房地產(chǎn)評估報告

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改房地產(chǎn)評估報告項目名稱：北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號（工業(yè)）房地產(chǎn)現(xiàn)值評估受托估價方：北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司委托估價方：北京天澤新穎時裝公司估 價 人：*、*、*估價日期 ： 2009年7月30日至2009年8月3日估價報告編號：*估字2022第093號卷共 頁保管期案 卷 目 錄致 委 托 方 函1估 價 師 聲 明3估價的假設(shè)和限制條件4房地產(chǎn)估價結(jié)果報告5一、委托估價方5二、受托估價方5三、估價對象概況5四、估價目的5五、估價時點6六、價值定義7七、估價依據(jù)7八、估價原則7九、估價方法8十、估價結(jié)果9十一、估價人員9十二、估價作業(yè)日期9十三、估價

2、報告應(yīng)用的有效期9附 件10致 委 托 方 函北京天澤新穎時裝公司：承蒙委托，我公司對貴單位所有位于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號工業(yè)用房在現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)價值進行了評估，為企業(yè)重組所產(chǎn)生的房地產(chǎn)變動辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)。評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定估價對象在估價時點2009年7月30日的估價結(jié)果如下： 一、估價對象估價對象為坐落于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號，依據(jù)房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】、企業(yè)改制文件，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝

3、公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，證載用途為工交，實際用途為商業(yè)，依據(jù)國有土地使用證【京西國用（2022出）第20632號】，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為工業(yè)，本次評估建筑面積為1635.50 平方米，土地面積為2355.06 平方米。在估價時點，估價對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項權(quán)利。二、估價時點2009年7月30日三、估價目的為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)。四、估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在估價時點2009年7月30日的價值結(jié)果為：房地

4、產(chǎn)總價：人民幣805.60萬元整大寫：人民幣捌佰零伍萬陸仟圓整房地產(chǎn)單價：人民幣4926 元/平方米估價結(jié)果匯總表建 筑 面 積（平方米）單 價（元/平方米）總價（萬元）1635.504926 805.60北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二九年八月三日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999

5、）房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員*、*、*已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，對其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進行了評估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。6、本評估報告由北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。7、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。參加本次估價的估價師簽名：姓 名 估價師注冊號 簽 字*(注冊房地產(chǎn)估價師 *)*(注冊房地產(chǎn)估價師 *)*估價

6、的假設(shè)和限制條件1、由于本次估價是為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。2、本報告評估出的房地產(chǎn)價值，僅為本報告設(shè)定的評估目的服務(wù)，不得用于其它交易。為配合稅務(wù)部門對涉稅報告的審查要求，本次估價采用成本法、收益法評估房地產(chǎn)價值。3、報告評估出的房地產(chǎn)價值，不涉及獨立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等(該類設(shè)備的有無，不影響建筑物的正常使用)。4、房地產(chǎn)估價結(jié)果具有很強的時效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時期。本次報告評估出的房地產(chǎn)價值，為估價對象在估價時點的價值。隨著時間的推移和房地產(chǎn)市場的變化，估價對象的價格或者價值可能發(fā)生很大的變化，則本估價報告需做出相應(yīng)的調(diào)整

7、，甚至重新評估。5、根據(jù)委托方介紹及評估人員現(xiàn)場勘查，估價對象現(xiàn)狀為工業(yè)本次評估按工業(yè)用途進行測算。建筑面積以房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】為準(zhǔn)進行測算。6、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容，本評估報告只對委托估價方負(fù)責(zé)，不對第三方承擔(dān)任何責(zé)任。7、自出具報告之日起，本報告的有效期為壹年。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托估價方委托估價方：北京天澤新穎時裝公司二、受托估價方受托估價機構(gòu)：北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司估價機構(gòu)地址：北京市*資格證書編號：京建房估資準(zhǔn)字*第*號法定代表人：*聯(lián) 系 人：*聯(lián)系電話：*三、估價對象概況1、房地產(chǎn)位置地理位置：北京市西城區(qū)

8、北玉帶胡同5號。四至為：東至青塔胡同；南至北玉帶；西至北玉帶9號；北至青塔胡同25號；西距西二環(huán)路約100米。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況依據(jù)房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】、企業(yè)改制文件，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，房屋用途為工交；依據(jù)國有土地使用證【京西國用（2022出）第20632號】，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝公司，土地使用權(quán)類型為出讓，土地用途為工業(yè)，土地終止使用日期2059年5月25日。3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為磚木、混合結(jié)構(gòu)的平房，五十至九十年代陸續(xù)建成，建筑面積為1635.50 平方米，建筑物結(jié)構(gòu)、

9、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：結(jié)構(gòu)類型：磚木、混合結(jié)構(gòu)。外裝修：外墻為磚墻，大門為卷簾門，鐵窗部分有護欄。內(nèi)裝修：室內(nèi)為水泥地，墻面刷白，日光燈。設(shè)備：建筑物內(nèi)設(shè)有電力、照設(shè)施，未設(shè)衛(wèi)生間、采暖設(shè)施?，F(xiàn)狀使用情況：估價對象建成于五十至九十年代，現(xiàn)狀用途為商業(yè)（花鳥魚蟲市場），裝修維護情況一般。具體情況如下表：建筑物詳細(xì)列表序號幢號間數(shù)結(jié)構(gòu)建成年代層數(shù)建筑面積（）備注113磚木七十平房56.4房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】222磚木七十平房31.4332磚木六十平房21.3442磚木六十平房14.8552磚木五十平房32.86621磚木五十平房316.2772混合五十平房16.0 882

10、磚木六十平房16.4 9912磚木六十平房474.4 10102磚木六十平房38.0 11116磚木六十平房129.0 12125混合七十平房193.8 131313混合九一平房201.8 14142磚木七十平房14.8 15154磚木七十平房78.4 合計1635.5估價對象土地面積為2355.06 平方米，土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。四、估價目的為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)。五、估價時點2009年7月30日。六、價值定義本次評估采用的是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，估價結(jié)果中的房地產(chǎn)價

11、值是指估價對象于估價時點2009年7月30日的房屋所有權(quán)、工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為50年，宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的使用權(quán)市場價值。七、估價依據(jù)、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程(1)中華人民共和國土地管理法； (2)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； (3)房地產(chǎn)估價規(guī)范； (4)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。、委托方提供的資料(1) 房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】；(2) 國有土地使用證【京西國用（2022出）第20632號】；(3) 企業(yè)改制文件；(4) 委托方營業(yè)執(zhí)照。、受

12、托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、估價原則1、合法原則房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。2、替代原則具有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房地產(chǎn)估價中，可以通過對房地產(chǎn)各個條件的比較來評估價格。3、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托估價方辦理房地產(chǎn)交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。4、估價時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報

13、告的估價時點為2009年7月30日。九、估價方法房地產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認(rèn)真分析，本次估價采用重置成本法（基準(zhǔn)地價法、重置成本法）、收益還原法對估價對象進行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。運用收益還原法求取估價對象房地產(chǎn)價值。運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將估價對象房地產(chǎn)未來每年的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價值。重置成本法中，基準(zhǔn)地價修正法是按照替代原則，就估價對象的區(qū)域條件和個別條件等

14、與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取估價對象在估價期日的土地價格；重置成本法是以建造估價對象建筑物或類似建筑物所需的各項必須費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息、利潤和相關(guān)稅費，得出估價對象的重置價值并考慮成新，以此估算估價對象房產(chǎn)價值。十、估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在估價時點2009年7月30日的價值結(jié)果為：房地產(chǎn)總價：人民幣805.60萬元整大寫：人民幣捌佰零伍萬陸仟圓整房地產(chǎn)單價：人民幣49

15、26 元/平方米估價結(jié)果匯總表建 筑 面 積（平方米）單 價（元/平方米）總價（萬元）1635.504926 805.60十一、估價人員姓 名 估價師注冊號 簽 字*(注冊房地產(chǎn)估價師 *)*(注冊房地產(chǎn)估價師 *)*十二、估價作業(yè)日期2009年7月30日始2009年8月3日止。十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2009年8月3日至2010年8月2日。附 件附件 1 房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】；附件 2 國有土地使用證【京西國用（2022出）第20632號】；附件 3 企業(yè)改制文件；附件 4 委托方營業(yè)執(zhí)照；附件 5 宗地位置示意圖；附件 6 估

16、價對象現(xiàn)場照片；附件 7 估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；附件 8 估價人員資質(zhì)證書；附件 9 估價機構(gòu)資質(zhì)證書。估 價 技 術(shù) 報 告一、個別因素分析1、房地產(chǎn)位置地理位置：北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號。四至為：東至青塔胡同；南至北玉帶；西至北玉帶9號；北至青塔胡同25號；西距西二環(huán)路約100米。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況依據(jù)房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】、企業(yè)改制文件，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，房屋用途為工交；依據(jù)國有土地使用證【京西國用（2022出）第20632號】，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝公司，土地使用權(quán)類型為出讓，土地用途為工業(yè)，土地終止使用日期20

17、59年5月25日。3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為磚木、混合結(jié)構(gòu)的平房，五十至九十年代陸續(xù)建成，建筑面積為1635.50 平方米，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：結(jié)構(gòu)類型：磚木、混合結(jié)構(gòu)。外裝修：外墻為磚墻，大門為卷簾門，鐵窗部分有護欄。內(nèi)裝修：室內(nèi)為水泥地，墻面刷白，日光燈。設(shè)備：建筑物內(nèi)設(shè)有電力、照設(shè)施，未設(shè)衛(wèi)生間、采暖設(shè)施?，F(xiàn)狀使用情況：估價對象建成于五十至九十年代，現(xiàn)狀用途為商業(yè)（花鳥魚蟲市場），裝修維護情況一般。具體情況如下表：建筑物詳細(xì)列表序號幢號間數(shù)結(jié)構(gòu)建成年代層數(shù)建筑面積（）備注113磚木七十平房56.4房屋所有權(quán)證【西集字第00343

18、7號】222磚木七十平房31.4332磚木六十平房21.3442磚木六十平房14.8552磚木五十平房32.86621磚木五十平房316.2772混合五十平房16.0 882磚木六十平房16.4 9912磚木六十平房474.4 10102磚木六十平房38.0 11116磚木六十平房129.0 12125混合七十平房193.8 131313混合九一平房201.8 14142磚木七十平房14.8 15154磚木七十平房78.4 合計1635.5估價對象土地面積為2355.06 平方米，土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即：通路、通電、通

19、上水、通下水、通信）。二、區(qū)域因素分析1、交通條件（1）對外交通便捷度：估價對象所在區(qū)域緊鄰阜成門北順城街，西距西二環(huán)路約100米，對外交通較便捷。（2）公交便捷度：估價對象所在區(qū)域緊鄰阜成門北順城街，公交便捷程度較好。（3）道路狀況：估價對象緊臨阜成門北順城街，道路通達(dá)能力一般。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件及公共服務(wù)設(shè)施估價對象位于官園地區(qū)，周邊有文教、衛(wèi)生、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”。 3、環(huán)境條件估價對象周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境較好, 噪音及空氣污染較輕。4、產(chǎn)業(yè)集聚狀況據(jù)評估人員實地調(diào)查，項目周邊多為商業(yè)、住宅項目，原有工業(yè)用途已不具有集聚形態(tài)。5、規(guī)劃限制估價對象有一定規(guī)劃限制，

20、但不影響宗地利用。三、市場背景分析1、地理位置北京是中華人民共和國首都，是全國政治、文化、經(jīng)濟、貿(mào)易、教育的中心。北京位于北緯39度，東經(jīng)116度。雄踞華北大平原北端。北京市南北直線距離170公里，東西直線距離為160公里，全市總面積16808平方公里。周圍均與河北交界，與天津市相距100公里。2、自然環(huán)境地質(zhì)、地貌：北京的西、北和東北，群山環(huán)繞，東南是緩緩向渤海傾斜的大平原。北京平原的海拔高度在20-60米，山地一般海拔1000-1500米，與河北交界的東靈山海拔2303米，為北京市最高峰。境內(nèi)貫穿五大河，主要是東部的潮白河、北運河，西部的永定河和拒馬河。北京的地勢是西北高、東南低。西部是太

21、行山余脈的西山，北部是燕山山脈的軍都山，兩山在南口關(guān)溝相交，形成一個向東南展開的半圓形大山彎，人們稱之為“北京彎”，它所圍繞的小平原即為北京小平原。綜觀北京地形，依山襟海，形勢雄偉。誠如古人所言：“幽州之地，左環(huán)滄海，右擁太行，北枕居庸，南襟河濟，誠天府之國”。土地面積：北京全市土地面積16410平方公里。其中平原面積6338平方公里，占38.6%。山區(qū)面積10072平方公里，占61.4%。城區(qū)面積87.1平方公里。氣候水文：北京的氣候為典型的暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均氣溫10-12攝氏度，1月-7-4攝氏度，7月25-26攝氏度。極端最低-27

22、.4攝氏度，極端最高42攝氏度以上。全年無霜期180-200天，西部山區(qū)較短。年平均降雨量600多毫米，為華北地區(qū)降雨最多的地區(qū)之一，山前迎風(fēng)坡可達(dá)700毫米以上。降水季節(jié)分配很不均勻，全年降水的75%集中在夏季，7、8月常有暴雨。3、2022年上半年北京經(jīng)濟發(fā)展情況今年以來，市委市政府認(rèn)真貫徹落實中央“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生”一系列政策措施，全市經(jīng)濟在經(jīng)歷了止跌企穩(wěn)后，呈現(xiàn)回升趨勢。初步核算，上半年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5308.4億元，按可比價格計算，比上年同期增長7.8%，增速比一季度加快1.7個百分點。經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)如下特點：1惠農(nóng)政策成效顯著，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢較好。2工業(yè)生產(chǎn)降幅繼續(xù)

23、收窄，利潤降幅趨緩。3第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，主要行業(yè)增長加快4投資增長明顯加快，房地產(chǎn)市場交易量成倍增長5消費品市場增勢較好，汽車銷售保持較快增長6對外貿(mào)易和入境旅游仍呈降勢，利用外資增長加快7市場價格同比持續(xù)走低，生產(chǎn)價格同比降幅較大，房價環(huán)比呈現(xiàn)漲勢8財政收入降幅縮小，居民收入增長穩(wěn)定9金融形勢活躍，信貸投入快速增長10城鎮(zhèn)單位就業(yè)崗位基本穩(wěn)定，社會預(yù)期繼續(xù)改善全市企業(yè)家和消費者信心指數(shù)均連續(xù)兩個季度回升。其中，二季度企業(yè)家信心指數(shù)達(dá)到104點，比上季度提高12.5點，并重新步入景氣區(qū)間；消費者信心指數(shù)為110.1點，比上季度提高4.5點?？傮w來看，上半年尤其是二季度以來，保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)

24、構(gòu)、重民生等一攬子宏觀調(diào)控政策措施效果進一步顯現(xiàn)，全市經(jīng)濟主要領(lǐng)域呈現(xiàn)復(fù)蘇上升的趨勢。但必須看到，當(dāng)前經(jīng)濟回暖主要靠政府推動、政策作用，經(jīng)濟自主復(fù)蘇和增長動力仍不足，外需不足及價格走低狀況沒有明顯改善，微觀經(jīng)濟效益與宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖之間存在較大反差，經(jīng)濟回升的領(lǐng)域還不均衡，回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，經(jīng)濟上升過程中還存在不穩(wěn)定因素，總之，全市經(jīng)濟發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和困難仍很大。 4、基礎(chǔ)設(shè)施狀況政府為舉辦奧運而投資的1800億元，主要用于興建大型體育館及市政配套設(shè)施，如道路交通、建材、危改、場館等方面，其對房地產(chǎn)業(yè)的拉動非常明顯。5、交通狀況完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，提高城市道路通行能力。加快城市快速路和南北向

25、主干路建設(shè)，基本建成14條放射型快速路與3條快速環(huán)路構(gòu)成的快速路網(wǎng)系統(tǒng)。加快城市微循環(huán)系統(tǒng)建設(shè)，提高路網(wǎng)密度。到2022年使中心城區(qū)快速路總里程達(dá)到280公里以上，地鐵4號線、5號線、10號線一期、奧運支線、首都機場軌道交通線全面建成投入運營，同時力爭建成地鐵9號線、10號線二期和亦莊輕軌線，力爭使全市軌道交通線網(wǎng)運營總里程達(dá)到270公里以上。6、北京市房地產(chǎn)業(yè)總形勢北京市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)借助于舉辦奧運會的契機日新月異。但由于北京房地產(chǎn)市場自身存在的特殊性和復(fù)雜性，在發(fā)展過程中，面臨著市場高度開放與有限的資源條件之間的矛盾、本地居民基本的住房需求與房價上漲的矛盾、綜合供應(yīng)增量市場與存量市場的

26、結(jié)構(gòu)性矛盾等問題。同時，住房保障體系還不夠完善，解決中低收入家庭住房困難的任務(wù)還相當(dāng)艱巨。7、2022年上半年北京固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場狀況上半年，全市全社會固定資產(chǎn)投資加快提速，完成投資1902.5億元，同比增長19.3%。分季度看，一季度完成投資529.2億元，下降6.5%；二季度完成投資1373.3億元，增長33.5%。投資提速主要是由于加大政府土地儲備力度使得土地一級開發(fā)投資大幅增加，上半年完成土地一級開發(fā)投資418.9億元，同比增長6.2倍。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資901.8億元，增長13.5%，占全市投資的比重為47.4%；完成基礎(chǔ)設(shè)施投資575.4億元，增長12.5%，占全市投資的比

27、重為30.2%。分經(jīng)濟類型看，上半年，國有內(nèi)資經(jīng)濟完成投資961億元，增長65.7%，占全市投資的比重為50.5%；非國有內(nèi)資經(jīng)濟完成投資791.9億元，下降2%，占比為41.6%；外商及港澳臺經(jīng)濟完成投資149.6億元，下降27.6%，占比為7.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資28.5億元，增長2.4倍；第二產(chǎn)業(yè)完成投資143.9億元，增長5.5%，其中工業(yè)投資140.5億元，增長4.6%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資1730.1億元，增長19.3%。上半年，全市銷售商品房992.9萬平方米，同比增長1.2倍，增幅比一季度提高36個百分點；比2022年同期增長14.8%。銷售商品住宅845.8萬平方米，

28、增長1.4倍，增幅高于一季度31個百分點。其中，期房銷售674.7萬平方米，增長1.5倍；現(xiàn)房銷售171.1萬平方米，增長1.2倍。6月末，全市商品房施工面積8130.4萬平方米，同比下降1.7%，比上年末減少1884萬平方米，下降18.8%；其中住宅4598萬平方米，同比增長0.2%，比上年末減少940萬平方米，下降17%。上半年，商品房新開工面積831萬平方米，同比下降31.5%；其中住宅465.7萬平方米，同比下降46%。6月末，全市商品房（現(xiàn)房）空置面積1384.6萬平方米，比上年末減少53.7萬平方米，下降3.7%。其中商品住宅空置面積485萬平方米，比上年末減少37.7萬平方米，下

29、降7.2%。8、北京市工業(yè)用房市場分析近年來，北京市整體實力和競爭力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境越來越好，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的投資基金、擔(dān)?；鹣嗬^建立，工業(yè)生產(chǎn)快速增長。目前，交通運輸設(shè)備制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)、通信設(shè)備制造業(yè)對全市工業(yè)增長的貢獻率均超過10%，醫(yī)藥制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)的貢獻率接近10%，這5大行業(yè)對全市工業(yè)增長的貢獻率超過60%。隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，工業(yè)用途的房地產(chǎn)交易日益增多，主要交易方式有：土地拍賣、掛牌、企業(yè)改制中土地作價入股、企業(yè)破產(chǎn)清算中房地產(chǎn)拍賣、污染擾民企業(yè)搬遷舊廠址房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)供地合作建房等。隨著北京市城市規(guī)劃的調(diào)整，北京工業(yè)的戰(zhàn)略性結(jié)

30、構(gòu)調(diào)整和工業(yè)布局的不斷改善，北京市逐步實施以解決污染擾民為目的的企業(yè)搬遷，并致力于組建分布在郊區(qū)縣的工業(yè)科技園區(qū)，北京工業(yè)開發(fā)區(qū)逐步成為工業(yè)項目的集聚地，吸引外資的主力軍以及都市工業(yè)的新亮點。隨著北京工業(yè)現(xiàn)代化步伐的不斷加快，工業(yè)開發(fā)區(qū)日益成為首都產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。經(jīng)過多年的建設(shè)，各工業(yè)開發(fā)區(qū)逐步形成了政策齊全、設(shè)施完善、服務(wù)配套的區(qū)域經(jīng)濟格局，呈現(xiàn)出開放型、功能型、規(guī)模型和綜合型并存的良好態(tài)勢，起到了區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的龍頭作用。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價要以最高最佳使用為前提。估價對象房地產(chǎn)位于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號土地房屋的使用，符合北京市的城市規(guī)劃和有關(guān)審批要求。而且本報告

31、是為委托估價方了解房屋重置成新價提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提進行評估。五、估價方法選用房地產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認(rèn)真分析，本次估價采用重置成本法（基準(zhǔn)地價法、重置成本法）、收益還原法對估價對象進行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。運用收益還原法求取估價對象房地產(chǎn)價值。運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將估價對象房地產(chǎn)未來每年的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價值。重置成本法中，基準(zhǔn)地價修正法

32、是按照替代原則，就估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取估價對象在估價期日的土地價格；重置成本法是以建造估價對象建筑物或類似建筑物所需的各項必須費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息、利潤和相關(guān)稅費，得出估價對象的重置價值并考慮成新，以此估算估價對象房產(chǎn)價值。六、估價測算過程（一）成本法求取估價對象房地產(chǎn)價值基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求取估價對象工業(yè)用途地價根據(jù)估價對象所在區(qū)域所有的基準(zhǔn)地價進行修改，如昌平、房山區(qū)的項目要用昌平、房山的基準(zhǔn)地價1、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵北京市人民政府于2002年12月4日發(fā)布了北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本

33、市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知【京政發(fā)202132號】，從2002年12月10日起施行新的出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價。調(diào)整后的基準(zhǔn)地價是指各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整（簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價格。其中：基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)期日為2002年1月1日；土地用途劃分為商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)等四類；商業(yè)、綜合、居住用地一至六級的開發(fā)程度為“七通一平”，七至十級的開發(fā)程度為“五通一平”；工業(yè)用地一至五級的開發(fā)程度

34、為“七通一平”，六至九級的開發(fā)程度為“五通一平”；商業(yè)、綜合、居住用地一至六級的平均容積率為2，七至十級的平均容積率為1；工業(yè)用地的平均容積率為1。基準(zhǔn)地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費的平均樓面價格。北京市基準(zhǔn)地價表單位：元人民幣/平方米土地用途價格類型土 地 級 別一級二級三級四級五級六級七級八級九級十級商業(yè)基準(zhǔn)地價(樓面熟地價）7210-97505680

35、768045306130372050902720400019702900115019805301180250540140260樓面毛地價266049001680312015002420124018609701450720109050074036054018038090190綜合基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）5540825044406000362049402650390019602790129020808801320430-900200-450140-260樓面毛地價1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26

36、090-150居住基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260樓面毛地價1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-150工業(yè)基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）120018001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170樓面毛地價420850430-530340-440270-360195-300

37、135-225100-16060-10020-60根據(jù)上述基準(zhǔn)地價，通過對估價期日、年期、容積率及各種因素的修正測算估價對象的土地價格。工業(yè)用地宗地地面計算樓面價就不用列出地面價的計算公式熟地價計算公式宗地地面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)2、基準(zhǔn)地價修正體系北京市基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)說明表（工業(yè)） 單位：%影響因素土地級別一級二級三級四級五級六級七級八級九級產(chǎn)業(yè)集聚程度-2.02.0-2.02.0-2.02.0-4.04.0-4.84.8-5.04.8-4.04.0-4.64.6-5.25.2交通便捷度-3.23.

38、2-3.23.2-3.23.2-6.46.4-7.687.68-8.07.68-6.46.4-7.367.36-8.328.32區(qū)域土地利用方向-1.01.0-1.01.0-1.01.0-2.02.0-2.42.4-2.52.4-2.02.0-2.32.3-2.62.6臨路狀況-0.80.8-0.80.8-0.80.8-1.61.6-1.921.92-2.01.92-1.61.6-1.841.84-2.082.08宗地形狀及可利用程度-1.21.2-1.21.2-1.21.2-2.42.4-2.882.88-3.02.88-2.42.4-2.762.76-3.123.12基礎(chǔ)設(shè)施狀況-1.01

39、.0-1.01.0-1.01.0-2.02.0-2.42.4-2.52.4-2.02.0-2.32.3-2.62.6環(huán)境狀況-0.80.8-0.80.8-0.80.8-1.61.6-1.921.92-2.01.92-1.61.6-1.841.84-2.082.08注：1.產(chǎn)業(yè)集聚程度指相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的發(fā)展趨勢。2.交通便捷度指對外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地（車站、碼頭、機場）距離及貨物集散地的規(guī)模檔次、道路等級、道路體系等。3.區(qū)域土地利用方向指周邊土地利用方向的一致性。4.臨路狀況指臨路類型、級別和交通管制。5.宗地形狀及可利用程度指宗地形狀對土地利用的影響程度。

40、6.基礎(chǔ)設(shè)施狀況指水、電、熱、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度。7.環(huán)境狀況指污染物排放及治理狀況、距危險設(shè)施或污染源的臨近程度。3、測算過程（1）估價對象適用的基準(zhǔn)地價水平的確定頁：21宗地級別確定估價對象位于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號，根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價應(yīng)用方法的通知【京國土房管出（2021）1121號】，宗地基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）參照北京市基準(zhǔn)地價表，取相應(yīng)地價區(qū)級別高低限的算術(shù)平均值。估價對象所處區(qū)域的級別為工業(yè)一級頁：21根據(jù)宗地用途與位置，參照北京市基準(zhǔn)地價書中的第819頁有關(guān)級別范圍的規(guī)定，確定宗地地價區(qū)級別，位于土地級別邊界兩側(cè)

41、的宗地，按較高土地級別來確定地價區(qū)級別。，其基準(zhǔn)地價樓面熟地價為1200-1800元/平方米，由于基準(zhǔn)地價是以2002年1月1日為估價時點，且多年未作調(diào)整，估價對象的樓面熟地價取該級別內(nèi)的高限1800元/平方米。（2）期日修正系數(shù)的確定期日修正系數(shù)=宗地評估基準(zhǔn)日地價指數(shù)/基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日地價指數(shù)北京基準(zhǔn)地價確定的基準(zhǔn)日為2002年1月1日，至估價基準(zhǔn)日2009年7月30日實際地價水平有一定的上漲，以基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日的地價指數(shù)為100，地價增長值以每月增加基數(shù)的0.3%估算，則至估價基準(zhǔn)日修正系數(shù)為1.27 。（3）年期修正系數(shù)的確定修正系數(shù)= 年期修正系數(shù)的確定其中，m：土地使用權(quán)法定最高出讓年

42、限； n：宗地剩余使用年限； r：土地還原利率。由于估價對象于估價基準(zhǔn)日的剩余土地使用年限為50年，法定最高出讓年限為50年，故年期修正系數(shù)為1 。（4）因素修正系數(shù)的確定因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價影響因素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，詳見下表。因素修正系數(shù)=1+ki其中ki：第i種因素的修正系數(shù)。因素等級說明表 等級影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣產(chǎn)業(yè)聚集度產(chǎn)業(yè)聚集度高產(chǎn)業(yè)聚集度較高產(chǎn)業(yè)聚集度一般產(chǎn)業(yè)聚集度較差產(chǎn)業(yè)聚集度差交通便捷度便捷較便捷一般較不便捷不便捷區(qū)域土地利用方向周邊土地利用方向一致零星有其

43、他用地，基本不影響本宗地有部分其他用地，對本宗地略有影響其他用地較多，對本宗地影響較大全為其他用地，對本宗地有大的影響臨路狀況主干道次干道支路胡同不臨路宗地形狀及可利用程度宗地形狀規(guī)則宗地形狀較規(guī)則宗地形狀不規(guī)則，但對宗地利用影響較小宗地形狀不規(guī)則，對宗地利用有影響宗地形狀極不規(guī)則，對宗地利用有大的影響基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況完善基礎(chǔ)設(shè)施狀況較完善基礎(chǔ)設(shè)施狀況一般基礎(chǔ)設(shè)施狀況較少基礎(chǔ)設(shè)施狀況少環(huán)境狀況環(huán)境狀況好環(huán)境狀況較好環(huán)境狀況一般環(huán)境狀況較差環(huán)境狀況差等級系數(shù)表等 級影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣產(chǎn)業(yè)聚集度2.01.00-1.0-2交通便捷度3.21.60-1.6-3.2區(qū)域土地利用方向10.5

44、0-0.5-1臨路狀況0.80.40-0.4-0.8宗地形狀及可利用程度1.20.60-0.6-1.2基礎(chǔ)設(shè)施狀況1.00.50-0.5-1.0環(huán)境狀況0.80.40-0.4-0.8估價對象各因素情況如下：估價對象因素修正表影響因素估價對象情況描述要與因素等級說明表一致分值修正系數(shù)（%）產(chǎn)業(yè)聚集度較劣-2.02.0-1.00%交通便捷度較好-3.23.21.60%區(qū)域土地利用方向有部分其他用地-1.01.00.00%臨路狀況胡同-0.80.8-0.40%宗地形狀及可利用程度宗地形狀較規(guī)則-1.21.20.60%基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況較完善-1.01.00.50%環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好-0.80

45、.80.40%合 計1.70%估價對象因素修正系數(shù)=1+1.70%=1.017 （5）估價對象工業(yè)用途地價的確定估價對象地面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）´期日修正系數(shù)´年期修正系數(shù)´因素修正系數(shù) =1800 ´1.27 ´1 ´1.017 =2325（元/平方米）熟地總價=2325´2355.06 ÷10000=547.55 萬元考慮土地交易過程的稅費因素后土地總價=547.55 ÷（1-5.5%）=579.42 萬元土地單價=579.42 ÷2355.06 ´ 10000=2

46、460（元/平方米）重置成本法求取估價對象建筑物重置價值綜合考慮到估價對象建筑物比較多，建成于不同年代，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備不同，所以分別求取單幢建筑物重置成新價格，最后加總求取所有現(xiàn)狀建筑物重置成新價格，具體計算見現(xiàn)狀建筑物重置成新價格計算表：31現(xiàn)狀建筑物重置成新價格計算權(quán)證號碼幢號現(xiàn)狀用途結(jié)構(gòu)建成年代建筑面積(平方米)建安綜合成本不可預(yù)見費（元）專業(yè)人士費（元）管理費用（元）建造成本單價（元/平方米）貸款利息（元）開發(fā)利潤（元）小計（元）銷售稅費（元）重置單價（元/平方米）成新率重置成新價格（萬元）建安費用（元）其他工程費（元）房屋所有權(quán)證【西集字第003437號】1商業(yè)磚木197056.4

47、8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65%4.80 2商業(yè)磚木197031.48004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65%2.67 3商業(yè)磚木196021.38004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%1.67 4商業(yè)磚木196014.88004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%1.16 5商業(yè)磚木195032.88004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 55%2.36 6商業(yè)磚木1950316.28004

48、042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 55%22.76 7商業(yè)混合195016.0 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 55%1.44 8商業(yè)磚木196016.4 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%1.29 9商業(yè)磚木1960474.4 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%37.26 10商業(yè)磚木196038.0 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%2.98 11商業(yè)磚木196012

49、9.0 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%10.13 12商業(yè)混合1970193.8 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 65%20.63 13商業(yè)混合1991201.8 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 75%24.79 14商業(yè)磚木197014.8 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65%1.26 15商業(yè)磚木197078.4 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65%6.

50、67 合計1635.5141.87 上表計算過程如下：（1）建安綜合成本若有地下無收益面積，則需要分?jǐn)偨ò操M用 建安費用參照北京市建設(shè)工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合該地區(qū)同類工業(yè)用途房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的一般水平取值。 其他工程費含各項政府收費、紅線內(nèi)市政設(shè)施投資，一般取的515，根據(jù)估價對象實際情況，這里取5%。 （2）不可預(yù)見費一般?。?）的510，根據(jù)估價對象實際情況，這里取5%。 （3）專業(yè)人士費一般取（1）的35，這里取3%。（4）管理及銷售費一般?。?）的35，這里取3%。（5）建造成本單價建造成本單價為（1）+（2）+（3）+（4）之和。（6）貸款利息貸款年利率按2022年12月中國人民銀行公布的一至三年期貸款利率5.31%，假設(shè)資金均勻投入，以單利計。開發(fā)期取1年，資金均勻投入，則：貸款利息=建造成本單價×5.31%÷2 =（5）×5.31%÷2（7）開發(fā)利潤房屋建設(shè)周期為1年，年利潤率以建造成本單價為基數(shù)取30%，即：開發(fā)利潤=建造成本單價×年利潤率×開發(fā)期=（5）×30%×1（8）銷售稅金僅考慮兩稅一費，稅率為5.5%，即：銷售稅金=（建造成本單價+貸款利息+開發(fā)利潤）×5.5%/（1-5.5%） =（5）+（6）+（7）