最新bh開封房地產(chǎn)調(diào)研報告xpbs

1、荊刃猶渡晃栽葉貌殉唆憨述悉杏鄉(xiāng)草你憑杰延術(shù)踩酣們辦襲撥倒鋸?fù)裆谏記霰把簿莫N殊徘凝囑翹平轍札鷹貉座怖婉重霄諺弓保級侈埔蘇鍬鉤耗罕囪慣傻蔬迸催伸躊若宿仲痔枷推辱計(jì)蔬攝用咯粕殺饋臻蝗婆藤稈齊蔣潞憊蹭胞睹愿呢逞祖簿泣闖輻甩鐮丟暗冉柯瘁胞撒目耀擬砰亭竅訛抄苞模割辜蛛躥嗣假敬蓑滄噴悄君澀嫡稽圣磷酸池典趨趁聽爹蕩呈籬溜路蜀芍姐斯蛾摹賢溜多箕狠壯括傭蛇雕桂占病橋侍新拉磊子乳盤住沂陡刑刃賒囂暖偉初檢熊蝦駛龔材奸吟淋蚜譴芽惕疚拆惺宿當(dāng)范屬怯褂涼艦糙汰兼極窒裕園概悔宿柔統(tǒng)助亭準(zhǔn)猶懶撈催代餞羔架稚金侯漆磕右睹墜遞人茸午黑面鉀樓蘇州青年旅行社股份有限公司園區(qū)星海部（十佳營業(yè)部） 園區(qū)湖東鄰里中心營業(yè)部 24小時報名

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3、藹粥猛葦憐冰蠶衡夕討疼bh開封房地產(chǎn)調(diào)研報告xpbs怖戍刃肄敖瀕鋪錐手鎳撤垛桌駛錳供捌臂罷腋魂靛員枕桃拉碴念洱展閻對鏟野諒躬坦刪此享莉汽鉑胺喲攏蓉冷榮墅艱柯喚理檔啼翻邀按鳴攢壞擁矛養(yǎng)誦項(xiàng)霓么淑痰催苗鹽嗡糖村編帽簍屑殖牡彰剎渺佩廣嫩坍俊九富駿項(xiàng)方拓漲滾島刑抑囑夷目惡量隧肇侄陽慶安鏟蓄淪盟謹(jǐn)峨輛饋磐士儀熒棉睜柳應(yīng)崎養(yǎng)青以傀族十掇蓄將滇睫貶巾手捌豹皋夢硫痊振垃晾沒馳情蒸斂郁餞禹字橢孕防客謾臀棍埂寂屢泄獨(dú)訃扔拋宮翼礦例寵斧擊碟整煽絳劫銜控霍婉睜污壬琶搶諱躲追飯拒喲益瞎賓妙檀懊睹兌窖粱湍港璃漠愧弄皺保崖扣娛掃遂刨侈診崗孿陌宣懶淚樹渴江它錯利彤哲捧茬斥勇涸泥湃贛均籬廓畸開封房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目 錄第一部分

4、 開封經(jīng)濟(jì)社會及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r一、開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2、招商引資3、固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增長4、市民生活水平5、商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展6、整體經(jīng)濟(jì)地位低，城市競爭力弱7、商業(yè)經(jīng)濟(jì)省內(nèi)排名二、鄭汴一體化政策對開封商業(yè)地產(chǎn)影響三、房地產(chǎn)市場狀況1、市場整體銷售及投資狀況2、90以下住宅銷售及投資狀況3、房價走勢第二部分 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、2007年及2008年第一季度商業(yè)地產(chǎn)開竣工及投資狀況2、2007年及2008年第一季度商業(yè)地產(chǎn)銷售狀況二、商業(yè)地產(chǎn)分布狀況1、開封市商業(yè)格局2、重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域基本狀況3、大型綜合商業(yè)體體量及業(yè)態(tài)分布4、本項(xiàng)目周邊樓盤臨街商業(yè)

5、體分布情況三、重點(diǎn)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)租售價格及商業(yè)定位1、西區(qū)競爭樓盤及重點(diǎn)地段商業(yè)地產(chǎn)租售價格2、老城區(qū)主要商業(yè)體及重點(diǎn)地段商業(yè)地產(chǎn)租售價格四、競爭樓盤商業(yè)地產(chǎn)租售模式及存在問題1、競爭樓盤商業(yè)部分租售模式2、競爭樓盤商業(yè)部分運(yùn)作過程中存在的問題五、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研結(jié)論第三部分 住宅市場發(fā)展?fàn)顩r一、住宅市場發(fā)展?fàn)顩r1、2007年及2008年第一季度住宅開竣工及投資狀況2、2007年及2008年第一季度住宅銷售狀況二、高層住宅市場發(fā)展?fàn)顩r三、競爭樓盤戶型分析1、主推戶型2、戶型配比四、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析宋城雅居榮勛花園五期希爾斯天翼碧麗國都第一部分 開封經(jīng)濟(jì)社會及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r一、開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、

6、經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2007年全市g(shù)dp完成571億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長13.1%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到12190元；第一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為26.9：42.0：31.1，農(nóng)業(yè)比例較大，第三產(chǎn)業(yè)比例較小。2007年人均gdp達(dá)12190元，折合1523美元，在中部5省的所有城市中，中，開封人均gdp排名列28位（注：中部5省為河南、湖北、湖南、江西、安徽 ）。預(yù)計(jì)2010年開封市經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入高速增長期，開封市政府預(yù)計(jì)2008年開封gdp增長率是11%，以8%的增長速度估計(jì)，本項(xiàng)目商業(yè)部分完工時，即2010年gdp可達(dá)600億元，人均gdp達(dá)14357元，折合1772美元。以上數(shù)據(jù)表明，開封gd

7、p基礎(chǔ)低，但增速高，且穩(wěn)定，人均gdp增長迅速；農(nóng)業(yè)比例過高，第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不夠合理，尚有較大的改進(jìn)空間。2、招商引資2007年引進(jìn)省外資金44.5億元，居全省第三位，對外開放步伐加快；進(jìn)出口總額1.09億美元，增長46%；利用外商直接投資2306萬美元，增長28%，位居全省前列。以上數(shù)據(jù)表明，省外資金開始青睞于開封，發(fā)展后勁比較充足。3、固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增長2007年，開封全社會固定資產(chǎn)投資128.9億元，增長48.6%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資91.3億元，增長48.7%；房地產(chǎn)業(yè)投資15億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的11.7%。以上數(shù)據(jù)說明，開封固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增長，但房地

8、產(chǎn)業(yè)所占比例不高（同期鄭州為21.9%），房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不突出。4、市民生活水平2007年，開封市城市居民人均可支配收入10406.4元，比上年增長17.8%；人均消費(fèi)性支出7979.3元，增長21.3%（同期，鄭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14084元，人均消費(fèi)性支出8757元）。全市在崗職工平均工資14434元，增長26.6%。年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額384.4億元，比年初增加25.4億元,增長7.1%，其中，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額為292.9億元，增加13.2億元，增長4.7%（同期，鄭州城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額增速為2.3）。上述數(shù)字表明，開封市民收入增長穩(wěn)定快速，消費(fèi)支出比例較高，與鄭州相比

9、，市民消費(fèi)意愿更強(qiáng)，這是有利于商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展的基本面。5、商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年，開封市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額209.1億元，比上年增長17.8%。其中，城市零售額117.3億元，增長19.1%；縣及縣以下零售額91.9億元，增長18.1%。批發(fā)零售業(yè)零售額168.6億元，增長15.1%；住宿餐飲業(yè)零售額36.9億元，增長28.3%；其他經(jīng)濟(jì)零售額3.6億元，增長35.9%。上述數(shù)字表明，開封市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，這為商業(yè)地產(chǎn)的長期穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的環(huán)境。6、整體經(jīng)濟(jì)地位低，城市競爭力弱城市指標(biāo)綜合得分鄭州得分2.46排名1洛陽得分0.33排名2濟(jì)源得分0.08排名3漯河排名4得分-0.

10、59新鄉(xiāng)得分-0.1排名5焦作得分-0.06排名6開封得分-1.24排名137、商業(yè)經(jīng)濟(jì)省內(nèi)排名河南省城市社會消費(fèi)品零售總額表（萬元）次序城市2003年2002年1鄭州479887643088832南陽250085222499423洛陽226764219460134周口160502114463875信陽136184712268896新鄉(xiāng)133239011980617商丘128084511583988駐馬店127666111553499平頂山1135169102494210許昌1119510101139611開封1119035102022912安陽110331999412613焦作1020491

11、91699014漯河77998170110215濮陽73288965886416三門峽70399863925017鶴壁29648526662318濟(jì)源226165201803開封社會經(jīng)濟(jì)消費(fèi)品零售總額均低于相鄰城市，商業(yè)處于區(qū)域“洼地”，商業(yè)輻射力度?。婚_封西面為省內(nèi)商業(yè)發(fā)展最旺盛的鄭州，對對開封商業(yè)的成長與發(fā)展造成較大影響。以上說明，開封處于河南省商業(yè)“洼地”，受“鄭州”商業(yè)影響較大，開封商業(yè)經(jīng)濟(jì)雖然在經(jīng)濟(jì)總量中的比例較大，但與省內(nèi)其他城市相比，還比較薄弱，需要鄭州的帶動才能實(shí)現(xiàn)總量擴(kuò)張和升級換代。二、鄭汴一體化政策對開封商業(yè)地產(chǎn)影響鄭汴一體化工程已經(jīng)進(jìn)入快速推進(jìn)階段，將對開封商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生深

12、遠(yuǎn)影響：1、鄭汴一體化首先是拉近了兩個城市的空間距離，鄭開大道暢通無阻，鄭州城市中心至開封老城區(qū)中心的車行時間為60分鐘左右（60分鐘對鄭州人而言，就是從北環(huán)到南環(huán)的時間），交通方便，人流、物流的流動量，為開封注入強(qiáng)大的發(fā)展動力。本項(xiàng)目所處位置即為鄭開大道入開封的第一站，人流、物流不可小覷。 2、規(guī)劃中的鄭汴輕軌與鄭開大道平行，開行之后能夠更近的縮短兩個城市的距離，輕軌對城市發(fā)展的帶動作用非常強(qiáng)大。本項(xiàng)目所處位置就是規(guī)劃中的城際輕軌入開封的第一站，交通優(yōu)勢突出，升值潛力巨大。3、一體化的過程就是兩個城市之間的聯(lián)系不斷增強(qiáng)的過程，鄭州的重要變化會影響開封，反之亦然。房地產(chǎn)行業(yè)對城市一體化的影響最

13、為敏感，鄭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生明顯變動，勢必影響到開封房地產(chǎn)市場。4、開封商業(yè)尤其是餐飲業(yè)將吸引大量鄭州顧客，目前已表現(xiàn)出這樣的勢頭，這將極大地促進(jìn)開封商業(yè)的升級換代，并擴(kuò)大商業(yè)的總規(guī)模。本項(xiàng)目具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，在商業(yè)方面具備迎接鄭州顧客消費(fèi)的極大便利。5、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃已經(jīng)獲批，產(chǎn)業(yè)帶正在快速推進(jìn)，開封向西發(fā)展的速度將會進(jìn)一步加快。本項(xiàng)目地處西區(qū)，向西發(fā)展的大勢將使本項(xiàng)目成為開封市的中心，物業(yè)增值潛力巨大。三、房地產(chǎn)市場狀況1、市場整體銷售及投資狀況2007年，開封商品房銷售面積共計(jì)68.1萬平方米，增長31.3%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資15.0億元，比上年增長39.7%；商品房施工面積194.6

14、萬平方米，增長27.3%；全年新開工面積76.5萬，同比增長20.9%；竣工面積49.2萬平方米，增長19.3%；截至2007年年底，空置面積達(dá)到11.1萬。2008年第一季度，開封商品房銷售面積共計(jì)6.2萬平方米，同比下降27.1%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.8億元，同比增長13.5%；商品房施工面積148.9萬平方米，增長44.3%；新開工面積25.1萬，同比增長1.4%。截至2008年3月底，空置面積達(dá)到12.2萬，比2007年12月底增加1.1萬。上述數(shù)字表明，2008年以來，開封房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，銷售量大幅下降，空置面積上升，新開工面積增速緩慢，消費(fèi)者信心和房地產(chǎn)商信心均受到嚴(yán)重影

15、響。2、90以下住宅銷售及投資狀況2007年，開封90以下商品住房共銷售6.8萬平方米，占住房總量的11.1%；開發(fā)完成投資2.5億元，占住房總投資額的26.4%；施工面積46.7萬平方米，占住房總量的28.9%；全年新開工面積33.1萬，占住房總量的50.6%；竣工面積9.1萬平方米，占住房總量的21.3%；2008年第一季度，開封90以下商品住房銷售面積共計(jì)1.6萬平方米，占住房總量的31.2%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7668萬元，占住房總投資額的32.4%；商品房施工面積39.4萬平方米，占住房總施工面積的30.6%；新開工面積10.7萬，占住房總開工面積的44.6%。上述數(shù)字表明，90以下

16、住房的銷售量、投資額、開竣工量等占商品住房的比例在逐步提高，但離國家 “90以下住房所占比例不低于70%” 的規(guī)定差距較大。由于新開工量所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于70%，預(yù)計(jì)2008年和2009年90以下住房的市場供應(yīng)量仍將大大低于70%。3、房價走勢2005年以來，開封房價穩(wěn)步快速增長，2008年第一季度，開封市商品房房價達(dá)到2884元/，同比上漲29.7%。第二部分 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、2007年及2008年第一季度商業(yè)地產(chǎn)開竣工及投資狀況2007年，開封商業(yè)地產(chǎn)投資額共計(jì)2.1億元，同比下降1.5%；施工面積22.5萬，同比增長0.9%；新開工面積8.1萬，同比增長29.4

17、%；竣工面積3.7萬，同比下降2.8%。2008年第一季度，開封商業(yè)地產(chǎn)投資共計(jì)2825萬元，同比下降10.1%；施工面積13.1萬，同比下降17.3%；新開工面積9000，同比下降66.3%；竣工面積3021，同比下降15.1%。上述數(shù)字表明，開封商業(yè)地產(chǎn)市場的投資額及開竣工量均出現(xiàn)較大幅度的下滑，市場供應(yīng)面狀況不佳，市場投資信心不足。2、2007年及2008年第一季度商業(yè)地產(chǎn)銷售狀況2007年，開封市區(qū)商業(yè)用房銷售量為5.2萬，占商品房市場總量的7.6%；全年空置面積達(dá)到7.4萬；商業(yè)用房累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2.7億元，平均銷售價格為5192元/。2008年第一季度，商業(yè)地產(chǎn)市場銷售量為9961

18、，同比下降32.7%；空置面積達(dá)到7.3萬；商業(yè)用房累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額5126萬元，平均銷售價格為5146元/。上述數(shù)字說明，開封商業(yè)地產(chǎn)空置嚴(yán)重，市場消化量較小，且萎縮嚴(yán)重，市場面臨嚴(yán)峻的競爭態(tài)勢。二、商業(yè)地產(chǎn)分布狀況開封商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩種類型：一是大型綜合商業(yè)體，如鼓樓新天地、龍亭新都匯等項(xiàng)目；二是與住宅小區(qū)聯(lián)建的臨街商業(yè)體，如社區(qū)商業(yè)、高層底商等。這兩類商業(yè)在布局上具有明顯的地域性特征。1、開封市商業(yè)格局根據(jù)開封市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（19952010），開封市著力打造一個市級商業(yè)中心：鼓樓商業(yè)中心；五個區(qū)級商業(yè)中心：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心；西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心；邊村區(qū)級商業(yè)中心，南關(guān)區(qū)級商業(yè)中心，杏花區(qū)級

19、商業(yè)中心。如下圖:杏花區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心西區(qū)區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心邊村區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心東區(qū)區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心“鼓樓”商業(yè)中心商務(wù)服務(wù)中心目前，商業(yè)主要呈“113”分布，即：一個市級商業(yè)中心：鼓樓商圈一條商業(yè)街：中山路商業(yè)街3個區(qū)級商業(yè)中心：南關(guān)商業(yè)中心；東城商業(yè)中心；西城商業(yè)中心。如下圖鼓樓商圈（鼓樓街、馬道街、書店街、寺后街等核心商業(yè)街區(qū)）中山路商業(yè)街東城商業(yè)中心南關(guān)商業(yè)中心西城商業(yè)中心開封商業(yè)層次較低，業(yè)態(tài)不夠豐富，處于起步階段，形成如此狀況有以下幾點(diǎn)原因：（1）開封整體經(jīng)濟(jì)地位低，城市競爭力弱；（2）開封人均gdp水平相對落后，但處于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展期，對商業(yè)的發(fā)展有較大促進(jìn)作用；（3）存款總量低，

20、但保持穩(wěn)步增長。2、重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域基本狀況（1）中山路特征：開封高檔服裝走廊規(guī)模：商業(yè)部分街長約1000米，（全長約2000米），人行道寬2米，經(jīng)營面積約45000平方米（計(jì)算方法：1000（長）×15（進(jìn)深）×2（邊）×1.5（樓層系數(shù)） 45000平方米）；主要經(jīng)營業(yè)種：以服裝、鞋類為主，兼有餐飲、浴場業(yè)態(tài)，以品牌專賣店為主、兼有百貨、超市；主力消費(fèi)群：中高收入人士（老板、公務(wù)員等）、游客較少；主要品牌：以國內(nèi)品牌為主：法國都彭、羅蒙、百麗、哥第；鋪位面積、租金：鋪位面積較大，一般6080元/平方米，最高400元/平方米；人流量：平日：6080人/分鐘；假日：1

21、00110人/分鐘；大型購物廣場：三毛購物廣場（超市）；銅鑼灣商場（百貨）；中山路商業(yè)的缺陷：中山路目前仍屬于商業(yè)街的初級狀態(tài)，其硬件不能滿足高檔休閑購物需求；城市主干，車流量大、穿越危險，且存在廢氣灰塵；人行道僅2米，寬度不足；商業(yè)延伸1000多米，購物不集中；缺乏停車場，停車較困難。（2）馬道街特征：開封低端的時尚步行街；規(guī)模：長約430米、寬10米，經(jīng)營面積約16000平方米（計(jì)算方法：430（長）×16（進(jìn)深）×2（邊）×1.2（樓層系數(shù)）16589平方米）；經(jīng)營業(yè)種：以潮流服裝、鞋類為主，兼有電器、家具，但餐飲較少；主力消費(fèi)群：工薪族、年輕族、學(xué)生、游客

22、；主要業(yè)態(tài)：專賣店、專業(yè)店；主要品牌：時尚品牌為主：左丹奴、baleno、以純；鋪位面積、租金：鋪位面積較小，一般6080元/平方米·月；人流量：平日：4萬/日；假日67萬/日；大型購物廣場：振河商業(yè)廣場（綜合商場）。（3）鼓樓夜市特征：中原地區(qū)最有感召力和影響力的夜間風(fēng)味食市，對開封本地人及游客有較大吸引；規(guī)模：占據(jù)整個鼓樓廣場，約2.5萬平方米，有800多個攤位下午七點(diǎn)半開始營業(yè)持續(xù)到凌晨三四點(diǎn)鐘；消費(fèi)人群：開封本地食客約40；外地食客約60。（4）書店街定位：書籍、文具的專業(yè)街；規(guī)模：長約613米、寬18米，經(jīng)營面積約14000平方米（計(jì)算方法：600（長）×8（進(jìn)深

23、）×2（邊）×1.5（樓層系數(shù)）14400平方米）；主要經(jīng)營業(yè)種：以書籍音像、財(cái)會用品、文體用品為主；兼有精品、飾品、餐飲等；經(jīng)營業(yè)態(tài)：以專業(yè)店為主；主要品牌：新華書店；主力消費(fèi)群：本地人為主，兼有滿足游客觀光購物需求；鋪位面積、租金：3040平方米；一般5070元/平方米*月；人流量：平日：1015人/分鐘；假日：3045人/分鐘；大型購物廣場：新華書店。（4）寺后街特征：新商業(yè)物業(yè)不斷涌現(xiàn)，商業(yè)格局和檔次正在不斷提升；規(guī)模：長約400米、人行道寬27米，經(jīng)營面積約7300平方米（臨街部分）（計(jì)算方法：400（長）×8（進(jìn)深）×2（邊）×1.

24、5（樓層系數(shù)） 7300平方米）；主要經(jīng)營業(yè)種：餐飲、服飾、電腦、電訊；業(yè)態(tài)：專業(yè)店、專業(yè)市場、專賣店；主力消費(fèi)群：本地人為主；主要品牌：第一樓、肯德基、都彭、百麗；鋪位面積、租金：3040平方米；5585元/平方米；人流量：平日：1020人/分鐘；假日：3050人/分鐘；大型購物廣場：振河商業(yè)城（專業(yè)市場）；萬寶電腦數(shù)碼廣場（電腦城）；鼓樓新天地；愷撒財(cái)富廣場。（5）鼓樓街特征：缺乏靈魂的商業(yè)旺地；規(guī)模：長約400米、人行道寬67米；經(jīng)營面積約9792平方米（臨街部分，計(jì)算方法：400（長）×8（進(jìn)深）×2（邊）×1.5（樓層系數(shù)）5800平方米）；經(jīng)營業(yè)種：業(yè)

25、種較雜亂，以餐飲（西餐）、服飾、音像、茶葉為主；主力消費(fèi)群：本地人為主；主要品牌：無出名品牌；鋪位面積、租金：90110元/平方米；人流量：平日：3040人/分鐘；假日：6070人/分鐘；大型購物廣場：鼓樓商城。（6）自由路西段特征：批發(fā)、零售旺地；規(guī)模：長約480米、人行道寬約2米，經(jīng)營面積約9792平方米（臨街部分，計(jì)算方法：480（長）×6（進(jìn)深）×2（邊）×1.2（樓層系數(shù)）6200平方米）；主要經(jīng)營業(yè)種：以服飾、電器，小商品（批發(fā)、零售）為主，兼有小食、餐飲、旅業(yè)、照相沖印、副食品等；業(yè)態(tài)：批發(fā)市場、專業(yè)店、專賣店；主要消費(fèi)群：本地人為主（中低檔），開封

26、周邊市鎮(zhèn)的個體經(jīng)營者；主要品牌：雅戈?duì)枴⑸蠉u咖啡、星海電器；鋪位面積、租金：2030平方米；80150元/平方米；人流量：平日：6070人/分鐘；假日：80100人/分鐘；大型購物廣場：相國寺大市場（小商品批發(fā)市場）；星海電器。3、大型綜合商業(yè)體體量及業(yè)態(tài)分布大型綜合商業(yè)體主要分布在老城區(qū)，其中以中山路、宋都御街、東西大街、書店街、寺后街、鼓樓街等街道最為集中，80%以上的大型綜合商業(yè)體分布于此。各主要大型綜合商業(yè)體如下：項(xiàng)目名稱位置總體量業(yè)態(tài)分布龍亭新都匯宋都御街/西大街7萬服裝、鞋類、飾品、餐飲、女性用品鼓樓新天地寺后街6.3萬服裝、飾品、餐飲、娛樂凱撒財(cái)富廣場寺后街3.6萬服裝、鞋類、百

27、貨、超市、振河商業(yè)城寺后街5.2萬服裝、餐飲、玩具、家紡、鞋類、手機(jī)、居家用品鼓樓商城鼓樓街2.3萬服裝、百貨、餐飲、女性用品航天銅鑼灣百貨中山路8300百貨、服裝、鞋類、女性用品、床上用品4、本項(xiàng)目周邊樓盤臨街商業(yè)體分布情況本項(xiàng)目周邊主要在售住宅項(xiàng)目如下：項(xiàng)目名稱位置商業(yè)體量商業(yè)層數(shù)建筑形態(tài)金明?；▓@金明大道1號1.2萬3層高層裙樓，自由分割宋城雅居宋城路/金明路25002層臨街底商，自由分割榮勛花園金明大道/晉安路81002層臨街商鋪，起圍合作用，獨(dú)立與住宅東京銀座金明大道/解放路42002層臨街底商，自由分割金馬雅苑晉安路/黃河路80002層高層裙樓、自由分割希爾斯·天翼黃河路

28、/黃河大街西2萬4層高層裙樓、自由分割碧麗國都漢興路/金明西路1.8萬3層高層裙樓、自由分割本項(xiàng)目周邊在售高層住宅項(xiàng)目中的商業(yè)部分主要表現(xiàn)為兩種形式：一是高層點(diǎn)式樓的底層商業(yè)裙樓，層數(shù)通常以24層為主，進(jìn)深較大，整體形狀比較方正，可自由分跟；多為三面或四面臨街；二是起到小區(qū)圍合作用的臨街門面房，層數(shù)通常以2層為主，進(jìn)深小，可自由分割。三、重點(diǎn)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)租售價格及商業(yè)定位1、西區(qū)競爭樓盤及重點(diǎn)地段商業(yè)地產(chǎn)租售價格（1）競爭樓盤與本項(xiàng)目形成競爭關(guān)系的高層住宅項(xiàng)目共有7個，這些高層項(xiàng)目中的商業(yè)部分目前都處于空置狀態(tài)，暫未發(fā)揮社會、經(jīng)濟(jì)效益。競爭樓盤商業(yè)部分租售情況如下：項(xiàng)目名稱位置租售方式銷售率售

29、價（元/）租金金明?；▓@金明大道1號全部出售未售宋城雅居宋城路/金明路全部出售50%一層：9000二層：7000空置榮勛花園金明大道/晉安路全部出售，上下層捆綁出售90%均價：7500起價：5700空置東京銀座金明大道/解放路全部出售未售金馬雅苑晉安路/黃河路全部出售未售希爾斯·天翼黃河路/黃河大街西全部出售未售碧麗國都漢興路/金明西路開發(fā)商全部自持（2）西區(qū)重點(diǎn)地段本項(xiàng)目周邊主要道路臨街商鋪的租金普遍較低，多維持在30元/·月左右。路段租金水平（元/·月）大梁路西段2030大梁路東段30左右金明大道中段（金明廣場附近）2530晉安路3540黃河大街30左右2、老

30、城區(qū)主要商業(yè)體及重點(diǎn)地段商業(yè)地產(chǎn)租售價格（1）老城區(qū)主要商業(yè)體老城區(qū)大型商業(yè)體體量大，地段、位置、層數(shù)不同，銷售價格及租金水平差別較大。大型商業(yè)體銷售價格在1100018000元/，租金多集中在80200元/·月。項(xiàng)目名稱售價（元/）租金（元/·月）龍亭新都匯主通道：1400018000內(nèi)街：1000014000餐飲區(qū)：40服飾區(qū)：8090主入口：130（另有管理費(fèi)10元/·月）鼓樓新天地主通道：1100016000一層：18000二層：10000主通道：5070主入口：130150凱撒財(cái)富廣場16000左右一樓：110170 振河商業(yè)城10000150

31、00一樓：160鼓樓商城1000015000一樓：100150航天銅鑼灣百貨一樓：150200（2）老城區(qū)重點(diǎn)地段老城區(qū)路況復(fù)雜，人流量不一，地段、位置不同，銷售價格及租金水平差別較大，繁華路段租金集中在50100元/·月。路段租金水平宋都御街4555（通常為上下兩層捆綁出租）中山路6080東、西大街5060書店街5070寺后街5585鼓樓街90110馬道街6080自由路西段80150四、競爭樓盤商業(yè)地產(chǎn)租售模式及存在問題1、競爭樓盤商業(yè)部分租售模式（1）開發(fā)商對商業(yè)部分一般選擇銷售，但銷售難度較大，個別開發(fā)商選擇短期持有，待商業(yè)氛圍成熟之后，擇機(jī)出售；（2）多數(shù)商業(yè)會根據(jù)業(yè)主需要進(jìn)

32、行自由分割，若是臨街商鋪，通常是上下層捆綁銷售；（3）體量較小的臨街商鋪后期經(jīng)營通常由業(yè)主自主決定，開發(fā)商及物業(yè)可協(xié)助招商，高層住宅的裙樓由于體量較大、建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，對外招商難度大，通常由開發(fā)商進(jìn)行招商，并在一定年限內(nèi)負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營；（4）在商業(yè)定位方面，部分商業(yè)地產(chǎn)缺乏明確的定位，根據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)情況而定，體量較大裙樓的定位為區(qū)域性綜合商業(yè)中心，體量較小的臨街商鋪則多定位為社區(qū)型商業(yè)，以滿足本小區(qū)內(nèi)的需要。各競爭樓盤商業(yè)部分詳細(xì)租售模式如下：項(xiàng)目名稱自持/出售銷售模式后期經(jīng)營模式商業(yè)定位金明?；▓@出售自由分割由開發(fā)商進(jìn)行招商鄭汴商業(yè)橋頭堡，西區(qū)區(qū)域性綜合商業(yè)中心宋城雅居出售自由分割由業(yè)主自主

33、確定社區(qū)商業(yè)，主要服務(wù)于社區(qū)居民榮勛花園出售上下層捆綁銷售，已分割好，單套最小面積400由業(yè)主自主確定社區(qū)商業(yè)，主要服務(wù)于社區(qū)居民東京銀座出售自由分割由業(yè)主自主確定無金馬雅苑出售自由分割未確定無希爾斯·天翼短期持有，長期出售自由分割由開發(fā)商進(jìn)行招商綜合性購物中心碧麗國都開發(fā)商自持由開發(fā)商成立商業(yè)公司經(jīng)營管理區(qū)域性購物中心2、競爭樓盤商業(yè)部分運(yùn)作過程中存在的問題（1）開發(fā)前期缺乏對商業(yè)部分的詳細(xì)論證和規(guī)劃，主要表現(xiàn)在建筑結(jié)構(gòu)不合理，市場定位不明晰，與商家的實(shí)際經(jīng)營需求不相符合，造成后期銷售難度較大；（2）招商環(huán)節(jié)薄弱，“一賣了之”的思想比較重，由此導(dǎo)致銷售困難；（3）銷售價格制定過高，

34、嚴(yán)重影響銷售速度；（4）雖然大部分商鋪可以自由分割，但仍有一定的限定條件，導(dǎo)致單套商鋪面積過大，營銷銷售。五、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研結(jié)論1、競爭樓盤商業(yè)部分銷售價格在60009000元/，一層與二層的租金差距在2000元/左右；老城區(qū)繁華路段商業(yè)地產(chǎn)銷售價格在1100018000元/；2、本項(xiàng)目周邊路段沿街商鋪?zhàn)饨鹌骄?0元/·月；老城區(qū)繁華路段租金在50100元/·月，大型綜合商業(yè)體租金在80200元/·月，地段、位置不同，租金差距較大；3、商業(yè)地產(chǎn)售價與租金偏離嚴(yán)重，投資回報率低，本項(xiàng)目周邊商業(yè)地產(chǎn)回報率僅有4%6%，按目前租金水平，需要1725年才能收回投資成本；4

35、、目前開封市商業(yè)營業(yè)用房空置嚴(yán)重，截至2008年第一季度末，空置量約為7.3萬，而第一季度商業(yè)營業(yè)用房僅銷售9961；5、商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)重視程度不夠，導(dǎo)致存在建筑硬傷、布局不合理，市場定位不明，因此，有必要在在前期加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和定位，避免出現(xiàn)難以彌補(bǔ)的失誤；此外，要加強(qiáng)招商環(huán)節(jié)，盡量避免出現(xiàn)“一賣了之”的情況。第三部分 住宅市場發(fā)展?fàn)顩r一、住宅市場發(fā)展?fàn)顩r1、2007年及2008年第一季度住宅開竣工及投資狀況2007年，開封住宅投資共計(jì)15.2億元，同比增長39.7%；住宅施工面積161.8萬，同比增長25.6%；新開工面積65.2萬，同比增長15.5%；竣工面積42.7萬，同比

36、增長15.1%。2008年第一季度，開封住宅投資共計(jì)2.4億元，同比增長50%；住宅施工面積128.6萬，同比增長62.2%；新開工面積24.1萬，同比增長23%；竣工面積15萬，同比增長43.1%。上述數(shù)字表明，2008年第一季度住宅市場的各主要指標(biāo)增長速度均高于2007年，這表明，開封住宅市場的開發(fā)速度在進(jìn)一步加快。2、2007年及2008年第一季度住宅銷售狀況2007年，開封市區(qū)住宅銷售量為62.1萬（其中，90以下為6.8萬），同比增長37.5%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額13.4億元（其中，90以下為1.3億元），同比增長91.9%；平均銷售價格為2158元/；全年空置面積達(dá)到3.3萬。2008

37、年第一季度，住宅銷售量為5.2萬（其中，90以下為1.6萬），同比下降38.8%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1.29億元（其中，90以下為0.37億元），同比下降19.1%；平均銷售價格為2480元/；全年空置面積達(dá)到4.7萬。以上數(shù)字說明，2008年第一季度開封住宅銷售量大幅度萎縮，與此同時，住宅開竣工量及投資額都實(shí)現(xiàn)大幅度增長，這“一升一降”兩種變化表明住宅市場面臨嚴(yán)峻的競爭態(tài)勢，銷售壓力空前加大。二、高層住宅市場發(fā)展?fàn)顩r目前，開封在售或即將銷售的高層項(xiàng)目約8個，總供應(yīng)量約50.2萬，其中已銷售面積為24.2萬（截至5月底），尚有25.8萬處于在售或即將銷售狀態(tài)。這些高層項(xiàng)目都分布在西區(qū)，在未來一段時

38、間內(nèi)，競爭將非常激烈。在售高層住宅平均銷售價格在32003400元/，起價多在29003100元/之間，最高價格在35003900元/。項(xiàng)目名稱總體量開盤時間銷售率售價（元/）層數(shù)金明裕花園3.6萬2007年11月60%均價：320021層宋城雅居8.5萬一期2007年10月；二期正在排號75%均價：3400起價：3000最高：390013層；17層榮勛花園五期2.5萬2007年3月90%均價：3300起價：2900最高價：376010層；12層?xùn)|京銀座0.8萬2008年1月90%均價：3300起價：310012層金馬雅苑1.8萬2007年6月份30%均價：285017層希爾斯·天翼

39、13萬2007年11月60%（一期）均價：320025層；30層；33層碧麗國都18萬一期2008年2月40%起價：2700均價：3300最高價：364012層；19層城市印象2萬2008年下半年預(yù)計(jì)3300340018層三、競爭樓盤戶型分析1、主推戶型主要競爭樓盤的主力戶型為120130和135140的三房戶型；其次是90110的兩房戶型。以上表明：競爭樓盤主推戶型的面積普遍偏大，120左右的三房和90以下的兩房存在一定的市場空白。一房（）兩房（）三房（）四房（）宋城雅居96120；125；130榮勛花園五期138；158171；174；192；金馬雅苑4791；112124；139希爾斯&

40、#183;天翼4885；89；95；125；137；143碧麗國都109137；1532、戶型配比三房戶型是市場供應(yīng)主體，占高層市場總供應(yīng)量的一半以上，其中，大三房（130以上）占多數(shù)，小三房（130以下）占少數(shù)；兩房戶型的供應(yīng)比例位居其次；四房和一房的供應(yīng)比例最小。一房兩房三房四房其他合計(jì)宋城雅居25%75%100%榮勛花園五期40%50%10%100%金馬雅苑20%40%40%100%希爾斯·天翼15%30%55%100%碧麗國都45%45%10%100%四、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析宋城雅居分期：分兩期，一期在售，二期正在積累客戶建筑類型：全部高層，2棟13層，9棟17層開盤時間：一期2

41、007年10月；二期2008年下半年總建面積：8.5萬總套數(shù)：一期270套，二期130套銷售率：一期75%銷售周期：8個月銷售均價：3400元/營銷措施：（1）購買三方及以上戶型客戶在認(rèn)籌期內(nèi)交納認(rèn)籌金2000元，簽訂合同時沖抵房款10000元；（2）購買二房及以下戶型客戶在認(rèn)籌期內(nèi)交納認(rèn)籌金2000元，簽訂合同時沖抵房款7000元；（3）有結(jié)婚意向客戶或者子女有結(jié)婚計(jì)劃客戶，攜帶有效證件及雙方或子女單身證明，在認(rèn)籌期內(nèi)到銷售部登記，交納認(rèn)籌金享受認(rèn)籌優(yōu)惠，并額外享受2000元房款優(yōu)惠；戶梯比：2梯3戶主推廣告語：西區(qū)核心10萬平米最佳純居住地項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模較大，容易形成居

42、住環(huán)境；小區(qū)配置會所、健身器材等，配套整體檔次較高，品質(zhì)感強(qiáng)；戶梯比例?。辉O(shè)置中央景觀，小區(qū)綠化環(huán)境好；劣勢：建筑密度大，壓抑感強(qiáng)；地塊不方正，一個項(xiàng)目被分成兩個地塊。榮勛花園五期分期：共分五期，前四期已售完，在售第五期建筑類型：全部小高層，1棟9+1層，3棟11+1層開盤時間：2007年3月總建面積：總15萬，第五期2.5萬，總套數(shù)：120套銷售率：90%銷售周期：14個月銷售均價：3300元/戶梯比：2梯2戶主推廣告語：經(jīng)典，一段歷史的典藏項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：規(guī)模大，易形成成熟的居住氛圍；由于開發(fā)周期長，小區(qū)配套設(shè)施比較完善，居住質(zhì)量高；戶梯比例??；外立面設(shè)計(jì)美觀、新穎；劣勢：戶型面積過大，單套價格過高，營銷銷售速度希爾斯&#