05佳豪商業(yè)廣場項目經營者調研分析報告

1、經營者調研分析報告西寧佳豪商業(yè)廣場中國·西寧目 錄第一部分 商業(yè)巷經營者特征分析一、商業(yè)巷商圈經營者研究二、經營者需求第二部分 經營者問卷調研分析一、經營者西寧佳豪商業(yè)廣場商業(yè)經營的認同度二、經營者對佳豪商業(yè)廣場定位的看法分析三、經營者個人信息分析綜述第一部分 商業(yè)巷經營者特征分析一、商業(yè)巷商圈經營者研究1、經營戶數量1.1 北商業(yè)巷：總經營商戶數量 一層200家， 二層339家。1.2 南商業(yè)巷：總經營商戶數量 一層115家， 二層243家， 2、經營范圍2.1 服裝、鞋帽、皮具、箱包、化妝品、飾品、特產、小吃、熟食、美發(fā)、音像制品等。3、可承受租金3.1 一層中間鋪位的租金以30

2、0元/月左右最多，部分突出位置的小鋪面可以達到達到（600元1000元/月）。二層120250元/月）4、營業(yè)時間4.1 底層商鋪早上九點開始營業(yè)至下午七點半（僅有個別店鋪（自己看店）稍晚至九點左右）。二層商鋪營業(yè)時間在早上10：30開始營業(yè)，到下午6：00鐘。 二、經營者需求 1、對商業(yè)物業(yè)的要求 1.0 關鍵是鋪位的位置和面積大?。ㄉ婕暗阶饨稹r格問題）,具體的要求要根據物業(yè)條件綜合考慮。 2、對商管、物管的要求 2.1 現商業(yè)巷前來咨詢的商戶大多數提出：自購鋪位、自主經營。 2.2 自主經營實際上體現了管理的模式為：“統一管理 分散經營” 3、需要的配套要求 3.1 公共設施設備（如：空

3、調、消防、水電等）。 3.2 保安、保潔。 4、最能接受的招商條件 4.1 買斷產權自主經營（除外）。 4.2 純扣點或純租賃方式。第二部分 經營者問卷調研分析一、經營者西寧佳豪商業(yè)廣場商業(yè)經營的認同度1、商鋪信息來源分析 2、佳豪商業(yè)廣場熟識度 朋友介紹占有總比例的57%，其次是戶外看板22%，然后是電視。 83%經營戶知道我們項目，可見商業(yè)巷拆遷改造已經深入人心，廣告11%可見在項目以后的推廣中，滲透營銷，形成較好的口碑 我們以后的傳播工作要把我們項目和商業(yè)巷有效的結合起來，是關鍵，同時應該加強項目外墻包裝、戶外廣告牌、電視廣告等 提升項目的知名度就容易很多。渠道的作用。 3、項目認同度分

4、析 4、是否愿意商業(yè)巷租賃經營 經過我們調查人員的介紹，94%經營者對佳豪廣場購物中心這種 我們介紹完我們項目的定位為，86%經營戶看好我們的項目，愿經營模式很認可。可見，在商業(yè)轉型期的西寧，新商業(yè)形態(tài)的 意來佳豪廣場經營。內涵已經深得人心。 5、愿意在佳豪商業(yè)廣場經營業(yè)態(tài) 通過調研，服裝占35%，鞋帽、皮具占有10%，其次是5%的化 無意在我們項目經營的經營戶中，對項目經營前景吃不準是經妝品、6%的飾品。 營戶最為擔憂的。所以展示項目前景，提升經營者對我們項目的 信心是關鍵。二、經營者對佳豪商業(yè)廣場定位的看法分析1、項目經營功能定位認同度 2、項目總體定位83%經營戶對我們項目購物、休閑、娛

5、樂、餐飲等為一體的綜合 在調研過程中，提起綜合的商業(yè)廣場，大部分消費者都很認可。功能定位表示認可。 他們認為這個是市場空缺，作為一個省會城市，西寧市應該有 這樣的商業(yè)體的。3、項目商鋪模式 4、項目主力客戶群體 店中店模式以前西寧有多個項目運作，基本都失敗了，消費者 2640歲的是場消費的主力，其次是18歲25歲消費者。在消對此模式有一定的心里抗性，所以更窮向于開放式鋪位和兩種 費者調研中，1825歲占總比例的47%，其次3645歲占17% ，結合的模式。 2635歲占16%，4660歲占14%?？梢?，在具體商業(yè)經營中，2640歲是市場消費的主力。1825歲人群雖然人數眾多，但消費能力不強，并

6、非消費市場的主力客戶。5、項目未來租金預測 6、項目商鋪劃分面積 通過調研，90150元/月租金是市場的認可主力，占40%；90元/ 3560是商鋪需求的主力，占有43%；60120占總比例月租金以下占26%，150300元/月租金占23%。按照1：100的 的27%,20以下占有總比例的23%。按照在這種市場需求商租售比計算，主力商鋪單價基本在900015000元/。 鋪比例，劃分中，要綜合考慮，結合經營業(yè)種滿足經營戶需求。 7、商家對項目業(yè)態(tài)業(yè)種需求 服裝、生活必須品、餐飲、休閑、娛樂是經營者認可的市場需求 超市、美食餐飲是經營商戶最為認可的。結合消費者調研的結主力。另外，享樂類消費市場基

7、本沒有需求。 論，餐飲和超市具有較大的市場。 總體相對分散，結合百貨店標準業(yè)態(tài)業(yè)種配比可以看出，天然飾 總體比較分散，消費者調研中，特色風味、特色小吃消費者比品、化妝品、皮鞋、包袋還是很有市場的。 較認可。 相對比較分散，結合消費者調研結果分析，美發(fā)是需求最大。 咖啡、茶館還是本地消費者喜好的休閑業(yè)種，也使經營戶認可的業(yè)種。 經營戶比較認可動感影院的這種業(yè)種，在我們項目業(yè)態(tài)規(guī)劃中， 銀行和禮品是經營者最為認可的業(yè)種，禮品可以在我們百貨區(qū)精可以適當考慮。 品區(qū)考慮，銀行建議做兩家或者兩家以上。 兒童游樂場所是經營戶、消費者都特別認可的業(yè)種。 書店、學習用品經營者比較認可。結合西寧西區(qū)學校眾多，這

8、塊很有消費市場，在我們項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中，可以重點考慮。 運動服飾、健身中心是主力。三、經營者個人信息分析1、商家年齡 2、性別分析 2635歲、3645歲經營戶是市場的主力。特別是2635歲 男女比例基本持平。年齡段經營商家。3、商家籍貫 4、商家文化程度 西寧本地人是經營戶的主力，占有57%。其次是外省人，約占 高中、大專學歷是經營戶的主體。26%。5、現在居住地分析 6、商家經營年限 在市場經營戶中，居住在城西區(qū)的是主力，占48%。其次是城中 13年經營商戶是市場的主力。其次是 35年的經營商戶。 區(qū)、城東區(qū)。 7、現在經營行業(yè) 8、經營規(guī)模 服裝鞋帽、黃金珠寶、家電、其他是這次經營戶調

9、研的主力。 2140是市場經營的主力。9、現在經營狀況 通過調研，90%左右經營戶經營的都很好，可見，西寧市商業(yè)的 3人一下比例最高達到52%，這個和西寧本地經營戶自營為主潛力還是很大，還是很有市場的。 的現狀有很大關系。41%經營戶，采用4-9人的這種銷售隊。 綜 述一、商業(yè)巷是以服裝經營為主的商業(yè)街區(qū)，商鋪面積?。?0平米左右）、租金總體較高、生意較好。此區(qū)域經營者多以小型商家為主，對于我們項目期望很高，前來咨詢的大多經營者希望自己購買商鋪，并且希望項目商鋪能夠獨立門面、獨立經營。二、本地專賣店經營者以經營服裝為主力，商品定位以中檔、中高檔為主（價格適中女性服裝300-600元/件，男性服裝高達280-3800元/件）。三、經營者對我們綜合性商業(yè)廣場定位很認可。希望我們項目的商業(yè)經營業(yè)態(tài)以：服裝、生活必須品、餐飲、休閑、娛樂為主。尤其對大型超市、美食餐飲、兒童游樂場、學習類用品，在各分項中比例很高，百貨類業(yè)態(tài)認可度較為分散。四、對我們項目而言，90150元/月租金是市場的認可主力，占40%；90元/以下月租金約占26%，150300元/月租金占約23%。按照商業(yè)租金售價關系計算，租金能夠支撐的商鋪銷售單價基本在900015000元/。五、經營者需求的