房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偟亩悤?huì)差異

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偟亩悤?huì)差異 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，其中最基礎(chǔ)也是最重要的是對(duì)科目進(jìn)行規(guī)范。之前筆者寫過房地產(chǎn)核算之科目規(guī)范，當(dāng)然文章也只是闡述了科目之于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，同時(shí)文章供應(yīng)的科目設(shè)置也只是一個(gè)參考。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要自身業(yè)務(wù)合理設(shè)置科目，切不可直接套用別家企業(yè)科目設(shè)置。 這與一般企業(yè)可以在erp或者會(huì)計(jì)核算軟件中，直接啟用帳套和科目不同。要做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算必需依據(jù)本企業(yè)和項(xiàng)目規(guī)范設(shè)置科目，但是這只是科目規(guī)范也只是核算的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算還有一個(gè)重要的事項(xiàng)，那就是分?jǐn)偂?與大眾認(rèn)為的難度系數(shù)較高的制造業(yè)分?jǐn)偛煌康禺a(chǎn)企業(yè)分?jǐn)傂枰辽購臅?huì)計(jì)、所得稅、土地增值稅三個(gè)維度去考

2、慮。會(huì)計(jì)和所得稅兩者差異相對(duì)較小，但是會(huì)計(jì)和土地增值稅差異還是比較大的，尤其是準(zhǔn)則全國(guó)統(tǒng)一的一套規(guī)則，但是土地增值稅各省市都存在差異。而且許多所謂的土地增值稅籌劃空間，就存在這些分?jǐn)偫锩妗１疚脑噲D從會(huì)計(jì)、所得稅、土地增值稅三個(gè)方面探討房地產(chǎn)企業(yè)核算之分?jǐn)偟膯栴}。 一：成本對(duì)象 要探討房地產(chǎn)企業(yè)核算的分?jǐn)?，首先我們需要了解怎么的前提，也就是成本?duì)象。通俗說一項(xiàng)或多項(xiàng)成本費(fèi)用，分?jǐn)偟侥男┏杀緦?duì)象上去。雖然我們知道會(huì)計(jì)、所得稅、土地增值稅存在口徑差異，但是在考慮成本對(duì)象時(shí)需要兼顧三者，也就是成本對(duì)象的設(shè)置，既要便于核算，也要考慮所得稅，同時(shí)需要考慮土地增值稅。 a:會(huì)計(jì)核算成本對(duì)象 一般來說，會(huì)計(jì)核

3、算對(duì)于成本對(duì)象，企業(yè)需要制定特地的規(guī)則，當(dāng)然規(guī)則可以考慮并從所得稅成本對(duì)象規(guī)則中借鑒。 1.業(yè)態(tài)范圍的考慮 2.工程進(jìn)度的考慮 因?yàn)楣こ踢M(jìn)度跟竣工結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理有直接聯(lián)系，所以工程進(jìn)度不同的，為避免重復(fù)工作，進(jìn)度差異超過一定期限的應(yīng)成本歸集時(shí)就分開核算。但對(duì)于雖然工程進(jìn)度不一，最終還是同期竣工的，可以不分開核算。 3.用地紅線范圍的考慮 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃時(shí)建筑物部分基底超出或者壓住目前已取得用地紅線，暫不能報(bào)建和施工，若與該項(xiàng)目其他物業(yè)一起發(fā)包的，應(yīng)了解該部分是否可以與該項(xiàng)目其他物業(yè)同時(shí)完工，還是待日后將該部分用地取得土地使用證后才可建筑，以此推斷是否需要單列核算。 4.立項(xiàng)范圍與土地增值稅的考

4、慮 以上全部的原則，一是需要在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，二是基于對(duì)土地增值稅清算的考慮。在確認(rèn)成本核算對(duì)象時(shí)應(yīng)結(jié)合立項(xiàng)推斷。應(yīng)了解所在地主管稅局對(duì)土增稅清算要求，盡量削減稅會(huì)差異，導(dǎo)致成本再次拆分。 b:所得稅成本對(duì)象 關(guān)于所得稅成本對(duì)象，來看房地產(chǎn)31號(hào)文（2009年31號(hào)文），里面對(duì)于所得稅成本對(duì)象確定原則進(jìn)行了規(guī)定。 第二十六條成本對(duì)象是指為歸集和安排開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建筑過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌?/p>

5、對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建筑成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 當(dāng)然所得稅31號(hào)文的原則，其實(shí)

6、在會(huì)計(jì)核算中就可以參照或引用，因?yàn)椴豢赡軙?huì)計(jì)搞一套確認(rèn)原則，所得稅再依據(jù)31號(hào)文。那么是不是意味著企業(yè)需要依據(jù)會(huì)計(jì)對(duì)象確定原則，做一套賬務(wù)。再依據(jù)31號(hào)文做一套所得稅賬務(wù)？很明顯這是沒必要的，稅法和會(huì)計(jì)在成本對(duì)象確認(rèn)上可以協(xié)調(diào)。 c:土地增值稅成本對(duì)象 國(guó)稅發(fā)187號(hào)：一、土地增值稅的清算單位，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含平凡住宅和非平凡住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 稅總發(fā)114號(hào)：2015年9月30日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財(cái)產(chǎn)行為稅部分稅種申報(bào)表的通知（稅總發(fā)114號(hào)）文件，該文件對(duì)土地

7、增值稅納稅申報(bào)表做了修改，將“兩分法”變更為“三分法”，即：平凡住宅、非平凡住宅和其他類型商品房，但規(guī)定三類子目由各省自行設(shè)定，自行維護(hù)。 其他各省市：由于土地增值稅為地方稅種，各地都有自己的政策，所以不同地市存在兩分法、三分法、甚至四分法。詳細(xì)依據(jù)所在地土地增值稅清算文件處理。 二：分?jǐn)傄罁?jù) 一般來說進(jìn)行計(jì)量與核算，區(qū)分直接成本與間接成本，屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本應(yīng)直接計(jì)入產(chǎn)品成本，共同成本和不能分清成本對(duì)象的，可先在“公共”歸集，然后依據(jù)成本動(dòng)因按收益原則和配比原則安排至各成本對(duì)象。 a:分?jǐn)傄罁?jù) 基地面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積，包含在總占

8、地面積內(nèi)。 占地面積：指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹笜?biāo)，可參考“開發(fā)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表”上的“總用地面積”。占地面積包括建筑物基底面積、綠地、道路等的面積，通常指紅線內(nèi)用地面積。 建筑面積：指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和，反映建筑物建筑的規(guī)模大小，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹笜?biāo)。建筑面積與占地面積可用于計(jì)算容積率，容積率=建筑面積/占地面積。 可售建筑面積：指取得商品房預(yù)售許可證、可預(yù)售和銷售的商品房面積。是完工結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“庫存商品”以及結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”采用的指標(biāo)。 b:分?jǐn)傇敿?xì) 企業(yè)在制定成本分?jǐn)偤怂阋?guī)則時(shí)，必需考慮會(huì)計(jì)和稅法的因素，稅法方面也就是土地增值稅的有

9、關(guān)規(guī)定。假如企業(yè)指定的分?jǐn)傄罁?jù)與土地增值稅規(guī)則不全都，則需要在土地增值稅清算時(shí)，進(jìn)行再一次徹底的重新分?jǐn)偂?1：工程成本分?jǐn)?1.1根據(jù)各業(yè)態(tài)的占地面積計(jì)算土地價(jià)款，再根據(jù)相應(yīng)業(yè)態(tài)的地上建筑面積分?jǐn)偂?1.2收費(fèi)與前期工程費(fèi)用：場(chǎng)地平整按占地面積、其余根據(jù)總建筑面積分?jǐn)偅?2：建筑成本 建安成本：根據(jù)各業(yè)態(tài)單體實(shí)際的成本； 社區(qū)管網(wǎng)：根據(jù)總建筑面積分?jǐn)偅?公共配套：根據(jù)地上可售面積分?jǐn)偅?工程其他：根據(jù)總建筑面積分?jǐn)偅?3：非工程成本分?jǐn)?3.1費(fèi)用及稅金： 管理費(fèi)用：根據(jù)各銷售業(yè)態(tài)的可售建筑面積分?jǐn)偅?營(yíng)銷費(fèi)用：根據(jù)各銷售業(yè)態(tài)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)偅?3.3其他成本：物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)：依據(jù)業(yè)態(tài)類型

10、，根據(jù)建筑面積分?jǐn)偂?4：特別事項(xiàng)分?jǐn)? 留意以上分?jǐn)偅皇枪P者依據(jù)個(gè)人提出的參考，不可直接套用。當(dāng)然在不突破基本原則下，需要依據(jù)實(shí)際調(diào)整。實(shí)際上本文無法將一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)全部的分?jǐn)偠祭e出來，依據(jù)業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)，還存在特別的分?jǐn)?，比如別墅附屬地下車位分?jǐn)偅厣霞暗叵萝囄怀杀緫?yīng)直接計(jì)入相應(yīng)產(chǎn)品。 4.1地價(jià)分?jǐn)?地價(jià)分?jǐn)偡椒ㄖ饕邪凑嫉孛娣e和按可售面積分?jǐn)們煞N，一般狀況下以按可售面積分?jǐn)倿橹??！白≌由倭康咨獭保喉?xiàng)目以住宅為主，僅配有少量底商，按可售面積分?jǐn)??！白≌恿闶凵虡I(yè)”：可售商業(yè)比重較大，但建筑形態(tài)上與住宅連為一體，或沒有明確的區(qū)分界線，按可售面積分?jǐn)??！白≌营?dú)立商業(yè)”：可售商業(yè)比重較大，

11、建筑形態(tài)上獨(dú)立于住宅，或有明確的區(qū)分界線（可單獨(dú)劃為商業(yè)區(qū)），如集中商業(yè)、步行街等，按占地面積分?jǐn)偂?4.2無產(chǎn)權(quán)公建配套設(shè)施 指歸全體業(yè)主全部或無償移交政府相關(guān)部門的會(huì)所、業(yè)主活動(dòng)用房、物管公司用房、架空層、道路橋梁、學(xué)校、菜市場(chǎng)等。分?jǐn)偅喝拷ㄖ杀炯巴恋爻杀揪璺謹(jǐn)傊磷≌?，按地上可售面積分?jǐn)偂?三：分?jǐn)倢?duì)比 a:詳細(xì)分?jǐn)傄罁?jù)對(duì)比 b:會(huì)計(jì)分?jǐn)偱e例 c：土地增值稅分?jǐn)?土地增值稅分?jǐn)偅紫仁窃谕恋卦鲋刀悤盒袟l例及實(shí)施細(xì)則、土地增值稅清算規(guī)程的總體原則下開展，其次是依據(jù)企業(yè)所在地土地增值稅相關(guān)政策文件進(jìn)行操作。以下以y市土地增值稅清算規(guī)程舉例說明。 y市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程的公告

12、（2016年第7號(hào)） 第三十一條扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?(一)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建筑不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)受益對(duì)象，采用合理的安排方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用： 1.占地面積法：即根據(jù)房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?2.建筑面積法：即根據(jù)房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?3.直接成本法：即根據(jù)受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。 (二)屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?(三)同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?duì)于納稅人能夠供應(yīng)相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并