貴陽(yáng)老百貨重建項(xiàng)目項(xiàng)目定位報(bào)告162p

1、copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage1地產(chǎn)服務(wù)地產(chǎn)服務(wù) 投資管理投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理資產(chǎn)及商業(yè)管理copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage2貴陽(yáng)老百貨重建項(xiàng)目貴陽(yáng)老百貨重建項(xiàng)目項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位報(bào)告2002009 9年年4 4月月copyright 2008 taskin worldwide. all rights reserved德思勤德思勤深圳深圳copyright 2008 taskin worldwide. all rights re

2、servedpage3本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。版權(quán)聲明 copyright; all rights reservedthis article is for internal use only. taskin holds the copyright of this article. without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, co

3、py, or distribute this article for any purposes copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage4前言前言 承蒙馳峰地產(chǎn)信任，德思勤綜合體部有幸參與貴陽(yáng)老百貨重建項(xiàng)目的承蒙馳峰地產(chǎn)信任，德思勤綜合體部有幸參與貴陽(yáng)老百貨重建項(xiàng)目的前期策劃！前期策劃！ 在完成貴陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告之后，德思勤項(xiàng)目指導(dǎo)委員會(huì)、項(xiàng)目組，基在完成貴陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告之后，德思勤項(xiàng)目指導(dǎo)委員會(huì)、項(xiàng)目組，基于市場(chǎng)調(diào)研集中反映出的一些重大問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目自身的具體情況，對(duì)項(xiàng)于市場(chǎng)調(diào)研集中反映出的一些重大問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目自身的具體

4、情況，對(duì)項(xiàng)目整體及目前商業(yè)、寫(xiě)字樓及酒店等三大物業(yè)形態(tài)的發(fā)展方向及項(xiàng)目定位目整體及目前商業(yè)、寫(xiě)字樓及酒店等三大物業(yè)形態(tài)的發(fā)展方向及項(xiàng)目定位進(jìn)行深入的討論和溝通，最終形成了符合項(xiàng)目發(fā)展的可行性方案。進(jìn)行深入的討論和溝通，最終形成了符合項(xiàng)目發(fā)展的可行性方案。 在貴陽(yáng)第二階段工作過(guò)程中，我們一如既往得到了馳峰地產(chǎn)公司的大在貴陽(yáng)第二階段工作過(guò)程中，我們一如既往得到了馳峰地產(chǎn)公司的大力支持，在此深表感謝！力支持，在此深表感謝！copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage5 目前貴陽(yáng)有哪些可提供本項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇與空間？目前貴陽(yáng)有哪些可提供

5、本項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇與空間？ 如何突破地塊等條件限制，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)及居住的最大價(jià)值？如何突破地塊等條件限制，實(shí)現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)及居住的最大價(jià)值？ 什么樣的人群將成為本項(xiàng)目的消費(fèi)群體和目標(biāo)客戶？什么樣的人群將成為本項(xiàng)目的消費(fèi)群體和目標(biāo)客戶？ 如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)及居住功能的最佳配比和發(fā)揮最大效應(yīng)？如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)及居住功能的最佳配比和發(fā)揮最大效應(yīng)？ 23 23年后，本項(xiàng)目入市時(shí)是否能夠保持市場(chǎng)的領(lǐng)先性？年后，本項(xiàng)目入市時(shí)是否能夠保持市場(chǎng)的領(lǐng)先性？ 在以銷售為主的前提下，如何為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)打下良好基礎(chǔ)？在以銷售為主的前提下，如何為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)打下良好基礎(chǔ)？ 如何保障寫(xiě)字樓的形象和檔次？如何保障寫(xiě)字樓的形象和檔次

6、？ 如何定位服務(wù)式公寓產(chǎn)品？如何定位服務(wù)式公寓產(chǎn)品？定位之初考慮的問(wèn)題定位之初考慮的問(wèn)題copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage6項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路1項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位2商業(yè)定位商業(yè)定位34寫(xiě)字樓定位寫(xiě)字樓定位5服務(wù)式公寓定位服務(wù)式公寓定位6目錄目錄項(xiàng)目定位總結(jié)項(xiàng)目定位總結(jié)copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage7項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論回顧市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論回顧項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位商業(yè)定位商業(yè)定位服務(wù)式公寓定位服務(wù)式公寓定位項(xiàng)目

7、分析項(xiàng)目分析寫(xiě)字樓定位寫(xiě)字樓定位定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位總結(jié)項(xiàng)目定位總結(jié)copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage8綜合市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和補(bǔ)充調(diào)研的部分所得到的最終市調(diào)結(jié)論:本項(xiàng)目適合考慮發(fā)展融本項(xiàng)目適合考慮發(fā)展融商業(yè)、辦公、服務(wù)式公寓商業(yè)、辦公、服務(wù)式公寓為一體的都市綜合體為一體的都市綜合體物業(yè)方向。物業(yè)方向。 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論回顧市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論回顧copyright 2008 ta

8、skin worldwide. all rights reservedpage9用地面積12000.2土地用途商業(yè)、辦公規(guī)劃指標(biāo)建筑密度65%容積率14綠地率20%建筑高度200米停車位500個(gè) 根據(jù)貴陽(yáng)市政府統(tǒng)一規(guī)劃、老城區(qū)成片改造的要求，本項(xiàng)目將補(bǔ)征周邊用地、拆除包括14層產(chǎn)權(quán)處大樓在內(nèi)的周邊原有建筑。項(xiàng)目用地面積可達(dá)1.2萬(wàn)余平方米，擁有近200米的沿街面。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總建筑面積近本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總建筑面積近1818萬(wàn)，大萬(wàn)，大型城市綜合體、型城市綜合體、5555層超高建筑群，其中商業(yè)層超高建筑群，其中商業(yè)7 7萬(wàn)萬(wàn) ?？偨ㄖ娣e總建筑面積商業(yè)面積商業(yè)面積寫(xiě)字樓面積寫(xiě)字樓面積公寓面積

9、公寓面70000 40000 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage10往火車站往火車站1010分鐘分鐘往金陽(yáng)往金陽(yáng)4040分鐘分鐘往機(jī)場(chǎng)往機(jī)場(chǎng)3030分鐘分鐘項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析區(qū)域及交通區(qū)域及交通區(qū)域位置區(qū)域位置:地處貴陽(yáng)兩城區(qū)的核心地段大十字商圈；城市主干道中華中路和中山路的交匯處；交通狀況交通狀況:往機(jī)場(chǎng)、火車站和金陽(yáng)新區(qū)的車程在40分鐘以內(nèi)；規(guī)劃中的輕軌項(xiàng)目如經(jīng)過(guò)中心城區(qū),將帶來(lái)大量人流。緊鄰中華中路擁有大小商務(wù)樓宇37棟，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)50

10、0余家的繁榮街道，是貴陽(yáng)寸土寸金的商業(yè)核心地帶；大十字大西門噴水池紫林庵的圍合區(qū)域，政府目前已經(jīng)規(guī)劃成“中華中路高端商務(wù)區(qū)”，將打造成為融大型商業(yè)、高端商務(wù)及 高檔餐飲休閑娛樂(lè)設(shè)施為一體的貴陽(yáng)首善之區(qū)。中央中央之區(qū)之區(qū)中華中路中華中路中山東路中山東路噴水池噴水池大西門大西門大十字大十字紫林庵紫林庵往長(zhǎng)途往長(zhǎng)途客運(yùn)站客運(yùn)站5 5分鐘分鐘copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage11項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 地塊價(jià)值地塊價(jià)值承接規(guī)劃中的中華中路高端商務(wù)區(qū)；緊鄰大十字廣場(chǎng)和中華中路，視野開(kāi)揚(yáng)，景觀好；臨中華中路，昭示性強(qiáng)，有利于提升商務(wù)形

11、象。商住價(jià)值商住價(jià)值臨正山老街，居住便利；靠近休閑娛樂(lè)業(yè)豐富的小十字商業(yè)區(qū)，生活氛圍濃厚；臨近小路和住宅區(qū)，噪音小，環(huán)境幽靜，適于居家。臨中華中路與中山東路有100多米沿街面；中華中路和中山東路的人流量很大，尤其是中華中路為傳統(tǒng)商業(yè)旺街；如果后期天橋拆除，商業(yè)昭示性的優(yōu)勢(shì)將非常明顯；占據(jù)三個(gè)街角，連成一線，形成“鉆角鉑邊”的商業(yè)黃金弧線。商務(wù)價(jià)值商務(wù)價(jià)值商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值大十字天橋中華中路中山東路copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage12項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 swot分析分析strengthsstrengths （優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)

12、）城市核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚；臨城市主干道，便利的交通；十幾萬(wàn)建面，整體規(guī)模較大；老百貨商場(chǎng)具有很高知名度；weaknessweakness （ 劣勢(shì)）劣勢(shì)）項(xiàng)目基地面積較??；容積率過(guò)高，200米限低，超高層建筑將加大開(kāi)發(fā)成本緊鄰大十字天橋，昭示性受到影響；opportunityopportunity （機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給大型地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)帶來(lái)機(jī)遇；貴陽(yáng)單極城市地位的加強(qiáng)，商業(yè)、商務(wù)和住宿的市場(chǎng)需求將出現(xiàn)增長(zhǎng)；城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域中華中路高端商務(wù)區(qū)準(zhǔn)備啟動(dòng)；未來(lái)2-3年內(nèi)中心城區(qū)四大商圈內(nèi)無(wú)大型綜合性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；threatenthreaten （威脅）（威脅）自08年以來(lái)的經(jīng)

13、濟(jì)下行對(duì)市場(chǎng)信心有一定影響；中心城區(qū)邊緣地帶有少量綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)開(kāi)發(fā)入市；政府著力打造雙核城市中心，金陽(yáng)新區(qū)的發(fā)展會(huì)與中心城區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage13項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 整體發(fā)展策略整體發(fā)展策略具有城市領(lǐng)先水具有城市領(lǐng)先水平的多元功能集平的多元功能集成的都市綜合體成的都市綜合體18萬(wàn)平米超大體量；多種物業(yè)類型構(gòu)成；曾經(jīng)的城市商業(yè)標(biāo)志。區(qū)域發(fā)展機(jī)遇與空間區(qū)域發(fā)展機(jī)遇與空間項(xiàng)目自身具備條件項(xiàng)目自身具備條件中華中路高端商務(wù)區(qū)將啟動(dòng)建設(shè)；未來(lái)2-3年內(nèi)中心城區(qū)四大商圈內(nèi)尚無(wú)大型綜合類項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)

14、發(fā)。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage14項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位央?yún)^(qū)巨擎貴陽(yáng)旗艦級(jí)都市綜合體城市中心城市中心區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值超大體量超大體量規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)城市領(lǐng)先物業(yè)城市領(lǐng)先物業(yè)提升城市形象提升城市形象多種物業(yè)類型集成多種物業(yè)類型集成多元化的功能組合多元化的功能組合copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage15項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位形象定位形象定位貴州地王貴州地王 商業(yè)天下商業(yè)天下1818萬(wàn)財(cái)富版圖萬(wàn)財(cái)富版圖大十字風(fēng)華再現(xiàn)大十字風(fēng)華再現(xiàn) 貴州

15、地王：貴州地王：這個(gè)地方不僅是貴陽(yáng)的發(fā)源地，也是貴州省的最炙手可熱的地方，商脈延綿數(shù)百年經(jīng)久不衰，堪稱地王，本項(xiàng)目超大體量橫空出世，引領(lǐng)大十字王者歸來(lái)； 商業(yè)天下：商業(yè)天下：以商業(yè)為主導(dǎo)的綜合體項(xiàng)目，托起貴陽(yáng)人的商業(yè)夢(mèng)想，”在貴陽(yáng)做天下生意”豪氣找到駐腳點(diǎn)，一舉奠定本項(xiàng)目在貴陽(yáng)商業(yè)中的位置和未來(lái)格局。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage16項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位功能組合功能組合央?yún)^(qū)巨擎央?yún)^(qū)巨擎貴陽(yáng)旗艦級(jí)都市綜合體貴陽(yáng)旗艦級(jí)都市綜合體商業(yè)商業(yè)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓copyright 2008 taskin w

16、orldwide. all rights reservedpage17項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論回顧市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論回顧項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位商業(yè)定位商業(yè)定位服務(wù)式公寓定位服務(wù)式公寓定位寫(xiě)字樓定位寫(xiě)字樓定位定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究定位研究定位研究定量研究定量研究初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位總結(jié)項(xiàng)目定位總結(jié)copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage18copyright 2008 taskin worldwide

17、. all rights reservedpage19商業(yè)定位思路商業(yè)定位思路外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 市場(chǎng)空白點(diǎn)各利益方需求各利益方需求 商家需求 消費(fèi)者需求 發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境內(nèi)部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價(jià)值 商業(yè)swot分析案例研究案例研究 北京大悅城 香港朗豪坊 新加坡烏節(jié)購(gòu)物中心商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究定量研究定量研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage20人口狀況：人口狀況：2007年，貴陽(yáng)市總?cè)丝?59萬(wàn)人。其中城市人口200萬(wàn),是我國(guó)31個(gè)特大城市之一，人口密度國(guó)內(nèi)罕

18、見(jiàn)；城市群：城市群：貴陽(yáng)是貴州省的單極城市，力爭(zhēng)到2020年，逐步形成以貴陽(yáng)為中心的黔中城市群。貴陽(yáng)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市及人口概況城市及人口概況copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage21經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境消費(fèi)市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)人均消費(fèi)品零售總額僅少于昆明，名列第二，說(shuō)明貴陽(yáng)商業(yè)發(fā)達(dá)，消費(fèi)力旺盛消費(fèi)力旺盛；人均消費(fèi)性支出占可支配收入比例位于西南各省會(huì)城市之首。表明貴陽(yáng)人的消費(fèi)意愿和消費(fèi)表明貴陽(yáng)人的消費(fèi)意愿和消費(fèi)力較強(qiáng)，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。力較強(qiáng)，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)貴陽(yáng)貴陽(yáng)排名人口359.8359.8萬(wàn)萬(wàn)人

19、均gdp1956419564元元城市消費(fèi)品零售總額279.39279.39億億人均消費(fèi)品零售總額（排序）77657765元元(2)(2)人均可支配收入1278012780元元人均消費(fèi)性支出（占可支配比例）1018210182元元79.7%79.7%（1 1）copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage22城市地位：城市地位：貴州省單極城市，對(duì)周邊城市的輻射力很強(qiáng)；空間發(fā)展：空間發(fā)展：隨著交通的發(fā)展，有效整合周邊城市，構(gòu)建城市經(jīng)濟(jì)圈；人口狀況：人口狀況：人口密度很大，國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)；交通狀況：交通狀況：城市主干道帶來(lái)交通便利，如果輕軌

20、經(jīng)過(guò)城中心將帶來(lái)大量人流；消費(fèi)水平：消費(fèi)水平：消費(fèi)型城市特征明顯。對(duì)項(xiàng)目商業(yè)影響對(duì)項(xiàng)目商業(yè)影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、城市人口密度極大、消費(fèi)型的城市特征給商業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇；項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)核心處，區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)明顯。經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié)小結(jié)copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage23商圈面積商業(yè)特性大-小十字噴水池大南門大西門-市西路商圈影響力排名8.6萬(wàn)平米8.2萬(wàn)平米16.5萬(wàn)平米6.5萬(wàn)平米中檔零售商圈中高檔零售商圈中檔批零結(jié)合商圈中高檔偏高零售商圈依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：大西門大西門-市市西路商圈西路商圈大大-小十

21、小十字商圈字商圈大南門大南門商圈商圈噴水池噴水池商圈商圈貴陽(yáng)城中心零售商圈的區(qū)域分布明顯，已形成四大商圈，貴陽(yáng)城中心零售商圈的區(qū)域分布明顯，已形成四大商圈，四大商圈圍合成四大商圈圍合成中心城區(qū)商圈中心城區(qū)商圈，本項(xiàng)目所在商圈在全市的，本項(xiàng)目所在商圈在全市的影響力較強(qiáng)。影響力較強(qiáng)。商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境商圈格局商圈格局逛街區(qū)域逛街區(qū)域選擇人數(shù)選擇人數(shù)大十字19%噴水池25%大西門-市西路16%大南門5%中檔偏高檔次的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特性在全市主要商圈存在空白中檔偏高檔次的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特性在全市主要商圈存在空白對(duì)項(xiàng)目的影響copyright 2008 taskin worldwide. all rights res

22、ervedpage24單鋪面積單鋪面積 200 400200 400 600 800 1000600 800 1000大大小小租金（元）租金（元）瑞金路瑞金路中華路中華路延安路延安路中山路中山路富水路富水路合群路合群路商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境商業(yè)街情況商業(yè)街情況根據(jù)主要街道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，單鋪面積小的商鋪往往能夠承擔(dān)更高的租金水平。根據(jù)主要街道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，單鋪面積小的商鋪往往能夠承擔(dān)更高的租金水平。30copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage25單一單一人流人流經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)品類品類多多少少多元多元瑞金路瑞金路中華路中華路延安路延安

23、路中山路中山路富水路富水路合群路合群路商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境商業(yè)街情況商業(yè)街情況根據(jù)主要街道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)營(yíng)品根據(jù)主要街道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)營(yíng)品類呈現(xiàn)多元化的街道，人流量比較多。類呈現(xiàn)多元化的街道，人流量比較多。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage26單一單一檔次檔次業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合組合商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn) 市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn)高高低低多元多元星力購(gòu)物中心星力購(gòu)物中心荔星名品荔星名品荔星名店荔星名店智誠(chéng)百貨智誠(chéng)百貨星力百貨（瑞金店）星力百貨（瑞金店）智誠(chéng)名店智誠(chéng)名店國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)南國(guó)花錦南國(guó)花錦鮮花百盛鮮花

24、百盛龍港百盛龍港百盛時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)星力百貨（中山店）星力百貨（中山店）國(guó)晨百貨國(guó)晨百貨噴水池商圈大南門商圈大西門商圈大十字商圈copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage27百貨百貨購(gòu)物中心購(gòu)物中心批發(fā)批發(fā)/專專業(yè)市場(chǎng)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街商業(yè)街高檔高檔流行流行大眾消費(fèi)大眾消費(fèi)傳統(tǒng)傳統(tǒng)目前貴陽(yáng)商業(yè)的龍頭，市民購(gòu)物的第一場(chǎng)所目前貴陽(yáng)商業(yè)的龍頭，市民購(gòu)物的第一場(chǎng)所星力、國(guó)貿(mào)及百盛系占據(jù)了大部分市場(chǎng)份額，星力、國(guó)貿(mào)及百盛系占據(jù)了大部分市場(chǎng)份額，其他百貨空間狹小其他百貨空間狹小中心城區(qū)分布密集，定位同質(zhì)化嚴(yán)重中心城區(qū)分布密集，定位同質(zhì)化嚴(yán)重主

25、要集中在市西路，省內(nèi)市場(chǎng)影響力大主要集中在市西路，省內(nèi)市場(chǎng)影響力大吸引大量地州市人群吸引大量地州市人群市西路的市場(chǎng)地位，短期內(nèi)無(wú)法被取代市西路的市場(chǎng)地位，短期內(nèi)無(wú)法被取代目前貴陽(yáng)尚無(wú)一家真正的購(gòu)物中心投入營(yíng)業(yè)目前貴陽(yáng)尚無(wú)一家真正的購(gòu)物中心投入營(yíng)業(yè)待入市的購(gòu)物中心項(xiàng)目在城中心邊緣地帶，對(duì)待入市的購(gòu)物中心項(xiàng)目在城中心邊緣地帶，對(duì)核心區(qū)消費(fèi)者吸引力不強(qiáng)核心區(qū)消費(fèi)者吸引力不強(qiáng)城中心商業(yè)整合和升級(jí)的必然方向城中心商業(yè)整合和升級(jí)的必然方向目前沒(méi)有一條真正的商業(yè)步行街投入營(yíng)業(yè)目前沒(méi)有一條真正的商業(yè)步行街投入營(yíng)業(yè)城中心商業(yè)街的人流量大且租金也很高城中心商業(yè)街的人流量大且租金也很高商業(yè)街的鋪位面積小商業(yè)街的鋪位

26、面積小, ,利于銷售利于銷售市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn) 市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn)copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage28商業(yè)環(huán)境及市場(chǎng)空白點(diǎn)商業(yè)環(huán)境及市場(chǎng)空白點(diǎn)小結(jié)小結(jié)空白點(diǎn)空白點(diǎn)中高檔，多元化的以百貨為核心的購(gòu)物中心及商業(yè)街商業(yè)模式中高檔，多元化的以百貨為核心的購(gòu)物中心及商業(yè)街商業(yè)模式請(qǐng)問(wèn)您購(gòu)物一般會(huì)選擇什么地方？31385556120144020406080100120140160附近批發(fā)市場(chǎng)品牌店商業(yè)街大型超市購(gòu)物中心、百貨大樓請(qǐng)問(wèn)您選擇購(gòu)物場(chǎng)所最看重以下那些方面？1823414375848514916

27、3020406080100120140160180有餐飲娛樂(lè)設(shè)施停車方便離家、工作地點(diǎn)較近經(jīng)常有優(yōu)惠活動(dòng)交通便利品類齊全環(huán)境舒適價(jià)格實(shí)惠商品質(zhì)量你希望這個(gè)購(gòu)物中心是什么檔次？42329153228050100150200250低擋高檔中低檔中檔中高檔與消費(fèi)者溝通的結(jié)果與消費(fèi)者溝通的結(jié)果據(jù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，希望本購(gòu)物中心檔次排名依次為：中高檔中檔中低檔高檔低檔選擇購(gòu)物場(chǎng)所類型的排名依次為：購(gòu)物中心百貨大樓大型超市商業(yè)街品牌店批發(fā)市場(chǎng)附近選擇購(gòu)物場(chǎng)所因素的排名依次為：商品質(zhì)量?jī)r(jià)格實(shí)惠環(huán)境舒適品類齊全交通便利經(jīng)常有營(yíng)銷活動(dòng)離家或工作地點(diǎn)較近c(diǎn)opyright 2008 taskin worldwide.

28、 all rights reservedpage29商業(yè)定位思路商業(yè)定位思路外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 市場(chǎng)空白點(diǎn)各利益方需求各利益方需求 商家需求 消費(fèi)者需求 發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境內(nèi)部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價(jià)值 商業(yè)swot分析案例研究案例研究 北京大悅城 香港朗豪坊 新加坡烏節(jié)購(gòu)物中心商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究定量研究定量研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage30商家需求商家需求研究方案介紹研究方案介紹主力店主力店次主力店次主力店品牌專賣店品牌專賣店小商戶小商戶 截止目前總共訪談商

29、戶截止目前總共訪談商戶40多家。多家。零售零售：服飾、精品飾品服飾、精品飾品等等餐飲：中式酒樓、西餐咖啡、休閑餐飲等餐飲：中式酒樓、西餐咖啡、休閑餐飲等休閑娛樂(lè)：院線等休閑娛樂(lè)：院線等訪談對(duì)象訪談對(duì)象業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)劃分關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)涉及范圍涉及范圍 進(jìn)駐意向；進(jìn)駐意向； 需求面積；需求面積； 承受租金；承受租金； 合作方式；合作方式； 硬件要求；硬件要求； 對(duì)商圈及項(xiàng)目的看法對(duì)商圈及項(xiàng)目的看法 貴陽(yáng)本地知名商家；貴陽(yáng)本地知名商家； 全國(guó)連鎖知名品牌；全國(guó)連鎖知名品牌； 目前老百貨經(jīng)營(yíng)商家目前老百貨經(jīng)營(yíng)商家商戶訪談商戶訪談copyright 2008 taskin worldwide. all ri

30、ghts reservedpage31業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品類品類訪談商家訪談商家面積需求面積需求進(jìn)駐意向進(jìn)駐意向主力店主力店百貨類新世界百貨太平洋百貨天虹百貨樂(lè)天百貨(韓國(guó))茂業(yè)百貨中央百貨(泰國(guó))30000-50000除樂(lè)天百貨外，都表示可以考慮進(jìn)駐，后期訪談，如果地段非常優(yōu)越的地方，也可以考慮25000。其他零售其他零售服飾類利郎男裝、勁霸男裝、與狼共舞、衣香麗影、天籟之銀、碳行天下、櫻之雪、勝道50-1008成以上商家表示可以考慮進(jìn)駐餐飲餐飲中西餐及休閑餐飲類肯德基、麥當(dāng)勞、煌泰紫臺(tái)塑牛排、張記小吃、仙蹤林、避風(fēng)塘、星巴克100-3008成以上商家表示可以考慮進(jìn)駐休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)院線類金逸、大地、

31、嘉禾、mcl洲立、南國(guó)、星美3000以上基本上都表示可以考慮進(jìn)駐綜合情況綜合情況8 8成以上的商家表示可以考慮進(jìn)駐，表明商家對(duì)項(xiàng)目地段和項(xiàng)目初步概念的普遍認(rèn)可，主成以上的商家表示可以考慮進(jìn)駐，表明商家對(duì)項(xiàng)目地段和項(xiàng)目初步概念的普遍認(rèn)可，主力店的面積需求較大將成為本項(xiàng)目引進(jìn)主力店考慮的首要問(wèn)題。力店的面積需求較大將成為本項(xiàng)目引進(jìn)主力店考慮的首要問(wèn)題。商家需求商家需求品牌商戶情況品牌商戶情況copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage32受訪的老百貨現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商家受訪的老百貨現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商家jasonwood（牛仔（牛仔/休閑服裝）、老百姓

32、羽絨服（羽絨服）、安踏休閑服裝）、老百姓羽絨服（羽絨服）、安踏 （運(yùn)動(dòng)休閑）、阿依蓮（服飾）、椰島造（運(yùn)動(dòng)休閑）、阿依蓮（服飾）、椰島造型（美發(fā)）型（美發(fā)）對(duì)于項(xiàng)目及相關(guān)問(wèn)題的看法對(duì)于項(xiàng)目及相關(guān)問(wèn)題的看法綜合意見(jiàn)綜合意見(jiàn)對(duì)整體貴陽(yáng)市場(chǎng)的看法普遍認(rèn)為噴水池區(qū)域的中高檔百貨經(jīng)營(yíng)較好普遍認(rèn)為噴水池區(qū)域的中高檔百貨經(jīng)營(yíng)較好對(duì)大十字商圈現(xiàn)狀的看法外部環(huán)境不好，加上自身定位低，商圈的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，天橋是主外部環(huán)境不好，加上自身定位低，商圈的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，天橋是主要影響因素要影響因素對(duì)項(xiàng)目初步概念（購(gòu)物中心的商業(yè)模式）的看法對(duì)項(xiàng)目初步概念表示認(rèn)可，愿意留下來(lái)經(jīng)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目初步概念表示認(rèn)可，愿意留下來(lái)經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)

33、價(jià)值的判斷普遍認(rèn)為本地塊普遍認(rèn)為本地塊1樓街鋪售價(jià)在樓街鋪售價(jià)在10-15萬(wàn)之間萬(wàn)之間總體來(lái)看，雖然大十字存在一些問(wèn)題，但是商家都普遍認(rèn)可項(xiàng)目的初步概念和區(qū)域的商業(yè)價(jià)值?？傮w來(lái)看，雖然大十字存在一些問(wèn)題，但是商家都普遍認(rèn)可項(xiàng)目的初步概念和區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。商家需求商家需求老百貨在經(jīng)營(yíng)商戶情況老百貨在經(jīng)營(yíng)商戶情況copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage33消費(fèi)者需求消費(fèi)者需求本地居民本地居民周邊辦公人群周邊辦公人群本地家庭消費(fèi)群本地家庭消費(fèi)群外地居民外地居民外地商務(wù)及旅游人士地州縣家庭消費(fèi)群體主力消費(fèi)人群輔助消費(fèi)人群主力消費(fèi)人

34、群輔助消費(fèi)人群主力消費(fèi)人群主力消費(fèi)人群輔助消費(fèi)人群目標(biāo)消費(fèi)群體目標(biāo)消費(fèi)群體copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage34主要構(gòu)成主要構(gòu)成本地家庭消費(fèi)群本地家庭消費(fèi)群周邊辦公人群周邊辦公人群地州縣家庭消費(fèi)群地州縣家庭消費(fèi)群外地商務(wù)及旅游外地商務(wù)及旅游主要以云巖及南明區(qū)兩城區(qū)和小河、花溪、白云、烏當(dāng)以及金陽(yáng)新區(qū)的家庭為主；白領(lǐng)、企事業(yè)單位職工及政府機(jī)關(guān)工作人員；除貴陽(yáng)外的貴州省各地州縣的家庭為主；來(lái)貴陽(yáng)從事商務(wù)活動(dòng)和旅游的人群，來(lái)源廣泛，層次多樣化、消費(fèi)能力普遍較強(qiáng)。消費(fèi)群體消費(fèi)群體消費(fèi)需求消費(fèi)需求需要購(gòu)物和集餐飲休閑娛樂(lè)活動(dòng)為

35、一體的一站式購(gòu)物方式；日常逛街的頻度很高，愿意花較長(zhǎng)時(shí)間在商場(chǎng)停留；以家庭中的小孩為核心進(jìn)行娛樂(lè)活動(dòng)；駕車前往商場(chǎng)的比例較高，需提供充足停車位。主要購(gòu)買在地州購(gòu)買不到的品牌和商品；以家庭中的小孩為核心進(jìn)行娛樂(lè)活動(dòng)；以周末、節(jié)假日及寒暑假為集中表現(xiàn)時(shí)期。注重游覽、購(gòu)物過(guò)程中的感受，追求新鮮的體驗(yàn)；一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較?。灰圆惋嬒M(fèi)和購(gòu)物消費(fèi)為主，娛樂(lè)消費(fèi)比例低；政務(wù)及商務(wù)消費(fèi)（如公關(guān)、送禮等）所占比例較大。消費(fèi)觀念較新，消費(fèi)需求較強(qiáng)；工作日消費(fèi)行為集中，消費(fèi)頻度較高，且以午餐及晚間休閑娛樂(lè)消費(fèi)為主；追求體面的、個(gè)性化消費(fèi)感受；品牌理念較強(qiáng)，注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)及消費(fèi)環(huán)境；有團(tuán)體消

36、費(fèi)及商務(wù)消費(fèi)需求。消費(fèi)者需求消費(fèi)者需求copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage35開(kāi)發(fā)商愿景開(kāi)發(fā)商愿景短期目標(biāo)短期目標(biāo)長(zhǎng)期愿景長(zhǎng)期愿景商業(yè)部分盡可能多的銷售，實(shí)現(xiàn)既定的回款目標(biāo)商業(yè)部分盡可能多的銷售，實(shí)現(xiàn)既定的回款目標(biāo)打造貴陽(yáng)市的地標(biāo)性商業(yè)，引領(lǐng)大十字商圈升級(jí)打造貴陽(yáng)市的地標(biāo)性商業(yè)，引領(lǐng)大十字商圈升級(jí)copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage36各利益方需求各利益方需求小結(jié)小結(jié)注重點(diǎn)注重點(diǎn)商戶商戶消費(fèi)者消費(fèi)者開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商對(duì)地段的商業(yè)價(jià)值表示肯定，對(duì)項(xiàng)目的

37、初步概念也表示認(rèn)同日常逛街的頻率較高；有車一族逐年增多打造領(lǐng)先貴陽(yáng)市的重量級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)希望能夠盡可能多的實(shí)現(xiàn)銷售利益方利益方對(duì)項(xiàng)目的影響對(duì)項(xiàng)目的影響購(gòu)物中心的初步概念需進(jìn)一步完善在建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃保證足夠可銷售產(chǎn)品面積，并且不會(huì)導(dǎo)致未來(lái)經(jīng)營(yíng)困難制定出符合市場(chǎng)的商業(yè)定位，滿足消費(fèi)者多元化的需求，同時(shí)注意停車位等硬件配套設(shè)施的建設(shè)copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage37項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 市場(chǎng)空白點(diǎn)各利益方需求各利益方需求 商家需求 消費(fèi)者需求 發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境

38、內(nèi)部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價(jià)值 商業(yè)swot分析案例研究案例研究 北京大悅城 香港朗豪坊 新加坡烏節(jié)購(gòu)物中心商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究定量研究定量研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage38一級(jí)商圈（核心商圈）：一級(jí)商圈（核心商圈）： 以項(xiàng)目為中心，車程半個(gè)小時(shí)之內(nèi)，基以項(xiàng)目為中心，車程半個(gè)小時(shí)之內(nèi)，基本上就是貴陽(yáng)目前的（云巖、南明）兩本上就是貴陽(yáng)目前的（云巖、南明）兩城區(qū)內(nèi)；城區(qū)內(nèi)；二級(jí)商圈（次級(jí)商圈）：二級(jí)商圈（次級(jí)商圈）： 包括貴陽(yáng)市區(qū)內(nèi)（云巖、南明、小河、包括貴陽(yáng)市區(qū)內(nèi)（云巖、南明、小河、花溪、烏當(dāng)

39、、白云和金陽(yáng)新區(qū)等）七個(gè)花溪、烏當(dāng)、白云和金陽(yáng)新區(qū)等）七個(gè)區(qū)；區(qū)；三級(jí)商圈（邊緣商圈）：三級(jí)商圈（邊緣商圈）： 貴州全??；貴州全省；商圈界定商圈界定輻射人口：輻射人口：38003800萬(wàn)萬(wàn)輻射人口：輻射人口：370370萬(wàn)萬(wàn)輻射人口：輻射人口：100100萬(wàn)萬(wàn)一級(jí)商圈人口主要按照20分鐘車程測(cè)算；二級(jí)商圈按照主要貴陽(yáng)城市人口來(lái)測(cè)算；三級(jí)商圈主要按照貴州行政區(qū)劃的統(tǒng)計(jì)人口來(lái)測(cè)算。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage39地塊商業(yè)價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值沿中華中路沿中華中路租金：租金：500元元/沿中山東路沿中山東路租金：租金：35

40、0元元/項(xiàng)目地塊沿中華中路一側(cè)日常人流量是沿中山東路一側(cè)日常人流量的項(xiàng)目地塊沿中華中路一側(cè)日常人流量是沿中山東路一側(cè)日常人流量的2 2倍，表明中華中路沿線商倍，表明中華中路沿線商鋪的價(jià)值比沿中山東路的要高，實(shí)際的租金水平也反映了這一點(diǎn)，正山街因?yàn)楸旧項(xiàng)l件限制，租鋪的價(jià)值比沿中山東路的要高，實(shí)際的租金水平也反映了這一點(diǎn)，正山街因?yàn)楸旧項(xiàng)l件限制，租金較低，短期改善的空間不大。金較低，短期改善的空間不大。沿正山街沿正山街租金：租金：50元元/價(jià)值發(fā)掘點(diǎn)價(jià)值發(fā)掘點(diǎn)利用高差：利用高差：中山東路臨街面達(dá)100多米是中華中路的2倍，且東西有近6米的高差，因此要通過(guò)建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)布局充分挖掘中山東路沿線商鋪的

41、價(jià)值。商業(yè)價(jià)值比較商業(yè)價(jià)值比較中華中路中華中路 中山東路中山東路 正山街正山街copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage40優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（s）（w）劣勢(shì)）劣勢(shì)環(huán)境：環(huán)境：緊鄰大十字天橋，商業(yè)昭示性和可視性不佳；交通：交通：天橋的存在，也一定程度上，減少了過(guò)街的人流量；基地：基地：按建筑密度65%計(jì)，基底面積為7000多，商業(yè)單層面積較小，將增加業(yè)態(tài)組合的局限性；容積率：容積率：超高層建筑將加大開(kāi)發(fā)成本；地段：地段：位處貴陽(yáng)市兩城區(qū)中心地段，地理位置優(yōu)越；交通：交通：緊鄰兩條城市主干道，交通便利；商圈：商圈：扼守老牌商圈大十字中

42、心位置，區(qū)域內(nèi)租金水平較高，商業(yè)價(jià)值巨大；規(guī)模：規(guī)模：城市核心區(qū)十幾萬(wàn)都市綜合體，市場(chǎng)影響力大；地塊：地塊：有6米高差，增加了規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)意空間；200多米商業(yè)沿街面，可充分挖掘街鋪價(jià)值；swot分析分析copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage41機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（o）（t）威脅）威脅商圈：商圈：鄰近的富水北路政府已經(jīng)準(zhǔn)備規(guī)劃建設(shè)成商業(yè)步行街，未來(lái)將大大提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍和價(jià)值；規(guī)劃：規(guī)劃：中華中路高端商業(yè)區(qū)的建設(shè)已經(jīng)納入貴陽(yáng)最新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃；市場(chǎng)：市場(chǎng)：中心城區(qū)核心地段大面積的商用土地供應(yīng)量較小，未來(lái)大體量的商業(yè)體入市較少

43、；政策：政策：由于本項(xiàng)目入市時(shí)間預(yù)計(jì)在2-3年以后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是商業(yè)銷售政策存在諸多不確定因素，可能影響項(xiàng)目操作；區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)：目前中心城區(qū)邊緣地帶待開(kāi)發(fā)的大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，均由保利，中大等外來(lái)及本土大牌企業(yè)擁有，未來(lái)入市將給本項(xiàng)目帶來(lái)一定沖擊；區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：以高檔百貨國(guó)貿(mào)為首的噴水池商圈的人氣、市場(chǎng)號(hào)召力、影響力和租金水平均已超過(guò)大十字商圈，商圈前景不容樂(lè)觀。swot分析分析copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage42wtwt戰(zhàn)略戰(zhàn)略otot戰(zhàn)略戰(zhàn)略soso戰(zhàn)略戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)，減輕威脅和挑戰(zhàn)

44、弱化劣勢(shì)以應(yīng)對(duì)外來(lái)威脅和挑戰(zhàn)利用中華中路高端商業(yè)區(qū)大發(fā)展的機(jī)會(huì)強(qiáng)化項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，挖掘地段的潛在價(jià)值，配合項(xiàng)目本身的宏大的建筑規(guī)模和高度，突出項(xiàng)目的增值空間。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及中華中路-大十字的商業(yè)金字招牌，突現(xiàn)絕版地段帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值，結(jié)合自身創(chuàng)新型的產(chǎn)品模式，樹(shù)立與潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)。協(xié)同大十字商圈內(nèi)利害關(guān)系企業(yè)，建立與政府和媒體的良性互動(dòng)，在城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造（如天橋拆除、地下通道建設(shè)等方面）贏得主動(dòng)。swot分析分析應(yīng)對(duì)策略應(yīng)對(duì)策略copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage43本項(xiàng)目商業(yè)是本綜合體的主要物業(yè)形態(tài)，也是

45、影響項(xiàng)目發(fā)展結(jié)果的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目商業(yè)是本綜合體的主要物業(yè)形態(tài)，也是影響項(xiàng)目發(fā)展結(jié)果的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目商業(yè)以大型購(gòu)物中心為發(fā)展方向，將會(huì)帶動(dòng)整體物業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。本項(xiàng)目商業(yè)以大型購(gòu)物中心為發(fā)展方向，將會(huì)帶動(dòng)整體物業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。鑒于項(xiàng)目在貴陽(yáng)市具有不可比擬的地段、交通、商業(yè)氛圍等優(yōu)勢(shì)，以及各項(xiàng)鑒于項(xiàng)目在貴陽(yáng)市具有不可比擬的地段、交通、商業(yè)氛圍等優(yōu)勢(shì)，以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和地塊的限制，建設(shè)大型立體購(gòu)物中心是本項(xiàng)目的最佳選擇。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和地塊的限制，建設(shè)大型立體購(gòu)物中心是本項(xiàng)目的最佳選擇。swot分析分析商業(yè)發(fā)展策略商業(yè)發(fā)展策略copyright 2008 taskin worldwide.

46、 all rights reservedpage44項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路外部空間環(huán)境外部空間環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 市場(chǎng)空白點(diǎn)各利益方需求各利益方需求 商家需求 消費(fèi)者需求 發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境內(nèi)部資源環(huán)境 商圈界定 地塊商業(yè)價(jià)值 商業(yè)swot分析案例研究案例研究 北京大悅城 香港朗豪坊 新加坡烏節(jié)購(gòu)物中心商業(yè)定位商業(yè)定位定位研究定位研究定量研究定量研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage45 參考案例與本項(xiàng)目在參考案例與本項(xiàng)目在城市的城市的區(qū)位地段區(qū)位地段上有相似性；上有相似性； 參考案例與本項(xiàng)目參考案例與本

47、項(xiàng)目基地條件基地條件有相似性；有相似性； 參考案例的參考案例的物業(yè)類型組合物業(yè)類型組合有相似性；有相似性； 參考案例的在參考案例的在硬件建設(shè)和業(yè)態(tài)規(guī)劃硬件建設(shè)和業(yè)態(tài)規(guī)劃上有創(chuàng)新性，對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義；上有創(chuàng)新性，對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義； 參考案例的參考案例的開(kāi)發(fā)過(guò)程比較成功開(kāi)發(fā)過(guò)程比較成功，對(duì)于本項(xiàng)目有一定的借鑒意義。，對(duì)于本項(xiàng)目有一定的借鑒意義。鑒于地塊等條件的制約，同時(shí)項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)較高的城市形象和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在貴陽(yáng)乃至貴州省內(nèi)目前尚無(wú)可供參考借鑒的案例，為了在“高起點(diǎn)，高定位，高水平”的原則下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值，我們把選定參考案例的區(qū)域放在目前商業(yè)發(fā)展水平較高，發(fā)展程度較為成熟的國(guó)

48、內(nèi)外一線城市，參考項(xiàng)目的特征與需求，擬定選擇參考案例的合理原則如下：案例研究案例研究案例選擇案例選擇copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage46北京北京大悅城大悅城香港香港朗豪坊朗豪坊新加坡新加坡烏節(jié)購(gòu)物中心烏節(jié)購(gòu)物中心案例研究案例研究案例選擇案例選擇根據(jù)以上原則我們選擇了亞洲區(qū)最具代表性的物業(yè)：北京根據(jù)以上原則我們選擇了亞洲區(qū)最具代表性的物業(yè)：北京大悅城、香港大悅城、香港朗豪坊及新加坡朗豪坊及新加坡烏節(jié)購(gòu)物中烏節(jié)購(gòu)物中心心copyright 2008 taskin worldwide. all rights reserv

49、edpage47類似點(diǎn)：位于城市傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)香港旺角；交通便利；項(xiàng)目的改造難度；總體物業(yè)體量相當(dāng)；基地面積小，容積率高；集合商業(yè)、寫(xiě)字樓以及酒店等三種業(yè)態(tài)為一體?！鞠愀巯愀劾屎婪焕屎婪弧坷屎婪蛔溆谕屈S金地段的亞皆老街8號(hào)，集購(gòu)物、飲食、辦公、娛樂(lè)于一身的大型購(gòu)物商場(chǎng)，是九龍區(qū)內(nèi)備受矚目的大型三合一綜合優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)。案例研究案例研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage48借鑒點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位： 朗豪坊啟動(dòng)之初，對(duì)旺角區(qū)域的消費(fèi)人群進(jìn)行了大量調(diào)查工作，最終的定位不是做最高端的商業(yè)，而是與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者的消費(fèi)水平

50、和習(xí)慣相契合；綜合體功能組合：綜合體功能組合：對(duì)各個(gè)組成物業(yè)形態(tài)進(jìn)行合理布局，寫(xiě)字樓大堂設(shè)置在5樓，停車場(chǎng)只設(shè)置一個(gè)出入口，增大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)空間，實(shí)現(xiàn)了綜合體的集約化效能；產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新：朗豪坊為了解決高樓層商業(yè)人流輸送的問(wèn)題，架設(shè)了3節(jié)跨越達(dá)到4層的通天長(zhǎng)梯，在8-12層設(shè)計(jì)了獨(dú)特的螺旋坡道，空中步行街增強(qiáng)了商場(chǎng)的可逛性，使得各個(gè)樓層商業(yè)價(jià)值達(dá)到均好的效果；商鋪面積劃分：商鋪面積劃分：朗豪坊的8-12層商鋪面積區(qū)間主要在10-30之間，雖然朗豪坊是整體持有未銷售，但是這種面積的商鋪如果銷售，總價(jià)低的特點(diǎn)，將有利降低投資門檻，實(shí)現(xiàn)快速銷售；業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨主力店的經(jīng)營(yíng)檔次與整體商場(chǎng)的

51、檔次定位有很好的契合；中間樓層4樓整層的餐飲業(yè)態(tài)，形成人氣中心，起到人流接駁的作用；商場(chǎng)轉(zhuǎn)角入口處為h&m的入口，這樣節(jié)省了一般商業(yè)的入口面積，作為知名品牌形象也好，更提供多的商業(yè)面積；8-12樓坡道商鋪主要經(jīng)營(yíng)個(gè)性服飾，精品擺件，收藏品、玩具及各式各樣的特色飾物，多樣化的業(yè)種組合，增加樓層吸引力；后期經(jīng)營(yíng)：后期經(jīng)營(yíng)：朗豪坊有多項(xiàng)提升經(jīng)營(yíng)氛圍的設(shè)計(jì)，例如，8樓以上每個(gè)樓層都有不同的星座，增加樂(lè)趣，12樓的表演舞臺(tái)也為后期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)打下良好的基礎(chǔ)，并拉升人氣到高樓層；同時(shí)注意降低運(yùn)營(yíng)成本，例如，公共裝修部分店鋪里面均未吊頂，但不影響商鋪的形象檔次。案例研究案例研究copyright 200

52、8 taskin worldwide. all rights reservedpage49案例研究案例研究對(duì)于借鑒點(diǎn)的重點(diǎn)解析：對(duì)于借鑒點(diǎn)的重點(diǎn)解析：一、寫(xiě)字樓的大樓與商場(chǎng)無(wú)縫連接一、寫(xiě)字樓的大樓與商場(chǎng)無(wú)縫連接朗豪坊的寫(xiě)字樓部分大堂設(shè)置在整體建筑的5樓，與商場(chǎng)部分無(wú)縫連接，從大堂出來(lái)，走下扶梯，可以直接到達(dá)商場(chǎng)的4樓；相反純商務(wù)人群也需經(jīng)過(guò)商場(chǎng)的1-4層方能進(jìn)入寫(xiě)字樓的大堂，如此，在上下班的高峰期，商場(chǎng)都呈現(xiàn)人潮涌涌的態(tài)勢(shì)，即使在非上下班時(shí)間，也有很多來(lái)辦事的或者的進(jìn)出的員工為商場(chǎng)增加商業(yè)氣氛。這種設(shè)計(jì)方案，讓商場(chǎng)部分可以共享寫(xiě)字樓的人流，擴(kuò)大了兩種物業(yè)類型功能的良好互動(dòng)；二、商場(chǎng)整層餐飲業(yè)態(tài)

53、二、商場(chǎng)整層餐飲業(yè)態(tài)縱觀全場(chǎng)，朗豪坊的餐飲比例較大，每一層都有餐飲業(yè)態(tài)分布，其中4層和13層為整層餐飲，4層以特色餐飲為主，13層以高檔休閑餐飲為主，“天幕”概念為主要賣點(diǎn)。餐飲業(yè)態(tài)本身對(duì)人流的拉動(dòng)和聚集有很大作用，特別是整層餐飲的業(yè)態(tài)設(shè)置，可以說(shuō)把人流導(dǎo)向的效應(yīng)發(fā)揮到最大化。其中4層餐飲的這種效應(yīng)尤為明顯，4層為通天梯起始平臺(tái)，往上連接最有特色的“星座館”（5-12f）和寫(xiě)字樓部分，往下連接西武（1-2f），寬敞的挑高穹頂和良好采光效果，營(yíng)造出舒適的用餐環(huán)境，大眾化的餐飲品牌也滿足了不同層次消費(fèi)者的需求，使得4層成為人氣非常旺的樓層，成為全場(chǎng)的人氣中心和中轉(zhuǎn)站；三、停車場(chǎng)的交通組織三、停車場(chǎng)

54、的交通組織由于地理位置及香港道路的問(wèn)題，項(xiàng)目采取了只有一個(gè)停車場(chǎng)出入口，但是出入口在里面卻分為2個(gè)獨(dú)立的車道，進(jìn)出分開(kāi)，減少了外面的出入口數(shù)量，節(jié)省出位置提供更多的位置來(lái)做商鋪。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage50案例研究案例研究對(duì)于借鑒點(diǎn)的重點(diǎn)解析：對(duì)于借鑒點(diǎn)的重點(diǎn)解析：四、通天長(zhǎng)梯的運(yùn)用四、通天長(zhǎng)梯的運(yùn)用朗豪坊商場(chǎng)內(nèi)部的通天梯共有3節(jié)，分別是（1-4f）、（4-8f)、（8-12f），3節(jié)長(zhǎng)梯構(gòu)建起一個(gè)高效快速運(yùn)轉(zhuǎn)的人流體系，把低樓層的人流迅速向高樓層搬運(yùn)，消除高樓層在傳統(tǒng)商場(chǎng)中遇到的經(jīng)營(yíng)瓶頸，對(duì)于消費(fèi)者而言，

55、乘坐長(zhǎng)梯不僅是增加了購(gòu)物的便利性，更是一種in新奇的購(gòu)物體驗(yàn)，使得高樓層不再是餐飲休閑娛樂(lè)的代名詞，零售業(yè)態(tài)同樣可以在高樓層良好經(jīng)營(yíng)；五、五、8-12樓螺旋式坡道設(shè)計(jì)樓螺旋式坡道設(shè)計(jì)這個(gè)部分應(yīng)該是朗豪坊最值得稱道的地方，在單層面積并不是很大的情況下，獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)了室內(nèi)步行街，采用坡道形式，讓消費(fèi)者完全體會(huì)不到樓層的差別，不知不覺(jué)中逛完4層樓，其中各個(gè)節(jié)點(diǎn)采用了幾級(jí)臺(tái)階連接，顯得舒適而自然。螺旋坡道使得樓層商業(yè)價(jià)值的均好性得到淋漓盡致的體現(xiàn)，因?yàn)橄M(fèi)者自始至終都像是在逛一條平常的步行街；六、創(chuàng)意小鋪六、創(chuàng)意小鋪在螺旋坡街上經(jīng)營(yíng)的商鋪非常的有特色，超過(guò)一百五十間商店售賣至潮的年輕人玩意、服飾和擺

56、設(shè)，大部份是引進(jìn)日本及本地最新設(shè)計(jì)時(shí)裝品牌，并且有提供在香港限量出售的運(yùn)動(dòng)鞋、收藏品、玩具及各式各樣的特色飾物，大多貨品客單價(jià)在50-200港元之間，款式非常的新穎而多樣，極大的滿足了年輕人“逛”的好奇心和興趣。copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage51類似點(diǎn)：類似點(diǎn)：商圈氛圍成熟；商圈氛圍成熟；交通便利；交通便利；在一個(gè)以傳統(tǒng)百貨為主的商圈；在一個(gè)以傳統(tǒng)百貨為主的商圈；總體物業(yè)體量相當(dāng)；總體物業(yè)體量相當(dāng)；集合商業(yè)、寫(xiě)字樓以及酒店式公寓等三種業(yè)態(tài)為一體。集合商業(yè)、寫(xiě)字樓以及酒店式公寓等三種業(yè)態(tài)為一體?！敬髳偝谴髳偝恰课鲉?/p>

57、大悅城坐落于繁華的西單北大街，位于君太百貨的北側(cè)，交通便利，商業(yè)氛圍成熟。總建筑面積20.5萬(wàn)平方米，定位于“中國(guó)真正的國(guó)際化青年城”，融合購(gòu)物中心、酒店服務(wù)式公寓和甲級(jí)寫(xiě)字樓多功能為一體。借鑒點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：l建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：全世界最長(zhǎng)跨度的通天扶梯（全世界最長(zhǎng)跨度的通天扶梯（1 1樓直達(dá)樓直達(dá)6 6樓）；樓）；l業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型彩妝專區(qū)；大型彩妝專區(qū)；娛樂(lè)主力店娛樂(lè)主力店全國(guó)最大的數(shù)碼影院；全國(guó)最大的數(shù)碼影院；案例研究案例研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage52借鑒點(diǎn)及解析：借鑒點(diǎn)及解析：在項(xiàng)目定位方面

58、：在項(xiàng)目定位方面： 大悅城通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，西單一帶主要消費(fèi)群體為年輕人、學(xué)生和啃老族，針對(duì)這一結(jié)果大悅城定位為“國(guó)際青年城”，按照目前的經(jīng)營(yíng)來(lái)看是成功的（日銷售額600萬(wàn)元、日流量10萬(wàn)人次），主要是源于對(duì)客戶定位的精準(zhǔn)分析；在綜合體的功能組合方面：在綜合體的功能組合方面：建筑設(shè)計(jì)把寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心以及酒店通過(guò)商場(chǎng)的連廊結(jié)合到一起，最大程度的增強(qiáng)了各類人群之間的互動(dòng)；在產(chǎn)品的創(chuàng)新方面：在產(chǎn)品的創(chuàng)新方面：架設(shè)了全世界最長(zhǎng)跨度的通天扶梯（1樓直達(dá)6樓），高效快速?gòu)?層向高樓層輸送人流；在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面：在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面：引進(jìn)全國(guó)最大的數(shù)碼影院作為娛樂(lè)主力店，增強(qiáng)了對(duì)年輕族群的吸引力；大悅城每一層都

59、主打一個(gè)概念，趣味、炫目、優(yōu)雅、性感、潮流、動(dòng)感、沖撞、快樂(lè)、約會(huì)、童真、興奮、夢(mèng)想等，每個(gè)概念都充分體現(xiàn)青春個(gè)性和獨(dú)特性格。大悅城由這些概念為她的年輕消費(fèi)群體構(gòu)筑了一個(gè)面向世界的全方位體驗(yàn)空間；b1大型的彩妝專區(qū)，迎合年輕族群需求，形成市場(chǎng)的影響力和品牌認(rèn)知度，同時(shí)帶活了負(fù)一樓的商業(yè)氛圍，促進(jìn)了負(fù)一樓商業(yè)價(jià)值的提升。案例研究案例研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage53類似點(diǎn)：類似點(diǎn)：位于城市傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)位于城市傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)烏節(jié)路；烏節(jié)路；單層面積??；單層面積??；基地面積小的情況下，實(shí)現(xiàn)大商業(yè)體量?；孛娣e小的情況

60、下，實(shí)現(xiàn)大商業(yè)體量。【新加坡新加坡烏節(jié)購(gòu)物中心烏節(jié)購(gòu)物中心】烏節(jié)購(gòu)物中心坐落在新加坡的烏節(jié)路，屬于新加坡的中心位置,是由新加坡凱德置地和香港新鴻基聯(lián)合在新加坡開(kāi)發(fā)的第一個(gè)立體購(gòu)物中心，采用“無(wú)主力店”的商業(yè)模式。案例研究案例研究copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage54案例研究案例研究借鑒點(diǎn)及解析：借鑒點(diǎn)及解析：在項(xiàng)目定位方面：在項(xiàng)目定位方面：烏節(jié)中心的定位是中至中高端市場(chǎng)，目標(biāo)是吸引住在城市中心及其周邊的現(xiàn)代工作一族。這些住在城市或在城市工作的許多白領(lǐng)都有其特定的需求，烏節(jié)中心希望能夠?yàn)檫@些客戶群體提供這樣的需求，包括他們住宅里的、工