二府莊住宅可行性報(bào)告04[1].08

1、二府莊住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位： 西安市未央?yún)^(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司編制時(shí)間： 二oo九年四月二十九日目 錄1、項(xiàng)目概況32、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置33、市場分析和項(xiàng)目定位54、規(guī)劃發(fā)展建議85、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃166、拆遷計(jì)劃 167、項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析178、結(jié)論及建議209、附兩個(gè)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃圖方案 22一、項(xiàng)目概況： 1、項(xiàng)目名稱： 二府莊住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位：西安未央?yún)^(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司 2、項(xiàng)目地理位置：本項(xiàng)目位于西安未央?yún)^(qū)二府莊，與未來大明宮國家遺址公園相比鄰，項(xiàng)目以緯二十七街為中軸分南北兩區(qū)，北鄰政法巷未央?yún)^(qū)公安局，東面為聯(lián)志村城中村改造在建高層住宅，西面

2、為七十五中學(xué)及村自民房。3、項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況：根據(jù)西安市出臺(tái)的大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造實(shí)施方案,整個(gè)遺址區(qū)保護(hù)改造規(guī)劃面積為19.16平方公里。其核心部分大明宮國家遺址公園將于2010年10月1日建成開放，開放前后，形成以大明宮遺址公園為核心，以唐城林帶和遺址綠帶為框架，公園、游園、林陰道、專用綠地等串聯(lián)一起，以點(diǎn)帶線、以軸帶面，集歷史景觀、生態(tài)綠化為一體，兼具文物展示、觀光、教育、體驗(yàn)、游憩等多種功能的城市空間格局，不僅使周邊環(huán)境更宜人居住，更為大明宮板塊的未來發(fā)展為該區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造出了巨大的機(jī)遇，營造出了一個(gè)良好的高品質(zhì)居住環(huán)境。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：區(qū)域的房價(jià)從05

3、年的2000元/左右已經(jīng)升至目前的4000元/，短短幾年的時(shí)間，房價(jià)翻了一番，區(qū)域的升值潛力不容置疑。本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谖囱雲(yún)^(qū)大明宮住宅及商業(yè)中心，本身就是人氣旺盛之福地，又在周邊幾個(gè)大型樓盤的帶動(dòng)下，必將形成了一個(gè)成熟的居住區(qū)。作為一個(gè)中型精品樓盤于2009年中期動(dòng)工建設(shè)，其時(shí)機(jī)比較適宜。4、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)：本項(xiàng)目土地規(guī)劃為住宅用地，其項(xiàng)目用地分別屬于區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司和區(qū)政府所有的國有土地，所有用地均屬商品房開發(fā)建設(shè)用地，小區(qū)住宅均由區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司建設(shè)和代建。由于該項(xiàng)目所處 “大明宮國家遺址公園”重要位置，目前小區(qū)內(nèi)危舊房屋，住宅樓裂縫、各項(xiàng)配套設(shè)備年久失修，破舊不堪，不僅嚴(yán)重影響

4、新興大明宮保護(hù)區(qū)的整體形象，生活在小區(qū)內(nèi)的居民也叫苦不堪。另外，國家政策方面今年國務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的首要措施是加快保障性住房建設(shè)。中央財(cái)政也加大對廉租房建設(shè)和危舊房屋改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，西安政府已經(jīng)開始著手保障性住房建設(shè)的規(guī)劃。借此良機(jī)，為加大市政府改造力度，未央?yún)^(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司將現(xiàn)有二府莊小區(qū)的危舊房屋進(jìn)行拆遷改造；為改造區(qū)域環(huán)境，開發(fā)區(qū)域土地資源潛力，提升區(qū)域品質(zhì)，提高小區(qū)主宅的安全、健康、綠色環(huán)保的生活品位，共創(chuàng)和諧。爭取二府莊小區(qū)項(xiàng)目最終達(dá)到人民群眾的利益得以實(shí)現(xiàn)與政府形象得到提升的雙重效果。二、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置：1、土地調(diào)查：本

5、項(xiàng)目用地由一宗過土地構(gòu)成，其土地證面積總和為107。41畝（其中：代征路22.96畝，建設(shè)用地84.46畝），使用單位為西安未央?yún)^(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司。2、拆遷調(diào)查：本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬分別屬于西安未央?yún)^(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司和區(qū)政府所有的商品房開發(fā)用地，不存在拆遷難的問題。3、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項(xiàng)目三面臨市政道路，其雨污排放及燃?xì)狻㈦娏?、電訊等設(shè)施均可就近接入。4、地塊交通條件調(diào)查：本項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)早已完善，有多條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，又是未央?yún)^(qū)大明宮商業(yè)文化及政治中心，出行購物休閑娛樂及辦公非常方便。三、市場分析和項(xiàng)目定位： 一、市場分析：1、未來西安房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析：2003年-2007年

6、，西安房地產(chǎn)市場保持著一個(gè)較為穩(wěn)健的增長態(tài)勢。2008年受全國樓市低迷的影響，西安市的竣工面積也有所下滑，但是與2006年相比，依然處于增長的趨勢。在2006年、2007年房地產(chǎn)市場處于火爆時(shí)期，土地市場成交量也極高，西安的房地產(chǎn)開發(fā)周期以3年來計(jì)算。未來的三至五年，西安房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會(huì)因?yàn)閼T性的剛性供給而繼續(xù)呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的態(tài)勢。同時(shí)隨著城市骨架的拉大，西安的城市已經(jīng)向東、南、西、北四個(gè)方向逐漸擴(kuò)張，從最早的高新區(qū)到市政府的逐步北遷，再到如今的浐灞生態(tài)區(qū)、大明宮遺址公園的投資修建，西安已經(jīng)走出了四方圍城，向周邊延伸。可供開發(fā)區(qū)域增多，這為地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的地源基礎(chǔ)。西安地鐵的建設(shè)，

7、同樣奠定了良好的地源基礎(chǔ)。這些皆是未來西安房地產(chǎn)市場的主要供應(yīng)源，未來幾年西安房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢。2、未來西安房地產(chǎn)市場需求分析：2.1購買需求分析城市的人口的規(guī)模對房地產(chǎn)的發(fā)展也有著至關(guān)重要的作用。目前西安房地產(chǎn)買方市場剛性需求占市場占主導(dǎo)地位，據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心研究顯示：西安購房剛性需求主要涵蓋以下幾個(gè)方面：西安家庭共有240萬余戶，其中約有60萬戶人口無自有住宅；約20萬戶老舊物業(yè)升級換代的需求；近幾年西安平均每年農(nóng)轉(zhuǎn)非人口保持在4萬人左右（8000戶）；西安自2007年開始每年新生人口近10萬人，“嬰兒潮”帶來的巨大住房增量需求；西安流動(dòng)人口約160萬，部分

8、定居西安需要置業(yè)等。這樣的數(shù)據(jù)明了西安市目前存在強(qiáng)大的剛性需求。而隨著城市化進(jìn)程的逐步完善，西安市人口的規(guī)模將會(huì)逐步加大，對房屋的需求也會(huì)日益增漲。2.2購買能力分析同時(shí)由于西安市近年來的經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)良好的走勢，居民的生活有了明顯的改善。目前國際上判斷房地產(chǎn)發(fā)展階段的國際標(biāo)準(zhǔn)，人均 gdp 在 1000 至 3000美元間為“啟動(dòng)階段”。以2007年、2008年為例。2007 年西安市的人均 gdp為 21339 元人民幣 ，2008年西安市的人均 gdp為3714美元，標(biāo)志著西安市開始從中下收入水平進(jìn)入中上收入水平。說明西安房地產(chǎn)市場正處于啟動(dòng)階段，正向 “平穩(wěn)發(fā)展階段”（人均 gdp300

9、0 -4000 美元）邁進(jìn)。從這兩年的人均gdp來說，人均gdp與西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。伴隨著西安經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步上升，居民的人均gdp以及可支配收入也會(huì)大幅增漲，購買能力也會(huì)有所提升。從西安經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況來說，未來處于一個(gè)穩(wěn)定的增長階段。所以居民的購買能力也將是處于一個(gè)擢升的過程。無論是從購買需求還是居民的人均gdp水平來看，未來西安的房地產(chǎn)市場有較大的需求空間，前景良好。 5、項(xiàng)目定位：國務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長采取的有效措施是加快保障性住房建設(shè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房障司介紹，未來3年，計(jì)劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難。其中287萬戶通過實(shí)物配租解決，460萬戶通過租賃補(bǔ)貼

10、解決?？偼度爰s2150億元。而從長遠(yuǎn)來看，保障性住房將會(huì)是中央政府以及地方政府的工作重點(diǎn)。中央財(cái)政也加大對廉租房建設(shè)和危舊房屋改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，借此良機(jī)，西安政府已經(jīng)開始著手保障性住房建設(shè)的規(guī)劃。從近2年的西安保障性住房規(guī)劃上來看：2008年西安共建設(shè)廉租住房5.3萬平方米、2092套，新竣工2.47萬平方米、494套；廉租住房保障戶數(shù)達(dá)到12121戶；同時(shí)，新開工經(jīng)濟(jì)適用住房225萬平方米，新竣工面積170萬平方米，完成投資29億元。為加大住房保障力度，西安市2009年將投資21億元，新開工經(jīng)濟(jì)適用房180萬平方米，新竣工150萬平方米?？梢灶A(yù)見未來的西安房地產(chǎn)

11、市場保障性住房將會(huì)增加。為加大市政府改造力度，未央?yún)^(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司將現(xiàn)有二府莊小區(qū)的危舊房屋進(jìn)行拆遷改造；為改造區(qū)域環(huán)境，開發(fā)區(qū)域土地資源潛力，提升區(qū)域品質(zhì)，提高小區(qū)住宅的安全、健康、綠色環(huán)保的生活品位，共創(chuàng)和諧。爭取二府莊小區(qū)項(xiàng)目最終達(dá)到人民群眾的利益得以實(shí)現(xiàn)與政府形象得到提升的雙重效果。 5.2品位、品質(zhì)的提升將是未來的發(fā)展趨勢 隨著大明宮遺址公園為核心，以唐城林帶和遺址綠帶為框架，公園、游園、林陰道、專用綠地等串聯(lián)一起，以點(diǎn)帶線、以軸帶面，集歷史景觀、生態(tài)綠化為一體，兼具文物展示、觀光、教育、體驗(yàn)、游憩等多種功能的城市空間格局的形成，作為大明宮板塊的未來發(fā)展的帶動(dòng)性區(qū)域，為營造出了一個(gè)

12、良好的高品質(zhì)居住環(huán)境，二府莊住宅小區(qū)的危舊房屋拆遷改造已成未來發(fā)展，提升該區(qū)域住宅環(huán)境及住房品質(zhì)的必然趨勢。 四、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議：一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。本宗地地勢平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)。根據(jù)居民收入和生活水平不斷提高的發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目要充分考慮家庭轎車的普及，考慮人車分流，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置地下停車場。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為三十四層。2、小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。二）、戶型配比建議：戶型設(shè)計(jì)的定位，是最終實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵因素，首先對戶型研究是對面積的控制

13、，鎖定銷售總價(jià)的概念，也即小高層內(nèi)主力戶型的銷售總價(jià)是多少？對幾種主力戶型中空間功能要求的優(yōu)化設(shè)計(jì)。若根據(jù)市場平均3800元/平方米，總價(jià)30萬元左右的住宅，面積基本在80平方米左右，并充分結(jié)合本次市場調(diào)研的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，特做如下建議：1住宅戶型面積與套型根據(jù)我們市場調(diào)研的結(jié)論和對未來目標(biāo)消費(fèi)群的分析，建議本案的戶型面積按以下比例來設(shè)計(jì)和控制：戶型配比：建筑類型建筑結(jié)構(gòu)戶型檔次戶型建筑面積戶型格局所占比例高層剪力墻普通型90115兩室兩廳一廚一衛(wèi)/三室兩廳一廚衛(wèi)30%剪力墻標(biāo)準(zhǔn)型115130三室兩廳一廚雙衛(wèi)20%剪力墻舒適型130144三室兩廳一廚雙衛(wèi)5%小高層剪力墻標(biāo)準(zhǔn)型110125三室兩廳

14、一廚雙衛(wèi)25%剪力墻小戶型3545一室一衛(wèi)5%4560一室一廳一衛(wèi)10%疊拼剪力墻經(jīng)濟(jì)型220四室三廳三衛(wèi)一廚一車庫一儲(chǔ)藏室5%2商鋪結(jié)構(gòu)及面積沿街商鋪：其基本銷售單位控制在單層/戶30100m2左右：進(jìn)深820米、開間3.64.8米、層高3.35.4米，特殊的定向商業(yè)單獨(dú)考慮，其余根據(jù)設(shè)計(jì)的限制調(diào)整（具體未來銷售視實(shí)際操作情況而確定）。三）、戶型布局及設(shè)計(jì)要求：布局與設(shè)計(jì)要求1、戶型設(shè)計(jì)宜多品種、多類型，以滿足市場的多樣化需求。2、園區(qū)按景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，如臨中心綠地的組團(tuán)安排140平方米以上的大戶型。3、戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均衡。4、盡量做到明廚、明衛(wèi)（干濕

15、分離）、明廳，同時(shí)兼顧舒適性、適應(yīng)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和整體性。 5、入戶口的設(shè)計(jì)應(yīng)注意內(nèi)外過渡空間的設(shè)置；6、廚房和餐廳應(yīng)考慮相對獨(dú)立的空間設(shè)計(jì)，并考慮工作（陽臺(tái)）的設(shè)計(jì)；7、應(yīng)充分考慮室內(nèi)儲(chǔ)物空間的設(shè)置；8、陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)注意作為建筑符號的新穎性及與功能性的結(jié)合；9、在大戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮其在功能上的配置和區(qū)別（中空高廳，陽光室，空中/屋頂花園，主人空間完整的功能、動(dòng)線與面積需求）；10、大戶型與小戶型在入戶門的尺度和材料上應(yīng)有所區(qū)別；11、空調(diào)室外機(jī)和室內(nèi)機(jī)位的設(shè)置；12、室內(nèi)所有窗戶的設(shè)計(jì)形成、分割形式和開啟方式，應(yīng)注重形式與功能的結(jié)合。四）、建筑風(fēng)格建議：本案的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、應(yīng)既要融

16、城市于一體，又要美觀大方，獨(dú)樹一幟，依靠建筑形體的變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨(dú)特的視覺感受，最終達(dá)到醒目而和諧的建筑效果。建議采用現(xiàn)代主義時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格，細(xì)節(jié)建議如下：1、建筑群體線條流暢，盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體；2、合理利用天際輪廓線，體現(xiàn)整個(gè)園區(qū)豐富、變換的層次。3、其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合，以柔和明快為主色調(diào)，不宜采用暗色調(diào)，以爭取更多的行人視線。4、建筑外墻擬采用高檔涂料、高檔面磚或石材組合，以體現(xiàn)典雅、高貴的特征。此外，“健康住宅，和諧生活”的項(xiàng)目市場形象定位必須在產(chǎn)品的風(fēng)格和環(huán)境的設(shè)計(jì)中給予充分的表達(dá)，因此我們通過以下幾方面來表達(dá)和體現(xiàn)本案的主題概念：1、在產(chǎn)品上

17、我們建議以現(xiàn)代的建筑語言來詮釋這種主題和理念，由于項(xiàng)目打造的是健康環(huán)保社區(qū)，通過相對明快的色調(diào)（如淡雅的色為主）、敦厚的體形和精致的細(xì)節(jié)來充分表達(dá)這一主題。2、在環(huán)境上，我們認(rèn)為在住宅建設(shè)迅速發(fā)展的今天，各開發(fā)商都已認(rèn)識到環(huán)境景觀的重要性，但基本上都停留在形式的漂亮上，而忽視了對于人們居住最為重要的一點(diǎn)“健康”。因此，靈活動(dòng)運(yùn)用各種可以表現(xiàn)出“健康”特質(zhì)的元素和手法，是項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)際施工建設(shè)中所應(yīng)該考慮的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。因此我們建議，充分利用本案中心綠地、屋頂綠化、樓宇間綠化環(huán)藝的優(yōu)勢，并與靈性的人造水景結(jié)合起來，形成有水、有景、有小品的多重景致的小區(qū)，整體達(dá)到“外松內(nèi)緊、步移景異”的特點(diǎn)

18、。同時(shí)，在成本可控的前提下選擇性使用“綠色建材”，讓“健康住宅”盡可能名符其實(shí)。五）、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1.鼓勵(lì)步行的環(huán)境在現(xiàn)代社區(qū)環(huán)境中，步行系統(tǒng)不僅僅是一個(gè)簡單的交通問題，同時(shí)更重要的是步行的過程是令人愉快，充滿趣味的過程，各種不同級別的道路在考慮其功能的前提下，應(yīng)將審美性與變化的趣味性作為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，營造多樣性以吸引人們，促進(jìn)人與人之間的交往，有效呈現(xiàn)和諧的人文居住氛圍。設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 界限：創(chuàng)造園區(qū)的空間層次； 容易辨路：某些記憶符號的設(shè)置； 安全性：在基本人車分流的大前提下兼顧可達(dá)性； 趣味性：設(shè)計(jì)中應(yīng)強(qiáng)調(diào)變化性； 適合交流的平臺(tái)； 植物的種植，應(yīng)強(qiáng)調(diào)季節(jié)變化的影響（植物的色彩變化

19、），特別是高大喬木的配置。2、增強(qiáng)配套建筑的價(jià)值本案的配套用房如會(huì)所建議與商業(yè)街結(jié)合考慮，其部分配套既可對內(nèi)服務(wù)（如健身房、球類運(yùn)動(dòng)室等）又可對外營業(yè)，從而提升其商業(yè)價(jià)值。同時(shí)，商業(yè)街功 能從社區(qū)基本生活配套出發(fā)，延伸至對外服務(wù)周邊項(xiàng)目人群，做成小型專業(yè)市場，如特色餐飲、美食、娛樂等。（具體日后再根據(jù)實(shí)際市場詳細(xì)制定）六）、物業(yè)管理建議物業(yè)管理水平是反映樓盤檔次、居住品味的一項(xiàng)重要因素。隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對物業(yè)管理的重視程度將會(huì)越來越高。本項(xiàng)目初步定位為中高檔樓盤，相應(yīng)品質(zhì)的物業(yè)管理也是必不可少的。同時(shí)，這也是增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力，為后期銷售創(chuàng)造有利條件。（1）智能化設(shè)施小區(qū)既要注意

20、與周邊環(huán)境融合,又要保證自身的相對圍合和安全。在安防技術(shù)的使用和設(shè)置配置上，應(yīng)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，以保障業(yè)主的安全。本項(xiàng)目在安全防范體系上應(yīng)盡可能導(dǎo)入智能化系統(tǒng)，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：a、大門：實(shí)行封閉式管理，入口設(shè)可視對講門禁系統(tǒng)和車輛管理系統(tǒng)，對所有訪客車輛進(jìn)行登記；入口處設(shè)門禁系統(tǒng)與監(jiān)控中心、每戶可視對講系統(tǒng)相聯(lián)，訪客若需進(jìn)入園區(qū)，保安應(yīng)安排訪客與業(yè)主通過可視對講系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)系，征得業(yè)主同意后，方可準(zhǔn)許進(jìn)入。車輛管理：大門口設(shè)車輛識別系統(tǒng)，對業(yè)主車輛發(fā)放磁卡，進(jìn)出小區(qū)時(shí)車輛先經(jīng)識別系統(tǒng)識別，確認(rèn)業(yè)主車輛身份后自動(dòng)開閘放行。訪客車由保安進(jìn)行聯(lián)系業(yè)主和登記，確認(rèn)無誤后再開閘放行。b、戶內(nèi)安防設(shè)

21、施： 可視對講系統(tǒng)和大門門禁系統(tǒng)相聯(lián)，對訪客的到來進(jìn)行管理，在訪客呼叫時(shí)便可通過室內(nèi)熒屏看清來人長相及身份，以確定是否與其對話及是否接待事宜。c、家庭報(bào)警系統(tǒng)：每戶人家設(shè)緊急呼叫系統(tǒng)，無須另行布線，可共用可視對講線路。內(nèi)容包括：煤氣泄漏、火警、非法闖入及緊急求助等。業(yè)主入住后安裝，緊急情況一旦觸發(fā)，便在監(jiān)控中心顯示，由保安及時(shí)處理異常情況。d、園區(qū)周邊及道路：園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理。園區(qū)圍墻大門入口處及主要道路安裝攝像監(jiān)控，主動(dòng)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。在會(huì)所內(nèi)設(shè)監(jiān)控中心，值班人員24小時(shí)通過監(jiān)控中心的監(jiān)控器對園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻及大門入口等重要方位進(jìn)行監(jiān)視。e、設(shè)計(jì)電表

22、、水表、燃?xì)獗砣磉h(yuǎn)程收費(fèi)系統(tǒng)，并與中心會(huì)所的信息中心聯(lián)網(wǎng)，以減少因收費(fèi)給住戶造成的干擾。（2）物業(yè)管理的服務(wù)可選項(xiàng)目 a、公共服務(wù) 小區(qū)保安； 公共區(qū)域保潔； 一般公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)； 專業(yè)養(yǎng)護(hù)園區(qū)綠色公共空間； 水電、電視、電話等費(fèi)用代收代繳。b、代理服務(wù) 清潔服務(wù)； 報(bào)修熱線； 票務(wù)代理； 郵政服務(wù)； 代叫計(jì)程車； 車輛的維護(hù)保養(yǎng)；介紹保姆鐘點(diǎn)工等家政服務(wù)。5、 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃:1、前期開發(fā)計(jì)劃及資金計(jì)劃：（括號內(nèi)為資金計(jì)劃情況）項(xiàng)目可研分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 方案、總圖設(shè)計(jì)2009.05-2009.07 2009.07 （0.5萬元） 2009.07-2009.08總圖報(bào)批 地 勘 方案報(bào)批

23、 地勘審查 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 （715萬元）2009.08 （114萬元） 2009.08 2009.08-2009.10（1.7萬元）施工圖報(bào)批 監(jiān)理、測繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開工 工程質(zhì)量監(jiān)督 施工許可證 （562萬元） （約150萬元） 2009.10 2009. 11 2009.11 2009.112、工程建設(shè)計(jì)劃及資金計(jì)劃：（括號內(nèi)為兩棟樓資金計(jì)劃情況）開 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 砌墻 預(yù)售 裝飾工程 初驗(yàn) （243萬元） （二十層：550萬元） （750萬元） （封頂：750萬元）2009.11 09.11-09.12 09.12-10.12 09.11 10.12

24、-11.03 11.03室外工程 竣工驗(yàn)收 交付住戶 銷售期、項(xiàng)目后期維護(hù)及維修工作（120萬元）11.03-11.05 11.05在本計(jì)劃中，僅表示某項(xiàng)工作開展的大致時(shí)間，該時(shí)間在后期項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃策劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。括號內(nèi)兩棟樓資金計(jì)劃均為預(yù)估資金，待施工圖確定后以施工圖預(yù)算及財(cái)務(wù)資金計(jì)劃為準(zhǔn)。3、建設(shè)場地的布置：以后期項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)為主。4、施工隊(duì)伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。6、 拆遷計(jì)劃及費(fèi)用： 1、拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)： 根據(jù)國家有關(guān)拆遷安置政策：差遣搬家費(fèi)：一次性補(bǔ)償每戶

25、1000元。過渡費(fèi)：每戶30以下按每月每平米7元，超出部分按每月每平米5元，發(fā)放過渡費(fèi)。 2、安置補(bǔ)償： 根據(jù)國家有關(guān)拆遷安置政策：按每戶3.5人，人均27平方米計(jì)算，每戶安置面積為94.5。小區(qū)內(nèi)住戶1500戶，安置面積為14.2萬。 原拆遷面積為10萬無償拆一還一，每戶超出原有面積12以下按成本價(jià)補(bǔ)新房差額，12以上按新商品房市場房價(jià)補(bǔ)差額。 七、項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析：1、項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定：根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得：、項(xiàng)目自籌資金：自籌資今5000萬元用于本項(xiàng)目前期報(bào)建及動(dòng)工建設(shè)前期費(fèi)用。、本項(xiàng)目銷售資金：在本項(xiàng)目預(yù)售開始后（具體時(shí)間以

26、市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)），部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸其余銷售資金再回投入本項(xiàng)目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資金不足等問題。2、地塊基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)據(jù)總用地面積57000建筑占地面積12175總建筑面積287514（含地下是建筑面積30000）其中：地下建筑面積：30000 安置建筑面積：141750 商品房建筑面積：115764 容 積 率4.5綠 地 率34%建筑密度21%3. 開發(fā)成本估算及利潤估算表：序號費(fèi)用項(xiàng)目名稱單位單價(jià)備注（收費(fèi)依據(jù)）一、土地使用權(quán)取得費(fèi)1土地出讓畝350萬土地評估價(jià)合計(jì)樓面成本1155元/二、前期工作費(fèi)用1方

27、案及擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)m210市場價(jià)格2施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)m225市場價(jià)格3監(jiān)理費(fèi)m215市場價(jià)格4規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)m24市場價(jià)格5園林綠化景觀設(shè)計(jì)費(fèi)m230市場價(jià)格6地質(zhì)勘探費(fèi)m215地質(zhì)勘探大隊(duì)合計(jì)約為每平米99元(一)前期項(xiàng)目規(guī)費(fèi)1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)m2260建委統(tǒng)一收費(fèi)2公共消防設(shè)施配套費(fèi)m225公安消防支隊(duì)辦事指南3招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)m215中標(biāo)合同1.2合計(jì)約為每平300元三、項(xiàng)目土建成本(1)高層住宅m1680造價(jià)站質(zhì)詢(2)疊 拼m1680造價(jià)站質(zhì)詢(3)商鋪m3200造價(jià)站質(zhì)詢(4)小高層m1300造價(jià)站質(zhì)詢(5)會(huì)所等公建用房m1100造價(jià)站質(zhì)詢1水電安裝工程m65造價(jià)站質(zhì)詢(1)鋁合金門窗安裝

28、m50造價(jià)站質(zhì)詢(2)外墻涂料工程m230市場價(jià)格(3)通體面轉(zhuǎn)m215市場價(jià)格(4)進(jìn)戶防盜門安裝戶600市場價(jià)格2商鋪防盜門戶2000市場價(jià)格四、附屬工程費(fèi)1供電設(shè)備費(fèi)用m28電力公司標(biāo)準(zhǔn)2自來水外管網(wǎng)安裝m5 自來水公司3園林綠化景觀道路m20造價(jià)站質(zhì)詢4消防設(shè)施及安裝m40造價(jià)站質(zhì)詢5電 梯臺(tái)基本配置25萬元/臺(tái)合計(jì)約為每平米73元（不含電梯）五、項(xiàng)目間接投資費(fèi)用1不可預(yù)見費(fèi)元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)2財(cái)務(wù)費(fèi)用元貸款金額利率年限銀行利息標(biāo)準(zhǔn)3管理費(fèi)用元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)4營銷費(fèi)用元銷售收入的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)約為每平米260元六、項(xiàng)目稅費(fèi)1營 業(yè) 稅銷售收入的5.56%稅收標(biāo)準(zhǔn)2企業(yè)所得稅銷售凈收益的33%稅收標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)約為每平米270元 4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算方案設(shè)計(jì)為：多層、小高層、疊拼組合產(chǎn)品類型產(chǎn)品比例面積銷售率建安成本單 價(jià)預(yù)計(jì)總價(jià)高 層65%75247100%138,454,4803800356,816,200小高層35%40517100%59,154,820320071,280,000疊 拼5%5788100%10,649,92