思源地產(chǎn)天津武清某地產(chǎn)房地產(chǎn)項目營銷定位報告

1、保利武清項目定位思路報告保利武清項目定位思路報告2008年1月2008年1月項目定位思考前提項目定位思考前提保利進入天津的第一步保利進入天津的第一步項目位于京津走廊項目位于京津走廊項目近百萬平米的大盤項目近百萬平米的大盤我司認為，在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正我司認為，在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正意義：意義：契合保利進入天津首個項目的戰(zhàn)略目標契合保利進入天津首個項目的戰(zhàn)略目標契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢契合項目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實現(xiàn)價值最大化契合項目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實現(xiàn)價值最大化項目項目2008年1月項目定位思考思

2、路項目定位思考思路項目本體研究項目本體研究項目定位分析項目定位分析市場機會與初步定位方向優(yōu)化限制條件緯度的分析價值最大化緯度的分析提升競爭力緯度的分析開發(fā)環(huán)境研究開發(fā)環(huán)境研究項目定位結(jié)論項目定位結(jié)論宏觀環(huán)境市場環(huán)境區(qū)域環(huán)境項目區(qū)位交通研究客群定位整體定位產(chǎn)品定位形象定位項目本體屬性項目理解項目理解跳出借勢超越2008年1月項目本體分析項目本體分析項目理解分析項目理解分析2008年1月如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項目定位與形象檔次？本案定位目標我司認為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何我司認為，本案的成功與否，在于

3、如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我跳出限制、如何超越自我項目理解分析項目理解分析2008年1月借勢最大的利用資源關(guān)鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿﹃P(guān)鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿Α笆晃迨晃濉焙螅淝鍏^(qū)位于天津后，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加”武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群

4、，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升，支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升，創(chuàng)造地塊的最大價值。創(chuàng)造地塊的最大價值。關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口關(guān)鍵詞：最大限度利用

5、外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。2008年1月跳出跳出在更加廣闊的范圍看待本案在更加廣闊的范圍看待本案關(guān)鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿﹃P(guān)鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿Ρ景竻^(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項目本身，要本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項目本身，要將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。

6、關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔更大的區(qū)域職能跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔更大的區(qū)域職能跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā)跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā)明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；關(guān)鍵詞：項目未來整體的升值前景關(guān)鍵詞：項目未來整體的升值前景本案入市時間預(yù)計在本案入市時間預(yù)計在2009200920102010年，我們應(yīng)重點關(guān)注未

7、來的發(fā)展趨勢帶來的客群年，我們應(yīng)重點關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人群應(yīng)是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當跳出當前看未來，掘群應(yīng)是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當跳出當前看未來，掘土地最大的價值。土地最大的價值。2008年1月超越超越全面提升項目價值全面提升項目價值關(guān)鍵詞：多功能組合關(guān)鍵詞：多功能組合引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形

8、的項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。關(guān)鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品關(guān)鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品以城市的角度看待項目，承擔更多的城市功能，把握住目標客群需求特征，以城市的角度看待項目，承擔更多的城市功能，把握住目標客群需求特征，營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。關(guān)鍵詞：稀缺關(guān)鍵詞：稀缺通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同期同區(qū)域上

9、市項目期同區(qū)域上市項目, , 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。2008年1月報告目錄報告目錄地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 運用三個緯度分析方法運用三個緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、價格客戶、功能、產(chǎn)品、價格 項目本體分析項目本體分析 項目開發(fā)環(huán)境分析項目開發(fā)環(huán)境分析 商品住宅市場分析商品住宅市場分析 項目定位分析項目定位分析 項目定位結(jié)論項目定位結(jié)論 天津商品住宅市場、武清商品住宅市場天津商品住宅市場、武清商品住宅市場 通過客戶訪談判斷

10、目標客戶群通過客戶訪談判斷目標客戶群 目標客戶判斷目標客戶判斷2008年1月項目本體分析項目本體分析項目本體分析項目本體分析2008年1月地塊現(xiàn)況條件分析地塊現(xiàn)況條件分析2008年1月我們在那里？我們在那里？項目區(qū)位：項目位于武清新城區(qū)，項目區(qū)位：項目位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要要3條道路，包括條道路，包括行政單位集中的雍行政單位集中的雍陽西道陽西道、以、以商業(yè)為主的振華道商業(yè)為主的振華道、以、以及及居住區(qū)集中的強國道居住區(qū)集中的強國道。項目四至：項目位于武清城區(qū)，北項目四至：項目位于武清城區(qū)，北至雍陽西道，橫跨振華東路，南至至雍陽西道，橫跨振

11、華東路，南至強國道，西至泉達路，東至泉發(fā)路。強國道，西至泉達路，東至泉發(fā)路。本案本案2008年1月倍訊易-2008年1月目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。地塊仍有積水、變電站等。地塊內(nèi)部現(xiàn)況地塊內(nèi)部現(xiàn)況2008年1月東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括區(qū)、松鶴園（包括2 2棟高

12、層建筑）棟高層建筑）地塊外部現(xiàn)況地塊外部現(xiàn)況西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通）西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通）南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小北部：英華中學、飯店、武清區(qū)政府北部：英華中學、飯店、武清區(qū)政府北北西西東東南南2008年1月距項目最近的公共汽車站為距項目最近的公共汽車站為561、562、563總站，位于光明道和泉總站，位于光明道和泉旺路交口的。旺路交口的。三條線路共配車三條線路共配車36部，覆部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi)蓋了武清新區(qū)內(nèi)33處小區(qū)、處小區(qū)、19所學校、所學校、6座醫(yī)院、座醫(yī)院、8處商場、郵局，并途經(jīng)武清處商場、郵局，并途經(jīng)武清

13、主要街道、商業(yè)和學校網(wǎng)點。主要街道、商業(yè)和學校網(wǎng)點。京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、亦京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共莊、永樂、楊村、天津站共5站，開通后天站，開通后天津至北京的距離將縮短為津至北京的距離將縮短為30分鐘，而北京分鐘，而北京至楊村的距離為至楊村的距離為20分鐘，將極大的方便京分鐘，將極大的方便京津之間的交流。目前城際鐵路全程票價定為津之間的交流。目前城際鐵路全程票價定為58元，楊村至北京票價為元，楊村至北京票價為40元。元。泉旺路泉旺路光明道光明道本案本案武清客運站武清客運站地塊交通地塊交通城鐵站實景圖城鐵站實景圖城鐵站目測地塊位置城鐵站目測地

14、塊位置地塊位置地塊位置項目周邊的公共交通不發(fā)達，項目周邊的公共交通不發(fā)達，近日剛剛開通第一批公交線近日剛剛開通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動車和農(nóng)用三輪車行車、電動車和農(nóng)用三輪車611覆蓋了武清新由武清逸覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸成了武清與市區(qū)間的客流輸送。送。京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅1公里，交公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對項目地塊價值的提升將會起到通大環(huán)境優(yōu)越，對項目地塊價值的提升將會起到巨大作用巨大作用2008年1月泉泉旺旺泉泉興興泉泉州州雍陽西

15、道雍陽西道振華東道振華東道光明道光明道建建設(shè)設(shè)新新華華本案本案隨著居住區(qū)的擴大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的隨著居住區(qū)的擴大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距項目約城鐵商業(yè)中心、距項目約1.5公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施、影視城開發(fā)、第公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施、影視城開發(fā)、第6城等住宅項目配套的城等住宅項目配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。目前主要商業(yè)場所目前主要商業(yè)場所目前目前1、區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西

16、道等政府機構(gòu)聚集的城區(qū)位置。、區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機構(gòu)聚集的城區(qū)位置。2、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。3、本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行、本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行20余分鐘。余分鐘。青少年活動中心青少年活動中心1 11 12 22 2海達家樂超市二店海達家樂超市二店3 33 3泉州路市場泉州路市場4 44 4江河酒樓、建

17、設(shè)銀行、江河酒樓、建設(shè)銀行、中國移動、信用聯(lián)社中國移動、信用聯(lián)社5 56 67 78 89 91010新華書店、京津購物新華書店、京津購物6 6金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈7 7如家快捷酒店如家快捷酒店8 8大光明市場大光明市場9 9雍陽賓館、體育館雍陽賓館、體育館1010東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈名都商廈11111111海達家樂超市一店海達家樂超市一店及少量商業(yè)及少量商業(yè)5 5未來商業(yè)發(fā)展未來商業(yè)發(fā)展地塊周邊商業(yè)配套地塊周邊商業(yè)配套2008年1月地塊周邊教育配套地塊周邊教育配

18、套本案本案泉泉達達泉泉發(fā)發(fā)泉泉旺旺泉泉興興泉泉州州雍陽西道雍陽西道振華西道振華西道振華東道振華東道強國道強國道光明道光明道新新華華英華中學：距項目約英華中學：距項目約200200米米1 11 1英華小學：距項目英華小學：距項目600600米米2 2英華幼兒園：距項目英華幼兒園：距項目1 1公里公里3 32 23 34 45 54 4楊村五中：距項目楊村五中：距項目1.51.5公里公里5 5楊村一中：距項目楊村一中：距項目1 1公里公里6 66 6楊村三中：距項目楊村三中：距項目1 1公里公里7 7楊村六中：距項目楊村六中：距項目1.51.5公里公里7 78 88 89 99 910101111

19、101011111212121213131313區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個居住區(qū)都會區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個居住區(qū)都會i擁有一所學校，擁有一所學校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。注：英華學校為私立學校，小學學注：英華學校為私立學校，小學學費費2萬萬/年，中學學費萬年，中學學費萬/年年14141313楊村二小：距項目楊村二?。壕囗椖?.51.5公里公里衛(wèi)生學院：距項目衛(wèi)生學院：距項目1 1公里公里楊村四?。壕囗椖織畲逅男。壕囗椖? 1公里公里師范大學：距項目師范大學：距項目2 2公里公里楊村二中：距項目楊村二

20、中：距項目1.51.5公里公里勞動技校：距項目勞動技校：距項目1.51.5公里公里天獅學院：距項目天獅學院：距項目2.52.5公里公里2008年1月政府及市政機關(guān)政府及市政機關(guān)泉泉興興雍陽西道雍陽西道新新華華本案本案包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊、糧油公司、電視臺、商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊、糧油公司、電視臺、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電

21、力、就業(yè)中心、水電基礎(chǔ)術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎(chǔ)局等。局等。包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。搶救中心等。 另外，項目西北側(cè)，距項目約另外，項目西北側(cè)，距項目約1.5公里處，擬建一所三級甲公里處，擬建一所三級甲等醫(yī)院等醫(yī)院世紀東方醫(yī)院（昝用名）世紀東方醫(yī)院（昝用名）醫(yī)療醫(yī)療武清的政府及市政機關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。武清的政府及市政機關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。地塊周邊行政及醫(yī)療單位地塊周邊行政及醫(yī)療單位2008年1月地塊優(yōu)劣分析地塊優(yōu)劣分析1

22、 1. .位于武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。位于武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。2 2. .地塊處于武清城區(qū)生活區(qū)，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。地塊處于武清城區(qū)生活區(qū)，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。3 3. .地塊南北緊鄰楊村八小、英華中學等，外部教育氛圍濃厚。地塊南北緊鄰楊村八小、英華中學等，外部教育氛圍濃厚。4 4. .地塊距城鐵僅地塊距城鐵僅1 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大大的升值空間。的升值空間。地塊優(yōu)勢地塊優(yōu)勢地塊劣勢地塊劣勢1 1. . 地塊距雍陽西道、振華道（

23、振華西到地塊距雍陽西道、振華道（振華西到- -振華道尚未開通，需繞道強國道振華道尚未開通，需繞道強國道）等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠（約）等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠（約1.5-21.5-2公里），周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。公里），周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。2 2. .地塊被振華西道分割為南北兩個部分，其東側(cè)為政府機關(guān)單位，在項目地塊被振華西道分割為南北兩個部分，其東側(cè)為政府機關(guān)單位，在項目開發(fā)時，如何處理好南北組團內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。開發(fā)時，如何處理好南北組團內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。振華西道現(xiàn)況振華西道現(xiàn)況2008年1月地塊現(xiàn)況條件分析地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析前期規(guī)劃方案分析2008年1月占地面積占地面積（

24、m2）建筑面積建筑面積（m2）容積率容積率住宅住宅2294387179783.1商業(yè)商7可售小計可售小計2475987306903初中初中3000013800小學小學2700012960合計合計3045987574502.5v項目占地項目占地30.64萬平米，地上可售面積萬平米，地上可售面積73萬平米，其中住宅萬平米，其中住宅71.7萬平米，商業(yè)萬平米，商業(yè)1.27萬平米，另萬平米，另需建設(shè)教育配套需建設(shè)教育配套3.22萬平米。萬平米。v項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。項目規(guī)劃指標項目規(guī)劃指標2008年1

25、月項目規(guī)劃初步理解項目規(guī)劃初步理解1 1. .地塊樓體層次排列，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低地塊樓體層次排列，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。形成良好的天際層次。樓體布局樓體布局景觀布局景觀布局2 2. .分組團的形式，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各分組團的形式，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團不同風格景觀環(huán)境的營造。組團不同風格景觀環(huán)境的營造。2 2. .中心組團景觀較其他組團豐富，南北兩組團中心景觀缺少，中心組團景觀較其他組團豐富，南北兩組團中心景觀缺少，南部組團由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。南部組

26、團由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。公建布局公建布局3 3. .南北向樓體整體布局、整體較大的樓間距設(shè)計符南北向樓體整體布局、整體較大的樓間距設(shè)計符合當?shù)厝说木幼×晳T。合當?shù)厝说木幼×晳T。1 1. .中心組團水域設(shè)計若能利用充分將極大帶動社區(qū)品質(zhì)的提中心組團水域設(shè)計若能利用充分將極大帶動社區(qū)品質(zhì)的提升，但升，但水域功效未完全發(fā)揮）。水域功效未完全發(fā)揮）。3 3. .目前的景觀布局考慮到了其觀賞功能，但其阻隔噪音、人目前的景觀布局考慮到了其觀賞功能，但其阻隔噪音、人流的功能還沒有被完全發(fā)揮。流的功能還沒有被完全發(fā)揮。1 1. .商業(yè)街的設(shè)置，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán)商業(yè)街的設(shè)置，極大地提

27、升了社區(qū)品質(zhì)，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。境將起到巨大作用。2 2. .商業(yè)街布局偏內(nèi)向，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且商業(yè)街布局偏內(nèi)向，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。3 3. .學校的布局充分考慮到了其外向性和可達性，但學校的布局充分考慮到了其外向性和可達性，但北部組團學?？赡軐Ρ眰?cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組北部組團學校可能對北側(cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組團的學?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。團的學?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。2008年1月地塊現(xiàn)況條件分析地塊現(xiàn)況條件

28、分析前期規(guī)劃方案分析前期規(guī)劃方案分析項目本體分析小結(jié)項目本體分析小結(jié)2008年1月項目本體分析小結(jié)項目本體分析小結(jié)地塊開發(fā)條件優(yōu)越地塊開發(fā)條件優(yōu)越配套需不斷完善配套需不斷完善規(guī)劃需進一步完善規(guī)劃需進一步完善 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項目的開發(fā)提地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項目的開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅1 1公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升項目公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升項目整體的投資價值。整體的投資價值。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通地塊周邊

29、，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。配套、娛樂休閑配套等。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實現(xiàn)開發(fā)目標的前提下進行。是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實現(xiàn)開發(fā)目標的前提下進行。2008年1月項目本體分析項目本體分析項目開發(fā)環(huán)境分析項目開發(fā)環(huán)境分析2008年1月開發(fā)環(huán)境分析思路開發(fā)環(huán)境分析思路天津城市宏觀分析天津城市宏觀分析經(jīng)濟分析城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局京津一體化武清區(qū)域分析武清區(qū)域分析城市看區(qū)域區(qū)域看項目城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)

30、調(diào)整人口規(guī)劃地塊外部環(huán)境開發(fā)環(huán)境小結(jié)開發(fā)環(huán)境小結(jié)2008年1月宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析2008年1月宏觀環(huán)境分析l 天津城市發(fā)展分析天津城市發(fā)展分析l 宏觀環(huán)境分析小結(jié)宏觀環(huán)境分析小結(jié)2008年1月天津經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，天津經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，GDPGDP快速增長，為房地快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)提供了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)20072007年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成3601.33601.3億元，按可比價格計算，增長億元，按可比價格計算，增長14.8%14.8% ；高于全；高于全國平均水平國平均水平4 4個百分點；個百分點；GDP總量總量比上年增長比上年增長

31、資料來源：天津統(tǒng)計局資料來源：天津統(tǒng)計局 GDP GDP分析分析從經(jīng)濟發(fā)展角度看從經(jīng)濟發(fā)展角度看 天津經(jīng)濟形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境天津經(jīng)濟形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資總固定資產(chǎn)投資總額額比上年增比上年增長長固定資產(chǎn)投資迅速發(fā)展不僅保證了國民經(jīng)濟的持續(xù)高速固定資產(chǎn)投資迅速發(fā)展不僅保證了國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，也大大的促進了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，也大大的促進了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理 20072007年前三季度，年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資全市房地產(chǎn)開發(fā)投資343.

32、51億元，增長億元，增長27.1%，同比加快，同比加快5個個百分點百分點 2008年1月從城市規(guī)劃角度看從城市規(guī)劃角度看 武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線天津市規(guī)劃形成天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)的市域空間布局結(jié)構(gòu)：構(gòu)：“一軸一軸”是指：是指：“武清武清中心城區(qū)中心城區(qū)濱海新區(qū)核濱海新區(qū)核心區(qū)心區(qū)”發(fā)展主軸發(fā)展主軸?！皟蓭蓭А笔侵福菏侵福骸皩幒訉幒訚h沽漢沽濱海新區(qū)核心濱海新區(qū)核心區(qū)區(qū)大港大港”東部沿海發(fā)展帶和東部沿海發(fā)展帶和“薊縣薊縣寶坻寶坻中心城區(qū)中心城區(qū)靜海靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。“三區(qū)三區(qū)”是指：北部薊縣山地生

33、態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海七里海大黃堡洼大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團泊洼水庫團泊洼水庫北大港水庫北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。天津市規(guī)劃形成天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶2008年1月從產(chǎn)業(yè)角度來看從產(chǎn)業(yè)角度來看京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，作為天津最早的京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，作為天津最早的開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔城市的第二產(chǎn)業(yè)功能開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔城市的第二產(chǎn)業(yè)功能 相關(guān)

34、資料表明，相關(guān)資料表明，京津分工逐步實現(xiàn)京津分工逐步實現(xiàn)北京重點放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上北京重點放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上 ，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞?，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞诙a(chǎn)業(yè)二產(chǎn)業(yè)。 隨著天津經(jīng)濟地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律，隨著天津經(jīng)濟地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律，中中心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢 。2008年1月從京津一體化發(fā)展角度看從京津一體化發(fā)展角度看京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點，武清將主動承擔區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能的著力點，武

35、清將主動承擔區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能 從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。京津津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度關(guān)注和重視。關(guān)注和重視。 京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)

36、區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 2008年1月 1. 1.以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼，根據(jù)需要，根據(jù)需要與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)發(fā)展中等城市，增加城市密度展中等城市，增加城市密度，構(gòu)建，構(gòu)建大北京地區(qū)大北京地區(qū)組合城市組合城市。 2.2.實現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用，綜合平衡實現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用，綜合平衡與總體管理。明確劃定保護地區(qū)或限制發(fā)展地與總體管理。

37、明確劃定保護地區(qū)或限制發(fā)展地區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，保護缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，保護缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。改善地表覆蓋狀態(tài)。 3.3.京津兩大樞紐進行分工與協(xié)作，實現(xiàn)京津兩大樞紐進行分工與協(xié)作，實現(xiàn)區(qū)域交區(qū)域交通運輸網(wǎng)從通運輸網(wǎng)從“單中心放射式單中心放射式”向向“雙中心網(wǎng)絡(luò)雙中心網(wǎng)絡(luò)式式”的轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)變。京津京津“雙核雙核”中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟第三中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟第三極的關(guān)鍵因素之一極的關(guān)鍵因素之一資料來源：吳良鏞教授主持的建設(shè)部科技研究項目京津冀北城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃

38、研究 核心城市核心城市“有機疏散有機疏散”與區(qū)域范圍的與區(qū)域范圍的“重新集中重新集中”相結(jié)合，實施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略相結(jié)合，實施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略 2008年1月宏觀環(huán)境分析l 天津城市發(fā)展分析天津城市發(fā)展分析l 宏觀環(huán)境分析小結(jié)宏觀環(huán)境分析小結(jié)2008年1月宏觀環(huán)境小結(jié)宏觀環(huán)境小結(jié)v 通過我們對項目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出通過我們對項目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出1隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔更多的區(qū)域功能，必將進一步隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔更多的區(qū)域功能，必將進一步拉動其經(jīng)濟水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境

39、。拉動其經(jīng)濟水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展的前提下，其對天津的影響將不斷增加水平的不斷發(fā)展的前提下，其對天津的影響將不斷增加,而本案也將站在更高的起點而本案也將站在更高的起點京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進一步整合，武清將會更多承擔天津的京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進一步整合，武清將會更多承擔天津的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的

40、增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。提供了大量的潛在人群。232008年1月宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析2008年1月區(qū)域環(huán)境分析l 武清區(qū)概況武清區(qū)概況l武清區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)域環(huán)境分析l 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2008年1月武武 清清 概概 況況2008年1月武清區(qū)位于天津市西北部，距天津武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū)市區(qū)2525公里，距北京市區(qū)公里，距北京市區(qū)7171公里。公里。到天津新港到天津新港7171公里，到天津濱海國公里，到天津濱海國際機場際機場3535公里，至北京機場公里，至北京機場9090公里。公里。 東東與

41、天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界與天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界南南與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連北省霸州市相連西西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤與河北省廊坊市安次區(qū)接壤北北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰市香河縣比鄰 區(qū)位區(qū)位四至四至武清武清武清武清武清區(qū)位武清區(qū)位京津核心樞紐京津核心樞紐2008年1月區(qū)域環(huán)境分析l 武清區(qū)概況武清區(qū)概況l武清區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)域環(huán)境分析l 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2008年1月武清區(qū)武清區(qū)GDPGDP水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進功不可沒水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進功不可沒武清區(qū)武清區(qū)GDP及歷年及歷年

42、GDP統(tǒng)計統(tǒng)計020406080100120140億元0200040006000800010000120001400016000元/人GDP人均GDPGDP91.7100.7118.1100.28114.54人均GDP11438 12498 14620 12365 14016 2001年2002年2003年2004年2005年20062006年武清年武清GDP GDP 收入為收入為135135億億，較去年快速增長，武清對天津，較去年快速增長，武清對天津GDPGDP的貢獻作用在增加，的貢獻作用在增加，而究其原因，借助京津紐帶的位置優(yōu)勢，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大收益功不可沒。而究其原因，借助京津紐帶

43、的位置優(yōu)勢，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大收益功不可沒。從經(jīng)濟環(huán)境看從經(jīng)濟環(huán)境看 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境2008年1月 目前高村和太子務(wù)作為首都第二機場選址的候選地。目前高村和太子務(wù)作為首都第二機場選址的候選地。如果成功落戶武清，將對區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動作如果成功落戶武清，將對區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動作用，預(yù)計第二機場選址工作在用，預(yù)計第二機場選址工作在20072007年完成，年完成，20102010年啟年啟動建設(shè)，動建設(shè)，20152015年建成投入使用。年建成投入使用。武清城市空間結(jié)構(gòu)：武清城市空間結(jié)構(gòu)：一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)

44、展的核心帶。一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。軸輻射。 八大組團：八大組團：新城核心組團新城核心組團；外圍；外圍7 7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括3 3個組團，個組團，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā)展帶，包括發(fā)展帶，包括4 4個組團，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制個組團，立足

45、現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市從武清城市規(guī)劃角度看從武清城市規(guī)劃角度看本案位于規(guī)劃中的本案位于規(guī)劃中的“新城新城核心組團核心組團”，是未來發(fā)展的重點，是未來發(fā)展的重點2008年1月從人口角度看從人口角度看 人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長 武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基

46、本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，目前武清區(qū)常住人口達目前武清區(qū)常住人口達8383萬人，其中萬人，其中戶籍人口戶籍人口8282萬人，萬人，流動人口超過流動人口超過1 1萬人萬人。城區(qū)人口城區(qū)人口2222萬萬，按照規(guī)劃，到，按照規(guī)劃，到20102010年將達年將達3636萬萬，20202020年達年達6060萬萬。 從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)域人員從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)域人員的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。 20012

47、001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年戶籍人口戶籍人口80.1780.1780.5780.5780.7880.7881.181.181.7281.72城鎮(zhèn)單位從業(yè)人城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員員3.443.442.822.826.26.26.586.586.366.36鄉(xiāng)村從業(yè)人員鄉(xiāng)村從業(yè)人員36.3236.3236.3336.3336.5636.5636.8636.8637.2937.29未來城區(qū)人口將高速增長，從業(yè)人口比例上升，受其帶動人均收入將呈上升趨勢未來城區(qū)人口將高速增長，從業(yè)人口比例上升，受其帶動人均收入將呈上升趨勢2008年1月區(qū)域二、三產(chǎn)

48、業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計15516616817717770919199420240905000010000015000020000025000020012002200320042005（人）區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計13526014566814661314609715176212500013000013500014000014500015000015500020012002200320042005（人） 由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)

49、展，區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第2 2、3 3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年遞增，遞增，隨著工業(yè)化進程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐隨著工業(yè)化進程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐年遞增，年遞增，使購買商品房成為可能。故第使購買商品房成為可能。故第2 2、3 3產(chǎn)業(yè)發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 2005年區(qū)域產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖35%28%37%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 武清產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展武清產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展2008年1月多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津l京福公路（京福公路（104104國道），

50、雙向二車道，直通天國道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運車為主車輛較多且以大型貨運車為主l京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達天津市區(qū)（高速費速公路交叉，直達天津市區(qū)（高速費3030元）元）l京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計20082008年年通車通車從交通建設(shè)上

51、看從交通建設(shè)上看 不斷改善的交通環(huán)境將會為本案提供更為寬廣的發(fā)展環(huán)境不斷改善的交通環(huán)境將會為本案提供更為寬廣的發(fā)展環(huán)境2008年1月京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴散，更好地在疏解大都市部分功京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休閑功能等）的過程中獲得發(fā)展能（比如居住功能、休閑功能等）的過程中獲得發(fā)展 v北京到天津城際軌道北京到天津城際軌道, , 全線總長全線總長115115公里公里v京津城際軌道交通時速為京津城際軌道交通時速為300300公里。公里。v京津城際軌道交通將設(shè)京津城際軌道交通將設(shè)5 5座車站。分別是北座車站

52、。分別是北京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。站。v全線費用：全線費用：5858元（北京至楊村元（北京至楊村4040元）元）v全線時間：全線時間：3030分鐘分鐘v開通時間：開通時間：20082008年年8 8月月從京津城鐵看從京津城鐵看城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機遇，同時也帶來了相應(yīng)的競爭城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機遇，同時也帶來了相應(yīng)的競爭城際列車車站武清站就設(shè)在距項目城際列車車站武清站就設(shè)在距項目步行僅約步行僅約10余分鐘余分鐘路程的路程的前進道前進道上上2008年1月圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進行一系列的開圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進行一系列的開

53、發(fā)建設(shè)。發(fā)建設(shè)。車站周邊地區(qū)場所重塑，樹立武清新車站周邊地區(qū)場所重塑，樹立武清新地標，打造武清新名片，展示武清特色的城市地標，打造武清新名片，展示武清特色的城市發(fā)展圖景。發(fā)展圖景。京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型項目京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型項目2008年1月v 前進道兩側(cè)開發(fā)建設(shè)前進道兩側(cè)開發(fā)建設(shè)京津城鐵專題分析京津城鐵專題分析前進道沿線重點開發(fā)區(qū)域前進道沿線重點開發(fā)區(qū)域v 城際車站南部生態(tài)居住區(qū)城際車站南部生態(tài)居住區(qū)2008年1月從城區(qū)居住板塊格局看從城區(qū)居住板塊格局看本案處于未來宜居生活區(qū)的核心部分，住宅發(fā)展?jié)摿薮蟊景柑幱谖磥硪司由顓^(qū)的核心部分，住宅發(fā)展?jié)摿薮?目前武清城區(qū)居住板塊主要由

54、目前武清城區(qū)居住板塊主要由3 3大部分組成，大部分組成，分別分別為武清新城板塊為武清新城板塊、武清開發(fā)區(qū)板塊武清開發(fā)區(qū)板塊、武清武清老城板塊老城板塊，其中：，其中：武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊，武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊，是未來規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集是未來規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多個項目；個項目；武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)為主；區(qū)、西區(qū)為主；武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。新城

55、居住區(qū)新城居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)老城區(qū)老城區(qū)2008年1月武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢，第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位逐年武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢，第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位逐年凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當規(guī)模，預(yù)計將會繼續(xù)增加凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當規(guī)模，預(yù)計將會繼續(xù)增加第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)所占比重所占比重（% %）第二產(chǎn)第二產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比重所占比重（% %）第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)所占比重所占比重（% %）20012001年年16.416.416.016.043.743.742.742.742.242.241.341.320022002年年17.317.315.615.647.347.342.742.746

56、.346.341.741.720032003年年18.818.814.414.456.456.443.343.355.155.142.342.320042004年年21.1721.1719.819.844.9644.9642.042.040.8940.8938.238.220052005年年21.6521.6518.618.649.3849.3842.542.545.1745.1738.938.9 武清區(qū)三大產(chǎn)業(yè)絕對規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長武清區(qū)三大產(chǎn)業(yè)絕對規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長勢頭。同時三大產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的勢頭。同時三大產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重保持穩(wěn)定。目前來看，武清區(qū)生產(chǎn)總比重保持穩(wěn)定。目前來看

57、，武清區(qū)生產(chǎn)總值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時，第三產(chǎn)業(yè)值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時，第三產(chǎn)業(yè)也占據(jù)相當規(guī)模。也占據(jù)相當規(guī)模。 從從20062006年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第一產(chǎn)業(yè)所年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第一產(chǎn)業(yè)所占比例大幅減低，第二產(chǎn)業(yè)所占比例仍然占比例大幅減低，第二產(chǎn)業(yè)所占比例仍然在增加，預(yù)計在未來幾年，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)在增加，預(yù)計在未來幾年，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)減少，而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位減少，而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位將會更為明顯。將會更為明顯。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，必然促進武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，必然促進其人口結(jié)構(gòu)的變化，并同時帶動城市的發(fā)展進程其人口結(jié)構(gòu)的變化，并同時帶動城

58、市的發(fā)展進程2008年1月從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢可以看出從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢可以看出 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本案將會承擔部分產(chǎn)業(yè)的居住功能需求隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本案將會承擔部分產(chǎn)業(yè)的居住功能需求v20062006年開發(fā)區(qū)累計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值年開發(fā)區(qū)累計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值4747億億元，增長元，增長35%35%；完成銷售收入；完成銷售收入143143億元，增億元，增長長29%29%；實現(xiàn)稅收；實現(xiàn)稅收1515億元，增長億元，增長50%50%。武清的兩個開發(fā)區(qū)均為天津國家級產(chǎn)業(yè)園，對承接天津第二產(chǎn)業(yè)起到巨大作用武清的兩個開發(fā)區(qū)均為天津國家級產(chǎn)業(yè)園，對承接天津第二產(chǎn)業(yè)起到巨大作用2008年1月武

59、清區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展概況武清區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展概況武清具有兩大省級工業(yè)園區(qū)和十多個縣級工業(yè)園區(qū)。武清具有兩大省級工業(yè)園區(qū)和十多個縣級工業(yè)園區(qū)。v 省級工業(yè)園區(qū)：省級工業(yè)園區(qū)： 武清逸仙園：屬于泰達園區(qū)的一部分，其功能定位為以貼片、注塑、沖壓、組裝武清逸仙園：屬于泰達園區(qū)的一部分，其功能定位為以貼片、注塑、沖壓、組裝為主的電子產(chǎn)品配套產(chǎn)業(yè)園。為主的電子產(chǎn)品配套產(chǎn)業(yè)園。 武清開發(fā)區(qū)：現(xiàn)階段已經(jīng)基本形成了以汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、武清開發(fā)區(qū)：現(xiàn)階段已經(jīng)基本形成了以汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息為主的產(chǎn)業(yè)群落。生物醫(yī)藥、電子信息為主的產(chǎn)業(yè)群落。v 縣級工業(yè)園區(qū)：縣級工業(yè)

60、園區(qū)： 王慶坨經(jīng)濟區(qū)、王古經(jīng)濟區(qū)、上馬臺工業(yè)區(qū)、河西務(wù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經(jīng)濟王慶坨經(jīng)濟區(qū)、王古經(jīng)濟區(qū)、上馬臺工業(yè)區(qū)、河西務(wù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經(jīng)濟區(qū)等十多個區(qū)縣級工業(yè)區(qū)。以化工、電子產(chǎn)品、汽配及自行車制造為主產(chǎn)業(yè)鏈以初步區(qū)等十多個區(qū)縣級工業(yè)區(qū)。以化工、電子產(chǎn)品、汽配及自行車制造為主產(chǎn)業(yè)鏈以初步形成。形成。 以下將主要介紹武清開發(fā)區(qū)與武清清逸仙園共同組成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)以下將主要介紹武清開發(fā)區(qū)與武清清逸仙園共同組成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)2008年1月l武清開發(fā)區(qū)是武清開發(fā)區(qū)是19911991年年1212月批準設(shè)立的國家級月批準設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北