第八章城市住宅經(jīng)濟(jì)

1、 聯(lián)合國(guó)人居中心世界人居報(bào)告： 一套住宅的平均價(jià)格是住戶年收入的2-3倍最為合理；超過5就會(huì)使大多數(shù)家庭買不起房子。即價(jià)格的變化( R/ R)引起的住宅需求的變化( Q/ Q)的幅度 Ep所有家庭的住宅需求收入彈性小于所有家庭的住宅需求收入彈性小于1，說明住宅屬于，說明住宅屬于必需品；必需品；隨著收入的增加，住宅需求的收入彈性在增加，而隨著收入的增加，住宅需求的收入彈性在增加，而且低收入家庭的反應(yīng)更為敏感，房東比租戶更為敏感；且低收入家庭的反應(yīng)更為敏感，房東比租戶更為敏感；結(jié)婚家庭的住宅需求收入彈性一般大于非結(jié)婚家庭；結(jié)婚家庭的住宅需求收入彈性一般大于非結(jié)婚家庭；對(duì)租戶和房東來說，采用當(dāng)年的收

2、入計(jì)算的住宅需對(duì)租戶和房東來說，采用當(dāng)年的收入計(jì)算的住宅需求收入彈性都非常小，而采用預(yù)期收入情況下住宅需求收入彈性都非常小，而采用預(yù)期收入情況下住宅需求收入彈性都比較大，反應(yīng)了對(duì)未來占有房產(chǎn)的欲望求收入彈性都比較大，反應(yīng)了對(duì)未來占有房產(chǎn)的欲望強(qiáng)烈。強(qiáng)烈。稅收：在我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系中，存在的主要問題稅收：在我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系中，存在的主要問題是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕，致使部分居民買不起房，而買得起房的人養(yǎng)房成本過輕，致使部分居民買不起房，而買得起房的人養(yǎng)房成本過低，不利于實(shí)現(xiàn)人人有房住的和諧社會(huì)目標(biāo)。低，不

3、利于實(shí)現(xiàn)人人有房住的和諧社會(huì)目標(biāo)。利率與投機(jī)：利率與投機(jī)：1.當(dāng)利率降低時(shí)，會(huì)迫使人們減少儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行當(dāng)利率降低時(shí)，會(huì)迫使人們減少儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資；其他投資；2.在利率降低時(shí)，住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低，這實(shí)際在利率降低時(shí)，住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低，這實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的比率，也會(huì)擴(kuò)大居民上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的比率，也會(huì)擴(kuò)大居民的住宅需求。的住宅需求。2、按價(jià)格劃分的不同等級(jí)住宅、按價(jià)格劃分的不同等級(jí)住宅高級(jí)別墅區(qū)高級(jí)別墅區(qū)城郊中高檔多層住宅區(qū)城郊中高檔多層住宅區(qū)高級(jí)公寓住宅區(qū)高級(jí)公寓住宅區(qū)城郊中檔多層住宅區(qū)城郊中檔多層住宅區(qū)郊區(qū)廉價(jià)多層住宅區(qū)郊

4、區(qū)廉價(jià)多層住宅區(qū)簡(jiǎn)單住宅集聚區(qū)簡(jiǎn)單住宅集聚區(qū)3、按政府引導(dǎo)的住宅市場(chǎng)劃分、按政府引導(dǎo)的住宅市場(chǎng)劃分公公 房房商品房商品房按亞文化、亞群體分化按亞文化、亞群體分化-社會(huì)聚集社會(huì)聚集1.文化社會(huì)價(jià)值取向趨同性集聚；文化社會(huì)價(jià)值取向趨同性集聚；2.不同的人需要不同的服務(wù)；不同的人需要不同的服務(wù)；3.人們都希望有一個(gè)良好的自然、社會(huì)環(huán)境。人們都希望有一個(gè)良好的自然、社會(huì)環(huán)境。6 6、影響因素、影響因素住宅價(jià)格：住宅價(jià)格： 從短期看，住宅供給彈性是缺乏的；從長(zhǎng)期看，由從短期看，住宅供給彈性是缺乏的；從長(zhǎng)期看，由于房產(chǎn)用途的可替代性，住宅供給價(jià)格彈性較大，價(jià)于房產(chǎn)用途的可替代性，住宅供給價(jià)格彈性較大，價(jià)格

5、變動(dòng)將導(dǎo)致供給量的較大變動(dòng)。格變動(dòng)將導(dǎo)致供給量的較大變動(dòng)。土地政策：土地政策： 城市住宅的供給能力，在很大程度上決城市住宅的供給能力，在很大程度上決定于政府的土地政策。定于政府的土地政策。國(guó)家稅收政策：國(guó)家稅收政策： 稅收一方面具有規(guī)范住宅市場(chǎng)交易秩序、稅收一方面具有規(guī)范住宅市場(chǎng)交易秩序、創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境的功能，同時(shí)某些稅率的高速以創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境的功能，同時(shí)某些稅率的高速以及各種稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)，都會(huì)直接影響投資者的收益，及各種稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)，都會(huì)直接影響投資者的收益，從而影響投資者對(duì)住宅的投入，限制或者擴(kuò)大市場(chǎng)供給。從而影響投資者對(duì)住宅的投入，限制或者擴(kuò)大市場(chǎng)供給。金融市場(chǎng)與地產(chǎn)開發(fā)商：金融市場(chǎng)與地產(chǎn)開發(fā)商： 銀行利率高低直接影響住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。銀行利率高低直接影響住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。 開發(fā)商作為市場(chǎng)供應(yīng)主體，其對(duì)未來預(yù)期的好壞顯然會(huì)開發(fā)商作為市場(chǎng)供應(yīng)主體，其對(duì)未來預(yù)期的好壞顯然會(huì)影響住宅市場(chǎng)供給。影響住宅市場(chǎng)供給?？蛇_(dá)性：可達(dá)性：三、住宅