五星級旅游酒店項目可行性研究報告

1、五星級旅游酒店項目可行性研究報告目 錄1 項目申報單位及概況11.1項目概況11.2建設單位簡介11.3編制依據21.4主要經濟技術指標21.5主要結論與建議32 戰(zhàn)略規(guī)劃、產業(yè)政策及行業(yè)準入42.1項目與相關規(guī)劃42.2項目產業(yè)政策52.3項目的行業(yè)準入73 項目選址與土地利用83.1項目選址83.2建設條件83.3土地利用103.4拆遷及安置104節(jié)能方案分析114.1節(jié)能114.2節(jié)水115 建設規(guī)模與工程方案135.1建設規(guī)模135.2建設工程方案145.3公用配套工程166 環(huán)境保護與消防256.1環(huán)境保護256.2消防287公共服務的定價317.1桐廬縣城賓館客房價格概況317.2

2、勵駿酒店客房價格市場定位323.3營銷戰(zhàn)略338 人力資源配置與項目實施進度358.1酒店組織機構和管理體制358.2勞動定員和人員培訓358.3項目實施進度378.4項目建設管理379 經濟和社會影響分析399.1項目地經濟發(fā)展概況399.2項目行業(yè)影響分析399.3項目社會效果和社會適應性分析409.4項目區(qū)域經濟和社會影響分析4010 投資估算和資金籌措4210.1投資估算4210.2資金籌措4311 財務評價4511.1基礎數據4511.2財務指標4711.3不確定性分析4711.4財務評價結論4712 結論與建議49附表50附項目位置圖、設計總平面圖及相關資料1 項目申報單位及概況1

3、.1項目概況企業(yè)名稱：桐廬勵駿酒店有限公司（籌建）注冊資本：2980萬美元（占總投資額54.9%）企業(yè)類型：外商獨資有限公司經營范圍：酒店投資、開發(fā)、經營及管理法定住所：浙江省桐廬縣迎春南路31號海陸世貿中心1區(qū)5號郵政編碼：311500 項目法人：周潔蓮 國籍：中國香港項目選址：桐廬縣縣城新區(qū)富春江二橋橋頭南端西側地塊項目建設內容：集住宿、商購和娛樂為一體的五星級旅游酒店項目建設單位：勵駿會置業(yè)有限公司建設單位法定住所：香港黃竹坑葉興街11號南匯廣場b座2317室建設單位法定代表人：林鳳娥 國籍：中國香港1.2建設單位簡介香港勵駿會置業(yè)有限公司是一家從事旅游、娛樂、酒店等業(yè)務的國際投資公司，

4、擁有眾多聲名卓著的項目，如澳門置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井勵駿酒店、東莞長安勵駿酒店等。目前公司在國內分公司分布各地：勵駿創(chuàng)建有限公司北京公司、上海勵駿投資投資有限公司、杭州勵駿置業(yè)房地產有限公司等。公司董事長林鳳娥女士，作為澳門置地廣場董事局副主席，澳門粵劇曲藝總會會長，長期以來對國內的教育、旅游、酒店投資情有獨鐘，并在二六年獲得“中華十大教育英才獎”。1.3編制依據1）桐廬縣發(fā)改局項目受理通知書；2）桐廬縣建設局桐建設（2008）規(guī)字002#：規(guī)劃設計條件書；3）桐廬縣國土局提供的用地紅線圖；4）桐廬縣招投標服務中心提供的土地成交確認書；5）桐廬縣環(huán)保局提供的項目環(huán)境影響報告單；6）

5、桐廬縣外經局關于同意外商獨資經營桐廬勵駿酒店有限公司章程的批復；7）杭州市工商行政管理局企業(yè)名稱預先核準登記通知書；8）桐廬縣國民經濟和社會發(fā)展第十一五規(guī)劃；9）桐廬縣城城市總體規(guī)劃（2006-2020）；10）桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃（送審稿）；11）浙江省地方標準 db33/t 326-2001綠色飯店；12）勵駿會置業(yè)有限公司提供的其他相關材料；13）現(xiàn)行有關建設法規(guī)、規(guī)范。1.4主要經濟技術指標總用地面積13816m2(約20.72畝)總建筑面積56145m2（不含地下部分）其中：客房面積16569m2 餐飲面積 4594m2地下部分面積： 23387m2建筑占地面積 6170m

6、2建筑總高度152米（38層）綠化率32%容積率4.06建筑密度 44.60%酒店客房 331間機動車停車位288輛投資總額 61017萬元（計8716萬美元）投資利潤率： 18.71%全部投資財務內部收益率(所得稅后)： 8.58%全部投資資金財務凈現(xiàn)值(i=6%，所得稅后)：7960.56萬元全部投資回收期(所得稅后)：8.38年長期借款償還期(不包括建設期)6.0年1.5主要結論與建議（1）本項目建設是桐廬實施旅游國際化戰(zhàn)略，建設瀟灑桐廬的重要內容；同時可提升桐廬縣城迎春南路地段的商業(yè)氛圍、城市品位和美化環(huán)境。 （2）該項目的建筑方案在建筑造型及立面設計上充分考慮到周邊建筑、道路和城市景

7、觀的協(xié)調和諧，立面設計簡潔明快，色彩淡雅，造型挺拔，創(chuàng)造了一個優(yōu)美、高雅的五星級酒店形象，成為該地段又一標志性建筑。（3）建議注意以下2個問題：在酒店經營管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店營業(yè)收入，使自己在市場競爭中取勝；適當再增加項目配套用地，并增加綠化率。綜上所述，桐廬勵駿酒店具有良好社會效益和經濟效益，項目建設是必要的，也是適時的。2 戰(zhàn)略規(guī)劃、產業(yè)政策及行業(yè)準入2.1項目與相關規(guī)劃桐廬縣位于浙江省的西北部，地處錢塘江、富春江、新安江和西湖 、千島湖“三江兩湖”黃金旅游的中心地段，氣候溫和，地勢西高東低，水源豐富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的歷史沉淀和亞熱帶的溫潤氣候又造就了它豐富的自

8、然資源和多姿多彩的人文景觀，是一個典型的江南城鎮(zhèn)，有著極為濃郁的地方特色，自古有“錢塘江盡到桐廬，水碧山青畫不如”的美譽。其區(qū)位的旅游優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。目前擁有“國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游名縣、中國最佳休閑旅游縣”等榮譽稱號。富春江新安江千島湖風景名勝區(qū)是國務院確定的第一批國家級風景名勝區(qū)，根據已經編制完成的富春江新安江千島湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃和正在編制的富春江新安江千島湖風景名勝區(qū)桐廬段分區(qū)規(guī)劃確定的風景區(qū)及其外圍保護地帶范圍，桐廬縣城作為風景區(qū)主要的休閑旅游設施地位于其中。本項目作為桐廬縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃中構建以新城區(qū)迎春南路建設現(xiàn)代商業(yè)街、濱江路觀光休閑街的重要組成

9、部分，也是桐廬縣“十一五”旅游業(yè)專項規(guī)劃和桐廬縣旅游國際化五年行動方案所提出的：充分利用富春江的優(yōu)勢，結合縣城濱江區(qū)塊的改造，建設集房產、酒店、休閑娛樂、購物、運動為一體的濱水旅游綜合體的具體要求。因此，本項目符合富春江新安江千島湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃、杭州市旅游總體規(guī)劃、桐廬縣國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、桐廬縣城城市總體規(guī)劃、桐廬縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的各項具體要求。2.2項目產業(yè)政策旅游是人類社會發(fā)展到一定階段的必然需求，是人類文明進步的體現(xiàn)，大力發(fā)展旅游是我國經濟社會發(fā)展的客觀需求和必然趨勢。世界旅游組織發(fā)表的一份題為“2020年旅游展望”的報告預測，中國旅

10、游業(yè)將在下一世紀高速發(fā)展，并有望在2020年成為世界最大的游客接納國。旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€行業(yè)和領域，也是我國政府大力鼓勵和支持發(fā)展的領域。桐廬目前已擁有山、水、林、洞各具特色旅游景點19個，其中國家4a級景區(qū)2個，國家級森林公園1個；旅游星級飯店11家，其中：三星級1家，二星級8家，一星級2家；國際旅行社1家，國內旅行社17家。“十五”期間，桐廬縣接待國內旅游人數年增長率超過10%，高于全國3.4%的年增長率，基本與浙江省平均11.68%的年增長率持平。根據桐廬縣近幾年客源市場現(xiàn)狀分析，參考杭州市旅游總體規(guī)劃（2004-2025年），預計桐廬“十一五

11、”期間旅游接待人數將保持在年增長率7.5%左右。表2-2 2006-2010年桐廬縣旅游業(yè)發(fā)展主要經濟指標預測項目年份20062007200820092010入境旅游人數入境旅游人數（萬人次）2.52.83.54.14.8年增長速度（%）6.611.2251717旅游總人次旅游總人次（萬人次）350372398424450年增長速度（%）6.66.57.06.56.5旅游總收入旅游總收入（億元）15.7517.620.022.525年增長速度（%）12.51213.012.812.0據縣行業(yè)協(xié)會近期調查，目前酒店、飯店客房利用率達到57%，周末至周日黃金時間段，酒店床位利用率甚至高達80%以上

12、。桐廬飯店、招待所、旅館規(guī)模小，基礎差，設備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務質量差，無論在硬件方面還是軟件方面都不能適應桐廬縣經濟發(fā)展的需要。從整體上看，目前桐廬縣接待能力十分有限，特別是規(guī)模型的酒店不多。目前桐廬擁有50張床位以上的酒店、賓館、度假村和招待所的床位超過16000張，而擁有100張床位以上的賓館、酒店只有5家：浙江紅樓國際賓館(床位數268床)、金鑫賓館(床位數231床)、桐廬巴比松度假莊園(床位數180床)、上海福龍度假村（床位數114床）、桐廬賓館(床位數104床)。床位數量少，檔次低已經不能滿足桐廬本地居民的會客、宴會、商務洽談及會議團體對酒店業(yè)消費的需求。特別是隨著上海

13、、杭州居民周末到桐廬酒店度假已成消費時尚，有許多外地客人來桐廬時因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店，一些高檔會議和活動只得取消或轉移到周邊縣市。所以，桐廬規(guī)模酒店業(yè)還有較大的發(fā)展空間。根據桐廬縣現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)劃和 “十一五”旅游專項規(guī)劃的要求，到2011年前，桐廬計劃建設規(guī)模以上酒店5家，形成適應旅游國際化形勢發(fā)展需要的接待設施格局。同時積極引進一批國際知名品牌飯店管理公司參與酒店經營，提升配套接待的總體水平和品位。因此桐廬勵駿酒店項目建設方的管理水平以及所需建設的酒店規(guī)模都符合項目地完善旅游產業(yè)布局，提升桐廬旅游的國際國內競爭力的產業(yè)要求。項目符合杭州市人民政府辦公廳（杭政辦函20

14、0868號）實施杭州市2008年產業(yè)發(fā)展導向目錄的鼓勵類項目要求：鼓勵發(fā)展類第5項服務業(yè)第2條旅游第8點休閑度假設施建設。2.3項目的行業(yè)準入桐廬勵駿酒店作為外商投資的休閑旅游度假基礎設施項目，符合中華人民共和國發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國商務部第57號令所施行的外商投資產業(yè)指導目錄（2007年修訂）的允許類項目要求。3 項目選址與土地利用3.1項目選址3.1.1地理位置桐廬縣位于浙江省西北部，地處錢塘江中游，介于北緯29o3530o05和東經119o10119o58之間；東接諸暨，南連浦江、建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安。全境東西長約77公里，南北寬約55公里?？偯娣e1825平方

15、公里。全縣地勢，西北和東南向富春江沿岸降低，以丘陵山區(qū)為主，平原稀少，龍門山主峰牛背脊之觀音尖，海拔1246.5米，為境內最高峰。本項目工程擬選地址桐廬縣縣城新區(qū)富春江二橋橋頭南端西側地塊（原桐廬富春江度假村地塊），即迎春南路以西，時代廣場（家得利百貨超市）以南，濱江“城中村”改造區(qū)塊以東、以北(詳見附圖)。該地塊處于迎春南路西側，為桐廬縣縣城新區(qū)最繁華地段，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎設施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。3.1.2地塊現(xiàn)狀該地塊內為桐廬縣政府儲備用地（原桐廬富春江度假村已經搬遷），無需拆遷。本項目建設后，地塊功能為商業(yè)服務業(yè)，用地目前已經被項目建設方通過公開掛牌成交，并按成交確

16、認書向政府交納了土地出讓金和城市建設配套費。3.2建設條件3.2.1自然條件（1）氣象屬亞熱帶季風氣候，四季分明，光照充足，溫暖濕潤，雨量充足，適宜于農作物栽培與生長。年平均氣溫17攝氏度，極端最高氣溫40.2攝氏度，極端最低氣溫-5.3攝氏度，年平均降水量1500毫米。平均日照度數為1936小時，平均降雨日數為132天左右，無霜日年約248天，主導風向東北風，夏季主導風向東南風。（2）地形地貌為丘陵地區(qū)，三面環(huán)山，不存在發(fā)生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地質災害。根據總體規(guī)劃及最高洪水位，該地現(xiàn)定標高不受洪水等自然災害威脅。（3）地震根據全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)

17、，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。核定本區(qū)地震烈度為6度區(qū)域。按國標gb20011-2001規(guī)范要求，按6度構造抗震設防。（4）工程地質該工程尚未進行地質勘探，詳細情況不明，在施工圖設計前應及時進行詳細勘察。3.2.2自然社會環(huán)境桐廬始建于三國吳黃武四年（公元225年），至今已有1780年歷史。桐廬縣位于浙江省西北部，錢塘江上游，西接黃山、千島湖，東連錢塘江、西湖，距杭州市區(qū)80公里，是經國務院批準的旅游開放區(qū)和沿海經濟開放縣。全縣轄7個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)、2個街道，總人口39.36萬，縣域總面積1825平方公里，呈“八山半水分半田”的地貌結構，境內山、水、林、洞各具特色，俗稱“山水江南，

18、詩畫桐廬”。3.2.3基礎設施(1)道路交通地塊東側為迎春南路，根據規(guī)劃條件，本項目需安排地下機動車停車位、室外機動車停車位及自行車車位。(2)給水水源采用城市自來水，引入管從桐廬自來水廠市政配套給水管網接入。(3)排水污水(經化糞池處理)與廢水合并排入桐廬縣市政污水管，向東排入到污水處理廠。雨水經雨水管收集后排入市政雨水管網。(4)供電供電由本地供電局10kv電源供電，需增容2500kva，設一個變電所(由供電部門決定)。變電所均為兩路電源供電，為保證消防負荷的安全供電，設置一套快速自起動發(fā)電機組作為第三電源和消防負荷的備用電源。(5)通訊通訊總線由桐廬縣電信局負責接至地塊的總分線房。3.3

19、土地利用本項目用地紅線內面積13816m2(約20.72畝)。土地出讓用途為商服業(yè)（賓館）用地，出讓年限為40年；規(guī)劃指標：容積率小于6.58，建筑密度小于58%，綠化率大于12%。項目用地符合桐廬縣城城市總體規(guī)劃（2006-2020），土地利用率高。3.4拆遷及安置本項目為地方政府儲備用地，不涉及拆遷，不涉及文物保護項目，無拆遷安置人員。4節(jié)能方案分析4.1節(jié)能本工程應認真執(zhí)行國家產業(yè)政策和節(jié)能設計規(guī)范，做到合理利用能源和節(jié)約能源。主要節(jié)能措施如下：（1）根據jgj2695民用建筑節(jié)能設計要求，在項目建筑外形及外圍結構設計時考慮節(jié)能效果，選用保溫性能好的建筑材料及門窗。外窗氣密性等級不低于現(xiàn)

20、行國家標準建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法gb7107規(guī)定的級。（2）總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負荷中心，以減少能量損耗，同時選用節(jié)能安全型的電力變壓器及配電設施。（3）采用新型節(jié)能墻體材料及門窗型材，提高建筑的保溫功能，建筑設計充分利用自然采光和通風，以降低單位建筑面積能耗。（4）選用國家推薦的節(jié)能型產品和設備，選用節(jié)能的照明器材，以達到最大的節(jié)能效果，同時盡量降低峰值負荷和縮短運行時間，起到最大節(jié)能效果。（5）管材采用國家和地方有關部門推薦的節(jié)能、新型管材。（6）空調水系統(tǒng)采用二級泵系統(tǒng)，減少水泵揚程和電能，水系統(tǒng)采用變流量運行，水泵采用臺數調節(jié)和變速調節(jié)，節(jié)約電能。（

21、7）空調系統(tǒng)設置自動控制裝置。對于低速送風全空氣系統(tǒng)，在空調箱上設自控裝置控制送風狀態(tài)，做法是在回水管道上設置電動溫控閥。4.2節(jié)水1、選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。公共衛(wèi)生間采用感應式水嘴和感應式小便沖洗閥。2、建筑物給水進戶管設水表計量，以節(jié)約用水，對水資源盡量循環(huán)使用，盡量少排放。3、水池和水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水閥門故障時，水池和水箱長時間溢流排水。4、給水泵、消防泵、噴淋泵均采用先進節(jié)能設備，耗電量比一般產品相對節(jié)能。地下室給水箱、屋頂水箱均采用先進水位監(jiān)控裝置，高水位時均向消防控制室報警，避免水量不必要的浪費。5、綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理后的污水，以節(jié)約用

22、水。5 建設規(guī)模與工程方案5.1建設規(guī)?？傆玫孛娣e13816m2(約20.72畝)總建筑面積56145m2（不含地下部分）其中：客房面積16569m2 餐飲面積 4594m2 大堂面積 932m2 后勤面積 4310m2 會議中心面積 1900m2 水療中心面積 1300m2地下部分面積： 32000m2其中：地下購物中心面積 6102m2地下停車場面積 10238m2建筑占地面積 6170m2建筑總高度152米（38層）綠化率32%容積率4.06建筑密度 44.60%酒店客房 331間機動車停車位288輛投資總額 61017萬元（計8716萬美元）5.2建設工程方案5.2.1建筑設計（1）總

23、平面設計項目位于迎春南路和濱江路交叉口西北側，其中臨迎春南路一側，作為商業(yè)街廣場、酒店廣場入口，為人流的主要來向，并作為酒店的主要商業(yè)面。濱江路作為酒店車流主入口，即：地下車庫入口/貨運入口、酒店車行入口，并設置商場街入口。酒店車行出入口和步行街相隔，互不干擾。其主入口分別設于酒店的東側和南邊兩個方向，酒店機動車入口設在酒店的南側。酒店設有環(huán)形消防通道，使人流與車流交通均不交叉重疊，人和車流動有序流暢。各出入口設置合理，同時減少了車流對主要商業(yè)面的影響。酒店四周布置綠化，特別是東側臨迎春街的入口廣場，采用喬灌木結合綠化，通過實施景觀建筑、小品、休憩、健身休閑設施等相互配合，與四周建筑構成一幅亮

24、麗城市景觀，同時提供人們散步、休憩。在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對酒店的交通進行了有效、合理的設計：酒店以綠化相隔，互不干擾，酒店設有消防環(huán)形通道，內部交通暢通無阻；酒店人流出入口設在朝向迎春南路的酒店入口廣場，酒店的入口廣場面積達到3000 m2，有效地減少了對迎春南路交通的影響，酒店車輛出入口設置在酒店南側的濱江路，酒店車行入口和地下車庫入口分別設置，減少了相互的干擾，使酒店內部交通流暢、方便。（2）建筑造型設計在建筑造型及立面設計上，充分考慮到道路關系及周邊建筑關系，高層建筑采用板式高層。裙房采用弧線型造型及透明玻璃幕墻，以減輕對城市道路的空間的壓迫感。因本項目酒店高度達

25、120米，因此距離東側面迎春南路道路紅線60米，距離南側面時代廣場50米，故立面設計力求簡潔明快、色彩淡雅、造型挺拔、強調向上的直線條，減輕板式高層的厚重感，不過分追求復雜的細節(jié)設計和厚重的體量感。外墻材料采用火燒板花崗巖，兩種材料在色彩和質感上相呼應，外窗采用橫明豎隱透明玻璃幕墻，局部采用金屬線條裝飾。整體設計創(chuàng)造了一個優(yōu)美、高雅的現(xiàn)代飯店形象，成為該地段的標志性建筑。 （3） 建筑設計 本項目高層建筑主體38層，裙房6層，主體總高度約為152m,標準層層高3.5m，功能主要為五星級酒店。 酒店內部功能設計酒店建設按五星級飯店gb/t14308-2002標準，對酒店內部功能進行細化設計。設地

26、下室二層，功能主要為機動車庫（兼人防地下室）、設備用房以及購物/娛樂綜合中心；酒店綜合商業(yè)用房為一至六層裙房：一層布置大堂、西餐廳、spa中心/游泳池等，二層為會議中心、宴會廳，三層為中餐廳、包廂和中餐廚房、結婚禮堂以及屋頂綠化，四-六層為餐廳及其他設施；37-38層為總統(tǒng)套房層，為尊貴的客人提供專門的休息場所；客房部分為7至36層，合計總套數為331間。酒店客梯共有6臺，其中一臺為工作人員內部梯兼消防電梯，結合員工通道單獨設立，客房層設三臺專用電梯，其中二臺電梯在七層以下不開門。裙房設二臺專用電梯，只提供一至六層使用。另外餐廳廚房部分專設一臺廚房專用梯。因地塊面積及總建筑面積限制，酒店功能存

27、在兩個缺憾：健身及娛樂功能不足；酒店的綠地率不高。 5.2.2結構設計（1）地基基礎參照周邊項目的基本地質情況，擬推薦采用機械鉆孔灌注樁,樁下獨立承臺基礎，地下室為整體澆筑。（2）上部結構高層酒店38層，總高度為152m，采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架剪力墻結構。（3）建筑抗震本工程抗震烈度按6度設防，結構抗震等級：高層酒店為三級。5.3公用配套工程5.3.1給排水設計（1）水源水源以城市自來水為水源，在迎春南路市政管網上引兩路dn200的進水管，在地塊內成環(huán)網布置，為生活、消防合用的低壓制管網。（2）用水量用水量：商業(yè)用房用水量標準按公建設施15l/m2.d，酒店客房用水量標準按500升/床.d。綠化用

28、水量標準按2.0l/m2.次，每日二次，其他損耗及不可預見用水按上述用水量的10%計，總日用水量約為1381m3/d，詳見下表。表5-1 用水量計算表序號項目名稱單位數量用 水 量用水標準合計（噸/日）1商業(yè)用房m23738015l/m2.日5612客房用水床662500l/床.日3313洗衣、廚房等用水904冷卻塔用水及熱水2505綠化用水m221142l/m2.次56損耗及其他10%757合 計1381消防用水量：室外消火栓30l/s，滅火時間為3小時；室內消火栓40l/s，滅火時間為3小時；自動噴淋25l/s，滅火時間為1小時。（3）生活給水系統(tǒng)酒店主體建筑豎向分3區(qū)：1f-3f用水，市

29、政直供；4f-12f，變頻泵供水；13f-31f，水泵水箱聯(lián)合供水。給水管道采用pp-r管（4）熱水系統(tǒng)飯店、廚房、娛樂等處設有集中熱水供應。熱源為城市供熱提供的蒸汽，通過間接熱交換后供給。熱水系統(tǒng)分區(qū)同冷水系統(tǒng)。設全日機械循環(huán)，熱水管采用紫銅管。（5）排水系統(tǒng)污水排水量按用水量的80%計算，即1105m3/d。酒店大樓衛(wèi)生間采用污廢分流系統(tǒng)，并設專用通氣管，衛(wèi)生間管道井內設三根排水管，酒店衛(wèi)生間排水采用污廢合流伸頂通氣方式。排水管在六層吊頂內匯總至管道井，落至地下室頂排出室外。公共衛(wèi)生間排水管直接落至地下室頂排出室外。底層單獨排放。雨水自成系統(tǒng)，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。地下室排水由排水溝收

30、集至集水坑，再由潛水泵提升排至室外。排水管采用管箍式柔性抗震排水鑄鐵管，公共衛(wèi)生間管道均采用upvc塑料管(有合格證書產品)，膠水粘接連接。室內污水經化糞池處理后排入市政污水管道。（6） 水池、水箱 水池二座設于地下室：酒店大樓生活水池一座，容積包括生活用水調節(jié)量v=150m3；消防水池一座，容積包括室內消火栓用水、噴淋用水。水池容積取500m3；水泵房座面積s=l50m2。酒店大樓屋頂水箱容積50m3。其中生活調節(jié)容積32m3，消防容積18m3。（7） 室外給排水室外給水從地塊東面及南面的市政給水管上接二根dn200給水管，供應大樓用水，在場內形成環(huán)網，并按規(guī)范布置室外消火栓。 室內污水經化

31、糞池處理后排入地塊南面及東面的市政污水管道。食堂廢水排至室外經隔油池處理后排入地塊東面市政污水管道，廢水直接排入該地塊南面及東面市政污水管道。 室外雨水經雨水口收集后排入地塊東、南兩側的市政雨水管。 室外給水管采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥砂漿接口。5.3.2通風設計 （1） 設計內容 酒店主樓-1至38層夏季、冬季空調設計 酒店主樓地下室通風排煙設計酒店主樓高層防排煙設計酒店主樓衛(wèi)生間排風設計（2）酒店主樓-1至38層夏季、冬季空調設計空調室內設計參數冬季空調設計溫度：夏季24260c，冬季18200c風量標準：商場、大堂、餐廳、會議室等20m3h.人，客房、辦公等20m

32、3/h.人空調冷熱負荷-131層空調冷負荷合計為345×lo4kcalh-131層空調熱負荷合計為188×l04kcalh空調方式商場、大堂、餐廳、大會議室等大空間場所采用空調機組低速風管系統(tǒng)，臥室空調機組暗裝于吊頂內，立式空調機組設于空調送風機房內。氣流組織方式為上送上回或上送下回，采用散流器送風，帶濾網單層百葉回風。新風引入管接至空調機組回風箱。辦公室、小會議室、客房等采用風機盤管加新風系統(tǒng)空調，新風機組分層設置。空調風管采用鍍鋅鋼板制作，采用離心棉板保溫。空調水管系統(tǒng)空調水管系統(tǒng)采用同程閉式循環(huán)系統(tǒng)，冷熱水合用。為便于運行和管理，把空調水系統(tǒng)分為四個環(huán)路。一六層、七十

33、三層、十四二十一層、二十二層三十八層各為一個環(huán)路。四個環(huán)路供、回水管均由地下室制冷機房內供、回水調節(jié)站接出。 空調水管dn>100者采用無縫鋼管，焊接法蘭連接，無縫鋼管采用一次鍍鋅二次安裝。dn100者采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。 空調水管采用一級福樂斯發(fā)泡橡塑隔熱材料保溫。 （3）酒店主樓地下室通風排煙設計 立體車庫 設機械排煙系統(tǒng)，平時用于機械排風，失火時機械排煙，坡道自然進風通風換氣次數和失火排煙量均按6次時計，風機采用排煙風機箱。 設備用房水泵房、制冷機房、自備電機房、洗衣房等設機械送、排風。 人防地下室地下室按六級人防工事設置，地下室設有2個人防防護單元，人數均按800人計。人防地

34、下室通風系統(tǒng)設置清潔通風、濾毒通風、隔絕通風三種形式。每個人防單元選用清潔通風時送風機（swf-型4#）和排風機（swf-型5#）各一臺。選用濾毒通風時送風機電動腳踏兩用風機djf-型1臺，濾毒通風時排風為超壓自動排風。（4）酒店主樓高層防排煙設計 不符合自然排煙條件的防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室均采用正壓送風防煙。 不符合自然排煙條件的大廳、房間、內走道、中庭等均采用機械排煙。（5）酒店主樓衛(wèi)生間排風設計衛(wèi)生間均設機械排風，一六層衛(wèi)生間由排氣扇排風室外，七三十八層衛(wèi)生間由排氣扇排風至豎井再排至主樓屋頂。5.3.3供熱設計本項目供熱通過城市供熱管線供熱，具體設計指標如下：蒸汽參數生產熱負荷

35、（t/h）壓力(mpa)溫度()最大平均最小0.71501.81.51.15.3.4電氣設計本工程事故照明、疏散指示、消防用電、電梯及重要機房設備用電采用一類負荷，其余為二、三類負荷。（1）負荷估算照明 1211kw空調 720kw通風 130kw鍋爐 35kw水泵 70kw電梯 60kw總計 2260kw（2）電源：電源來自城市電網絡10kv二路進線。（3）高壓配電系統(tǒng)：高壓采用“雙進雙出”環(huán)網接線，單母線分段,雙電源互為備用高壓柜采用rm6、sm6型環(huán)網柜。（4）變電所：環(huán)網室、變配電所設在地下室二層。變配電所供給飯店用電。變電所變壓器選用scr-1250100.4纏繞型干式變壓器二臺，低

36、壓采用gck組合式配電柜16只。無功功率補償采用低壓集中補償，自動切換。（5） 應急電源：地下室設一座柴油發(fā)電機房，內設發(fā)電機組一臺，其型號為p800800kva/640kw。作為消防用電設備和應急照明電源。 地下室設應急疏散指示照明。飯店主樓頂部設置航空障礙燈。 一至六層大堂、餐飲、商場、廚房、會議、包廂及高層客房設應急照明，通道設應急疏散指示照明。 燈具采用平時、應急兩用型，應急時間為40分鐘。（6）低壓配電干線： 照明部分配電干線采用封閉式母線在電氣豎井內敷設，動力部分采用電力電纜在電氣豎井內敷設或電纜橋架內敷設，放射式供電。（7）主要用房照度標準，光源類型照明器型式：地下室照明設計照度

37、為20lx，地下室采用節(jié)能燈。配電間、消防中心、防排煙室、發(fā)電機房、水泵房照明設計照度為100lx，燈具采用平時應急兩燈。會議室、商店、設備用房照明設計照度為150lx，商店采用高效鋁格柵燈和高效節(jié)能日光燈，室外節(jié)日用霓紅燈、射燈照度按標準設計。大堂、多功能廳照明設計照度為200lx，飯店餐飲照明設計照度為150lx包廂和客房的照明設計照度分別為100lx和75lx，燈具由室內裝修設計確定。（8）防雷、接地整個工程按二類防雷建筑設計，屋面設避雷針和避雷網，利用結構基礎作接地體。各弱電機房設單獨接地線至接地體。30m以上部分每隔三層外墻設防側擊雷裝置。接地采用tn-s系統(tǒng)，設專用pe線。建筑物采

38、用總等電位聯(lián)結，局部進行輔助等電位聯(lián)結，接地電阻要小于1歐姆。（9）弱電系統(tǒng)工程范圍：綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)運控制系統(tǒng)。 綜合布線系統(tǒng)pds由五個子系統(tǒng)組成：工作區(qū)內的信息口系統(tǒng)、水平配線系統(tǒng)、垂直干線子系統(tǒng)、管理間（層配線架）子系統(tǒng)和大樓外線纜子系統(tǒng)。設備選用：信息口選用8芯單孔插座；信息口插座每戶兩只，電話插座每戶2只（共線）；水平配線選用4對銅芯五類非屏蔽雙絞線；垂直干線每層2對銅線雙絞線；層配線架選用a t & t110a。 有線電視電視信號源引自市區(qū)有線電視網，外加自辦節(jié)目和vod互動點播系統(tǒng)；樓內信號采用分配分支方式傳

39、輸網絡；每戶設二只終端插，電平達73±5db。 監(jiān)控系統(tǒng)飯店出入口、各樓層出入口、地下室等均設置監(jiān)視點，由一套監(jiān)視系統(tǒng)控制，由于比較分散、線路長，故不納入pds而單獨設置；監(jiān)控器和控制器設在控制中心，分監(jiān)視器在機架上，同時設一套錄像設備。 火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)本工程為一類防火建筑，設置一套集中區(qū)域報警系統(tǒng)，區(qū)域控制器設在底層消防值班室內?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)設備選用za8500系列產品。倉庫、地下室、機房、配電間、疏散通道、電梯前室等處均設置感煙或感溫探測器，并在適當部位設置手動報警按鈕。大堂、客房、包廂、辦公室、會議室、俱樂部、走道、電梯前室等設感煙探測器，前室和走道設手動報警按

40、鈕。消防值班室內應有各種消防設備的手動控制功能，并顯示各設備的工作狀態(tài)，并有直通“119”報警臺專線電話，有與各樓層的消防對講電話。消防泵、噴淋泵、生活水泵、潛水泵及防排煙設施均應有自動控制功能。6 環(huán)境保護與消防6.1環(huán)境保護6.1.1施工期環(huán)境影響分析（1） 施工揚塵的影響 施工階段對空氣環(huán)境的影響主要是揚塵。主要來自三方面：道路揚塵，主要由汽車行駛產生；堆場起風揚塵；作業(yè)揚塵，主要由平整土地、挖方填方、裝卸水泥、砂石產生。其中道路揚塵占施工揚塵總量的50。據同類工程調研，距施工場地100m處的tsp日平均濃度為0.120.79mgm3。 為此要求在施工階段對主要路段進行定期清掃、灑水(每

41、天45次)。同時要求合理安排混凝土攪拌場地，對于易起塵的建筑材料應加蓋蓬布，汽車運輸沙土等建材時也應加蓋，并嚴格禁止超載運行，防止撒落而形成新的塵源。（2）施工噪聲的影響 施工期的噪聲主要可分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲。在這些施工噪聲中對環(huán)境影響最大的是機械噪聲，機械噪聲主要由施工機械所造成，如挖土機械、打樁機械、混凝土攪拌機、升降機等。在多臺機械設備同時作業(yè)時，各臺設備產生的噪聲會產生疊加。疊加后的噪聲增值約為3-8db，在這類施工機械中，噪聲最高的為沖擊式打樁機，達110db；另外，混凝土振搗器、靜壓式打樁機等和鉆孔式灌注機的噪聲也較高，在80db以上。因此必須合理地安排這些機

42、械作業(yè)的施工時間，尤其在夜間必須嚴禁這類機械的施工作業(yè)，以免對環(huán)境產生大的影響。（3）施工廢水及固體廢物的影響施工廢水：在打樁基礎階段，會產生大量的泥漿水，必須采取措施，如在場地四周圍溝，配以沉淀池，使泥水不能直接流到雨水或污水管道中。生活廢水：該項目應建臨時廁所和化糞池，或者利用濱江區(qū)塊原來衛(wèi)生設施，解決施工人員生活廢水和污水問題。生活垃圾：對施工期間施工人員的生活垃圾，以及施工過程中丟棄的包裝袋、廢建材等生產垃圾，管理部門應妥善安排收集，生活垃圾由城市環(huán)衛(wèi)部門處理，生產垃圾盡量回收再利用，剩余部分與生活垃圾一起由環(huán)衛(wèi)部門處理。6.1.2經營期污染分析及防治對周圍環(huán)境產生影響的主要因素有廢水

43、、廢氣、噪聲和固體廢氣物。（1）廢水該項目廢水主要為飯店的客房、餐廳和商務區(qū)的生活廢水，廢水按用水量的80%計算，則廢水排放量為658 m3/d。廢水中以生活污水為主，根據類比調查，廢水污染物產生量見表6-1。表6-1 廢水污染物產生量廢水類型主要污染物產生量名稱濃度（mg/l）（kg/d）（t/a）生活污水codc r35018066油類5-30104bod52009837ss22010840對廢水實行清污分流：室內實行清污分流，室外實行雨污分流，污水管道應按各單體最大排放量設計，以免超負荷溢出造成環(huán)境污染。廢水先經隔油池預處理。 （2）廢氣 本項目主要廢氣為飯店地下車庫汽車尾氣產生的廢氣及

44、餐廳廚房產生的油煙。車庫廢氣排放見表6-2表6-2 地下室車庫廢氣污染物排放源強co （mg/s）hc （mg/s）nox （mg/s）200.32.8 對廢氣應按大氣污染物綜合排放標準(cbl62971996)的規(guī)定，“排氣筒高度除須遵守表列排放速率標準外，還應高出周圍200m半徑范圍的建筑5m以上，不能達到要求的排氣筒，應按其高度對應的表列排放速率標準值按50執(zhí)行”。該飯店設計高度為120米，根據設計方案，餐館、車庫的排氣筒通至樓頂排放，再配備合適的引風機，把廢氣及時排出。地下車庫、排氣筒的放置位置是廢氣往屋頂排放，排氣筒出口遠遠低于周圍住宅200m半徑范圍的建筑(時代廣場)，不能達到要求

45、的排氣筒，應按其高度對應的表列排放速率標準值按50執(zhí)行。油煙的防治措施油煙的治理選用合適的除油煙機，使其去除效率達到85以上，排出廢氣中的含油量小于2mgm3。 （3）噪聲噪聲源主要為水泵、地下車庫排風機、空調配套設施產生的固定源噪聲，以上聲源的源強見表6-3表6-3 噪聲源強噪聲源聲級（db）水泵房、空調機組、發(fā)電機組8590地下車庫出入口（7.5m處）6065地下室通風機（室中央）8590社會噪聲（人群活動）6575噪聲控制：地下車庫出入口，在設計時應注意進出口的方向，避開敏感點，利用噪聲的指向性，減輕噪聲污染；制冷風房、空調機房內壁做吸聲處理；送風、排風系統(tǒng)采取消聲措施；冷卻塔、空調、送

46、排風機選用低噪設備；水泵、制冷機、空調機組采取減震措施。 （4）固體廢物 本項目產生的固廢主要為商業(yè)產生的生活垃圾，包括食物殘渣、廢紙、廢包裝袋、塑料、金屬和玻璃瓶等。垃圾產生量約180t/a。 垃圾處理：設置垃圾收集間，及時收集生活垃圾，垃圾收集要逐步實現(xiàn)分類化。由于在生活垃圾中，以紙質包裝、金屬包裝、塑料包裝和玻璃包裝居多，通過分類收集，可以進行回收利用，減少垃圾的填埋量，提高資源的利用率。收集的垃圾及時清運，避免生活垃圾在中心長時間堆放引起的環(huán)境污染。6.1.3 環(huán)境影響評價結論本工程在建設及使用中要產生噪聲及一定量的廢氣、廢水污染物和固體廢棄物。經評價分析，采用嚴格的科學管理和環(huán)保治理

47、手段，可控制環(huán)境污染。從環(huán)保角度來看，本項目的建設是可行。6.2消防6.2.1建筑消防設計設計執(zhí)行“高層民用建筑設計防火規(guī)范”，本工程為高層建筑進行消防設計?？偲矫娌贾弥芯频昴苄纬上拉h(huán)形車道，高層建筑在南向與東向設消防登高面，有不小于14邊長直接落地，同時有18m×l8m消防操作區(qū)域。高層裙房每層面為一個防火分區(qū)，每層面設二架消防疏散梯，首層與二層之間通高的中庭四周采用防火卷簾分隔。高層主體每層面為一個防火分區(qū)，每層設二架疏散梯，疏散梯均為防煙樓梯，同時設一架消防電梯。酒店主樓東側間距不足需做防火處理。6.2.2消防用水量室外消火栓：30l/s，滅火時間為3小時。室外消防水池容量為

48、500 m3室內消火栓：40l/s，滅火時間為3小時。用水量為40×3.6×3=432 m3自動噴淋： 21l/s，滅火時間為1小時。用水量為21×3.6×1=75 m36.2.3消防系統(tǒng)室內消火栓給水和自噴給水采用串聯(lián)泵供水方式，在地下室設消防水池和水泵房，屋頂設18m3消防水箱。消火栓系統(tǒng)靜壓超過0.8mpa采用減壓閥再分壓，動壓超過0.5mpa處消火栓采用孔板減壓。消火栓系統(tǒng)采用分區(qū)供應,1f-6f為低區(qū),7f-31f為高區(qū).室外設兩座消防水泵接合器,消火栓泵選用三臺xbd12/25-100,二開一備。消防管道采用鍍鋅鋼管,溝槽式接頭連接及絲扣連接

49、。大樓內除小于5m2衛(wèi)生間和不宜用水撲救部位外，均設自動噴淋。噴淋系統(tǒng)采用分區(qū)供應, 1f-6f為低區(qū),7f-31f為高區(qū)。低區(qū)管網由噴淋系統(tǒng)經減壓閥減壓后供應.噴淋泵選用二臺xbd12/25-100,一開一備。噴淋管道采用鍍鋅鋼管,溝槽式接頭連接及絲扣連接。柴油發(fā)電機房采用水噴霧滅火系統(tǒng)。水噴霧系統(tǒng)由低區(qū)噴淋管道報警閥前接出。大樓內每層配置磷酸銨鹽干粉滅火器。在每一消火栓邊配置二具滅火器。 所有消防及一類用電設備均采用雙回路供電，且未端自動切換。所有消防電源線均采用銅芯耐火電纜（nh-vv型）或銅芯耐火電線（nh-bv）。6.2.4確保消防系統(tǒng)安全、保險的技術措施消防系統(tǒng)所有閥門都設置狀態(tài)顯

50、示裝置。不僅消火栓，噴淋系統(tǒng)的閥門設置，而且生活給水系統(tǒng)中與消防相關的閥門也都設置了狀態(tài)顯示裝置，可采用國內一般高層建筑用于自動噴淋系統(tǒng)中的信號監(jiān)測閥或稱電力監(jiān)測閥。室內消火栓管道，采用立體成環(huán)的作法。消火栓系統(tǒng)各區(qū)域管網的最高點(即最不利點消火栓處)布置顯示壓力表。這樣做可以使日常的消防安全巡視，檢查各區(qū)域管網壓力是否正常。消防水源由屋頂水箱供給。為了保證屋頂水箱在檢修時系統(tǒng)能正常工作，水箱均分為兩格，一格檢修清洗時，另一格仍能正常工作。7公共服務的定價7.1桐廬縣城賓館客房價格概況目前桐廬縣城客房規(guī)模較大的賓館主要為：浙江紅樓國際賓館(268（套）間)、金鑫賓館(231（套）間)、桐廬巴比

51、松度假莊園(180（套）間)、上海福龍度假村（114（套）間）、桐廬賓館(104（套）間)，合計客房約894（套）間，占縣城較大規(guī)模賓館飯店客房數的1/4左右。上述賓館因在規(guī)模和檔次上占優(yōu)勢，客房平均利用率卻達80%左右，其中金鑫賓館近年來客房利用率達到90%左右。由于客房收入是賓館的主要收入來源，客房價格高低跟當地的經濟社會狀況和市場需求及消費水平有密切關系，桐廬規(guī)模賓館客房需求旺盛，客房價格也普遍較高，目前桐廬縣城賓館客房價格如下：表7-1 浙江紅樓國際賓館 單位：元/日房型門市價現(xiàn)行打折價（7折）標準房780546行政商務房1080756豪華套房16801176表7-2 金鑫賓館 單位:

52、 元/日房型門市價現(xiàn)行打折價(6.0折)普通單人間450270標準間520312豪華單人間520312豪華套房16801008表7-3 桐廬巴比松度假莊園 單位: 元/日房型門市價現(xiàn)行打折價(5.0折)卡內小舍標準房480240卡內小舍豪華標準房580300卡內小舍山景房680320卡內小舍復式套房680600根據桐廬縣委、縣政府提出的桐廬縣旅游國際化五年行動方案（2007-2011），其主要工作目標為：通過深入實施五年行動方案，建成一批具有相當國際化水準的休閑旅游產品和規(guī)模酒店等配套設施，推進電子商務、網上結算、多語標識系統(tǒng)、多語種服務的應用發(fā)展，構建高效優(yōu)質的服務體系，實現(xiàn)旅游增長方式轉變

53、、旅游業(yè)態(tài)轉型、產業(yè)層次提升、綜合效益增長。至2011年，成為旅游產業(yè)發(fā)達、設施完善、旅游產品豐富、服務優(yōu)良、市場競爭力強的休閑旅游基地和浙江省旅游經濟強縣?？偨哟慰瓦_500萬人次，旅游業(yè)總收入達27億元。其中年接待入境游客突破3.6萬人次，年均遞增15%；國際旅游收入達800萬美元，年均遞增17%。有理由相信，五年行動方案的實施將為桐廬的賓館、酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好機遇，也為賓館客房需求提供了保證。7.2勵駿酒店客房價格市場定位 本項目處于桐廬縣城新區(qū)最繁華的商業(yè)地段迎春南路，在區(qū)位上占有優(yōu)勢；同時可以抓住濱江區(qū)塊建設的機遇，立足高標準、高起點，采用一流的賓館飯店裝璜設計和最新型的建筑材料，應用技術先進和質量可靠的設備，把勵駿酒店建設成為華麗而富有特色的現(xiàn)代化旅游飯店。2010年項目建成后，桐廬賓館客房價格估