深圳市xx物業(yè)開發(fā)項目可行性研究報告

1、深圳市xx物業(yè)開發(fā)項目可行性研究報告報告編號：2009年6月30日房地產(chǎn)咨詢報告項 目 名 稱：深圳市xx物業(yè)開發(fā)項目投資可行性研究報告委 托 人：深圳市xx有限公司咨 詢 方：深圳市xx土地房地產(chǎn)評估有限公司聯(lián) 系 人：作 業(yè) 日 期：咨詢報告編號： 目 錄一研究結論11.1項目屬性11.2項目投資環(huán)境11.3項目swot分析31.4項目發(fā)展定位31.5項目經(jīng)濟效益分析4二項目地塊屬性界定62.1項目概況62.1.1項目位置62.1.2地塊現(xiàn)狀62.1.3項目規(guī)劃指標72.2項目區(qū)域環(huán)境分析82.2.1項目區(qū)域環(huán)境概況82.2.2片區(qū)關系圖92.2.3片區(qū)發(fā)展分析102.3項目地塊屬性界定1

2、12.3.1區(qū)位屬性112.3.2物業(yè)屬性122.3.3生活便利度屬性122.3.4生活氛圍屬性132.3.5資源屬性13三項目投資環(huán)境分析143.1宏觀環(huán)境分析143.2深圳市房地產(chǎn)市場分析143.2.1房地產(chǎn)市場政策143.2.2房地產(chǎn)市場特征分析163.3項目周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展分析233.3.1項目周邊住宅市場發(fā)展分析233.3.2項目周邊商業(yè)市場發(fā)展分析28四項目swot分析314.1 s（優(yōu)勢）314. 2 w(劣勢)314. 3 o（機會）314. 4 t（挑戰(zhàn)）31五項目定位325.1項目發(fā)展策略325.1.1項目發(fā)展策略325.2項目發(fā)展定位325.2.1客戶定位325.2.2

3、產(chǎn)品定位335.2.3價格定位34六項目經(jīng)濟效益評價356.1項目工作計劃356.1.1主要考慮因素356.1.2關鍵節(jié)點安排356.2項目經(jīng)濟效益分析366.2.1分析前提366.2.2項目投資估算376.2.3項目資金構成386.2.4投資使用計劃386.2.5收入分析396.2.6項目結果指標分析416.3項目風險分析及防范建議42七附表43一 研究結論1.1項目屬性 項目為xx物業(yè)； 地塊用途為居住，計容積率建筑面積為30.61萬平方米，包括18.2萬平方米的保障性住房和6.26萬平方米的單身宿舍； 項目位于大南山與赤灣片區(qū)交界處，西南側臨興海大道，東南側臨松湖路，東北側為大南山； 大

4、南山為包括高尚居住區(qū)、辦公、創(chuàng)業(yè)園在內的綜合性地區(qū)，而赤灣則是集水陸運輸、貨物倉儲、臨港工業(yè)等多種功能于一體的綜合性港區(qū)；大南山片區(qū)具有港區(qū)向城區(qū)過渡的個性特征，大南山南側地區(qū)由于靠近赤灣片區(qū)，港區(qū)貨運倉儲及工業(yè)氛圍濃厚，生活氛圍缺乏； 項目目前擁有陸路、水路交通優(yōu)勢，未來將規(guī)劃xx2號線和5號線，城市內外交通便利性將進一步提高，目前大片區(qū)配套較為完善而區(qū)域環(huán)境、配套相對較差； 大南山未來發(fā)展意向：根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)應利用大南山公園別墅區(qū)的人行入口，組織大南山公園海上世界深圳灣濱海休閑帶的人行空間聯(lián)系，體現(xiàn)山、城、海的相互交融； 項目未來發(fā)展首先不能依托于區(qū)域現(xiàn)狀條件，必須重視片區(qū)未來發(fā)展及項目本

5、身配套的建設，以規(guī)避近期不足帶來的風險。 屬性界定如下：區(qū)位屬性：陌生區(qū)域邊緣化無可延展性不純粹物業(yè)屬性：xx上蓋規(guī)模較小生活便利度屬性：車行便利度較高生活配套匱乏生活氛圍屬性：居住氛圍不足無生活配套提升可能資源屬性：大南山麓一線山景資源海景資源居住及港口交界處、港區(qū)向生活區(qū)過渡性質的、擁有一定山體及海景資源的、車輛段上蓋、中小規(guī)模、住宅物業(yè)發(fā)展項目。1.2項目投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境 中國經(jīng)濟經(jīng)歷了過去幾年的高速增長之后，開始進入一個周期性的回調階段，房地產(chǎn)市場受到影響； 美國次貸危機引發(fā)了金融海嘯，惡化的外部經(jīng)濟環(huán)境及其不確定性的運行前景波及房地產(chǎn)市場，政府采取各種措施，恢復市場信心，樓市有一

6、定的“反彈”；房地產(chǎn)政策方面，由“從緊”轉為“明顯放松”，市場效果已初步顯現(xiàn)。深圳市房地產(chǎn)市場總體環(huán)境 關內新增住宅用地供給持續(xù)降低，土地稀缺性增強，將直接影響到關內新增住房的供給； 截至到2009年5月，深圳市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)回暖跡象，價格出現(xiàn)上漲，交易量先升后降； 2009年初，房產(chǎn)需求以剛性需求為主，從5月春交會來看，主力成交樓盤以低價位為主；近期需求結構由首次置業(yè)向改善性置業(yè)轉變，同時投資需求增加； 2009年5月，深圳房地產(chǎn)市場呈“供小銷大”，供應量大幅下降，成交量環(huán)比略有上升，其中一手房市場呈現(xiàn)“量價齊升”，二手房市場“量跌價升”，部分地區(qū)成交價格、量出現(xiàn)下降趨勢，其中南山區(qū)量價

7、仍保持上升； 深圳市房地產(chǎn)市場從2008年市場交易持續(xù)萎縮和持續(xù)低迷轉變?yōu)槟壳俺山涣康臏睾头糯蠛蛢r格的持續(xù)調整。本項目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 2009年1-5月，南山區(qū)成交面積為64.91萬平方米，居關內成交面積的首位，成交均價為1.54萬元/平方米。2009年5月，90平方米以下戶型成交呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢，90平方米以上戶型成交呈現(xiàn)“量跌價升”態(tài)勢，各戶型成交均價“全線回升”； 本項目地塊西北側環(huán)繞帶近年新推樓盤以1-3房的中小緊湊型戶型為主，少量的舒適型大房，價格約為9,00015,000元/平方米； 本項目地塊東北側片區(qū)為中高檔住宅聚集區(qū)分析，近年新推樓盤以舒適性的大戶型為主，面積多為

8、100平方米以上的3房以上戶型，少量的小戶型，均價多在15,000-20,000元/平方米以上，少量小戶型價格約為10,000-15,000元/平方米； 東北側片區(qū)二手房交易市場中以蛇口為例，120平方米以上戶型成交量逐年增加，從價格上來看，120平方米以上產(chǎn)品價格明顯高于小面積產(chǎn)品，價格在17,000元/平方米，220平方米以上產(chǎn)品價格增長速度較快。1.3項目swot分析 優(yōu)勢：項目擁有較好的大片區(qū)配套及稀缺的景觀資源，且鄰近區(qū)域內的高檔住宅區(qū)，有利于整體產(chǎn)品價值的提升； 劣勢：項目所在區(qū)域環(huán)境一般，高尚生活氛圍弱化，港口功能強化，以及項目本身為車輛段上蓋物業(yè)等特殊性，將制約本項目的發(fā)展；

9、機會：而深港一體化發(fā)展，以及緊密結合市場需求的產(chǎn)品設計會給項目的發(fā)展帶來利好； 挑戰(zhàn)：目前，房地產(chǎn)市場處于震蕩調整期，未來經(jīng)濟及政策環(huán)境的變化具有不確定性，為本項目發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)；具體分析詳見正文。1.4項目發(fā)展定位發(fā)展策略 蛇口片區(qū)土地稀缺性增強，項目發(fā)展應從土地價值最大化角度出發(fā)，充分利用空間及資源雙重稀缺性，充分挖掘、發(fā)展項目的潛在價值； 項目發(fā)展應立足未來，弱化區(qū)域不足，充分利用大配套區(qū)來提升自身價值； 利用項目區(qū)位的過渡型性質，以自住型客戶為主，與周邊片區(qū)相比，應從戶型和價格方面創(chuàng)造優(yōu)勢?？蛻舳ㄎ皇状沃脴I(yè)、首次改善性置業(yè)客戶為主力客戶，其特征為：工作生活處于發(fā)展初期，具有成長潛力，

10、年收入在20-30萬，有一定積累的中產(chǎn)有車一族，主要追求高性價比，戶型要求是實用以及舒適。產(chǎn)品定位本項目3號地塊的產(chǎn)品面積區(qū)間以86-110平方米的3房為主力戶型，搭配120-160平方米的舒適三房和四房，少量160平方米以上大尺度戶型，在戶型設計上增加復式產(chǎn)品，增加項目亮點。價格定位 本項目1號地塊為單身宿舍，客戶定位具有一定針對性，價格應低于周邊片區(qū)，建議單身宿舍的銷售均價為8,500元/平方米； 2號地塊不考慮銷售，將從成本角度收回支出； 3號地塊為商品住宅，依山而建，距交通主干道較遠，從安靜程度及景觀角度都具有一定的優(yōu)勢，預計2011年下半年推出，參考當前周邊價格，預計商品住宅銷售均價

11、可以為12,000元/平方米； 社區(qū)商業(yè)將持有經(jīng)營，由于區(qū)域環(huán)境的不成熟性及居住性物業(yè)的不集中，商業(yè)部分主要為社區(qū)級商業(yè)，可實現(xiàn)初始租金不高，謹慎原則，確定商業(yè)部分租金均價為50元/平方米.月，租金年遞增率為3%。分析過程詳見正文。1.5項目經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益評價結果指標在考慮保障性住房成本返還的情況下，項目靜態(tài)盈利能力很低，動態(tài)盈利能力不足。若考慮保障性住房建設引發(fā)的所有成本都可以獲得回收的情況下，即不考慮建設保障性住房的情況下，只建設單身宿舍、住宅、商業(yè)及配套的情況下，項目靜態(tài)和動態(tài)指標均可以達到行業(yè)收益水平。表：項目的結果指標對比表序號項目整體指標1（成本返還）整體指標2（含財務成本返

12、還）1、3號地塊指標單位1占地面積125,905 125,905 125,905 2總建筑面積430,000 430,000 248,000 3計容積率面積306,100 306,100 124,100 4收益面積112,860 112,860 112,860 5總投資229,002 229,002 86,939 萬元6保障性住房128,197 141,189 0 萬元7經(jīng)營收入240,407 253,399 112,210 萬元8利潤總額11,324 24,316 25,191 萬元9稅后利潤9,059 19,453 20,153 萬元10稅前總投資利潤率（8）/（5）4.94%10.62%

13、28.98%11稅后總投資利潤率（9）/（5）3.96%8.49%23.18%12財務內部收益率2.10%4.42%13.87%13財務凈現(xiàn)值(30,498)(23,795)1,952 萬元14稅后年均投資利潤率（10）/4年0.99%2.12%5.80%注：1、“整體指標1”是保障性住房按照不含財務費用的成本返還價（128,197萬元）返還情況下的結果指標，“整體指標2”是保障性住房按照含財務成本的總投資（141,189萬元）返還情況下的結果指標；“1、3號地塊指標”指單純只進行1、3號地塊投入的結果指標；2、由于商業(yè)所占比例較小，因此年均投資利潤率按照建設期加銷售期考慮，即按照4年計算風險

14、分析工期影響 項目的開發(fā)建設受平臺建設影響，工期較長，這將導致資金回現(xiàn)周期長，影響項目的動態(tài)收益水平； 2號地塊為非收益項目，開發(fā)時間介于1、3號地塊之間，隔斷并拉長資金回現(xiàn)時間，這意味項目將增加財務成本，為項目發(fā)展帶來一定風險； 項目總投資利潤率雖達到行業(yè)一般水平，但年均利潤率不高，因此若建設周期拉長將進一步影響項目的動態(tài)收益指標。市場風險 項目建于車輛段之上，不排除客戶有一定的心理影響，為項目銷售帶來風險； 項目所在位置現(xiàn)狀交通及配套均不是非常便捷，這也為項目銷售帶來風險；宏觀經(jīng)濟及政策風險 開發(fā)周期長，宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境具有一定的不確定性，這也將為項目發(fā)展帶來風險。防范建議 控制土地成本

15、投入； 控制工期及項目投資額； 提高產(chǎn)品的性價比加強宣傳力度，縮短資金回現(xiàn)周期。二 項目地塊屬性界定2.1項目概況2.1.1項目位置項目位于大南山與赤灣片區(qū)交界處，西南側臨興海大道，東南側臨松湖路，東北側為大南山。圖：宗地位置2.1.2地塊現(xiàn)狀宗地方案編號：2009-203-0004；土地用途：居住用地；宗地形狀：為不規(guī)則多邊形，1號地塊與2號地塊通過連廊連接，2、3號地塊相連接；開發(fā)程度：地塊所在區(qū)域市政配套開發(fā)較完善，宗地外已進行“六通”（通路、通電、通上水、通下水、通燃氣、通訊）， 宗地內場地基本平整；地上狀況：現(xiàn)狀為xx2號線蛇口西車輛段工程項目。圖：宗地形狀、地勢圖：宗地現(xiàn)狀 圖：宗

16、地現(xiàn)狀 圖：宗地現(xiàn)狀 圖：宗地現(xiàn)狀 2.1.3項目規(guī)劃指標根據(jù)委托方提供的xx物業(yè)項目用地規(guī)劃設計條件，本項目用地性質為居住用地，項目建設指標如下表。表：地塊指標表序號項目規(guī)模1總用地面()125,904.682建筑容積率2.433建筑覆蓋率40%4建筑高度(m)1005計容積率建筑面積()306,1005.1保障性住房()181,7005.2物業(yè)管理用房()3005.3住宅()45,0005.4單身宿舍()62,6005.5商業(yè)()5,2605.6配套設施()11,2405.6.1社區(qū)健康服務中心()1,0005.6.2居住小區(qū)文化室()3,0005.6.3居委會()2005.6.4社區(qū)服務

17、站()3005.6.5郵政所()1505.6.6其它公共配套()3205.6.7幼兒園()3,5005.7車輛段派出所()2,7707核增建筑面積()123,9007.1住宅首層架空面積()13,1007.2停車庫及設備面積()70,8007.3車庫層架空面積()40,0008機動車停車位（個）1220地塊利用規(guī)劃圖如下：單身宿舍、幼兒園住宅用地保障性住房2.2項目區(qū)域環(huán)境分析2.2.1項目區(qū)域環(huán)境概況項目西南側臨近興海大道，興海大道為城市交通主干道，分別與南海大道、月亮灣大道相連，對外車行交通比較便利。經(jīng)過本項目地塊的公交交通線路較少，但到達項目地塊附近的公交線路較多。xx方面，未來將有xx

18、2號線和5號線途經(jīng)興海大道，將大大提高項目公共交通的便捷性。從片區(qū)氛圍來看：目前地塊附近居住人口稀少，有一定的荒蕪感，生活便利性配套如餐飲、便利店等缺乏，區(qū)域生活氛圍十分不足。另外，興海大道過往車輛以貨柜車居多，凸現(xiàn)了港區(qū)貨流氛圍，這為居住項目的發(fā)展帶來一定的不利用影響。項目東北側臨近大南山別墅區(qū)（如鯨山別墅等）。別墅區(qū)相對獨立，對本項目的影響不明顯。因此，項目未來發(fā)展不能局限于區(qū)域現(xiàn)狀條件，必須重視片區(qū)未來發(fā)展及項目本身配套的建設，以規(guī)避近期不足帶來的風險。2.2.2片區(qū)關系圖一突堤商務區(qū)海上世界大南山四海社區(qū)赤灣港物流港口片區(qū)花園城社區(qū)本項目位置本項目屬于大南山片區(qū)，四周環(huán)繞赤灣、媽灣、前

19、海、南油、后海、蛇口等片區(qū)。在各片區(qū)中，大南山片區(qū)北側環(huán)繞片區(qū)生活氛圍較為成熟或趨于成熟，但南側環(huán)繞片區(qū)如赤灣、媽灣等片區(qū)港口及工業(yè)氛圍濃厚，生活氛圍缺乏，不利于本項目居住項目的發(fā)展及提升。2.2.3片區(qū)發(fā)展分析大南山為包括高尚居住區(qū)、辦公、創(chuàng)業(yè)園在內的綜合性地區(qū)，而赤灣則是以集水陸運輸、貨物倉儲、臨港工業(yè)等多種功能于一體的綜合性港區(qū)。本項目位于大南山片區(qū)與赤灣片區(qū)交界處。大南山片區(qū)定位：大南山區(qū)的發(fā)展目標是利用大南山地區(qū)特定的區(qū)位及自然優(yōu)勢，建設具有鮮明的山海城市特征，集高尚居住、商業(yè)辦公、自然生態(tài)公園、高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)的綜合性地區(qū)。大南山的功能定位是：具有郊野性質的文化市政公園、居住及配套、

20、高科技研發(fā)基地和重要的港口門戶地區(qū)。圖：大南山法定圖則數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃網(wǎng) 項目的西南側即為赤灣地區(qū)，赤灣區(qū)的城市發(fā)展目標是：高標準建設的， 以港口作業(yè)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)和生活服務區(qū)三大主要功能區(qū)為主的現(xiàn)代化綜合港區(qū)。 赤灣區(qū)的功能定位是：集水陸運輸、貨物倉儲、臨港工業(yè)等多種功能于一體的綜合性港區(qū)。規(guī)劃發(fā)展意向：根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)應利用大南山公園別墅區(qū)的人行入口，組織大南山公園海上世界深圳灣濱海休閑帶的人行空間聯(lián)系，體現(xiàn)山、城、海的相互交融。隨著深圳市城市總體規(guī)劃(20072020)草案的出爐，深圳發(fā)展重點再次向西擴展。前海中心一躍而成焦點，深圳有望出現(xiàn)第一個真正的國際濱海建筑群落。項目目前擁有陸路

21、、水路交通優(yōu)勢，未來將規(guī)劃xx2號線和5號線，城市內外交通便利性將進一步提高主要交通干道：主干路：興海大道，雙向 8 車道；南海大道，雙向 6 車道；港灣大道，雙向 4 車道；月亮灣大道，雙向 10 車道，通過月亮灣大道和南海大道便可以和西部通道相聯(lián)。西部通道的開通，將引發(fā)香港和蛇口經(jīng)濟良性發(fā)展的“集群效應”，一地兩檢以及24小時通關將徹底改變蛇口片區(qū)的面貌。隨著西部港區(qū)的大規(guī)模擴建以及未來規(guī)劃中的廣深沿江高速的開工建設，蛇口的未來發(fā)展將不僅限于輻射深圳區(qū)域，而將成為深港國際大都會的重要核心之一、整個珠三角的交通樞紐。次干路：興工路、沿山路、工業(yè)八路、荔灣路、鏟灣路等雙向 4 車道； 軌道交通

22、規(guī)劃：未來將有xx二號線和五號線經(jīng)興海大道。xx二號線擬在蛇口客運港區(qū)設置軌道站點，在本項目位置設置二號線車輛段；xx五號線擬在片區(qū)西北側通過，在興海大道設置站點。2.3項目地塊屬性界定2.3.1區(qū)位屬性陌生區(qū)域邊緣化無可延展性不純粹陌生區(qū)域：本項目屬于大南山片區(qū)，四周環(huán)繞赤灣、媽灣、前海、南油、后海、蛇口等片區(qū)，項目所在區(qū)域的市場認知度低，陌生度較高。邊緣化：在各片區(qū)中，大南山片區(qū)北側環(huán)繞片區(qū)生活氛圍較為成熟或趨于成熟，但南側環(huán)繞片區(qū)如赤灣、媽灣等片區(qū)港口及工業(yè)氛圍濃厚，生活氛圍缺乏，項目所在的片區(qū)屬于周邊居住區(qū)域的邊緣地帶。無可延展性：項目周邊荒蕪，未來無集中住宅供應，項目所在位置區(qū)隔獨立

23、，無可延展性。不純粹：項目緊鄰的興海大道過往車輛以貨柜車居多，凸現(xiàn)了港區(qū)貨流氛圍，這為居住項目的發(fā)展帶來一定的不利用影響。興海路2.3.2物業(yè)屬性xx上蓋規(guī)模較小xx上蓋：項目為xx2號線蛇口西車輛段工程項目上蓋物業(yè)，市場和客戶對xx上蓋物業(yè)的接受度有待驗證。規(guī)模較小：計容積率建筑面積為306,100，其中單身宿舍62,600，保障性住房181,700，住宅45,000，住宅的規(guī)模較小。圖：車輛段平面功能布置圖住宅2.3.3生活便利度屬性車行便利度較高生活配套匱乏車行便利度較高：項目西南側臨近興海大道，興海大道為城市交通主干道，分別與南海大道、月亮灣大道相連。經(jīng)過本項目地塊的公交交通線路較少，

24、但到達項目地塊附近的公交線路較多。xx方面，未來將有xx2號線和5號線途經(jīng)興海大道，將大大提高項目公共交通的便捷性。生活配套匱乏：生活便利性配套如餐飲、便利店等缺乏。2.3.4生活氛圍屬性居住氛圍不足無生活配套提升可能居住氛圍不足：目前地塊附近居住人口稀少，有一定的荒蕪感，區(qū)域生活氛圍十分不足。無生活配套提升可能：項目周邊未來基本無住宅供應，缺乏生活配套改善的前景。2.3.5資源屬性大南山麓一線山景資源海景資源大南山麓一線山景資源：項目緊鄰大南山，住宅單位視野開闊，可享受一線山景。 海景資源：項目可遠眺海景，景觀視野開闊，景觀條件優(yōu)越.居住及港口交界處、山體環(huán)繞的、車輛段上蓋、中小規(guī)模、住宅物

25、業(yè)發(fā)展項目三 項目投資環(huán)境分析3.1宏觀環(huán)境分析中國經(jīng)濟經(jīng)歷了過去幾年的高速增長之后，開始進入一個周期性的回調階段，房地產(chǎn)市場受到影響從整個大的經(jīng)濟發(fā)展趨勢看，中國經(jīng)濟經(jīng)歷了過去的高速增長之后，其內部需要一個回調的過程，從2007年下半年開始，中國經(jīng)濟已進入一個周期性的回調階段，房地產(chǎn)市場更是如此。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了持續(xù)近十年的繁榮，它的內部存在房價過高、需求不足的問題，更加需要一個調整的過程。這個調整既包括宏觀緊縮政策的效果逐步顯現(xiàn)，也包括資產(chǎn)市場開始普遍進入調整態(tài)勢，對于房地產(chǎn)來說主要表現(xiàn)為交易量的大幅萎縮和信貸的緊縮、融資成本的迅速上升以及由此帶動的不同地區(qū)的程度不同的房地產(chǎn)價格的調整

26、，從而導致了房地產(chǎn)市場自2008年下半年以來的“觀望氣氛”。美國次貸危機引發(fā)了金融海嘯，惡化的外部經(jīng)濟環(huán)境及其不確定性的運行前景波及房地產(chǎn)市場，政府采取各種措施，恢復市場信心，樓市有一定的“反彈”。2008年，在國家嚴格控通貨膨脹和房地產(chǎn)市場調控政策的作用下，房價逐步回落。當前，防止經(jīng)濟增長下滑已經(jīng)超越了控制通貨膨脹而成為國家各級政府關注的一個焦點；美國“次貸風險”蔓延和擴大所引發(fā)的金融海嘯已經(jīng)使美國、歐洲等發(fā)達國家經(jīng)濟甚至全球經(jīng)濟下滑和衰退的風險越來越大。國際經(jīng)濟、金融形勢的惡化，使我國國內宏觀經(jīng)濟前景預期不明朗，并進而波及到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。為了保證經(jīng)濟的持續(xù)增長，國家采取了寬松的宏觀政策

27、，國務院先后出臺了“國十條”、“國九條”等經(jīng)濟政策，繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，刺激消費，并計劃投資4萬億元用于擴大內需。受上述利好消息的影響，加上廣東省公布實施“十五條”、港澳臺居民購房的限制取消、國家下調了商品住宅項目資本金比例，激發(fā)深圳市房地產(chǎn)市場近期量、價均有所反彈。3.2深圳市房地產(chǎn)市場分析3.2.1房地產(chǎn)市場政策房地產(chǎn)政策方面，由從緊轉為明顯放松，市場效果已初步顯現(xiàn)2007年以來，房地產(chǎn)市場政策由從緊到略有放松，從嚴厲打壓到有策略的扶持，幫助樓市恢復信心。但是，“救市政策”的激勵作用還未得到體現(xiàn)。2007年房地產(chǎn)市場政策對深圳市房地場市場的調控作用較大。為保證深圳市房地產(chǎn)市場健康、

28、持續(xù)地發(fā)展，深圳市政府出臺了一系列規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定房價的措施。2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同發(fā)布了關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（以下簡稱通知），對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調整，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%。通知要求商業(yè)銀行應密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化及其對信

29、貸資產(chǎn)質量的影響狀況，切實加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內控機制建設，積極防范房地產(chǎn)信貸風險。一系列的調控政策出臺，對深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展有著積極的作用，其中“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上”，“中低價位、中小套型普通住房（含經(jīng)濟適用房）和廉租房的土地供應，年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”這兩條規(guī)定更是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其對房地產(chǎn)用地儲備較多的開發(fā)企業(yè)形成了較大的促動，一定程度對后市供應增長起到積極的作用。2008年以來土地政策仍然從緊，房地產(chǎn)市場政策有放松趨勢，效果有待市場驗證。2008年6月2日，國土資源部、工商行

30、政管理總局公布國有建設用地使用權出讓合同示范文本(也稱新版土地出讓合同)，新文本自7月1日起正式執(zhí)行。但是，目前多數(shù)城市還沒有制定出地方的“土地新合同”。 “土地新合同”范本有明顯的三個變化：1.規(guī)定地塊的開竣工時間；2.規(guī)定容積率的上下限；3.規(guī)定開發(fā)總套數(shù)。嚴厲限制了開發(fā)商的囤地、修改規(guī)劃，隨意開發(fā)大戶型的行為。土地總量仍然嚴格控制。國土部嚴守耕地紅線建立土地問責制和全國土地供應總量同比減少25.27%，可開發(fā)的建設用地數(shù)量越來越少。2008年10月22日，中國人民銀行宣布，為應對國際金融危機對我國可能產(chǎn)生的影響，支持擴大內需，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平，保障和改善民生，決定從

31、2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。2009年國家及地方政府有進一步放寬房地產(chǎn)政策的趨勢。2009年5月25日，國務院發(fā)布了關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)200927號），其中規(guī)定保障性住房和普通商品住房項目的

32、最低資本金比例由35%下調為20%，該項政策的公布實施，降低了開發(fā)商的門檻，有利于樓市回暖。2009年3月3日，廣東省政府出臺了關于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見（粵府辦【2009】16號），該意見放寬了對港、澳、臺居民在廣東境內購房的限制，這無疑將促進深圳房地產(chǎn)市場的銷售。3.2.2房地產(chǎn)市場特征分析3.2.2.1房地產(chǎn)一級市場關內新增住宅用地供給持續(xù)降低，土地稀缺性增強，將直接影響到關內新增住房的供給截止2009年5月，深圳土地市場共成交15塊，總成交面積為49.40萬平方米，其中工業(yè)用地共成交11塊，成交面積32.60萬平方米。住宅用地共成交2塊，成交面積為7.77萬平方米。圖

33、：2009年深圳各類土地成交統(tǒng)計圖數(shù)據(jù)來源：xx平臺深圳09年5月土地市場共推出土地6塊，共計18.04 萬平方米，以居住用地為主，且4塊為舊改用地，其中b123-0001宗地是深圳自2007年6月28日近兩年來首次推出的位于關內的居住用地，建筑面積為18,500平方米，這是今年政府第三次掛牌出讓居住用地。表：2009年6月推出土地一覽表序號宗地編號土地 位置土地用途總用地面積（m2）建筑面積（m2）掛牌起始價（萬元）土地使用年期1a115-0131寶安大道西側、航城大道北側居住用地81,044.12191,11026,308.570年2t107-0012南山后海中心區(qū)商業(yè)性辦公用地2,763

34、.535,00019,00050年3b123-0001福田區(qū)南園愛華路西側居住用地5,763.4518,5005,060/4a009-1285寶城26區(qū)商住混合用地42,034.19180,070180,00070年5a009-1286-商住混合用地33,886.97140,930-70年6a009-1289-商業(yè)及商務公寓用地14,915.0885,000-50年3.2.2.2房地產(chǎn)二、三級市場（1）總體特征截至到2009年5月，深圳市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)回暖跡象，價格出現(xiàn)上漲，交易量先漲后降5月20日，深圳市國土房產(chǎn)局公布了今年1-4月深圳市房地產(chǎn)市場運行情況、趨勢預測，報告指出2009年1

35、4月該市新建商品房銷售面積251.52萬平方米，同比增加160.13%，其中，商品住宅銷售面積237.44萬平方米，同比增加178.32%。14月該市住宅均價每平方米11458.65元，同比下降15.92%；4月份住宅均價每平方米12203元，環(huán)比上漲11.23%，同比上漲2%。5月12日，國家統(tǒng)計局公布了全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統(tǒng)計結果：2009年4月份，深圳二手房價環(huán)比漲幅3.3%，領漲全國二手房價漲幅，而一手房漲幅環(huán)比也漲2%，漲幅僅次于廣州，排名全國第二。 2009年初，房產(chǎn)需求以剛性需求為主，從5月春交會來看，主力成交樓盤以低價位為主據(jù)調查，深圳5月春交會現(xiàn)場的主力成交

36、主要以萬元以下的樓盤為主，如中海大山地、中?？党菄H、碧水龍庭、深物業(yè)新華城的成交在20套以上，這幾個樓盤價格最低只有6000元/平方米，最高也只有9500元/平方米。 由于市場整體存量的減少和片區(qū)新增供應量分布的不均，未來深圳各區(qū)的供應量走勢將出現(xiàn)明顯分化。受此影響，未來樓價整體走勢或將隨主力供應片區(qū)價格變化而波動，出現(xiàn)先揚后抑的局面。近期需求結構由首次置業(yè)向改善性置業(yè)轉變，同時投資需求增加深圳樓市的需求結構近期正在發(fā)生轉變，首次置業(yè)的看房人數(shù)和成交量減少，買家理性不追漲；而大戶型和豪宅成交有所增加，改善性需求開始釋放，總體成交呈現(xiàn)“大單增加，小單減少”的局面。 深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)

37、上公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年4月30日，深圳市新建商品房可售套數(shù)為47652戶，比3月減少475套，下降幅度為0.99%；可售面積為500.1萬平方米，環(huán)比減少18.9萬平方米，下降幅度為3.6%。據(jù)調查，5月以來，深圳大部分樓盤開始漲價，一些暫時顯示跌價的樓盤，也不過是因為在做優(yōu)惠或者已經(jīng)是尾盤清貨。最近兩三個月深圳在售樓盤價格普漲，除龍崗和福田外，其余區(qū)域多個樓盤(同類戶型)漲幅在1000-2000元/平方米之間，最高漲幅過3000元/平方米，漲幅最大的樓盤在南山。（2）房地產(chǎn)二級市場特征 2009年5月，深圳房地產(chǎn)市場呈“供小銷大”，供應量大幅下降，成交量環(huán)比略有上升09年5月，深

38、圳商品房批售面積33.26萬平方米，環(huán)比下降49.54%，同比下降5.85%。09年5月，深圳商品房銷售面積77.59萬平方米，環(huán)比上升4.04%，同比上升91.11%。09年5月，深圳商品房供銷比為0.43：1。圖：深圳市08.5-09.5商品房批售/銷售面積圖數(shù)據(jù)來源：xx平臺09年5月，深圳一手房市場呈現(xiàn)“量價齊升”，成交量與成交均價均呈上升趨勢，部分地區(qū)出現(xiàn)下降趨勢，其中南山區(qū)量價仍保持呈上升09年5月，深圳一手房成交面積77.59萬平方米，環(huán)比上升4.04%，同比上升91.11% 。09年5月，深圳一手房成交均價為12901元/平方米，環(huán)比上升4.21%，同比上升15.79%。從成交

39、走勢來看，一手房成交量及成交均價均呈上升態(tài)勢。圖：深圳市08.5-09.5一手房成交面積及均價走勢數(shù)據(jù)來源：xx平臺09年5月，深圳一手房市場成交量“三起三落”；成交均價則呈“五起一落”的發(fā)展態(tài)勢。量：“三起三落”：南山、鹽田、龍崗三區(qū)略有上升，其余三區(qū)均環(huán)比下降。價：“五起一落”：寶安區(qū)成交均價略有回落，其余各區(qū)均有上升。圖：深圳市各區(qū)08.5-09.5一手房成交面積走勢數(shù)據(jù)來源：xx平臺圖：深圳市各區(qū)08.5-09.5一手房成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：xx平臺2009年1-5月，南山區(qū)成交面積為64.91萬平方米，居關內成交面積的首位，成交均價為1.54萬元/平方米。圖：2009年1-5月南山區(qū)

40、一手房成交統(tǒng)計圖數(shù)據(jù)來源：xx平臺 09年5月，90平方米以下戶型成交呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢，90平方米以上戶型成交呈現(xiàn)“量跌價升”態(tài)勢，各戶型成交均價“全線回升”09年5月，深圳商品房各面積段的成交價格均全線回升，其中150-180平方米的大戶型成交均價上漲幅度最大，達到33.01%，90-120平方米上漲幅度最小，為2.23%。圖：2008.10-2009.5新房各面積區(qū)間成交價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：xx平臺圖：2008.10-2009.5新房各面積區(qū)間成交量走勢圖數(shù)據(jù)來源：xx平臺09年5月，深圳商品房60-90平方米的小戶型成交量較高，共成交4,521套，180平方米以上的大戶型共成交301

41、套，成交最少。從環(huán)比上來看，各區(qū)段的商品房成交呈“兩起四落”態(tài)勢，其中90平方米以下的戶型成交量上升，其他戶型均有不同程度的下降，其中180平方米以上的戶型下降幅度最大，達29.51%。數(shù)據(jù)來源：xx平臺（3）房地產(chǎn)三級市場09年5月，深圳二手房市場“量跌價升”，成交量環(huán)比小幅下降成交均價略有回升09年5月，深圳二手房成交面積為102.52萬平方米，環(huán)比下降9.59%，同比上升114.34%。09年5月，深圳二手房成交均價為12,966元/平方米，環(huán)比上升6.00%，同比上升6.14%。從成交走勢來看，成交量呈下降態(tài)勢，成交均價呈上升態(tài)勢。圖：深圳市08.5-09.5二手房成交面積及均價走勢數(shù)

42、據(jù)來源：xx平臺09年5月，深圳二手房成交面積以關內居多，其中福田區(qū)以成交26.17萬平方米位居榜首，鹽田區(qū)本月無二手房成交。09年5月，深圳二手房成交均價以福田區(qū)最高，為16,242元/平方米，龍崗依然保持最低，僅7,323元/平方米。數(shù)據(jù)來源：xx平臺3.3項目周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展分析3.3.1項目周邊住宅市場發(fā)展分析項目所在片區(qū)新增樓盤稀少，周邊片區(qū)近年新增樓盤主要集中在西北及東北片區(qū)。本片區(qū)西北側環(huán)繞帶近年新推樓盤以1-3房的中小緊湊型戶型為主，少量的舒適型大房，價格約為9,00015,000元/平方米近年距本項目最近的新增普通住宅片區(qū)主要在大南山西北側環(huán)繞帶，如前海周邊地區(qū)，中小戶型樓

43、盤居多，少量大戶型樓盤，檔次為中檔，如：中海陽光玫瑰園、諾德國際、雷圳0755、依云伴山、城市山林等，東濱路以北還有鼎泰風華、陽光花地苑等。其次為后海片區(qū)，后海片區(qū)為中高檔及高檔聚集區(qū)，如卓越維港等。圖：項目周邊樓盤分布圖本項目位置根據(jù)xx平臺數(shù)據(jù)，南山區(qū)周10大暢銷樓盤排名中，以下樓盤多次上榜。表：2009年第25周（6月15日6月21日）深圳房地產(chǎn)市場成交排名top10樓盤一覽表排名項目名稱區(qū)域總套數(shù)上周銷售套數(shù)累計銷售套數(shù)銷售率1中海陽光玫瑰園南山98117275176.5%2諾德國際居住區(qū)南山2,771972,16278.0%3半島城邦花園南山2,020861,06652.8%4依云伴

44、山南山1,6835338823.1%數(shù)據(jù)來源：xx平臺中海陽光玫瑰園項目概況中小戶型為主開發(fā)商：深圳市中海光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；開盤時間： 2008年12月；基本概況：中海陽光玫瑰園地塊編號t102-0019，占地37,591.6平方米，總建筑面積139,713.57平方米，計入容積率建筑面積110,498平方米。項目位于大南山西北側，緊鄰深大附中，擁有青青世界、月亮灣公園、大南山郊野公園等景觀資源。項目周邊有多條公交線路經(jīng)過，隨著xx1號延長線和5號線的開通，交通的便利性會得到極大提升。圖：中海陽光玫瑰園平面圖 圖：中海陽光玫瑰園效果圖 產(chǎn)品戶型：項目一期1號樓為幼兒園，只有2號樓一棟為商

45、品房銷售，共174套；二期是37號樓，其中3號樓有190多套，二期4號樓戶型和一期有80%以上的相似，戶型：47-53平方米一房、66-84平方米二房、86-113平方米三房。以一期2號樓為例，主力戶型基本為7786的二房改三房，二期適當配備4753平方米及113平方米戶型，其余戶型與一期相似。本體配套：二期3、4棟帶精裝修出售，一期為不帶精裝修出售；出售價格：1期起價9,000、均價9,500元/平方米；2期4棟1單元、3棟起價10,000、均價11,500元/平方米； 4棟2、4單元起價10,000、均價14,000元/平方米?？蛻纛愋停阂黄冢耗仙絽^(qū)內的中高級白領為主，年齡在25-35歲之

46、間；部分福田和羅湖的年輕白領。購房當天現(xiàn)場停了60-70輛車，以本田、大眾、奇瑞等中低檔車為主。二期：年齡段集中在25-40歲之間，客戶以前海附近為主。銷售狀況：從2008年底項目開盤至今一期174套基本售罄，銷售期約0.5年，銷售率接近100%；目前二期在售，開盤當天銷售86%。截至到25周，累計銷售率達到76.5%。分析小結：本項目規(guī)模相對較小，大體環(huán)境與本項目類似，但交通和配套相對本項目更為便利。根據(jù)現(xiàn)場銷售人員的訪談，客戶以首次置業(yè)、首次改善性置業(yè)為主，其中66平方米兩房、86-110平方米的三房較為好賣，86平方米的3房最為暢銷，銷售價格為9,000-14,000元/平方米。諾德國際

47、等其它樓盤區(qū)域內其他的經(jīng)典樓盤主要為諾德國際、依云伴山。諾德國際主力戶型為7880二房可變三房及8689三房可變四房。附送面積比例達15%左右?，F(xiàn)售樓盤有86平方米小三房 50多套；125 平方米和145 平方米大三房；少量48 平方米和66平方米兩房；銷售人員表示86平方米的戶型比較好賣。項目北向住宅價格約為12,000元/平方米，南向住宅價格約為1,3000-1,5000元/平方米。依云伴山：戶型都是雙拼，銷售人員表示110平方米以下的戶型銷售情況較好。片區(qū)東北側片區(qū)為中高檔住宅聚集區(qū)，近年新推樓盤以舒適性的大戶型為主，面積多為100平方米以上的3房以上戶型，少量的小戶型，均價多在15,0

48、00-20,000元/平方米以上，少量小戶型價格約為10,000-15,000元/平方米東北側片區(qū)近年新推樓盤主要有蘭溪谷、曦灣華府、寶能太古城、招商海月花園、皇庭港灣、卓越維港、后海公館、澳城、半島城邦花園。推出樓盤中多以舒適型大戶型居多，少量的小戶型，價格多在20,000元/平方米以上。表：東北片區(qū)近年新推樓盤信息表項目主力戶型開盤日期價格半山海景蘭溪谷二期主力戶型為170-210 的高層四房及280400 的復式空間及house單位以4房2廳，150以上的大面寬大戶型大戶為主2008-10-17/2009-7-112009年價格：23,000-50,000；目前均價50,000元/半島城

49、邦花園二期二房：89，25.5%； 三房：110150 120套，34.4%四房：138180 34.4%2009-1-12期起價17,000、均價20,000元/曦灣華府高層全部為復式單位，主力戶型在80 130之間的兩房和三房；疊墅的面積為200以上別墅c-f棟：2009-7高層b棟：2009-1-10及2008-12-13高層a棟：2008-12-6a-b棟均價23,000元/寶能太古城北區(qū)主力戶型為130-1703-4房，207-3064-5房及頂層復式；南區(qū)主力戶型為40-89；1-3房，全部精裝修交樓。 2009-8-9 -招商海月花園五期戶型為90+90雙拼及80+90雙拼戶型。

50、 推廣名：海月華庭均價22,000元/皇庭港灣戶型以176三房為主，以及少量236四房、復式。別墅a-c棟2009-5-16高層d-h棟2008-12-20起價24,000元/ 均價26,000元/后海公館戶型以100平方米及130平方米的三房為主力戶型，另有60余平方米的舒適兩房2007-7-24開盤起價20,000，均價26,000，最高100,000元/澳城主力戶型130150三房、四房2007-8-26均價：22,000元/數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)東北側片區(qū)二手房交易市場中以蛇口為例，120平方米以上戶型成交量逐年增加，從價格上來看，120平方米以上產(chǎn)品價格明顯高于小面積產(chǎn)品，價格在

51、17,000元/平方米，220平方米以上產(chǎn)品價格增長速度較快 中大戶型聚集區(qū)從成交套數(shù)來看，70平方米以下、70-100銷售數(shù)量較多，其次為100-120平方米、120-140平方米戶型；從趨勢來看，120平方米以上產(chǎn)品活躍程度逐年增加，100-120平方米、120-140平方米戶型，2006-2007年逐年增長，2008年有下降；140-180戶型2006-2008年保持逐年增長； 如半島城邦一期08年成交量減半，100-140平方米是成交的熱點； 高山花園160平方米以上復式產(chǎn)品比小面積平面產(chǎn)品成交更為活躍； 南海玫瑰花園140平方米以上產(chǎn)品成交活躍度逐年增加，08年達到60%以上，其中1

52、00-200平方米的成交均價是逐年上升的； 180平方米以上戶型銷售量始終不高，低于70套，且變化不明顯；表：蛇口片區(qū)二手住宅成交情況統(tǒng)計序號面積區(qū)間（）2005年（套）2006年（套）2007年（套）2008年（套）2009（1-2月）（套）170122612091408270-100195140447236213100-12062631624964120-14036241807645140-180413516410496180-2201017675237220161958472數(shù)據(jù)來源：xx平臺表：蛇口片區(qū)二手住宅成交價格統(tǒng)計序號面積區(qū)間（）2005年（元/）2006年（元/）2007年（

53、元/）2008年（元/）2009（1-2月）（元/）1704772.68 7743.91 12651.97 10828.14 9193.87 270-1004806.02 7448.86 14467.51 12206.74 9732.69 3100-1204775.74 6434.43 12671.19 12269.54 11127.62 4120-1406126.46 10480.36 22983.76 18837.89 17620.35 5140-1808071.90 18857.68 21873.10 19579.32 17222.17 6180-2208028.60 19090.33 3101