05佳豪商業(yè)廣場項(xiàng)目經(jīng)營者調(diào)研分析報告

1、經(jīng)營者調(diào)研分析報告西寧佳豪商業(yè)廣場中國·西寧目 錄第一部分 商業(yè)巷經(jīng)營者特征分析一、商業(yè)巷商圈經(jīng)營者研究二、經(jīng)營者需求第二部分 經(jīng)營者問卷調(diào)研分析一、經(jīng)營者西寧佳豪商業(yè)廣場商業(yè)經(jīng)營的認(rèn)同度二、經(jīng)營者對佳豪商業(yè)廣場定位的看法分析三、經(jīng)營者個人信息分析綜述第一部分 商業(yè)巷經(jīng)營者特征分析一、商業(yè)巷商圈經(jīng)營者研究1、經(jīng)營戶數(shù)量1.1 北商業(yè)巷：總經(jīng)營商戶數(shù)量 一層200家， 二層339家。1.2 南商業(yè)巷：總經(jīng)營商戶數(shù)量 一層115家， 二層243家， 2、經(jīng)營范圍2.1 服裝、鞋帽、皮具、箱包、化妝品、飾品、特產(chǎn)、小吃、熟食、美發(fā)、音像制品等。3、可承受租金3.1 一層中間鋪位的租金以30

2、0元/月左右最多，部分突出位置的小鋪面可以達(dá)到達(dá)到（600元1000元/月）。二層120250元/月）4、營業(yè)時間4.1 底層商鋪早上九點(diǎn)開始營業(yè)至下午七點(diǎn)半（僅有個別店鋪（自己看店）稍晚至九點(diǎn)左右）。二層商鋪營業(yè)時間在早上10：30開始營業(yè)，到下午6：00鐘。 二、經(jīng)營者需求 1、對商業(yè)物業(yè)的要求 1.0 關(guān)鍵是鋪位的位置和面積大?。ㄉ婕暗阶饨?、價格問題）,具體的要求要根據(jù)物業(yè)條件綜合考慮。 2、對商管、物管的要求 2.1 現(xiàn)商業(yè)巷前來咨詢的商戶大多數(shù)提出：自購鋪位、自主經(jīng)營。 2.2 自主經(jīng)營實(shí)際上體現(xiàn)了管理的模式為：“統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營” 3、需要的配套要求 3.1 公共設(shè)施設(shè)備（如：空

3、調(diào)、消防、水電等）。 3.2 保安、保潔。 4、最能接受的招商條件 4.1 買斷產(chǎn)權(quán)自主經(jīng)營（除外）。 4.2 純扣點(diǎn)或純租賃方式。第二部分 經(jīng)營者問卷調(diào)研分析一、經(jīng)營者西寧佳豪商業(yè)廣場商業(yè)經(jīng)營的認(rèn)同度1、商鋪信息來源分析 2、佳豪商業(yè)廣場熟識度 朋友介紹占有總比例的57%，其次是戶外看板22%，然后是電視。 83%經(jīng)營戶知道我們項(xiàng)目，可見商業(yè)巷拆遷改造已經(jīng)深入人心，廣告11%可見在項(xiàng)目以后的推廣中，滲透營銷，形成較好的口碑 我們以后的傳播工作要把我們項(xiàng)目和商業(yè)巷有效的結(jié)合起來，是關(guān)鍵，同時應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目外墻包裝、戶外廣告牌、電視廣告等 提升項(xiàng)目的知名度就容易很多。渠道的作用。 3、項(xiàng)目認(rèn)同度分

4、析 4、是否愿意商業(yè)巷租賃經(jīng)營 經(jīng)過我們調(diào)查人員的介紹，94%經(jīng)營者對佳豪廣場購物中心這種 我們介紹完我們項(xiàng)目的定位為，86%經(jīng)營戶看好我們的項(xiàng)目，愿經(jīng)營模式很認(rèn)可。可見，在商業(yè)轉(zhuǎn)型期的西寧，新商業(yè)形態(tài)的 意來佳豪廣場經(jīng)營。內(nèi)涵已經(jīng)深得人心。 5、愿意在佳豪商業(yè)廣場經(jīng)營業(yè)態(tài) 通過調(diào)研，服裝占35%，鞋帽、皮具占有10%，其次是5%的化 無意在我們項(xiàng)目經(jīng)營的經(jīng)營戶中，對項(xiàng)目經(jīng)營前景吃不準(zhǔn)是經(jīng)妝品、6%的飾品。 營戶最為擔(dān)憂的。所以展示項(xiàng)目前景，提升經(jīng)營者對我們項(xiàng)目的 信心是關(guān)鍵。二、經(jīng)營者對佳豪商業(yè)廣場定位的看法分析1、項(xiàng)目經(jīng)營功能定位認(rèn)同度 2、項(xiàng)目總體定位83%經(jīng)營戶對我們項(xiàng)目購物、休閑、娛

5、樂、餐飲等為一體的綜合 在調(diào)研過程中，提起綜合的商業(yè)廣場，大部分消費(fèi)者都很認(rèn)可。功能定位表示認(rèn)可。 他們認(rèn)為這個是市場空缺，作為一個省會城市，西寧市應(yīng)該有 這樣的商業(yè)體的。3、項(xiàng)目商鋪模式 4、項(xiàng)目主力客戶群體 店中店模式以前西寧有多個項(xiàng)目運(yùn)作，基本都失敗了，消費(fèi)者 2640歲的是場消費(fèi)的主力，其次是18歲25歲消費(fèi)者。在消對此模式有一定的心里抗性，所以更窮向于開放式鋪位和兩種 費(fèi)者調(diào)研中，1825歲占總比例的47%，其次3645歲占17% ，結(jié)合的模式。 2635歲占16%，4660歲占14%?？梢?，在具體商業(yè)經(jīng)營中，2640歲是市場消費(fèi)的主力。1825歲人群雖然人數(shù)眾多，但消費(fèi)能力不強(qiáng)，并

6、非消費(fèi)市場的主力客戶。5、項(xiàng)目未來租金預(yù)測 6、項(xiàng)目商鋪劃分面積 通過調(diào)研，90150元/月租金是市場的認(rèn)可主力，占40%；90元/ 3560是商鋪需求的主力，占有43%；60120占總比例月租金以下占26%，150300元/月租金占23%。按照1：100的 的27%,20以下占有總比例的23%。按照在這種市場需求商租售比計算，主力商鋪單價基本在900015000元/。 鋪比例，劃分中，要綜合考慮，結(jié)合經(jīng)營業(yè)種滿足經(jīng)營戶需求。 7、商家對項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種需求 服裝、生活必須品、餐飲、休閑、娛樂是經(jīng)營者認(rèn)可的市場需求 超市、美食餐飲是經(jīng)營商戶最為認(rèn)可的。結(jié)合消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)主力。另外，享樂類消費(fèi)市場基

7、本沒有需求。 論，餐飲和超市具有較大的市場。 總體相對分散，結(jié)合百貨店標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)業(yè)種配比可以看出，天然飾 總體比較分散，消費(fèi)者調(diào)研中，特色風(fēng)味、特色小吃消費(fèi)者比品、化妝品、皮鞋、包袋還是很有市場的。 較認(rèn)可。 相對比較分散，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果分析，美發(fā)是需求最大。 咖啡、茶館還是本地消費(fèi)者喜好的休閑業(yè)種，也使經(jīng)營戶認(rèn)可的業(yè)種。 經(jīng)營戶比較認(rèn)可動感影院的這種業(yè)種，在我們項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃中， 銀行和禮品是經(jīng)營者最為認(rèn)可的業(yè)種，禮品可以在我們百貨區(qū)精可以適當(dāng)考慮。 品區(qū)考慮，銀行建議做兩家或者兩家以上。 兒童游樂場所是經(jīng)營戶、消費(fèi)者都特別認(rèn)可的業(yè)種。 書店、學(xué)習(xí)用品經(jīng)營者比較認(rèn)可。結(jié)合西寧西區(qū)學(xué)校眾多，這

8、塊很有消費(fèi)市場，在我們項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中，可以重點(diǎn)考慮。 運(yùn)動服飾、健身中心是主力。三、經(jīng)營者個人信息分析1、商家年齡 2、性別分析 2635歲、3645歲經(jīng)營戶是市場的主力。特別是2635歲 男女比例基本持平。年齡段經(jīng)營商家。3、商家籍貫 4、商家文化程度 西寧本地人是經(jīng)營戶的主力，占有57%。其次是外省人，約占 高中、大專學(xué)歷是經(jīng)營戶的主體。26%。5、現(xiàn)在居住地分析 6、商家經(jīng)營年限 在市場經(jīng)營戶中，居住在城西區(qū)的是主力，占48%。其次是城中 13年經(jīng)營商戶是市場的主力。其次是 35年的經(jīng)營商戶。 區(qū)、城東區(qū)。 7、現(xiàn)在經(jīng)營行業(yè) 8、經(jīng)營規(guī)模 服裝鞋帽、黃金珠寶、家電、其他是這次經(jīng)營戶調(diào)

9、研的主力。 2140是市場經(jīng)營的主力。9、現(xiàn)在經(jīng)營狀況 通過調(diào)研，90%左右經(jīng)營戶經(jīng)營的都很好，可見，西寧市商業(yè)的 3人一下比例最高達(dá)到52%，這個和西寧本地經(jīng)營戶自營為主潛力還是很大，還是很有市場的。 的現(xiàn)狀有很大關(guān)系。41%經(jīng)營戶，采用4-9人的這種銷售隊(duì)。 綜 述一、商業(yè)巷是以服裝經(jīng)營為主的商業(yè)街區(qū)，商鋪面積?。?0平米左右）、租金總體較高、生意較好。此區(qū)域經(jīng)營者多以小型商家為主，對于我們項(xiàng)目期望很高，前來咨詢的大多經(jīng)營者希望自己購買商鋪，并且希望項(xiàng)目商鋪能夠獨(dú)立門面、獨(dú)立經(jīng)營。二、本地專賣店經(jīng)營者以經(jīng)營服裝為主力，商品定位以中檔、中高檔為主（價格適中女性服裝300-600元/件，男性服裝高達(dá)280-3800元/件）。三、經(jīng)營者對我們綜合性商業(yè)廣場定位很認(rèn)可。希望我們項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)以：服裝、生活必須品、餐飲、休閑、娛樂為主。尤其對大型超市、美食餐飲、兒童游樂場、學(xué)習(xí)類用品，在各分項(xiàng)中比例很高，百貨類業(yè)態(tài)認(rèn)可度較為分散。四、對我們項(xiàng)目而言，90150元/月租金是市場的認(rèn)可主力，占40%；90元/以下月租金約占26%，150300元/月租金占約23%。按照商業(yè)租金售價關(guān)系計算，租金能夠支撐的商鋪銷售單價基本在900015000元/。五、經(jīng)營者需求的