“東嶺陽光城”項目可行性研究報告DOC

1、蕪湖萬房網 整理發(fā)布東嶺陽光城”項目可行性研究報告重慶建力房地產開發(fā)公司重慶慶隆達房地產開發(fā)公司2007-10-15目 錄一、項目概況二、市場調研三、目標客戶群定位四、項目營銷定位五、項目價格定位六、項目銷售、開發(fā)計劃及資金需求七、編制說明表一、項目綜合造價成本概算表表二、項目各項成本比例分析表表三、項目經濟分析表表四、項目綜合因素敏感性分析表表五、項目盈虧性分析表八、項目成功的關鍵因素九、可行性結論及建議一、項目概況1項目名稱：東嶺陽光城2、開發(fā)地點：東山仙鶴路與東山路交匯處3、項目性質：商住高層住宅小區(qū)（18+1和11 + 1）4、項目經濟指標：總用地面積：22813平方米總建筑面積：12

2、1880平方米其中：計入容積率建筑面積：83100平方米A、住宅面積：82860平方米B、停車場負一、二層面積：29880平方米C、商業(yè)面積（停車場負三、四、五層）：8900 平方米地上：240 平方米建筑層數：11+1 、 18+1層容積率：3.5停車位：646個5、投資方式：自籌資金，銀行貸款6、項目開發(fā)建設單位：重慶慶隆達房地產開發(fā)公司與重慶建力房地產開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)建設7、項目使用功能設置（見圖）（1）B1、B2、號樓地下負一層至負二層均為地下停車場，負三、四、五三層為商業(yè)鋪面。（2）A1、A2、B1、B2、B3、B4、C1、C2、D1、D2、D3、D4 樓住宅用房8、項目的實施項目計

3、劃于2007年底開工，分段逐步開發(fā)，計劃在2009年底全部建成投入使用二、市場調研分析1重慶市房地產投資熱據市統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示，重慶市上半年房地產投資走強，1-7月，重慶市房地產投資總額達32. 9億元，同比增長了 18. 7%。在32. 9億元 的房地產投資中，同比增幅較大的是商品住宅，1-7月，全市商品住宅的投資達18. 34億元，占投資總額的56%，同比增長26. 9%。其次是商業(yè) 營業(yè)用房，1-7月，全市商業(yè)營業(yè)用房的投資達 3. 6億元，占投資總額的 11%，同比增長15. 6%;而辦公寫字樓的投資也明顯增長，1-7月，辦公 寫字樓投資達1. 82億元，同比增長3. 8%?？傮w來

4、看，1 7月，重慶市房地產仍呈良好走勢，商品住宅的走勢比較平穩(wěn)。2、重慶房地產供、需態(tài)勢平穩(wěn)07年上半年，重慶市房地產市場總體運行態(tài)勢平穩(wěn)，商品房批準預售量、商品住宅預售交易量、住宅價格繼續(xù)保持不同程度的增長；二手房交易 量大幅 攀升，房地產二、三級市場繼續(xù)保持聯(lián)動發(fā)展。商品房供給量穩(wěn)步增加。至5月底，重慶市兩城區(qū)及郊區(qū)共發(fā)放商品房預售許可證60個，項目總投資12. 54億元，同比增長26. 8%;商品房批準預售面積79. 55萬 平方米，同比增長47.3%;其中住宅面積66.40萬平方米，同比增長50.3%?？傮w看來，商品住宅市場有效需求增勢減緩。表現(xiàn)在以下幾個方面：一 是商品房需求總量下降

5、，住宅需求仍保持小幅上升，二是普通住宅仍然占據 商品住宅消費市場的主導地位。在住宅預售登記面積中，高層住宅19. 6萬 平方米，占總比例的41.1%;而普通住宅23.7萬平方米，占總比例的49.7%; 經濟適用房4. 4萬平方米，占9. 2%。三是住宅需求保持小幅增長，各類 型住宅則不同的漲跌態(tài)勢。比如高層和經濟適用房則分別比去年同期減少 6%和35%。個人購房占絕對主導地位。截至 5月，重慶市兩城區(qū)共預售 商品房4650套，其中個人購買占99%，單位購房僅占1 %;個人購買住宅 達到99.8 %。3、以下是項目周邊樓盤調研(1) 亨特上城項目樓盤綜合情況地理位置位于云巖區(qū)友誼路與黔靈東路交叉

6、口，樓盤情況共30層，分為兩棟，一棟為商住樓，底下 4層為商鋪，第5層為轉 換層，6-30層為住宅。綠化率達30%。另一棟為酒店式公寓，共22 層，層高4.95米，30-90平米中空躍層結構，樓盤每層 8戶、三部電 梯，戶型設計的特色在于寬客廳、窄進深，特別設計了超大主臥和超 大觀景臺。地段優(yōu)勢明顯，在噴水池 CBD內，都市的繁華與寧靜一 步切換。戶型特點戶型面積在77-139平米之間，主力戶型為107平米和130平米，共300套，層高2.9米，公攤18-20%,價格均價5800元 6000元左右，30 40的小戶型精裝修單價在 10000 元/平方米銷售情況銷售速度較慢，房價過高。(2) 經

7、典時代項目樓盤綜合情況地理位置南明區(qū)油榨街樓盤情況項目總建筑面積為16萬平方米，總占地7萬平方米，一期、二期均 已銷售完畢，現(xiàn)三期電梯房，棟 數：3。可銷售為96套，容積率3.8， 綠化率為38%小區(qū)環(huán)境綠化較好，有網球場等配套設施。戶型特點80140平方米價格定價高層均價4900元/平方米銷售情況三期已在8月22日開盤銷售。銷售情況較好。(3) 銀海嘉怡花園項目樓盤綜合情況地理位置云巖區(qū)半邊街28號(黑馬市場后面)樓盤情況建筑規(guī)模近180000平方米,綠化率41 . 9%,容積率3.02。 項目分三期開發(fā)，樓層有7層，11+1和22層。一、二期 均為現(xiàn)房，小區(qū)內中庭園林面積近10000平方米

8、，植物花 卉近200種。戶型特點平層、錯層、復式等多種房型，戶 型設計多達19種，面積從80 平方米至200平方米不等，同時戶戶設有全落地景觀陽臺、 透空鑄鐵雕花欄桿；另外，還特設入戶空中私家花園價格定價二期開盤價格在4900元/平方米，現(xiàn)5100元/平方米銷售情況銷售情況很好，二期在05年排號銷售，現(xiàn)已銷售98流右，三期將在 明年推出(4) 藍波灣新添衛(wèi)城項目樓盤綜合情況地理位置烏當區(qū)新添大道北段99號樓盤情況項目總建筑面積為：30萬平方米，2萬平方米的水岸山林，綠化率達 到38% 分為三期開發(fā)，一期新天衛(wèi)城紅景街區(qū)，主要為商業(yè)和多層 房，二期藍景街區(qū)主要為高層房，三期為別墅，戶型特點整體戶

9、型偏大，一期最小戶型為108平方米，二期戶型最小戶型為138 平方米，最大240平方米價格定價現(xiàn)二期均價為4500元/平方米銷售情況銷售情況較好，去年一期已銷售完畢，二期 8月23日開盤。(5) 、龍硯東山項目樓盤綜合情況地理位置本小區(qū)位于東山半山、扶風山風景區(qū)內，區(qū)內東山樓霞勝景， 園，陽明祠人文、生態(tài)前年傳承，被陽明山、扶風山、仙鶴山 抱的生態(tài)園林住宅小區(qū)東山公三山環(huán)樓盤情況建筑面積：41314.00米2,占地面積：27880.00米2，684套，車位個 數：210個，綠 化 率:40.00% 容積率:1.80,開盤時間：2007-9-28;入住時間：2008-8-31，11+1的小高層和

10、6樓多層戶型特點戶型從95 238平方米，23種戶型價格定價住宅均價：4600.00元/米2,住宅起價：4300.00元/米 2；銷售情況一期9月推出，共331套房源，現(xiàn)已銷售153套。三、目標客戶群定位1、目標客群特征；（1）分布區(qū)域：主流客戶群分布于市區(qū)兩城區(qū)，他們有強烈的老城中心生活情結（2）購買目的：居住自用為主、投資物業(yè)升值為輔（3）年齡：約為35歲一45歲（4）購買力：主力消費群購買力在 28萬一一40萬元左右（5）職業(yè)類型民營企業(yè)的高級白領及中高管理層從事商業(yè)、創(chuàng)業(yè)成功的中、高管理者企事業(yè)單位的領導層及專業(yè)人士私營企業(yè)主政府部門的公務員在重慶做生意的省內地、州、市以及省外成功人士

11、2、客戶背景、事業(yè)觀點、生活態(tài)度受過高等教育，有高等職業(yè)，具開放性及創(chuàng)新思維，有強烈的老城中心生活情 結，棄遠求近。對居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住環(huán)境，要穩(wěn) 定感，要歸屬感，有時代氣息。3、選購本項目的動機：（1）認同本項目的獨特性，注重居住環(huán)境品味及文化格調（2）認同本項目的區(qū)域優(yōu)勢（3）認同本產品規(guī)劃設計功能并追崇本項目的環(huán)境營造和文化基調等（4）項目附加值優(yōu)于區(qū)域內其他項目（5）為本項目性能價格比所吸引4、購買行為特征：（1）主要目標客戶屬于事業(yè)成功人士，他們共同的特點是對前途充滿信心，工作緊張 繁忙，生活節(jié)奏快捷且充實，沒有太多時間進行仔細的調查比較。（2）經濟實力也

12、使其不特別斤斤計較。因此銷售現(xiàn)場、環(huán)境綠化、工地包裝及廣告宣 傳等方面的精心設計和營造對激起客戶的購買欲的影響至關重要。（3）目標客戶的知識層次較高，預計購買過程中將有較多的房地產專業(yè)人士介入，因 此對銷售員的要求將會更高。(4) 目標客戶對物業(yè)的評價將不單純是依據位置、交通、平面、社區(qū)配置等物理因素 進行簡單評判，而會將精神層次上的感性因素加入到購買評價中，因此銷售中品味 和格調的營造與醞釀，尤其是對物業(yè)管理服務意識的早期展現(xiàn)，將會使其產生更強 烈的購買欲望。綜上所訴結論：他們代表是當今社會中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力 而積累起財富。從表面上看，除了平時的住所外，

13、還會有別的的房產，他們擁有私家車。 他們的居家消費完全是個人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識得品牌， 欣賞經典，但排斥奢華，而且也不十分關注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種 方式往往使他們看上去更為獨特。他們是整個社會的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。他們更看重家的意義，因為在家中可以完成自己在外面不能釋放的夢想，他們把家當作是一個自己可以實現(xiàn)的夢想，而且從他們的家 中往往就能將這個人看出個端倪。正是基于目標消費者這樣的心理特征，所以本項目客戶群定位在追求文化品位和資產階級生活情調“新中產階層 “四、項目營銷定位1項目SWO分析優(yōu)勢(Str

14、engths )地處市區(qū)東山片區(qū)，周邊配套便利完善，實驗三中、師大附中、省醫(yī)等一 應俱全，周邊生活氛便利。項目距離市中心近，出行交通方便，有多輛公交車往返。 產品單體通過多次省外考察學習，已研發(fā)出并有許多創(chuàng)新之處。 產品獨享的優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢，景觀資源豐富。劣勢(WeaknesseS項目片區(qū)居住環(huán)境差，生活階層低，直接影響到本項目的商業(yè)物業(yè)形象的 提升。市政設施嚴重滯后，片區(qū)整體形象破舊。道路設施落后，交通容易阻塞，尤其是東山路、仙鶴路。機會(Opportunities )重慶舊城東擴改造的市政規(guī)劃正在實施中，并且以世紀中天為龍頭的房開 企業(yè)對東山局部開發(fā)正發(fā)揮重要重用，從而帶動區(qū)域人氣和商

15、業(yè)氛圍1條東山支線仙鶴路和1條主線東山路的改造工程，尤其是東山路通往水 東路的貫通將提升本項目的地段商業(yè)價值和居住價值。占地3.1公頃的東山文化廣場和東山風景景區(qū)將美化片區(qū)形象。威脅（Threats）項目所處商圈相對獨立與閉塞，項目的輻射力較弱。由于長期缺乏中高檔消費場所，區(qū)內人群的消費習慣傾向于區(qū)外消費。2、項目主題定位“演繹生活的一種高度，享受城市第一縷陽光”3、項目案名以描述項目所處城市的東部，是最早迎接“陽光”的地方及項目所處位置高、一種項目獨特的“高度”為主。東嶺陽光城4、項目形象推廣主題形象定位：20萬方半山生態(tài)綠色花園陽房核心推廣總調性：半山綠景東嶺陽光核心推廣語：東嶺陽光城，以

16、生活輝映人生高度系列推廣語：有一種生活的高度，總是被世人仰慕優(yōu)于人的事業(yè)、是一種高度；寬于人的胸懷，是一種高度；大于人的氣度，是一種高度；著名的人文景觀，是一種高度；厚重的歷史沉積，是一種高度； 稀缺的地段優(yōu)勢，是一種高度；5、企劃推廣賣點訴求：地段優(yōu)勢一一重慶的東山，陽光充足、無污染、空氣指數高大環(huán)境市政區(qū)域新規(guī)劃正在改造和完善建筑風格一一純正現(xiàn)代風格，新潮、但不失沉穩(wěn)，是區(qū)域市場的稀缺產品。 戶型設計一一二居、三居為主，布局合理，舒適精致，屬于到位型產品，為市場 上的供不應求產品。總價低-28 萬元-40萬元之間的總價范圍為消費者市場的主流需求； 園林設計一一獨創(chuàng)的園林規(guī)劃，完美體現(xiàn)環(huán)境一

17、建筑一人的有機結合； 品質優(yōu)越-智能化及安防設施配套齊全；專業(yè)管理施工單位、設計單位、物業(yè)單位的專業(yè)管理；五、項目價格定位保持優(yōu)越的性價比是制勝的法寶。本項目的價格是堅持“低開高走”的原則，以及 對項目的經濟技術指標做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，又結合區(qū)域 同類產品的市場價及顧客感受價，在項目存在其特殊性，成本較高的情況下，采取一戶 一價的銷售定價辦法。1、住宅價格：起價3800元/平米，均價4200元/平方米2、底商價格：6000 8000元/平米以上均價的制定，是嚴格按照項目成本核控，價格的數值是公司利潤盈虧的臨界點。（1）開盤價采取低價入市的手法，均價以板樓 3800元/

18、平米入市，以此試探市場，爭取在短期內 形成轟動效應，體現(xiàn)物超所值。（2）強銷價在前期帶動下，進入熱銷期后，隨著工期的進展，均價定為4300元/平米，底商均價為6000元/平米。(3) 續(xù)銷價在強銷期過后，續(xù)銷期是一個平穩(wěn)過渡的階段，這個階段廣告力度有所減弱，主要消 化意向客戶，一期工程已全面封頂為準現(xiàn)房，均價定為均價提升到4500元/平米，底商均價7000元/平米。(4) 收盤價如果本項目完全能夠被市場所接受， 最終期望值可以提升到板樓均價 4680元/平米, 底商均價8000元/平米。注：價格將依據項目在市場的認知度及工程進展和銷售狀況作階段性調整，最終實現(xiàn)均 價根據市場情況，向更高的目標邁

19、進。六、項目、開發(fā)周期安排及資金需求計劃項目總建筑面積為121880平米，擬計劃分為2年開發(fā)完成，按單位成本為2125元 /平方米，住宅銷售均價按 4200元/平方米，部分車庫面積按 4000元/平方米，商場面積按7000元/平方米測算。1、銷售計劃表時間銷售產品可銷售 面積(M2)銷售 率均價銷售收入(元)備注2008年8住宅3000036%4200126,000,000住宅82860平方米，均價 按4 2 0 0元/平方米9月車庫500055%400020,000,000車庫29880平方米，按40 0 0元/平方米，銷售 為總面積的30% ,9000平 方米小計35000146,000,

20、0001218802008年10住宅2000024%420084,000,000商鋪9140100%700063,980,000商場9140平方米月一12 月車庫400045%400016,000,000小 計33140163,980,0002009住宅3286040%4200138,012,000年5月一7月商鋪0000車庫0000合計101000447,992,000綜合總成本元237,490,886土地增值稅元75,356,134按土地增值稅的30%計所得稅%33,786,245按收入扣減成本的 25% 所征收凈利潤元101,358,735收益率%42.7%投資回報率%31.7%備注:銷

21、售啟動暫定在08年8月開盤，可銷售面積分101000平方米，計劃為3期銷售， 總銷售周期控制在8個月左右。一期（08年8月一10月）銷售為4200平方米，預計資 金能回籠1.46億元，二期（11 12月）銷售33140平方米，預計資金回籠1.64億資金, 三期在09年5月開盤，銷售周期預計3個月（57月）可銷售面積32860,銷售資金回 籠1.38億兀。車庫由于屬于房子的附屬產品，車庫面積辦理產權，房開公司需提前預補交土地收 益金，且大多數客戶不一定會購買車庫，所以給車庫銷售工作帶來很大變數。因此根據 其他項目車庫運作經驗，車庫主要還是以收取租賃費為主，只有少部分對外銷售。所以本 項目車庫暫按

22、銷售總面積的30%核算車庫銷售總體收入，車庫按 4000元/平方米商 場按均價7000元/平方米.車庫銷售面積為9000平方米,自用租賃面積為20880平方米.2、開發(fā)周期與資金需求計劃表分期開發(fā)開發(fā)時間開發(fā)量（M2資金需求計（萬兀）施工方墊資（萬元）年底資金缺口萬兀銀行貸款（萬元）計劃銷售面積銷售資金回籠萬兀項目第一期2007年12月08年12月70000168987000989850007914027699項目第二期2009年1月12月518801252350007523/3286017100合計121880294211200017421500010100044799備注:一期工程由施工方

23、墊資約 7000萬元，但在08年7月底公司將準備9898萬資金（含 銀行貸款），以支付施工單位所墊資金。在二期09年5月底公司將準備5000萬資金，支 付施工單位。七、編制各項分析表說明1部分項目造價為概算數據。2按均衡投入來計算建設期利息（計算本金為直接費）表一：項目綜合造價成本概算編碼工程項目工程量計量單位單價或費率計量 單位造價或費用（元）樓面造價（元 /M2）百分比（%）1、征 地、 拆遷 補償 費拆遷補償費8戶元3,000,000征地地價36畝890000元32,060,000土地契稅32,060,000元5.6%1,795,360土地公證費1項20000元20,000招投標費32,

24、060,000元1%320,600小計37,195,960332.880.162、斟 察、 設計 和前 期費地形圖測繪費21,178平方米0.14元2,965方格網測量費21,178平方米0.68元14,401總劃和單體規(guī)劃設計費121,880平方米10元1,218,800地質詳細勘察費121,880平方米15元1,828,200城市市政用地面積1,635平方米30元49,050規(guī)劃管理費141,390,000元3%o424,170設計質檢站審圖121,880平方米1.7 :元207,196放線費12棟185元2,220招標費137,236,784元1%137,237監(jiān)理費137,236,78

25、4元3 :%411,710預結算審計費137,236,784元3%411,710消防配套費22,813平方米3元68,439施工合同鑒證費141,390,000元1%141,390項目環(huán)境影響評價收費141,390,000元3%424,170避雷安裝檢測費12棟/2 支55元1,320人防管理費22,813平方米10元228,130防空地下室建設費22,813平方米150元3,421,950三通：水通1項1000000元1,000,000三通：電通1項500000元500,000三通：路通1項200000元200,000平場費21,178平方米10元211,780方案評審費121,880平方米

26、0.2元24,376（市政排污、噪 音費）82,860平方米10元828,600環(huán)保費82,860平方米5元414,300高壓電線移手續(xù)1項2800000元2,800,000小計14,972,114133.990.063、建筑 安裝 工程 費地基樁工程121,880平方米30元3,656,400住宅土建工程82,860平方米1000元82,860,000地下停車場土建 工程29,880平方米1200元35,856,000商業(yè)土建工程9,140平方米1000元9,140,000室內供水供電、線路安裝工程49,268平方米35元1,724,384電梯安裝工程20臺2000004,000,000小計

27、137,236,7841,228.180.584、（小 區(qū)） 配套 建設 費道路工程21,178平方米50元1,000,000排污排水工程2,000米400元205,000圍墻工程1項300000元300,000供電安裝工程1項900000元900,000景觀、綠化工程121,880平方米15元1,828,200路燈工程120盞350元42,000供配電增容費3,000千瓦350元1,050,000小計5,325,20047.660.02開發(fā)直接費用194,730,0581,742.710.825、運 營成 本管理費用194,730,058元2%3,894,601銷售費用447,992,000

28、元1.5%6,719,880財務費用50,000,000元2%1,000,000小計11,614,481103.940.056、各 項稅 費營業(yè)稅及附加（5.5%）447,992,000元5.5%24,639,560建筑面積測量費111,740平方米1.7%1,900房屋竣工登記費358,393,600元1%03,583,936小計28,225,396252.600.127、不可 預見不可預見費（按 直接費）194,730,058元1.5%2,920,95126.140.01總造價237,490,8862,125.391.000表二、項目開發(fā)各項成本分析序號項目金額（萬元）比例1征地、拆遷費3

29、72016%2前期費14976%3建筑成本費1372358%4配套建設費5332%5間接費用11615%6各項稅費282312%7不可預見費2921%合計23749100%9. 4% L 2%16%55%征地、拆遷費前期費建筑成本費 配套建設費間接費用口各項稅費不可預見費表三、項目經濟分析表住宅面積82860商場面積9140車庫面積9000項目變化一變化二變化三變化四變化五變化六變化七151050+ 5+ 10+ 15銷售均價3570378039904200441046204830住宅收入29581020031321080033061140034801200036541260038281320

30、0400213800銷售均價5950630066507000735077008050商業(yè)收入54,383,00057,582,00060,781,00063,980,00067,179,00070,378,00073,577,000銷售均價3400360038004000420044004600車庫收入31,076,00032,904,00034,732,00036,560,00038,388,00040,216,00042,044,000總收入381278550403706700426134850448563000470991150493,419,300515847450項目總成 本237,

31、490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886毛利潤57,515,06666,486,32675,457,58684,428,84693,400,106102,371,366111,342,626所得稅14,378,76616,621,58118,864,39621,107,21123,350,02625,592,84127,835,656凈利潤43,136,29949,864,74456,593,18963,321,63470,050,07976,778,52483,506,969銷售凈利 潤

32、率11%12%13%14%15%16%16%收益率18%21%24%27%29%32%35%回報率24%28%32%36%39%43%47%說明：投資回報率：假定項目總成本不變，住宅、車庫、商場銷售均價在-15至+ 15區(qū)間變化，銷售毛利潤與開發(fā)總投入的變化分析，收益率：假定開發(fā)總成本不變，凈現(xiàn)值等于零時，住宅、車庫、商場銷售均價在-15至+15區(qū)間變化，其利潤、投資回報率、收益率也相繼調整變動。收益率越高，說明其與行 業(yè)投資平均收益水平的差別越大，即投資項目的獲利空間越大。即內部收益率越高，投資 項目承受行業(yè)投資平均收益水平或市場利率上升的能力就越強。銷售凈利潤率反映公司銷售收入的盈利水平。

33、銷售凈利潤率比較高或提高，說明公司的獲 利能力較高或提高；銷售凈利潤率比較低或降低，說明公司的成本費用支出較高或上升， 應進一步分析原因是營業(yè)成本上升還是公司降價銷售，是營業(yè)費用過多還是投資收益減少， 以便更好地對公司經營狀況進行判斷。表四、項目綜合因素敏感性分析項目 名稱基本 數變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10投資變化 比例010-10-101515-152020-2020(%):銷售收入變化010-101015-15-1520-15-20-20比例(%)項目 成本 （元）237490261239921374121374127311452731145201867

34、228498902849890189992728498886747977971818536363089063銷售收入（元）447992492791240319249279151519083807932380793253759043807932358393635839000008002000000000000003600利潤210501231551218945127904924207621076786178925925260139580413168400873404（元）1142600340382824737792537投資 回報 率88.64%88.64%88.64%130.55%88.64%

35、39.43%88.64%88.64%33.62%88.64%25.76%銷售 利潤 率46.99%46.99%46.99%56.63%46.99%28.28%46.99%46.99%25.16%46.99%20.48%說明： 假定凈現(xiàn)值為零時，項目總投資成本在降低10%增加20%區(qū)間波動，同時銷 售收入變化率在降低10%增加20%區(qū)間波動.征地地價費用不變。則項目綜合成本和銷售 收入、投資回報率、銷售利潤率進行相應變化。從上表可以觀察項目運作過程中10種成本與 收入的變化狀況，供決策層參考表五、項目盈虧平衡點分析均價4200420042004200420042004200開發(fā)量05000060

36、000700008000090000100000固定成本0237490886237490886237490886237490886237490886237490886經營成本0247490886257490886267490886277490886287490886297490885.6銷售收入0210000000252000000294000000336000000378000000420000000利潤0-37,490,886-5,490,88626,509,11458,509,11490,509,114122,509,114項目盈虧平衡表4500000004000000003500000003000000002500000002000000001500000