房地產(chǎn)場調查及地塊環(huán)境調研34

1、房地產(chǎn)市場調查及地塊環(huán)境調研【第一部分 項目所在地區(qū)氣候調查】1. 目的：通過對項目所在地區(qū)氣候的調研，掌握項目所在地區(qū)的基本狀 況。2. 調查方式：查找地區(qū)的市志及詢問當?shù)氐臍庀笈_。3. 調查主要內容：3-1 .溫度3-2 .日照條件3-3 .風向3-4.降雨量及濕度4. 綜述【第二部分 項目土地性質調查】1. 目的：通過對項目地塊的地理位置、地質、地貌、七通一平狀況的調 研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2. 調查方式：實地調查；實地調查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3. 調查主要內容：3-1 .地理位置（附圖）3-2 .地質地貌狀況：A、地形，B、地質，C、地貌，D、植物分布，E、 水系F、山脈，G、動物種群

2、3-3 .土地面積及其紅線圖3-4 .七通一平現(xiàn)狀3-5 .地塊的歷史研究4. 綜述【第三部分地塊周邊環(huán)境調查】1. 目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和 環(huán)境污染狀況進行調查。2. 調研方式：實地調查；實地調查拍攝圖片。3. 主要內容3-1 .地塊八個方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蔽狀 況）。A、地塊東面近景、遠景。B、地塊南面近景、遠景。C、地塊西面近景、遠景。D、地塊北面近景、遠景。3-2 .地塊2公里半徑內的歷史人文景觀列示 （標明距離項目地塊的車距）3-3 .環(huán)境污染情況：A、空氣：灰塵及氣味B、噪音：噪音來源及噪音分貝C、水質：地塊周邊河（

3、湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4 .治安情況4. 綜述【第四部分地塊交通條件調查】1. 目的：調查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2. 調研方式：結合市政交通地圖，實地察看。3. 主要內容3-1 .項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃：A、主要交通干道B、遠景規(guī)劃C、公共交通起始線路3-2 .項目對外水、陸、空交通狀況。3-2 .地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4. 綜述【第五部分 周邊市政、公建配套設施調查】1. 目的：調查與小區(qū)居民生活相關的市政配套設施的完備程度2. 方式：實地調研。3. 主要內容：調查地塊周邊1.5公里半徑內的市政、

4、公建配套設施（規(guī) 模、檔次、與地塊距離），包括：3-1 .購物（購物中心、商場、超市、農貿市場等）3-2 .文化教育（幼托、小學、中學、大學、圖書館及其質量）3-3 .醫(yī)療衛(wèi)生（各級醫(yī)院、藥店及其質量）3-4 .金融（銀行、保險、證券）3-5 .郵政3-6 .娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）3-7、水電、排污情況4. 綜述【第六部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調查】1. 目的：調查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次 和居民成分。2. 方式：實地調研。3. 主要內容3-1 .周邊主要樓盤、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性3-2 .各樓盤及小區(qū)的居民階層 3-3 .各小區(qū)的總體規(guī)劃、價格等:A、基本資料：1

5、 ）、開發(fā)商2）、地理位置3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)內配套6）、開發(fā)時間7）、建筑結構8）、建筑面積B、戶型、面積跨度C、規(guī)劃D、銷售資料1）、售價2）、付款方式3）、銷售進度4. 綜述【第七部分項目地塊的綜述】【第八部分 項目地塊特性的類似方案分析】3. 目的：類似方案分析，可以對項目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參 考價值。4. 方式：資料查找。3. 主要內容：（圖片為主）3-1 .規(guī)劃3-2 .建筑3-3 .環(huán)藝3-4 .建材3-5 .特殊環(huán)境處理4. 綜述市場研究工作模塊市場調研【第一部分 項目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調研】1. 目的：調查項目所在地宏觀經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)市場整體狀

6、況。2. 調查方式：搜集基礎數(shù)據(jù)，在此基礎上進行分析。3. 主要內容：3-1 .宏觀經(jīng)濟運行狀況1）、數(shù)據(jù)指標數(shù)量與上年同比增長全省 項目所在地 全省 項目所在地A. 國內生產(chǎn)總值其中：第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B. 固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開發(fā)C. 社會消費品零售總額D. 商品零售價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)2）、分析3-2 .項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)A .項目所在地的居民住宅包括的形態(tài)及其比重構成：公房、微利房、福利 房、商品房等。B .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。C.政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D .短中期政府在項

7、目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃計劃。3-3 .項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項目上半年 與去年同期相比 備注 簽定土地出讓合同其中商品房用地 房地產(chǎn)開發(fā)總額 其中商品房建設 其中住宅投資占比重 商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例 商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣2）、分析3-4 .項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異板塊1 :區(qū)板塊二： 區(qū)板塊三： 區(qū)板塊四：區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導商品住宅平均價格多層小高層高層別

8、墅商品住宅供求狀況多層小高層高層別墅熱銷區(qū)域3-5 .項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢區(qū)域01年平均價格00年平均價格99年平均價格多層高層多層高層多層高層全市項目所在板塊【第二部分類比競爭樓盤調研】1. 目的：調查項目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質和市場狀況2. 調查方式：先收集基礎資料。在此基礎上進行有目的的實地調查。3. 主要內容：3-1 .基本資料樓盤名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設計商環(huán)境設計商銷售代理商3-2 .項目戶型結構詳析戶型（a房b廳c衛(wèi)d工e廚f陽臺g花園）面積跨度 套數(shù)/百分比 平層錯層躍層（復式）3-3 .項目規(guī)劃設計及銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）

9、建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開發(fā)節(jié)奏戶型結構外立面風格、色調及用材交樓內裝修標準小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內康樂及商業(yè)配套設施物業(yè)管理售價（按揭折后價） 最高價：最低價：均價：付款方式一次性：分期：按揭：銷售進度銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析 現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團客戶:3-4 .綜合評判評判項目評價A .地塊周邊環(huán)境及配套評判A-1地理位置A-2周邊環(huán)境、景觀A-3周邊市政配套A-4周邊小區(qū)整體素質B .樓盤素質評判B-1建筑風格和立面B-2建筑布局和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內環(huán)藝規(guī)劃B-4戶型設計B-5小區(qū)內配套B-6車流組織B-7物業(yè)管理C.物業(yè)形象C-1發(fā)展商品牌C-2項目包裝

10、及營銷手法綜合評價【第三部分住宅消費者行為分析】1. 目的：了解住宅消費者目前之消費意識和行為方式。2. 調查方式：目標客戶群用問卷的形式來抽樣調查。3. 主要內容：3-1 .各類檔次商品住宅客戶分析指標比例家庭結構3 口之家：3代同堂：二人世界：單身職業(yè)特征 經(jīng)商老板：三資高級白領：三資普通白領：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷 買主年齡結構 20 30 : 30 45 : 45 55 : 55以上客戶家庭月收入狀況 2000元以下:2000 4000元：4000 6000元：6000 8000 元：8000 10000 元：10000 元以上客戶地理半徑集中率

11、 1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑:4公里以上半徑3-2 .各類檔次商品住宅客戶購買行為分析A、購房目的及面積偏好指標比例購房目的A首次置業(yè)滿足基本居住需求B二次置業(yè)改善居住條件C投資保值和增值D辦公E為父母或子女購房F度假G其他面積偏好A 50平米以下B 50 70平米C 70 80平米D 80 100 平米E 100 120 平米F 120 140 平米G 140平米以上B、層數(shù)、戶型偏好及購買價格承受能力 指標比例層數(shù)偏好A多層（7層以下）B小高層（8 18層）C高層（18層以上） 戶型偏好1 A平層B錯層C躍層（復式）戶型偏好2 A 1房1廳B 2 XIC 2 X2D 3

12、 X2E 4 XF 4 XG 5 X2/3/4H6房及以上價格偏好A （根據(jù)當?shù)貎r格板塊劃分） 付款方式偏好A 一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力 A 1000元以下B1000 2000 元C 2000 3000 元D 3000 4000 元E 4000 5000 元F 5000元以上C、影響購房決策的最主要的5個因素A地理位置B市政交通便利程度C周邊生活配套完備程度（包括子女教育）D距離上班地點的遠近E價格F建筑風格及外立面G戶型設計及實用率H社區(qū)內綠化及環(huán)藝規(guī)劃I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動J周邊社區(qū)素質及空氣、噪音等污染程度K產(chǎn)權等法律手續(xù)的齊全L建筑質量的保證M發(fā)展商品牌和實力進行市場

13、調查需要了解的內容主要有:1對經(jīng)濟與發(fā)展形勢的了解。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、教育 和治安社會發(fā)展等因素息息相關，對房價和銷售情況有影響。2、對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的了解。需要了解的內容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣 工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、 市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。 當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。3、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關措施的了解。主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建 筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領導人的重要 講話

14、，新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關于住房制度改革、 藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規(guī)定、政府對銷放心房"的要 求等等，更須熟悉和嚴格執(zhí)行。4、對項目周邊居民的調查了解。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、 人員構成、文化程度、 收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可 接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環(huán)境和設施配 套等的要注，進行深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位5、對周邊同類樓盤的調查了解。了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售 手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付

15、款方式、購 房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環(huán)境美化綠化等，同 時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等， 然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。市調的內容以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調查一、區(qū)域概況1區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟部分） 區(qū)域介紹城市別名，在全國和全省的地位。 人口包括人口總量及區(qū)域內各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農村人口比例、人口增長情況、人均壽命。 區(qū)域劃分 下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有否及其地位。 歷史人文景觀有關該城市的歷史、重點風景旅游景點 交通條件 交通便利性，港口、機場、車站等情況。 公共設施 有關醫(yī)療、休閑等設施

16、情況。 教育、文化情況 居民受教育情況。 其它2、宏觀經(jīng)濟部分 當?shù)亟?jīng)濟構成 各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 國民生產(chǎn)總值及GDP直包括在全國或全省的排名。 主要的一些大企業(yè)情況 其他3、微觀經(jīng)濟部分 人均收入及各支出比例 生活方式及社會時尚 消費理念 就業(yè)情況 其他4、整體評述和遠景展望二、房地產(chǎn)市場1、國家政府的有關方針政策、法律規(guī)及有關變化趨勢（注：按各部門劃分） 房地產(chǎn)管理部門A、對開發(fā)商a. 有關預售證的發(fā)放條件b. 對建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關材料的運用c. 其他B、對消費者a. 有關拆遷的安置方式b. 房改房交易的規(guī)定c. 房價的控制d. 其他C 對中介

17、代理機構a. 有關從業(yè)人員的資質考核b. 機構的其他管理條約 土地局A、土地的轉讓方式及價格控制B、土地的年供給量C 有關土地的其他規(guī)定 規(guī)劃局A、城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠景規(guī)劃B、拆遷力度 交通部門A 有關道路網(wǎng)的建設B、重點交通基礎設施的建設C 對私人購車的一些政策 銀行A、存款利率，按揭貸款的利率B、按揭年期及業(yè)務方式等C對開發(fā)商的貸款支持 稅、費部門A有關交易的稅、費B、辦有關證件的收費情況C對開發(fā)過程的收費情況，包括配套費等 其他政府部門A、公安部門關于購房入戶的政策B、貨幣分房的施行力度 與房地產(chǎn)有關的其他信息2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀 以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調查。（

18、附表）注:通過問卷調查分析，比例為當?shù)厝丝诘?2%。A居民收入情況B、居住情況C 置業(yè)意向 房地產(chǎn)上一時期概括（一般以上一年度）及同期比較A 交易面積、交易金額B、價格走勢C 各樓型的比例 本年度的推案量及需求預測 注：指主管部門的預測有關媒體上可獲取。 房地產(chǎn)開發(fā)商的調查（附表）A 開發(fā)商基本情況B、有關業(yè)績C 新動向 代理行業(yè)的調查（附表）A、個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍B、例C 參與的方式D 主要公司情況 專做二手房中介情況A 市場情況B、有關公司 個案調查（附表）A 已結盤B、現(xiàn)在開盤C 年內將開盤D 個案調查需提交的結果a、個案區(qū)域分布圖（在地圖上標出）b、等價位曲線

19、圖C、分析總結出幾大區(qū)域，并總結出特點 重點樓盤跟蹤檔案（附表）時時關注重點樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進展一切信息（此步工作由各事業(yè)處處長負責）三、重點區(qū)域市調（公司在該區(qū)域有項目時）1、區(qū)域周邊環(huán)境調查（附表）A 周邊自然和綠化景觀B、教育、人文景觀C 各種污染程度D 周邊社區(qū)素質 周邊市政配套便利性2、區(qū)域周邊居邊消費行為調查（附表）3、區(qū)域重點樓盤調查（附表）4、分析總結區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價格定位等基本信息，為公司的簡報 制作做好準備。四、其他方面調查1有關媒體調查 可使用媒體情況 各媒體有關房地產(chǎn)的欄目、專刊情況 各媒體收費情況 總結區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況 要求提供各欄目的簡介

20、，價位表原件，此步工作為事業(yè)處負責完成房地產(chǎn)代理解讀第一章房地產(chǎn)代理1中介代理-市場的活躍力量目前房地產(chǎn)業(yè)中介代理商正呈現(xiàn)由單純的售租代理業(yè)務向銷售商、包銷商角色轉化，比如說，我們?yōu)榘l(fā)展商做客戶調查、市場定位、客戶定位、營銷推廣計劃、廣告執(zhí)行、銷售組織等，甚至包括現(xiàn)場的包裝、接待中心 的設計，還有促銷的包裝、接待中心的設計，還有促銷活動的組織，全都 是由我們一家來做的。每一個細分的行業(yè)都有專業(yè)的公司去做，如廣告公 司、室內設計公司、園林規(guī)劃公司、公關公司等。這個行業(yè)要取得真正發(fā)展，需要三個方面的東西，一是品牌，二是網(wǎng) 絡，三是團隊。第二章市場調研一、房地產(chǎn)市場調研和營銷的信息分析營銷與推銷、促

21、銷不同，營銷是從市場需要出發(fā)，根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導向，營銷計劃具有長期性。推銷、促銷是針對現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導向，計劃短期性。發(fā)展商拿到地后首先考慮什么？一般住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場、別墅、酒店公寓、酒店 式商務套房等，這些用途可以組合。其次，建造何種建筑形狀，高層、小高層還是多層？容積率決定 建筑形狀，但可以變化，容積率下降樓面會提高，而開發(fā)成本下降、周期 縮短，經(jīng)濟效益也許不變。第三，考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)？ 各種房型面積 如何確定？目標客源是誰、在哪里、最關心什么?另外，房地產(chǎn)市場調研可以幫助產(chǎn)品再定位。所以產(chǎn)品要立足

22、市場, 必須要有自身特點，與市場有一個市場區(qū)隔。目前上海商品房積壓有兩大原因：產(chǎn)品定位不準，適宜造住宅的地塊 造了商務樓，而應該造商務樓的卻建成了住宅；設計、結構不合理，房型 偏大或偏小。其中有些產(chǎn)品可以通過市場調研再定位， 找到新出路?？驮词欠康禺a(chǎn)的生命?？驮纯梢苑殖蓭最悾绻再徺I動機分類，有 投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高 收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級企 業(yè)主管、白領階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。二、房地產(chǎn)市場調研應該從哪些方面著手？房地產(chǎn)營銷包括市場營銷環(huán)境（市場分析）、營銷組合市場調研側重環(huán)境部分，環(huán)

23、境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境總體環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟、自然、人口、政治、文化、技術環(huán) 境;區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費 市場。行政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關的一切政策、法令、措施，如藍印戶 口薄、契稅減半、新工房上市政策等，它們的出臺將直接影響房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟環(huán)境指人均收入存款額、物價指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動態(tài)（股 票、利率、銀根）、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)結構等，目的是了解市場和消費者。自然環(huán)境包括交通狀況、市政工程、公共設施（已有、在建、規(guī)劃）、 綠化、水電煤配套等，研究市場的可行性。人口環(huán)境指總人口和人均住宅面積、家庭結構及趨勢（單身 -杭州推 出單身貴族公寓一售而空

24、、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質、人口屬性、 老年化狀況等與住宅建設有關的因素。政治環(huán)境指政局、外交政策，直接影響房地產(chǎn)銷售。文化、技術環(huán)境 指文化傾向，新建材、新科技的運用等等。對某個個案，區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革 （梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風格、區(qū)域特點（學區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來交通 計劃；區(qū)域公共設施配套包括生活和市政（水電煤）配套，生活配套有公園、 學校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿市場、賓館、著名餐飲、圖 書館、體育場館等，另有政府機構、標志性建筑等；重點在房地產(chǎn)

25、競爭市場分析，即分析產(chǎn)品總供應及產(chǎn)品組合類型供應 量（各自供應量和比 例、市場最歡迎類型、建筑形態(tài)比例及接受程度、市 場空白點。三、市場調研部門的組織結構和各自負責內容我們公司的市場研展部的信息部，負責對各種報刊雜志、學術報告信 息綜合采集和錄用，統(tǒng)計房地產(chǎn)廣告；市場調研部，分區(qū)域踏街和個案市 調，區(qū)域踏街人員 人走遍區(qū)域中每一條街，記錄公共設施、競爭個案等, 個案市調人員則冒充客戶對個案進行市場調研。分成多個小區(qū)域，對每個區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄，首先在區(qū)域圖上劃 出公共設施、個案，填報區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、 公交線路、商業(yè)等，區(qū)域的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過區(qū)域踏街而來調

26、研:它的總棟數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級、公建面積、公建率、 用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內容。如果是住宅，就有住宅表，對車位、貸款年限、樓層、基價、單價范 圍、主力總價、房型配比、建材、設備等列表填報。各種情況詳細了解后 再進行綜合分析，將房型和總價、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。還要做好銷售去化分析，銷售狀況總分析，包括銷售道具、媒體、述 求賣點，付款方式、策略等等?！緦嵗磕稠椖课挥趨侵新?，靠近虹橋鎮(zhèn)、古北新區(qū)，毗鄰虹橋高爾夫球場。 面積140000平方米，容積率1.3左右，作為住宅小區(qū)的用途很 明確。要求我們公司 調研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。我們迅速

27、著手整體市場調研，選擇了 10個有競爭關系的住宅小區(qū)個案，比 如華光、嘉信、富麗、南國等吳中路、虹梅路、七星路、莘莊、田林周圍 區(qū)域的小區(qū)。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套不足，學校、醫(yī)院不夠，交通 不便，但總體較適合建造住宅小區(qū)。經(jīng)過個案市調表匯總，形成區(qū)域綜合分析表|,明確告訴我們：這個區(qū)域總建筑面積 1210000平方 米，其中高層110000,小高層98000,多層1000000平方米，所以這個區(qū) 域以多層為主，低層（5層以下）是市場空白點；高層總量不大，但銷售不理想，說明該區(qū)域對高層有抗性；小高層銷售 68%，可以考慮；區(qū)域住 宅小區(qū)整體銷售為72 %，說明小區(qū)受歡迎。房型與總價關系分析得

28、出： 房型總量集中在兩房一衛(wèi)，|市場空白點是兩房兩衛(wèi)|,且現(xiàn)有192戶銷售率 100%說明該房型非常受歡迎；一房銷售不錯，適合投資額；三房兩衛(wèi)銷售 率較高；大房型銷勢不錯。另外，根據(jù)分析，這一區(qū)域需要總價在25萬40萬元的產(chǎn)品。面積分析得出：對廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在 100130平方米銷售狀況很 好。區(qū)域樓層朝向分析得出，六樓積壓嚴重，肯定景觀朝向。同時，個案 的付款方式全部有銀行貸款，沒有租金付房款。區(qū)域的客源主要是歸國人士，白領階層，港澳臺人員，部分企業(yè)為員 工購買；本地客源集中在徐匯、長寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū)，客戶關心 小區(qū)的配套、環(huán)境。我們還發(fā)展，該區(qū)域所有公共設施、配套都類似

29、，沒 有特色。最后的總結是：1、該區(qū)域住宅對咼層有抗性，2、以多層為主體，3、小區(qū)住宅 形態(tài)的銷售在上海最好，4、房型以兩房一衛(wèi)為主、三房兩衛(wèi)次之，5、兩房一衛(wèi)而言在25平方米最佳，6、三房兩衛(wèi)而言廳在25-35平方米好銷，7、總體面積控制在 80- 100、100- 120平方米，&總價在30- 50萬元符合市場購買力。該區(qū)域還存在一些 市場空白點，如：幾乎沒有低層公寓，120140平 方米面積和兩房兩衛(wèi)及一房很少，特色公建配套不夠。我們的建議是：1、建造錯落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補。2、減少高層總量，3、面積配比是，一房占10%，面積45- 55平方米；75-90

30、平方米的 占45%, 100- 120的占15%，適當加大120- 140面積的比例；兩房一衛(wèi) 占15 %，重點加大兩房兩衛(wèi)比例，三房一衛(wèi)減少，加大三房兩衛(wèi)比例，同 時有四房房型比例。廳面積兩房的控制在25平方，三房的在30- 35平方; 廚房面積8-9平方。同時建議公建設施有獨創(chuàng)性，設小區(qū)巴士解決交通，并開辦九年制學 校解決孩子上學問題。這個案例說明，房地產(chǎn)產(chǎn)品的房型面積配比、建筑形態(tài)甚至廳廚定位等，都是 通過市場調研，由市場告訴我們的，并不是 由主觀決定。第三章規(guī)劃景觀淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構成與實施策略推銷第二性，物業(yè)第一性，迎合市場的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷售的有力保證。一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構成房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃可以通過以下兩個方面來理解：第一方面，簡稱'殼'。它是指單一空間的房型設計和室內的功能規(guī)劃, 以及由其延伸至整個大樓或小