北海市工業(yè)園地塊市場調(diào)查報告

1、北海市工業(yè)園地塊市場調(diào)查報告北海市工業(yè)園地塊市場調(diào)查報告目目 錄錄第一部分第一部分 北海經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況北海經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況.2 2一、城市發(fā)展概況一、城市發(fā)展概況.2 2二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境.3 3三、中觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析三、中觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.5 5四、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境四、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境.6 6五、城市功能定位五、城市功能定位.6 6六、綜合分析六、綜合分析.7 7第二部分第二部分 北海工業(yè)園地塊研究分析北海工業(yè)園地塊研究分析.8 8一、北海工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一、北海工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r.8 8二、工業(yè)運(yùn)行的主要特點(diǎn)二、工業(yè)運(yùn)行的主要特點(diǎn).8 8三、北海工業(yè)發(fā)展條件分析三、北海工業(yè)發(fā)展條件分析.9 9第三部分第

2、三部分 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析房地產(chǎn)市場環(huán)境分析.1313一、北海房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、北海房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀.1313二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析.1414三、北海房地產(chǎn)價格分析三、北海房地產(chǎn)價格分析.1515四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析.1616五、市中心區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析五、市中心區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析.1717六、海景樓盤抽樣調(diào)查個案分析六、海景樓盤抽樣調(diào)查個案分析.2323七、郊區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析七、郊區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析.2424第四部分第四部分 北海工業(yè)園地塊背景分析北海工業(yè)園地塊背景分析.2626一、地塊條件一、地塊

3、條件.2626二、地塊現(xiàn)狀二、地塊現(xiàn)狀.2626第五部分第五部分 結(jié)論：結(jié)論：.2828第一部分第一部分 北海經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況北海經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況一、城市發(fā)展概況一、城市發(fā)展概況（一）地理位置（一）地理位置北海地處廣西南端，北部灣東北岸。位于東經(jīng) 10850451094728，北緯 2129215534之間，西北距南寧 206 公里，東距湛江 198 公里，東南距?？谑?147 海里。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲（24.74 平方公里） 、斜陽（1.8 平方公里）二個海島，潿洲距市區(qū)大約 20.2 海里。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地

4、理位置優(yōu)越?？偯娣e 3337 平方公里，市區(qū)面積 957平方公里。（二）歷史沿革（二）歷史沿革北海市因市區(qū)北面瀕臨海而得名，始見于清康熙初年，清嘉慶年以來沿稱為市。1876 年中英煙臺條約辟為通商口岸。1949 年 12 月 4 日解放，當(dāng)時為鎮(zhèn)，歸合浦縣管轄，1951 年 1 月改為廣東省轄市，同年 5 月委托廣西省領(lǐng)導(dǎo)，1952 年 3 月正式劃歸廣西，1955 年 5 月重歸廣東，1956 年降為縣級市，1958 年降為合浦縣北海人民公社。1959 年改為縣級鎮(zhèn)，1964 年恢復(fù)為縣級市，1965 年 6 月又劃歸廣西。19821982 年經(jīng)年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，成為旅游對外開放城市。國務(wù)院批

5、準(zhǔn)，成為旅游對外開放城市。19831983 年年 1010 月恢復(fù)為地級市。月恢復(fù)為地級市。19841984 年年 4 4 月被國月被國務(wù)院確定為進(jìn)一步對外開放的十四個沿海城市之一。務(wù)院確定為進(jìn)一步對外開放的十四個沿海城市之一。19871987 年年 7 7 月月 1 1 日合浦縣劃歸北海日合浦縣劃歸北海市管轄。市管轄。（三）行政區(qū)劃（三）行政區(qū)劃全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共 27 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（3 個鄉(xiāng)、24 個鎮(zhèn)） ，5 個街道辦事處，87 個居委會，343 個村委會，6630 個村民小組。總面積 3337 平方公里。海城區(qū)轄潿洲、靖海、驛馬 3 個鎮(zhèn)，東街、中街、西街、海角、地角

6、 5 個街道辦事處，共有 51 個居委會、20 個村委會，250 個村民小組，總面積 140 平方公里。（四）人口概況（四）人口概況20052005 年末，全市戶籍人口達(dá)年末，全市戶籍人口達(dá) 149.24149.24 萬人，比上年增加萬人，比上年增加 1.371.37 萬人，增長萬人，增長 0.93%0.93%，其中市區(qū)人口其中市區(qū)人口 55.7955.79 萬人，增加萬人，增加 0.830.83 萬人，增長萬人，增長 1.52%1.52%。全市人口出生率為11.21，比上年下降 1.32 個千分點(diǎn)；人口死亡率 2.9，比上年下降 2.84 個千分點(diǎn)；人口自然增長率 8.31，比上年增加 1.

7、52。二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）、北部灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析（一）、北部灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析北部灣經(jīng)濟(jì)將對北海市等沿海城市產(chǎn)生重要的影響，目前在東盟合作框架內(nèi)，廣北部灣經(jīng)濟(jì)將對北海市等沿海城市產(chǎn)生重要的影響，目前在東盟合作框架內(nèi)，廣西沿海城市經(jīng)濟(jì)將迅速帶動，對外貿(mào)易和合作投資將顯著增強(qiáng)，形成巨大的推動作用。西沿海城市經(jīng)濟(jì)將迅速帶動，對外貿(mào)易和合作投資將顯著增強(qiáng)，形成巨大的推動作用。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)作為勞動力成本以及各種資源優(yōu)勢明顯的沿海沿邊經(jīng)濟(jì)區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)具備強(qiáng)大的優(yōu)勢；目前中國東盟博覽會落戶南寧，南寧成功承辦兩屆博覽會，廣西對外開放的新形象和知名度得到顯著提升。2005 年，北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)

8、濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度居全區(qū)前列。南寧、欽州、北海、防城港四市生產(chǎn)總值合計(jì)達(dá)到南寧、欽州、北海、防城港四市生產(chǎn)總值合計(jì)達(dá)到 1202.61202.6 億元，占全區(qū)生億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的比重為產(chǎn)總值的比重為 29.629.6，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位顯著提升。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重由 2000 年的 31.1：26.0：42.9，調(diào)整到 2005 年的 22.3：32.4：45.2。工業(yè)發(fā)展較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著工業(yè)化進(jìn)程加快，沿海城市化水平進(jìn)一步提高，2005 年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 32.1，比 2000 年提高 11.5%。（二）、北部灣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件（二）、北部灣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

9、條件北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)近年明顯改善了欽州、北海、防城港三市的航道、路網(wǎng)、供水、供電及排水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，加強(qiáng)內(nèi)地通往港口城市的高等級公路和鐵路，以及港口城市通往港口碼頭的公路、鐵路等通港交通建設(shè)，完善了通信設(shè)施；提升了沿?；A(chǔ)設(shè)施總體水平，改善了沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬環(huán)境，使沿海港口經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢進(jìn)一步突顯。2005 年沿海港口吞吐能力達(dá)到 3456 萬噸，比上年新增 250 萬噸。內(nèi)河港口吞吐能力達(dá)到 480 萬噸。（三）各地商會在廣西投資概況（三）各地商會在廣西投資概況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2006 年 6 月，年來，廣西與區(qū)外企業(yè)簽訂投資項(xiàng)目 6274個，合同引進(jìn)區(qū)外投資 3431.73 億元；已實(shí)施項(xiàng)目

10、5870 個，到位資金 101423 億元。2006 年 16 月，新簽訂的“百企入桂”項(xiàng)目 1054 個，總投資 445.04 億元，區(qū)外到位資金 259.6 億元（含續(xù)建項(xiàng)目），其中新簽投資額在 1000 萬元以上的項(xiàng)目 489 個。目前，廣西廣東商會的會員企業(yè)在桂投資總額達(dá) 290 多億元，年產(chǎn)值達(dá) 300 多億元，年創(chuàng)稅收 35 億元。浙江商人在廣西投資的企業(yè)有 1600 多個，主要分布在石化、服裝、建材、通訊、五金、物流、房地產(chǎn)、機(jī)電、印刷等行業(yè)，其在廣西總投資額超過了 300 億元。閩商在廣西的投資額大概是 500 億元左右，投資涉及農(nóng)業(yè)、飼料、醫(yī)藥、教育、娛樂、鋼鐵、化工、房地產(chǎn)

11、、建材等 20 多個領(lǐng)域；在柳州、桂林、防城港、貴港等工業(yè)城市的部分行業(yè)占有的比重較大。廣西四川商會現(xiàn)有企業(yè)會員 200 多家，在桂總投資額累計(jì)達(dá) 400 多億元。（數(shù)據(jù)來源廣西政府網(wǎng)）三、中觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析三、中觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）北海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005 年北海市經(jīng)濟(jì)增長迅速，運(yùn)行的穩(wěn)定性和可持續(xù)性均明顯增強(qiáng)。全年生產(chǎn)全年生產(chǎn)總值總值 183.45183.45 億元，同比增長億元，同比增長 14.2%14.2%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為 25.3：36.3：38.4。與去年同期相比，第二產(chǎn)業(yè)的比重提高了 2.9 個百分點(diǎn)，第一、三產(chǎn)業(yè)的比重分別下降了 2.2 和 0

12、.7 個百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向工業(yè)化方面調(diào)整。分季度看，一季度生產(chǎn)總值增長 13.0%，二季度增長 12.5%，三季度增長 13.4%，四季度增長14.2%，說明我市經(jīng)濟(jì)步入了快速增長時期。與全區(qū)（廣西壯族自治區(qū)）相比，gdpgdp 增幅比全區(qū)高增幅比全區(qū)高 1.51.5 個百分點(diǎn)，人均個百分點(diǎn)，人均 gdpgdp 比比全區(qū)高全區(qū)高 35873587 元達(dá)到元達(dá)到 1234912349 元。元。從三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)看，一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為：10.9%、55.9%、33.2%，分別拉動經(jīng)濟(jì)增長 1.6 個百分點(diǎn)、7.9 個百分點(diǎn)、4.7 個百分點(diǎn)。其中工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增

13、長的貢獻(xiàn)率為 53%，拉動經(jīng)濟(jì)增長7.5 個百分點(diǎn)。項(xiàng)目項(xiàng)目總額總額同比增長同比增長所占比重所占比重全年全市生產(chǎn)總值183.45 億元14.2%100%第一產(chǎn)業(yè)46.37 億元5.6%25.3%第二產(chǎn)業(yè)66.68 億元23.6%36.3%第三產(chǎn)業(yè)70.40 億元12.2%38.4%（二）固定資產(chǎn)投資（二）固定資產(chǎn)投資北海市固定資產(chǎn)投資增速加快，全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 67.24 億元，同比增長 30.8%。其中城鎮(zhèn)投資 61.77 億元，增長 29.5%；大項(xiàng)目的帶動明顯，全年投資完成額超千萬元的項(xiàng)目 128 個，完成投資 42.18 億元，占全社會投資總額的 62.73%，成為拉動投資增

14、長的重要因素。新開工項(xiàng)目大幅增加是拉動投資快速增長的另一個重要的因素。全年新開工項(xiàng)目 309 項(xiàng)，完成投資 31 億元。從三次產(chǎn)業(yè)的投資看，第一產(chǎn)業(yè)投資完成 5.07 億元，同比增長 234.5%；第二產(chǎn)業(yè)投資完成 19.86 億元，同比下降 9.9%，其中工業(yè)投資 19.84 億元，下降 10.01%；第三產(chǎn)業(yè)投資完成 36.84 億元，同比增長 52.7%。項(xiàng)目項(xiàng)目投資額投資額同比增長同比增長全年全社會固定資產(chǎn)投資全年全社會固定資產(chǎn)投資67.2467.24 億元億元30.8%30.8%城鎮(zhèn)投資城鎮(zhèn)投資61.7761.77 億元億元29.5%29.5%1、基本建設(shè)完成投資37.45 億元33

15、.7%2、更新改造投資9.48 億元28.8%3、房地產(chǎn)開發(fā)投資10.79 億元21.7%四、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境四、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2005 年，北海市城鎮(zhèn)居民收入渠道增多，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，居民生活水平明顯提高。據(jù)北海市城市調(diào)查部門對北海市居民家庭生活的抽樣調(diào)查表明，2005 年，北海市城市居民人均可支配收入 9520.32 元，比上年增長了 8.5%。居民收入大幅度增長的主要原因是，北海市城市居民人均從離退休得到的收入、人均經(jīng)營的凈收入以及人均工薪收入都比上年有很大增長。北海市居民的消費(fèi)支出與期收入一樣呈同步增長態(tài)勢，2005 年北海市居民人均消費(fèi)支出為 7127.88 元，同比增長 6.7%。隨

16、著生活水平的提高，2005 年北海市居民的人均食品類支出同比下降了 5%。交通和通信類消費(fèi)成為居民家庭的消費(fèi)熱點(diǎn)。五、城市功能定位五、城市功能定位成為廣西的大型臨海工業(yè)基地和高新科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；設(shè)成為服務(wù)北部灣、輻射大西南、面向東南亞的國際化區(qū)域性金融中心、物流中心、商貿(mào)中心和文化中心；成為中國南方宜居的生態(tài)城市。六、綜合分析六、綜合分析在整個廣西東盟經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，北部灣經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，但目前整體商貿(mào)環(huán)境尚未成熟，產(chǎn)業(yè)配套缺乏，并缺乏國內(nèi)外超大型企業(yè)進(jìn)駐，投資環(huán)境需要增強(qiáng)。在基礎(chǔ)配套上，機(jī)場、港口、鐵路建設(shè)較為滯后，2005 年沿海港口吞吐能力只有 3456 萬噸；機(jī)場和鐵路

17、運(yùn)輸效應(yīng)尚未形成。因此，北部灣經(jīng)濟(jì)前景向好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮螅诙唐趦?nèi)經(jīng)濟(jì)只能出現(xiàn)將持續(xù)增長，北部灣經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)跳躍式發(fā)展。從北海市來看，經(jīng)濟(jì)總量較小，基建配套和招商引資是目前北海發(fā)展的制約因素，從北海市來看，經(jīng)濟(jì)總量較小，基建配套和招商引資是目前北海發(fā)展的制約因素，因而北海經(jīng)濟(jì)前景向好，短期內(nèi)未形成較大的發(fā)展規(guī)模，需要一定的發(fā)展階段。因而北海經(jīng)濟(jì)前景向好，短期內(nèi)未形成較大的發(fā)展規(guī)模，需要一定的發(fā)展階段。第二部分第二部分 北海工業(yè)園地塊研究分析北海工業(yè)園地塊研究分析一、北海工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一、北海工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（一）工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀北海市工業(yè)增長迅速，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值全年完成

18、工業(yè)總產(chǎn)值 191.39191.39 億元，同比增長億元，同比增長 33.25%33.25%，完，完成工業(yè)增加值成工業(yè)增加值 58.5158.51 億元，增長億元，增長 25.6%25.6%。工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 53%，拉動經(jīng)濟(jì)增長 7.5 個百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 102.01 億元，同比增長 40.8%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 29.32億元，同比增長 32.8%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 33.3%，拉動經(jīng)濟(jì)增長 4.7%。（二）進(jìn)出口貿(mào)易（二）進(jìn)出口貿(mào)易2005 年外貿(mào)進(jìn)出口總額 18468 萬美元，同比增長 35.7%，其中進(jìn)口 5924 萬美元，增長 44.18%，出口 1254

19、3 萬美元，增長 32.03%。全年審批利用外資項(xiàng)目 32 項(xiàng)，同比增加 10 項(xiàng)。實(shí)際利用外資 2387 萬美元，同比增長 20.98%。二、工業(yè)運(yùn)行的主要特點(diǎn)二、工業(yè)運(yùn)行的主要特點(diǎn)1 1、輕、重工業(yè)快速增長，重工業(yè)優(yōu)勢凸現(xiàn)、輕、重工業(yè)快速增長，重工業(yè)優(yōu)勢凸現(xiàn)規(guī)模以上輕、重工業(yè) 2005 年實(shí)現(xiàn)增加值分別為 11.02 億元、18.30 億元，同比分別增長 30.71%、37.18%，對工業(yè)增長貢獻(xiàn)率分別為 33.03%、66.97%，分別拉動規(guī)模以上工業(yè)增長 10.84%和 21.96%。2 2、五大行業(yè)形成增長勢頭、五大行業(yè)形成增長勢頭電力生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設(shè)備計(jì)

20、算機(jī)及其他電子設(shè)備、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)等五大行業(yè)增勢強(qiáng)勁。這五大行業(yè) 2005 年完成工業(yè)增加值分別為： 6.04 億元、1.48 億元、2.54 億元、3.37 億元、2.83 億元，分別比去年同期增長 18.8 倍、41.26%、66.94%、5.87%、25.44%。3 3、出口增勢迅猛，產(chǎn)銷結(jié)合較好、出口增勢迅猛，產(chǎn)銷結(jié)合較好2005 年年實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 100.3 億元，同比增長 36.31%，產(chǎn)銷率達(dá)到 98.37%，同比提高了 1.83 個百分點(diǎn)。出口交貨值 12.35 億元，同比增長 98.94%。4 4、縣域工業(yè)有所發(fā)展、縣域工業(yè)有所發(fā)展合浦縣、鐵山港區(qū)、海城區(qū)、銀海區(qū)

21、 2005 年分別完成工業(yè)增加值：6.57 億元、4.08 億元、2.19 億元、0.90 億元；同比分別增長：38.85%、1073.84%、4.15%、5.21%。5 5、經(jīng)濟(jì)效益回落、經(jīng)濟(jì)效益回落經(jīng)濟(jì)效益稍有回落，企業(yè)虧損面下降，虧損企業(yè)虧損額加大。經(jīng)濟(jì)效益稍有回落，企業(yè)虧損面下降，虧損企業(yè)虧損額加大。規(guī)模以上工業(yè)2005 年實(shí)現(xiàn)利稅 9.92 億元，同比增長 10.23%，實(shí)現(xiàn)利潤 2.93 億元，同比下降7.32%，虧損企業(yè)面 32.06%，比去年同比下降了 11.27%，虧損企業(yè)虧損額 1.24 億元，同比增長 30.18%。工業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為 150.18，同比上升 11.8

22、3%。三、北海工業(yè)發(fā)展條件分析三、北海工業(yè)發(fā)展條件分析工業(yè)地產(chǎn)是目前中國新興的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，綜合了商貿(mào)業(yè)和工業(yè)園區(qū)進(jìn)行打造和開發(fā)，工業(yè)地產(chǎn)目前在廣西部分地區(qū)已開始運(yùn)作，也是在中國東盟的經(jīng)濟(jì)背景下進(jìn)行開發(fā)的。工業(yè)發(fā)展的條件將包括地區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)銷地市場、交通條件、運(yùn)營成本；即上、工業(yè)發(fā)展的條件將包括地區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)銷地市場、交通條件、運(yùn)營成本；即上、中、下游的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系。中、下游的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系。（一）當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境分析（一）當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境分析工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須依附于地區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，進(jìn)入工業(yè)園區(qū)投資企業(yè)考慮的是地區(qū)市場的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、發(fā)展?fàn)顩r及未來前景；北海工業(yè)以輕、重工業(yè)發(fā)展并重，其中電力生產(chǎn)、黑色金屬冶

23、煉、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)是北海工業(yè)的五大行業(yè)，電子類產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)占比重較大。從目前的產(chǎn)業(yè)狀況來看，北海工業(yè)結(jié)構(gòu)以制造業(yè)和加工業(yè)為主，工業(yè)目前難以形成較大規(guī)模，工業(yè)投資企業(yè)規(guī)模較小，總體投資額處于中小規(guī)模；北海工業(yè)發(fā)展缺乏大型產(chǎn)業(yè)支撐，工業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)性較差，相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動的經(jīng)濟(jì)效益較低，因此，目前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和工業(yè)環(huán)境較為滯后。北海工業(yè)發(fā)展必然要與原材料產(chǎn)地形成關(guān)聯(lián)，即當(dāng)?shù)鼗蛑苓厖^(qū)域要形成原材料市場，有原材料市場，即形成生產(chǎn)和加工基地，在北海設(shè)廠或工業(yè)基地考慮的是低成本的運(yùn)作和出口加工。（二）（二） 、交通、運(yùn)輸條件分析、交通、運(yùn)輸條件分析目前北海工業(yè)交通運(yùn)

24、輸條件出主依靠港口和高速公路，鐵路運(yùn)輸受到較大制約。1 1、港口運(yùn)輸發(fā)展、港口運(yùn)輸發(fā)展北海市海岸線長 500 公里，按地理環(huán)境可劃分為鐵山港、石步嶺、潿洲、大風(fēng)江、海角、欖根、沙田和僑港等八個港區(qū)?，F(xiàn)有泊位現(xiàn)有泊位 4343 個，其中萬噸級以上泊位個，其中萬噸級以上泊位 6 6 個，集個，集裝箱綜合性碼頭裝箱綜合性碼頭 1 1 個，設(shè)計(jì)吞吐能力為個，設(shè)計(jì)吞吐能力為 710710 萬噸。萬噸。20052005 年完成港口貨物吞吐量年完成港口貨物吞吐量 770770 萬萬噸，其中集裝箱吞吐量噸，其中集裝箱吞吐量 2.392.39 萬標(biāo)準(zhǔn)箱，運(yùn)載旅客萬標(biāo)準(zhǔn)箱，運(yùn)載旅客 58.6858.68 萬人次。

25、萬人次。石步嶺港區(qū)是北海市目前規(guī)模最大的港區(qū)，它緊靠中心市區(qū)卻遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，工業(yè)石步嶺港區(qū)是北海市目前規(guī)模最大的港區(qū)，它緊靠中心市區(qū)卻遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，工業(yè)物流要穿城而過，不符合發(fā)展大工業(yè)的要求；物流要穿城而過，不符合發(fā)展大工業(yè)的要求；正在建設(shè)中的鐵山港工業(yè)園是發(fā)展大型臨海工業(yè)的理想?yún)^(qū)域，卻因?yàn)楦劭诤丸F路長期待建，造成鐵山港大型臨海工業(yè)園區(qū)缺少必備的基礎(chǔ)條件，外來投資者到鐵山港大都停留在考察談判和簽訂協(xié)議階段，落實(shí)項(xiàng)目較少。另外欖根港區(qū)、大風(fēng)江港區(qū)目前還基本沒有開發(fā)利用。2 2、鐵路運(yùn)輸受制約、鐵路運(yùn)輸受制約鐵路與港口未形成有效銜接。鐵路僅與石步嶺港區(qū)相連接，而急待開發(fā)的鐵山港區(qū)尚未建設(shè)進(jìn)港鐵路；鐵路

26、與港口在體制上、技術(shù)上未能形成有效銜接，疏運(yùn)速度嚴(yán)重受制；到北海的是地方鐵路，運(yùn)價高、車皮少，港口壓貨現(xiàn)象時有發(fā)生。3 3、公路網(wǎng)絡(luò)不健全、公路網(wǎng)絡(luò)不健全主要是玉林至北海高速公路遲遲未能開工，建設(shè)工程緩慢，制約北海與廣西內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)往來。4 4、水運(yùn)航線單一、水運(yùn)航線單一北海港目前開通的外貿(mào)航班只有 2 條：北海香港定期班輪，每星期三個航班；北海香港中轉(zhuǎn)世界各地的國際航線，難以滿足客戶定時、定班、快捷集疏運(yùn)需求，集裝箱和船舶滯港現(xiàn)象時有發(fā)生。另外碼頭服務(wù)功能較差，集裝箱運(yùn)輸出口大于進(jìn)口，空箱調(diào)運(yùn)率和運(yùn)輸成本過高，客戶不敢把大宗業(yè)務(wù)放在北海，本市的許多貨物遠(yuǎn)轉(zhuǎn)到外地出口。5 5、空運(yùn)能力較差、空運(yùn)能

27、力較差目前，北海與外地航線急劇萎縮，大多數(shù)貨物都要通過深圳中轉(zhuǎn)，不能滿足客戶要求。（三）（三） 、運(yùn)營成本分析、運(yùn)營成本分析北海市工業(yè)園區(qū)采用較大的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)進(jìn)駐投資，目前在成立公司稅費(fèi)、規(guī)劃報建稅費(fèi)、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)上優(yōu)惠。另外在內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)上分別出臺優(yōu)惠政策，在西部大開發(fā)下，有相關(guān)的稅費(fèi)優(yōu)惠。在北海落戶的企業(yè)最大的費(fèi)用問題是運(yùn)輸和物流成本的問題，在港口運(yùn)輸上成本過高；而到北海的是地方鐵路，運(yùn)價高；而空運(yùn)成本居高，空運(yùn)需要中轉(zhuǎn)。因此，這將顯著增加在當(dāng)?shù)芈鋺羝髽I(yè)的成本，因此，大型國際企業(yè)落戶北海較少，在本土落戶的企業(yè)產(chǎn)銷地主要在內(nèi)陸城市。（四）（四） 、產(chǎn)銷地市場、產(chǎn)銷地市場考慮

28、目前工業(yè)的銷往地，在中國東盟的合作背景下，東南亞將是北海企業(yè)主要銷往地；而東南亞的商品同樣經(jīng)北海進(jìn)入中國內(nèi)陸，在考慮到勞動力成本的問題上，國內(nèi)的部分產(chǎn)業(yè)具備優(yōu)勢，而部分產(chǎn)業(yè)（如紡織業(yè)）勞動力成本將高于東盟國家。因此，從產(chǎn)銷地的市場考慮，北海在引入世界 500 強(qiáng)企業(yè)等大型企業(yè)要弱于珠三角核心城市的開發(fā)區(qū)；同時落后于上海浦東開發(fā)區(qū)和環(huán)渤海天津?yàn)I海新區(qū)。另外在物流市場上，目前北海要落后于防城、欽州兩地，港口的配送能力和服務(wù)功能有一定的差距。因此與防城、欽州兩地形成招商引資的競爭壓力。（五）（五） 、綜合分析、綜合分析目前北海市無法形成完善的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展體系，工業(yè)發(fā)展受到基礎(chǔ)配套和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的制約。具

29、體體現(xiàn)在集疏運(yùn)功能不配套，目前北海市大交通格局雖然具有一定規(guī)模，但港口發(fā)展受到制約，鐵路、公路、港口三者不銜接，目前不具備工業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。北?，F(xiàn)有的工業(yè)條件制約了物流業(yè)和臨港工業(yè)的發(fā)展；工業(yè)薄弱，內(nèi)需乏力，影北?，F(xiàn)有的工業(yè)條件制約了物流業(yè)和臨港工業(yè)的發(fā)展；工業(yè)薄弱，內(nèi)需乏力，影響港口效益的發(fā)揮，缺乏港口發(fā)展的外部推動力。響港口效益的發(fā)揮，缺乏港口發(fā)展的外部推動力。第三部分第三部分 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、北海房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、北海房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（一）樓盤使用年限短由于北海房地產(chǎn)在 90 年帶初進(jìn)行了一場熱火朝天的開發(fā)熱潮，在 90 年帶中后期，國家政策收緊銀跟，北海市多個項(xiàng)目處于

30、爛尾或停工狀態(tài)，城市建設(shè)傷痕累累，目前目前在售項(xiàng)目中，多個為早期開發(fā)的遺留項(xiàng)目，使用年限縮短約在售項(xiàng)目中，多個為早期開發(fā)的遺留項(xiàng)目，使用年限縮短約 1010 甚至甚至 1515 年之久，這給年之久，這給北海房地產(chǎn)中的商業(yè)辦公項(xiàng)目只有北海房地產(chǎn)中的商業(yè)辦公項(xiàng)目只有 3030 年限，在產(chǎn)權(quán)使用時限是不購的。年限，在產(chǎn)權(quán)使用時限是不購的。（二）政府政策扶持停工項(xiàng)目近兩年由于國家整體房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，全國的大中城市樓價一直創(chuàng)新高，北海市政府看到市場伴隨著北海房地產(chǎn)的復(fù)蘇和發(fā)展，兩年以來，國家為了控制房地產(chǎn)投資的過快增長，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，央行也采取了對房地產(chǎn)行業(yè)的金融調(diào)控政策。在這樣的大

31、背景下，國家給予了北海市處置積壓房地產(chǎn)兩年的稅收優(yōu)惠國家給予了北海市處置積壓房地產(chǎn)兩年的稅收優(yōu)惠政策，這一特殊的優(yōu)惠政策為北海市處置積壓房地產(chǎn)，特別是啟動停緩建工程的全面政策，這一特殊的優(yōu)惠政策為北海市處置積壓房地產(chǎn)，特別是啟動停緩建工程的全面處置工作發(fā)揮了重要的作用。處置工作發(fā)揮了重要的作用。（三）產(chǎn)業(yè)依托欠強(qiáng)，房地產(chǎn)發(fā)展后勁不足北海市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)雖然有了一定的進(jìn)步，但經(jīng)濟(jì)總量小，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平還很低，產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)依托，自有資金不足，開發(fā)建設(shè)持續(xù)力房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)依托，自有資金不足，開發(fā)建設(shè)持續(xù)力不強(qiáng)，樓盤建設(shè)規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)水平差次不齊。不強(qiáng)，樓

32、盤建設(shè)規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)水平差次不齊。二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析1 1、云南路板塊、云南路板塊云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南路市場的建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日益完善，早期開發(fā)樓盤較多，如銀龍花園、睛海居、碧桂華庭等。2 2、四川路板塊、四川路板塊四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府方面推出的政務(wù)區(qū)帶動了整個地塊的升溫。北海城市中心的遷移呈現(xiàn)典型的“北南朝向” ，四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市發(fā)展的一個新亮點(diǎn)。外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場北部灣廣場。廣場周邊有新力、粵海、

33、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁榮。繼續(xù)往南，就進(jìn)入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務(wù)中心。城區(qū)配套相當(dāng)成熟，各種資源的相對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。3 3、茶亭路板塊、茶亭路板塊蔚藍(lán)海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個項(xiàng)目成就一個板塊，成為樓市的一朵奇葩。經(jīng)過兩年的消化，板塊發(fā)展得到客戶的認(rèn)同，兩樓盤已經(jīng)無貨可賣，但茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，發(fā)展?jié)摿τ邢?。三、北海房地產(chǎn)價格分析三、

34、北海房地產(chǎn)價格分析項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型代表樓盤代表樓盤均價均價（元（元/ /）銷售情況銷售情況規(guī)模規(guī)模產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型南洋新都2900售約 75 套，占 25%，平均月售 5 套項(xiàng)目占地面積2.13 萬，總建筑面積 8.16 萬，規(guī)劃一棟 9 層綜合性商務(wù)大樓，2 棟32 層高層住宅樓宇。高層住宅、綜合性商務(wù)大樓市中心區(qū)樓盤意創(chuàng)大廈2250售約 45 套，占 58%，小戶型單位售完，余貨為大戶型，平均月售 2 套項(xiàng)目為單體一棟16 層小高層小高層海景樓盤碧海云天海景灣3180售 98%，余下 2 套大單位項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為 44380.6，由兩棟 19 層雙塔樓組成，高層郊區(qū)樓盤迪亞小城2300

35、-260006 年 6 月推一期已售完，二期07 年 3 月推出項(xiàng)目占地 80 畝，共 128 棟別墅別墅北海從 2004 年以后，房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展非?？欤笥兄匦聫?fù)蘇，再次起飛之勢。由于北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是休閑、度假、養(yǎng)老由于北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇，所以海景樓盤價格較高，已經(jīng)突破的最優(yōu)選擇，所以海景樓盤價格較高，已經(jīng)突破 30003000 元元/ /，而市區(qū)中心地段樓價接，而市區(qū)中心地段樓價接近近 30003000 元，元， ，隨著城市進(jìn)程的發(fā)展，郊區(qū)樓盤價格也在，隨著城市進(jìn)程的發(fā)展，郊區(qū)樓盤價格也

36、在 2300-26002300-2600 元元/ /之間的幅度。之間的幅度。四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析1、北海房地產(chǎn)市場作為一個以外地客戶為主的這一個狀況，目前以外銷為主的度假、休閑的市場尚未充分挖掘。度假休閑是北海市場一個重要組成部分?？蛻糁饕獊碜园l(fā)達(dá)地區(qū)收入水平較高城市。2、異地客戶成北海樓市的主體。通過市場視察北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但也有來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者，他們特別看重一些高檔樓盤。3、北海本地居民對商品房仍舊興趣不大,他們更愿意買下一塊宅基地,自己建房。占天占地,仍然是第一選擇。五、市中心區(qū)樓盤抽

37、樣調(diào)查個案分析五、市中心區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析（一）碧桂華庭（一）碧桂華庭樓盤名稱樓盤名稱碧桂華庭位位 置置北海市云南南路中段發(fā)發(fā) 展展 商商北海桂信置業(yè)投資公司代理商代理商規(guī)規(guī) 模模項(xiàng)目總占地 23217，總建筑面積 71620，項(xiàng)目分二期開發(fā)，首推一期為 5 棟 12 層小高層，二期工程有多棟 12 層小 高層和 9 棟別墅組成配配 套套會所、臨街商業(yè)、超市、泳池、中心園林工程狀況工程狀況現(xiàn)樓管理費(fèi)管理費(fèi)0.65 元/電梯費(fèi)推出日期推出日期2005 年 1 月交樓日期交樓日期2006 年 10 月裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房統(tǒng)計(jì)范圍統(tǒng)計(jì)范圍a、b、c、d、e 棟戶戶 型型建筑面積建筑面積（）數(shù)量

38、數(shù)量（套）（套）占總量的占總量的面積比例面積比例銷售情況銷售情況大二房二廳822220%大三房二廳124-1565551%四房二廳1371918%復(fù)式159-2051111%戶型面積戶型面積及銷售情及銷售情況況合計(jì)107100%售約 72 套，占67%，平均月售 4 套均均 價價3100 元/折扣折扣96 折賣賣 點(diǎn)點(diǎn)時尚外立面、經(jīng)典戶型、至尊別墅、尊貴會所目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶群體群體上海、北京、東北等大中城市的投資、度假型客戶規(guī)劃及建規(guī)劃及建筑特點(diǎn)筑特點(diǎn)南北布局、戶戶通透、無梁柱框剪結(jié)構(gòu)，使用率高、總體評價總體評價項(xiàng)目演繹精英生活暢想曲，是北海市絕無僅有的全新大型生態(tài)，綠意園林的高尚住宅社區(qū)，是

39、海濱優(yōu)質(zhì)生活的福地、free 空間的典范。但項(xiàng)目總體銷售速度緩慢。（二）意創(chuàng)大廈（二）意創(chuàng)大廈樓盤名稱樓盤名稱意創(chuàng)大廈位位 置置北部灣東路與深圳路交匯處發(fā)發(fā) 展展 商商北海意創(chuàng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司代理商代理商規(guī)規(guī) 模模項(xiàng)目為單體一棟 16 層小高層。首層為商業(yè)、二三樓為旅店配配 套套首層臨街商業(yè)工程狀況工程狀況現(xiàn)樓管理費(fèi)管理費(fèi)0.9 元/推出日期推出日期2005 年 1 月交樓日期交樓日期2006 年 8 月裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房統(tǒng)計(jì)范圍統(tǒng)計(jì)范圍戶戶 型型建筑面積建筑面積（）數(shù)量數(shù)量（套）（套）占總量的占總量的面積比例面積比例銷售情況銷售情況一房二廳67-682633%大二房二廳861317%中

40、三房二廳1152633%大三房二廳133-1551317%戶型面積戶型面積及銷售情及銷售情況況合計(jì)78100%售約 45 套，占58%，小戶型單位售完，余貨為大戶型，平均月售 2 套均均 價價均價 2250 元/、1680 元/起價，每層加多 50 元/折扣折扣賣賣 點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)樓銷售、即買即住目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶群體群體經(jīng)商人士、公務(wù)員等本地的客戶規(guī)劃及建規(guī)劃及建筑特點(diǎn)筑特點(diǎn)總體評價總體評價項(xiàng)目位置不錯，但由于規(guī)劃設(shè)計(jì)比較差，主人房過小，不好擺設(shè)，小戶型由于總價低，銷售理想，大戶型滯銷嚴(yán)重。（三）南洋新都（三）南洋新都樓盤名稱樓盤名稱南洋新都位位 置置北海大道圖書館對面發(fā)發(fā) 展展 商商北海南洋房地產(chǎn)開

41、發(fā)有限公司代理商代理商規(guī)規(guī) 模模項(xiàng)目占地面積 2.13 萬，總建筑面積 8.16 萬，規(guī)劃一棟 9 層綜合性商務(wù)大樓，2 棟 32 層高層住宅樓宇。配配 套套商場、辦公樓、中心花園、工程狀況工程狀況即將封頂管理費(fèi)管理費(fèi)0.7 元/電梯費(fèi)推出日期推出日期2006 年 5 月交樓日期交樓日期2007 年 12 月裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房統(tǒng)計(jì)范圍統(tǒng)計(jì)范圍戶戶 型型建筑面積建筑面積（）數(shù)量數(shù)量（套）（套）占總量的占總量的面積比例面積比例銷售情況銷售情況大二房二廳116-12911639%大三房二廳163-18111639%四房二廳1875819%復(fù)式33783%戶型面積戶型面積及銷售情及銷售情況況合計(jì)2

42、98100%售約 75 套，占25%，平均月售 5 套均均 價價2900 元/折扣折扣送契稅賣賣 點(diǎn)點(diǎn)城市標(biāo)準(zhǔn)性建筑、成功人士經(jīng)典居所目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶群體群體喜歡北海城市的外地投資者、本地經(jīng)商成功商人、政府高層領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃及建規(guī)劃及建筑特點(diǎn)筑特點(diǎn)配套商業(yè)、辦公樓總體評價總體評價項(xiàng)目地理位置好，是 90 年代房地產(chǎn)開發(fā)熱潮遺留項(xiàng)目，現(xiàn)重新推出市場，產(chǎn)權(quán)年限為 55 年，項(xiàng)目戶型定位太大，項(xiàng)目總體銷售不佳。（四）明麗商務(wù)中心（四）明麗商務(wù)中心樓盤名稱樓盤名稱明麗商務(wù)中心位位 置置北海大道建設(shè)大廈旁發(fā)發(fā) 展展 商商北海建設(shè)發(fā)展總公司代理商代理商北海旗開房產(chǎn)代理公司規(guī)規(guī) 模模項(xiàng)目分二期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)一期裙樓

43、工程，總建筑面積1.8 萬，主體 12 層，局部 8 層的商務(wù)公寓樓宇配配 套套商場、辦公樓工程狀況工程狀況即將封頂管理費(fèi)管理費(fèi)1.8 元/推出日期推出日期2006 年 11 月交樓日期交樓日期2007 年 7 月裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房統(tǒng)計(jì)范圍統(tǒng)計(jì)范圍戶戶 型型建筑面積建筑面積（）數(shù)量數(shù)量（套）（套）占總量的占總量的面積比例面積比例銷售情況銷售情況單身公寓56一房一廳66四房二廳187戶型面積戶型面積及銷售情及銷售情況況合計(jì)總貨量約 80 套，售約 20 套，占 25%，平均月售 8 套均均 價價二層 32803580 元/；三層 28803280 元/；四、五層 25802888 元/；六、

44、七層 24802880 元/賣點(diǎn)賣點(diǎn) 項(xiàng)目的地段位置，處于中央商務(wù)區(qū)和行政區(qū)；項(xiàng)目瞄準(zhǔn)東盟合作形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭，商務(wù)合作形成對寫字樓的帶動作用；目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶群體群體寫字樓：事業(yè)單位、律師事務(wù)所、當(dāng)?shù)氐男⌒推髽I(yè)住宅：在北海養(yǎng)老、度假的老年群體、中航教師、當(dāng)?shù)赝顿Y者總體評價總體評價從本項(xiàng)目瞄準(zhǔn)的是當(dāng)?shù)氐男⌒偷?、成長型的企業(yè)，購買寫字樓面積在 100200左右；住宅的定位上是以小戶型為主，適合投資和短期自住度假的需要；本項(xiàng)目總價較低，首期款和月供款對投資人群能夠接受；在東盟合作和經(jīng)濟(jì)帶動的利好因素下，對本項(xiàng)目銷售有較大的推動作用。（五）濱城大廈（五）濱城大廈樓盤名稱樓盤名稱濱城大廈位位 置置四川

45、南路與北海大道交匯處發(fā)發(fā) 展展 商商北海明業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商代理商規(guī)規(guī) 模模由一幢 16 層和一幢 26 層塔樓組成配配 套套項(xiàng)目在轉(zhuǎn)換層設(shè)空中花園，下設(shè)商業(yè)裙樓工程狀況工程狀況現(xiàn)樓管理費(fèi)管理費(fèi)0.8 元/推出日期推出日期2004 年 12 月交樓日期交樓日期已交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房交樓統(tǒng)計(jì)范圍統(tǒng)計(jì)范圍全部戶戶 型型建筑面積建筑面積（）數(shù)量數(shù)量（套）（套）占總量的面積占總量的面積比例比例余下戶型余下戶型一房一廳60674823.53%三房二廳12116915676.47% 戶型面積及戶型面積及銷售情況銷售情況合計(jì)204100.00%余下 17 套單位銷售速度分析銷售速度分析該項(xiàng)目銷

46、售速度緩慢，月銷售約 5 套銷售銷售率率96%均均 價價/ /付款折付款折扣扣20002800 元/，98 折優(yōu)惠賣賣 點(diǎn)點(diǎn)位于市中心區(qū)域，地段位置良好，周邊配套完善目標(biāo)客戶群體目標(biāo)客戶群體目標(biāo)客戶是面向當(dāng)?shù)氐亩沃脴I(yè)群體和部分外來的白領(lǐng)階層規(guī)劃及建筑特規(guī)劃及建筑特點(diǎn)點(diǎn)單體樓設(shè)計(jì)項(xiàng)目核心要點(diǎn)項(xiàng)目核心要點(diǎn)分析分析本項(xiàng)目是市中心的小型樓盤，以大戶型開發(fā)為主，項(xiàng)目配套缺乏；項(xiàng)目規(guī)模與周邊環(huán)境不理想，該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較差，在受到其他樓盤的沖擊下，銷售一直緩慢。（六）陽光（六）陽光港灣港灣樓盤名稱樓盤名稱陽光港灣位 置北海市四川南路（五中和規(guī)劃局路口對面）發(fā)發(fā) 展展 商商北海市德臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商

47、代理商規(guī)規(guī) 模模由三排多層住宅組成，總體規(guī)模小配配 套套項(xiàng)目自有配套是一、二層臨街商鋪工程狀況工程狀況地上五層管理費(fèi)管理費(fèi)0.5 元/推出日期推出日期2007 年 11 月交樓日期交樓日期2007 年 8 月裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房交樓統(tǒng)計(jì)范圍統(tǒng)計(jì)范圍全部戶戶 型型建筑面積建筑面積（）數(shù)量數(shù)量（套）（套）占總量的面積占總量的面積比例比例余下戶型余下戶型二房二廳1081217.65%三房二廳1351415682.35% 戶型面積及戶型面積及銷售情況銷售情況合計(jì)68100%銷售約 30 多套，余下高層單位銷售速度分析銷售速度分析項(xiàng)目銷售速度較好，月銷售約 12 套銷售銷售率率50%均均 價價/ /付

48、款折付款折扣扣18902205 元/平方米，98 折優(yōu)惠賣賣 點(diǎn)點(diǎn)多層設(shè)計(jì)，一梯兩戶，建筑密度較低目標(biāo)客戶群體目標(biāo)客戶群體外來的群體購買為主規(guī)劃及建筑特規(guī)劃及建筑特點(diǎn)點(diǎn)行列式規(guī)劃，屬典型的板樓設(shè)計(jì)，棟與棟之間規(guī)劃花園項(xiàng)目核心要點(diǎn)項(xiàng)目核心要點(diǎn)分析分析本項(xiàng)目是市內(nèi)的多層項(xiàng)目，建筑密度較低，戶型設(shè)計(jì)符合目標(biāo)消費(fèi)群的需求；項(xiàng)目價格較低，總價相對其他樓盤要低，總體性價比較高，有較強(qiáng)的競爭力。六、海景樓盤抽樣調(diào)查個案分析六、海景樓盤抽樣調(diào)查個案分析（一）碧海云天（一）碧海云天海景灣海景灣樓盤名稱樓盤名稱碧海云天海景灣位位 置置廣西北海市茶亭路 12 號發(fā)發(fā) 展展 商商北海正虹地產(chǎn)有限公司代理商代理商北海旗

49、開房產(chǎn)代理公司規(guī)規(guī) 模模項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為 44380.6，由兩棟 19 層雙塔樓組成，地上兩層為商業(yè)裙樓，3 至 19 層為高尚海景住宅，是集居住、辦公、商業(yè)、休閑于一體的綜合性物業(yè)。配配 套套裙樓商場工程狀況工程狀況現(xiàn)樓管理費(fèi)管理費(fèi)0.6 元/電梯費(fèi)推出日期推出日期2005 年 8 月交樓日期交樓日期2006 年 10 月裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房統(tǒng)計(jì)范圍統(tǒng)計(jì)范圍戶戶 型型建筑面積建筑面積（）數(shù)量數(shù)量（套）（套）占總量的占總量的面積比例面積比例銷售情況銷售情況一房一廳50-54二房二廳93-112三房二廳123復(fù)式211戶型面積戶型面積及銷售情及銷售情況況合計(jì)售 98%，余下 2 套大單位均均 價價3180 元/折扣折扣賣賣 點(diǎn)點(diǎn)望海景、望公園目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶群體群體福建投資客居多、北方度假型客戶規(guī)劃及建規(guī)劃及建筑特點(diǎn)筑特點(diǎn)配套商業(yè)總體評價總體評價項(xiàng)目位于茶亭路，是北海市老城區(qū)，生活配套成熟，項(xiàng)目銷售理想七、郊區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析七、郊區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析（一）迪亞小城（一）迪亞小城樓盤名稱樓盤名稱迪亞小城位位 置置北部灣東路發(fā)發(fā) 展展 商商廣西北海眾信達(dá)房地產(chǎn)有限公司代理商代理商俊地潤豐規(guī)規(guī) 模模項(xiàng)目占地 80 畝，共 128 棟別墅配配 套套