0306寫字樓市場(chǎng)研究深圳分區(qū)域市場(chǎng)研究龍崗區(qū)龍崗商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2021-11-62021-11-6龍崗商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)龍崗商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) 深圳東商務(wù)新起點(diǎn)撰寫人：姚潭振撰寫人：姚潭振指導(dǎo)人：劉宇、劉昱指導(dǎo)人：劉宇、劉昱本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2前前 言言南北貫通、西聯(lián)東拓、中心強(qiáng)化、兩翼伸展南北貫通、西聯(lián)東拓、中心強(qiáng)化、兩翼伸展 p龍崗在深圳整體發(fā)展的作用：作為深圳東部的核心區(qū)域，在龍崗中心城的基礎(chǔ)龍崗在深圳整體發(fā)展的作用：作為深圳東部的核心區(qū)域，在龍崗中心城的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與惠州、粵東北等東部地區(qū)的聯(lián)系，發(fā)揮向粵東地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的作用。上，加強(qiáng)與惠州、粵東北等東部地區(qū)的聯(lián)系，發(fā)揮向粵東地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的作用。p深圳20

2、30城市發(fā)展策略提出，未來深圳應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展的要求，發(fā)揮重要空間區(qū)位的作用，提出“南北貫通、西南北貫通、西聯(lián)東拓、中心強(qiáng)化、聯(lián)東拓、中心強(qiáng)化、兩翼伸展兩翼伸展” 策略，使深圳成為珠三角發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的核心區(qū)域。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3作為深圳東部的核心區(qū)域，未來影響粵東北的核心引擎，龍崗未來商務(wù)發(fā)展十分重要。本報(bào)告主要從寫字樓市場(chǎng)的角度探究龍本報(bào)告主要從寫字樓市場(chǎng)的角度探究龍崗商務(wù)的現(xiàn)狀與未來。崗商務(wù)的現(xiàn)狀與未來。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4報(bào)告內(nèi)容報(bào)告內(nèi)容1 1區(qū)域定位及整體規(guī)劃區(qū)域定位及整體規(guī)劃2 23 3商務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀商務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀未來商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判未來商

3、務(wù)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5u 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀u 發(fā)展機(jī)遇與利好1 1區(qū)域定位及整體規(guī)劃區(qū)域定位及整體規(guī)劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6u 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀u 發(fā)展機(jī)遇與利好1 1區(qū)域定位及整體規(guī)劃區(qū)域定位及整體規(guī)劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7地理位置地理位置龍崗區(qū)位于深圳市東北部，內(nèi)部連接深圳主城區(qū)、西靠寶安，與深圳各區(qū)銜接緊密；東北緊臨惠州、東莞，是深圳通往粵東北的必經(jīng)之地；整體來看，龍崗地處珠三角核心地帶，是深圳與東莞、惠州乃至粵北區(qū)域聯(lián)系的紐帶，地里位置十分重要。龍崗內(nèi)連深圳主城、西靠寶安，北靠惠州、東莞，是連接深圳龍崗內(nèi)連深圳主城、西靠寶安，北靠惠州、東莞，是連接深圳與粵東北的紐帶，未來將成為深

4、圳輻射粵東北的核心區(qū)域與粵東北的紐帶，未來將成為深圳輻射粵東北的核心區(qū)域惠城惠城惠陽惠陽東莞東莞羅湖羅湖寶安寶安福田福田龍崗龍崗本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8區(qū)域功能分布區(qū)域功能分布龍崗區(qū)內(nèi)各區(qū)功能分工明確，其中龍崗中心城承載區(qū)域行政、龍崗區(qū)內(nèi)各區(qū)功能分工明確，其中龍崗中心城承載區(qū)域行政、文化、商務(wù)核心文化、商務(wù)核心cbd區(qū)域的功能區(qū)域的功能行政、文化、商務(wù)核心行政、文化、商務(wù)核心區(qū)域區(qū)：區(qū)域區(qū)：龍崗中心城工業(yè)集聚區(qū)：工業(yè)集聚區(qū)：坪山、坪地、坑梓等區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)：旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)：南澳、葵涌、大鵬，主要經(jīng)營(yíng)濱海旅游、客家文化產(chǎn)業(yè)物流配送基地：物流配送基地：平湖文化產(chǎn)業(yè)基地：文化產(chǎn)業(yè)基地：以大芬油畫村為代表龍崗

5、地大物博，依據(jù)區(qū)域資源及位置不同，各區(qū)功能分工明確，產(chǎn)業(yè)差別較大；龍崗中心城主要承載著行政、文化、商務(wù)核心區(qū)域的功能，處于眾星捧月的核心區(qū)域。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體總體：龍崗經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展，總：龍崗經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展，總gdp發(fā)展速度排名深圳前發(fā)展速度排名深圳前列，前景良好列，前景良好 龍崗gdp總量不斷走高，增長(zhǎng)速度均在10%以上，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。 對(duì)比深圳各區(qū)歷年gdp增長(zhǎng)速度，龍崗區(qū)gdp增速排行前列； 2011年龍崗gdp增速11.5%，十分可觀。備注：數(shù)據(jù)均來源于深圳統(tǒng)計(jì)年鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)比重較少，不利于：第二

6、產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)比重較少，不利于商務(wù)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展商務(wù)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展 第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)龍崗經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，目前已形成家具、家電、自行車、汽車電子、精細(xì)化工、金融產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)基地； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是龍崗的第一支柱產(chǎn)業(yè)，名氣云集：比亞迪、st、新天下、方正、雄韜等。從龍崗歷年三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重來看，第三產(chǎn)業(yè)占比較少，對(duì)甲級(jí)寫字樓需求難以提供較有利的支撐。備注：數(shù)據(jù)來源：龍崗統(tǒng)計(jì)局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11u 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀u 發(fā)展機(jī)遇與利好1 1區(qū)域定位及整體規(guī)劃區(qū)域定位及整體規(guī)劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12資料來源：資料來源：2011年龍崗?fù)七M(jìn)特區(qū)一體化建設(shè)工作方案年龍崗?fù)七M(jìn)特區(qū)一體化建設(shè)工作方案關(guān)內(nèi)外一體化關(guān)內(nèi)外

7、一體化特區(qū)擴(kuò)容、關(guān)內(nèi)外一體化，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特區(qū)擴(kuò)容、關(guān)內(nèi)外一體化，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，長(zhǎng)足促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)足促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2010年6月2日，深圳市政府正式公布了國(guó)務(wù)院關(guān)于廣東省關(guān)于延伸深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍的請(qǐng)示做出批復(fù)的消息。根據(jù)批復(fù)：從2010年7月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍擴(kuò)大到深圳全市，將寶安、龍崗納入特區(qū)范圍?！耙惑w化”涵蓋內(nèi)容：規(guī)劃管理的一體化、城市建設(shè)一體化、公共服務(wù)一體化以及生態(tài)保護(hù)的一體化； 一體化必將促進(jìn)龍崗基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)、市政交通等的建設(shè)，推動(dòng)龍崗的城市化進(jìn)程，縮小與羅湖、福田等區(qū)域的差距； 伴隨龍崗區(qū)域形象、影響力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商

8、務(wù)需求進(jìn)一步旺盛。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13世界大運(yùn)世界大運(yùn)大運(yùn)帶來龍崗交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市建設(shè)，有利于龍崗大運(yùn)帶來龍崗交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市建設(shè)，有利于龍崗城市功能完善城市功能完善第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)將在深圳舉辦，政府投資1800億打造這場(chǎng)世界大學(xué)生盛宴： 1415.85億用于交通系統(tǒng)，包括軌道和道路交通的建設(shè)城市美化工程，預(yù)計(jì)將投入數(shù)百億元人民幣 地鐵地鐵3 3號(hào)線號(hào)線/ /深惠路擴(kuò)建深惠路擴(kuò)建雙向八車道雙向八車道20102010年建成年建成地鐵地鐵3 3號(hào)線延長(zhǎng)線號(hào)線延長(zhǎng)線20122012年后建成年后建成中心城中心城東部過境通道東部過境通道雙向六車道雙向六車道20132013年通

9、車年通車龍崗北通道龍崗北通道雙向六車道雙向六車道20102010年建成年建成水官高速水官高速雙向十車道雙向十車道20102010擴(kuò)建擴(kuò)建深汕高速深汕高速近期建設(shè)近期建設(shè)鹽排高速鹽排高速雙向六車道雙向六車道已建成通車已建成通車紅棉路紅棉路雙向六車道雙向六車道地鐵地鐵1212號(hào)線號(hào)線20152015年建成年建成作為大運(yùn)會(huì)中心地帶，大運(yùn)必將促進(jìn)龍崗城市建設(shè)的運(yùn)動(dòng)；交通網(wǎng)絡(luò)、基礎(chǔ)市政設(shè)施的建設(shè)，必將極大地改善龍崗的整體城市功能。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14增強(qiáng)區(qū)域影響力，促進(jìn)龍崗餐飲、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展增強(qiáng)區(qū)域影響力，促進(jìn)龍崗餐飲、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展從歷史來看，大型體育賽事發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)作用十分明顯，歷史

10、上倫敦奧運(yùn)會(huì)、北京奧運(yùn)會(huì)等的舉辦均帶動(dòng)了城市一系列產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)城市復(fù)興、影響力打造作用顯著。2011年世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦：年世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦： 大運(yùn)場(chǎng)館等設(shè)施未來將有利于龍崗大運(yùn)圈旅游的形成，帶動(dòng)龍崗其它區(qū)域如南澳等地的旅游發(fā)展； 大運(yùn)賽事舉辦、全球矚目龍崗，有利于改善龍崗城市形象，增加區(qū)域影響力； 借勢(shì)大運(yùn)，有利于物流、信息業(yè)、金融、咨詢、高端商務(wù)等高層次的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 總結(jié)：總結(jié)：大運(yùn)會(huì)對(duì)龍崗經(jīng)濟(jì)升級(jí)發(fā)展、城市影響力打造有十分重要的作用。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15深圳城市升級(jí)帶動(dòng)龍崗發(fā)展深圳城市升級(jí)帶動(dòng)龍崗發(fā)展：成為深圳輻射粵東地區(qū)的核：成為深圳輻射粵東地區(qū)的核心區(qū)域，

11、未來有望成為珠三角東部心區(qū)域，未來有望成為珠三角東部cbd城市升級(jí)城市升級(jí)城市城市核心區(qū)核心區(qū)東莞東莞惠陽惠陽香港香港強(qiáng)化福田、羅湖等中心城強(qiáng)化福田、羅湖等中心城區(qū)的發(fā)展，使之成為深圳區(qū)的發(fā)展，使之成為深圳以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極核以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極核 東部中心在龍崗中心城東部中心在龍崗中心城的基礎(chǔ)上，發(fā)揮向粵東的基礎(chǔ)上，發(fā)揮向粵東地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的作用。地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的作用。與香港合作，成為與香港合作，成為珠三角區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)珠三角區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)性服務(wù)中心。性服務(wù)中心。惠城惠城前海中心前海中心東部核心：東部核心：龍崗中心城龍崗中心城立志建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市，深圳城市必將升級(jí)，伴隨而來的是各區(qū)分工發(fā)展

12、；龍崗龍崗輻射粵東北、前海連接香港，兩者并駕齊驅(qū)，“一心兩翼”共同推進(jìn)深圳發(fā)展。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16 區(qū)位優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚區(qū)位優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚：地理位置得天獨(dú)厚、區(qū)域gdp平穩(wěn)快速發(fā)展，高新產(chǎn)業(yè)民企云集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)良好；發(fā)展利好不斷：發(fā)展利好不斷：深圳擴(kuò)容、關(guān)內(nèi)外一體化；大運(yùn)會(huì)舉辦在即、龍城世界矚目，系列機(jī)遇有利于龍崗基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市更新進(jìn)程，促進(jìn)整體發(fā)展！總結(jié)總結(jié)依托優(yōu)越的區(qū)位、獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)依托優(yōu)越的區(qū)位、獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)借勢(shì)區(qū)域潛力無限的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)借勢(shì)區(qū)域潛力無限的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)龍崗城市將繼續(xù)保持高速發(fā)展龍崗城市將繼續(xù)保持高速發(fā)展將成為深圳經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)！將成為深圳經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)！本報(bào)告是嚴(yán)格保密

13、的。17u 商務(wù)總體發(fā)展情況u 寫字樓市場(chǎng)分析2 2商務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀商務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18u 商務(wù)總體發(fā)展情況u 寫字樓市場(chǎng)分析2 2商務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀商務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19 發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展趨勢(shì)：深圳商務(wù)發(fā)展經(jīng)歷了自東向西的歷程：從羅湖福田南山寶安，形成各類商務(wù)圈，總體沿深南大道分布； 產(chǎn)品檔次：產(chǎn)品檔次：產(chǎn)品檔不斷提升，甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓廣泛分布，更不乏超頂級(jí)與個(gè)性化超級(jí)寫字樓 ，典型案例如中心區(qū)卓越世紀(jì)中心、南山區(qū)智慧廣場(chǎng)等； 開發(fā)模式：開發(fā)模式：看好工商物業(yè)價(jià)值，開發(fā)商自持物業(yè)、單一產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)成為趨勢(shì)，如深圳新地標(biāo)京基100、卓越世紀(jì)中心1、2號(hào)樓

14、等采用租賃形式。中 心 區(qū)中心西區(qū)寶 安 區(qū)南 山 區(qū)羅 湖 區(qū)鹽田區(qū)龍崗區(qū)人民南商圈地王商圈中心區(qū)高端商務(wù)圈成長(zhǎng)型企業(yè)商圈高新科技園商圈前海中心區(qū)發(fā)展階段發(fā)展階段深圳寫字樓市場(chǎng)漸已成型，深圳寫字樓市場(chǎng)漸已成型，“商務(wù)西進(jìn)商務(wù)西進(jìn)”趨勢(shì)明顯，趨勢(shì)明顯，城市擴(kuò)張也將賦予龍崗商務(wù)更多的機(jī)會(huì)城市擴(kuò)張也將賦予龍崗商務(wù)更多的機(jī)會(huì)？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20龍崗商務(wù)市場(chǎng)目前處于發(fā)展初期，僅相當(dāng)于深圳市龍崗商務(wù)市場(chǎng)目前處于發(fā)展初期，僅相當(dāng)于深圳市0104年的水平，但部分項(xiàng)目品質(zhì)已與關(guān)內(nèi)超甲級(jí)寫年的水平，但部分項(xiàng)目品質(zhì)已與關(guān)內(nèi)超甲級(jí)寫字樓持平字樓持平p政府前期造勢(shì)政府前期造勢(shì)p住宅用地出讓住宅用地出讓p基礎(chǔ)設(shè)施

15、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)p公共設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)規(guī)劃期、啟動(dòng)期規(guī)劃期、啟動(dòng)期成型發(fā)展期成型發(fā)展期階段階段標(biāo)志標(biāo)志時(shí)間時(shí)間p政府公建建設(shè)政府公建建設(shè)p中高檔住宅建設(shè)中高檔住宅建設(shè)p住宅和寫字樓商業(yè)用地出住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓讓p公眾對(duì)新區(qū)前景不確定公眾對(duì)新區(qū)前景不確定p寫字樓大量開發(fā)寫字樓大量開發(fā)p星河世紀(jì)、中國(guó)鳳凰大星河世紀(jì)、中國(guó)鳳凰大廈等商務(wù)公寓出現(xiàn)廈等商務(wù)公寓出現(xiàn)p地鐵一號(hào)線投入使用、地鐵一號(hào)線投入使用、圖書館、音樂廳等建成圖書館、音樂廳等建成p大型商業(yè)開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)p區(qū)域基本成熟區(qū)域基本成熟p公眾對(duì)區(qū)域確立信心公眾對(duì)區(qū)域確立信心p區(qū)域成為城市中心，成為區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎

16、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎p福田福田cbdcbd新推出的寫字新推出的寫字樓項(xiàng)目，全部都是以統(tǒng)一樓項(xiàng)目，全部都是以統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式出現(xiàn)的，例如星業(yè)權(quán)形式出現(xiàn)的，例如星河發(fā)展中心、嘉里建設(shè)廣河發(fā)展中心、嘉里建設(shè)廣場(chǎng)、港中旅大廈等場(chǎng)、港中旅大廈等項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫字樓、商業(yè)寫字樓、商業(yè)大型綜合體、大型綜合體、大型的大型的mallmall1997-20012001-20042004-20092009-2015乙級(jí)寫字樓市乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)接受度較高場(chǎng)接受度較高甲級(jí)寫字樓接受度提高，甲級(jí)寫字樓接受度提高，但對(duì)于頂級(jí)寫字樓接受度但對(duì)于頂級(jí)寫字樓接受度有限有限頂級(jí)寫字樓市場(chǎng)接頂級(jí)寫

17、字樓市場(chǎng)接受度較高受度較高辦公辦公項(xiàng)目項(xiàng)目居住居住項(xiàng)目項(xiàng)目20052005年高端商務(wù)公寓、年高端商務(wù)公寓、酒店式公寓開始出現(xiàn)、酒店式公寓開始出現(xiàn)、發(fā)展發(fā)展發(fā)展初期發(fā)展初期快速發(fā)展期快速發(fā)展期頂級(jí)城市公寓豪宅開始頂級(jí)城市公寓豪宅開始出現(xiàn)，發(fā)展出現(xiàn)，發(fā)展中海華庭、雅頌居等高中海華庭、雅頌居等高端住宅不斷出現(xiàn)端住宅不斷出現(xiàn)龍崗目前階段龍崗即將步入階段 深圳福田，十年歷程，從規(guī)劃到成型，至今已成為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎； 在深圳整體成熟發(fā)展的基礎(chǔ)上，本區(qū)發(fā)展速度將加快，預(yù)計(jì)3年內(nèi)達(dá)到快速發(fā)展期； 2010，以超甲級(jí)寫字樓正中時(shí)代廣場(chǎng)入市為標(biāo)志，龍崗進(jìn)入甲級(jí)寫字樓元年的新階段！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21 龍崗中

18、心城是承載著龍崗區(qū)行政、文化及商務(wù)發(fā)展的中心功能區(qū)域； 目前以龍城中心區(qū)為核心，形成龍城中心區(qū)板塊、龍城次中心以及大運(yùn)板塊； 龍城中心區(qū)是龍崗政務(wù)、商務(wù)的核心區(qū)域，寫字樓最集中，檔次最高。 龍崗政治經(jīng)濟(jì)文化中心 深圳次級(jí)行政中心、商貿(mào)中心 先進(jìn)工業(yè)園區(qū)及高科技工業(yè)園區(qū)的生活配套功能 服務(wù)大運(yùn)的體育新城 集中商業(yè)文化中心高尚住區(qū) 龍崗生活配套中心 提供商業(yè)服務(wù)功能 龍崗商務(wù)分布龍崗商務(wù)分布“一主兩次一主兩次”，龍崗中心城商務(wù)主要集中在龍城中心區(qū)，龍崗中心城商務(wù)主要集中在龍城中心區(qū)，次中心、大運(yùn)板塊為商業(yè)、生活配套集中區(qū)域次中心、大運(yùn)板塊為商業(yè)、生活配套集中區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22天安數(shù)碼新城

19、海關(guān)大廈 新城市商務(wù)大廈正中時(shí)代廣場(chǎng)正中時(shí)代廣場(chǎng)維百盛大廈志聯(lián)佳大廈創(chuàng)兆大廈鵬達(dá)摩爾城萬象天成紫薇公寓儷景中心珠江廣場(chǎng)風(fēng)臨國(guó)際民生東都德豐大廈龍崗主要寫字樓分布圖龍崗主要寫字樓分布圖寫字樓分布特征：寫字樓分布特征：甲級(jí)、綜合體等集中分布在龍崗區(qū)文化甲級(jí)、綜合體等集中分布在龍崗區(qū)文化中心一帶；乙級(jí)及商務(wù)公寓環(huán)繞分布中心一帶；乙級(jí)及商務(wù)公寓環(huán)繞分布代表核心商務(wù)圈代表核心商務(wù)圈代表次中心商務(wù)圈代表次中心商務(wù)圈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23u 商務(wù)總體發(fā)展情況u 寫字樓市場(chǎng)分析2 2商務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀商務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析低端寫字樓項(xiàng)目占主導(dǎo)：低端寫字樓項(xiàng)目占主導(dǎo)：以商務(wù)

20、公寓、乙級(jí)寫字樓為主，以商務(wù)公寓、乙級(jí)寫字樓為主，甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品較少甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品較少類型類型項(xiàng)目項(xiàng)目/ /地塊地塊自用率自用率建筑面積建筑面積（）（）辦公面積辦公面積（）（）標(biāo)準(zhǔn)層（）標(biāo)準(zhǔn)層（）品質(zhì)檔次品質(zhì)檔次租售模租售模式式甲級(jí)甲級(jí)寫字寫字樓樓正中時(shí)代廣場(chǎng)10000029243120-1600甲級(jí)租售摩爾準(zhǔn)層700甲級(jí)租珠江國(guó)際中心26594.35 甲級(jí)租天安數(shù)碼新城2.50%36000084112.1整層3570，主力332-535類甲級(jí)售乙級(jí)乙級(jí)寫字寫字樓樓海關(guān)大廈50%以上7.3萬68000120-1600乙級(jí)租新城市商務(wù)大廈9-12層自用,自用率44%/1

21、5000標(biāo)準(zhǔn)層2400乙級(jí)租志聯(lián)佳大廈自用率10%/15000標(biāo)準(zhǔn)層903，主力100-130乙級(jí)租商商務(wù)務(wù)公公寓寓珠江廣場(chǎng) a1a2棟20000028000標(biāo)準(zhǔn)層903，主力100-130商務(wù)公寓+甲級(jí)售萬象天成25000021000主力戶型40商務(wù)公寓售紫薇公寓/10000主力戶型：90-110三房110-130或四房商務(wù)公寓租儷景中心/8782811600一房43-45，二房63-65商務(wù)公寓租甲級(jí)寫字樓較少甲級(jí)寫字樓較少乙級(jí)乙級(jí)及商及商務(wù)公務(wù)公寓、寓、商住商住樓多樓多本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25外圍廣告林立， 設(shè)施雜亂，影響產(chǎn)品檔次與形象紫薇公寓紫薇公寓底商主要是移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳，打印社，與報(bào)關(guān)

22、有關(guān)的商家為主，較低端，影響整體形象 海關(guān)大廈主要以事業(yè)單位為主，企業(yè)較少 新城市商務(wù)大廈入住率極低，且均為小型企業(yè)新城市商務(wù)新城市商務(wù)大廈水牌大廈水牌新城市商務(wù)大廈新城市商務(wù)大廈海關(guān)大廈水牌海關(guān)大廈水牌檔次較低配套不完善檔次較低配套不完善：區(qū)域內(nèi)許多寫字樓產(chǎn)品檔次不高，：區(qū)域內(nèi)許多寫字樓產(chǎn)品檔次不高，商業(yè)配套雜亂，導(dǎo)致空置率高，整體形象差商業(yè)配套雜亂，導(dǎo)致空置率高，整體形象差海關(guān)大廈海關(guān)大廈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26新項(xiàng)目，新起點(diǎn)：甲級(jí)寫字樓及綜合體項(xiàng)目的出現(xiàn)，新項(xiàng)目，新起點(diǎn)：甲級(jí)寫字樓及綜合體項(xiàng)目的出現(xiàn)，使得產(chǎn)品檔次提升，開啟商務(wù)新未來使得產(chǎn)品檔次提升，開啟商務(wù)新未來甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓a4

23、公寓公寓a3公寓公寓a2商務(wù)商務(wù)寫字樓寫字樓a1商務(wù)商務(wù)寫字樓寫字樓皇冠假日酒店皇冠假日酒店關(guān)鍵字：關(guān)鍵字： 緊鄰龍崗中心城緊鄰龍崗中心城第一排（龍翔大道）第一排（龍翔大道） 龍崗唯一大型綜龍崗唯一大型綜合體，合體，20萬建面萬建面 毗鄰龍崗區(qū)政府、毗鄰龍崗區(qū)政府、緊靠龍城廣場(chǎng)緊靠龍城廣場(chǎng) 龍城商務(wù)、文化龍城商務(wù)、文化最中心地段最中心地段珠江廣場(chǎng)珠江廣場(chǎng)，是深圳珠江地產(chǎn)在龍崗中心城開發(fā)的“地王地王”項(xiàng)目項(xiàng)目，也是政府為大運(yùn)會(huì)配套大運(yùn)會(huì)配套的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目以五星級(jí)酒店為龍頭，集酒店、辦公、商業(yè)酒店、辦公、商業(yè)于一體的大型國(guó)際商務(wù)旗艦綜合體項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)20萬平米。珠江廣場(chǎng)作為大運(yùn)配套的龍崗首

24、座綜合體項(xiàng)目，突破了龍崗寫字樓單一的物業(yè)類型，提升了珠江廣場(chǎng)作為大運(yùn)配套的龍崗首座綜合體項(xiàng)目，突破了龍崗寫字樓單一的物業(yè)類型，提升了龍崗商務(wù)市場(chǎng)的整體形象。龍崗商務(wù)市場(chǎng)的整體形象。項(xiàng)目一項(xiàng)目一珠江廣場(chǎng)珠江廣場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27項(xiàng)目名稱正中時(shí)代廣場(chǎng)正中時(shí)代廣場(chǎng)地理位置龍城大道與龍福大道交匯處建筑類型超甲級(jí)寫字樓總建筑面積111630樓 高a座126m，b座115m外立面中空low-e南玻玻璃大 堂雙大堂，b座大堂1000，采用高檔黃洞石空調(diào)vav電梯迅達(dá)電梯車位比107：1純商務(wù)商業(yè)配套迅達(dá)電梯，寬闊電梯廳1000闊綽大堂，頂級(jí)石材明亮生態(tài)辦公空間超甲級(jí)寫字樓正中時(shí)代廣場(chǎng)的出現(xiàn)，彌補(bǔ)了龍崗

25、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的超甲級(jí)寫字樓正中時(shí)代廣場(chǎng)的出現(xiàn)，彌補(bǔ)了龍崗甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空白，開拓了龍崗商務(wù)的新篇章！空白，開拓了龍崗商務(wù)的新篇章！項(xiàng)目二項(xiàng)目二正中時(shí)代廣場(chǎng)正中時(shí)代廣場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28客戶分析客戶分析住宅調(diào)控不斷、工商物業(yè)價(jià)值逐漸被認(rèn)可，具體表現(xiàn)住宅調(diào)控不斷、工商物業(yè)價(jià)值逐漸被認(rèn)可，具體表現(xiàn)為投資客對(duì)本區(qū)關(guān)注度加重為投資客對(duì)本區(qū)關(guān)注度加重 對(duì)比珠江廣場(chǎng)前后客戶置業(yè)用途，可知投資客比例加大明顯a3棟棟2010年年11月開盤月開盤a2棟棟2009年推出年推出 宏觀背景下，住宅市場(chǎng)不斷受到調(diào)控，龍崗工商物業(yè)的被關(guān)注度亦得到提升龍崗工商物業(yè)的被關(guān)注度亦得到提升； 隨著關(guān)內(nèi)工商物業(yè)逐漸稀缺、售

26、價(jià)不斷上漲，部分投資客購(gòu)買需求被擠壓至本區(qū)域部分投資客購(gòu)買需求被擠壓至本區(qū)域； 目前本區(qū)域工商物業(yè)尚處于較低水平，購(gòu)買門檻相對(duì)較低購(gòu)買門檻相對(duì)較低，同時(shí)，客戶對(duì)本區(qū)域升值本區(qū)域升值空間空間較為看好。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29vsa、入駐客戶行業(yè)、入駐客戶行業(yè)前后對(duì)比：伴隨龍崗產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，客戶行業(yè)變化明顯，金融投資客客戶增多高端客戶及外區(qū)域客戶增多，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度提高高端客戶及外區(qū)域客戶增多，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度提高截至目前，正中時(shí)代廣場(chǎng)a座租賃成交客戶龍崗本地占比27%，其余均為外區(qū)域客戶：外區(qū)客戶增多，看好龍崗市場(chǎng)，外區(qū)客戶增多，看好龍崗市場(chǎng)，來此拓點(diǎn)是成交最主要原因來此拓點(diǎn)是成交最主要

27、原因。b、客戶來源區(qū)域、客戶來源區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30c、租賃面積分析、租賃面積分析前后對(duì)比，客戶租賃面積發(fā)生了極大變化，大面積租賃客戶增多：客戶實(shí)力變強(qiáng)、承租能力變強(qiáng)，對(duì)本市場(chǎng)認(rèn)可度提高。vs總結(jié)：總結(jié)： 隨著龍崗產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)，客戶對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度提高，區(qū)域內(nèi)外區(qū)域?qū)ι虅?wù)寫字樓的需求日漸明晰與旺盛，商務(wù)市場(chǎng)日趨旺盛。關(guān)內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)競(jìng)駐龍崗，單個(gè)租賃面積持續(xù)增大關(guān)內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)競(jìng)駐龍崗，單個(gè)租賃面積持續(xù)增大本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)售價(jià)穩(wěn)步上升，工商物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，珠江廣場(chǎng)、售價(jià)穩(wěn)步上升，工商物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，珠江廣場(chǎng)、天安數(shù)碼新城多次成為深圳月銷售冠軍天安數(shù)碼新城

28、多次成為深圳月銷售冠軍40004000800080001200012000160001600020000200000 0售價(jià)售價(jià)（元（元/ /）時(shí)間軸時(shí)間軸2008年年 2009年年2010年年2011年年珠江廣場(chǎng)天安數(shù)碼新城 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷走高，市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域項(xiàng)目認(rèn)可度上升11月a3棟公寓開盤實(shí)現(xiàn)毛坯均價(jià)18000元/的售價(jià)！p 在深圳住宅限購(gòu)背景下，工商物業(yè)熱度上升，市場(chǎng)售價(jià)提高；p 客戶對(duì)龍崗區(qū)域價(jià)值逐漸認(rèn)可，龍崗商務(wù)環(huán)境提升！ 根據(jù)深圳房信網(wǎng)信息： 龍崗珠江廣場(chǎng)成為深圳2010年10月寫字樓銷售冠軍本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32正中時(shí)代廣場(chǎng)、天安數(shù)碼新城等寫字樓項(xiàng)目的集中出現(xiàn)，正中時(shí)代廣場(chǎng)

29、、天安數(shù)碼新城等寫字樓項(xiàng)目的集中出現(xiàn)，拉升了區(qū)域內(nèi)租金水平，但整體還處于較低水平拉升了區(qū)域內(nèi)租金水平，但整體還處于較低水平單元：元/月區(qū)域內(nèi)原類甲級(jí)項(xiàng)目普遍租金水平正中時(shí)代廣場(chǎng)正中時(shí)代廣場(chǎng)a座、珠江廣場(chǎng)等項(xiàng)目目前租金水平座、珠江廣場(chǎng)等項(xiàng)目目前租金水平（尚未推出）龍崗天安數(shù)碼新城珠江廣場(chǎng) 目前a3在售，a1、a2小業(yè)主租賃正中時(shí)代廣場(chǎng) a棟租賃摩爾城，目前尚未推出，對(duì)外報(bào)精裝90元/月羅湖、福田區(qū)域一般租金水平羅湖、福田區(qū)域一般租金水平南山、寶安區(qū)域一般租金水平南山、寶安區(qū)域一般租金水平本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33總結(jié)總結(jié) 目前以類甲級(jí)為主，總體檔次不高； 甲級(jí)、綜合體項(xiàng)目逐漸出現(xiàn)，拉伸了區(qū)域產(chǎn)品檔

30、次水平 外區(qū)域客戶本區(qū)域項(xiàng)目關(guān)注度上升； 客戶行業(yè)及實(shí)力有大幅提高 銷售價(jià)格以及片區(qū)租金處于較低水平，目前呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶價(jià)價(jià)格格趨勢(shì)：趨勢(shì)：p 未來甲級(jí)、綜合體甲級(jí)、綜合體將不斷出現(xiàn)，直至成為主流；p 區(qū)域外實(shí)力客戶比例加重實(shí)力客戶比例加重，認(rèn)可本區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)值；隨著本區(qū)域客戶對(duì)此認(rèn)知將提認(rèn)知將提高高p 未來有比較大的提升空間，逐步縮小與關(guān)內(nèi)差距逐步縮小與關(guān)內(nèi)差距總結(jié)：總結(jié)： 目前龍崗商務(wù)發(fā)展尚處于雛型階段，但在產(chǎn)品、售價(jià)等方面目前皆出現(xiàn)新的突破性發(fā)展，商務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展趨勢(shì)明顯。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。343 3未來商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判未來商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35一、整體發(fā)

31、展：一、整體發(fā)展：伴隨區(qū)域發(fā)展，商務(wù)需求將不斷攀升，伴隨區(qū)域發(fā)展，商務(wù)需求將不斷攀升，將快速縮小與關(guān)內(nèi)甲級(jí)寫字樓的差距將快速縮小與關(guān)內(nèi)甲級(jí)寫字樓的差距產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行：產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行： 深圳政府對(duì)對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源”三大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的扶持不遺余力，目前已初具規(guī)模效益； 龍崗區(qū)將大力扶持新能源等新興產(chǎn)業(yè)，必將帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)； 產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)促進(jìn)總部規(guī)劃等有著十分重要的作用！大運(yùn)在即，設(shè)施落地：大運(yùn)在即，設(shè)施落地： 大運(yùn)賽事等發(fā)展對(duì)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)有重大作用，有利于投資環(huán)境塑造； 大運(yùn)舉行，全球矚目龍崗，必將帶動(dòng)龍崗餐飲、旅游、商業(yè)、通訊等商業(yè)服務(wù)發(fā)展伴隨城市整體影響力

32、的提升，商務(wù)需求必然攀升。伴隨城市整體影響力的提升，商務(wù)需求必然攀升。p 寫字樓發(fā)展離不開經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；p 在龍崗雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、大運(yùn)會(huì)影響力、深圳整體城市等契機(jī)，必將刺激龍崗商務(wù)需求； 龍崗商務(wù)發(fā)展水平，接近關(guān)內(nèi)，指日可待！龍崗商務(wù)發(fā)展水平，接近關(guān)內(nèi)，指日可待！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36二、經(jīng)營(yíng)模式：二、經(jīng)營(yíng)模式：2011年龍崗寫字樓以純租賃為主；年龍崗寫字樓以純租賃為主；2012年及以后銷售供應(yīng)量或?qū)⒚驮觯袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)異常激烈年及以后銷售供應(yīng)量或?qū)⒚驮?，市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)異常激烈 根據(jù)深圳市龍崗區(qū)舊改中長(zhǎng)期規(guī)劃綱要(2008-2020年)，龍崗區(qū)現(xiàn)有建成區(qū)約220平方公里，亟待城市更新的舊工業(yè)區(qū)和私宅用地共計(jì)約72平方公里，占深圳城市更新總用地的35%。 2011租賃為主：租賃為主：在單一產(chǎn)權(quán)趨勢(shì)愈漸明顯的背景下，2011年龍崗租賃項(xiàng)目供應(yīng)量呈井噴式供應(yīng)，正中a座、珠江國(guó)際中心、鵬達(dá)摩爾城等齊聚供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 2012及未來銷售為主及未來銷售為主：未來龍崗將出現(xiàn)大量舊改地塊供應(yīng)，2012年后將出現(xiàn)星河雅寶園等多個(gè)綜合體項(xiàng)目，從資金等層面考慮，預(yù)測(cè)未來銷售型工商物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈預(yù)測(cè)未來銷售型工商物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37三、分布趨勢(shì)：三、分布趨勢(shì)：龍崗商業(yè)物業(yè)將形成以龍城中心區(qū)為龍崗商業(yè)物業(yè)將形成以