萬(wàn)科培訓(xùn)物業(yè)管理常識(shí)及萬(wàn)科物業(yè)簡(jiǎn)介

1、第一部分：物業(yè)管理常識(shí)第一部分：物業(yè)管理常識(shí)我家被盜啦！找物業(yè)公司賠！物業(yè)管理： 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 摘自物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令2003379號(hào) 物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定財(cái)務(wù)保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過(guò)錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。 摘自北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）京高法發(fā)2003389號(hào)金陽(yáng)公寓物業(yè)費(fèi)：3.7元/月/平方米

2、這么貴？對(duì)面小區(qū)才2.0元呀！ 項(xiàng)目規(guī)模管理費(fèi)用分?jǐn)偘卜荔w系出入口數(shù)量；物防、技防完善性公共設(shè)施市政配套、綠地率、植被種類(lèi)、 水系、景觀燈、 石材養(yǎng)護(hù)人工成本收入、保險(xiǎn)高端服務(wù)大堂服務(wù)、雙語(yǔ)服務(wù)。誤區(qū)與售價(jià)掛鉤、與周邊對(duì)比影響物業(yè)費(fèi)定價(jià)因素項(xiàng)目特點(diǎn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 摘自物業(yè)管理?xiàng)l例又交物業(yè)費(fèi)，我就沒(méi)見(jiàn)物業(yè)給我家做什么。 1 1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物

3、業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 摘自物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)主要工作職責(zé)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理區(qū)域（紅線以?xún)?nèi)、戶(hù)門(mén)以外）配套服務(wù)會(huì)所、社區(qū)巴士特約服務(wù)入戶(hù)維修、家政服務(wù)。 我出國(guó)了一年，沒(méi)在小區(qū)居住，為什么還要交物業(yè)費(fèi)？ 納入物業(yè)管理費(fèi)范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。 摘自物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法空置房物業(yè)費(fèi)的繳納一層業(yè)主是否應(yīng)交電梯費(fèi)？ 購(gòu)房人無(wú)論入住房屋與否，均應(yīng)于本物業(yè)交付之日起全額交納物業(yè)服務(wù)

4、費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）。交付之日，如無(wú)法律另行規(guī)定，應(yīng)指房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付日期。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按季度交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每季度首月15日前向乙方交納當(dāng)季的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，在下季度首日及以后交納的視為逾期交納，業(yè)主或物業(yè)使用人須承擔(dān)違約責(zé)任。入住時(shí)一次繳納半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)。萬(wàn)科的約定 請(qǐng)把你們的賬本給我看看 摘自物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可采用包干制或酬金制形式。 包干制：盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)； 酬金制：結(jié)余或

5、不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。 摘自物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 物業(yè)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 我是業(yè)主、我就要封陽(yáng)臺(tái)！1遵從法規(guī)及約定1、國(guó)家或地方法規(guī)2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同3、（臨時(shí)）業(yè)主公約不得違規(guī)搭建的原因改變住宅外立面 裝修人從事住宅內(nèi)部裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：

6、（一）改變住宅外立面，在非承重墻上開(kāi)門(mén)、窗； 摘自住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部令第110號(hào)增加建筑面積增加安全隱患影響毗連關(guān)系 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。業(yè)主公約修改權(quán)限業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主臨時(shí)公約的重要性的重要性物業(yè)公司職責(zé)： 告知 巡查 制止 上報(bào) 訴訟裝修管理相關(guān)責(zé)任業(yè)主： 向物業(yè)管理企業(yè)提交裝修申請(qǐng)； 對(duì)違規(guī)裝修及所造成的損失承擔(dān)

7、連帶責(zé)任。李總：都是自己人，接管驗(yàn)收時(shí)多擔(dān)待。摘自物業(yè)管理?xiàng)l例住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。前期物業(yè)招投標(biāo)1、招標(biāo)形式：公開(kāi)招標(biāo)（公布時(shí)限不少于20日） 邀請(qǐng)招標(biāo)（邀標(biāo)企業(yè)5家以上）2、評(píng)標(biāo)專(zhuān)家：北京市專(zhuān)家?guī)祀S機(jī)抽取“4+1”3、招標(biāo)時(shí)間： 新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成； 預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成；摘自北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法京國(guó)土房管2

8、003848號(hào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)摘自物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第125號(hào)三級(jí)資質(zhì)：可以承接20萬(wàn)平方米住宅和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)：可以承接30萬(wàn)平方米住宅和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目；一級(jí)資質(zhì)：可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。來(lái)看房的了、快去拿合同。銷(xiāo)售合同附件中與物業(yè)管有關(guān)內(nèi)容摘自物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、計(jì)算方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 公共收益如何分配？您好，請(qǐng)您停車(chē)交費(fèi)。摘自物業(yè)管理?xiàng)l例 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、

9、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。公共收益分配 屬于全體業(yè)主共有的地面停車(chē)場(chǎng)地，依照北京市相關(guān)規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)。停車(chē)收入的50%用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用，50用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。萬(wàn)科現(xiàn)行規(guī)定第二部分萬(wàn)科物業(yè)簡(jiǎn)介第二部分萬(wàn)科物業(yè)簡(jiǎn)介萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展的里程碑啟示與標(biāo)桿：sony售后服務(wù)19901990年年 萬(wàn)科接管深圳天景花園(標(biāo)志著萬(wàn)科物業(yè)的起源）。19911991年年 天景花園成立全國(guó)第一家“業(yè)主委員會(huì)”，推行“共管模 式”。19921992年年 集團(tuán)第一家物業(yè)公司-深圳市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司正式注冊(cè) 成立。萬(wàn)科物業(yè)的發(fā)

10、展規(guī)模深圳深圳成都成都上海上海北京北京沈陽(yáng)沈陽(yáng)天津天津武漢武漢長(zhǎng)春長(zhǎng)春南昌南昌大連大連鞍山鞍山廣州廣州東莞東莞中山中山各地公司:15個(gè)在管項(xiàng)目:85個(gè)管理面積:1274萬(wàn)平米顧問(wèn)項(xiàng)目:32個(gè)顧問(wèn)管理面積:973萬(wàn)平米員工總數(shù):10343人 萬(wàn)科物業(yè)在萬(wàn)科物業(yè)在北北 京京 北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司成立于1995年。公司目前擁有員工800余人，管理面積130萬(wàn)平方米。公司具有國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)，管理北京萬(wàn)科地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的城市花園、青青家園、萬(wàn)科星園、西山庭院四個(gè)項(xiàng)目，以及建設(shè)部、朝陽(yáng)萬(wàn)科寫(xiě)字樓兩個(gè)委托管理項(xiàng)目。 合同項(xiàng)目還包括：萬(wàn)科東第、萬(wàn)科紫臺(tái)、萬(wàn)科四季花城。1997年 萬(wàn)科城市花園 北京

11、市優(yōu)秀管理居住小區(qū)1998年 萬(wàn)科城市花園 全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)2003年 萬(wàn)科星園 北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)北京萬(wàn)科城市花園實(shí)景 北京物業(yè)榮譽(yù)榜北京物業(yè)榮譽(yù)榜2004年 萬(wàn)科星園 全國(guó)物業(yè)管理住宅示范小區(qū) 青青家園 北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū) 萬(wàn)科物業(yè)公司 物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì) 納稅信譽(yù)a級(jí)企業(yè)2005年 萬(wàn)科物業(yè)公司 中國(guó)物業(yè)管理公司100強(qiáng) “貼心好管家”稱(chēng)號(hào) 一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 青青家園 全國(guó)物業(yè)管理住宅示范小區(qū) 北京物業(yè)榮譽(yù)榜北京物業(yè)榮譽(yù)榜服務(wù)理念：服務(wù)理念：企業(yè)文化 客戶(hù)維度：尊重客戶(hù)，讓客戶(hù)滿(mǎn)意 持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望 全心全意全為您 萬(wàn)科在投訴中完美 北京萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)文化

12、 員工維度：先有滿(mǎn)意的員工，后有滿(mǎn)意的客戶(hù) 人才是萬(wàn)科的資本 (萬(wàn)科人才標(biāo)準(zhǔn)：出色完成本職工作的員工) 管理維度：萬(wàn)科化=規(guī)范化+專(zhuān)業(yè)化+透明度 規(guī)范化：萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)統(tǒng)一。關(guān)注細(xì)節(jié)： bi（員工）行為規(guī)范北京萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)文化北京萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)文化北京萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)文化專(zhuān)業(yè)化：全面引入（保潔、綠化、電梯維保、消殺等）專(zhuān)業(yè)公司，提升專(zhuān)業(yè)化管理水平。安全管理是萬(wàn)科物業(yè)的特色。 “打不還手、罵不還口” 是鐵的紀(jì)律。透明度： 季度管理服務(wù)報(bào)告（接受業(yè)主監(jiān)督）。 財(cái)務(wù)接受年度審計(jì)（集團(tuán)審計(jì)、集團(tuán)聘請(qǐng)外部審計(jì)、 業(yè)委會(huì)選聘審計(jì)）。 設(shè)立投訴網(wǎng)站。 服務(wù)中心經(jīng)理手機(jī)電話(huà)公開(kāi)，24小時(shí)接聽(tīng)。北京萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)

13、文化對(duì)萬(wàn)科物業(yè)表示最誠(chéng)摯、最衷心的謝意！對(duì)萬(wàn)科物業(yè)表示最誠(chéng)摯、最衷心的謝意！ 春風(fēng)和氣 于 2006-6-21 13:43:24 加貼在 北京項(xiàng)目北京項(xiàng)目 昨天下午，我家ld在家里不慎摔了一跤，本來(lái)沒(méi)什么，不幸的是她頭撞上了隔斷的大玻璃，而頭上帶著的鐵發(fā)卡把玻璃弄破，破的玻璃和發(fā)卡把她的后腦劃開(kāi)了一道口子，鮮血涌涌流出，我ld嚇壞了，因?yàn)檠恢痹诹?，流了一地。她自己止不住血，必須要得到救助。而遠(yuǎn)在30公里外上班的我如果趕回來(lái)，至少需要40分鐘。如果叫120，也至少要15分鐘，那樣，她的血就流得太多了，很可能有生命危險(xiǎn)！ ld冷靜地第一時(shí)間打電話(huà)向物業(yè)求助，她怕過(guò)一會(huì)兒會(huì)因失血過(guò)多或頭昏而暈倒。

14、她還知道要下樓把屋門(mén)解鎖，好讓安全員進(jìn)屋。于是她從二樓（復(fù)式結(jié)構(gòu)）艱難地走下一樓去開(kāi)家門(mén)，當(dāng)她打開(kāi)家門(mén)時(shí)，安全員和物業(yè)的人員剛好及時(shí)趕到，估計(jì)只有2分鐘左右！可謂神速！等他們趕到后，又非?？斓厮退プ罱尼t(yī)院，等一路瘋開(kāi)車(chē)的我趕到雙橋醫(yī)院時(shí)，所有的救護(hù)都已經(jīng)完成了，醫(yī)生給縫了3針，因?yàn)槭切?dòng)脈割傷，如果不能及時(shí)止血，肯定會(huì)有生命危險(xiǎn)。北京萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)文化 我趕到醫(yī)院前，物業(yè)幫助墊付了所有的醫(yī)藥費(fèi)，一直陪護(hù)我家ld。物業(yè)的吳磊同志還用自己的手機(jī)與我時(shí)刻保持聯(lián)系，告知我時(shí)實(shí)的信息，并不斷地表示他們會(huì)全力負(fù)責(zé)好，讓我不要著急。我到醫(yī)院后，安全員張懷磊同志及時(shí)讓我知道了醫(yī)囑。還有，張懷磊同志在陪送ld

15、上醫(yī)院途中，一直安慰ld，而且， ld因失血有輕度昏迷癥狀，張和吳非常有經(jīng)驗(yàn)，一直說(shuō)：“快到醫(yī)院了，沒(méi)事兒啊”-為了讓ld保持清醒。試想，如果不是他們的及時(shí)救助，我有可能失去我最心愛(ài)的人，如果沒(méi)有物業(yè)的緊急措施，真的不知道結(jié)果會(huì)是什么樣子。今天，我去還物業(yè)墊付的醫(yī)藥費(fèi)時(shí)表示希望過(guò)幾天邀請(qǐng)吳張等幾位同志一起吃飯，以表謝意，但被婉言謝絕了，他們說(shuō)：“這是我們應(yīng)該做的，我們本來(lái)就是一家人”。當(dāng)他們說(shuō)這句話(huà)時(shí)，我心里真的感覺(jué)到溫暖和親情！北京萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)文化 在此，我代表全家人對(duì)萬(wàn)科青青物業(yè)優(yōu)秀、負(fù)責(zé)的工作和救死扶傷的崇高精神表示最誠(chéng)摯的感謝和敬意！我為擁有這樣的物業(yè)公司感到幸福！我終于明白，有你們?cè)?/p>

16、，有你們的服務(wù)在，我的家才是最安全的！萬(wàn)科青青物業(yè)，謝謝！(現(xiàn)在ld已經(jīng)拆完線,恢復(fù)得很好)。 北京萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)文化北京萬(wàn)科物業(yè)社區(qū)文化萬(wàn)科物業(yè) 萬(wàn)科地產(chǎn)品牌支持萬(wàn)科地產(chǎn)與物業(yè)往來(lái)原則 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)； 在具體委托業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。 萬(wàn)科物業(yè) 虧損么？規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)工程施工萬(wàn)科物業(yè)管理成本預(yù)算入住前接管驗(yàn)收營(yíng)銷(xiāo)推廣開(kāi)盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理應(yīng)何時(shí)進(jìn)入？市場(chǎng)調(diào)研前期研究方案策劃前期介入接管驗(yàn)收入伙辦理日常物業(yè)管理策劃階段前期準(zhǔn)備啟動(dòng)階段物業(yè)管理方案、物業(yè)公司選擇、早期介入成立管理處迎接業(yè)主項(xiàng)