商鋪定價(jià)策略PPT課件

1、一一市場解讀市場解讀二二價(jià)格研判價(jià)格研判報(bào)告目錄報(bào)告目錄第1頁/共15頁第2頁/共15頁開發(fā)區(qū)商業(yè)以能達(dá)商務(wù)區(qū)為核心向兩邊擴(kuò)散，并有以日常消費(fèi)衍生的賣場型商業(yè)，主要在上海路沿線周圍。該路段租金也整個(gè)商業(yè)中心價(jià)格最高的，為2.4-32.4-3元/m/m2 2 天左右。星湖街區(qū)是開發(fā)區(qū)餐飲休閑一條街，商鋪還在免租期內(nèi)，周邊社區(qū)底鋪1.3-1.71.3-1.7元/ /天之間。商鋪?zhàn)饨鹚街饕范沃饕范巫饨穑ㄔ饨穑ㄔ?m/m2 2 天）天）上海路沿線2.4-3.0星湖街區(qū)免租期內(nèi)周邊社區(qū)底商1.3-1.7春天家園底商1.0-1.8資料來源：上海中原商業(yè)事業(yè)部周邊個(gè)案總體概況市場總結(jié)本案分析第3頁/

2、共15頁周邊市場情況匯總市場總結(jié)總體概況本案現(xiàn)狀周邊個(gè)案項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)建筑形態(tài)總建面積（m2）租金 ( 元/m2天)售賣方式均價(jià) ( 元/m2)中港翡翠城居住社區(qū)高層與小高層47萬/自然售賣6300華潤橡樹灣居住社區(qū)高層與小高層44萬/自然售賣9000景瑞18號住宅，別墅高層小高層32.8萬/自然售賣7600優(yōu)山美地社區(qū)商業(yè)高層與小高層44萬/自然售賣7600星湖街區(qū)社區(qū)商業(yè)多層街區(qū)商鋪60-270免租期內(nèi)不售/社區(qū)底商底商沿街商鋪50-801.31.7直接銷售10000-20000春天家園底商沿街商鋪40-901.2 1.8直接銷售6000上海路沿線底商，賣場集中。沿街商鋪90左右2.43

3、.0直接銷售20000-25000第4頁/共15頁周邊商業(yè)業(yè)態(tài)情況商業(yè)業(yè)態(tài)基本情況市場總結(jié)周邊業(yè)態(tài)總體概況本案現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)類型：餐飲、生活、零雜類 業(yè)態(tài)檔次：中低檔 業(yè)態(tài)租金水平：1.5-3元/平米天 開間面積：35 -160 銷售價(jià)格：15000-25000元/平方第5頁/共15頁1、周邊在售商業(yè)整體售價(jià)水平：10000-25000元/m2；2、周邊商業(yè)租金水平：1.2-3元/m2天；3、周邊住宅價(jià)格水平:6300-9000元/平米;4、業(yè)態(tài)檔次：中偏低，日常居住型消費(fèi)，通過“能達(dá)商務(wù)區(qū)” 大規(guī)模開發(fā)與建設(shè)，周邊中高檔住居區(qū)將日漸成熟，居住環(huán)境得到較大改善，預(yù)計(jì)該區(qū)域商業(yè)在未來將有較大提升空間

4、，但目前仍然處于中偏低等社區(qū)底型商業(yè)的水平；5、項(xiàng)目消費(fèi)人群主要為本案及周邊社區(qū)居民，及樂天瑪特大賣場導(dǎo)入原住居民和開發(fā)區(qū)內(nèi)臨近區(qū)域居民，整體人流量和檔次還有待提高；市場總結(jié)總體概況本案現(xiàn)狀周邊個(gè)案第6頁/共15頁第7頁/共15頁總體定價(jià)策略總體定價(jià)策略市場比較法市場比較法租金還原法租金還原法【定價(jià)原則】 依據(jù)一:選取項(xiàng)目周邊同類或相似商鋪?zhàn)饨疬€原 依據(jù)二:確定所選取對比項(xiàng)目周邊商鋪銷售均價(jià) 依據(jù)三:根據(jù)項(xiàng)目住宅售價(jià)，得到本項(xiàng)目預(yù)測參考價(jià)格住宅反推法住宅反推法第8頁/共15頁價(jià)格制定價(jià)格制定常規(guī)推導(dǎo)常規(guī)推導(dǎo)市場比較市場比較租金還原租金還原僅考慮周邊住宅價(jià)格僅考慮周邊商鋪價(jià)格僅考慮項(xiàng)目租賃價(jià)格第

5、9頁/共15頁7600元元/M215200元元/M2 二樓二樓9880元元/M213300元元/M2 一樓一樓16720元元/M2周邊住宅均價(jià)周邊住宅均價(jià)商鋪價(jià)格為住宅的商鋪價(jià)格為住宅的2倍倍樓層價(jià)格系數(shù)：樓層價(jià)格系數(shù)：1 0.65一樓優(yōu)勢：一樓優(yōu)勢：提升提升10%根據(jù)單套一復(fù)二面積測算根據(jù)單套一復(fù)二面積測算n 價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)住宅推導(dǎo)法住宅推導(dǎo)法價(jià)格制定價(jià)格制定第10頁/共15頁20000元元/M2 二樓二樓13000元元/M217500元元/M2周邊商鋪單層成交均價(jià)周邊商鋪單層成交均價(jià)根據(jù)樓層差價(jià)系數(shù)推導(dǎo)根據(jù)樓層差價(jià)系數(shù)推導(dǎo)根據(jù)一復(fù)二單套面積測算根據(jù)一復(fù)二單套面積測算 一樓一樓22000元元/M2n 價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)市場比較法市場比較法價(jià)格制定價(jià)格制定第11頁/共15頁n 價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)租金還原法租金還原法2.0元元/M2*天天1.6元元/M2*天天7300元元/M2周邊商鋪一層平均租賃行情周邊商鋪一層平均租賃行情二層整體出租的租金系數(shù)比為二層整體出租的租金系數(shù)比為0.8按投資回報(bào)率年按投資回報(bào)率年8%測算：測算：即即1.6*365/0.08價(jià)格制定價(jià)格制定第12頁/共15頁12700元元/M2三種價(jià)格推導(dǎo)的算術(shù)平均數(shù)三種價(jià)格推導(dǎo)的算術(shù)平均數(shù)15240元元/M2賣場效應(yīng)賣場效應(yīng)提升提升20%左右（左右（AC尼爾森）尼爾