XX房地產(chǎn)市場調(diào)研報告例文

1、XX 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告例文之一 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不 平衡。XX 年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額億元，同比增長 27%XX 年 1-2 月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額億元，同比增長41% 07年以來平均銷竣比為， 07 年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面， 但是 08 年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積， 主要原因可能是受 市場 拐點論 的影響。07 年南京商品房銷售均價平穩(wěn)增長，08 年初售價同比 增長 %，環(huán)比略有下降。 XX 年，南京市商品房全年銷售均價 為元 / 平方米。08 年 1-2 月份商品房銷售均價為 5331 元，同比 07 年 2 月份增長 %，相比 07 年全年銷售

2、均價增長 %，但是比較 07 年 末的銷售均價略有下降。 07 年 12 月份南京市商品房成交量 顯著放大， 08年前兩個月成交量較少，相比 07 年 1-2 月份 同比減少 60%多。08 年前 4 個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較07 年同比有所減少。 08 年 3 月份累計成交面積約 40 萬平方 米，同比減少 17%左右， 4 月份截至到 4 月 22 日累計成交萬 平方米，有望超過 3 月份的成交量，但同比 07 年 4 月仍有 縮減。南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召，土 地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建 設(shè)計劃將逐步落實 90/70 政策，增加

3、中低價位、中小戶型 商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比 較多， 08 年土地供應(yīng)相比 07 年減少 135 萬平方米左右，但 是 09 年將在08 年的基礎(chǔ)上增加 200 萬平方米的土地供應(yīng)， 因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。二，07 年以來南京商品房銷售情況XX 年，南京市商品房全年銷售額為億元，銷售面積萬平方米，銷售均價為元 / 平方米，其中住宅全年銷售額億元， 銷售面積為萬平方米，銷售均價為5011 元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為億元，銷售面積為萬平方米，銷售均價為4077元/ 平方米， 期房全年銷售額為億元， 銷售面積為萬平方米， 銷售均價為 5214

4、 元/ 平方米。08 年 1-2 月份南京市商品房銷售額為億元， 銷售面積萬 平方米， 銷售均價為 5331 元，售價同比 07 年 2 月份增長 %， 相比 07年全年銷售均價增長 %。其中住宅銷售額為億元，銷 售面積萬平方米， 銷售均價為 4835 元/平方米， 同比增長 %， 現(xiàn)房銷售額為億元， 銷售面積為萬平方米， 銷售均價為 4691 元/ 平方米，同比下降 %，期房銷售額為億元，銷售面積萬平 方米，銷售均價為 4851 元/ 平方米，同比增長 %。從各月商品房銷售均價的走勢來看， 07 年南京商品房銷 售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是 07 年末到 08 年初房價有略微的下降從圖表 6

5、 的每月銷售量來看， XX 年 12 月份南京市商品 房成交量顯著放大， 08 年初可能受淡季因素和房地產(chǎn) 拐點 論 影響，成交量較少， 相比 07 年 1-2 月份同比減少 60%多。08 年以來， 南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一， 成交 量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到 08 年 4 月 22 日，江寧板塊累計成交近 5000 套，約萬平方米，浦口板 塊累計成交近 3400套，約萬平方米。江寧板塊 3 月份成交 約萬平方米，浦口板塊成交約萬平方米，分別占全市總成交 額的 29%和 31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板 塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對

6、 比較好，但是價位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費 群體，08 年該板塊成交量位居全市第三。 城南板塊 4月份成 交量有顯著放大，截至到 4 月 22 日，城南板塊 4 月份成交近萬平方米，占全市總成交量的 %。四，南京各區(qū)域主要在售樓盤 根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤 情況如圖表 9 所示。玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前 三位。玄武區(qū)的樓盤售價在 9000 元/ 平方米 25000 元/ 平方 米之間，白下區(qū)普遍在 9000 元/ 平方米 15000 元/ 平方米左 右，鼓樓的房價普遍在 10000 元 / 平方米以上，位置較偏的 蘇寧千秋情緣在 70

7、00 元/ 平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集 中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知 名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開 發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊 的銷售均價都在 10000 元/ 平方米以上。新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā) 區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的 外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在 6000 元/ 平方米左右， 各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較 低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將 受惠于即將開通的地鐵 2 號線，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大 升值空間。五

8、，南京未來兩年住房建設(shè)計劃 根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃， 08年南京各類住房上市量將 達(dá) 1120 萬平方米，其中普通住房上市總量約 850 萬平方米， 經(jīng)適房約 240 萬平方米，比 07 年 120 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用 房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價商品房約 30 萬平方米。08 年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金億，籌建廉租住房 1000 套，約 5 萬平米。 08 年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為 850 萬平 方米，其中住房建設(shè)用地 700 萬平方米，保障性住房建設(shè)用 地約 150 萬平方米，相比 07 年土地實際供應(yīng)量 985 萬平方 米減少約 135 萬平方米。09 年南京普通住房上市量約 8

9、00 萬平方米，相比 08 年的 850 萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價位、中小戶型商品 房約 560萬平方米，將逐步落實 90/70 政策; 經(jīng)濟(jì)適用住房 約 225 萬平方米，與 08 的計劃基本持平 ; 中低價商品房可上 市供應(yīng)總量為 60 萬平方米，比 08 年 30 萬平方米的供應(yīng)計 劃將近翻了一倍 ; 廉租房建設(shè)計劃投入資金億元，籌建廉租 住房 1000 套，約 5 萬平方米。 09年各類住房建設(shè)用地計劃 供應(yīng) 1050 萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地 850 萬平方米，保障性住房建設(shè)用地 200 萬平方米，相比 08 年 的土地供應(yīng)量有所增加， 預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。

10、09年南 京市住房建設(shè)計劃總量與 08 年大致持平。市場調(diào)研報告安全生產(chǎn)調(diào)研報告社會調(diào)研報告會 計調(diào)研報告產(chǎn)品調(diào)研報告總之，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實 90/70 政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量， 加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多， 08 年土地供 應(yīng)相比 07 年減少 135 萬平方米左右，但是 09 年將在 08 年 的基礎(chǔ)上增加 200 萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京 房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。之二一: 調(diào)查研究的目的 :了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況 , 互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介 入情況 ,地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在 .二: 調(diào)查的方法 , 資料的來源 ,

11、 方法 :觀察分析法 , 資料分析法 . 資料來源 : 互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站 , 報紙,三: 調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)1, 廣東房地產(chǎn)市場投資活躍 , 銷售雖然增長 , 但積壓依 然增加 .資料顯示 XX 年 1-9 月份,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣 州市城市環(huán)境改造進(jìn)展 , 令投資再度活躍 , 開發(fā)投資進(jìn)入了 新的增長周期 .今年 1-9 月 , 全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)億元 , 同比增長 %,比去年同期增幅提高個百分點 , 為今年以來的最 高增幅 , 其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力 30 強(qiáng)企業(yè)完成投資億 元, 占全市的 1/4. 全市商品房施工面積萬平方米 , 同比增長 %, 增幅上升個百分點 .1-9

12、 月 , 全市房地產(chǎn)開發(fā)項目新開工面積 大幅上升 , 達(dá)萬平方米 , 同比增長 %,新開工率由去年的 %上升 至%.在全市新開工面積中, 住宅為萬平方米 , 同比增長 %,增幅比去年同期提高個百分點 , 新開工率達(dá) %.全市新開工的大 樓盤有所增加 , 全市 1502 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中 , 新開工面積 超 5 萬平方米的企業(yè)達(dá) 40 家, 同比增加 14 家, 新開工規(guī)模達(dá) 萬平方米 , 占全市的 %,比上年同期提高了14 個百分點 . 由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長 , 使商品房施工進(jìn)度加 快, 竣工量增大 , 帶動 1-9 月交樓面積同比增長 %,為萬平方米 , 其中住宅銷售萬平方

13、米 , 辦公樓萬平方米 , 商業(yè)營業(yè)用房萬 平方米 , 其他房屋萬平方米 . 另據(jù)統(tǒng)計 , 廣東全省積壓商品房 已達(dá) 1200 萬平方米 , 而另一方面 , 全省還有 7000 多萬平方米 的商品房施工面積 . 按現(xiàn)時的上市量與消化量 , 全省當(dāng)前積 壓的商品房不但難以減少 , 還可能進(jìn)一步增多 .2, 廣州商品房向外地擴(kuò)散 , 大戶型和別墅型成為主流 . 原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后 , 廣州市房地產(chǎn)開發(fā) 投資形成新格局 , 市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢 .1-9 月市區(qū)完 成投資額億元 , 同比增長 %,占全市的 %;兩縣級市完成投資額 億元 , 同比增長 %.占全市的 %.在全市十區(qū)中 :

14、 番禺區(qū)和花都 區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭 , 投資總量分別居十區(qū)的第一 , 二位 , 完成投資額分別為億元和億元 , 同比增長均為倍 , 特別 是番禺區(qū)住宅投資大幅增長 , 完成投資額為億元 ,同比增長 倍, 占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %,比全市住宅投資高個百分點 . 廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯 . 據(jù)民政部門 統(tǒng)計 ,1998 年底廣州 60 歲以上的老年人口有 80 多萬人 , 約占 全市人口總量 12%,這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老 齡化 . 而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德 , 又是法律規(guī)定 . 在將來 , 由于計劃生育和人口壽命的提高 , 每對夫婦很可能要照顧兩 對老人

15、 , 而養(yǎng)老園還未成風(fēng) , 因此 , 新婚夫婦與老人同住極為 可能 , 購買大面積套間成為必要 . 別墅市場也漸漸升溫 , 一 股自家車選購別墅的大軍正悄然興起.3. 各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招 , 推廣費用龐大 .為推樓 , 地產(chǎn)商想出各種 概念 作為買點 , 先后出現(xiàn) 體 育概念 , 山水概念 , 生態(tài)概念 , 地鐵概念 , 教育概念 , 智能概念 等, 并以巨額資金在電視 , 報章等媒體推銷其 概念.就 XX 年 10月 10 日-10 月 16 日間，由于國慶過后，樓市 經(jīng)過兩個星期強(qiáng)勁的推盤聲勢之后 , 開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休 整. 做廣告宣傳的樓盤僅 75個, 較上周驟降了 25%,

16、但廣告額 也達(dá)到萬元 , 其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣 告費用萬元 , 康王商業(yè)城和益豐花園以 33萬元左右的廣告宣 傳費用分別位于第二 , 第三位 . 這些廣告費用中 ,絕大部分是 電視廣告 , 廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式 . 另外 , 不少廣州周 邊樓盤推出的免費睇樓專線車 , 也是一筆不小的費用之三 國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金 融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了 榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南 北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平 衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部

17、6 縣區(qū) 有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6 縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存 在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣XX 年-XX 年全 縣共建成商品房面積 60 萬川，房價高峰時一些地理位置優(yōu) 越的房價達(dá)到 5400 元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低， 基本和我市的人均收入水平相一致。3、 投資型購房減少，消費者趨于理性。XX 年以來，受 諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分 購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強(qiáng)勢上漲。 但從 XX 年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn) 市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在 的購房者也在

18、持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投 資中受益的人則到西安、 北京等周邊的一線、 二線城市購房。 消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在 推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走 向規(guī)范，走向成熟。4、 土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng) 和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。 榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從 XX 年起實施， 隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用 權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng) 營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出 讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨

19、著榆林 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺 盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升：XX 年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為萬元，而XXXX 每畝均價為萬元，XX 年畝均價萬元，基本與 XX 年以前持 平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。 據(jù)調(diào)查， XX 年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。XX 年金融危機(jī)以來， 房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、 持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以 作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理 預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格

20、明顯回落。 同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從XX 到XX 年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。XX 年至 XX 年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達(dá)到倍 ; 之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得 XX 年至 XX 年 土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格， 從 XX 年的2050 元/川上升到 XX 年的 2394 元/m2,上漲了 344 元/ 川，漲幅達(dá)17%從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。

21、總體來 講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的 不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代 成為時尚。與此同時，XX 年股市持續(xù)低迷，存款利率較低， 房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房 地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招、 拍、掛”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土 地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆 遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素 的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房 的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本

22、，促漲 了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生 地”變?yōu)椤笆斓亍?資金的投入， 進(jìn)行土地平整等 “七通一平” 的過程。從 XX 年一 XX 年，每平方米土地開發(fā)成本由 263 元 上升到 794 元，增加了 531 元。5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX 年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到 17%到 XX 年上升到 33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的 比重分別由 51% 32%F 降到 XX 年的42%25%在省內(nèi)其他 地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來 源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā) 展政策的具體體現(xiàn)

23、。XX 年國內(nèi)貸款達(dá)到 48%企業(yè)自籌和其 他資金來源分別占到 27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源 下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人 心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處 于調(diào)整期。面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉 著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運 行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭， 加之中省宏觀政策的相繼出臺和 “保穩(wěn)定、 保民生、保發(fā)展” 目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開 始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著 增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)

24、業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的 陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的 促進(jìn)作用。三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。 1998 年廢除福利分房、 實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998 年到 XX 年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長 24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到 XX 年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對 gdp 增 長的直接貢獻(xiàn)率從不到 1%上升到 %。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引 致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率， 1998 年到 XX 年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對g

25、dp 增長的間接貢獻(xiàn)率從 3%上升到 10%。2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn) 40%是城 鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn) 比重很大：3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻(xiàn)。 XX 年以來房地產(chǎn)銷售 額 4 年平均占全社會消費品零售總額的 %，是占消費份額最 大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情 況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地 產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇：4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)。XX 年一 XX 年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加 1976 萬元，房地產(chǎn)市場銷售活 躍。XX年房地產(chǎn)稅收 7116 萬元， 較上

26、年同期減少 2742 萬元。XX 年 1 10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫 9877 萬元，較去年同 期 6024 萬元增長的 %。XX 年 1 10 月份，房地產(chǎn)稅收總額 6256 萬元，較去年 5349萬元同比增長 %。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也 非常明顯。從表 8 可以看出，XX 年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的%房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，XX 年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的 %，所占比例略有下降。但實際上，與同期 相比，凈增加了 198 萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入 XX 年， 受房地產(chǎn)市場下滑的影響， 房地產(chǎn)稅收全年完成 7116 萬元， 占稅收總收入的 %，較上

27、年同期減少 2742 萬元，所占份額下 降了個百分點，下滑幅度較大。XX 年 1 10 月份，房地產(chǎn)行 業(yè)稅收完成 6256 萬元，同比增長 %，占稅收總收入的 %。 四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方 向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作 用符合市場改革方向。 榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展， 對 于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重 要作用。為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個 方面的工作：1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的 大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在 房地產(chǎn)業(yè)中

28、的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用 政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普 遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與 人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā) 展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價，在 經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機(jī)，確保 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用 ;又要科學(xué)、合理 地控制投放數(shù)量 ; 既要滿足城市低收入價層的住房需求，使 他們“住有所居” ，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要 尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成 較大影響，破壞

29、市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進(jìn)行深 入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價漲幅在一個合 理可控的范圍內(nèi)。二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實 的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府 科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地 產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學(xué)掌握購房需 求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng) 計信息進(jìn)行定期發(fā)布， 防止盲目建設(shè)， 減少社會資源的浪費， 有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、 科學(xué)的獲取信息的平臺。三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 129 個，其中具有二級資質(zhì)

30、的開發(fā)企業(yè) 12 個，三 級資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 31 個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 73 個，暫定資質(zhì) 開發(fā)企業(yè) 13 個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一 方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力 ; 另一方 面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重 點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn) 可度高、 經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)， 通過資源整合、 優(yōu)勢互 補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合， 使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)， 培養(yǎng)造就幾個全省、 全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng) 一體化建設(shè)中的作用。 同時對那些經(jīng)營管理差、 技術(shù)水平低、

31、 有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn) 行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展 空間。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查 處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實 質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管 理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn) 權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登 記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅決予以糾正和取締， 以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國 土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì) 疑，調(diào)查了全國有代表性的 620

32、個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了 東部、中部、西部不同的類型，620 個案例中，銷售房價最 高的為 45000 元/川，最低為 1130元/川，地價占房價最低 例為 %，最高為 %。620 個案例地價占房價比例平均為 %， 356 個項目比例在 15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總 數(shù)的 78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要 加強(qiáng)土地監(jiān)管， 確保土地供需平衡， 以抑制房價不合理上漲。 一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高 土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。 依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存 量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力

33、。對閑置土地要按照中 央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩 年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行 為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因 企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必 須按原土地用途開發(fā) ; 如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必 須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓 ; 對以其他方式變相進(jìn) 行經(jīng)營性開發(fā)的， 必須嚴(yán)肅查除， 堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費征收政策，防止炒買 炒賣土地行為。 四是做好征地計劃。 根據(jù)市場需求及時供地， 從而穩(wěn)定地價。 五是壓縮個人住房貸款， 提高房地產(chǎn)公司銀 行貸款的門檻，從

34、而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。 六是信息要透明、 公開。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、 政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地 產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押 貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù) 期，通過金融、 稅收等手段， 有效抑制投資需求和超前需求。3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場 競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的 相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接 接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均 gdp 是 1 萬多美元，超過北京、 上海，創(chuàng)

35、造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外， 以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。 據(jù)統(tǒng) 計， 鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占 gdp 的比重為 40%多，遠(yuǎn)高于榆 林房地產(chǎn)業(yè) %的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須 首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動 榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展 的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng) 化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著 房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路 發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房 市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本 身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者 長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必 須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì) 要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面 在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配 套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考 慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識， 做到“以產(chǎn)品為中心” 向“以消費者為中