濰坊市場2月份月報初稿184p

1、策劃管理中心2013年3月3日20132013年年2 2月份月份濰坊市場月報濰坊市場月報1宏觀政策分析宏觀政策分析國內(nèi)一線企業(yè)資訊國內(nèi)一線企業(yè)資訊濰坊房地產(chǎn)市場分析濰坊房地產(chǎn)市場分析重點項目營銷動作監(jiān)測重點項目營銷動作監(jiān)測234目錄：目錄：1 1宏觀市場宏觀市場1 20131 2013年年2 2月宏觀月宏觀政策回顧政策回顧一二線房價失控一二線房價失控新新“國五條國五條”重磅出擊重磅出擊要求要求：1. 1.制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。2. 2.嚴格執(zhí)行商品住房限購政策，嚴格實施差別化住房信貸嚴格執(zhí)行商品住房限購政策，嚴格實施差別化住房信貸政策，

2、擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。政策，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。3. 3.增加普通商品住房及用地供應。增加普通商品住房及用地供應。4. 4.加快保障性安居工程規(guī)劃建設。加快保障性安居工程規(guī)劃建設。5. 5.加強市場監(jiān)督、商品房預售管理，嚴格執(zhí)行明碼標價。加強市場監(jiān)督、商品房預售管理，嚴格執(zhí)行明碼標價。1 1宏觀市場宏觀市場1.1 20131.1 2013年年國務院新國務院新“國五條國五條”解讀解讀政策措施政策措施具體內(nèi)容具體內(nèi)容一：完善穩(wěn)定房價一：完善穩(wěn)定房價工作責任制。工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目

3、標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。解解讀：讀：20112011年房價控制目標曾首次提出，年房價控制目標曾首次提出，20122012年中央沒有要求，新國五條重新啟動有新年中央沒有要求，新國五條重新啟動有新意意。二：堅決抑制投機二：堅決抑制投機投資性購房。投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。 解讀：限購將完善收緊并嚴格執(zhí)行。今解讀：限購將完善收緊并嚴格執(zhí)行。

4、今年房產(chǎn)稅試點將擴大范圍，預計會以一線城市為主、房價上漲過快二線城市為輔。年房產(chǎn)稅試點將擴大范圍，預計會以一線城市為主、房價上漲過快二線城市為輔。 三：增加普通商品三：增加普通商品住房及用地供應。住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。 解讀：解讀：20132013年住房用地供應年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。建設和上市，盡快形成

5、有效供應。四：加快保障性安四：加快保障性安居工程規(guī)劃建設。居工程規(guī)劃建設。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?解讀：新型城鎮(zhèn)化在住房保障方面的體現(xiàn)：將符合條解讀：新型城鎮(zhèn)化在住房保障方面的體現(xiàn)：將符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶＜耐鈦韯展と藛T納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。五：加強市場監(jiān)管。五：加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企

6、業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 解讀：明碼標價一直嚴格要求，推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設是亮點解讀：明碼標價一直嚴格要求，推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設是亮點。 1 1宏觀市場宏觀市場1.2 1.2 房產(chǎn)稅征收軌跡解讀房產(chǎn)稅征收軌跡解讀2010年4月10日 繼重慶宣布擬對高端房征特別消費稅后，上海也將開征住房保有稅。有消息稱，針對房產(chǎn)征稅的試點地區(qū)可能定在京、滬、深、渝四個城市。 2010年5月31日 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費附加制度，逐步推進房產(chǎn)稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度，研究開征環(huán)境稅的方

7、案。 2010年10月18日 在9月29日國務院所屬八部委下發(fā)調(diào)控政策后，財政部、國稅總局、住房和城鄉(xiāng)建設部已經(jīng)著手準備房地產(chǎn)稅的推進工作，目前這項工作已接近尾聲。 2011年1月10日 9日上午，重慶市市長黃奇帆政府工作報告稱，將通過合理調(diào)整收入分配關系縮小貧富差距，采取的措施包括開征高檔商品住房房產(chǎn)稅在內(nèi)。 2013年2月20日 國務院常務會議要求，完善穩(wěn)定房價工作責任制。堅決抑制投機投資性購房。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。 1 1宏觀市場宏觀市場1.3 20121.3 2012年溫家寶總理八談房控年溫家寶總理八談房控1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月

8、5 5月月6 6月月1010月月1111月月1212月月7 7月月8 8月月9 9月月溫家寶：鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，促進房價合理回歸溫家寶：鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，促進房價合理回歸溫家寶：房價還遠未回歸合理，鼓勵百姓先租溫家寶：房價還遠未回歸合理，鼓勵百姓先租溫家寶：穩(wěn)定樓市調(diào)控，實施差別化信溫家寶：穩(wěn)定樓市調(diào)控，實施差別化信貸貸溫家寶：堅決不移繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策溫家寶：堅決不移繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策溫家寶：決不讓房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)反復溫家寶：決不讓房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)反復溫家寶：抑制投機將是長期政策溫家寶：抑制投機將是長期政策溫家寶：房產(chǎn)調(diào)控初見成效但不穩(wěn)定溫家寶：房產(chǎn)調(diào)控初見成效但不穩(wěn)定溫家寶

9、：保障房要盡快入市鞏固調(diào)控溫家寶：保障房要盡快入市鞏固調(diào)控20122012年年溫家寶總溫家寶總理八談調(diào)理八談調(diào)控控1 1宏觀市場宏觀市場20132013年年1 1月月cpicpi同比上漲同比上漲2.0% 2.0% 2013年1月份全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降1.6%，環(huán)比上漲0.2%，降幅與市場預期一致。2013年1月生產(chǎn)者物價指數(shù)(ppi)同比增速預測均值為-1.6%，較統(tǒng)計局公布的2012年12月ppi同比增速-1.9%繼續(xù)上行。1.2 20131.2 2013年年2 2月中國經(jīng)濟環(huán)境分析月中國經(jīng)濟環(huán)境分析2013年1月份cpi同比上升2.0%，由于2013年的春節(jié)在2月份，旺盛的需求導

10、致節(jié)日前后的兩個星期食品價格出現(xiàn)較大漲幅，且持續(xù)保持高位運行態(tài)勢，預計本月食品價格環(huán)比可能出現(xiàn)大約2.4個百分點的較大幅度上漲?？偨Y：總結：預測預測20132013年度年度cpicpi漲幅大致將維持在漲幅大致將維持在3%3%至至3.5%3.5%的區(qū)間。的區(qū)間。1 1宏觀市場宏觀市場 pmi(pmi(制造業(yè)采購指數(shù)）制造業(yè)采購指數(shù)）2013年2月中國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（pmi）為50.1%，pmi高于50%，反映制造業(yè)經(jīng)濟擴張；低于50%，則反映制造業(yè)經(jīng)濟衰退。2013年2月數(shù)據(jù)顯示，構成制造業(yè)pmi的5個分類指數(shù)普遍回落。從分企業(yè)規(guī)?？?，大型企業(yè)pmi為51.3%，與上月持平，連續(xù)6個月位于

11、臨界點以上;中、小型企業(yè)pmi分別為48.8%和46.0%，比上月下降0.9和0.2個百分點，位于臨界點以下。分地區(qū)看，中部、西部、東北部地區(qū)pmi分別為51.9%、50.4%和51.4%，均位于臨界點以上，分別高于全國制造業(yè)1.8、0.3和1.3個百分點;東部地區(qū)pmi為49.1%，位于臨界點以下。釋放出制造業(yè)當前運行狀況及經(jīng)濟總體前景總體已處于筑底反彈階段，當前需求增長可能會小幅回升，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?？偨Y：總結：2 2月份月份pmipmi指數(shù)與上月繼續(xù)持平，表明經(jīng)濟回升勢頭較弱。預計指數(shù)與上月繼續(xù)持平，表明經(jīng)濟回升勢頭較弱。預計未來市場總需求平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展利好未來市場總需

12、求平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展利好。1 1宏觀市場宏觀市場國內(nèi)生產(chǎn)總值（國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdpgdp）2012全年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，按可比價格計算，比上年增長7.8%。分季度看，一季度同比增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%，四季度增長7.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，比上年增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，增長8.1%。從環(huán)比看，四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.0%。從長期來看，黨中央、國務院堅持以科學發(fā)展為主題，以加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，及時加強和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長放

13、在更加重要的位置，國民經(jīng)濟運行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)中有進。總結：隨著總結：隨著汽車和房地產(chǎn)增長的潛力已經(jīng)有所下滑，工業(yè)高增長時代已經(jīng)過汽車和房地產(chǎn)增長的潛力已經(jīng)有所下滑，工業(yè)高增長時代已經(jīng)過去，未來去，未來gdpgdp增速增速的重擔必將落在的重擔必將落在中小型企業(yè)中小型企業(yè)的的發(fā)展來拉動發(fā)展來拉動gdpgdp增長。增長。顯然，顯然，20132013年貸款的松動乃大勢所趨，勢必影響房地產(chǎn)的供應及成交，房地產(chǎn)形勢年貸款的松動乃大勢所趨，勢必影響房地產(chǎn)的供應及成交，房地產(chǎn)形勢利好。利好。1 1宏觀市場宏觀市場1 1 宏觀市場小結：宏觀市場小結：p 政策上，中央仍然堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政政策上，中央

14、仍然堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松，策不放松， 雖然出臺新雖然出臺新“國五條國五條”， “房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅”也將呼之欲出；地方政府也將也將呼之欲出；地方政府也將陸續(xù)推出調(diào)控細則，有助于抑制成交量和陸續(xù)推出調(diào)控細則，有助于抑制成交量和價格的漲幅，房地場市場將會繼續(xù)保持上價格的漲幅，房地場市場將會繼續(xù)保持上漲趨勢。漲趨勢。p金融上，金融上，cpicpi、ppippi、gdpgdp等各項指數(shù)均有等各項指數(shù)均有小幅的上升，國家會出臺針對其他行業(yè)新小幅的上升，國家會出臺針對其他行業(yè)新的經(jīng)濟調(diào)整政策；今年會是經(jīng)濟和房地產(chǎn)的經(jīng)濟調(diào)整政策；今年會是經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡的一年；經(jīng)濟整體發(fā)展方向市場平穩(wěn)過渡的一年；

15、經(jīng)濟整體發(fā)展方向和房地產(chǎn)調(diào)控力度將不會有太大的調(diào)整。和房地產(chǎn)調(diào)控力度將不會有太大的調(diào)整。1宏觀政策分析宏觀政策分析國內(nèi)一線企業(yè)資訊國內(nèi)一線企業(yè)資訊濰坊房地產(chǎn)市場分析濰坊房地產(chǎn)市場分析重點項目營銷動作監(jiān)測重點項目營銷動作監(jiān)測234目錄：目錄：全國房企全國房企20122012年年9-20139-2013年年2 2月土地月土地儲備前儲備前6 6名名恒大土地儲備恒大土地儲備13481.9413481.94萬平米，位列全國儲備土地之最；萬萬平米，位列全國儲備土地之最；萬科以科以10526.4610526.46位居第二位居第二數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫

16、2 2一線企業(yè)資訊一線企業(yè)資訊企業(yè) 土地儲備總面積(萬) 拿地面積(萬) 拿地成本(億元) 萬科10526.462251.68617.17保利7067.531060.74459.94中海4933.14509.33291.67綠城4625.58169.45101.43恒大13481.9478.4314.76富力3186.6680.4936.64重點企業(yè) 銷售面積(萬) 銷售金額(億元) 萬科161.10190.70保利85.40102.80恒大116.8072.50中海93.00118.55富力23.4926.30全國房企銷售數(shù)據(jù)前全國房企銷售數(shù)據(jù)前5 5名（名（1 1月）月）1 1月份萬科以月

17、份萬科以190.70190.70億元的銷售額，位居全國之首，同樣，億元的銷售額，位居全國之首，同樣，萬科以萬科以161.1161.1萬平米銷售面積超越恒大引領全國萬平米銷售面積超越恒大引領全國數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫2 2一線企業(yè)資訊一線企業(yè)資訊排名企業(yè)名稱 拿地總價(億元) 1萬科617.172保利地產(chǎn)459.943綠地集團369.844中海地產(chǎn)291.675方興地產(chǎn)125.39全國房企全國房企20122012年年9 9月月-2013-2013年年2 2月拿地面積前月拿地面積前5 5名名排名企業(yè)名稱 總規(guī)劃面積(萬) 1萬科2251.6

18、52保利地產(chǎn)1060.723綠地集團956.454金科股份584.315中海地產(chǎn)509.34萬科以萬科以617.17617.17億元和億元和2251.652251.65萬平米，連續(xù)幾月保持萬平米，連續(xù)幾月保持“拿地拿地大王大王”的頭銜，其他知名地產(chǎn)緊隨其后，且拿地力度相對的頭銜，其他知名地產(chǎn)緊隨其后，且拿地力度相對較弱；土地市場回歸常態(tài)。較弱；土地市場回歸常態(tài)。數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫2 2一線企業(yè)資訊一線企業(yè)資訊觀點：觀點：p全國一線房企囤地量較大，但全國一線房企囤地量較大，但是，本月拿地量相對減少；雖看是，本月拿地量相對減少；雖看好未

19、來市場的發(fā)展，依然保持謹好未來市場的發(fā)展，依然保持謹慎的態(tài)度；慎的態(tài)度；p房企的思維理念產(chǎn)生了分歧，房企的思維理念產(chǎn)生了分歧，行業(yè)將面臨洗牌，房企之間的行業(yè)將面臨洗牌，房企之間的 “大魚吃小魚大魚吃小魚”的競爭態(tài)勢將愈的競爭態(tài)勢將愈加明顯。加明顯。1宏觀政策分析宏觀政策分析國內(nèi)一線企業(yè)資訊國內(nèi)一線企業(yè)資訊濰坊房地產(chǎn)市場分析濰坊房地產(chǎn)市場分析重點項目營銷動作監(jiān)測重點項目營銷動作監(jiān)測234目錄：目錄：濰坊土地市場本月無新土地供用；但是本月成交土地本月無新土地供用；但是本月成交土地1 1宗商服用地，宗商服用地，61706170平米平米3.13.1濰坊市場濰坊市場3. 13. 1濰坊濰坊2013201

20、3年年1 1月土地月土地市場市場區(qū)域宗地編號宗地位置土地面積土地用途規(guī)劃指標要求競買保證金（萬元）競得方容積率建筑密度綠地率年限奎文區(qū)2011-k8新華路以東、健康東街以南地塊6170平方米其他商服用地1.2-9.845%30%40596山東富迪投資有限公司房地產(chǎn)市場【供需比供需比】20132013年年2 2月份濰坊市住宅成交量環(huán)比下降月份濰坊市住宅成交量環(huán)比下降55.8%55.8%，同比下降，同比下降10.8%10.8%。市場簽約量較上月明顯不足，（期間包含春節(jié)的影響明顯，但與去年春節(jié)的市場簽約量較上月明顯不足，（期間包含春節(jié)的影響明顯，但與去年春節(jié)的1 1月相比上漲月相比上漲36.62%3

21、6.62%）；）；2 2月的銷售與去年同時期銷售形成了明顯上漲，市場回月的銷售與去年同時期銷售形成了明顯上漲，市場回暖勢頭強勁暖勢頭強勁類別12345678910111212 2月份月份住宅新增預售量（萬）7.0217.36719213427.926.0736.0645.2129.644.8352.1253.121.521.52住宅銷售量（萬）11.3617.433.0929.0238.930.234.634.226.0929.2638.4437.3535.1113.5613.56數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場2

22、012年1月-2013年2月濰坊全市住宅成交情況：20132013年年2 2月份濰坊市成交量環(huán)比略有不足，簽約套數(shù)月份濰坊市成交量環(huán)比略有不足，簽約套數(shù)13281328套，簽約面積套，簽約面積13.5613.56萬平萬平米。環(huán)比下降米。環(huán)比下降55.8%55.8%，同比下降，同比下降10.8%10.8%，但與去年，但與去年1 1月的春節(jié)時期相比上漲月的春節(jié)時期相比上漲36.62%36.62%，預示市場已經(jīng)回暖。預示市場已經(jīng)回暖。數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫【住宅成交住宅成交】20132013年年2 2月濰坊市住宅市場在售項目成交量月濰坊市住宅

23、市場在售項目成交量15191519套，銷售面積套，銷售面積15.5215.52萬平米；與同時期的相比略有上漲，市場需求明顯萬平米；與同時期的相比略有上漲，市場需求明顯3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場本月簽約量本月簽約量15191519套，成交面積套，成交面積15.5215.52萬平萬平米，較上個月環(huán)比下降米，較上個月環(huán)比下降55.8%.55.8%.本月成交量屬于合理下降，且出現(xiàn)大幅本月成交量屬于合理下降，且出現(xiàn)大幅呈現(xiàn)波動狀態(tài)；預計今后成交量上升。呈現(xiàn)波動狀態(tài)；預計今后成交量上升。數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫【

24、住宅成交住宅成交】本月濰坊市場最后本月濰坊市場最后2 2周成交明顯上升，周平均為周成交明顯上升，周平均為550550套左右，本月套左右，本月自自2020號后成交猛增，后續(xù)市場看好號后成交猛增，后續(xù)市場看好2月排名區(qū)域項目成交套數(shù)備注1奎文區(qū)東晨大廈272濱海區(qū)達美水岸263坊子區(qū)恒信金水岸254濰城區(qū)三友翡翠城215濰城區(qū)濰城春天206濰城區(qū)鳶都新城177坊子區(qū)恒信領海國際178高新區(qū)盛海第一園179高新區(qū)潤地鳳凰城1610奎文區(qū)金都時代新城1411寒亭區(qū)恒信首府1412高新區(qū)中建大觀天下1413高新區(qū)恒大名都1414濰城區(qū)翔和嘉園1315奎文區(qū)中央生活城1016經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海泰綠洲1017濰城

25、區(qū)恒信西江月918濰城區(qū)龍熙園919濰城區(qū)冠華小區(qū)920坊子區(qū)隆鑫盛景9數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫住宅濰坊住宅濰坊20132013年年2 2月在售樓盤月在售樓盤top20top20成交情況明細成交情況明細 3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場本月濰城區(qū)成交量最高，簽約套數(shù)為本月濰城區(qū)成交量最高，簽約套數(shù)為450450套，環(huán)套，環(huán)比下降比下降85%85%，簽約面積為，簽約面積為4.64.6萬平方米萬平方米. .本月濰坊七區(qū)均環(huán)比下降，其中，除奎文區(qū)、寒本月濰坊七區(qū)均環(huán)比下降，其中，除奎文區(qū)、寒亭區(qū)、濱海開發(fā)區(qū)環(huán)比下降幅度較大外。其他各亭區(qū)、濱海開

26、發(fā)區(qū)環(huán)比下降幅度較大外。其他各區(qū)均在區(qū)均在100%100%之內(nèi)，（此組數(shù)字雖差距甚大，但是之內(nèi)，（此組數(shù)字雖差距甚大，但是沒有可比性）與同期相比市場前景看好。沒有可比性）與同期相比市場前景看好。數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫【住宅成交區(qū)域住宅成交區(qū)域】本月住宅簽約銷售中，濰城區(qū)成交量最高，在七區(qū)之中，本月住宅簽約銷售中，濰城區(qū)成交量最高，在七區(qū)之中，占比例達到占比例達到30%30%3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場從上圖看出，本月均價上漲，環(huán)比上漲從上圖看出，本月均價上漲，環(huán)比上漲0.45%0.45%，均價已連續(xù)，

27、均價已連續(xù)9 9個月上漲，保持了個月上漲，保持了9- 9-1111月保持月保持0.5%0.5%左右上漲幅度，除左右上漲幅度，除1212月月2.5%2.5%漲幅創(chuàng)造了新高之外，說明上漲趨勢穩(wěn)定；漲幅創(chuàng)造了新高之外，說明上漲趨勢穩(wěn)定；由趨勢線可以看出；市場均價表現(xiàn)平穩(wěn)的波動狀態(tài)，且波動區(qū)間比上月的（由趨勢線可以看出；市場均價表現(xiàn)平穩(wěn)的波動狀態(tài)，且波動區(qū)間比上月的（3780-3780-46004600）提升到（）提升到（3900-46003900-4600）。震蕩區(qū)間低價位拉升。將會保持平穩(wěn)的上漲趨勢。）。震蕩區(qū)間低價位拉升。將會保持平穩(wěn)的上漲趨勢。數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：

28、恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫【住宅價格住宅價格】本月濰坊市住宅市場價格為本月濰坊市住宅市場價格為42464246元元/ /平米，環(huán)比上漲平米，環(huán)比上漲0.45%0.45%；同比；同比上漲上漲14.76%14.76%；20122012年自年自9 9月以來上漲幅度保持在月以來上漲幅度保持在0.5%0.5%左右，除左右，除1212月漲幅月漲幅2.5%2.5%，本月上漲依然平衡本月上漲依然平衡奎文區(qū)因區(qū)域價值的優(yōu)勢，導致其成為濰坊市房價最高的區(qū)域，均價奎文區(qū)因區(qū)域價值的優(yōu)勢，導致其成為濰坊市房價最高的區(qū)域，均價49014901元元/ /平平米，較上個月環(huán)比上漲米，較上個月環(huán)比上漲2.5%2.5%，本

29、月濱海區(qū)以，本月濱海區(qū)以25902590元元/ /平米均價成為下跌最快的區(qū)域，平米均價成為下跌最快的區(qū)域，環(huán)比下降環(huán)比下降107%107%，說明濱海區(qū)的區(qū)域價值或發(fā)展處于動蕩時期。，說明濱海區(qū)的區(qū)域價值或發(fā)展處于動蕩時期。數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫【住宅區(qū)域價格住宅區(qū)域價格】本月濰坊市住宅市場奎文區(qū)以本月濰坊市住宅市場奎文區(qū)以49014901元元/ /平米的價格成為濰坊平米的價格成為濰坊市場最高的區(qū)域，其次為高新區(qū)和濰城區(qū)，區(qū)位價值是影響價格的主要因素市場最高的區(qū)域，其次為高新區(qū)和濰城區(qū)，區(qū)位價值是影響價格的主要因素3.23.2房地產(chǎn)市場房

30、地產(chǎn)市場在在2 2月份商業(yè)簽約銷售中，濰城區(qū)成交量較高，月份商業(yè)簽約銷售中，濰城區(qū)成交量較高，0.930.93萬平米，在七區(qū)之中，占比萬平米，在七區(qū)之中，占比例達到例達到47%47%。其中，濰城區(qū)成交其中，濰城區(qū)成交185185套，占成交套數(shù)之最。套，占成交套數(shù)之最。3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫【商業(yè)供需商業(yè)供需】本月濰坊市商業(yè)市場總成交量為本月濰坊市商業(yè)市場總成交量為1.981.98萬平米，其中濰城區(qū)成交量萬平米，其中濰城區(qū)成交量面積較高，為面積較高，為0.930.93萬平米；但相比住宅市場，本月商業(yè)市場略顯

31、落后和蕭條萬平米；但相比住宅市場，本月商業(yè)市場略顯落后和蕭條奎文區(qū)簽約均價最高為奎文區(qū)簽約均價最高為1335513355元元/ /平米；環(huán)比上漲平米；環(huán)比上漲25.03%25.03%；其次為寒亭區(qū)；其次為寒亭區(qū)51005100元元/ /平平米；環(huán)比上漲米；環(huán)比上漲23.77%23.77%；市場均價上漲較大。；市場均價上漲較大。本月濰城區(qū)環(huán)比下降本月濰城區(qū)環(huán)比下降33.25%33.25%，成交均價，成交均價77147714元元/ /平米，本月高新區(qū)、坊子區(qū)商業(yè)市平米，本月高新區(qū)、坊子區(qū)商業(yè)市場相對有價格下降較大。場相對有價格下降較大。 數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營

32、銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫【商業(yè)價格商業(yè)價格】20132013年年2 2月濰坊市商業(yè)市場，奎文區(qū)以市中心的優(yōu)勢位列全市商月濰坊市商業(yè)市場，奎文區(qū)以市中心的優(yōu)勢位列全市商業(yè)價格第一；奎文區(qū)以業(yè)價格第一；奎文區(qū)以1335513355元元/ /平米均價，使之奎文區(qū)商業(yè)市場的成交量倍增，平米均價，使之奎文區(qū)商業(yè)市場的成交量倍增，說明商業(yè)市場的迅速崛起說明商業(yè)市場的迅速崛起3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場高新區(qū)簽約量最高為高新區(qū)簽約量最高為0.250.25萬平米；其他區(qū)域市場相對平穩(wěn)。萬平米；其他區(qū)域市場相對平穩(wěn)。本月高新區(qū)成交本月高新區(qū)成交9 9套；其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男枨螅?/p>

33、寫字樓市場明顯落后。套；其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男枨?；寫字樓市場明顯落后。數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫【寫字樓成交寫字樓成交】本月濰坊市寫字樓市場成交本月濰坊市寫字樓市場成交0.340.34萬平米，主要集中在高新區(qū)；萬平米，主要集中在高新區(qū)；成交成交0.250.25萬平米；其他區(qū)域因城市的發(fā)展或市場的影響，本月寫字樓市場明萬平米；其他區(qū)域因城市的發(fā)展或市場的影響，本月寫字樓市場明顯落后或蕭條顯落后或蕭條【寫字樓價格寫字樓價格】奎文區(qū)和濰城區(qū)作為濰坊的核心區(qū)域和商務區(qū)，對寫字樓的奎文區(qū)和濰城區(qū)作為濰坊的核心區(qū)域和商務區(qū)，對寫字樓的需求強度大，價格也

34、是較高的，濰城區(qū)均價需求強度大，價格也是較高的，濰城區(qū)均價49154915元元/ /平米，奎文區(qū)均價為平米，奎文區(qū)均價為45054505元元/ /平米平米3.23.2房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場從上圖可以看出，寫字樓價格最高為濰城區(qū)，達到從上圖可以看出，寫字樓價格最高為濰城區(qū)，達到49154915元元/ /平米；本月寫字樓價格平米；本月寫字樓價格有所下降，其中濰城區(qū)環(huán)比上漲有所下降，其中濰城區(qū)環(huán)比上漲24.09%24.09%；其他各區(qū)均環(huán)比下降，說明本月寫字樓市；其他各區(qū)均環(huán)比下降，說明本月寫字樓市場相對場相對1 1月市場表現(xiàn)不溫不火的現(xiàn)象。月市場表現(xiàn)不溫不火的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心

35、數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：恒信集團營銷策劃管理中心數(shù)據(jù)庫p本月土地市場無供應且成交量較少，屬本月土地市場無供應且成交量較少，屬于合理情況，與同期相比顯然本月土地市于合理情況，與同期相比顯然本月土地市場異常寂靜；開發(fā)商此時按兵不動，靜等場異常寂靜；開發(fā)商此時按兵不動，靜等“兩會兩會”的形式，但本月燃油成交表明未的形式，但本月燃油成交表明未來市場市場競爭異常激烈；來市場市場競爭異常激烈；p本月成交量環(huán)比下降，同比下降，但與本月成交量環(huán)比下降，同比下降，但與去年去年1 1月的春節(jié)時期相比上漲月的春節(jié)時期相比上漲36.62%36.62%，打，打破了破了1212年初的年初的“寒冬寒冬”市場，市場已經(jīng)毫市場，市場已

36、經(jīng)毫無壓力的回暖，前景十分的看好。無壓力的回暖，前景十分的看好。1宏觀政策分析宏觀政策分析國內(nèi)一線企業(yè)資訊國內(nèi)一線企業(yè)資訊濰坊房地產(chǎn)市場分析濰坊房地產(chǎn)市場分析重點項目營銷動作監(jiān)測重點項目營銷動作監(jiān)測234目錄：目錄：項目跟蹤項目跟蹤恒大名都恒大名都建筑面積：建筑面積：1270000平方米 占地面積：占地面積：289000平方米地址：地址：高新技術開發(fā)區(qū)濰縣中路與寶通街交叉口裝修情況：裝修情況：精裝產(chǎn)權年限：產(chǎn)權年限：70年付款方式：付款方式：銀行按揭貸款,一次性付款容積率：容積率：4.30均價：均價：5600元綠化率：綠化率：36%物業(yè)公司：物業(yè)公司：恒大金碧置業(yè)有限公司物業(yè)費：物業(yè)費：1.8

37、元/月/平米 開發(fā)商：開發(fā)商：濰坊金碧置業(yè)有限公司建筑類型：建筑類型：板樓,高層物業(yè)類別：物業(yè)類別：普通住宅,寫字樓,建筑綜合體26層的寫字樓，1-5層初步規(guī)劃為商場，6層以上為商務寫字樓項目跟蹤項目跟蹤20000的多功能運動中心12000劇院，濰坊首席社區(qū)劇院3000的國際標準幼兒園150000社區(qū)商業(yè)5300奢華五星級會所商業(yè)辦公樓、社區(qū)劇院、國際標準幼兒園、多功能運動中心、社區(qū)商業(yè)、超大會所，六重奢華配套戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例樓棟樓棟三室兩廳兩衛(wèi)1406617#兩室兩廳一衛(wèi)92264三室兩廳兩衛(wèi)13466三室兩廳兩衛(wèi)14713218#33#三室兩廳一衛(wèi)113132三室兩廳兩衛(wèi)1

38、28132四室兩廳兩衛(wèi)16813221#28#兩室兩廳一衛(wèi)100264三室兩廳兩衛(wèi)144132四室兩廳三衛(wèi)1723325#29#三室兩廳一衛(wèi)10966四室兩廳三衛(wèi)17633三室兩廳兩衛(wèi)14433三室兩廳兩衛(wèi)12666四室兩廳兩衛(wèi)16433四室兩廳三衛(wèi)1743322#三室兩廳一衛(wèi)10766四室兩廳三衛(wèi)1763331%19%31%8%11%恒大名都戶型比例恒大名都戶型比例兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)15%15%12%8%8%4%4%17%9%8%恒大名都戶型面積比例恒大名都戶型面積比例92平米100平米107平米113平米128平米134平米140平米147平米16

39、8平米176平米恒大名都的主力戶型為三室兩廳一衛(wèi)，以92-100平米以及147平左右的面積為主。項目跟蹤項目跟蹤361、歐洲皇家園林，中央湖景震撼人心；2、滿屋名牌國際9a精裝修，高性價比。項目賣點分析項目賣點分析營銷分析營銷分析展示先行實景園林的展示和高檔會所幼兒園的建設打動客戶的購買欲望，是項目銷售的主要發(fā)力點；精裝修用精裝修提高項目的性價比，吸引客戶。項目跟蹤項目跟蹤一期目前已推出17、18、21、28、30、25、29、22#共8棟33層高層。其中17#、21#、26#號樓為近期新加推樓棟，房源涵蓋100-176。價格跟蹤：價格跟蹤：均價5600元/，送1500元每平裝修。特價房政策：

40、特價房政策：每天推出10套4900元/起特價房項目跟蹤項目跟蹤1717181821212222282825252929303026262727一期共推出8棟33層高層，面積涵蓋92-176平米，目前封頂樓棟銷售率都達到85%以上。恒大名都擁有四個樣板間，來打動高端客戶，促進成交。恒大名都擁有四個樣板間，來打動高端客戶，促進成交。戶型設計上，按照國際通行標準設計功能分區(qū)，滿足高端客戶中戶型設計上，按照國際通行標準設計功能分區(qū)，滿足高端客戶中外結合的生活習慣。外結合的生活習慣。107107、109109的三室兩廳為其主力暢銷戶型，客廳大采光好，臥室的三室兩廳為其主力暢銷戶型，客廳大采光好，臥室朝南

41、。朝南。戶型面積區(qū)間范圍廣，不同總價承受力客戶共同生活在一個社區(qū)戶型面積區(qū)間范圍廣，不同總價承受力客戶共同生活在一個社區(qū), ,導致項目整體品質(zhì)降低導致項目整體品質(zhì)降低。模型模型u3室2廳2衛(wèi)174戶型所占19%u3室2廳1衛(wèi)113戶型所占9.52%u3室2廳1衛(wèi)128戶型所占9.52%u3室2廳2衛(wèi)144戶型所占19%舒適大氣/國際標準/注重風水/精裝修等戶型設計，充分體現(xiàn)豪宅品質(zhì)項目跟蹤項目跟蹤39高端園林景觀展示區(qū)和豐富的社區(qū)配套是項目成功的核心要素. “景觀先行”的開發(fā)策略制造客戶購買沖動項目跟蹤項目跟蹤120萬平米規(guī)模恒大品牌+恒大物業(yè)私屬湖景資源大型社區(qū)商業(yè)配套資源社區(qū)教育配套資源超

42、高性價比（同等價格下，附帶1500元/平米精裝）,通過精裝修和相對有競爭力的價格提升客戶市場認可度.優(yōu):充分利用成熟的開發(fā)模式進行開發(fā)，極致化的營銷中心、景觀園林示范區(qū)和樣板間展示，同時采用超低價入市的策略打開市場；采用新穎的建筑風格，吸引客戶關注；在社區(qū)內(nèi)引進高端物業(yè)和學校等配套服務設施。劣:位置相對較偏，外來企業(yè)，市場口碑不存在優(yōu)勢基本信息：占地面積:360770平方米 建筑面積:1412346平方米 容 積 率 ：3.9物業(yè)類別：住宅建筑類別 ：洋房、高層 裝修狀況 毛坯 價格：洋房最低價5300元/平米高層最低價3800元/平米開盤時間 2012-6-16入住時間 2013-11-30

43、物業(yè)地址：濰坊東風西街與清平路交叉口西200米路北明星項目跟蹤明星項目跟蹤上城國際上城國際洋房規(guī)劃洋房規(guī)劃項目總占地約540畝，項目總建筑面積約140萬，綠化率35%，產(chǎn)品由濰坊首席純正退臺式花園洋房、酒店式公寓、大型超市、風情商業(yè)街及高層組成，總共約7644戶。 洋房規(guī)劃+成熟社區(qū)+交通便利成熟社區(qū)：成熟社區(qū)：小區(qū)已有200戶交房，園林景觀已基本成熟，實景發(fā)售。交通便利：交通便利：項目在東風街與清平路交叉路口西100米，距離中百泰華商圈10分鐘車距，交通便利。核心資源核心資源濰坊首席純正退臺濰坊首席純正退臺電梯花園洋房社區(qū)電梯花園洋房社區(qū)園林設計園林設計: :設計公司:北京土人設計理念:上城

44、國際首創(chuàng)臺地式花園設計，私享前庭后院，退臺式入戶花園使業(yè)主感受不同的禮遇和尊崇。在建筑風格上，在建筑設計上引入世界經(jīng)典的artdeco建筑風格，打造濰坊首席純正退臺電梯花園洋房社區(qū)規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑形式:錯落式布局 建筑類型:洋房、高層設計理念:建筑外形:采用artdeco建筑風格。打造首席純正退臺電梯花園洋房洋房贈送面積較大，產(chǎn)品比較稀缺，較受客戶歡迎戶型戶型洋房1-2層贈送面積較大，3樓有大露臺，相對熱銷，4.5層幾乎沒有贈送面積與普通住宅無差別，客戶不易接受。洋房五層洋房五層130130洋房一層洋房一層152152洋房六樓洋房六樓125125項目項目戶型戶型面積面積上市量上市量庫存量庫

45、存量去化率去化率戶型配比戶型配比成交均價成交均價上城國際洋房上城國際洋房3房2廳2衛(wèi)125-200963366%100%7500合計963366%項目項目戶型戶型面積面積上市量上市量庫存量庫存量去化率去化率戶型配比戶型配比成交均價成交均價上城上城國際高層國際高層4房2廳1衛(wèi)132-136180180未出售67%42002房2廳1衛(wèi)979090未出售33%合計270270二期洋房加推，最低二期洋房加推，最低53005300元元/ /平。平。本月銷售本月銷售3 3套。套。上城國際洋房銷售率66%，月去化速度20套/月。開盤價格：高層4200元/平，洋房5300元/平及優(yōu)惠政策：按揭99折，一起行9

46、7折，分期97折。銷售銷售本期僅推出三棟高層，共計270套市場需求小面積高層產(chǎn)品，高層“預銷控”，主推退臺洋房，月去化20套已售罄本期目前僅推出四棟洋房，僅96套配套服務配套服務上城國際小區(qū)內(nèi)部配套比較齊全，有幼兒園、小學、會所及長約700米大型的風情商業(yè)街，集購物、娛樂為一體。小區(qū)附近生活配套設施也比較齊全，有巨力公園，奧體公園、奧體中心、八九醫(yī)院等。物業(yè)管理物業(yè)管理第一太平戴維斯物業(yè)服務有限公司物物 業(yè)業(yè) 費費: : 待定 高端配套及智能物業(yè)服務，營造高品質(zhì)景雕社區(qū)配套服務配套服務 法蘭西artdeco 建筑風格首創(chuàng)臺地式花園設計，退臺式入戶花園， 中央生活區(qū)核心地段交通便利，配套齊全，

47、產(chǎn)品多樣性，經(jīng)濟洋房、花園洋房，瞰景高層。優(yōu):純正退臺式電梯花園洋房產(chǎn)品稀缺，受市場歡迎。項目體諒大，配套齊全，交通便利劣:項目電梯洋房價格相對較高，針對客戶群相對比較局限，4、5樓于普通多層無差別，屬于滯銷產(chǎn)品。項目周邊高層競品較多，本項目高層大面積較多，市場需求較少。上城國際完善配套+洋房規(guī)劃+成熟社區(qū)+交通便利項目小結項目小結基本信息：占地面積:17萬平方米 建筑面積:28萬平方米 容 積 率 ：1.8 物業(yè)類別：住宅建筑類別 ：板樓、多層、小高層、高層 裝修狀況 ：毛坯 首期開盤時間 ：2010-10一期入住時間： 2012-7-01物業(yè)地址：高新技術開發(fā)區(qū)東方路與櫻前街交匯處南100

48、米路東項目跟蹤項目跟蹤中建中建大觀天下大觀天下一期一期“錦園錦園”位于項目西北角，分為9個組團，共43棟住宅，由16棟多層、12棟電梯小高層、15棟高層組成。二期二期“薔薇溪谷薔薇溪谷”二期位于中建大觀天下核心位置，由260380典藏級聯(lián)排、雙拼構成，于2012年11月10日開盤。一期錦園一期錦園二期薔薇溪谷二期薔薇溪谷中建大觀天下一期由北向南共分為9個組團,新鄰里式空間組合商業(yè)入口車行主入口人行主入口車行主入口車行次入口人行入口車行次入口人行主入口a組團b組團c組團d組團e組團f組團g組團h組團i組團售樓處由高到底分為三大建筑類型：洋房類、小高類、高層類高層類小高類經(jīng)典洋房類親水洋房類電梯洋

49、房類產(chǎn)品布局產(chǎn)品布局目前剩余主要房源位置大一期建筑類型細分：高層是主力，洋房是亮點，小高是補充樓型戶型指標普通兩居緊湊三居舒適三居豪華三居四居及躍層面積匯總套數(shù)匯總親水洋房戶型面積16019087503.12%502.09%建筑面積40004750套數(shù)2525經(jīng)典洋房戶型面積1201351446373822.72%48020.05%建筑面積180002673019008套數(shù)150198132小高層戶型面積1151301403421012.2%26411.03%建筑面積75901430012320套數(shù)6611088高層戶型面積9011012013017378061.96%160066.83%建筑

50、面積41040598406120011700套數(shù)45654451090合計2804782394面積比，高層：洋房：小高=6：3：1；套數(shù)比，高層：洋房：小高=7：2：1產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比面積面積面積比面積比普通兩居9045620%4104016%緊湊三居11756425%7812830%功能三居120-12874433%6811226%舒適三居130-16048221%6630825%四居及躍層194-319301%72003%合計2276100%260788100%l首期可推售產(chǎn)品以三室為主，緊湊三室、功能三室及舒適三室總共占81%，約21萬l兩室面積為90

51、左右，總建面約為4.1萬l四室及躍層主力面積為240左右復式產(chǎn)品，總建面約為0.7萬產(chǎn)品解析產(chǎn)品解析高層86-142戶型，均價5500元/；多層均價7200元/，戶型在120-200之間；小高層110-140，均價6300元/；錦園5號樓商鋪已于12月8號開盤銷售，均價23000元/。高層3室2廳1衛(wèi) 125.06高層2室1廳1衛(wèi)90.02高層3室2廳1衛(wèi)125.19 戶型設計以最大化滿足觀景為主，戶型實用方正，雙臥朝南，客廳朝南，80-141平米戶型齊全戶型設計戶型設計高層3室2廳2衛(wèi)140.91高層3室2廳1衛(wèi)117.12目前主要在售高層戶型目前主要在售高層戶型一期多層洋房面積:121躍層

52、5室3廳4衛(wèi)276.58價格跟蹤價格跟蹤110-115110-115的三房的三房124124的三房的三房141141的四房的四房中建大觀天下現(xiàn)有中建大觀天下現(xiàn)有4 4個樣板間，通過實景展示進行輔助銷售。個樣板間，通過實景展示進行輔助銷售。所有戶型均為客廳朝南，深受客戶喜愛。所有戶型均為客廳朝南，深受客戶喜愛。110110的實用的實用- -舒適性三房，面積小易控總價，滿足濰坊首次置業(yè)舒適性三房，面積小易控總價，滿足濰坊首次置業(yè)或改善性客戶（一家三口）的需求，成為現(xiàn)金流產(chǎn)品；或改善性客戶（一家三口）的需求，成為現(xiàn)金流產(chǎn)品；141141四房，仍屬于實用型，滿足改善性需求客戶為主。四房，仍屬于實用型，

53、滿足改善性需求客戶為主。模型模型戶型設計戶型設計大二期別墅11月10日開盤，截止到12月31日，銷售33套，簽約28套，其中共推出四棟雙拼全部售罄。聯(lián)排均價17000元/、雙拼均價26000元/實際成交價格：雙拼22000元/平，聯(lián)排13000元/平中建二期薔薇溪谷中建二期薔薇溪谷大二期別墅中建薔薇溪谷容積率：1.0綠化率：40%總戶數(shù)：309建筑面積：97544.32平方米占地面積：105110平方米基本參數(shù)：聯(lián)排、雙拼：地上三層，地下一層 結構：框架結構產(chǎn)權年限：70年產(chǎn)權類型：大產(chǎn)權房開工時間：2012年04月25日竣工時間：2015年09月30日成交動態(tài)跟進成交動態(tài)跟進園林設計園林設計

54、: :設計公司:加拿大笛東聯(lián)合設計理念:高綠化集中園林、生態(tài)宜居私密性保持安謐清靜的生活空間 空中花園13萬平米景觀園林規(guī)劃，高綠化集中園林，外圍樓棟共享中心主題園林景觀。在建筑設計上兼蓄了art deco建筑風格的雍容與簡約,以其60-90米的超大樓間距，錯落式布局打造濰坊生態(tài)宜居建筑；園林上，13萬平米景觀園林規(guī)劃，高綠化集中園林，體現(xiàn)宜居生活規(guī)劃設計規(guī)劃設計建筑形式:60-90米超大樓間距，錯落式布局 建筑類型:多層、高層設計理念:建筑外形:以“art deco建筑風格” 為設計理念,兼蓄雍容與簡約，創(chuàng)造出和諧、雍容、高貴、優(yōu)雅的建筑典范設計思想:42%的綠化覆蓋率，打造生態(tài)宜居生活區(qū)戶

55、型設計戶型設計: :建筑形狀及樓層平面布局形式，導致戶型的不規(guī)則設計，影響了功能空間的使用，設計原則以滿足最大化觀景為主，同時通過豪華精裝減弱戶型設計的不舒適。主力戶型:290平方米300平方米貨量盤點：貨量盤點：整個別墅區(qū)一共309套，其中24套雙拼，其余為聯(lián)排。290290-1 -1層層2902901 1層層2902902 2層層2902903 3層層300300-1 -1層層3003001 1層層3003002 2層層3003003 3層層戶型設計以最大化滿足觀景為主，戶型較不規(guī)則，功能空間舒適度較低戶型戶型新城市資源新城市資源: :濰坊城市重新思考未來走向、規(guī)劃新的城市中心布局作為以“

56、生態(tài)城市居住社區(qū)”為主體的“現(xiàn)代化綜合性城市功能區(qū)”，東南片區(qū)成為濰坊市區(qū)重點發(fā)展的區(qū)域?qū)ο?。生態(tài)資源+新城市資源 +高綠化資源高綠化率：高綠化率：區(qū)綠化達到42%，人均擁有綠地面積27平米項目的景觀設計項目的景觀設計是由加拿大笛東聯(lián)合規(guī)劃設計顧問有限公司核心資源核心資源東南片區(qū)東南片區(qū)生態(tài)宜生態(tài)宜居城市中心居城市中心配套服務配套服務名流高檔會所 內(nèi)設:健身、康體、娛樂設施，健身、水療、雪茄紅酒吧等，更有規(guī)劃教育用地。物業(yè)管理物業(yè)管理中建物業(yè)；以“真情服務每一天”的服務理念和“立德載業(yè)、”細致入微，世界級物管專家服務日常生活 物物 業(yè)業(yè) 費費: 0.: 0.96元/平方米月 高尚/細節(jié)的配套及

57、中建物業(yè)服務，營造生態(tài)美宅居住品質(zhì)配套服務配套服務開創(chuàng)濰坊生態(tài)品質(zhì)新標準開創(chuàng)濰坊生態(tài)品質(zhì)新標準五大品質(zhì)標準五大品質(zhì)標準 五大豪宅新標五大豪宅新標準準1安防型可視對講門禁系統(tǒng)，住宅設置聯(lián)網(wǎng)型可視對講門禁系統(tǒng)，具備訪客、住戶、監(jiān)控室三方通話及電鎖功能、一卡通門禁功能及住戶安防功能。2視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，系統(tǒng)采用更先進的系統(tǒng)結構為分矩陣交換/切換模式；3停車場管理系統(tǒng)，采用非接觸ic卡管理系統(tǒng)；4電子巡更系統(tǒng)，采用離線型無線型系統(tǒng)，在巡更路線上安裝巡更按鈕，在小區(qū)消防保安室安裝管理主機。5火災自動報警系統(tǒng)；新城市發(fā)展作為以“生態(tài)城市居住社區(qū)”為主體的“現(xiàn)代化綜合性城市功能區(qū)”，東南片區(qū)成為濰坊市區(qū)重點

58、發(fā)展的區(qū)域?qū)ο?。生態(tài)宜居美宅及配套城市級高檔會所中建物業(yè)以“真情服務每一天”的服務理念和“立德載業(yè)、”細致入微，世界級物管專家服務日常生活 濰坊第一個高綠化率的生態(tài)美宅，綠化覆蓋42%，人均27平米；優(yōu):利用高端品質(zhì)、綠化集中式園林等做足了項目在濰坊生態(tài)宜居區(qū)項目中建物業(yè)管理服務品質(zhì)較高，細致入微，世界級物管專家服務日常生活 ；劣:濰坊第一生態(tài)美宅,雖是項目的核心賣點,但項目地處從現(xiàn)在看較為偏僻，生活配套不完善產(chǎn)品的高品質(zhì)促使產(chǎn)品的價格高，顧客認可度較低恒大名都等競品項目相對較強，且營銷優(yōu)惠力度較大，對項目有所沖擊中建大觀天下物業(yè)管理服務+智能管理系統(tǒng)+生態(tài)宜居資源+新城市資源+高綠化資源項目

59、小結項目小結基本信息：占地面積:60000平方米建筑面積:12萬平方米 容 積 率 ：2物業(yè)類別：住宅建筑類別 ：高層裝修狀況 ：毛坯 價格：最低價4999元/平米開盤時間 ：2011年10月29日二期已開盤入住時間 ：2012年7月31日一期交房物業(yè)地址：虞河路2696號（虞河路房管局對面）明星項目跟蹤明星項目跟蹤濰京濰京城市城市資源資源: :本項目位于奎文區(qū)城市中心片區(qū)，坐擁虞河、漲湎河等自然資源，環(huán)境優(yōu)美配套醇熟。生態(tài)資源+城市中心核心資源核心資源城市中心片區(qū)城市中心片區(qū)生態(tài)宜居城市中生態(tài)宜居城市中心心濰京采用art deco的建筑風格風格，項目依托漲面河的自然景觀，在社區(qū)內(nèi)部打造水系環(huán)

60、繞的皇家園林景觀。同時采用入戶直達電梯、入戶花園的設計，滿足居住者私密、舒適、個性化生活的需求。規(guī)劃設計規(guī)劃設計1、個性化、人性化、智能化住宅設計項目每棟住宅樓均為一戶一梯的布局規(guī)劃，并在濰坊首次采用入戶電梯設計。2、精致綠化園林設計，凸顯中央大宅風范整個項目采用高臺園林設計，高出虞河路地面1.5米，給人以深宅大院的感覺。戶型設計戶型設計: :除一棟loft外，戶型面積在120-180平方米之間，其中以160多平的戶型居多，其次為120多，130多的戶型。戶型類型：兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)。以大面積的戶型為主，戶型各功能分區(qū)齊全，凸顯高檔次的大宅生活理念。戶型戶型1211211