圓中園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

1、圓中園房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目可研報(bào)告可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書XX工程咨詢可行性研究報(bào)告O O八年六月一、 總論錯(cuò)誤！ 未定義書簽。1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介錯(cuò)誤！未定義書簽1.2編制依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書簽1.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 錯(cuò)誤！未定義書簽二、項(xiàng)目背景 錯(cuò)誤！未定義書簽。2.1莆田市概況 錯(cuò)誤！未定義書簽2.2荔城區(qū)概況 錯(cuò)誤！未定義書簽2.3西天尾鎮(zhèn)概況錯(cuò)誤！未定義書簽2.4龍山村概況.錯(cuò)誤！未定義書簽三、建設(shè)條件錯(cuò)誤！未定義書簽。3.1自然地理?xiàng)l件錯(cuò)誤！未定義書簽3.2工程建設(shè)條件錯(cuò)誤！未定義書簽3.3建設(shè)材料供應(yīng)條件 錯(cuò)誤！未定義書簽四、工程建設(shè)方案錯(cuò)誤！未定義書簽。4.1建設(shè)依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書簽4

2、.2建設(shè)方案錯(cuò)誤！未定義書簽4.3建設(shè)工程錯(cuò)誤！未定義書簽4.4道路工程錯(cuò)誤！未定義書簽4.5給水排水工程錯(cuò)誤！未定義書簽4.6電氣工程錯(cuò)誤！未定義書簽4.7其他配套工程錯(cuò)誤！未定義書簽3五、節(jié)能及消防5.1節(jié)能措施5.2消防措施六、環(huán)境保護(hù).錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽 ，錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽 .錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 ，錯(cuò)誤！未定義書簽。6.1環(huán)保概述6.2環(huán)境影響分析6.3環(huán)境保護(hù)措施 七、勞動(dòng)安全八、項(xiàng)目組織與實(shí)施計(jì)劃8.1項(xiàng)目組

3、織8.2實(shí)施計(jì)劃九、投資估算與資金籌措9.1投資估算編制依據(jù)9.2建設(shè)項(xiàng)目總投資.9.3資金籌措錯(cuò)誤！未定義書簽十、項(xiàng)目招標(biāo)錯(cuò)誤！未定義書簽10.1招標(biāo)依據(jù).10.2招標(biāo)基本情況10.3招標(biāo)方式.10.4組織形式.-、效益分析.11.1社會(huì)效益.錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽。 .錯(cuò)誤！未定義書簽11.2經(jīng)濟(jì)效益錯(cuò)誤！未定義書簽5十二、風(fēng)險(xiǎn)分析錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽錯(cuò)誤！未定義書簽 錯(cuò)誤！未定義書簽。12.1工程方面的風(fēng)險(xiǎn)12.2投資方面的風(fēng)險(xiǎn)12.3配套條件的風(fēng)險(xiǎn)12.4政策方面的風(fēng)險(xiǎn)十三、結(jié)論

4、與建議.13.1結(jié)論錯(cuò)誤！未定義書簽13.2建議錯(cuò)誤！未定義書簽調(diào)查人員聲明調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式 進(jìn)行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究報(bào)告。5、我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘 （在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。1第一部分項(xiàng)目總論第一部分項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景多情的山水，演繹無數(shù)靈動(dòng)的故事與傳奇，禮花閃耀的星 空，傳承多少歷史的經(jīng)典與不朽

5、。這就是瀏陽，一個(gè)有著一千 八百年歷史的山水名城。優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來越多的外地人來瀏旅游 度假。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，去年“十一”黃金假日共接待游客 20.37萬人次，同比增長(zhǎng) 21.83%，今年預(yù)計(jì)翻番。特別是長(zhǎng)瀏、 大瀏、瀏醴高速的建成通車和城鐵拉通，都將直接帶動(dòng)周邊都 市人群來瀏度假休閑。而按照目前瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況來看，2009年全市在建房屋施工面積達(dá)到 167.61萬平方米，新開工面積達(dá) 92.49萬 平方米，今年預(yù)計(jì)新增約100萬平方米商品房投量，市場(chǎng)將迎來一個(gè)高峰。展望未來，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)“西融長(zhǎng)株潭、南接珠三角、東連長(zhǎng)三角”的區(qū)域性 中心城市藍(lán)

6、圖正在漸漸展開。屆時(shí)，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、 高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開 工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價(jià)值和等級(jí)將發(fā)生本質(zhì)的 提升。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪?，必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供 不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價(jià)格一定會(huì)大有提升。本 項(xiàng)目位于湖南省長(zhǎng)株潭一體化和“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重 大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長(zhǎng)沙市國(guó)家生物醫(yī)藥科技園。湖南省“十五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一；長(zhǎng)沙市政府重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一。隨著政府對(duì)園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷投入和眾多企業(yè)相繼入園，園 區(qū)已經(jīng)形成具規(guī)模、有影響的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集地，改變了長(zhǎng) 沙市、瀏陽市的工業(yè)

7、格局，提升了城市工業(yè)的科技水平。園區(qū)的發(fā)展也極大地促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有的商 業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)已不能滿足園區(qū)發(fā)展，本項(xiàng)目在此背景下上 馬，將承擔(dān)園區(qū)商業(yè)與住宅配套的升級(jí)換代。同時(shí)，通過項(xiàng)目 的建設(shè)，提升整個(gè)生物園區(qū)的形象及招商實(shí)力。為瀏陽的經(jīng)濟(jì) 又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。1.1.1項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園，生物醫(yī)藥園距離 長(zhǎng)沙市35公里，距黃花機(jī)場(chǎng)18公里，距離瀏陽市區(qū) 25公里， 是湖南省唯一一個(gè)沒有母城依托的開發(fā)區(qū)。8年來，瀏陽自籌資金抓園區(qū)建設(shè)和醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)體系建設(shè)，已整體開發(fā)8.5平方公里，引進(jìn)各類醫(yī)藥企業(yè)110多家，配套企業(yè) 80多家，總投資

8、46億元。2006年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值51.25億元、利稅3.07億元，2007年產(chǎn)值將突破 70億元，利稅突破 5億元。由 于我園的貢獻(xiàn)，湖南醫(yī)藥工業(yè)從2001年全國(guó)第22位上升到目前的第16位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。園區(qū)也因此成為聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在中國(guó)合作建設(shè)的唯一醫(yī)藥園、國(guó)家 科技部火炬計(jì)劃基地、國(guó)家商務(wù)部醫(yī)藥出口基地和省政府重點(diǎn) 工程、長(zhǎng)沙市十大標(biāo)志性工程。2006年10月，園區(qū)被國(guó)家發(fā)改委認(rèn)定為長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地。擁有較有特色的城建風(fēng)格。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護(hù)和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健康產(chǎn)業(yè)為 特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽(yù)為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。擁有較為到位的管理體系。

9、園區(qū)人、財(cái)、物相對(duì)獨(dú)立，瀏陽市 所有相關(guān)行政管理權(quán)限已授權(quán)到位，并經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)建有一 級(jí)金庫(kù)，所有地方縣級(jí)收入全部返還投入園區(qū)建設(shè)。園區(qū)投資 公司按“市場(chǎng)運(yùn)作，滾動(dòng)開發(fā)”方式經(jīng)營(yíng)、開發(fā)園區(qū)。園區(qū)投 資公司今后將采取市場(chǎng)化運(yùn)作，通過資產(chǎn)置換、引入社會(huì)資本 和民間資本增資擴(kuò)股、合資投建企業(yè)、股份轉(zhuǎn)讓及管委會(huì)員工 持股等方式，拓展盈利模式，實(shí)現(xiàn)上市融資。從1999年至今的十年園區(qū)以集聚生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，未來十年園區(qū)將以“生物 經(jīng)濟(jì)社區(qū)”為追求方向，一方面繼續(xù)做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)形成世界知名的 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；另一方面則以完善生活配套為主線進(jìn)行城 鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)生態(tài)宜居的生態(tài)社區(qū)城。同時(shí)積極引進(jìn)社會(huì)投 資者，

10、大力建設(shè)園中園及各種生活服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施。瀏陽 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正準(zhǔn)備著力打造世界生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)和臨空 經(jīng)濟(jì)區(qū)，使長(zhǎng)沙這座深厚底蘊(yùn)的文化古城，又將成為生物經(jīng)濟(jì) 中心和生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)之都。3第一部分項(xiàng)目總論1.1.2項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由本項(xiàng)目由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，該公 司是在長(zhǎng)沙市瀏陽市工商行政管理局辦理了注冊(cè)登記的法人資 格的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，并且經(jīng)長(zhǎng)沙市瀏陽市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)取 得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。公司經(jīng)營(yíng)范圍以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè) 務(wù)，涵蓋物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)、投資實(shí)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域的綜合公 司。瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)陳小英，瀏陽市政 協(xié)委員，大專文化，2002年至20

11、06年分別獲瀏陽市、長(zhǎng)沙市“三 八紅旗手”、省農(nóng)村“巾幗科技帶頭人”、全國(guó)“雙學(xué)雙比”女 能手。“追求完美品質(zhì)，超越用戶期望”是陳小英對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目 建設(shè)的承諾。公司秉承“以人為本，服務(wù)為先”的企業(yè)理念，“服務(wù)瀏陽、 服務(wù)長(zhǎng)沙、服務(wù)湖南”經(jīng)營(yíng)理念開發(fā)本項(xiàng)目。本項(xiàng)目坐落于長(zhǎng)沙市生物科技園區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)承擔(dān)著長(zhǎng) 沙市商業(yè)的輔助配套及園區(qū)商業(yè)、住宅的配套需求，為配合項(xiàng) 目的建設(shè)開發(fā)，公司精心準(zhǔn)備，整合了多方優(yōu)勢(shì)資源，搭建了 由工程、規(guī)劃、營(yíng)銷、物管等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人才組建的開發(fā)團(tuán)隊(duì)， 為區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展和當(dāng)?shù)厣?、住產(chǎn)品品質(zhì)的提升貢獻(xiàn)力量，同 時(shí)也為公司在房地產(chǎn)開發(fā)之路探索模式，積累經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備人才， 對(duì)項(xiàng)目所

12、在區(qū)域及公司本身意義重大。1.1.3項(xiàng)目投資的必要性隨著瀏陽城市中心區(qū)開發(fā)的深度推進(jìn)，純居住地產(chǎn)已漸次退出了市場(chǎng)舞臺(tái)，取而代之的是后來居上的商務(wù)地產(chǎn)。例如聯(lián)邦房產(chǎn)打造的香山國(guó)際名苑、創(chuàng)意房產(chǎn)打造的財(cái)富新世界、醴瀏鐵路打 造的醴瀏大廈、鴻宇房產(chǎn)打造的中央公園、湘鑫房產(chǎn)打造的名河鑫 都商務(wù)性質(zhì)已經(jīng)慢慢凸顯，很多購(gòu)房者看中的還是它們的地段 價(jià)值和商務(wù)前景。目前，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)： 一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的？商務(wù)地產(chǎn)？大大超過以前的住宅； 二是從樓盤品質(zhì)上看，？商務(wù)地產(chǎn)？也將超過以前開發(fā)的住宅，成為 打造中心區(qū)形象的？名片？。與國(guó)外接軌的寫字樓類型公寓正成為一些投資者的首選。 無

13、論是在瀏陽主城區(qū)還是在工業(yè)新城區(qū)域，人口的聚集和企業(yè)的增 加勢(shì)必直接導(dǎo)致優(yōu)越地段的商務(wù)地產(chǎn)成為稀缺資源。展望未來，隨著瀏陽？十二五？ 規(guī)劃的全面實(shí)施，一個(gè)？西 融長(zhǎng)株潭、南接珠三角、東連長(zhǎng)三角？的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在 漸漸展開。屆時(shí)，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外 貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重 組，城市價(jià)值和等級(jí)將發(fā)生本質(zhì)的提升。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪保?必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售 價(jià)格一定會(huì)大有提升。當(dāng)？新四路？正迅速拉近瀏陽與世界的距離， 當(dāng)城鐵滿載希望沿著融入長(zhǎng)株潭？?jī)尚蜕鐣?huì)？試驗(yàn)區(qū)的跑道奔來， 當(dāng)工業(yè)新城建設(shè)的步

14、伐全面開啟，瀏陽城，這個(gè)古時(shí) ？易守難攻？ 的要塞之地今天正全力融入長(zhǎng)株潭，孕育著新一輪建設(shè)的高潮。伴隨著城市的提質(zhì)和交通的提速，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上， 依托？新四路？帶來的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極引導(dǎo)主動(dòng)對(duì)接域外市場(chǎng)，探 索度假型、商務(wù)型、養(yǎng)老型等復(fù)合型特色房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)差異化 發(fā)展將成為瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展的未來大勢(shì)。瀏陽工業(yè)新城啟動(dòng)的投資 優(yōu)勢(shì)。近三年來，瀏陽市委、市政府提出了建設(shè)工業(yè)新城、助推瀏 陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速時(shí)代的戰(zhàn)略構(gòu)想并大力推動(dòng)。目前，形成了工業(yè)新 城投資公司、長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地、瀏陽制造產(chǎn)業(yè)基地三個(gè)投資 主體，永安、洞陽、北盛、蕉溪四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分片負(fù)責(zé)、共同發(fā)力的開 發(fā)熱潮。瀏陽在對(duì)接長(zhǎng)沙省會(huì)經(jīng)

15、濟(jì)圈、連通珠三角、長(zhǎng)三角的思路 和實(shí)踐上，達(dá)到了前所未有的高度統(tǒng)一。這有利于瀏陽全市發(fā)展現(xiàn) 代工業(yè)精力集中、資源集中，有利于政策持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，對(duì)激活 投融資、企業(yè)招商引資、產(chǎn)業(yè)集聚和城市建設(shè)都是很好的契機(jī)。十 二五？期間園區(qū)將新增開發(fā)面積10平方公里，規(guī)劃人口達(dá)到 15萬人，項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)一步完善了工業(yè)園區(qū)的配套，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮、 提高了園區(qū)人民生活的品質(zhì)。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱：瀏陽？園中園？（暫定名）項(xiàng)目1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況：瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.2.3項(xiàng)目地塊位臵及周邊現(xiàn)狀地塊位臵項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園，東經(jīng)113° 18'

16、; 48113° 24'31，北緯 28° 11'5228°14'52。西距長(zhǎng)沙市區(qū)35km,黃花機(jī)場(chǎng)18km；東距瀏陽市區(qū) 25km。東起砰山屋場(chǎng)、西南至洞陽河、北至撈刀河， 總規(guī)劃用地面積28平方公里。其中克里小學(xué)以西范圍用地面積18.6平方公里作為近期建設(shè)范圍，克里小學(xué)以東約10平方公里范圍作為規(guī)劃生物醫(yī)藥園區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展的備用地予以控制。園區(qū)總體規(guī)劃充分考慮瀏陽一長(zhǎng)沙中間的區(qū)域關(guān)系，挖掘、創(chuàng)立、堅(jiān)持 自己的產(chǎn)業(yè)特色，講求經(jīng)濟(jì)效益確保長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展，考慮與周圍環(huán)境的融合、共 生，提高規(guī)劃的彈性，合理有效利用國(guó)土資源，建設(shè)“生態(tài)型、環(huán)保型”園

17、區(qū)。 地塊北靠康寧路，南鄰銀河生化制藥廠，西至健康大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和 綠 之 韻 生 物 工 程 有 限 公 司。項(xiàng)目地訣9地塊地勢(shì)屬于園區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)，地塊內(nèi)場(chǎng)地平整，無其他建 筑雜物；地塊西面圍欄地塊南面廠房和圍欄地塊東面圍墻地塊北面地塊由南往北臨近康寧路的位置地塊與整體地塊有較大落差，最大處落差將近在 10米左右（在地塊東面），最小落差在2 米左右（在地塊西北面）。（2）.項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）:1、地塊方正，場(chǎng)地平整；2、周邊交通路網(wǎng)十分發(fā)達(dá)，交通便捷；3、凈地，無拆遷工作；4、臨街面開闊，適宜發(fā)展商業(yè)。劣勢(shì)（W：1、地塊內(nèi)的高低落差增加開發(fā)成本；2、周邊配套不完善。機(jī)會(huì)（O）

18、:1、園區(qū)中心位置，緊鄰園區(qū)中央商務(wù)區(qū)；2、隨著園區(qū)日益發(fā)展地塊優(yōu)勢(shì)日益凸顯；3、園區(qū)發(fā)展起步階段，存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)。威脅（T）:1、周邊多為廠區(qū)，商業(yè)氛圍較差；2、周邊同類型項(xiàng)目的建設(shè)。第一部分項(xiàng)目總論(3) 項(xiàng)目周邊配套. y n項(xiàng)目位于園區(qū)核心位置，緊鄰園區(qū)商貿(mào)街，配套完善，主要有：1、通信：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通；2、銀行：中國(guó)郵政、工商銀行；3、園區(qū)管委會(huì)；4、商業(yè)：家潤(rùn)多超市、商貿(mào)街及中央大街；5. 交通：開元東路及建設(shè)中的長(zhǎng)瀏高速、瀏醴高速、大瀏高速、 即將啟動(dòng)的長(zhǎng)瀏輕軌線，都在園區(qū)有連接口和站點(diǎn)，使園區(qū)的 區(qū)位交通即將成為新的優(yōu)勢(shì)1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn):(技術(shù)經(jīng)濟(jì)

19、指標(biāo))序號(hào)內(nèi)容數(shù)據(jù)1 土地面積96369.3 m22地價(jià)總款100000000元3容積率< 3.04總建面積289108 m5商業(yè)面積< 30%6樓面地價(jià)345.89 元/ m125項(xiàng)目現(xiàn)狀：.1.項(xiàng)目于2010年11月通過競(jìng)拍取得土地使用權(quán)，擬計(jì)劃在2011年5月投資建設(shè)；2. 項(xiàng)目總建筑面積約 28.9萬平米，計(jì)劃4年開發(fā)周期，分 三期開發(fā)；2011年開發(fā)一期5.6萬平米，2012年開發(fā)二期14.1 萬平米，2013年開發(fā)9.2萬平米。3. 各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)正在陸續(xù)申請(qǐng)報(bào)批中，基礎(chǔ)設(shè)施已在完善中，建設(shè)方案已經(jīng)形成.1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）長(zhǎng)沙市

20、城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)臵規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)臵標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范(8) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(9)瀏陽市發(fā)改局”十二五”規(guī)劃.(10)項(xiàng)目單位提供的資料及數(shù)據(jù).1.4可行性研究綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的建設(shè)符合本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市建設(shè)需要，對(duì)拉動(dòng)瀏陽工業(yè)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)健康穩(wěn)定發(fā)展起著極大的輔助作用。目前項(xiàng)目所在區(qū)域的開發(fā)氛圍逐步成熟，隨著瀏陽融入大長(zhǎng)沙，必定為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來 更廣闊的空間和強(qiáng)大的城市發(fā)展效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來較大的發(fā) 展空間。本項(xiàng)目屬于長(zhǎng)沙副市級(jí)商業(yè)配套的綜合商業(yè)中心，是完善生物

21、科技園區(qū)商 業(yè)及居住配套，形成區(qū)域大發(fā)展的重要組成部分，項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展起到積 極的推動(dòng)作用，本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值也隨著項(xiàng)目服務(wù)功能的完善以及項(xiàng)目功能檔次的提 升而得以提升。本項(xiàng)目的開發(fā)，符合該園區(qū)位物業(yè)供給的基本特征， 有助于改善該區(qū) 域商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)結(jié)構(gòu)局部供給相對(duì)失衡， 且充分利用了城市寶貴的土地資源，適 應(yīng)了園區(qū)整體配套現(xiàn)代化的趨勢(shì)，也有利于城市總體規(guī)劃的具體實(shí)施。11第二部分市場(chǎng)研究2.1宏觀環(huán)境分析：, 最近幾年，瀏陽房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐 漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)趨緩， 貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)

22、量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展?fàn)?況。而在公眾敏感的市場(chǎng)和價(jià)格運(yùn)行問題上， 瀏陽房地產(chǎn)價(jià)格有小幅上漲，增幅較穩(wěn) 定；房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場(chǎng)。 與國(guó)內(nèi)其他 地區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。從這些趨勢(shì)預(yù)測(cè)，未來幾年，瀏陽房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有很大的升值空間， 主要的城市 發(fā)展將呈現(xiàn)空間多中心化、生活社區(qū)化、資源集約化等趨勢(shì)，而在大的城市發(fā)展政策 環(huán)境下，瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也將呈現(xiàn)開發(fā)增速減緩， 土地資源優(yōu)化配置；市場(chǎng)需求 旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升；金融信貸緊縮，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等總體趨勢(shì)。具體來說，在土地政策方面，政府將實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”

23、的土地供應(yīng)原則； 在房產(chǎn)價(jià)格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方 面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會(huì)大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目 建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)；在物業(yè)管 理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適 用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增 加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購(gòu)物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重視，復(fù)合型人才 嚴(yán)重奇缺也將成為最近一段時(shí)期瀏陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。瀏陽市居民房產(chǎn)位置選擇（單位： %按人口變量細(xì)分，包括年齡、性別、家庭

24、人數(shù)、收入、職業(yè)、宗教 信仰、國(guó)籍和民族等。如表1和表2所示，大部分瀏陽購(gòu)房計(jì)劃居民中 都打算購(gòu)買一般商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的選擇上，七成居民 計(jì)劃購(gòu)買普通板式樓房。不同年齡層的消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)類型和結(jié)構(gòu)的偏好 也有所區(qū)別，開發(fā)商根據(jù)自己的資源選擇不同的細(xì)分市場(chǎng)。表1不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%居民總體15-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55-64歲經(jīng)濟(jì)適用房38.736.437.341.932.453.3般商品房5559.154.752.762.240別墅2.632.72.7公房0.71.51.4二手房2.641.45.46.7其它0.41.3樣本量（人）269667

25、57437*15表2不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇（單位：%居民總體15-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55-64歲普通板式樓房69.975.468.969.363.273.3普通塔式樓房24.212.328.42439.520立體式（復(fù)式、躍式、錯(cuò)層等）21.618.525.72415.813.3其它1.11.51.32.6古典自然別墅0.42.6樣本量（人）26965747538*15表3不同收入消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%沒收入2000元及 以下20014000元40016000元60018000元8000元及 以上拒答經(jīng)濟(jì)適用房33.34036.428.65045.2般商品房6

26、3.355.452.771.4505047.6別墅3.33.6507.1公房3.6二手房4.61.8其它1.8樣本量3013055*7*2*242（注：表1-表3中縱向相加為100%，打“興”的部分，由于樣本量不 足30,數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，僅作參考，請(qǐng)慎用。）從收入來看，中等收入消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)較活躍（如表 3所示）。 這部分消費(fèi)者多為工薪階層，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的消費(fèi)特征和需求， 設(shè)計(jì)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房或低價(jià)位商品房，而對(duì)于高收入群體則開發(fā)高檔 商品房和別墅。類似的，心理和行為變量也可作為細(xì)分市場(chǎng)的依據(jù)。例如，調(diào)查顯 示，在事業(yè)上，瀏陽市居民是非常敬業(yè)的。他們中有78.4 %的人認(rèn)為“家 人認(rèn)為自己

27、做的很成功是非常重要的”，76.2 %的人希望自己能夠達(dá)到 職業(yè)的頂峰（如圖2所示）。在房產(chǎn)價(jià)格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中 有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會(huì)大幅度提高； 在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方 面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租 房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的 增加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購(gòu)物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重 視。最近幾年，瀏陽 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)

28、構(gòu) 逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng) 趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)良好 的發(fā)展?fàn)顩r。而在公眾敏感的市場(chǎng)和價(jià)格運(yùn)行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價(jià)格有小幅上漲， 增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場(chǎng)。 與省內(nèi)其他市區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇* '- W5 o9 % G2 I- _2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析：中國(guó)近年來最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國(guó)人自古以 來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子” 在國(guó)人眼中自然有不

29、可比擬的重要性。我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998年，中國(guó)開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)的影響，國(guó) 家又出臺(tái)了一系列拉動(dòng)內(nèi)需的政策，為個(gè)人房貸提供了政策支持。由此，天時(shí)地利人和俱備，中國(guó)步入了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場(chǎng)化的直接后果就是房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化，人們?cè)谟?jì) 劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始 發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價(jià) 格節(jié)節(jié)攀升。圖:2003 -2008年全匡和主要城市房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)從圖中我們可以清楚看到，2006年以前，房

30、屋銷售價(jià)格一直處于一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。2006年到2007年，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)異動(dòng)，呈 現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)。直到2008年，房?jī)r(jià)才有所回落，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 以前。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾 十年才能擁有一套僅夠容身的房子二、對(duì)我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格合理性的分析世界銀行認(rèn)為比較合理的房?jī)r(jià)與人均收入比是46倍，為房?jī)r(jià)收入比所設(shè)定了 5的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國(guó)的 房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在保持較高增長(zhǎng)速度的同時(shí)也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商 品房空置率遠(yuǎn)超過國(guó)際警戒線。同時(shí)，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一

31、方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場(chǎng)需求，對(duì) 市場(chǎng)有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方 面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供 給短缺、增長(zhǎng)緩慢。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家而言，這樣的高房?jī)r(jià)是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)可能會(huì)使 GDP呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一 旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)此憂心忡忡，認(rèn)為我國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對(duì)我國(guó)是一個(gè)嚴(yán)重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成無法估量的損失。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國(guó)各地一路狂漲的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn) 分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于

32、對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期的改變， 消費(fèi)者開始了對(duì)樓市的觀望，房屋銷售市場(chǎng)交易量開始急劇萎縮。；2007 - 2008年房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)變化101100 *1111111上圖中的房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)，似乎也能說明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向低迷三、國(guó)家宏觀調(diào)控措施及效果分析房地產(chǎn)問題引起了國(guó)家有關(guān)部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況， 適時(shí)推出了一些政策措施。僅 2006年，就出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地 產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中最引人注目的莫過于 5月17日國(guó)務(wù)院總理 溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措 施（即通常所稱的“國(guó)六條”

33、），覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、 土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房 地產(chǎn)市場(chǎng)的開始。此外，央行也提高了銀行利率，國(guó)稅局對(duì)個(gè)人將 購(gòu)買不足5年的住房的對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅，建設(shè)部對(duì)商品房 戶型比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，國(guó)務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批 租，外匯管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和 經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，并且進(jìn)一步加強(qiáng)了土地調(diào)控。2008年政府還會(huì)出臺(tái)一系列配套政策來進(jìn)一步起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且政策的針對(duì)性會(huì)更 強(qiáng)一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購(gòu)房支出，減 少收益角度入手，來降低購(gòu)房需求。從供給上，政府會(huì)繼續(xù)加大對(duì) 保障性住房的建設(shè)力度

34、，以及加大對(duì)開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán) 防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá) 到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。由此可見，國(guó)家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當(dāng)?shù)呐Γ墙Y(jié)果到底如何呢？可以說是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕 對(duì)值仍然在大幅增長(zhǎng)中。2008年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些明 顯變化，交易量下降顯著，房?jī)r(jià)下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時(shí)常 見諸媒體報(bào)端。然而，國(guó)家發(fā)改委公布的6月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)為108.2%,同比上漲8.2%。這似乎顯示房?jī)r(jià)仍在上漲。 從房屋銷售價(jià)格指數(shù)的新漲價(jià)因素看，2008年上半年，在35個(gè)大中 城市中有6個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳

35、、重慶、杭州、 大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房?jī)r(jià)上漲幅度超過4% （新漲價(jià)因素）的有3個(gè)城市，分別是北京、烏魯木齊、 銀川，其中銀川上漲幅度最大，為 7.1%。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購(gòu)房者三方面的原因。在我國(guó)很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。第一，房 地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)能力極強(qiáng)，除了自身的發(fā)展， 還可以帶動(dòng)如建材，家裝等很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)GDP的快速增長(zhǎng)有強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進(jìn)本地的基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價(jià)值，對(duì)地方的形象提升和招商引資都會(huì) 提供有力的后備支持。第三，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)

36、交易的過程中，政 府得到的土地出讓金，各種稅費(fèi)收入絕對(duì)是一個(gè)不容小覷的數(shù)字。 統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入 占到了房地產(chǎn)價(jià)格的將近 3040%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格 2040%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房 地產(chǎn)價(jià)格的5080%。如此，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來如此巨大的 好處，難怪地方會(huì)對(duì)中央的宏觀調(diào)控措施采取曖昧的態(tài)度，對(duì)房地 產(chǎn)業(yè)的過熱投資不是遏制，而是采取默許甚至是鼓勵(lì)的態(tài)度。實(shí)際上我國(guó)住房消費(fèi)水平已明顯提前，住房自有率，住房人均 面積甚至超過了很多發(fā)達(dá)國(guó)家。中國(guó)人對(duì)住房是有特殊情結(jié)的，而 且從中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增

37、加，經(jīng)濟(jì)高速增 長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加速，家庭規(guī)模化小型化，超前消費(fèi)意識(shí)形成等等 因素相互作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂?，不隨價(jià)格的 上升而需求下降。再加上境內(nèi)外許多購(gòu)房者并不是出于居住的需要， 而完全是在投資或者說是投機(jī)的心理驅(qū)使下，在房?jī)r(jià)的高峰期蜂擁 而上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。不斷上漲的房?jī)r(jià)又使一大批本來持幣 觀望的前仆后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不絕進(jìn)入房地產(chǎn) 市場(chǎng)。2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2003年開始升溫到2007年達(dá)到頂峰，進(jìn)入2008 年以后，全國(guó)樓市逐漸走向低迷。截至今年上半年，尚未走出低谷。 在這樣的大環(huán)境下，作為三線城市的瀏陽，其房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)

38、狀怎樣？ 短期發(fā)展趨勢(shì)如何？目前狀況對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展有何影 響？為此，我們將力求多角度全方位來解讀瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)，闡述 一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀并對(duì)短期內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行客觀的預(yù)測(cè)。第一章瀏陽經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析一、地理位臵有所局限，需把握自身的定位和發(fā)展方向 瀏陽作為長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的次中心區(qū)，一方面可以分享相關(guān)的政策優(yōu)惠，另一方面可以借助長(zhǎng)株潭城市群擴(kuò)大自 己的影響。但是長(zhǎng)沙的主要交通優(yōu)勢(shì)是南北交通，而瀏陽地處長(zhǎng)株 潭城市群的東部邊緣，缺乏直接通向東部發(fā)達(dá)地區(qū)的向東主干道， 影響了瀏陽和我國(guó)東部發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系。因此瀏陽需要在長(zhǎng)株潭城 市群的發(fā)展大前提下，準(zhǔn)確把握自身的定位和發(fā)

39、展方向，不要依賴 長(zhǎng)株潭城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而應(yīng)利用中部崛起和長(zhǎng)株潭兩型社 會(huì)改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的名義，樹立？搶？的意識(shí)，主動(dòng)吸引外來的資金、 產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和市場(chǎng)。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但人均地均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較低本世紀(jì)以來，瀏陽市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均22.55%的速度增長(zhǎng)，2007年瀏陽市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 252.72億元，居長(zhǎng)沙四縣市第二 位，列長(zhǎng)株潭三個(gè)縣級(jí)市首位。但瀏陽人多地廣，按人均和地均指 標(biāo)衡量，瀏陽市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還處于較低水平。三、城市化程度相對(duì)較低，人均收入提高較快本世紀(jì)以來，瀏陽城市化程度提高較快，但相對(duì)全國(guó)來說， 城市化程度仍然偏低。未來幾年，瀏陽市將加快城市化進(jìn)程，有助 于房地產(chǎn)需求的增

40、加。2008年瀏陽城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達(dá)到16812元，農(nóng)村居民人均年可支配收入達(dá)到 7618元，居民收入在我國(guó)中部地區(qū)處 于前列。但居民的消費(fèi)能力沒有有效釋放，人均消費(fèi)支出和社會(huì)消 費(fèi)品零售額還處于中等偏低水平。從居民收支結(jié)余來看，居民資產(chǎn) 積累比較快。對(duì)房地產(chǎn)而言，有利于住宅改善需求能力的增加。四、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資高，市政配套日趨完善本世紀(jì)以來，瀏陽市累計(jì)用于城市維護(hù)建設(shè)和市政建設(shè)投資的資金和累計(jì)投資市政道路橋梁建設(shè)、累計(jì)投資公共交通建設(shè)以 及累計(jì)進(jìn)行綠化投資的金額均高于周邊縣級(jí)市，市政配套日趨完善，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。五、城區(qū)居住用地超標(biāo)，城區(qū)不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用

41、地2007年瀏陽城區(qū)居民用地為9.65平方公里，占建設(shè)用地的45.84%，人均居住用地 47.75遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)（居住用地 占建設(shè)用地的比例為2032%;人均居住用地指標(biāo)為18.0 28.0 m2/ 人）。本世紀(jì)以來，瀏陽城區(qū)建成區(qū)和建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了50%，其中主要是居住用地的擴(kuò)張，公共設(shè)施、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、對(duì)外交通用地 相對(duì)減少，瀏陽城區(qū)基本成為消費(fèi)城區(qū)。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中城市來說， 這種發(fā)展方向并不可取。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，瀏陽城區(qū)已不再適合 繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地。第二章瀏陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)投資開發(fā)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資 2003 2007年瀏陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長(zhǎng)33.86%，累計(jì)投

42、資27.10億元，2007年達(dá)到9.35億元， 但投資規(guī)模相對(duì)仍然偏小。2、房地產(chǎn)在建規(guī)模2007年瀏陽市房地產(chǎn)新開工面積比2006年增長(zhǎng)44.24%，施工面積增長(zhǎng)113.13%，各種用房在建規(guī)模普 遍擴(kuò)大；受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，2008年施工面積相對(duì)減少，全市商品房在建施工面積132.85萬（其中住宅103.27萬，商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房21.91萬心，同比減少6.97%。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀2006年一2008年累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積162.41萬，其中商品住宅 134.02萬；2006年一2008年累 計(jì)銷售商品房153.05萬，銷售商品住宅127.19萬；07年、08 年銷售面積分

43、別是當(dāng)年新批準(zhǔn)預(yù)售面積的94.30%和94.90%。截至2008年底，瀏陽市尚有41.19萬川商品房未銷售，其中期房19.57萬， 現(xiàn)房21.92萬（住宅13.89萬譏 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5.67萬譏 其他用 房 2.36 萬 m2）o2、商品住宅價(jià)格瀏陽市商品房均價(jià)由2001年的945元/ m,上漲到2007年的1919元/ m,年均增長(zhǎng) 10.01%，低于全國(guó)（11.42%）和長(zhǎng)沙市（12.90%）平均漲幅。2006年一2008年瀏陽市商品住宅價(jià)格年均增長(zhǎng) 20.93%, 2008年達(dá)到2018元/m。瀏陽市商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于全國(guó)和長(zhǎng)沙全市的房?jī)r(jià)水平。2007年商品住宅平均價(jià)格僅是全國(guó)平均價(jià)的

44、45%、 長(zhǎng)沙全市平均價(jià)的51.3%、長(zhǎng)沙市區(qū)平均價(jià)的 48.2%。3、商品住宅 需求結(jié)構(gòu)銷售套面積結(jié)構(gòu) 2007年一2008年，瀏陽市共銷售6500 套住宅，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 85.21%。其中：90 m2/套以下的1077 套，占16.57%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 55.49%; 90120 m/套的864 套，占13.29%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 81.90%; 120144 m/套的有 2661套，占40.94%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 116.56%; 144 m/套以上 的有1898套，占29.2%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的 80.80%。(2) 價(jià)格結(jié)構(gòu)在2007年一2008年已銷售的650

45、0套商品住宅中，銷售單價(jià)在1500元/m以上的有2411套，占37.09%; 1500元/m的有2189 套，占 33.68%; 2000元/m 2500 元/m 的有 1299 套，占 19.98%;2500元/ m以上的有601套，占9.25%。2007年已銷售單價(jià)在 2000 元/m以下的商品住宅占82.9%, 2008年下降到50.7%; 2007年已銷 售單價(jià)在2000元/m以上的商品住宅僅占17.1%, 2008年上升到49.3%。因此銷售單價(jià)在2000元一2500元/ m左右的商品住宅將逐漸 成為未來2年內(nèi)市場(chǎng)需求的主流。(3) 購(gòu)買對(duì)象結(jié)構(gòu)2007年一2008年，瀏陽市共銷售1

46、11.4萬m商品房，其中 城區(qū)居民購(gòu)買60.9萬m,占54.72%;本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買 39.7萬m, 占35.61%;市外居民購(gòu)買10.8萬m,占9.67%, 2008年市外居民購(gòu) 買瀏陽市商品房比2007年減少37.1%。本市居民是市場(chǎng)需求的主流。4、存量房交易人口增加相對(duì)穩(wěn)定的地區(qū)，一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善需求是住房市場(chǎng)的主要需求，因此存量房交易將推動(dòng)商品房的 銷售。2006年一2008年瀏陽市存量房交易面積達(dá) 62.11萬，和同 期商品房期房和現(xiàn)房銷售總量比為0.4056: 1，不到正常比例1: 1的一半，存量房交易比較低迷。三、小結(jié)1、 2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積的減少

47、，將緩解未 來市場(chǎng)的供需矛盾。但由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的慣性，未來 12年市 場(chǎng)仍將處于供大于求的狀態(tài)。2、瀏陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是內(nèi)向的市場(chǎng)，市場(chǎng)主要需求來自瀏陽市域內(nèi)。3、瀏陽房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)比長(zhǎng)沙市平均房?jī)r(jià)低，是當(dāng)?shù)鼐用窨?以接受的。4、瀏陽存量房交易市場(chǎng)已形成但未成熟，其潛力的挖掘有 利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。一、土地供應(yīng)1、土地供應(yīng)政策瀏陽市政府于2009年2月3日制定頒布的瀏陽市國(guó)有土 地有償使用若干規(guī)定，使房地產(chǎn)發(fā)展的源頭更趨有序和規(guī)范。與此 同時(shí)，瀏陽市政府對(duì)2004年公布的基準(zhǔn)地價(jià)和容積率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改， 降低了正常容積率，相應(yīng)調(diào)整了基準(zhǔn)地價(jià)，樓面地價(jià)比2004年的標(biāo)準(zhǔn)平均提高約80%。2

48、、土地供需從瀏陽城區(qū)建設(shè)用地占瀏陽城區(qū)土地的比例來看，瀏陽城區(qū)仍具有土地供應(yīng)的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地 可供量已相當(dāng)有限。由于瀏陽城區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)已趨不合理，因此 未來可供住宅開發(fā)用地極其有限，將主要供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。從市場(chǎng)需求來看：一方面國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了市場(chǎng)的需求；另一方面，瀏陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年受讓的土地達(dá)78.68萬，是06年、07兩年總和的204.31%，很難在短期內(nèi)消化。因此近 期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地需求的熱情將大幅度降低。瀏陽市政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在主城區(qū)外，另辟房地產(chǎn) 開發(fā)的戰(zhàn)場(chǎng)。二、瀏陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來供應(yīng)預(yù)測(cè)根據(jù)瀏陽市近2年新開工面積和近2年期房銷售

49、的情況， 2008年瀏陽市在建施工的132.85萬川商品房中，約有30萬未批 準(zhǔn)上市供應(yīng)。2008年已批準(zhǔn)上市供應(yīng)而未實(shí)現(xiàn)銷售的商品房有41萬。這71萬將形成2009年及以后的供應(yīng)量。2006年一2008年瀏陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓 117.19萬土 地，2008年瀏陽市房地產(chǎn)新開工面積 30.36萬，根據(jù)上述情況和 2004年正常容積率標(biāo)準(zhǔn)，目前瀏陽尚有未開發(fā)土地 60萬一70萬仁 現(xiàn)假設(shè)有65萬土地未開發(fā)、平均容積率為 1.8，那么可建117萬 商品房。因此未來3年內(nèi)，市場(chǎng)總供應(yīng)量約在 210萬左右，平 均年供應(yīng)量在70萬左右，和往年基本相近。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來需求預(yù)測(cè)1、未來需求分析(1)

50、 居民改善需求2007年瀏陽市城區(qū)居民人均住房建筑面積33.28 m2，超過全國(guó)平均水平。但和周邊地區(qū)相比，仍有一定的距離：瀏陽城區(qū)周 邊農(nóng)村居民人均住房面積普遍超過50 m( 2007年長(zhǎng)沙全市農(nóng)村人均住房面積達(dá)57.07 m)；寧鄉(xiāng)縣2007年城鎮(zhèn)居民人均居住面積 69.01 m。這種近距離的比較，將促使瀏陽市城區(qū)居民進(jìn)一步改善住房條 件，增加住房面積。(2) 城市化程度的提高一方面目前瀏陽市城市化程度還比較低，2006年瀏陽城鎮(zhèn)人口的比重為37.12%，比全國(guó)同期平均低 6.78% ;另一方面瀏陽農(nóng) 村居民人均耕地面積較少，農(nóng)村富余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已勢(shì)成必然。 本世紀(jì)以來，瀏陽市平均每年

51、增加4萬多城鎮(zhèn)人口，城區(qū)平均每年增加1萬居住人口。從城區(qū)居民改善住房和城鎮(zhèn)、城區(qū)人口機(jī)械增 長(zhǎng)兩大需求來看，未來幾年城區(qū)平均每年住房需求量約50萬一60萬m (近兩年城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買城區(qū)住房比例為3: 2)。2、瀏陽市居民購(gòu)房能力 2008年瀏陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入可購(gòu)買當(dāng)年8.33 m城區(qū)商品住房，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)低于全國(guó)大部分地區(qū)：按三口之家人均 35 m計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比僅是4.22;按三口之家人均40 m計(jì)算，房?jī)r(jià) 收入比僅是4.80。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來價(jià)格的判斷成本對(duì)未來價(jià)格的影響根據(jù)2006 2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地平均價(jià)格在570元/ 左右，按多層平均容積率 1.35

52、計(jì)算，樓面地價(jià)約 420元/ ，加上建筑安裝費(fèi)、小區(qū)建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)等平均成本約1500元/ （不包括交易稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、資金費(fèi)用和其他費(fèi)用），如全部 計(jì)算，總成本約在1700元/川左右（小高層由于樓面地價(jià)減少和建安 成本增加相抵，約增加 200元/ 左右）。因此根據(jù)成本構(gòu)成和 2009 年瀏陽市基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)等因素預(yù)測(cè)，今后房?jī)r(jià)在2008年基礎(chǔ)上的下降空間有限，最多在 10%左右。供需關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響未來幾年瀏陽市（主要是城區(qū)）房地產(chǎn)供需基本平衡，供略大于求。在這種情況下，如沒有需求的心理預(yù)期作用，房?jī)r(jià)將趨 于平穩(wěn)，并小幅上漲。市場(chǎng)需求的心理預(yù)期從瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)目前情況來看，住宅投資需求比

53、重相當(dāng)小；目前瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)并不大，主要是區(qū)域外部市場(chǎng)價(jià) 格的波動(dòng)可能對(duì)瀏陽市場(chǎng)需求心理預(yù)期有一定的影響。這種影響主 要作用于交易量，而不是價(jià)格。由于影響交易量，因此短期內(nèi)可能 會(huì)打破供需平衡態(tài)勢(shì)，使供略大于求，從而使價(jià)格微幅下跌。由于 瀏陽市場(chǎng)需求心理預(yù)期的影響主要來自外部，因此作用時(shí)間不會(huì)太 長(zhǎng)。瀏陽房地產(chǎn)市場(chǎng)未來23年價(jià)格走勢(shì)：2009年瀏陽城區(qū)房 地產(chǎn)市場(chǎng)（商品住宅）價(jià)格基本在2008年價(jià)格的基礎(chǔ)上，有正負(fù)5% 8%的微幅波動(dòng)；2010年起，價(jià)格將會(huì)逐漸上漲，并隨時(shí)間呈加速 度。第四章建議一、主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向一、主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向1、主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)、主城區(qū)不宜

54、再發(fā)展住宅 房地產(chǎn)主城區(qū)用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀中居住用地和產(chǎn)業(yè)用地已不成比例：2007年主城區(qū)居住用地所占城市建設(shè)用地比例達(dá)到 45.84%、人均居 住用地達(dá)到、人均居住用地達(dá)到 45.84 m2，都大大超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。， 都大大超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。本世紀(jì)以來（截至本世紀(jì)以來（截至 2007年，下同）年， 下同）瀏陽市累計(jì)用于城市維護(hù)建設(shè)的資金達(dá)326776萬元，市政建設(shè)累計(jì)投資萬元，市政建設(shè)累計(jì)投資 210205萬元，但如此巨大的投 入，都被萬元，但如此巨大的投入，都被人口增長(zhǎng)所抵消。截至2007 年，主城年，主城區(qū)人均道路面積僅5.55.5 mm，人均綠化面，人均綠化面積僅5.645.64 m m,萬人擁有

55、公交車輛，萬人擁有公交車 輛2.76輛（標(biāo)臺(tái)），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，輛（標(biāo)臺(tái)），都遠(yuǎn)遠(yuǎn) 低于全國(guó)平均水平，同時(shí)也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基同時(shí)也遠(yuǎn) 低于周邊縣市水平，市政基礎(chǔ)設(shè)施已不堪人口增加的重負(fù)。與此同 時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比同時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地 的比例下降，2007年主城區(qū)工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)年主城區(qū)工業(yè)用地、倉(cāng) 儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地合計(jì)僅占城市建用地、公共設(shè)施用地合計(jì)僅 占城市建設(shè)用地的28.69%28.69%。主城區(qū)就業(yè)崗位已。主城區(qū)就業(yè) 崗位已很難適應(yīng)人口的增加。瀏陽主城區(qū)已基本成為一個(gè)消費(fèi)城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房 地產(chǎn)。城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。2、主城區(qū)可適當(dāng)發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，為此，為改善產(chǎn)業(yè)用地 結(jié)構(gòu)比例，形成對(duì)主城區(qū)現(xiàn)有形態(tài)格局的補(bǔ)充，促進(jìn)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)社 會(huì)的發(fā)展，建議：除已出讓的居住