鹽城天和廣場項(xiàng)目定位報(bào)告(7.23)70p

1、鹽城天和廣場項(xiàng)目定位報(bào)告project recommendationpart 1項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況銷售概況銷售概況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：108674平方米總建筑面積：120265.5平方米地上建筑面積：109999.5平方米其中，商業(yè)區(qū)：50011.3平方米酒店，辦公區(qū)：59988.2平方米其中，酒店：29887.9平方米酒店式公寓：10866.4平方米辦公：19233.9平方米地下建筑面積：10266平方米容積率：1.01建筑密度：30.26%綠化率：30.83%機(jī)動車停車位：433輛其中，地面停車：256輛地下停車：177輛非機(jī)動車停車位：457輛 本案規(guī)劃有五星級酒店及辦

2、公樓，高度約100米。 整體商業(yè)定位于城南科教城 大學(xué)生客源的休閑娛樂廣場 酒店式公寓目前尚未定性。2#1#3#4#s項(xiàng)目概況 基本數(shù)據(jù)本案青年路物流中心行政中心居住中心休閑、文化中心以中南世紀(jì)城為首的居住區(qū)人口導(dǎo)入屬于起步階段，預(yù)計(jì)在2-3年左右寶龍廣場、文化建筑目前寶龍廣場以完全運(yùn)營，城市副中心概念已完全形成市政府、醫(yī)院等行政配套均已落實(shí)p 城南新城規(guī)劃的文化、行政、居住三大板塊均以落實(shí) 完畢，城市擴(kuò)容明顯。本案所處的科教城板塊仍處于起步階段n項(xiàng)目概況 地理區(qū)位3#樓基本情況總面積：11253 主力面積：62 93 套數(shù)：130套2#樓基本情況總面積：7287 主力面積：58 、67 套數(shù)

3、：98套4#樓基本情況總面積：5769 主力面積：51 、90 套數(shù)：61套1#樓基本情況總面積：6643 主力面積：59.49 套數(shù)：72套2#1#3#4#sp已推出1# 2# 3# 4#號樓,合計(jì)30952 p現(xiàn)持有剩余19059 商業(yè)項(xiàng)目概況 商業(yè)現(xiàn)狀樓棟總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)余量主力面積1#7266627-302#98435631-383#1309040624#61223951、137合計(jì)3611612001#樓2#樓3#樓4#樓各樓棟去化統(tǒng)計(jì)表2#1#3#去化特征分析1#樓整體去化最少，去化主要集中在內(nèi)沿街區(qū)域。2#樓去化主要集中在東面內(nèi)鋪，三層無去化量，面積大小上無明顯特征。3#樓

4、整體去化最好。其中二、三樓基本去化完畢，一樓余量主要集中在臨湖面區(qū)域。4#樓 余量主要集中在西面雙排商鋪，余量中二樓均為15 的小面積商鋪。4#s商業(yè)街共361套，去化161套，去化率45%。項(xiàng)目概況 銷售去化part 2破冰戰(zhàn)略破冰戰(zhàn)略項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析競爭比較競爭比較案例借鑒案例借鑒未來客群未來客群競爭格局競爭格局寶龍城市廣場寶龍城市廣場中鷹龍湖中鷹龍湖1號號鳳凰匯鳳凰匯中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城老城新城交界線n 區(qū)位選擇：城南新城板塊，整體區(qū)位屬性相類似，具備可借鑒意義n 項(xiàng)目選擇：在售帶商業(yè)項(xiàng)目，或未來有商業(yè)體量推出n 屬性選擇：相對較為成功個(gè)案，對項(xiàng)目提供借鑒方向競爭格局 個(gè)案位置項(xiàng)目分析競

5、爭比較案例借鑒競爭格局本項(xiàng)目處于城南最邊緣本項(xiàng)目處于城南最邊緣項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)面積銷售情況概況寶龍城市廣場住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓總面積：48萬方商業(yè)面積：20萬幾近售罄含15萬平高檔住宅，5萬平米的特色商業(yè)街，6.5萬平米的國際公寓，1.5萬平米的四星級酒店、15萬平米國際化大型商業(yè)街（包括五星級國際影城、百貨、超市等金鷹龍湖1號購物、娛樂、餐飲總面積：48萬方商業(yè)面積：6.4萬共85套，銷售率97%， 月均去化套數(shù)20套濱湖街區(qū)式商鋪，以購物、娛樂、餐飲為一體的大型商業(yè)中心，地上兩層地下一層，1f層高5米，2f層高6米。目前金鷹奧萊城（國際名品折扣城）已率先入駐鳳凰匯住宅、酒店式公寓

6、、商業(yè)辦公總面積：商業(yè)面積：3.5萬2012年底開盤商業(yè)屬于集中性商業(yè)方式，整體業(yè)態(tài)定位于休閑娛樂、服飾餐飲為主導(dǎo)中南世紀(jì)城酒店式公寓、公寓式辦公、餐飲、專業(yè)市場、hoppingmall總面積：280萬商業(yè)面積：70萬2013年開盤引進(jìn)歐尚、ume影院等主力店競爭格局 個(gè)案介紹項(xiàng)目分析競爭比較案例分析競爭格局目前商鋪存量較少，可售量基本集中在明年入市目前商鋪存量較少，可售量基本集中在明年入市項(xiàng)目短期之內(nèi)處于競爭空白時(shí)期項(xiàng)目短期之內(nèi)處于競爭空白時(shí)期一層商鋪售價(jià)一層商鋪售價(jià)周邊住宅單周邊住宅單價(jià)價(jià)月均去化套月均去化套數(shù)數(shù)去化率去化率寶龍國際廣寶龍國際廣場場24000-360005000-55003

7、2套目前只有2套，去化率超過98%金鷹龍湖金鷹龍湖1 1號號沿街25000-30000內(nèi)街2000020套僅剩2套，95%以上鳳凰匯鳳凰匯未知，預(yù)計(jì)在20000左右/中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城未知，預(yù)計(jì)20000-25000/商鋪與普通住宅價(jià)值比超過商鋪與普通住宅價(jià)值比超過4:14:1，商，商鋪價(jià)值得到完全認(rèn)可鋪價(jià)值得到完全認(rèn)可在售商鋪去化速率較快在售商鋪去化速率較快在高價(jià)值比的前提下，商鋪依然保持較好去化，產(chǎn)品與價(jià)格均受市場認(rèn)可在高價(jià)值比的前提下，商鋪依然保持較好去化，產(chǎn)品與價(jià)格均受市場認(rèn)可目前商業(yè)仍然銷售勢頭良好目前商業(yè)仍然銷售勢頭良好項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局p辨析競爭優(yōu)劣 p明晰項(xiàng)目不

8、足p尋求突破與機(jī)遇現(xiàn)象本項(xiàng)目處于城南最邊緣本項(xiàng)目處于城南最邊緣項(xiàng)目短期之內(nèi)處于競爭空白時(shí)期項(xiàng)目短期之內(nèi)處于競爭空白時(shí)期目前商業(yè)仍然銷售勢頭良好目前商業(yè)仍然銷售勢頭良好尚余尚余200套存量商鋪房源需去化套存量商鋪房源需去化鹽城高等師范學(xué)校學(xué)校創(chuàng)建于1941年共121個(gè)班級，6500名學(xué)生.目前是江蘇省規(guī)模最大、專業(yè)最多的一所師范學(xué)校鹽城交通技師學(xué)院創(chuàng)辦于1978年，規(guī)劃總建筑面積19萬平方米。近期生源目標(biāo)：全日制在校生達(dá)4000人，年培訓(xùn)成人繼續(xù)教育專業(yè)人才1000人，培訓(xùn)汽車駕駛員1萬人。鹽城紡織職業(yè)技術(shù)學(xué)院辦學(xué)近50年來學(xué)院建筑面積20萬平方米，儀器設(shè)備總值7000多萬元，資產(chǎn)總值5億多元，

9、師生員工近萬。鹽城機(jī)械技術(shù)學(xué)院學(xué)校創(chuàng)辦于1958年，占地531畝，師生規(guī)模8000人。開設(shè)高職機(jī)電、中職數(shù)控、電工電子等五個(gè)專業(yè)主入口s在建體育館項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位p 其他項(xiàng)目基本處于住宅區(qū)內(nèi),而項(xiàng)目雖然缺乏居住氛圍,但周邊八所高學(xué)府約8萬師生，其中項(xiàng)目四有4所,約師生3萬人,人文氛圍濃郁p在建體育館未來將 帶來更多階段性人流 項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局項(xiàng)目分析項(xiàng)目產(chǎn)品p 1#2#3#4#1-3層全6米挑高項(xiàng)目,高附加值產(chǎn)品特性尤為突出引入外部活水水源，項(xiàng)目內(nèi)打造強(qiáng)勢水景景觀獨(dú)特步入式步行街設(shè)置，商鋪獨(dú)立但又相互聯(lián)系，富有情趣p純水景步行商業(yè)街，獨(dú)特的商業(yè)業(yè)態(tài)為未來商業(yè)增加情趣.項(xiàng)目分析競

10、爭比較案例借鑒競爭格局項(xiàng)目分析 主力店家p 項(xiàng)目目前主打每年8%的投資回報(bào)率，包租三年，整體性價(jià)比較高，.但直接抵扣房價(jià)內(nèi).p 目前主力店僅肯德基一家，缺乏其他主力店，不能形成群聚效應(yīng), 無法對客戶構(gòu)成直接觸動.n 肯德雞面積一般在200平米-300平米, 面對整體50000平米的商業(yè)而言,顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足.項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局項(xiàng)目分析 營銷展示p 市區(qū)售樓處人流無法到達(dá),缺乏聚客地點(diǎn).p 目前戶外只有一塊,項(xiàng)目信息難以傳達(dá)本案市區(qū)售樓處被建軍路道路圍墻完全包圍，展示效果基本無法達(dá)到n 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝較為簡單，臨路兩側(cè)設(shè)置高圍墻， 其余均為2米圍墻，部分區(qū)域沒有圍墻n 樓體廣告與道旗廣告

11、均缺失p 現(xiàn)場包裝無法展示項(xiàng)目商業(yè)成熟氛圍和潛力前景,無法形成購買沖動.p缺乏適度引導(dǎo)和現(xiàn)場銷售氛圍營造,導(dǎo)致整體展示性和昭示性效果較弱項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局項(xiàng)目分析 客群定位住宅客戶大學(xué)園區(qū)基于本案的獨(dú)特地理區(qū)位，未來客群構(gòu)成較為豐富，涵蓋高中低三個(gè)層級基于本案的獨(dú)特地理區(qū)位，未來客群構(gòu)成較為豐富，涵蓋高中低三個(gè)層級項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局距離項(xiàng)目最近，且目前已經(jīng)形成穩(wěn)定規(guī)模數(shù)量，可直接被天和廣場所利用核心客源重要客源偶得客源尚未成規(guī)模，但隨著3年的商業(yè)培育，住宅客群也隨之龐大，雖然距離項(xiàng)目一定距離，但可通過引導(dǎo)而被本案利用學(xué)生及教師客群周邊

12、住宅客群物流區(qū)客群目的性消費(fèi)將被本案所吸引，屬于偶得性客源顯而易見，現(xiàn)在的學(xué)生教師客源及未來的住宅客源將構(gòu)成本案的核心客源顯而易見，現(xiàn)在的學(xué)生教師客源及未來的住宅客源將構(gòu)成本案的核心客源項(xiàng)目分析 客群定位p先天條件較優(yōu)，教育人文氛圍,具備先機(jī)優(yōu)勢p后期運(yùn)營存在若干不足，導(dǎo)致銷售滯緩現(xiàn)象商業(yè)體量：20萬方銷售情況：售完業(yè)種：集中性商業(yè)+休閑式步行街業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、休閑娛樂、賣場超市寶龍國際廣場金鷹龍湖1號商業(yè)體量：6.4萬方銷售情況：僅剩2套業(yè)種：集中性商業(yè)+商業(yè)街業(yè)態(tài)：購物、娛樂、餐飲商業(yè)體量：3.5萬方銷售情況：未開，年底出售業(yè)種：集中性商業(yè)業(yè)態(tài)：目的性商業(yè)，以休閑娛樂與餐飲為主導(dǎo)商業(yè)體量

13、：71萬方銷售情況：2013年出售業(yè)種：集中性商業(yè)、沿街商業(yè)、社區(qū)底商、業(yè)態(tài)：餐飲、專業(yè)市場、shopping mall鳳凰匯中南世紀(jì)城寶龍及金鷹已售商業(yè)主要是寶龍及金鷹已售商業(yè)主要是block街鋪街鋪后續(xù)鳳凰匯及中南商業(yè)供應(yīng)主要以集中性商業(yè)為主，含少量住宅底商后續(xù)鳳凰匯及中南商業(yè)供應(yīng)主要以集中性商業(yè)為主，含少量住宅底商本項(xiàng)目濱水步行街形式具有更多風(fēng)情化打造地空間本項(xiàng)目濱水步行街形式具有更多風(fēng)情化打造地空間競爭比較 競爭產(chǎn)品項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局所引進(jìn)的主力店所引進(jìn)的主力店品牌距離品牌距離輻射范圍輻射范圍寶龍國際廣寶龍國際廣場場自住經(jīng)營shoopingmall，大量品牌主力店聚集成為

14、新城核心商業(yè)，輻射10公里范圍生活圈金鷹龍湖金鷹龍湖1 1號號金鷹奧萊城依托奧萊城快速去化其他商鋪，輻射5公里生活圈鳳凰匯鳳凰匯未知/未知，依據(jù)業(yè)態(tài)體量決定中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城歐尚、ume影院利用商業(yè)帶動快速去化住宅項(xiàng)目，成為區(qū)域標(biāo)桿，符合3公里生活圈寶龍、金鷹、中南項(xiàng)目依托強(qiáng)勢商業(yè)主力店，成功烘托整體項(xiàng)目價(jià)值，對周邊業(yè)態(tài)帶來一定的價(jià)值認(rèn)知，從而快速去化相關(guān)物業(yè)寶龍、金鷹、中南項(xiàng)目依托強(qiáng)勢商業(yè)主力店，成功烘托整體項(xiàng)目寶龍、金鷹、中南項(xiàng)目依托強(qiáng)勢商業(yè)主力店，成功烘托整體項(xiàng)目價(jià)值，對周邊業(yè)態(tài)帶來一定的價(jià)值認(rèn)知，從而快速去化相關(guān)物業(yè)價(jià)值，對周邊業(yè)態(tài)帶來一定的價(jià)值認(rèn)知，從而快速去化相關(guān)物業(yè),競爭項(xiàng)目主

15、力店無論是輻射范圍還規(guī)模皆在本項(xiàng)目之上競爭項(xiàng)目主力店無論是輻射范圍還規(guī)模皆在本項(xiàng)目之上,本項(xiàng)目在未來競爭中勝出需升級主力店本項(xiàng)目在未來競爭中勝出需升級主力店,形成聚集效應(yīng)形成聚集效應(yīng)競爭比較 主力店家項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2f：5米1f：6米金鷹龍湖金鷹龍湖1 1號號寶龍國際廣場寶龍國際廣場3f：3.9米2f：3.9米1f：3.9米鳳凰匯鳳凰匯2f：4.2米1f：4.2米中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城2f：4.2米1f：4.2米在售產(chǎn)品中，帶挑高項(xiàng)目不多，在售產(chǎn)品中，帶挑高項(xiàng)目不多，僅金鷹龍湖僅金鷹龍湖1號一個(gè)個(gè)案層高較高且僅為一層挑高號一個(gè)個(gè)案層高較高且僅為一層挑高本項(xiàng)目本項(xiàng)目1-3層全六米

16、挑高獨(dú)一無二層全六米挑高獨(dú)一無二競爭比較 競爭產(chǎn)品項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局項(xiàng)目項(xiàng)目投資回報(bào)率投資回報(bào)率寶龍國際廣場寶龍國際廣場第一期小部分帶三年回報(bào)8%，后續(xù)沿街商鋪不帶租金回報(bào)銷售金鷹龍湖金鷹龍湖1 1號號不帶投資回報(bào)率鳳凰匯鳳凰匯未售，但基本不會采用投資回報(bào)率中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城明確未來將不帶投資回報(bào)率除寶龍一期以外，其余商鋪在銷售中均不采用投資回報(bào)銷售手段。除寶龍一期以外，其余商鋪在銷售中均不采用投資回報(bào)銷售手段。本項(xiàng)目目前的本項(xiàng)目目前的3年每年年每年8%抵扣房價(jià)性價(jià)比較高抵扣房價(jià)性價(jià)比較高競爭比較 銷售模式項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局競爭比較本案情況區(qū)位基本處于住宅區(qū)內(nèi)，客

17、群相對固定處于城南最大居住開發(fā)區(qū)內(nèi)，且四周被大學(xué)包圍，客源相對豐富商鋪受歡迎程度寶龍與金鷹去化較快，市場接受度較高口碑良好商鋪價(jià)格認(rèn)知區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格在25000上下浮動， 本案一層折后價(jià)在14000左右商鋪形態(tài)集中性商業(yè)為主導(dǎo)，部分輔以沿街商業(yè)步行商業(yè)街，且內(nèi)部帶強(qiáng)勢水景資源商鋪層高基本為標(biāo)準(zhǔn)層高，僅金鷹一個(gè)個(gè)案一層6米，兩層5米一二三層全為6米挑高層高經(jīng)營形態(tài)以主力店為品牌號召力，不帶投資回報(bào)，去化良好僅一家主力店，帶24%投資回報(bào)率營銷包裝/本案的項(xiàng)目包裝整體較弱通過競爭個(gè)案點(diǎn)對點(diǎn)分析與自身項(xiàng)目比較，得出項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)與突破點(diǎn)通過競爭個(gè)案點(diǎn)對點(diǎn)分析與自身項(xiàng)目比較，得出項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)與突破點(diǎn)項(xiàng)目突破

18、點(diǎn)：項(xiàng)目突破點(diǎn)：1、引入能夠吸引人氣且增強(qiáng)投資者信心的主力店2、運(yùn)用項(xiàng)目特殊的科教園地段優(yōu)勢，充分挖掘教育資源及得天獨(dú)厚的人文環(huán)境3、項(xiàng)目整體定位，形象重新包裝，給投資者明確的項(xiàng)目運(yùn)作方向4、重新選擇售樓處位置，樹立良好展示面，保證銷售過程中的人氣及眼球度項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局項(xiàng)目商業(yè)定位以及景觀定位參考項(xiàng)目商業(yè)定位以及景觀定位參考相似點(diǎn)：濱水商業(yè)街道位于科教城周邊新建社區(qū)相似點(diǎn)：景觀公園臨近體育館,靠近國際學(xué)校常州國際創(chuàng)新基地商業(yè)碧云國際社區(qū)商業(yè)相似點(diǎn)：沿街步行式商業(yè)街loft挑高商鋪接近商業(yè)體量相似點(diǎn)：同屬于高校園區(qū)內(nèi)沿街商業(yè)步行街接近的商業(yè)體量海上海商業(yè)創(chuàng)智天地商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)

19、比例參考項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例參考項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒 碧云國際社區(qū)hot tip碧云國際社區(qū)位于上海市浦東新區(qū)腹部，西起黑松路，東至金橋路，北起楊高路，南至云間路，整個(gè)國際社區(qū)布局由城市道路劃分為18個(gè)地塊，占地總面積約4平方公里，為迄今上海規(guī)模最大、社區(qū)配套功能最完善、綜合環(huán)境最具創(chuàng)意特色的新型國際社區(qū)。項(xiàng)目體量：約60萬平方米的別墅、公寓、商鋪、商務(wù)辦公樓和公共配套物業(yè)等租賃物業(yè)，且目前以“碧云品牌”為系列，投資建成了碧云別墅，碧云花園等歐美風(fēng)格的涉外高檔住宅小區(qū)，總建筑面積達(dá)20余萬平方米。開發(fā)單位：由碧云國際社區(qū)由上海金橋（集團(tuán)）有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有

20、限公司和上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司全面負(fù)責(zé)規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)。 基本介紹項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒 碧云國際社區(qū)大型生活配套碧云體育公園碧云體育休閑中心大賣場v碧云國際社區(qū)中的商業(yè)核心區(qū)域西起云山路，東至藍(lán)桉路，北起藍(lán)天路，南至碧云路。v核心部分共分四個(gè)區(qū)域 - 大型生活配套、大賣場、碧云體育休閑中心、碧云體育公園。v其中碧云體育休閑中心為中高檔餐飲、零售、休閑場所，深受外籍人士及具有消費(fèi)能力的中青年人群青睞。 商業(yè)分區(qū)國際學(xué)校 p&r real estate copyrightwww.pnr.cnv碧云體育休閑中心是碧云社區(qū)商業(yè)核心中的核心，設(shè)計(jì)者是澳大利亞的ba

21、u international建筑與城市設(shè)計(jì)事務(wù)所（bau），主體建筑在2004年8約建設(shè)完成。v建筑面積1.9萬平方米，由美格菲體育健身中心、迪卡儂體育用品大賣場、室內(nèi)商鋪以及六個(gè)形態(tài)別致的獨(dú)立雙層建筑體構(gòu)成，集合了體育健身、特色購物、餐飲休閑等功能，各功能體由一條內(nèi)部商業(yè)街連通，建筑形態(tài)及風(fēng)格獨(dú)樹一幟，多彩的建筑顏色和幾何的建筑構(gòu)成極具現(xiàn)代感，因此深受年輕人和外籍人士喜愛。 - 31 -| 碧云國際社區(qū) | 商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心常州創(chuàng)研港科技園區(qū)服務(wù)建議書項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒 碧云國際社區(qū) p&r real estate copyrightwww.p

22、nr.cnv碧云體育休閑中心內(nèi)分布著兩家大型商家：5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心，為熱衷運(yùn)動的人群提供了優(yōu)質(zhì)的購物和健身環(huán)境。 - 32 -| 碧云國際社區(qū) | 商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心主力店常州創(chuàng)研港科技園區(qū)服務(wù)建議書項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒 碧云國際社區(qū) p&r real estate copyrightwww.pnr.cnv碧云體育休閑中心的內(nèi)部商業(yè)街分布著50-300平米不等的商鋪，主要以精品零售，特色餐飲以及養(yǎng)生會所等中高端商戶為主，多家內(nèi)街商戶連通外部體育公園，餐飲購物的同時(shí)也能感受到周邊綠色健康的氛圍。 - 33 -| 碧云

23、國際社區(qū) | 商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心散鋪常州創(chuàng)研港科技園區(qū)服務(wù)建議書項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒 碧云國際社區(qū) p&r real estate copyrightwww.pnr.cnv碧云國際社區(qū)中還配備了占地約20000平米的碧云體育公園，為周邊的學(xué)生及熱愛戶外運(yùn)動的人群提供了良好的活動場地。同時(shí)因?yàn)榇颂幁h(huán)境清新自然，這里也吸引了不少新婚人士來此拍攝。 - 34 -| 碧云國際社區(qū) | 商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育公園碧云體育公園常州創(chuàng)研港科技園區(qū)服務(wù)建議書項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒 碧云國際社區(qū) p&r real estate copyrig

24、htwww.pnr.cn碧云國際社區(qū)商業(yè)借鑒項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局1案例借鑒 碧云國際社區(qū)設(shè)立強(qiáng)勢主力店設(shè)立強(qiáng)勢主力店: 5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心主題鮮明, 聚集熱愛運(yùn)動人士20000平米體育公園環(huán)境幽雅針對周邊學(xué)生和運(yùn)動人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地景觀成為休閑地: 散鋪聚集超人氣散鋪聚集超人氣: 50-300平米散鋪經(jīng)營餐飲等特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)服務(wù) p&r real estate copyrightwww.pnr.cn項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2s 優(yōu)勢w 劣勢o 機(jī)會t 威脅濱水服務(wù)區(qū)（項(xiàng)目所處區(qū)域）企業(yè)創(chuàng)研港商住

25、配套服務(wù)區(qū)國家大學(xué)科技園區(qū)科技企業(yè)加速器案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目34濱水風(fēng)情街1.本項(xiàng)目商業(yè)定位首先立足于科教城中的科研人員和周邊學(xué)生，并且考慮到周邊新建社區(qū)居民的配套。2.本項(xiàng)目商業(yè)定位以“濱水商業(yè)”為主題，底層打造成時(shí)尚休閑的特色風(fēng)情街。3.在本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，加入?yún)^(qū)域內(nèi)比較缺乏的“生活零售”“特色餐飲”等，并引入高檔商務(wù)會所、酒吧，以商業(yè)特色吸引區(qū)域內(nèi)外高消費(fèi)人群。運(yùn)動主題館酒吧商務(wù)會所品酒會所特色餐飲濱水風(fēng)情碼頭項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目35運(yùn)動主題館簡述運(yùn)動主題館將包含：1.運(yùn)動品零售；2.健身館；3.養(yǎng)身；4.沙龍；5.游泳場；注:健身

26、所需工程條件:1.小型泳池尺寸:25*16m2.載重:2m水升, 穩(wěn)載1.2噸,活載1.8噸.特色定位項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目36 運(yùn)動主題館配套設(shè)施：健身會所將與戶外運(yùn)動場/開放式的休閑公園有機(jī)融合，成為園區(qū)乃至周邊區(qū)域運(yùn)動配套中心；其中，戶外場地可包含玩沙場地、籃球場地、兒童活動場地，足球場地、以及旱冰、滑板、自行車等極限運(yùn)動場地；案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局237 運(yùn)動主題館形象：健身會所除了包含運(yùn)動零售、健身會所等傳統(tǒng)運(yùn)動業(yè)態(tài)外，還將引入spa會所，另外，在本主題館中也將放置游泳館，該主題館有利于提高項(xiàng)目整體的形

27、象，更有利于吸引青少年，也更符合為商務(wù)人士服務(wù)的定位；項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目38 戶外休閑商務(wù)項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目39本項(xiàng)目的定位為高端，且位置的特殊型，在此基礎(chǔ)上，需要打造具有特色的景觀環(huán)景，建議河景與項(xiàng)目的互動及碼頭的利用等；河道及碼頭項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目 p&r real estate copyrightwww.pnr.cn常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)借鑒項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)設(shè)立強(qiáng)勢主力店設(shè)立強(qiáng)勢主力店: 運(yùn)動主題館

28、主題鮮明, 聚集熱愛運(yùn)動人士濱水商業(yè)結(jié)合戶外休閑商務(wù)和河岸景觀針對周邊學(xué)生和運(yùn)動人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地景觀成為休閑地: 散鋪聚集超人氣散鋪聚集超人氣: 散鋪經(jīng)營特色餐飲生活服務(wù)酒吧點(diǎn)心特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)服務(wù) p&r real estate copyrightwww.pnr.cn碧云國際社區(qū)商業(yè)借鑒設(shè)立強(qiáng)勢主力店設(shè)立強(qiáng)勢主力店: 5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心主題鮮明, 聚集熱愛運(yùn)動人士20000平米體育公園環(huán)境幽雅針對周邊學(xué)生和運(yùn)動人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地景觀成為休閑地: 散鋪聚集超人氣散鋪聚集超人氣: 50-300平米散鋪

29、經(jīng)營餐飲等特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)服務(wù)常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)借鑒設(shè)立強(qiáng)勢主力店設(shè)立強(qiáng)勢主力店: 運(yùn)動主題館主題鮮明, 聚集熱愛運(yùn)動人士濱水商業(yè)結(jié)合戶外休閑商務(wù)和河岸景觀針對周邊學(xué)生和運(yùn)動人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地景觀成為休閑地: 散鋪聚集超人氣散鋪聚集超人氣: 散鋪經(jīng)營特色餐飲生活服務(wù)酒吧點(diǎn)心特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)服務(wù)p建議本項(xiàng)目原持有商鋪保留一棟引入體育主題館建議本項(xiàng)目原持有商鋪保留一棟引入體育主題館p景觀定位景觀定位: 利用湖景景觀成為休閑地利用湖景景觀成為休閑地 p散鋪商業(yè)特色化配比散鋪商業(yè)特色化配比 基本介紹 建筑用地面積近8萬平方米 總建筑面積為23萬多平

30、方米 地塊前身是上海工具廠的歷史淵源項(xiàng)目北面緊鄰楊浦區(qū)大學(xué)城的各大名校 臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀(jì)性工程黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅300米。 外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在“海上海”3公里范圍左右。 42緊鄰楊浦區(qū)大學(xué)城的各大名校，人文底蘊(yùn)濃郁緊鄰楊浦區(qū)大學(xué)城的各大名校，人文底蘊(yùn)濃郁案例借鑒 海上海項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3規(guī)劃點(diǎn)評：獨(dú)特的塊狀步行街設(shè)置，獨(dú)立又不隔斷，客流人氣得到最大程度聚集項(xiàng)目獨(dú)特的內(nèi)街式步行街設(shè)置，充分服務(wù)兩側(cè)物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)特的內(nèi)街式步行街設(shè)置，充分服務(wù)兩側(cè)物業(yè)兩側(cè)辦公與物業(yè)充分享受內(nèi)街商業(yè)各個(gè)商鋪單獨(dú)存在，互相之間又存在一定聯(lián)系，

31、客群容易再次迷失方向，更多的駐留項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3案例借鑒 海上海獨(dú)特的公共配套設(shè)置，為項(xiàng)目奠定大量的獨(dú)特的公共配套設(shè)置，為項(xiàng)目奠定大量的人文積淀人文積淀海上會館海上會館海上會館：展示城市風(fēng)貌的展示館，詮釋海上海建筑原理的展示館海上講堂海上講堂海上講堂：公共演講中心，作為文化傳播平臺海上劇場海上劇場海上劇場：小型電影、話劇表演場所，各種視覺活動展示場所案例借鑒 海上海項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3紅磚院落玻璃院落金屬院落混凝土院落不同區(qū)域的商鋪采用不同立面的方式進(jìn)行區(qū)隔，并通過立面風(fēng)格的營造極大程度的提升不同區(qū)域的商鋪采用不同立面的方式進(jìn)行區(qū)隔，并通過立面風(fēng)格的營造極大程度

32、的提升項(xiàng)目文化感項(xiàng)目文化感項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3案例借鑒 海上海大量硬質(zhì)景觀小品，提升項(xiàng)目檔次的同時(shí)，也使得顧客更愿意停留駐足大量硬質(zhì)景觀小品，提升項(xiàng)目檔次的同時(shí)，也使得顧客更愿意停留駐足項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3案例借鑒 海上海65%12%12%12%餐飲：22家，65%零售：4家，12%教育：4家，12%銀行：4家，12%出租率80%最終項(xiàng)目出租率達(dá)到最終項(xiàng)目出租率達(dá)到80%，以餐飲為主導(dǎo)，以餐飲為主導(dǎo)項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局3案例借鑒 海上海楊浦高校區(qū)內(nèi)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體楊浦高校區(qū)內(nèi)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體創(chuàng)智天地是瑞安房地產(chǎn)與楊浦區(qū)合作開發(fā)的大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，集合國內(nèi)

33、外科技文化型企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，加上園區(qū)辦所提供的公共服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)互動的平臺，為智慧型創(chuàng)業(yè)者、知識工作者及科技人員打造一個(gè)知識創(chuàng)新的社區(qū)。項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地主要以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為主導(dǎo)，其中的商業(yè)一條街主要服務(wù)兩側(cè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)淞滬路兩側(cè)商業(yè)以及獨(dú)特的建筑形態(tài)，打造新一代的休閑一條街創(chuàng)智天地商業(yè)部分主體以社區(qū)型商業(yè)為主導(dǎo)，分布在辦公樓的底層，以創(chuàng)智天地商業(yè)部分主體以社區(qū)型商業(yè)為主導(dǎo)，分布在辦公樓的底層，以服務(wù)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群服務(wù)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地正對江灣體育中心的下沉式廣場。下沉式體育廣場極大的聚攏區(qū)域內(nèi)人氣下沉式體

34、育廣場極大的聚攏區(qū)域內(nèi)人氣項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地公共配套建筑極大的貼合創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主題公共配套建筑極大的貼合創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主題項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地49%6%16%14%16%餐飲：餐飲：25家，家，49%娛樂：娛樂：8家，家，16%零售：零售：7家，家，14%教育：教育：8家，家，16%銀行：銀行：3家，家，6%出租率90%餐飲為主題，娛樂與教育其次，占餐飲為主題，娛樂與教育其次，占16%項(xiàng)目分析競爭比較案例借鑒競爭格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地 p&r real estate copyrightwww.pnr.cn海上海+創(chuàng)智

35、天地p本項(xiàng)目整體定位文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)本項(xiàng)目整體定位文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)p商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主p公共空間強(qiáng)力打造公共空間強(qiáng)力打造1、大學(xué)校區(qū)內(nèi)的文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)街均獲得成功4、商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲為主力，貼合項(xiàng)目定位的主題性商業(yè)比重接近20%2、設(shè)置一定程度的公共空間，通過公共空間成為吸引項(xiàng)目人氣的亮點(diǎn)項(xiàng)目硬質(zhì)小品特點(diǎn)需與項(xiàng)目定位相符part 3項(xiàng)目定位以及名稱建議項(xiàng)目定位以及名稱建議產(chǎn)品面建議產(chǎn)品面建議營銷面調(diào)整營銷面調(diào)整定位與調(diào)整定位與調(diào)整步行街步行街水景水景校區(qū)內(nèi)的文化步校區(qū)內(nèi)的文化步行街獲得成功行街獲得成功未來項(xiàng)目的主力客未來項(xiàng)目的主力客群來自學(xué)校與老師群來自學(xué)校與老師項(xiàng)目定位：鹽城創(chuàng)意文化水景步行街項(xiàng)目定位：鹽城創(chuàng)意文化水景步行街項(xiàng)目定位 形象定位本案位于科教城內(nèi)院校環(huán)繞的人文優(yōu)勢，中心湖景規(guī)劃的景觀優(yōu)勢，block情景商業(yè)街的配套優(yōu)勢建筑與景觀渾然天成，人文與時(shí)尚緊密相連，樂活與品位相融共生，案名取“天成”與“境”，相對于天和廣場，更突顯項(xiàng)目的人文與景觀優(yōu)勢，傳達(dá)的人文、綠色、樂活新領(lǐng)地的意境 更為體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢建議”鹽城