安徽毫州中藥材交易中心建設(shè)可行性研究報(bào)告14973

1、中國(guó)（亳州）中藥材交易中心可行性研究報(bào)告年月目 錄第一章 項(xiàng)目概況.41.1 項(xiàng)目所在地亳州市概況.41.2 中國(guó)（亳州）中藥材交易中心介紹.51.3 市場(chǎng)改造的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景.8第二章 新項(xiàng)目選址情況.112.1 區(qū)位介紹.112.2 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià).12第三章 改造思路改、擴(kuò)、遷交易中心.173.1 收購(gòu)舊的交易中心.173.2 建新的交易中心，擴(kuò)大交易功能.173.3 舊市場(chǎng)原地開(kāi)發(fā)商住項(xiàng)目.19第四章 經(jīng)營(yíng)方案.204.1 亳州中藥材交易中心經(jīng)營(yíng)方案.214.1.1 具體步驟.214.1.2 項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營(yíng).214.1.2.1 組織機(jī)構(gòu).214.1.2.2 項(xiàng)目的織與運(yùn)營(yíng).2

2、24.1.3招商策略和經(jīng)營(yíng)方式.24第五章 項(xiàng)目投入、產(chǎn)出分析及資本運(yùn)營(yíng)方案.275.1 項(xiàng)目投入預(yù)算.275.2 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測(cè).285.3 資本運(yùn)營(yíng)方案.30第六章 項(xiàng)目s、w、o、t分析.326.1 優(yōu)勢(shì)分析.326.2 劣勢(shì)分析.336.3 機(jī)遇分析.336.4 風(fēng)險(xiǎn)分析.33第七章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè)依據(jù).35第八章 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況.36附錄.37第一章 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目所在地亳州市概況安徽省亳州市是經(jīng)國(guó)務(wù)院2000年6月批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，位于安徽西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地?？偯娣e8522.58平方公里，轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，全市總?cè)丝?

3、34萬(wàn)人，市轄區(qū)面積2226平方公里，人口130萬(wàn)。2008年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值400億元，增長(zhǎng)12%，人均生產(chǎn)總值7800元。居民收入穩(wěn)定增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8972元，增長(zhǎng)15.9%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3736元，增長(zhǎng)25.5%，全市在崗職工平均工資12558元，增長(zhǎng)20.5%。居民人均儲(chǔ)蓄達(dá)到4976元。為推動(dòng)中藥材產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，亳州市以項(xiàng)目為抓手，全面推進(jìn)中藥材產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快中藥材產(chǎn)業(yè)基地和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。亳州交通便捷，北倚歐亞大陸橋，距離商丘機(jī)場(chǎng)60公里，阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里；京九鐵路、徐阜鐵路；311、105國(guó)道，0908國(guó)防公路，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速

4、公路穿插而過(guò)；渦河航運(yùn)、茨淮新河航運(yùn)可直通上海、杭州。從上海至亳州全程高速公路，車(chē)程6個(gè)小時(shí)。1.2 中國(guó)（亳州）中藥材交易中心介紹1歷史地位：亳州是中國(guó)中醫(yī)藥文化的發(fā)祥地，位居全國(guó)四大藥都之首，具有3700多年的中藥材種植歷史。作為神醫(yī)華佗的故鄉(xiāng)，亳州有藥材加工專(zhuān)業(yè)戶(hù)，有藥材經(jīng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)人員，有專(zhuān)營(yíng)中藥材的公司、行、棧等等，中藥材產(chǎn)業(yè)鏈齊備、完整。中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，是我國(guó)最大的中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。全市中藥材種植面積達(dá)百萬(wàn)畝，藥材加工大企業(yè)數(shù)家。尤其是中藥材資源極為豐富，有中藥資源170科，400多個(gè)品種，常年種植面積占全國(guó)種植的十分之一強(qiáng)，達(dá)到四萬(wàn)多公頃。特別有特產(chǎn)中藥材如白芍、菊花、半夏

5、、桔梗等。中國(guó)藥典中冠以|“亳”字的中藥就有亳芍、亳菊、亳花粉、亳桑皮四種。2市場(chǎng)目前的運(yùn)作狀況：具有數(shù)千年歷史傳統(tǒng)的老市場(chǎng)，于1994年重新改造后開(kāi)張，被命名為“中國(guó)（亳州）中藥材交易中心”，成為國(guó)家級(jí)專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)。1995年，江澤民總書(shū)記親自赴亳州考察中藥材市場(chǎng)，欣然為亳州命筆“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”，極大地提高了亳州作為“藥都”的知名度和影響力，推動(dòng)亳州中藥材產(chǎn)業(yè)踏上了百億級(jí)臺(tái)階。目前，全市已初步形成了從中藥材種植、加工到中藥材物流貿(mào)易，再到中成藥生產(chǎn)、研發(fā)的較完整的比較現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)鏈。全市藥材種植面積近百萬(wàn)畝，按gap標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的中藥材示范區(qū)基地10個(gè)。亳州擁有全國(guó)最大的中藥飲片產(chǎn)業(yè)集群，新

6、建和在建的飲片加工企業(yè)四家，總產(chǎn)量占全國(guó)的近三分之一。亳州現(xiàn)有藥商營(yíng)銷(xiāo)人員十余萬(wàn)，中藥材日上市量6000噸，上市品種2600余種，僅目前傳統(tǒng)的交易市場(chǎng)日客流量就達(dá)5-6萬(wàn)人之多，中藥材年交易額約100億元。由中藥材交易中心鏈接的中藥材企業(yè)集群，是亳州市最重要的經(jīng)濟(jì)支柱，亦是最具核心競(jìng)爭(zhēng)力、最具可持續(xù)發(fā)展能力的產(chǎn)業(yè)。2008年，藥業(yè)經(jīng)濟(jì)更得到了長(zhǎng)足發(fā)展，全市產(chǎn)值超億元的中藥企業(yè)發(fā)展到21家，規(guī)模以上藥業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)30億元，中藥材進(jìn)出口總額躋身全國(guó)前三強(qiáng)，中國(guó)(亳州)中藥材交易中心年成交額近150億元，繼續(xù)保持國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、品種最多、設(shè)施最好、功能最全的市場(chǎng)地位。日前，國(guó)家火炬計(jì)劃中藥特色產(chǎn)業(yè)基

7、地已通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，省政府也明確提出將亳州現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上升到省級(jí)規(guī)劃層面，中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為特色支柱產(chǎn)業(yè)和極具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。3存在的問(wèn)題：號(hào)稱(chēng)三個(gè)一百的中藥材產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，也即百萬(wàn)畝種植規(guī)模、百萬(wàn)人就業(yè)與藥業(yè)關(guān)聯(lián)、百億元交易規(guī)模，致富牽引力卻非常有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，截止2008年，亳州市人均gdp僅1142美元，而同期全國(guó)水平已超過(guò)3000美元，全省平均水平2120美元；亳州市人均財(cái)政收入449元，遠(yuǎn)低于同期全國(guó)水平4718元和全省平均水平1084元；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入8856元，亦低于全國(guó)人均15781元，全省人均12990元?？傊痪湓挘〔煌?cái)。規(guī)模雖大，等級(jí)不高。一是從管

8、理能級(jí)上評(píng)價(jià)，缺乏交易過(guò)程中的身份、資質(zhì)驗(yàn)證與監(jiān)管措施；不具備交易產(chǎn)品的質(zhì)量驗(yàn)證與責(zé)任可溯源流程。二是從現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生環(huán)境、店面、鋪位形象上評(píng)價(jià)，用臟、亂二字概括，絕不夸張。沿用了上千年的就地設(shè)攤、檔口式陳列的經(jīng)營(yíng)布局方式，至今仍未改變。三是從商流、物流、信息流運(yùn)營(yíng)體系評(píng)價(jià)，專(zhuān)業(yè)分工水平低下，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)效率不高。百萬(wàn)人搞藥、百億元規(guī)模、人均一萬(wàn)元，決不能成為沾沾自喜的資本。缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，或者說(shuō)，發(fā)展后勁不足。目前的經(jīng)營(yíng)環(huán)境“臟”、經(jīng)營(yíng)秩序“亂”、品質(zhì)控制水平“差”的現(xiàn)狀，一是制約亳州中藥材產(chǎn)業(yè)向國(guó)際貿(mào)易領(lǐng)域的拓展，境外采購(gòu)隊(duì)伍進(jìn)不來(lái)、跨國(guó)采購(gòu)?fù)凡粫?；二是難以與大企業(yè)、大品牌產(chǎn)銷(xiāo)對(duì)接，或者說(shuō)，

9、在責(zé)任可溯源體制缺乏的情況下，影響了大企業(yè)的程式化、制度化、流程化的大批量采購(gòu)運(yùn)作；三是難以與以信息化為特征的現(xiàn)代管理流程對(duì)接，直接影響交易平臺(tái)整體效能、效率的提高。1.3 市場(chǎng)改造的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)過(guò)十五年的發(fā)展，中國(guó)（亳州）中藥材交易中心原有硬件設(shè)施和管理平臺(tái)，已不堪負(fù)累，必須及早擴(kuò)大改造：1按照亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃的總體要求、亳州市譙城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出的中藥材產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，按照亳州市“1468”戰(zhàn)略布局，以及積極加快渦河經(jīng)濟(jì)文化帶的配套建設(shè)構(gòu)想，圍繞亳州中藥材交易中心項(xiàng)目，項(xiàng)目籌備組先后召開(kāi)了多次有政府領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)內(nèi)有關(guān)專(zhuān)家、市場(chǎng)人士參加的研討會(huì)。

10、前期多次研討、論證會(huì)的基本共識(shí)是：亳州中藥材交易中心符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和中藥市場(chǎng)規(guī)律；尤其是作為全國(guó)四大藥材集散地之一，是我國(guó)最大的中藥材專(zhuān)業(yè)并在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上享有盛譽(yù)，具有躍上新臺(tái)階的基礎(chǔ)條件。2中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020年）經(jīng)國(guó)務(wù)院同意于2007年1月發(fā)布。把中醫(yī)藥傳承與創(chuàng)新發(fā)展，提升到“滿足國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民健康的需求，建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興”、“建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家”的高度。作為落實(shí)綱要的具體步驟，國(guó)家發(fā)改委有意向開(kāi)設(shè)國(guó)家級(jí)中藥材期貨市場(chǎng)。以進(jìn)一步引導(dǎo)合理生產(chǎn)；深化、延長(zhǎng)加工流程，增加附加值；刺激消費(fèi)，平衡供求關(guān)系。3加入wto后，我國(guó)的加工業(yè)出口量迅速增長(zhǎng)。但中

11、藥材出口步子不快，渠道不暢。據(jù)2007年7月上海港統(tǒng)計(jì)報(bào)告，同期茯苓、薄荷、板藍(lán)根、白芍在亳州市場(chǎng)的批發(fā)價(jià)，與上海港交付的離岸價(jià)，有著30%50%的差價(jià)，國(guó)際交易前景可觀。因此，上?？鐕?guó)采購(gòu)中心特地在亳州設(shè)立了分會(huì)場(chǎng)。并計(jì)劃加入承擔(dān)新市場(chǎng)建設(shè)的項(xiàng)目公司，參與新市場(chǎng)的建設(shè)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。4醫(yī)改后的新醫(yī)療體制，為中藥材進(jìn)入基本藥物目錄，創(chuàng)造了有利的社會(huì)大環(huán)境?；舅幬锵M(fèi)量的增加，將極大地促進(jìn)中藥材的生產(chǎn)和流通，是中藥材行業(yè)空前的發(fā)展機(jī)遇。5.近年來(lái)，市委、市政府始終把發(fā)展藥業(yè)經(jīng)濟(jì)作為振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，高度重視中藥材產(chǎn)業(yè)集群的培育和技術(shù)創(chuàng)新工作，在資金、技術(shù)、人才、項(xiàng)目、管理等方面持續(xù)加大投入和

12、扶持力度，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，使當(dāng)?shù)氐闹兴幉漠a(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)大的創(chuàng)新潛力和廣闊的市場(chǎng)前景，是當(dāng)?shù)刈钪匾闹еa(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。目前，當(dāng)?shù)氐闹兴幉囊?guī)范化種植蓬勃發(fā)展，中藥材加工業(yè)呈現(xiàn)集群發(fā)展態(tài)勢(shì)，現(xiàn)代中藥科技創(chuàng)新蔚然成風(fēng)，中藥材現(xiàn)代物流業(yè)將成長(zhǎng)迅速。6.在跨越式發(fā)展征途中，亳州中藥材產(chǎn)業(yè)振興得到了安徽省政府的全力支持。在關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的實(shí)施意見(jiàn)（皖政200353號(hào)）和省計(jì)委在安徽省“十五”現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，明確將工作重點(diǎn)擺在規(guī)范亳州中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，完善中藥材市場(chǎng)功能，建設(shè)現(xiàn)代中藥營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，形成輻射全國(guó)、面向世界的中藥材物流中心，繼而開(kāi)展中藥材期貨貿(mào)易；開(kāi)展電子商務(wù)

13、信息系統(tǒng)的建設(shè)，建成具有權(quán)威意義的亳州中藥材經(jīng)濟(jì)指數(shù)；充分發(fā)揮市場(chǎng)在產(chǎn)業(yè)化中的重要作用，將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺(tái)；并將中藥材交易中心列入“861”行動(dòng)計(jì)劃，并采取一系列支持政策和措施，不斷完善中藥材產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化中藥材產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。爭(zhēng)取到2010年，亳州中藥材種植面積超過(guò)100萬(wàn)畝，規(guī)范化種植面積30萬(wàn)畝，全市制藥企業(yè)總數(shù)超過(guò)10家，現(xiàn)代中藥高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到10家，高新技術(shù)產(chǎn)品達(dá)到15個(gè)，中藥制造業(yè)信息化示范企業(yè)2-3家，中藥工業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)20億元，稅收超過(guò)1.4億元，銷(xiāo)售收入億元以上企業(yè)達(dá)到10戶(hù)，中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)年技工貿(mào)總收入8億元以上。建成5000平方米亳州市高新

14、技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心（科技企業(yè)孵化器）。在生物醫(yī)藥、現(xiàn)代中藥等領(lǐng)域形成一批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，建成一個(gè)省級(jí)工程技術(shù)研究中心。力爭(zhēng)在較快的時(shí)間內(nèi)將亳州中藥材產(chǎn)業(yè)推向千億級(jí)的規(guī)模。7.目前，上?？鐕?guó)采購(gòu)中心已在亳州開(kāi)設(shè)跨國(guó)采購(gòu)分會(huì)場(chǎng)，積極參與新市場(chǎng)的改造、遷移和擴(kuò)建。一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進(jìn)行中中藥材國(guó)際交易采購(gòu)會(huì)。第二章 新項(xiàng)目選址情況2.1 區(qū)位介紹籌建中的中國(guó)（亳州）中藥材交易中心新場(chǎng)館，位于安徽亳州開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，具體位于希夷大道和南一環(huán)交口，占地1000畝。距離長(zhǎng)途汽車(chē)站及火車(chē)站，直線距離在3.8公里，緊靠火車(chē)貨運(yùn)中心，交通便利。開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)全面開(kāi)工，主要的交通干道都已

15、經(jīng)進(jìn)入啟動(dòng)的實(shí)質(zhì)階段。整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基本規(guī)劃已經(jīng)完成，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金也已到位，同時(shí)作為一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的全面建設(shè)已經(jīng)成為亳州市政府的重要工作，常務(wù)副市長(zhǎng)為目前開(kāi)發(fā)區(qū)的主任。2.2 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià) 按國(guó)際商業(yè)學(xué)會(huì)通行的商業(yè)設(shè)施商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，七項(xiàng)目、五分法，對(duì)中國(guó)（亳州）中藥材交易中心新地作如下評(píng)價(jià)：級(jí)別好較好一般較差差分值10864270分為最優(yōu)，42分為及格 （1）聚集能力：a.本項(xiàng)目乃舊市場(chǎng)整體搬遷。舊市場(chǎng)的字號(hào)為中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，是由國(guó)家工商行政管理總局直接批準(zhǔn)的“國(guó)”字號(hào)市場(chǎng)，行業(yè)公信力強(qiáng)，權(quán)威性高。b.江澤民主席曾親自赴原市場(chǎng)考察，親筆題詞“華佗故里，中華藥都

16、”，在國(guó)內(nèi)外同行業(yè)都有較大影響力。c.亳州中藥材市場(chǎng)已有幾千年的歷史，原市場(chǎng)亦是1994年重新改造。從行商角度看，是先有市、后有場(chǎng)，依市建場(chǎng)，事半功倍。而且，是亳州唯一的一家中藥材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，具有排他性。d.自改革開(kāi)放以來(lái)，亳州中藥材市場(chǎng)始終處于旺盛發(fā)展階段。藥業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)格局形成后，更使中藥材市場(chǎng)獲得空前的發(fā)展機(jī)遇?！叭珖?guó)藥材聚亳州，亳州藥材銷(xiāo)全國(guó)”。e.將于2009年9月21日施行的國(guó)家基本藥物目錄，中藥材占三分之一。亳州中藥材全國(guó)性集散地的功能將更為重要，行業(yè)聚集能力亦更為顯著。綜上所述，本市場(chǎng)的行業(yè)聚集能力評(píng)級(jí)為：好。分值：10分。（2）可達(dá)性：a.新市場(chǎng)選址亳州市南部新區(qū)，交通條件優(yōu)越

17、：鐵路：京九線、徐阜線穿越；公路：距京景高速和界阜蚌高速出入口僅300米，并有311、105國(guó)道，0908國(guó)防公路，202、305、307省道連接；航空：距離商丘機(jī)場(chǎng)60公里、阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里；水運(yùn)：境內(nèi)渦河航運(yùn)可直達(dá)上海、杭州。b.市內(nèi)交通南北向臨希夷大道主干道，東西臨南一環(huán)主干道，距亳州火車(chē)站3.8公里，交通十分便捷。c.新建市場(chǎng)將按市場(chǎng)鋪面數(shù)1：1安排停車(chē)位。老市場(chǎng)停車(chē)難、搬運(yùn)難、人員進(jìn)出難的狀況將徹底解決。可達(dá)性評(píng)價(jià)：好。分值：10分。（3）人流量：a.本市場(chǎng)為面向全國(guó)服務(wù)的中藥材專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，有定向服務(wù)人流。而且，由于是整體搬遷，市場(chǎng)遷址后，人流必定跟隨而至。b.新區(qū)開(kāi)發(fā)周期至少十

18、年，目前剛剛啟動(dòng)。對(duì)于零售消費(fèi)服務(wù)而言，市場(chǎng)新址屬行商“生地”，人氣有待積累。人流量評(píng)價(jià)：中。價(jià)值：6分。（4）昭示性：a.新市場(chǎng)西臨希夷大道占沿街1000米長(zhǎng)度；南臨南一環(huán)，占據(jù)沿街面667米長(zhǎng)度。b.新市場(chǎng)在亳州市南部新區(qū)控制性詳規(guī)中的定性為“次商業(yè)中心”（相對(duì)于老區(qū)步行街而言），處于新區(qū)最中心的地段，如圖：見(jiàn)第11頁(yè)。昭示性評(píng)價(jià)：好。分值10分。（5）總體規(guī)模：a.中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)規(guī)模已達(dá)營(yíng)業(yè)面積超過(guò)20萬(wàn)、年交易額超過(guò)150億、日物流量6000噸的水平。居于全國(guó)第一。b.老市場(chǎng)是1994年落成的，至今才15年，已不堪負(fù)累，新市場(chǎng)將按20年不落后的規(guī)劃理念規(guī)劃，設(shè)定

19、總經(jīng)營(yíng)規(guī)模為：市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房建筑面積不低于70萬(wàn)平方米，十年內(nèi)年交易規(guī)模躍上1000億元的臺(tái)階，日物流量3萬(wàn)噸。擴(kuò)建后的中藥材專(zhuān)業(yè)新市場(chǎng)規(guī)模不僅是全國(guó)第一，亦是亞洲第一、世界第一?？傮w規(guī)模評(píng)價(jià)：好。分值：10分。（6）硬件等級(jí)：正由于原市場(chǎng)硬件等級(jí)低、形象差、服務(wù)功能弱，不堪負(fù)累，拖了中藥材跨越式發(fā)展的后腿，才必須創(chuàng)建新市場(chǎng)。因此，新市場(chǎng)將在硬件設(shè)施上大展宏圖：a.提高建筑等級(jí)。b.調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)外最優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)資源，招標(biāo)設(shè)計(jì)能成為亳州地標(biāo)、中國(guó)中藥材業(yè)行業(yè)標(biāo)志的建筑物。c.提高機(jī)械化水平。d.配備全流程、全要素的電子信息管理設(shè)施。附：圖一：新市場(chǎng)參考效果圖1附：圖二：新市場(chǎng)參考效果圖2硬件等級(jí)評(píng)價(jià)

20、：好，分值：10分。（7）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適配性：a.新市場(chǎng)可根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃量身定制，適配性當(dāng)然很高。b.新市場(chǎng)的新業(yè)態(tài)規(guī)劃：物流園區(qū),從源頭控制交易的質(zhì)量，減少客戶(hù)物流成本。藥農(nóng)直銷(xiāo)區(qū)，以產(chǎn)銷(xiāo)無(wú)縫對(duì)接，拉動(dòng)藥材地產(chǎn)上臺(tái)階。跨國(guó)采購(gòu)區(qū)，導(dǎo)入跨國(guó)直銷(xiāo)功能，擴(kuò)大外貿(mào)。會(huì)展區(qū)，搭建國(guó)際交易平臺(tái)，使亳州走向世界。中藥材期貨市場(chǎng)，引導(dǎo)生產(chǎn)、擴(kuò)大流通。都充滿創(chuàng)意，并能利用新建平臺(tái)一一加以落實(shí)。經(jīng)營(yíng)業(yè)套適配性：好，分值：10分。新地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)分值匯總：聚集能力可達(dá)性人流量昭示性總體規(guī)模硬件等級(jí)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適配性合計(jì)分值101061010101066地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)分總值66分，是優(yōu)秀級(jí)項(xiàng)目。第三章 改造思路改、擴(kuò)

21、、遷交易中心3.1 收購(gòu)舊的交易中心整體收購(gòu)舊的“亳州中藥材交易中心”。3.2 建新的交易中心，擴(kuò)大交易功能擬設(shè)立四大功能板塊：1商流園區(qū)，總規(guī)劃面積30萬(wàn)平方米。園區(qū)內(nèi)再分：（1）藥農(nóng)直銷(xiāo)區(qū)。中藥材市場(chǎng)振興的基礎(chǔ)在于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大和縮短產(chǎn)銷(xiāo)對(duì)接流程。因此，新市場(chǎng)應(yīng)在布局安排上，突出重點(diǎn)，扶持藥農(nóng)入場(chǎng)交易。經(jīng)營(yíng)地段上，選擇最優(yōu)鋪面；各項(xiàng)管理措施上，給予便捷的服務(wù)；租金條件上，落實(shí)最優(yōu)惠措施。重點(diǎn)扶植亳州一市三縣的藥農(nóng)，直接在市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)銷(xiāo)售自產(chǎn)藥材。租金第一年減半、第二年7.5折優(yōu)惠、第三年8.5折優(yōu)惠，讓亳州行政轄區(qū)藥農(nóng)，成為新市場(chǎng)最直接的受益者。（2）按中藥材品類(lèi)劃分的專(zhuān)業(yè)分區(qū)。（3）有專(zhuān)門(mén)字

22、號(hào)的藥材店鋪，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的街區(qū)，批發(fā)、零售、團(tuán)購(gòu)皆相宜。（4）跨國(guó)采購(gòu)專(zhuān)營(yíng)區(qū)。與上?？鐕?guó)采購(gòu)中心合作，配備外語(yǔ)翻譯服務(wù)，營(yíng)造中英文雙語(yǔ)言經(jīng)營(yíng)氛圍，推動(dòng)國(guó)際貿(mào)易。2會(huì)展區(qū)，總規(guī)劃面積3萬(wàn)平方米。會(huì)展區(qū)采用開(kāi)發(fā)商、亳州市政府、上海專(zhuān)業(yè)會(huì)展公司三方合作的形式。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)場(chǎng)館開(kāi)發(fā)建設(shè)與日常物業(yè)管理，亳州市政府定期組織以政府平臺(tái)運(yùn)作的中藥材專(zhuān)業(yè)會(huì)展活動(dòng)。會(huì)展收入由政府與開(kāi)發(fā)商按比例分成。上海專(zhuān)業(yè)會(huì)展公司負(fù)責(zé)常年會(huì)展活動(dòng)的組織與籌劃，按會(huì)展收入的比例與開(kāi)發(fā)商分成。3物流園區(qū)，總建筑規(guī)模30萬(wàn)平方米。物流園區(qū)設(shè)專(zhuān)業(yè)庫(kù)區(qū)、中轉(zhuǎn)配載中心與第三方物流托管倉(cāng)庫(kù)三個(gè)組成部分。專(zhuān)業(yè)庫(kù)區(qū)主要為本地藥農(nóng)與本地大企業(yè)、跨國(guó)采購(gòu)

23、中心、國(guó)內(nèi)大采購(gòu)單位服務(wù)，按藥材品類(lèi)劃區(qū)管理。中轉(zhuǎn)配載中心為市場(chǎng)成交客戶(hù)提供托運(yùn)、配載、中轉(zhuǎn)儲(chǔ)存服務(wù)。第三方物流托管倉(cāng)庫(kù)主要為外地中間商提供代儲(chǔ)托管服務(wù)。物流園區(qū)的重要職能之一，是強(qiáng)制性入庫(kù)檢驗(yàn)和出庫(kù)登記。把好“病從口入”關(guān)、建立責(zé)任可追溯通路。曾幾何時(shí)，一個(gè)三鹿奶粉事件，損害了整個(gè)“中國(guó)制造”的信譽(yù)，給中國(guó)奶業(yè)更造成了上百億元的有形損失和無(wú)可計(jì)量的無(wú)形損失。亳州中藥材市場(chǎng)要做強(qiáng)做大，必須從確保中藥材品質(zhì)安全可靠開(kāi)始，做到萬(wàn)無(wú)一失，防患于未然。4服務(wù)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積7萬(wàn)平方米。服務(wù)園區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)，應(yīng)按照三個(gè)方向來(lái)配置：第一，為每天5-6萬(wàn)客流提供餐飲、住宿、交通服務(wù)，配置旅館、飯店、中巴車(chē)

24、站。第二，為跨國(guó)采購(gòu)提供全流程服務(wù)，配置賓館、酒樓、娛樂(lè)中心和電子商務(wù)服務(wù)。第三，銀行結(jié)算、匯兌服務(wù)。中藥材期貨市場(chǎng)的預(yù)留問(wèn)題，可在會(huì)展區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)一并考慮。3.3 舊市場(chǎng)原址開(kāi)發(fā)商住項(xiàng)目 原市場(chǎng)緊靠火車(chē)站，屬舊城區(qū)。人氣旺，商業(yè)價(jià)值較高。擬按上蓋住宅方式，開(kāi)發(fā)商住兩用項(xiàng)目。底商部分，規(guī)劃2萬(wàn)平方米，以歐式風(fēng)情街布局；住宅開(kāi)發(fā)16萬(wàn)平方米，形成空中立體交通和景觀布置。第四章 經(jīng)營(yíng)方案亳州中藥材交易中心建設(shè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)遵循五大宗旨：政府滿意：開(kāi)發(fā)出代表城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形象的名片；打造出體現(xiàn)城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的廣闊舞臺(tái)；整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能；提升土地經(jīng)營(yíng)價(jià)值；股東滿意：降低投資風(fēng)險(xiǎn)；良好的投資價(jià)值和利潤(rùn)空

25、間；當(dāng)?shù)厮庌r(nóng)滿意：為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民創(chuàng)造出一條符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的致富之路；為相關(guān)中藥材從業(yè)人員提供較好的發(fā)展空間；入場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商滿意：讓經(jīng)銷(xiāo)商能夠采購(gòu)到各自放心、安全、優(yōu)質(zhì)、可靠的中藥材；讓經(jīng)銷(xiāo)商在中藥材交易的同時(shí)享受到交易中心提供的多種人性化的便利服務(wù)；跨國(guó)采購(gòu)?fù)馍虧M意：尤其是雙語(yǔ)言的服務(wù)，為跨國(guó)采購(gòu)?fù)馍虙叱苏Z(yǔ)言障礙；所配置的賓館、酒樓、娛樂(lè)中心和電子商務(wù)服務(wù)等為外商們提供了優(yōu)良的采購(gòu)環(huán)境。4.1 亳州中藥材交易中心經(jīng)營(yíng)方案4.1.1 具體步驟1、整體收購(gòu)“亳州中藥材交易中心”現(xiàn)有場(chǎng)地設(shè)施及字號(hào)、證照、手續(xù)，為實(shí)現(xiàn)新老市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡、整體遷移奠定基礎(chǔ)。2、在南部新區(qū)置地1000畝，分二期開(kāi)發(fā)，第一期先開(kāi)發(fā)

26、500畝，建設(shè)商流園區(qū)一期20萬(wàn)平方米，物流園區(qū)一期10萬(wàn)平方米和會(huì)展、服務(wù)一期5萬(wàn)平方米。3、對(duì)目前處于亳州中藥材交易中心四周的藥商藥鋪，按拆一還一、適當(dāng)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，列入整體搬遷范圍。這部分商戶(hù)的遷移，特別需要政府的全力支持。一旦漏網(wǎng)，很可能形成新、老市場(chǎng)僵持、內(nèi)部惡斗的局面。4、新市場(chǎng)建設(shè)周期與市相關(guān)管理部門(mén)監(jiān)管流程、制度的研討與確立周期保持同步；遷移過(guò)程與新流程、新制度的貫徹過(guò)程保持同步；新市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間與新流程、新制度的執(zhí)行時(shí)間保持同步。5、在原市場(chǎng)搬遷完成、新市場(chǎng)開(kāi)張以后，著手原市場(chǎng)的商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。6、待新市場(chǎng)首期運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的荷載率達(dá)到80%以上時(shí)，開(kāi)始進(jìn)行新市場(chǎng)的第二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。4

27、.1.2 項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營(yíng)4.1.2.1 組織機(jī)構(gòu)亳州中草藥交易中心由投資方指定財(cái)務(wù)總監(jiān)，組建獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，成立董事會(huì)，是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。公司下設(shè)亳州本部和各地分部，具體有財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)拓展部、人力資源部、物流事業(yè)部、市場(chǎng)監(jiān)管部、辦公室、物業(yè)管理部、中藥材基地開(kāi)發(fā)與服務(wù)公司、。各部門(mén)職能如下：1財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、費(fèi)用收支及成本核算等會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)工作。2業(yè)務(wù)拓展部：負(fù)責(zé)收集行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場(chǎng)信息；制定和實(shí)施公司銷(xiāo)售戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)策略；負(fù)責(zé)場(chǎng)地租賃業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)與跨國(guó)采購(gòu)中心的外聯(lián)合作；負(fù)責(zé)與會(huì)展組織者的對(duì)接。3人力資源部:組織擬定并執(zhí)行公司人力資源中短期計(jì)劃；改革、完善公司人事管理制度，負(fù)責(zé)員工

28、聘任、考評(píng)、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲的實(shí)施工作；負(fù)責(zé)公司總部員工考勤、工資、福利等費(fèi)用的發(fā)放和“四金”管理；受理公司范圍內(nèi)的勞動(dòng)糾紛；負(fù)責(zé)管理公司總部員工和下屬公司部分員工的人事檔案。4物流事業(yè)部:負(fù)責(zé)儲(chǔ)存業(yè)務(wù)、運(yùn)輸業(yè)務(wù)、中轉(zhuǎn)配載業(yè)務(wù)，以及配合質(zhì)管部對(duì)實(shí)物質(zhì)量的檢驗(yàn)與監(jiān)管。5市場(chǎng)監(jiān)管部:掌握市場(chǎng)智能化設(shè)備；負(fù)責(zé)監(jiān)管入場(chǎng)交易者身份；出入庫(kù)商品質(zhì)量；暢通交易責(zé)任追溯通路，是市場(chǎng)的“保姆”和“質(zhì)量衛(wèi)士”。6辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件起草、人事管理、勞資管理、檔案管理、接待聯(lián)絡(luò)和上傳下達(dá)等事務(wù)性工作。7物業(yè)管理部： 負(fù)責(zé)市場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與運(yùn)轉(zhuǎn)；負(fù)責(zé)消防；負(fù)責(zé)場(chǎng)地治安和停車(chē)場(chǎng)秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)場(chǎng)地保潔服務(wù)與管理。8中藥材基

29、地開(kāi)發(fā)與服務(wù)公司：負(fù)責(zé)以公司加農(nóng)戶(hù)模式在亳州及周邊地區(qū)建立20種道地中藥材種植基地，制定種植技術(shù)規(guī)程，指導(dǎo)農(nóng)戶(hù)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)中藥材種植。與10家以上中藥材深加工企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)要素合作；負(fù)責(zé)期貨市場(chǎng)的前期籌建工作。4.1.2.2 項(xiàng)目的組織與運(yùn)營(yíng)1建立統(tǒng)一的銷(xiāo)售管理制度，包括身份驗(yàn)證、質(zhì)量公示、鋪面形象管理等；2銷(xiāo)售過(guò)程中，監(jiān)督管理藥材、藥品按照實(shí)際情況介紹藥材、藥品的性能、用途、禁忌及注意事項(xiàng)等；3銷(xiāo)售手續(xù)管理：應(yīng)開(kāi)具合法票據(jù)、建立銷(xiāo)售記錄，做到票、賬、貨相符，票據(jù)、記錄統(tǒng)一管理；4銷(xiāo)售物流管理：建立完善的中藥材出入庫(kù)登記制度；5加強(qiáng)庫(kù)存管理，與銷(xiāo)售、采購(gòu)部門(mén)協(xié)調(diào)，確立庫(kù)存管理計(jì)劃，建立入貨、出貨質(zhì)量

30、檢測(cè)與驗(yàn)收制度，建立倉(cāng)庫(kù)養(yǎng)護(hù)制度，定期對(duì)庫(kù)存商品進(jìn)行檢測(cè)與質(zhì)量維護(hù)；6對(duì)新進(jìn)入行業(yè)的從業(yè)人員統(tǒng)一進(jìn)行思想教育，按業(yè)務(wù)的需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)；7定期對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和考核；8配合會(huì)展活動(dòng)和跨國(guó)采購(gòu)組織活動(dòng)；9根據(jù)不同季度推出市場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)。4.1.3招商策略和經(jīng)營(yíng)方式一全方位配置服務(wù)于市場(chǎng)招商活動(dòng)的社會(huì)資源：1目前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2與開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)

31、成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3目前已經(jīng)與擁有“中國(guó)開(kāi)張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國(guó)投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。4結(jié)合跨國(guó)采購(gòu)中心的全球采購(gòu)商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國(guó)采購(gòu)中心接軌，率先在跨國(guó)采購(gòu)大會(huì)上以亳州中草藥物流交易中心的名義開(kāi)設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。5目前，上海跨國(guó)采購(gòu)中心已在亳州開(kāi)設(shè)跨國(guó)采購(gòu)分會(huì)場(chǎng)，一旦新的中藥材交易中心建成，將定期

32、進(jìn)行中中藥材國(guó)際交易采購(gòu)會(huì)。二制定合適的招商政策與各業(yè)務(wù)分支的經(jīng)營(yíng)方式：1商流園區(qū)主要采用場(chǎng)地租賃方式，對(duì)進(jìn)場(chǎng)自產(chǎn)直銷(xiāo)的藥農(nóng)和主力大廠家給予優(yōu)惠政策扶持。 其中，與跨國(guó)采購(gòu)中心的合作，可采用按營(yíng)業(yè)收入一定比例計(jì)算場(chǎng)地費(fèi)用的過(guò)渡辦法，1-2年后，再確定租金標(biāo)準(zhǔn)。2物流園區(qū)中的儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)部分，采用按使用面積計(jì)租金的招商政策，配載中心采用與入駐專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營(yíng)分成的辦法。3會(huì)展區(qū)與政府、專(zhuān)業(yè)會(huì)展公司三方合作，根據(jù)會(huì)展收入按比例分成。4服務(wù)區(qū)面向全社會(huì)招商，以場(chǎng)地租賃為主，以保底聯(lián)營(yíng)方式為輔，原則上不自營(yíng)。5分階段推進(jìn)公司加藥農(nóng)、公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對(duì)中藥材生產(chǎn)流通過(guò)程的介入深度，為中

33、藥材期貨市場(chǎng)的問(wèn)世，創(chuàng)造充分的前置條件。第五章 項(xiàng)目投入、產(chǎn)出分析及資本運(yùn)營(yíng)方案5.1 項(xiàng)目投入預(yù)算：（1）購(gòu)置老市場(chǎng)，1億元。（2）新市場(chǎng)土地出讓費(fèi)，參考工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)：10萬(wàn)元/畝1000畝=1億元（3）建按成本：a.市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房： 30萬(wàn)平方米1200元/平方米=3.6億元b.物流園區(qū)用房： 30萬(wàn)平方米800元/平方米=2.4億元c.會(huì)展區(qū)、服務(wù)區(qū)營(yíng)業(yè)用房： 10萬(wàn)平方米2000元/平方米=2億元d.老市場(chǎng)商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)： 商業(yè)鋪面： 2萬(wàn)平方米2000元/平方米=4000萬(wàn)元 上蓋住宅： 14萬(wàn)平方米1500元/平方米=2.1億元 直接開(kāi)發(fā)成本：1億+1億+3.6億+2.4+2億+0.4

34、億+2.1億=12.5億(4)管理費(fèi)用和推廣費(fèi)用，按總成本的3.5%和1.5%計(jì)算，為： 12.5億元(3.5%+1.5%)=0.625億元（5）財(cái)務(wù)成本：按啟動(dòng)資金3億元，分期投入、分期回收、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)期5年計(jì)算：3億元6%3=0.54億元。項(xiàng)目總投入合計(jì)：直接成本12.5億+管理推廣0.625億+財(cái)務(wù)成本0.54億=13.665億5.2 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測(cè)：（1）租金收入：a.市場(chǎng)交易區(qū)：老市場(chǎng)平均租價(jià)：15平方米，年租金6萬(wàn)元，平均每平方米0.4萬(wàn)元/年；新市場(chǎng)按半價(jià)計(jì)算，得：30萬(wàn)平方米50%（實(shí)際得鋪率）=15萬(wàn)平方米，15萬(wàn)平方米90%（散鋪進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間差需扣除10%）=13.5萬(wàn)平方

35、米，13.5萬(wàn)平方米0.4萬(wàn)元/年50%(半價(jià))=2.7億元。全部建成后，市場(chǎng)出租年收入2.7億元。b.物流園區(qū)：按有效出租面積95%、出租率90%、租金標(biāo)準(zhǔn)100元/平方米.年計(jì)算，得出：30萬(wàn)95%90%100元/平方米.年=2565萬(wàn)元c.服務(wù)區(qū)：服務(wù)區(qū)規(guī)劃7萬(wàn)平方米，完全按出租計(jì)算，租金按240元/平方米.年，得出：7萬(wàn)平方米240元/平方米.年=1680萬(wàn)元d.會(huì)展區(qū)：待添加的隱藏文字內(nèi)容1 會(huì)展區(qū)規(guī)劃3萬(wàn)平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益200元/平方米計(jì)算：3萬(wàn)平方米200元/平方米.年=600萬(wàn)元在交易中心70萬(wàn)平方米場(chǎng)地長(zhǎng)期持有的情況下，每年的 租金收益為：2.7億+0.25

36、65億+0.168億+0.06億=3.18億按資產(chǎn)評(píng)估靜態(tài)條件下12年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 3.18億12=38.16億（2）商品房銷(xiāo)售收入：a.老市場(chǎng)商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中商業(yè)鋪面2萬(wàn)平方米，按5000元/平方米計(jì)算：20000平方米5000元/平方米=1億元b.商鋪上蓋住宅： 14萬(wàn)平方米2500元/平方米=3.5億元合計(jì)商品房銷(xiāo)售收入4.5億元。剔除稅費(fèi)后凈收益4.5億元（1-8.5%）-2.5億元1.5億元（3）投入產(chǎn)出比較：a.滾存投入累計(jì)：13.665億元；b.商品房銷(xiāo)售凈收入：1.5億元；c.長(zhǎng)期占?jí)旱拈_(kāi)發(fā)資金為9.665億元；d.年租金收入3.18億元，在靜態(tài)條件下，投資回報(bào)率

37、為：3.18億元9.665億元=32.9%是投入多，回報(bào)率也很高的“雙高項(xiàng)目”。5.3 資本運(yùn)營(yíng)方案：總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)資本運(yùn)營(yíng)方案。老市場(chǎng)地塊重新開(kāi)發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。而新建的國(guó)字號(hào)商流、物流、信息流齊備的專(zhuān)業(yè)交易中心中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長(zhǎng)期持有，不宜分割出售?？蛇x擇的資本運(yùn)營(yíng)方案有：（1）銀行融資方案：a.籌集啟動(dòng)資本3億元，1億元用于購(gòu)買(mǎi)老市場(chǎng)全部物業(yè)及經(jīng)營(yíng)軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。新市場(chǎng)用地第一期先用200畝，投入2000萬(wàn)元；建12萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)用房，3萬(wàn)平方米物流用房，投入約1.8億元。b.以租金收入水平12年累計(jì)值

38、換算市場(chǎng)物業(yè)價(jià)值，再按50%融資，則可得：營(yíng)業(yè)用房：1.08億/年12年50%=6.48億；物流用房：256.5萬(wàn)/年12年50%=1539萬(wàn)元；合計(jì)：可獲融資授信額度6.63億元。c.老市場(chǎng)以土地使用權(quán)抵押融資開(kāi)發(fā)，至少可獲： 60畝200萬(wàn)/畝50%=6000萬(wàn)元， 首期市場(chǎng)開(kāi)發(fā)后，獲得的銀行授信額度，即使啟動(dòng)資本收回，也足以進(jìn)入下一期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（2）融入上市公司運(yùn)營(yíng)：按租賃收入業(yè)績(jī)換算物業(yè)價(jià)值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 38.16億（12.5億-2.5億）=3.81倍而且，老市場(chǎng)商品房開(kāi)發(fā)的1.5億凈利潤(rùn)，不必打包進(jìn)入上市公司。第六章 項(xiàng)目swot分析6.1 優(yōu)勢(shì)分析1中國(guó)（亳州）中

39、藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位明顯，在全國(guó)中藥材界聚集能力強(qiáng)。在市場(chǎng)仍處于旺盛發(fā)展階段時(shí)主動(dòng)求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。2中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺(tái)，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。3參與項(xiàng)目投資的發(fā)展商有國(guó)資背景、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運(yùn)營(yíng)”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國(guó)內(nèi)外。4發(fā)展商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場(chǎng)需要在中長(zhǎng)期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻合，有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。5上海跨國(guó)采購(gòu)中心是發(fā)展商的合作團(tuán)隊(duì)組成單

40、位，有利于交易中心擴(kuò)大國(guó)際貿(mào)易，使亳州走出安徽、邁出國(guó)門(mén)、面向全球。6發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，可攜自有資金入亳州投資，助推亳州投融資能力上臺(tái)階。7發(fā)展商具有與國(guó)家發(fā)改委對(duì)接國(guó)家級(jí)中藥材期貨市場(chǎng)的雄心和能力。6.2 劣勢(shì)分析1新區(qū)缺人氣，新市場(chǎng)培育周期長(zhǎng)，屬“生地行商”。2投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。3外地企業(yè)投資，需要一段時(shí)間融入本地社會(huì)。6.3 機(jī)遇分析1亳州市政府的亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃要求大力發(fā)展與中藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。2安徽省861計(jì)劃明確指出將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺(tái)。3作為上海市政府對(duì)外合作、督辦項(xiàng)目。4與亳州南部新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐一致。5與中央政府保增長(zhǎng)、擴(kuò)

41、內(nèi)需、保民生目標(biāo)一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。6與國(guó)家振興中藥材業(yè)計(jì)劃不謀而合。6.4 風(fēng)險(xiǎn)分析1老市場(chǎng)物業(yè)主成分復(fù)雜、動(dòng)遷難度大、投入難以估量，是項(xiàng)目成敗的最大隱患。2行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項(xiàng)目成敗，對(duì)發(fā)展商而言，是非可控因素。3老市場(chǎng)遷移后，開(kāi)發(fā)收益能否彌補(bǔ)拆遷損失，關(guān)鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標(biāo)的設(shè)定是否優(yōu)惠。 綜上所述，本項(xiàng)目具有既有市場(chǎng)占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)規(guī)范化、國(guó)際化水平高、市場(chǎng)發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢(shì)，可形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目可行。但要注意依靠當(dāng)?shù)卣?、藥農(nóng)和市場(chǎng)建設(shè)參與者，化解市場(chǎng)遷移過(guò)程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打

42、造“現(xiàn)代化、集約化、國(guó)際化中藥材交易平臺(tái)”目標(biāo)能如期實(shí)現(xiàn)。第七章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè)依據(jù)1安徽省中藥材產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃（20032007年）；2安徽省中藥材市場(chǎng)管理辦法；3亳州市譙城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；4亳州市城市總體規(guī)劃；5安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的實(shí)施意見(jiàn)（皖政200352號(hào)）；6亳州市中醫(yī)藥教育辦學(xué)模式實(shí)施方案；7中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020年），國(guó)科發(fā)社字200777號(hào)；8.亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃。詳見(jiàn)附錄。第八章 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況1目前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商

43、、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2與開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3目前已經(jīng)與擁有“中國(guó)開(kāi)張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國(guó)投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。4結(jié)合跨國(guó)采購(gòu)中心的全球采購(gòu)商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國(guó)采購(gòu)中心接軌，率

44、先在跨國(guó)采購(gòu)大會(huì)上以亳州中草藥物流交易中心的名義開(kāi)設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。emloyment tribunals sort out disagreements between employers and employees. you may need to make a claim to an employment tribunal if: you dont agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you an

45、d you think that you have been dismissed unfairly. for more informu, take advice from one of the organisations listed underfurther help. employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. most

46、people find making a claim to an employment tribunal challenging. if you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed underfurther help. ation about dismissal and unfair dismissal, seedismissal. you can make a cla

47、im to an employment tribunal, even if you haventappealedagainst the disciplinary action your employer has taken against you. however, if you win your case, the tribunal may reduce any compensation awarded to you as a result of your failure to appeal. remember that in most cases you must make an appl

48、ication to an employment tribunal within three months of the date when the event you are complaining about happened. if your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept i. if you are worried about how the time limits apply to you if you are being represented b

49、y a solicitor at the tribunal, they may ask you to sign an agreement where you pay their fee out of your compensation if you win the case. this is known as adamages-based agreement. in england and wales, your solicitor cant charge you more than 35% of your compensation if you win the case.youre clea

50、r about the terms of the agreement. it might be best to get advice from an experienced adviser, for example, at a citizens advice bureau. to find your nearest cab, including those that give advice by e-mail, click onnearest cab.for more information about making a claim to an employment tribunal, see

51、employment tribunals.the (lack of) air up there watch m cay man islands-based webb, the head of fifas anti-racism taskforce, is in london for the football associations 150th anniversary celebrations and will attend citys premier league match at chelsea on sunday.i am going to be at the match tomorro

52、w and i have asked to meet ya ya toure, he told bbc sport.for me its about how he felt and i would like to speak to him first to find out what his experience was.uefa hasopened disciplinary proceedings against cskafor the racist behaviour of their fans duringcitys 2-1 win.michel platini, president o

53、f european footballs governing body, has also ordered an immediate investigation into the referees actions.cska said they were surprised and disappointed by toures complaint. in a statement the russian side added: we found no racist insults from fans of cska.age has reached the end of the beginning of a word. may be guilty in his seems to passing a lot of different life became the appearance of the same day; may be back in the past, to oneself the paranoid weird belief disillusionment, these days, my mind has been very messy, in my mind constantly. always feel oneself should go to do som