàng)運(yùn)行原始記錄：（1 1） 設(shè)備，機(jī)械運(yùn)行方式，情況和交班時(shí)的運(yùn)行方式。（2 2） 設(shè)備，設(shè)施，機(jī)械，動(dòng)力運(yùn)行情況和設(shè)備缺陷。（3 3） 設(shè)備的檢修和驗(yàn)收情況。（4 4） 當(dāng)班末了事項(xiàng)，需下班繼續(xù)進(jìn)行的工作。（5 5） 交清工具，安全用具，儀表等公用器具。（6 6） 上級(jí)命令和有關(guān)指示。（7 7） 整理，檢查，交清各項(xiàng)運(yùn)行記錄。2

42、 2、 交班前要完成規(guī)定的清潔衛(wèi)生記錄。3 3、 接班人員應(yīng)提前十五分鐘到崗，做好接班記錄，具體內(nèi)容包括：（1 1） 檢查上一班運(yùn)行記錄，交班記錄，聽取上一班人員的運(yùn)行介紹, 檢查和核對(duì)記錄，資料。（2 2） 檢查設(shè)備運(yùn)行情況，交班人員應(yīng)將交班內(nèi)容順序遂項(xiàng)口頭交待, 接班人員應(yīng)遂項(xiàng)核查，并到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)運(yùn)行參數(shù)，對(duì)于交班中發(fā)現(xiàn)的任 何疑問都應(yīng)詢問清楚，嚴(yán)格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班” 的準(zhǔn)則辦事。（2 2） 檢查儀器，儀表，清點(diǎn)工具，安全用具，若有問題應(yīng)當(dāng)場(chǎng)搞清 楚。（3 3） 當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備交接，檢查完畢無誤，雙方確認(rèn)清楚情況后，在交 接班記錄本上雙方簽字，交接手續(xù)才算完畢。4 4、工作人

43、員上崗必須簽到，下崗必須簽走。五、制度細(xì)則1 1、接班人員必須提前1515分鐘到崗，對(duì)口交接情況，檢查所屬設(shè)備運(yùn) 行情況。2 2、正式交接班時(shí)，有未解決問題應(yīng)協(xié)商解決，如問題重大，當(dāng)即向 主管匯報(bào)。3 3、接班人員未到是，交班人員不得離開崗位，但責(zé)任應(yīng)由接班人員 承擔(dān)。4 4、交班時(shí)如發(fā)生事故或異?，F(xiàn)象，仍由交班人員處理，接班人員應(yīng)予必要的協(xié)助。5 5、工作場(chǎng)地和使用的工具必須清理干凈，收拾整齊后方可交班。6 6、出現(xiàn)下列情況不得交接班，并向主管匯報(bào)：（1 1）上 一班情況未交待清楚，運(yùn)行原始記錄不清楚，工具，安全用具等公共用具不全，又不能說清去向；（2 2） 交接班時(shí)遇到重大操作或發(fā)生異常情

44、況；（3 3） 接班人員未按時(shí)到崗接班或接班人員未達(dá)到所需接班人數(shù)時(shí)；（4 4） 接班人員有醉酒或精神異常時(shí)；（5 5） 當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)故障影響運(yùn)行或影響營(yíng)業(yè)時(shí)。六、考核制度1 1、無正當(dāng)理由，未經(jīng)主管批準(zhǔn)，不按時(shí)接班者，記輕度過失一次。2 2、交接班不清楚，不按要求填寫交接班記錄，記輕度過失一次。3 3、為交班離崗者，記輕度過失一次。4 4、交接班時(shí)發(fā)生設(shè)備故障，交班人員擅自離崗者，記輕度過失一次。電梯維修保養(yǎng)制度一、制度目的規(guī)范電梯維修保養(yǎng)行為，規(guī)范電梯維修保養(yǎng)過程中作業(yè)人員所應(yīng)遵守 的工作要求。確保電梯安全運(yùn)行。二、制度適用范圍物業(yè)部設(shè)備組二、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部設(shè)備維修主管四、電梯日常維保

45、實(shí)施流程1 1、扶梯日常維保流程(1 1)扶梯日常維保周期日檢查保養(yǎng)制度：每天開機(jī)前進(jìn)行清掃和巡視性檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn) 和排除各種不正?，F(xiàn)象；保持電氣開關(guān)機(jī)械設(shè)備的清潔衛(wèi)生； 應(yīng)設(shè)有 電梯工作日記，實(shí)行交接班記錄。月檢查保養(yǎng)制度：每月檢查主控制柜各種器件情況，如PCPC的CPUCPU模塊、各LEDLED顯示是否正常，I/OI/O模塊和各開關(guān)器件、交流接觸器、 熱繼電氣的動(dòng)作情況，必須準(zhǔn)確可靠。保持主控制柜內(nèi)清潔衛(wèi)生，避 免在主控制柜附近堆放雜物。每月檢查故障檢測(cè)開關(guān)、控制開關(guān)的工 作情況，其信號(hào)必須能被計(jì)算機(jī)準(zhǔn)確檢測(cè)和處理。季度檢查保養(yǎng)制度：對(duì)各安全裝置進(jìn)行必要的調(diào)整，如電磁制動(dòng) 器或液壓制動(dòng)器和

46、各種故障檢測(cè)點(diǎn)的限位開關(guān)。 對(duì)電器控制系統(tǒng)進(jìn)行 工作情況檢查，包括各種接觸器、繼電器、PCPC保險(xiǎn)器、印刷電路等元件及各接線端子。年檢查保養(yǎng)制度：組織一次全面性的技術(shù)檢查，包括外殼接地及 電氣耐壓等；并對(duì)電梯工作狀態(tài)作出評(píng)價(jià)，制訂年保養(yǎng)計(jì)劃。修理及 更換磨損或損壞的主要部件。(2 2)扶梯日常維保技術(shù)要求機(jī)房：上、下機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持干燥、嚴(yán)防進(jìn)水和其他與設(shè)備無關(guān)的物品。上、下機(jī)房溫度應(yīng)保持在540540C之間。主開關(guān)應(yīng)保持靈活可靠。曳引機(jī)、制動(dòng)器、急停開關(guān)、檢修轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)保持清潔、衛(wèi)生。梯級(jí)和踏板：每開動(dòng)扶梯或人行道前應(yīng)檢查周圍環(huán)境清潔衛(wèi)生，踏板上無遺物。每日檢查連續(xù)兩個(gè)梯級(jí)或踏板之間的間隙應(yīng)符合

47、規(guī)范要求。每日檢查踏板或梯級(jí)與圍裙板之間的間隙， 每列應(yīng)符合規(guī)范要求， 兩側(cè)間隙之和不應(yīng)超過設(shè)計(jì)要求。每日檢查梯級(jí)或踏板表面不應(yīng)有破損，梯級(jí)或踏板固定良好。每日檢查梯級(jí)或踏板在運(yùn)行方向和橫向不應(yīng)有過度量的游動(dòng)。扶手帶：扶手帶與扶手導(dǎo)軌或支架之間應(yīng)避免有夾住手和刮手的可能性。扶手帶開口處與導(dǎo)軌或支架之間的距離應(yīng)符合規(guī)范要求。扶手帶傳動(dòng)系統(tǒng)應(yīng)保持運(yùn)轉(zhuǎn)良好。圍裙板：圍裙板應(yīng)光滑無劃傷。圍裙板接頭平整，固定螺栓固定良好。每日檢查兩護(hù)壁板之間下部位置的水平距離應(yīng)等于或小于上部位 置的水平距離，扶手欄板之間的任何位置的距離應(yīng)小于扶手帶中心線 之間的距離。扶手裝置：扶手帶開口處與導(dǎo)軌或扶手支架之間的距離應(yīng)符

48、合要求。扶手帶的導(dǎo)向和漲緊應(yīng)調(diào)整適當(dāng)，在正常工作時(shí)不會(huì)脫離扶手導(dǎo) 軌。安全裝置：各種安全開關(guān)裝置應(yīng)固定良好。安全保護(hù)裝置，每日檢查應(yīng)靈活可靠。供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)應(yīng)可靠。電動(dòng)機(jī)過載保護(hù)裝置應(yīng)可靠。梯級(jí)鏈斷或過分伸長(zhǎng)保護(hù)應(yīng)可靠。工作制動(dòng)器和附加制動(dòng)器應(yīng)安全可靠動(dòng)作。上、下行開關(guān)靈活可靠。扶手帶入口保護(hù)裝置應(yīng)可靠。梳齒板保護(hù)裝置應(yīng)可靠。每日檢查出入口急停裝置靈活可靠。裙板保護(hù)開關(guān)靈活可靠。扶手帶保護(hù)，超速保護(hù)應(yīng)良好有效。檢修控制裝置應(yīng)可靠。電氣防護(hù)：電氣部件防護(hù)罩殼應(yīng)齊全。檢修時(shí)應(yīng)由二人檢修電梯。各種急停開關(guān)應(yīng)靈活可靠。2 2、升降電梯維保流程(1)(1)升降電梯日常維保周期電梯應(yīng)至少每1515

49、日按照國(guó)家安全技術(shù)規(guī)范的要求對(duì)電梯進(jìn)行 次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。應(yīng)對(duì)機(jī)房的電氣和機(jī)械設(shè)備做定期的巡視檢查，清理轎廂機(jī)房衛(wèi) 生。每月對(duì)各種安全防護(hù)裝置和電控部分進(jìn)行詳細(xì)檢查，更換各種易 損部件。每季度對(duì)重要的機(jī)械部件和電氣設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢查，調(diào)整和修復(fù)以下內(nèi)容：曳引機(jī)注油、導(dǎo)軌潤(rùn)滑、油杯注油、更換門導(dǎo)靴、轎廂導(dǎo) 靴襯板、更換破損燒蝕的安全開關(guān)和繼電器等。每年進(jìn)行一次全面的安全技術(shù)檢驗(yàn)，確定電梯運(yùn)行狀態(tài)及不安全 因素。(2)(2)扶梯日常維保技術(shù)要求維保人員每天應(yīng)按常規(guī)檢查表，觀察有無滑梯、異常噪聲和震動(dòng) 等異常現(xiàn)象，對(duì)運(yùn)行電梯的開關(guān)門時(shí)間、安全觸板、通訊、照明、應(yīng) 急和風(fēng)扇等進(jìn)行檢查，并填好記錄

50、。維保人員在維保時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)層門的門鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，尤其是對(duì)門鎖的電氣安全觸點(diǎn)開關(guān)進(jìn)行檢查，填好檢查記錄。維保人員如發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行時(shí)有異?；蚬收犀F(xiàn)象，應(yīng)立即停梯進(jìn)行 維修，無法維修應(yīng)報(bào)告主管，由主管安排工作人員進(jìn)行檢查和排除， 并做好記錄。如遇重大故障或無法維修情況，應(yīng)立即報(bào)物業(yè)部經(jīng)理， 并通知廠家進(jìn)行維修。維保人員定期對(duì)井道、底坑、機(jī)房、曳引機(jī)組、配電盤和控制柜 進(jìn)行清潔，并對(duì)轎廂環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清理，及時(shí)清除門地坎槽內(nèi)積有的 垃圾，以免影響電梯開關(guān)門。維保人員檢查曳引機(jī)油量，觀察潤(rùn)滑油量是否在油尺兩刻線之間、 油量不足時(shí)，應(yīng)加油至大于兩刻線之間，按使用要求及時(shí)更換曳引機(jī) 的潤(rùn)滑油，并保持曳引輪及鋼

51、絲繩的清潔。維保人員每年必須檢查導(dǎo)軌支架的螺栓，上緊導(dǎo)軌和對(duì)重軌的導(dǎo)軌的螺母，并填好維修記錄。五、電梯機(jī)房管理制度1 1、電梯工作人員必須有高度責(zé)任感，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，服 從領(lǐng)導(dǎo)指揮、安排，嚴(yán)格遵守電梯運(yùn)行管理規(guī)程，確保電梯正常、安 全使用及運(yùn)行。2 2、開機(jī)前應(yīng)按電梯運(yùn)行管理規(guī)程對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行檢查，做好開機(jī)前 的準(zhǔn)備工作。3 3、通過專業(yè)人員及儀器對(duì)電梯進(jìn)行檢測(cè)、調(diào)試，由權(quán)威機(jī)構(gòu)確認(rèn)正 常并發(fā)證后方可使電梯投入運(yùn)行。4 4、電梯維保、檢修、檢測(cè)時(shí)應(yīng)設(shè)置明顯的維修標(biāo)識(shí)，以示提醒。5 5、按規(guī)定填寫設(shè)備運(yùn)行記錄。6 6、電梯出現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，重大問題及時(shí)向主管匯報(bào)，并及時(shí)通知維

52、保單位來人處理。7 7、做好電梯設(shè)備管理臺(tái)帳，如實(shí)記錄電梯使用狀況。8 8機(jī)房設(shè)備每周清潔一次，保持設(shè)備表面無油垢、灰塵。轎箱、層 站門、扶梯、招喚每日清潔，保持光亮、潔凈。9 9、 電梯機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好、衛(wèi)生潔凈、溫度適宜，保證電梯的正常運(yùn) 行。1010、機(jī)房及轎箱內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng) 用明火。1111、機(jī)房?jī)?nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。1212、電梯各處應(yīng)做到標(biāo)識(shí)齊全、明顯，應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)完好無損。1313、機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。1414、每周組織一次機(jī)房、設(shè)備、轎箱、扶梯的衛(wèi)生、安全檢查。六、考核制度1 1、 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。

53、違反操作規(guī)程造成輕微事故者記輕度過 失一次，造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。2 2、 本崗位業(yè)務(wù)考試不合格者，記較嚴(yán)重過失一次。3 3、 未按公司規(guī)定開梯，違反一次記輕度過失一次。4 4、 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時(shí)和不能處理又未能及時(shí)上報(bào)者，記輕 度過失一次。5 5、 對(duì)工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴(yán) 重?fù)p失的記較嚴(yán)重過失一次。6 6、 不服從調(diào)配，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，記輕度過失一次。3.73.7未按期搞好設(shè)備維護(hù)，電梯機(jī)房和設(shè)備衛(wèi)生狀況差，記責(zé)任人輕 度過失配電間管理制度一、制度目的確保機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行，有效保障人員安全、設(shè)備安全。二、制度適用范圍物業(yè)部設(shè)備組三、制度實(shí)

54、施負(fù)責(zé)人物業(yè)部設(shè)備維修主管四、配電間工作流程1.1.不論在任何時(shí)間段發(fā)生停電，跳閘，當(dāng)班人員都必須在最短的時(shí)間 內(nèi)恢復(fù)系統(tǒng)供電。2.2. 正常運(yùn)行中供電設(shè)備，凡涉及到需要倒閘操作（停電）時(shí)，都必須 上報(bào)部門主管，經(jīng)同意后方可實(shí)施，嚴(yán)禁當(dāng)班人員私自做主倒閘操作（停電）。3.3.所有倒閘操作程序都必須填寫操作票，并在值班記錄上詳細(xì)記錄4.4. 倒閘操作程序：停電操作程序：先低壓后高壓；先負(fù)荷后電源；先電溶器后負(fù)荷。送電操作程序：先高壓后低壓；先電源后負(fù)荷；先負(fù)荷后電溶器。5.5. 嚴(yán)禁帶負(fù)荷停送電操作。6.6. 為防止意外事故，低壓側(cè)分路斷路器合閘送電時(shí)，嚴(yán)禁一次合閘送 電，應(yīng)快速分合閘兩次以上再

55、送電。五、配電間管理制度1 1、 供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，配電室的值班員必須熟悉 電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施、操作程序與規(guī)章制度。2 2、 配送電建立2424小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)高壓配電裝置進(jìn)行巡查，做 好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)。3 3、 配電設(shè)備由專職人員管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工 操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交 接班制度。4 4、 供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房?jī)?nèi)禁止亂接線路。5 5、 停電時(shí)，應(yīng)提前向部門領(lǐng)導(dǎo)提出申請(qǐng)經(jīng)同意后方可實(shí)施，恢復(fù)送 電時(shí)在確認(rèn)供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。6 6、 配電室內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)確保完

56、好，并有手持式氣體滅火器，注意防 止小動(dòng)物進(jìn)入，無關(guān)人員禁止進(jìn)入，外來人員須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意許可 方可進(jìn)入，并做好外來人員登記工作。7 7、 加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，保證配電室內(nèi)照明、應(yīng)急照明設(shè)施等設(shè)備 完好。8 8如遇突發(fā)性停電故障，值班人員應(yīng)立即采取補(bǔ)救緊急措施，并報(bào) 告部門主管，同時(shí)與供電部門取得聯(lián)系。9 9、 運(yùn)行過程中，分路開關(guān)跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成 功則不能再送應(yīng)報(bào)告部門主管，排除故障后才能送電。1010、系統(tǒng)和設(shè)備在運(yùn)行或檢修時(shí)，應(yīng)做好相應(yīng)安全技術(shù)措施。1111、保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。1212、值班時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁干私事，必須認(rèn)真監(jiān)視并注意設(shè)備有無異常響聲 和氣味，一旦發(fā)

57、現(xiàn)有異常情況，應(yīng)立即查明原因，迅速排除并做好記 錄。1313、 值班人員須按時(shí)將系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，認(rèn)真詳細(xì)地填寫運(yùn) 行記錄，在書寫運(yùn)行記錄時(shí)應(yīng)做到字跡清楚。1414、作好防護(hù)措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入配電室1515、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)安排的有關(guān)工作。六、考核標(biāo)準(zhǔn)1 1、高壓值班員的考核標(biāo)準(zhǔn)：(1) 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程，造成輕微事故者，記 輕度過失一次；造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。(2) 本崗位業(yè)務(wù)考試不及格者記較嚴(yán)重過失一次。(3) 值班記錄不及時(shí)、不準(zhǔn)確、不規(guī)范者，記輕度過失一次。(4) 停、送電不及時(shí)，不到位者，記輕度過失一次。(5) 設(shè)備保養(yǎng)，每日清潔衛(wèi)生不到位者，記輕度過失一次。

58、(6) 未堅(jiān)守崗位，空崗者，記輕度過失一次。2 2、低壓維護(hù)電工考核標(biāo)準(zhǔn)：(1)(1) 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程，造成輕微事故者記輕度 過失一次。造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。(2)(2) 本崗位業(yè)務(wù)考試不及格者記輕嚴(yán)重過失一次。(3)(3) 發(fā)現(xiàn)索、拿、卡、要，私自承接專柜安裝、維修業(yè)務(wù)者，記較嚴(yán) 重過失一次。開門后兩小時(shí)店堂亮燈率達(dá)不到 99%99%勺記輕度過失一次。(5)(5) 現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時(shí)和不能處理又未能及時(shí)上報(bào)者，記輕 度過失一次。(6)(6) 對(duì)工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次，造成嚴(yán) 重?fù)p失的記較嚴(yán)重過失一次。(7)(7) 不服從安排，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)

59、作精神者，記輕度過失一次。變風(fēng)量和新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行管理制度一、風(fēng)量和新風(fēng)機(jī)組運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作1 1、檢查電機(jī)的絕緣電阻，檢查風(fēng)機(jī)葉輪轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活。2 2、有傳動(dòng)皮帶的機(jī)組，應(yīng)檢查機(jī)組傳動(dòng)皮帶松緊及磨損。檢查軸承 潤(rùn)滑情況，應(yīng)及時(shí)加油、換油。3 3、檢查密圭寸條是否老化或損壞，風(fēng)機(jī)軟接頭是否破損，如有破損， 應(yīng)及時(shí)維護(hù)更換。4 4、檢查空氣濾網(wǎng)、冷、熱媒水過濾器、冷凝水接水盤是否清洗干凈； 檢查機(jī)房?jī)?nèi)是否有雜物，機(jī)房、機(jī)組是否衛(wèi)生干凈。5 5、檢查換熱翅片上污垢、油污情況，必要時(shí)清洗。6 6、檢查各管路系統(tǒng)連接處的緊固和嚴(yán)密程度，不允許有松動(dòng)、泄漏 現(xiàn)象。7 7、檢查供配電系統(tǒng)，用電動(dòng)方式檢查風(fēng)機(jī)

60、轉(zhuǎn)向是否正確。8 8檢查各電氣安全保護(hù)裝置是否完好，工作設(shè)定值是否在要求范圍9 9、檢查各地腳螺栓有無松動(dòng)。1010、檢查并對(duì)冬、夏季轉(zhuǎn)換開關(guān)，進(jìn)行運(yùn)行方式轉(zhuǎn)換。二、變風(fēng)量、新風(fēng)機(jī)組的啟動(dòng)操作1 1、先開啟冷、熱媒水出口閥、再開啟冷、熱媒水進(jìn)口閥。2 2、為防止風(fēng)機(jī)啟動(dòng)時(shí)其電機(jī)超負(fù)荷。啟動(dòng)風(fēng)機(jī)前，有風(fēng)道閥門的應(yīng)先關(guān)好風(fēng)道閥門。3 3、啟動(dòng)一臺(tái)機(jī)組，待風(fēng)機(jī)運(yùn)行起來后，再逐步打開風(fēng)門。4 4、一臺(tái)機(jī)組的風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常后，才能再啟動(dòng)另一臺(tái)機(jī)組。5 5、全部設(shè)備啟動(dòng)完畢后，應(yīng)仔細(xì)巡回檢查，觀察各設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正 常。三、變風(fēng)量、新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行管理1 1、定期巡查各機(jī)組的運(yùn)行情況。2 2、巡查機(jī)組冷、熱媒水