瀏陽(yáng)市2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2012年上半年，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控保持偏緊的基調(diào)，稅收政策、信貸政策毫不放松，限貸、限購(gòu)和限價(jià)等措施已成為地方政府不可突破的“紅線”。受此影響，一季度全國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，成交量均呈大幅下降。二季度，隨著剛性需求的釋放、市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)以及貨幣政策的微調(diào)，一、二線城市樓市成交開始升溫，但調(diào)控大局未變，國(guó)內(nèi)樓市發(fā)展已從狂飆突進(jìn)轉(zhuǎn)入理性、常態(tài)發(fā)展的軌道。瀏陽(yáng)雖然地處四線城市，但同樣受調(diào)控政策的影響，一季度，市場(chǎng)銷售明顯下降，成交量較上年同期減少了51.35%。4月中旬起，受住房剛性需求增勢(shì)不減，工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快及中央貨幣政策、信貸政策

2、微調(diào)等利好因素推動(dòng)，我市樓市逐步呈回暖態(tài)勢(shì)，4月份及5月份成交量環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)。到目前為止，市場(chǎng)已進(jìn)入較為健康和理性的正常狀態(tài)。具體情況如下:一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)1、投資規(guī)模分析1-6月份全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17.08億元，比去年同期的11.84億元增長(zhǎng)44.26%；房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生地方稅收3.96億元（含財(cái)政契稅2247.64萬(wàn)元），比去年同期的2.67億元（含財(cái)政契稅8200萬(wàn)元)增長(zhǎng)48.31%，占全市地稅總收入的45.03%。圖1：瀏陽(yáng)市2012年1-6月份房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率2、在建規(guī)模分析1-6月份，全市共有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目45個(gè)（含待銷尾盤），其中開發(fā)面積在5萬(wàn)m2以上的達(dá)到27個(gè)，

3、在建房屋施工面積303.31萬(wàn)m2，比去年同期的178.29萬(wàn)增長(zhǎng)70.12%，房屋新開工面積98.94萬(wàn)m2，比去年同期的60.73萬(wàn)增長(zhǎng)62.92%，房屋竣工面積14.99萬(wàn)，比去年同期的38.35萬(wàn)下降60.91%。表一：在建房屋類別構(gòu)成情況類 別施工面積(萬(wàn)m2)占總施工面積比例（）住 宅229.0475.51辦公用房2.600.86商業(yè)營(yíng)業(yè)房41.5913.71其 他30.089.92合 計(jì)303.31100表二：新開工房屋類別構(gòu)成情況類 別施工面積(萬(wàn)m2)占新開工面積比率（）住 宅66.6167.32辦公用房0.5 0.51商業(yè)營(yíng)業(yè)房20.1720.39其 他11.6611.78

4、合 計(jì)98.94100二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給1-6月份經(jīng)審批共準(zhǔn)許預(yù)售商品房屋面積60.55萬(wàn)，比去年同期的41.44萬(wàn)增長(zhǎng)46.11%，加上歷年累積72.35萬(wàn)，全市今年1-6月份商品房市場(chǎng)投放量為132.9萬(wàn)，減去1-6月份商品房銷售面積38.7萬(wàn)，目前我市可面向市場(chǎng)銷售的商品房面積有94.2萬(wàn),其中期房面積80.26萬(wàn),現(xiàn)房面積13.94萬(wàn)（其中：住宅13.1萬(wàn)，占93.97%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房0.45萬(wàn)，占3.23%；其他0.39萬(wàn)，占2.8%），一年以上現(xiàn)房空置1.20萬(wàn)表三：未銷售商品房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)成情況類 別面 積（萬(wàn)）比 率（）期房（未竣工驗(yàn)收的商品房）80.2685.2現(xiàn)房空置面積13.

5、9414.8其中:待銷房屋（一年以內(nèi)）10.9490.12 滯銷房屋（一年以上至三年）1.189.72積壓房屋（三年以上）0.020.16 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求1、商品房銷售分析1-6月份我局共辦理商品房合同備案登記3538戶，其中住宅2850戶。房屋備案登記銷售面積38.7m2，比去年同期的48.87萬(wàn)下降20.81%，其中:期房銷售登記備案面積34.35萬(wàn)m2，占銷售總面積的88.76%；現(xiàn)房銷售面積4.35萬(wàn)m2，占銷售總面積的11.24 %，商品房成交金額16.44億元，比去年同期的16.92億元下降2.84%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)城購(gòu)房面積19.67萬(wàn)，占銷售總面積的50.85%，與去

6、年同期的50.56%相比基本持平；城區(qū)人員購(gòu)房面積15.61萬(wàn)占銷售總面積的40.34%，比去年同期的37.12%增加1個(gè)百分點(diǎn)；外來人員購(gòu)房面積3.41萬(wàn)占銷售總面積8.81%，比去年同期的12.32%下降近4個(gè)百分點(diǎn)。表四：商品房供需基本情況（累計(jì)）分類批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）實(shí)際登記銷售（期、現(xiàn)房）（萬(wàn)）面積與上年同期比（）面 積與上年同期比（）期房與上年同期比（）現(xiàn) 房與上年同期比（）商品房35.74-13.7538.7-20.8134.35-15.754.35-46.3商品房住 宅22.46-37.8433-24.6429.81-23.163.19-36.32表五：商品房屋銷售構(gòu)成情況 單

7、位：萬(wàn)m2類 別面 積住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他期 房34.3529.813.910.63現(xiàn) 房4.353.1910.16合 計(jì)38.7334.910.79圖2：各區(qū)域商品房銷售情況 單位：萬(wàn)m22、商品房屋套型分析 單套建筑面積90 m2以下的普通商品住宅銷售757套，占銷售總套數(shù)的26.56%，90144普通商品住宅銷售1671套，占銷售總套數(shù)的58.63%，144以上的非普通商品住宅銷售422套，占銷售總套數(shù)的14.81%。表六：不同價(jià)位不同戶型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表（累計(jì)）項(xiàng) 目套 數(shù)（套）批準(zhǔn)預(yù)售登記銷售60702 299占 比（%） 16.6510.4960-90721459占 比（%）

8、17.1116.1190-1201238822占 比（%）29.3728.84120-1441339845占 比（%）31.7729.65144215425占 比（%）5.1014.91合 計(jì)42152850項(xiàng) 目套 數(shù)（套）批準(zhǔn)預(yù)售登記銷售1500元/0 29占 比（%）01.021500-2000元/9357占 比（%）2.212.002000-2500元/31125占 比（%）0.74 4.392500-3000元/993398占 比（%）23.5613.963000元/30982241占 比（%）73.5078.63合 計(jì)421528503、存量房屋交易分析據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1-6月份我市城區(qū)

9、共辦理二手房轉(zhuǎn)移登記850宗，比去年同期(1046宗)下降18.74%，成交面積10.47萬(wàn)，比去年同期（12.08萬(wàn)）下降13.33%，成交額為2.1億元，比去年同期（1.89億元）增長(zhǎng)11.11%。一、二級(jí)市場(chǎng)交易比例（38.7萬(wàn)/10.47萬(wàn)）為3.7：1.0，一二級(jí)市場(chǎng)交易比例呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，一二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，1到6月份全市商品住房均價(jià)達(dá)到3456元/m2（根據(jù)加權(quán)平均法計(jì)算得出），比上季度末（3373元/m2）環(huán)比增長(zhǎng)3.91%；另各區(qū)域商品住房算術(shù)平均價(jià)（銷售總金額/銷售總面積）分別是市中心區(qū)域3696元/、花炮文化城區(qū)域3935元/、集里區(qū)域33

10、70元/、行政中心區(qū)域3503元/、園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域2792元/，受高端樓盤不斷進(jìn)駐及綜合配套設(shè)施日益改善等因素推動(dòng)，園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政中心區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅大于集里和花炮文化城區(qū)域，而受新樓盤進(jìn)駐減少等因素影響市中心區(qū)域房?jī)r(jià)有所下降。圖3：瀏陽(yáng)市2012年1-6月份各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格五、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)（一）剛需釋放帶動(dòng)消費(fèi)，二季度市場(chǎng)逐步回暖今年一季度，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，1到3月共成交12.21萬(wàn)，同比下降達(dá)51.35%。4月中旬起，受住房剛性需求增勢(shì)不減，工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快及中央貨幣政策微調(diào)等利好因素推動(dòng)，樓市逐步呈回暖態(tài)勢(shì)，4月份單月成交7.01萬(wàn)，5月

11、份單月成交11.47萬(wàn)，6月份成交8.05萬(wàn)，環(huán)比一季度均有較大增長(zhǎng)。（二）開發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，企業(yè)信心持續(xù)提升今年上半年，為應(yīng)對(duì)步入常態(tài)化的樓市宏觀調(diào)控，我市大部分房企采取了“適當(dāng)讓利，以量換價(jià)”的市場(chǎng)銷售策略，業(yè)績(jī)均較樂觀。房企對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資信心依然充足。據(jù)測(cè)算表明，今年1-6月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，其中4-6月份同比正增長(zhǎng)分別高達(dá)59.27%、25.39%、30.68%；另外，1-6月份我市在建房屋施工面積、房屋新開工面積也均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng),分別為70.12%和62.92%。(三) 3000元/以上房源需求大幅增加，住房消費(fèi)進(jìn)入品質(zhì)取勝時(shí)代我市3000元/以上價(jià)位戶型銷

12、量比去年同期增長(zhǎng)了16個(gè)百分點(diǎn)，而2000元/以下和2000-3000元/之間價(jià)位戶型銷量卻分別下降了5和11個(gè)百分點(diǎn)。這說明，我市市民的住房消費(fèi)行為已大步走向品質(zhì)時(shí)代，消費(fèi)觀念也發(fā)生了重大改變，由原來的對(duì)價(jià)格最為敏感，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)其配套設(shè)施的完善及產(chǎn)品附加值的重視，這也將導(dǎo)致各樓盤住房品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。（四）房?jī)r(jià)環(huán)比增幅穩(wěn)健，市場(chǎng)供需差有所加劇今年1-6月份，在一批園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤相繼火熱開盤的帶動(dòng)下，我市商品住房交易均價(jià)為3456元/m2，環(huán)比增長(zhǎng)3.91%，與寧鄉(xiāng)縣、長(zhǎng)沙縣等周邊縣市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)水平相比，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平看，仍處于合理運(yùn)行區(qū)間。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月份我市商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)總量

13、與銷售總量之比為1.56：1.0（60.55萬(wàn):38.7萬(wàn)）,市場(chǎng)供應(yīng)力度明顯加大，供需差有所加劇。六、下階段我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望 隨著“一線三城”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”等戰(zhàn)略思想的實(shí)施，以及今年瀏陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獲批為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，我市“新四路”將相繼竣工等機(jī)遇的推動(dòng)，后階段我市工業(yè)新城和大瑤新城及中心集鎮(zhèn)等區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將迎來一個(gè)新高潮。而與此同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)未變，稅收、信貸、土地等政策毫不放松，瀏陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨來自資金、銷售等多方面的考驗(yàn)。（一）從投資、供給看，2012年后階段我市將共有包括金科天湖新城等大盤在內(nèi)的6-8個(gè)新樓盤計(jì)劃上市，新上市量約為80-100萬(wàn)

14、，市場(chǎng)構(gòu)成將較長(zhǎng)期形成以規(guī)模品牌型和精巧差異型樓盤各取所長(zhǎng)、互相競(jìng)爭(zhēng)的局面，今后企業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分和定位將變的十分重要。（二）從市場(chǎng)需求看，今后一定時(shí)期內(nèi)，90-120和120-144兩區(qū)間戶型產(chǎn)品仍將繼續(xù)穩(wěn)占市場(chǎng)50%以上的需求份額，分別各占25%左右；而市場(chǎng)主流價(jià)位也將穩(wěn)定在3000元/以上檔次，占80%左右。不過，后期隨著工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，工薪收入階層對(duì)小面積戶型的需求會(huì)有所增加，其所占份額會(huì)有所提升。（三）從產(chǎn)品類型和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，今年1-6月份我市商業(yè)銷售面積占總銷售面積的14%，比去年同期 (8.0%)增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，說明受宏觀調(diào)控政策等因素影響，我市

15、市民的部分投資性需求已轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域。后階段，隨著我市交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)的不斷提升，以及工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域內(nèi)人流、物流、信息流、資金流的活躍，我市商業(yè)、休閑、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍將迎來較佳機(jī)遇期。隨著國(guó)家對(duì)節(jié)能、環(huán)保的重視，節(jié)能建筑、綠色建筑將日益占據(jù)主流，成品住房（精裝修住房）也將因其在避免二次裝修資源浪費(fèi)、提升住宅綜合品質(zhì)、改善人居環(huán)境質(zhì)量方面具有重要作用而占據(jù)更多市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。（四）從房?jī)r(jià)走勢(shì)和政策預(yù)期看，受市場(chǎng)剛性需求持續(xù)旺盛、產(chǎn)品供應(yīng)力度不斷加大、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)日益多元化、政策監(jiān)控措施趨于強(qiáng)化、市民觀望情緒可能繼續(xù)加大等多重因素影響，預(yù)計(jì)后階段我市房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)保持緩步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，不會(huì)

16、驟然發(fā)生急劇變化。七、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建議2012年，是我市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展面臨很大機(jī)遇的一年，隨著“一線三城”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”等戰(zhàn)略部署的全面鋪開，長(zhǎng)沙市人民路、盼盼路、南橫線等交通干線東延目標(biāo)的相繼確定，以及我市瀏中文公路、胡耀邦故里、道吾山烈士陵園、長(zhǎng)興湖等項(xiàng)目的布局開發(fā)，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)將不斷提升，項(xiàng)目布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更趨合理，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將迎來一個(gè)全新的局面。同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)大型房企和我市本地企業(yè)將進(jìn)一步加快進(jìn)駐和向周邊園區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域擴(kuò)展，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益進(jìn)入白熱化。因此，為正確引導(dǎo)全市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，后階段我市須積極采取以下有效舉措予以推進(jìn)、落實(shí)。（一）優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)目前我市可供

17、銷售房源已達(dá)91萬(wàn)平米，在此基礎(chǔ)上，市場(chǎng)應(yīng)大力發(fā)展低碳、節(jié)能、省地、綠色、環(huán)保、生態(tài)住宅，依托宜居、精致的城市優(yōu)勢(shì)，把房地產(chǎn)與休閑、度假、旅游結(jié)合，適度發(fā)展多元化地產(chǎn)項(xiàng)目。（二）、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)分析，正確引導(dǎo)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)和市民消費(fèi)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)公開相關(guān)市場(chǎng)信息，一是正確認(rèn)識(shí)國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)我市的影響，準(zhǔn)確定位，把握界限。二是引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)向中、高端市場(chǎng)挺進(jìn)，走精品和高端和多元化路線。三是依托“長(zhǎng)株潭”后花園的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，積極向周邊地區(qū)宣傳、推介招商瀏陽(yáng)宜居地產(chǎn)和生態(tài)旅游，吸引周邊縣老板來瀏投資置業(yè)。四是企業(yè)作為市場(chǎng)主體要采取積極措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，如努力尋求資金支持、加緊優(yōu)

18、惠促銷、加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理等，將下階段樓市調(diào)控對(duì)企業(yè)的影響降至最低。（三）繼續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，夯實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。要繼續(xù)加快城市新區(qū)和工業(yè)新城、大瑤新城、中心集鎮(zhèn)等區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，不斷完善交通、商貿(mào)、休閑、教育、醫(yī)療等配套條件，建議加快上述區(qū)域公立醫(yī)院、中小學(xué)、公交車、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共配套設(shè)施的布局和建設(shè)，盡快啟動(dòng)和完善瀏陽(yáng)河第六大橋、秋收南路、石霜北路等項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)上述區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)要進(jìn)一步完善初具城市發(fā)展雛型鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如柏加、古港、沿溪等）的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?。（四）支持和培育二手房市?chǎng)發(fā)展。隨著近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會(huì)的存量

19、住房資源越來越多，應(yīng)該給予稅收等優(yōu)惠政策，大力吸引這部分資源進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)，解決部分居民尤其是流動(dòng)人口如剛就業(yè)的年輕人無足夠?qū)嵙?gòu)買新建商品房等問題。同時(shí)，應(yīng)利用信貸、稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資金發(fā)展合法、正規(guī)的二手房屋中介機(jī)構(gòu)，逐步形成規(guī)范、上規(guī)模的二手房屋交易市場(chǎng)。（五）積極創(chuàng)建融資平臺(tái)，緩解企業(yè)融資困難。針對(duì)部分企業(yè)面臨的資金短缺問題，建議政府通過適時(shí)召開銀企對(duì)接座談會(huì)、建立房地產(chǎn)行業(yè)互助擔(dān)保等方式，解決部分企業(yè)融資需求，促使銀信部門增加授信額度，多渠道、全方位協(xié)助企業(yè)緩解資金困難。同時(shí)，要引導(dǎo)商業(yè)銀行堅(jiān)持因人制宜、有保有壓，根據(jù)市民的住房水平、人口狀況、收入水平等多種因素，實(shí)行差別化的

20、信貸政策。對(duì)市民首次購(gòu)房的信貸需求予以大力支持，對(duì)改善型住房采取合理信貸投放措施 二0一二年六月三十日Dr3uhd3uhd3u斷喉弩好多年課代表卡不都快遞吧4坤角兒4進(jìn)而34就可4蛕?D脙#軟媁?vo滂焜?蔣 鱷N-P-觴?F瀢?鷲2SXWJ扱;$E鍇?咼?wb,O?hW芀嚙C八?迎q?&锃?.楧D峘?wB賛裝 綄?衈瞹?嘁?尥?b袦20?箻yF邴?詑攗檢錕袥匏=憌?&丹?鐘w鰈毨G艟熋H?&鰢Z?L?&?;.z刧絎鰀畬拃Szl4-榌m Y朗k?v?+犢Hmu鏸tn褸 埈蕛癤當(dāng)? m%犔?QVP?0蜈_?绹?爔豴t纴餚?鉙?hte候R?D檘塹?乒h齊?砱蜮陾巁?g?硃?硘敍櫞Z?G贒?IJw諄

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