樓盤經(jīng)營(yíng)方案

1、天健綜合樓經(jīng)營(yíng)方案（初稿）壹、 背景深圳作為改革開放的試點(diǎn)，一直是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、對(duì)外貿(mào)易、金融服務(wù)最為活躍的區(qū)域。福田區(qū)，作為深圳市的政治，經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域，正全速的向前發(fā)展，也正是由于快速的發(fā)展，使得城市原有的設(shè)施已不能再承載區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，如果沒有前瞻的經(jīng)營(yíng)理念，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，專業(yè)的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)及持續(xù)的投資，是可以讓身陷價(jià)值洼地泥潭的物業(yè)煥然一新，創(chuàng)造更多的企業(yè)及社會(huì)價(jià)值。錦匯通置業(yè)作為中深的全資子公司，其核心管理團(tuán)隊(duì)有超過10年的產(chǎn)業(yè)型物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，錦匯通一直致力于高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)與管理，熟悉和掌握深圳產(chǎn)業(yè)變遷，并擁有豐富的客戶資源。福田區(qū)，尤其是中心西區(qū)一直以來是最為活躍

2、的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，尤其是科技企業(yè)，設(shè)計(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及貿(mào)易企業(yè)的發(fā)祥地，同樣盤踞著眾多大型明星企業(yè)。天健綜合樓，并未處于一個(gè)核心商圈，也沒有便捷的交通，特殊物業(yè)的平面結(jié)構(gòu)已經(jīng)老化的配套設(shè)備，所以它并沒有能充分發(fā)揮它的商業(yè)價(jià)值。我們同時(shí)發(fā)現(xiàn)，周邊的眾多商業(yè)體中的經(jīng)營(yíng)中存在商業(yè)定位的空白，且cbd核心區(qū)域高企的價(jià)格及福田目前有限的供應(yīng)環(huán)境下存在商機(jī)，我們通過分析市場(chǎng)，自身資源，項(xiàng)目特色，認(rèn)為泛高科技、創(chuàng)新企業(yè)的集群式孵化基地，以及大型企業(yè)的后臺(tái)支持部門，將是天健綜合樓未來的目標(biāo)客戶群。我們也會(huì)通過植入專業(yè)的人性化管理體系和管理理念，靈活的經(jīng)營(yíng)方式，打造一個(gè)配套優(yōu)越的特色鮮明的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集群，并成為福田乃至

3、深圳的一張靚麗的產(chǎn)業(yè)物業(yè)名片，在通過不管的經(jīng)營(yíng)及優(yōu)化，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。貳、 改造經(jīng)營(yíng)思路我們將通過項(xiàng)目改造、市場(chǎng)推廣兩大方面，總投入約人民幣3000萬元，以一系列的綜合整改，軟件提升，形象包裝，經(jīng)營(yíng)管理等組合拳，來完成業(yè)主、租戶、社會(huì)及中深的多方共贏的局面一、 綜合改造序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用1園林綠化602外立面改造6003消防（噴淋、煙感）（達(dá)到寫字樓商業(yè)功能）4004增加電梯1505內(nèi)裝改造（衛(wèi)生間，電梯庭，公共通道等公共區(qū)域）4506水電系統(tǒng)升級(jí)（增加變壓器）2007監(jiān)控系統(tǒng)608停車場(chǎng)整改2009網(wǎng)絡(luò)及通訊改造8010人車分流及導(dǎo)視系統(tǒng)60合計(jì)2260二、 軟件提升1、 管理團(tuán)隊(duì)及

4、管理體系的導(dǎo)入2、 營(yíng)銷方式的設(shè)計(jì)3、 產(chǎn)品的精準(zhǔn)定位4、 服務(wù)價(jià)值理念的提煉三、 形象包裝1、 外立面及內(nèi)部視覺系統(tǒng)的改造2、 產(chǎn)品vi系統(tǒng)的定位，設(shè)計(jì)制作3、 市場(chǎng)形象的建立四、 經(jīng)營(yíng)管理1、 建立長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的投資模型2、 培養(yǎng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和管理架構(gòu)參、 財(cái)務(wù)回報(bào)測(cè)算通過初步市場(chǎng)分析調(diào)研，我們認(rèn)為按照我們規(guī)劃的整改方案實(shí)施，我們建議如下的合作及利益分配模式：方案一：（現(xiàn)狀全部出租予我司） 預(yù)計(jì)改造后市場(chǎng)租金為人民幣60元每平方米 支付業(yè)主租金為人民幣每月32元每平方米 我方前期走投入人民幣約3000萬元（包括租賃押金、推廣費(fèi)用及貳內(nèi)容涉及所有內(nèi)容）方案二：（業(yè)主按我方需求將物業(yè)出租予我司）

5、 預(yù)計(jì)改造后市場(chǎng)租金為人民幣60元每平方米 支付業(yè)主租金為人民幣每月50元每平方米 項(xiàng)目完工后需6個(gè)月的招商期合作條件：1、 租期20年2、 裝修整改期一年（規(guī)劃，報(bào)建，設(shè)計(jì)，施工，驗(yàn)收，達(dá)到符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓）3、 前期租賃招商期：6個(gè)月4、 物業(yè)服務(wù)和租賃管理統(tǒng)一由中深負(fù)責(zé)（包括停車場(chǎng)，及附屬設(shè)備，設(shè)施的使用、維護(hù)和收益）肆、 業(yè)主配合一、 業(yè)主應(yīng)確保所有物業(yè)具備合法的經(jīng)營(yíng)條件二、 業(yè)主同意中深全權(quán)管理天健綜合樓及其附屬（包括現(xiàn)有租約）三、 冠名權(quán)附件一：錦匯通介紹錦匯通投資有限公司，專業(yè)從事商業(yè)策劃、招商、營(yíng)運(yùn)代理，從事寫字樓策劃、招商代理的專業(yè)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)。錦匯通在珠三角地區(qū)成

6、功策劃、運(yùn)作了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在行業(yè)里樹立了良好的口碑。通過團(tuán)隊(duì)成員多年不懈的努力，我們擁有廣泛的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，沉淀了一大批品牌知名度高、實(shí)力雄厚的客戶資源。為了有效地整合客戶資源，錦匯通投資限公司啟用了先進(jìn)的數(shù)據(jù)庫管理方法，不斷致力于客戶資源的分類積累，長(zhǎng)期與商戶保持密切的溝通，實(shí)行錦匯通平臺(tái)與商戶捆綁聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目推廣模式，并在多個(gè)房地產(chǎn)商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目中成功證實(shí)了這種模式的優(yōu)越性。與此同時(shí)，錦匯通投資有限公司長(zhǎng)期與世界五大行保持緊密的聯(lián)系，不斷深入革新房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作思路及其方法，探索國(guó)際一流的管理方法，致力于實(shí)現(xiàn)公司的騰飛。附件二：錦匯通經(jīng)典案例項(xiàng)目朗科大廈科技園服務(wù)內(nèi)容 招商策劃 招商代理 物業(yè)管理 經(jīng)營(yíng)管理 發(fā)展顧問成績(jī)成功引進(jìn)了騰訊承租了整棟大廈，完成了整個(gè)項(xiàng)目的招商工作，在科技園物業(yè)代理史上書寫了歷史項(xiàng)目環(huán)球數(shù)碼大廈服務(wù)內(nèi)容 招商策劃 招商代理 物業(yè)顧問成績(jī)大廈正式招商半年后全部出租。我司員工成交總面積為13500平米。贏得了業(yè)主的信賴項(xiàng)目源興大廈服務(wù)內(nèi)容 招商策劃 招商代理成績(jī)我司在本項(xiàng)目總共成交面積是13000平米，占本項(xiàng)目成交的40%，是眾多中介結(jié)構(gòu)中成績(jī)最驕人的。項(xiàng)目奧德祥大廈服務(wù)內(nèi)容 招商代理成績(jī)成功實(shí)現(xiàn)了20000平方米的招商，引進(jìn)了生物制藥企業(yè)海普瑞。并奠定了生命科技產(chǎn)