實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷之《高效的營銷策劃》和《破解危

1、做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺1聚成華企在線商學(xué)院 實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷 之之高效的營銷策劃高效的營銷策劃（上）（上） 講師：講師： 王艷河王艷河做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺2第一節(jié)：項目前期策劃第一節(jié)：項目前期策劃做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺3一、項目可行性綜合評價一、項目可行性綜合評價評價內(nèi)容：評價內(nèi)容： 1、項目用地環(huán)境調(diào)查及土地價值分析結(jié)論； 2、宏觀或區(qū)域市場調(diào)查和研判結(jié)論； 3、發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模確定； 4、規(guī)劃設(shè)計方案初選方案； 5、資源供給情況分析結(jié)論； 6、項目組織機構(gòu)設(shè)置方案； 7、項目開發(fā)建設(shè)計劃方案； 8、投資籌資能力評估結(jié)論；

2、 9、投資成本費用測算結(jié)論； 10、項目盈利能力評價結(jié)論。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺4評價依據(jù)：評價依據(jù)： 1、調(diào)查資料； 2、分析資料； 3、研判資料； 4、論證資料；評價方法：評價方法： 1、正向分析評價； 2、反向分析評價； 3、編制項目可行性分析報告做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺5二、項目用地環(huán)境調(diào)查與價值分析二、項目用地環(huán)境調(diào)查與價值分析項目用地環(huán)境調(diào)查內(nèi)容項目用地環(huán)境調(diào)查內(nèi)容 項目周邊環(huán)境：項目周邊環(huán)境： 人文、人氣、交通、醫(yī)療、文教、餐飲、金融、休閑娛樂等。土地概況：土地概況： 地理位置；主要經(jīng)濟技術(shù)指標：占地面積、土地出讓金、地價、成本單價、總建筑面積、公建面積

3、、銷售面積、容積率；土地四鄰；良性因素；惡性因素；良性、惡性因素互動條件；土地內(nèi)在因素。地形、地貌、地質(zhì)條件、形狀、高差、路網(wǎng)關(guān)系、配套條件、因素置地形、地貌、地質(zhì)條件、形狀、高差、路網(wǎng)關(guān)系、配套條件、因素置換條件換條件其他影響因素其他影響因素 做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺6調(diào)查辦法調(diào)查辦法 目標土地現(xiàn)場調(diào)查、目標土地周邊關(guān)系環(huán)境調(diào)查、目標土地規(guī)劃控制摸底、相鄰物業(yè)綜合調(diào)查；設(shè)計調(diào)查表，按所列內(nèi)容調(diào)查；分析依據(jù)分析依據(jù) 目標土地環(huán)境調(diào)查、宏觀經(jīng)濟與區(qū)域市場調(diào)研報告、其他分析資料；分析方法分析方法 同比分析法；（差異性分析法）正項分析法；反項分析法；目標空間分析法。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企

4、業(yè)全員培訓(xùn)平臺7三、國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展走勢分析與研判三、國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展走勢分析與研判分析研究內(nèi)容：分析研究內(nèi)容： 1、未來一年宏觀經(jīng)濟指標走勢 2、未來一年社會總投資和行業(yè)產(chǎn)業(yè)比例走勢 3、未來一年物價及通貨膨脹率走勢 4、未來一年宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展走勢分析研究依據(jù)：分析研究依據(jù)： 國家宏觀經(jīng)濟指標調(diào)查檔案資料、前兩年國家宏觀經(jīng)濟指標調(diào)查檔案資料、國家本期五年計劃、本屆政府工作報告、年度宏觀經(jīng)濟規(guī)劃、國家宏觀經(jīng)濟政策。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺8分析研究辦法：分析研究辦法： 宏觀經(jīng)濟指標分析、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析、基礎(chǔ)經(jīng)濟比例、第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟比例、泡沫經(jīng)濟比例及走勢；社會總投資指標分析、各產(chǎn)業(yè)

5、行業(yè)比例分析、外資走向分析、泡沫經(jīng)濟類行業(yè)投資走勢；物價水平及通貨膨脹率走勢分析：宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和微觀平衡，進出口；指標對比、國家經(jīng)濟紅線控制、計劃調(diào)整、政策調(diào)整、對比類比分析法。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺9四、初步規(guī)劃設(shè)計方案的編制及優(yōu)化選擇四、初步規(guī)劃設(shè)計方案的編制及優(yōu)化選擇（一）初步規(guī)劃設(shè)計方案的內(nèi)容：（一）初步規(guī)劃設(shè)計方案的內(nèi)容：1、總體規(guī)劃 軸心及布局；建筑風格；功能分區(qū)組團；建筑及間距； 路網(wǎng)及配套；2、景觀綠化 景觀主題；景觀具體建議；水景的運用；硬性和軟性景觀； 主題植物；功能性景觀；景觀層次；經(jīng)濟性；實用性； 避短型景觀；3、建筑設(shè)計 建筑設(shè)計總則；

6、建筑類型；單體設(shè)計：戶型比例、面積，建筑形式做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺104、配套設(shè)施 智能化系統(tǒng)；背景音樂、燈光；幼兒園；車庫、車位； 健身、休閑、娛樂設(shè)施；商業(yè)、學(xué)校； 配電室、機房、物業(yè)管理用房、垃圾站；會所等5、建筑內(nèi)外裝修標準 外墻、內(nèi)墻、單元門； 門、窗、地面、衛(wèi)生間、廚房、廳及功能房等； 上下水、空調(diào)預(yù)留位、煤氣、暖氣、強弱電等；做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺116、分期開發(fā)劃分及相關(guān)配套7、物管建議：規(guī)劃、功能、布局、設(shè)備設(shè)施、休閑空間環(huán)境、公建；8、會所 會所分類； 主要面向人群； 會所功能及設(shè)置。 功能：休閑、娛樂、音樂咖啡吧、網(wǎng)吧、陶巴、游戲吧、書吧、小小

7、發(fā)明家；中小型電影房：設(shè)情侶座、學(xué)生座、老人座、兒童座、家庭座、健身房、乒乓球臺、打牌座椅等 做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺12（二）選擇依據(jù)（二）選擇依據(jù) ： 區(qū)域控制性規(guī)劃、土地現(xiàn)狀圖、土地價值分析、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、項目建議書、配套接口位置、虛擬規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模、區(qū)域市場調(diào)研報告、項目資源分析、專業(yè)設(shè)計單位意見等 說說 明：明： 本項論證工作是在項目發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模確定的基礎(chǔ)上延伸而來的，依據(jù)前項確定的規(guī)劃指標和建設(shè)規(guī)模，分別予以細化制定不同的規(guī)劃設(shè)計初步方案，供投資分析論證使用。本項論證工作可深可淺，無論做到何種程度，都必須產(chǎn)生兩個效果，其一：滿足投資論證需要；其二：對項目后續(xù)市場研

8、究和產(chǎn)品策劃具有基礎(chǔ)指導(dǎo)意義。；做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺13五、項目資源供給情況分析五、項目資源供給情況分析（一）項目資源供給情況分析（一）項目資源供給情況分析 企業(yè)資源狀況 1、資金資源狀況； 2、人才資源狀況； 3、內(nèi)部資源整合能力； 4、外部資源整合能力； 政府職能資源的利用； 金融機構(gòu)資源的利用；委托代理單位資源的利用；建設(shè)施工單位的利用；材料供給單位的利用；外部信息資源的利用；外部專業(yè)人才的利用） 5、外部資源倚重比例分析做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺14項目必須資源 1、資金規(guī)模； 2、人力資源配置； 3、團隊整合能力； 4、內(nèi)部資源優(yōu)化程度、等級； 5、外部資源

9、優(yōu)化程度、等級。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺15土地資源條件 1、土地資源資金規(guī)模； 2、土地資源的變現(xiàn)能力； 3、土地資源的占用周期； 4、土地資源的最優(yōu)化程度。資金資源條件 1、自有資金條件； 2、土地資源變現(xiàn)條件； 3、項目融資條件； 4、擔保、抵押融資條件； 5、其他資金資源條件（聯(lián)營、合作等）。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺16人力資源條件人力資源條件 1、決策人及決策組織； 2、項目策劃組織：調(diào)研、分析策劃、項目開發(fā)與管理、規(guī)劃設(shè)計、工程技術(shù)、營銷推廣、財務(wù)人員 3、項目方案、計劃組織：工程方案計劃編制人員；營銷類方案計劃編制人員；資金、成本、費用及執(zhí)行控制方案計劃編

10、制人員 4、項目執(zhí)行組織：執(zhí)行過程控制人員：工程現(xiàn)場管理人員：銷售現(xiàn)場管理人員：外聯(lián)攻關(guān)人員：企業(yè)、項目品牌資源，其他可利用資源企業(yè)、項目品牌資源，其他可利用資源 做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺17（二）分析依據(jù)：（二）分析依據(jù)： 1、資產(chǎn)負債表、 2、人力資源規(guī)劃、企業(yè)職能配置、員工崗位說明書、各崗位員工能力評估表、項目用地環(huán)境調(diào)查與價值分析 （三）分析方法：（三）分析方法： 1、項目所需資源、企業(yè)現(xiàn)有資源對比分析法； 2、資金資源由財務(wù)部組織材料、人力資源由辦公室組織、外部關(guān)系由工程部和財務(wù)部協(xié)同組織； 3、統(tǒng)籌分析由財務(wù)部組織定稿。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺18（四）說明

11、：（四）說明： 項目資源供給情況分析的主要目的是系統(tǒng)性的理清企業(yè)所能提供的項目所需資源狀況，使企業(yè)決策者和執(zhí)行者清楚地知道企業(yè)條件與項目所需條件之間的距離。便于企業(yè)在項目啟動前期優(yōu)化資源配置，盡最大可能彌補資源缺陷，借以保障項目的成功。 做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺19六、項目組織機構(gòu)設(shè)置六、項目組織機構(gòu)設(shè)置設(shè)置內(nèi)容：設(shè)置內(nèi)容： 1、項目組織機構(gòu)設(shè)置設(shè)置依據(jù)項目組織機構(gòu)設(shè)置的依據(jù)分析及設(shè)置構(gòu)思； 2、項目需求基本水平； 3、企業(yè)現(xiàn)實基本水平； 4、組織機構(gòu)姿態(tài)調(diào)整的方案，方案優(yōu)化； 5、組織機構(gòu)姿態(tài)調(diào)整后的基本水平； 6、職能配置優(yōu)化方案選擇；縱向、橫向關(guān)系的確定； 7、項目營運基本工

12、具的準備； 8、項目過程調(diào)控機制及靈活度把握； 9、項目組織機構(gòu)圖；機制調(diào)控圖；職能配置圖；項目營運工具。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺20設(shè)置依據(jù)：設(shè)置依據(jù)： 資源供給情況分析、人力資源現(xiàn)狀評估、員工能力水平評估、部門職能缺陷、項目建設(shè)計劃方案、項目運作能力基準、強化職能選項、弱化職能選項、職能說明書、職位說明書等。設(shè)置辦法：設(shè)置辦法： 1、分析項目需求基本水平； 2、評估企業(yè)基本水平； 3、組織機構(gòu)姿態(tài)最佳方案篩選； 4、組織機構(gòu)定位、定項、定量、定職責、定目標、定任務(wù)；做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺21說明：說明： 項目組織機構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項目難易程度設(shè)立的并行與企業(yè)

13、組織架構(gòu)的項目組織體系，其側(cè)重于整合企業(yè)專業(yè)、技術(shù)能力操作項目，調(diào)整企業(yè)團隊姿態(tài)，強調(diào)團隊整體的協(xié)作能力和項目需求職能的協(xié)同發(fā)揮，屬高度統(tǒng)一的集權(quán)組織。項目組織機構(gòu)體系為項目運作的核心，企業(yè)組織架構(gòu)體系發(fā)揮輔助作用。是根據(jù)項目需要對企業(yè)操盤能力及核心競爭力的優(yōu)化整合。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺22“教育是為美好生活作準備！教育是為美好生活作準備！” 斯賓塞斯賓塞Thanks！做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺23聚成華企在線商學(xué)院 實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷 之之高效的營銷策劃高效的營銷策劃（中）（中） 講師：講師： 王艷河王艷河做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺2

14、4七、項目開發(fā)建設(shè)計劃方案七、項目開發(fā)建設(shè)計劃方案方案內(nèi)容：方案內(nèi)容： 1、土地投資：土地拍賣投標、協(xié)議出讓、聯(lián)合開發(fā)、； 2、土地手續(xù)辦理； 3、項目策劃；開發(fā)形式、周期、進度、順序、可行性分析、市場定位、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、項目方案計劃制定和工程現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場管理、拆遷、場平； 4、規(guī)劃設(shè)計、招投標、報批報建等施工前準備； 5、工程施工方案、計劃的實施；營銷方案計劃的實施； 6、項目開發(fā)建設(shè)組織管理；做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺25方案的依據(jù)：方案的依據(jù)： 宏觀與區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)研報告、宏觀與區(qū)域政策調(diào)研、資源分析、目標土地價值分析、市場調(diào)研、建設(shè)和開發(fā)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計要點、資金狀況、人

15、力資源狀況；企業(yè)操盤能力評估。制定辦法：制定辦法： 對計劃依據(jù)進行專業(yè)分析和研究，確定項目的最佳態(tài)勢；對項目過程進行綜合描述，梳理工作任務(wù)，確定工作目標，設(shè)定工作時限；設(shè)定項目管理架構(gòu)，落實職能職責，分解工作任務(wù)；設(shè)定三級保障體系。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺26說說 明明： 項目開發(fā)建設(shè)計劃方案是公司對目標土地資源在初步規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)上對項目實施過程的分析研究和粗略計劃安排，側(cè)重于對宏觀經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟政策、房地產(chǎn)市場、資金資源、人力資源、項目規(guī)模等相關(guān)要素的具體分析，確定項目的開發(fā)形式、開發(fā)周期、開發(fā)進度、開發(fā)順序及項目取得土地、可行性分析、市場定位、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、項目方案計劃

16、制定和工程現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場管理的定位描述，是項目后續(xù)展開執(zhí)行的綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺27八、企業(yè)投資能力及籌資環(huán)境評估八、企業(yè)投資能力及籌資環(huán)境評估評估內(nèi)容評估內(nèi)容 1、公司資產(chǎn)規(guī)模（貨幣資產(chǎn)、可變現(xiàn)資產(chǎn)、可變現(xiàn)債權(quán)等） 2、可投入項目自有資金情況（貨幣資金、可變現(xiàn)資產(chǎn)及債權(quán)評估） 3、企業(yè)品牌及資信度（信貸能力評估） 4、市政府、地方政府、銀行等相關(guān)單位，相關(guān)政策文件、精神 5、企業(yè)項目籌措資金能力 土地資源變現(xiàn)能力評估；項目抵押貸款能力評估； 企業(yè)橫向融資條件評估；聯(lián)合、合作開發(fā)融資的條件評估。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺28評估依據(jù)：評估依據(jù)： 企業(yè)資

17、產(chǎn)負債表、銀行信貸政策、資產(chǎn)評估規(guī)范、土地價值分析、資源供給情況分析、規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)計劃方案、評估辦法評估辦法 依據(jù)項目開發(fā)建設(shè)計劃方案設(shè)定項目各階段資金需求量；依據(jù)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)狀況評估信貸能力，確定信貸量；分析項目、土地的籌資能力，確定必須具備的條件；編列企業(yè)資金供給量時間表，分析供需情況、提出解決辦法。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺29說明：說明： 企業(yè)投資能力及籌資環(huán)境評估的目的是針對目標土地資源虛擬項目所需資金和企業(yè)資金實力的分析估算，借以找出企業(yè)資金缺口，評估企業(yè)信貸、資產(chǎn)抵押、土地抵押、項目貸款等常規(guī)資金渠道及企業(yè)間融資、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)等被動型資金渠道的暢通情況

18、及必須條件，不失時機的及早展開籌資工作，保障項目必需資金充足及時、準確到位。本評估材料是編制項目融資計劃的主要依據(jù)。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺30九、項目及投資成本費用測算九、項目及投資成本費用測算測算內(nèi)容測算內(nèi)容一、土地取得費 1、拆遷補償安置費： 房屋拆遷補償； 過度補助費；自行過度；周轉(zhuǎn)房過度； 家用設(shè)施移裝費：電話移裝；煤氣移裝；空調(diào)移裝；有限電視移裝 城市房屋拆遷管理費：非市政工程項目，按基地房屋拆遷補償安置費用的0.5%征收，每戶300元移建拆除人防工程費 2、土地轉(zhuǎn)讓費做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺31二、前期工程費三、住宅建設(shè)配套費： 1、市政基礎(chǔ)建設(shè)費； 2、

19、公共建設(shè)費； 3、街坊內(nèi)市政配套及公建設(shè)施費。四、非住宅項目城市建設(shè)配套費五、建筑安裝工程費六、管理費：按土地取得費用、前期工程費用、住宅建設(shè)費或非住宅項目城市建設(shè)配套費、建安工程費之和為基數(shù)，取一定比例估算。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺32七、銷售費用八、稅費： 1、營業(yè)稅 2、教育附加稅（營業(yè)稅的2%） 3、城市維護建設(shè)稅（營業(yè)稅的5%7%）； 4、投資方向調(diào)節(jié)稅，按固定資產(chǎn)投資項目實際完成投資額計，民用住宅取5%，商品房取15%。九、財務(wù)費用做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺33測算依據(jù)測算依據(jù)： 拆遷補償管理辦法、政府規(guī)費取費標準、材料市場價格、建筑取費標準、配套費標準、功能

20、設(shè)施配套費用標準、稅法、投資總額、土地出讓規(guī)費標準；常規(guī)費用預(yù)估比例、貸款利率；發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計要點、項目開發(fā)建設(shè)計劃方案。測算辦法：測算辦法： 按規(guī)費標準核算；按比例預(yù)估；按利率計算。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺34十、項目贏利能力評價十、項目贏利能力評價評價的內(nèi)容：評價的內(nèi)容： 項目贏利能力評價評價依據(jù)： 1、項目銷售總收入 2、項目銷售總成本 3、銷售利潤 4、銷售利潤率 5、投資收益率 6、盈虧平衡點 7、投資回收期 8、敏感性分析做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺35評價依據(jù)：評價依據(jù)： 拆遷補償管理辦法、政府規(guī)費取費標準、材料市場價格、建筑取費標準、配套費標準

21、、功能設(shè)施配套費用標準、稅法、投資總額、土地出讓規(guī)費標準；常規(guī)費用預(yù)估比例、貸款利率；發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計要點、項目開發(fā)建設(shè)計劃方案、投資成本費用測算；評價辦法：評價辦法： 編制盈虧平衡分析表、成本反推法做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺36十一、風險評估及規(guī)避方法十一、風險評估及規(guī)避方法風險內(nèi)容：風險內(nèi)容： 1、市場風險 1）市場供求風險：供給風險；需求風險；購買力風險。 2）商品房市場風險：住宅市場風險；寫字樓市場風險；商鋪市場風險。 3）周期性風險 2、政策風險：金融政策風險；福利房政策；宏觀調(diào)控政策；產(chǎn)業(yè)政策等。 3、經(jīng)濟風險：通貨膨脹風險；貨幣貶值風險；利率變化風險；成本變

22、化風險；融資風險。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺37 4、工程建設(shè)、銷售風險（不可抗力、方案計劃缺陷、現(xiàn)場管理、應(yīng)變能力、執(zhí)行力度、員工能力）、技術(shù)風險等 5、企業(yè)資源整合風險 6、企業(yè)運作項目能力風險 7、項目前期策劃風險 8、團隊觀念意識風險 9、企業(yè)間惡性競爭做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺38風險原因：風險原因： 1、信息不全、調(diào)查不周、策劃不到位、致使決策失準； 2、對宏觀經(jīng)濟形勢缺乏預(yù)測； 3、對宏觀經(jīng)濟政策缺乏理解； 4、對市場供求、房地產(chǎn)政策、金融政策的把握上偏差； 5、企業(yè)資源整合不力，執(zhí)行力不足；6、高估企業(yè)運作項目能力；7、忽略項目前期策劃；8、高估個人能力、忽

23、視團隊專業(yè)合作；9、對項目必須資源分析不足；10、對企業(yè)基礎(chǔ)資源分析不足；11、忽視風險，準備不足；12、泄密。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺39風險分析：風險分析： 企業(yè)實力評估、團隊能力評估、員工能力評估； 企業(yè)核心競爭力評估；項目必須資源評估； 項目分析策劃、決策；（調(diào)研、投資論證、項目定位、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、方案計劃制定） 項目工程現(xiàn)場執(zhí)行，銷售現(xiàn)場執(zhí)行；過程控制與把握； 團隊及員工觀念意識分析；前期準備； 決策、執(zhí)行、成本、質(zhì)量、進度、方案、計劃、辦法、措施、推廣、銷控、分析、策劃、論證、調(diào)研、組織、協(xié)調(diào)、溝通、協(xié)作、支持、配合、專業(yè)、能力、水平、嚴謹、詳細、實際、準確、可行

24、、可靠、系統(tǒng)、全面、目的、責任、負責、風險。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺40風險防范規(guī)避：風險防范規(guī)避： 避強化員工意識，提高員工能力水平，加強團隊協(xié)作能力，提升企業(yè)核心競爭力； 根據(jù)項目需要設(shè)定管理開發(fā)架構(gòu)體系，設(shè)定職能職責，設(shè)定項目流程、規(guī)程，設(shè)定工作任務(wù)、目標、時限、定崗、定責，理順工作關(guān)系； 搭建信息平臺、調(diào)整團隊結(jié)構(gòu)、優(yōu)化員工隊伍、強化分析策劃、把握過程控制、注重專業(yè)協(xié)作。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺41十二、項目發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模十二、項目發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模規(guī)劃和建設(shè)內(nèi)容：規(guī)劃和建設(shè)內(nèi)容： 1、地塊現(xiàn)狀； 2、水系布置規(guī)劃； 3、道路系統(tǒng)的規(guī)劃； 4、區(qū)域發(fā)展檔次標

25、準、建筑指標（層高、容積率、樓間距、是否設(shè)置幼所等） 5、建筑指導(dǎo)思想及原則； 6、建筑類型（風格）；7、建筑用途；8、功能分區(qū)；9、樓型比例；10、建筑分期11、經(jīng)濟指標：總建筑面積、可售面積、容積率、地塊成本12、售樓部位置的確定13、規(guī)劃中如何體現(xiàn)新特色14、土地開發(fā)總平面圖、效果圖。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺42確定依據(jù)：確定依據(jù)： 區(qū)域控制性規(guī)劃土地現(xiàn)狀圖、土地價值分析、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、項目建議書、配套接口位置。確定方法：確定方法： 以政府控制性規(guī)劃虛擬項目發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模；以企業(yè)價值最大化角度虛擬規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模；以上述兩個方案結(jié)合市場情況及政府控規(guī)可調(diào)整情況虛擬規(guī)劃和建設(shè)

26、規(guī)模；做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺43說明：說明： 項目發(fā)展虛擬規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模是針對目標土地資源按政府區(qū)域控制性規(guī)劃及企業(yè)效益要求初步設(shè)定的項目開發(fā)基本建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)，通過對建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)的成本效益核算，完善項目投資論證。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺44第二節(jié)：項目中期策劃第二節(jié)：項目中期策劃做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺45一、市場調(diào)研策劃一、市場調(diào)研策劃1、與投資項目相關(guān)的社會經(jīng)濟環(huán)境分析 政策；經(jīng)濟；金融；法制；產(chǎn)業(yè)分布特點；所有制結(jié)構(gòu)特點；集團與個人購買比例；流通環(huán)境2、該區(qū)域開發(fā)總量分析 各區(qū)域開發(fā)量現(xiàn)狀；各區(qū)域開發(fā)量的走勢；各區(qū)域開發(fā)量的前景分析3、該區(qū)域消化總量

27、分析 歷年消化總量；消化量現(xiàn)狀；消化量的前景分析做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺464 4、該區(qū)域不同類型房產(chǎn)需求與現(xiàn)狀分析、該區(qū)域不同類型房產(chǎn)需求與現(xiàn)狀分析 商業(yè)盤；寫字樓；住宅樓；產(chǎn)權(quán)酒店的需求量與現(xiàn)狀分析5 5、該區(qū)域地產(chǎn)市場不同檔次需求量與現(xiàn)狀分析、該區(qū)域地產(chǎn)市場不同檔次需求量與現(xiàn)狀分析 豪宅類；普通類；經(jīng)濟適用房類；福利房類；二手房類6 6、該區(qū)域明星樓盤分析、該區(qū)域明星樓盤分析 歷年明星樓盤的界定標準；分布及結(jié)構(gòu)分析；主要營銷特點；參與者與制造者；溢價特點；未來明星樓盤的重要條件做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺477、該區(qū)域暢銷樓盤分析 暢銷樓盤的界定；營銷特點；暢銷原因分

28、析。8、該區(qū)域滯銷樓盤分析 滯銷的界定；分布與結(jié)構(gòu)分析；營銷特點；參與者及損價；本樓盤如何避免。9、該區(qū)域最受歡迎的物業(yè)類型分析 界定標準；分布特點；營銷特點；參與者與溢價特點；如何加入做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺4810、該區(qū)域文化狀況分析 居住構(gòu)筑物的演變與主因分析；文化歸類；文化延伸11、該區(qū)域租金水平分析 總體分析；回報率分析；預(yù)測分析；對區(qū)位優(yōu)劣的影響；空置率的分析12、該區(qū)域總空置率分析 空置率的界定；與開發(fā)量、需求量的關(guān)系分析；結(jié)構(gòu)分布；未來走勢。13、該區(qū)域市場消費者分析做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺49二、地塊環(huán)境策劃二、地塊環(huán)境策劃1、生活方便狀況研究 1）交

29、通現(xiàn)狀及預(yù)測。距離公路，步行乘車。 2）商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀及預(yù)測。是否有超市；是否有菜市農(nóng)貿(mào)市場。 3）休閑體育場的現(xiàn)狀及預(yù)測。是否有人造綠地、休閑廣場等；是否有花市、鳥市、寵物、欣賞魚等；是否有體育鍛煉設(shè)施。 4）醫(yī)療、教育設(shè)施現(xiàn)狀及預(yù)測。具有大中型醫(yī)院、藥店、診所等醫(yī)療設(shè)施；具有各級學(xué)校，甚至名校。 5）環(huán)境素質(zhì)現(xiàn)狀及預(yù)測。有無工廠、養(yǎng)殖廠；半徑一公里有無電廠、機械廠，最好具有自然山水景觀做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺502、商務(wù)狀況研究企業(yè)及人口密度；商業(yè)類型狀況；商業(yè)消費狀況；經(jīng)商人士結(jié)構(gòu)狀況。3、污染狀況研究空氣質(zhì)量狀況；水質(zhì)；土質(zhì)；輻射物；能見度；水氣及腐蝕狀況及未來變化。4、水、

30、電、煤、氣的狀況研究水；電；煤；熱；氣的狀況及未來變化。5、交通狀況研究通路半徑；停車設(shè)施；維修點。6、居住文化狀況研究出行規(guī)律；起居、聚會習(xí)慣；裝修風格及使用率。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺517、未來發(fā)展狀況研究交通；教育；購物休閑；體育旅游8、商圈狀況研究密度分析；強度分析9、周邊旅游景點狀況分析結(jié)構(gòu)分布；旅游率；動機；消費量；消費結(jié)構(gòu)；開發(fā)者；經(jīng)營狀況10、可利用自然景觀狀況研究天際線的主景觀；天際線景觀結(jié)構(gòu)；不同建筑組成的天際線景觀結(jié)構(gòu)11、周邊人口狀況研究職業(yè)分布特征；購買力狀況12、周邊競爭者開發(fā)地塊狀況研究用途及開發(fā)者；規(guī)劃；銷售；租賃狀況做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培

31、訓(xùn)平臺52“教育是為美好生活作準備！教育是為美好生活作準備！” 斯賓塞斯賓塞Thanks！做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺53聚成華企在線商學(xué)院 實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷 之之高效的營銷策劃高效的營銷策劃（下）下） 講師：講師： 王艷河王艷河做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺54第三節(jié)：項目后期策劃第三節(jié)：項目后期策劃做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺55一、營銷推廣分析一、營銷推廣分析1.1.營銷環(huán)境分析營銷環(huán)境分析 1.1企業(yè)市場營銷環(huán)境中宏觀的制約因素 a)企業(yè)目標市場所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟走勢整體的經(jīng)濟走勢；整體的消費態(tài)勢；產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策。 b)市場的政治法律背景是

32、否存在有利或不利的政治因素影響樓盤市場；法律因素影響銷售和廣告發(fā)布。 c)市場的文化背景是否存在文化沖突；拒絕因素。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺56 1.2企業(yè)市場營銷環(huán)境中微觀的制約因素 a）企業(yè)所在地點交通及運輸是否通暢；周圍半徑一公里 以內(nèi)的商業(yè)、工廠、學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)等的狀況；是否有污染或綠 化；是否有規(guī)劃，如拆遷。 b）企業(yè)的介入時間是否有重大活動發(fā)生；季節(jié)如何；是否節(jié)假日。 c）企業(yè)的公關(guān)準備鄰居的關(guān)系處理；開業(yè)的狀況；宣傳方式及效果；所在地政府部門的協(xié)調(diào)如何及支持。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺571.3區(qū)域的市場概況 a)市場的規(guī)模市場銷售總額及目標市場的銷售總額；

33、消費者總量及目標消費者的總量；整體銷售發(fā)展趨勢。 b)市場的構(gòu)成主要品牌有哪些；其所占份額是多少；同類競爭品牌有哪些；它們未來的發(fā)展趨勢如何。 營銷環(huán)境總結(jié)機會與威脅；優(yōu)勢與劣勢；重點突出的問題 市場構(gòu)成的特性有無季節(jié)性；有無暫時性；有無突出特點。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺582.2.消費者分析消費者分析 2.1消費者的總體消費態(tài)勢 a）現(xiàn)有的消費時尚 b）各種消費的特性 2.2現(xiàn)有消費者的分析 現(xiàn)消費者構(gòu)成總量；年齡分布；職業(yè)狀況；收入水平；受教育情況；分布區(qū)域 消費行為購買的動機；時間；頻率；數(shù)量 消費態(tài)度對產(chǎn)品的喜愛程度；消費偏好；對購買的產(chǎn)品認知度；是否指定品牌;滿意度；有哪

34、些未滿足的需求做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺593.3.潛在消費者分析潛在消費者分析 3.1特性總量、年齡、職業(yè)、收入、受教育程度 3.2購買行為現(xiàn)購買哪些品牌？態(tài)度如何？購買計劃？有無可能購買本樓盤 3.3被本品牌吸引的可能性本樓盤的態(tài)度如何；對本樓盤的滿意度如何 3.4消費者分析總結(jié)現(xiàn)有、潛在、目標消費者的機會與威脅；優(yōu)勢與劣勢；主要存在的問題做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺604.4.項目分析項目分析 性能：有哪些性能；最突出的，最適合消費者的；質(zhì)量：是否是高質(zhì)量；滿意度如何；有無提高 價格：價格檔次；價格與質(zhì)量的配合程度；消費者的認識如何 材質(zhì)：主要材質(zhì)是什么；有無特殊之處；

35、消費者認識如何 建筑設(shè)計規(guī)劃技術(shù)：設(shè)計的特色；消費者是否喜歡 立面與包裝：是否與質(zhì)量、價格、形象相稱；是否有欠缺；是否醒目；是否具有吸引力；消費者的評價如何做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺615. 5. 品牌形象分析品牌形象分析 5.1企業(yè)賦予的形象 有無考慮?設(shè)計如何?是否合理?是否傳達?如何傳達? 5.2消費者對形象的認知 認識如何；是否符合；預(yù)期效果如何； 存在哪些問題；如何改進做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺626.6.樓盤定位分析樓盤定位分析 預(yù)期定位有無設(shè)想？設(shè)想如何？ 是否傳達？ 消費者對樓盤定位的認知度如何？預(yù)期效果？存在哪些問題？定位的效果 樓盤分析總結(jié)特性；產(chǎn)品；形

36、象定位的機會與威脅；優(yōu)勢與劣勢；主要問題做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺637.7.企業(yè)和競爭對手的競爭狀態(tài)分析企業(yè)和競爭對手的競爭狀態(tài)分析 企業(yè)在競爭中的地位企業(yè)的市場占有率； 消費者對企業(yè)的認知度；企業(yè)自身的資源和目標 企業(yè)的競爭對手有哪些；它們的基本情況；相比有哪些優(yōu)勢和劣勢；應(yīng)對的策略 企業(yè)與競爭對手的比較SWOT分析，主要問題點做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺648.8.企業(yè)與競爭對手的廣告分析企業(yè)與競爭對手的廣告分析 概況廣告的開展時間；目的；預(yù)算費用；主要內(nèi)容 目標市場策略是否具有針對性；目標市場的特性；有哪些合理或不合理 廣告訴求策略廣告的訴求對象；重點；方法 廣告的表

37、現(xiàn)策略主題；創(chuàng)意 廣告媒介策略媒介的組合；發(fā)布的頻率 廣告效果認知度；消費者的態(tài)度；消費者的行動；促銷活動；效益 總結(jié)競爭對手在廣告上有哪些優(yōu)勢；自身廣告的優(yōu)勢；自身突出的廣告劣勢做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺65二、營銷推廣策略二、營銷推廣策略1.1.廣告策略廣告策略 廣告的目標：提出本樓盤的廣告目標；根據(jù)市場可以達到的目標；對廣告目標的表述2.2.目標市場策略目標市場策略 2.1市場觀點的分析與評價企業(yè)原來所面對的市場、特性、規(guī)模；市場觀點的評價、優(yōu)劣、主向 2.2市場細分特性；評估；最有價值的 2.3企業(yè)的目標市場策略。選擇的依據(jù)；策略做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺663.3

38、.樓盤定位策略樓盤定位策略 3.1以往定位策略；效果；分析；評價 3.2定位的策略必要性，消費者、竟爭、營銷效果的需求；對定位的表述；新定位的依據(jù)與優(yōu)勢4.4.廣告訴求策略廣告訴求策略 4.1對象表述；特性與需求 4.2重點需求分析；信息的分析；重點表述 4.3方法策略表述；依據(jù)做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺675.5.廣告表現(xiàn)策略廣告表現(xiàn)策略 5.1主題策略 表述；依據(jù) 5.2創(chuàng)意策略 核心內(nèi)容；創(chuàng)意說明 5.3其他內(nèi)容 風格；材質(zhì)做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺686.6.廣告媒介技巧廣告媒介技巧 6.1 總體策略表述 6.2 地域選擇 6.3 媒介類型： a）傳媒：書刊、廣播、

39、電視（含專題片）、報紙（含軟性文章） b）印刷：樓書、單頁、海報、折頁、掛畫、內(nèi)刊、名片、手提袋、看板 c）戶外：路牌、燈箱、車廳、車身、條幅、氣球、彩旗、指示牌 d）資料:價格表、購樓須知表、收費明細表、合同書、認購書、客戶登記表、實物。 e）活動、促銷、公關(guān) 6.4 媒介選擇的依據(jù)；媒介簡介；主要媒介;組合策略;廣告發(fā)布時機策略;廣告發(fā)布頻率策略做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺697.7.廣告計劃廣告計劃 7.1廣告目標 a) 按銷售周期分配：預(yù)熱期10%，前期（開盤期）45%，中期25%，中后期15%，后期5%。 b) 按媒體劃分：報紙60%，電視10%，樓書20%，戶外5%，其他5

40、%。 c) 具體分配需按市場分析結(jié)果調(diào)整。 7.2廣告時間的開始；結(jié)束；持續(xù) 7.3廣告目標市場 7.4廣告訴求對象 7.5廣告訴求重點做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺707.6廣告的表現(xiàn)主題；創(chuàng)意；表現(xiàn)-設(shè)計、文案；各媒介廣告的規(guī)格；各媒介廣告的制作要求7.7廣告發(fā)布計劃媒介價格；廣告價格；排期表7.8廣告費用預(yù)算創(chuàng)意；設(shè)計；制作；媒介；活動；機動；總額，平均占銷售總額3%-6%，最低1%，最高8%。7.9廣告效果7.10廣告效果預(yù)測主題、創(chuàng)意、文案、作品測試7.11廣告效果的監(jiān)控媒介發(fā)布的監(jiān)控；廣告效果的測定8.其他活動計劃促銷；公共關(guān)系做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺71“教育是

41、為美好生活作準備！教育是為美好生活作準備！” 斯賓塞斯賓塞Thanks！做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺72聚成華企在線商學(xué)院 實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷 之之破解危盤尾樓破解危盤尾樓（上）（上） 講師：講師： 王艷河王艷河做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺73第一節(jié)：危盤尾樓的原因分析第一節(jié)：危盤尾樓的原因分析做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺74什么是危盤尾樓？ 項目最終沒有達到預(yù)期的效益目標，甚至是來虧損的 。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺75一、危盤的原因分析一、危盤的原因分析1、由于市場形勢的變化。如國家或地區(qū)的房地產(chǎn)新政策的變化或限制，導(dǎo)致樓盤項目陷入危

42、機中，預(yù)售許可制度的調(diào)整、物權(quán)法的出臺等。2、資金鏈的短缺導(dǎo)致。一是投資合作方的內(nèi)部糾紛；二是投資戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移；三是融資渠道的斷層。3、管理上出現(xiàn)嚴重失誤。如用人不當，制度不完善，嚴重浪費，合同欺詐、工期延誤，工程反復(fù)等。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺764、項目先天缺憾或違規(guī)。大部分是因投資方的無專業(yè)素質(zhì)和不良投機心理造成，擅自改動設(shè)計，工期，規(guī)劃，材料等，在小房地產(chǎn)商中比較常見。5、策劃和銷售的嚴重脫節(jié)和失誤。策劃的市場調(diào)研虛假，銷售的不配合等導(dǎo)致銷售時機一再錯過。如果一個項目在竣工兩年后還沒有動靜，那在公眾心中自然就形成爛尾形象。房地產(chǎn)的產(chǎn)品好像高貴的果蔬，而不是窖藏的美酒。做最專業(yè)

43、、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺776、社會關(guān)系的處理不當。如政府主管部門的關(guān)系；媒體關(guān)系；宗教風俗關(guān)系；社會團體關(guān)系等，尤其是外地企業(yè)出現(xiàn)的水土不服現(xiàn)象。正所謂“縣官不如現(xiàn)管”，“強龍壓不過地頭蛇”，“法大不如人情大”。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺78二、造成尾樓的原因分析：二、造成尾樓的原因分析： 1、銷售策略的自然或人為形成。人為的尾樓有預(yù)留、好戶型，自然的有不易銷售的，品質(zhì)差的，數(shù)量一般在5%20%。2、由于質(zhì)量或服務(wù)等原因造成迫使銷售中斷而形成的，數(shù)量在30%40%，接近危盤的性質(zhì)。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺79二、造成尾樓的原因分析：二、造成尾樓的原因分析： 3、由于

44、戶型結(jié)構(gòu)或消費觀念導(dǎo)致。戶型組成結(jié)構(gòu)是消費力的預(yù)估和效益重點的策略，如果有失誤也會造成一定數(shù)量的滯銷。消費觀念的差異是比較明顯的，如閣樓、底層、頂層、邊角等，雖然有價格杠桿和附加價值來平衡，但仍造成尾樓數(shù)量。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺80第二節(jié)：破解之策第二節(jié)：破解之策做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺81一、危盤破解之策一、危盤破解之策1、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到民生大計，牽一發(fā)而動全身，國家和政府歷來高度重視。做大生意的企業(yè)必須關(guān)注國際、國家的政治、經(jīng)濟、軍事等大政方針，尤其是行業(yè)的政策變化，否則企業(yè)興亡發(fā)乎一朝止于一夕而已。2、房地產(chǎn)是大資金運作。一要做好融資渠道的備份，如銀行、社會、自身的資金來源。二要做好分期開發(fā)計劃、財務(wù)預(yù)算、資金分配與控制的科學(xué)性。做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺82“教育是為美好生活作準備！教育是為美好生活作準備！” 斯賓塞斯賓塞Thanks！做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺83聚成華企在線商學(xué)院 實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)實用的房地產(chǎn)營銷 之之破解危盤尾樓破解危盤尾樓（下）下） 講師：講師： 王艷河王艷河做最專業(yè)、最系統(tǒng)化的企業(yè)全員培訓(xùn)平臺84一、危盤破解之策一、危盤破解之策 3、抓住管理的核心關(guān)鍵點。技能上要專業(yè)而熟練；職能上要準確而明確；素質(zhì)上要負責而忠誠；行動上要積極而認真；薪酬上要結(jié)合并落實；考核上要檢查并過程。