抵(質(zhì))押物價(jià)值評(píng)估管理辦法(一)

1、抵 （質(zhì) ） 押物價(jià)值評(píng)估管理辦法第一章 總則第一條 為規(guī)范抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估，提高押品評(píng)估質(zhì)量和效率，有效防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)公司固有資金貸款管理規(guī)定 、 貸款資金貸款管理規(guī)定等制度及建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知 （建住房 20068號(hào)）等政策法規(guī)要求，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本制度。第二條本制度所稱抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估是指為確定抵（質(zhì)）押融資額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)抵（質(zhì)）押物價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。第三條抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估包括內(nèi)部評(píng)估和外部評(píng)估。 公司實(shí)行 “內(nèi)部評(píng)估和外部評(píng)估相結(jié)合，以內(nèi)部評(píng)估為主要確

2、認(rèn)依據(jù)”的抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估原則。第四條內(nèi)部評(píng)估和外部評(píng)估均須堅(jiān)持客觀性、公正性和謹(jǐn)慎性，保證抵（質(zhì)）押物價(jià)值認(rèn)定的合理性。第五條押品主要包括房地產(chǎn)類、金融產(chǎn)品類、機(jī)器設(shè)備類、交通工具類、股權(quán)類、應(yīng)收賬款及其他權(quán)利類。第二章 基本流程及職責(zé)分工第六條 抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估包括評(píng)估調(diào)查和初評(píng)、評(píng)估審查及評(píng)估審定三個(gè)環(huán)節(jié)（見附件一）除上市流通股票、定期存單、金融企業(yè)股權(quán)可采用簡(jiǎn)易流程，直接進(jìn)行評(píng)估審定外，其他押品均應(yīng)經(jīng)上述流程進(jìn)行評(píng)估。第七條評(píng)估調(diào)查和初評(píng)人由負(fù)責(zé)相應(yīng)業(yè)務(wù)的投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)理或貸款經(jīng)理?yè)?dān)任。第八條公司通過(guò)內(nèi)部考評(píng)，選拔具有資產(chǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)骨干3-5 人組成“抵（質(zhì)）押物價(jià)值

3、評(píng)估小組” ，承擔(dān)押品價(jià)值審查職責(zé)。 “抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估小組”設(shè)組長(zhǎng)一人，負(fù)責(zé)評(píng)估審查工作的組織協(xié)調(diào)。第九條 自主投資決策委員會(huì)或貸款投資決策委員會(huì)負(fù)責(zé)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的最終審定。決策委員會(huì)委員不得同時(shí)兼任“抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估小組”成員。第三章 評(píng)估調(diào)查和初評(píng)第十條 評(píng)估調(diào)查包括評(píng)估資料搜集和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。主要包括以下工作：精選資料（一）資料搜集抵（質(zhì)）押權(quán)屬所有人同意以抵（質(zhì)）押物擔(dān)保的文件；押品已對(duì)其他債權(quán)設(shè)定擔(dān)保的情況；押品的權(quán)屬資料；押品清單及基本情況資料；外部評(píng)估報(bào)告（如有） ；其他所需資料。（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)押品范圍、狀況及產(chǎn)權(quán)證明文件；調(diào)查押品相關(guān)市場(chǎng)信息；拍攝押品影像資料；了

4、解其他影響押品價(jià)值及變現(xiàn)能力的相關(guān)情況。第十一條 完成評(píng)估調(diào)查后，投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)理或貸款經(jīng)理應(yīng)根據(jù)押品基本情況、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況，參考外部評(píng)估報(bào)告（如有） ，結(jié)合自身判斷，對(duì)押品價(jià)值進(jìn)行初評(píng)，形成抵（質(zhì)）押價(jià)值評(píng)估表 （見附件二） ，詳細(xì)記錄評(píng)估依據(jù)和過(guò)程，連同調(diào)查資料一并提交“抵（質(zhì)）押品價(jià)值評(píng)估小組”進(jìn)行審查。第四章 評(píng)估審查第十二條 “抵（質(zhì)）押品價(jià)值評(píng)估小組”以小組討論方式實(shí)施評(píng)估審查，按照“少數(shù)服從多數(shù)”原則確定審查結(jié)果。第十三條評(píng)估審查工作主要包括：核實(shí)押品基礎(chǔ)資料；審查評(píng)估調(diào)查及初評(píng)操作的合規(guī)性；審查初評(píng)方法使用的恰當(dāng)性及評(píng)估依據(jù)及評(píng)估結(jié)果的合理性；審查外部評(píng)估報(bào)告的合理性（如有） 。第

5、十四條評(píng)估調(diào)查和初評(píng)不符合要求或經(jīng)審查對(duì)初評(píng)結(jié)果存在較大疑義的， “抵（質(zhì)）押品價(jià)值評(píng)估小組”可退回調(diào)查人，要求補(bǔ)充調(diào)查或重新進(jìn)行初評(píng)。第十五條不需要補(bǔ)充調(diào)查或重新進(jìn)行初評(píng)的， “抵（質(zhì)）押品價(jià)值評(píng)估小組”應(yīng)在收到送審資料兩個(gè)工作日內(nèi)完成評(píng)估審查，由主審查人在抵（質(zhì)）押價(jià)值評(píng)估表上簽署審查意見。第五章 評(píng)估審定精選資料第十六條自主投資決策委員會(huì)或貸款投資決策委員為抵（質(zhì)）押物價(jià)值最終認(rèn)定機(jī)構(gòu)。第十七條融資項(xiàng)目提交自主投資決策委員會(huì)或貸款投資決策委員會(huì)審議時(shí)，擔(dān)保方式為抵（質(zhì)）押的，應(yīng)同時(shí)提交經(jīng)“抵（質(zhì)）押品價(jià)值評(píng)估小組”審查后的抵（質(zhì)）押價(jià)值評(píng)估表 。第十八條對(duì)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的審定是委員會(huì)審

6、議內(nèi)容之一，委員會(huì)通過(guò)集體討論，確定是否認(rèn)可“抵（質(zhì)）押品價(jià)值評(píng)估小組”審查的內(nèi)部評(píng)估結(jié)果或采信外部評(píng)估結(jié)果或直接對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行調(diào)整（僅限于向下調(diào)整） 。第十九條對(duì)評(píng)估調(diào)查、初評(píng)及審查環(huán)節(jié)的合規(guī)性，及評(píng)估方法選取的合理性等存在異議的，委員會(huì)可要求相關(guān)人員進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查或調(diào)整評(píng)估方法。第二十條決策委員會(huì)在抵（質(zhì)）押價(jià)值評(píng)估表上簽置的意見為公司對(duì)抵（質(zhì)）押物價(jià)值最終評(píng)估結(jié)果。第六章 常用評(píng)估方法第二十一條根據(jù)押品的不同，常用評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法及重置成本法。內(nèi)部評(píng)估人員可根據(jù)押品的類型、特點(diǎn)、狀態(tài)、市場(chǎng)條件及資料搜集情況等因素選擇與押品相適應(yīng)的評(píng)估方法。若以上三種方法均不能滿足評(píng)估需要，

7、可根據(jù)實(shí)際情況選用其他評(píng)估方法。第二十二條土地使用權(quán)評(píng)估一般采用成本法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：近期通過(guò)招拍掛或轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)方式取得的出讓土地可用成本法評(píng)價(jià)， 土地使用權(quán)價(jià)值包括土地取得成本和后期投入開發(fā)成本。對(duì)政府公布了基準(zhǔn)地價(jià)體系的地區(qū)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)，以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，參考使用年限、容積率、開發(fā)程度等因素進(jìn)行調(diào)整。第二十三條在建工程抵押價(jià)值可按以下公式評(píng)估：在建工程價(jià)值=抵押在建工程面積X單位建安成本X建筑工程部分占建安成本百分比X （1 +綜合費(fèi)率） 。評(píng)估在建工程抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮建筑企業(yè)法定優(yōu)先受償款等因素。第二十四條 已竣工驗(yàn)收的房屋的抵押價(jià)值可采用市場(chǎng)比較法。參照周邊

8、相似房屋市場(chǎng)價(jià)值，結(jié)合影響價(jià)值的其他因素，如開發(fā)商品牌等綜合確定。以出租為主要目的的房屋抵押價(jià)值可采用租金收益還原法評(píng)估。第二十五條股權(quán)質(zhì)押價(jià)值可采用整體評(píng)估加和法或收益現(xiàn)值法評(píng)估。第二十六條機(jī)器設(shè)備及交通工具等可采用重置成本法或購(gòu)置成本扣除折舊費(fèi)用等方法評(píng)估。第二十七條應(yīng)收賬款等債權(quán)質(zhì)押價(jià)值依據(jù)質(zhì)押債權(quán)合同中約定可實(shí)現(xiàn)的收入扣除實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用后凈值，結(jié)合付款方實(shí)力信譽(yù)等因素，設(shè)定適當(dāng)?shù)恼鬯惚嚷蔬M(jìn)行認(rèn)定。第七章 外部評(píng)估結(jié)果的采信第二十八條 外部評(píng)估報(bào)告一般僅作為抵 （質(zhì)）押品價(jià)值認(rèn)定的參考依據(jù)。在以下情況下，公司可采信外部評(píng)估結(jié)果確認(rèn)押品價(jià)值：（一）公司對(duì)押品所在的市場(chǎng)環(huán)境等因素不熟悉，內(nèi)部

9、評(píng)估存在操作障礙；（二）押品為知識(shí)產(chǎn)權(quán)等對(duì)評(píng)估專業(yè)性要求較強(qiáng)的領(lǐng)域。第二十九條 需采用外部評(píng)估的業(yè)務(wù)，由內(nèi)部評(píng)估體系以外的部門，如合規(guī)風(fēng)控部，對(duì)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)及人員的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行審核。由融資方提供外部評(píng)估報(bào)告的，還需對(duì)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)與融資方關(guān)系是否影響評(píng)估公正性等相關(guān)情況進(jìn)行審查。第八章 后續(xù)評(píng)估第三十條存續(xù)期限超過(guò)兩年的抵（質(zhì)）押融資業(yè)務(wù)，應(yīng)于每滿一年的一個(gè)月內(nèi)，對(duì)抵（質(zhì)）押物價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，評(píng)估流程同融資前評(píng)估。抵（質(zhì)）押品管理部門應(yīng)加強(qiáng)抵（質(zhì)）押品價(jià)值持續(xù)跟蹤管理，可根據(jù)抵（質(zhì)）押品特性及市場(chǎng)狀況確定不低于前述要求的內(nèi)部評(píng)估頻度，由管理人員建立臺(tái)賬對(duì)抵（質(zhì)）品及其價(jià)值變化進(jìn)行登記、管理

10、。第三十一條 出現(xiàn)下列特殊情況，應(yīng)立即組織抵（質(zhì)）押物價(jià)值重新評(píng)估：押品價(jià)值相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格大幅下降；融資人財(cái)務(wù)狀況惡化或發(fā)生信貸違約事件；公司認(rèn)為需要重評(píng)的其他事項(xiàng)。第三十二條重新評(píng)估確認(rèn)的抵（質(zhì)）押物價(jià)值不滿足公司抵（質(zhì)）押率要求的，原則上應(yīng)要求融資人追加其他擔(dān)保或提前歸還不足值部分融資。第九章 內(nèi)部監(jiān)督第三十三條融資項(xiàng)目后續(xù)管理人員應(yīng)及時(shí)跟蹤融資方及押品情況，一旦出現(xiàn)預(yù)警信息，及時(shí)報(bào)告公司采取重新評(píng)估等處置措施。第三十四條合規(guī)風(fēng)控部及審計(jì)部應(yīng)將抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估納入合規(guī)檢查及內(nèi)部審計(jì)范圍，進(jìn)行監(jiān)督和檢查，具體內(nèi)容包括：內(nèi)部評(píng)估各環(huán)節(jié)操作是否符合規(guī)定;對(duì)外部評(píng)估的認(rèn)定是否符合規(guī)定；檔案資料是否真實(shí)完整；評(píng)估方法選用及結(jié)果是否存在明顯不合理情況；是否按規(guī)定周期或條件進(jìn)行重新評(píng)估；其他需要檢查的內(nèi)容。第三十五條對(duì)抵（質(zhì)）押物價(jià)值評(píng)估工作的檢查至少