2019年生態(tài)旅游觀光度假區(qū)可行性研究報告

1、生態(tài)旅游觀光度假區(qū)可行性研究報告第一章 總論一、概述萊州市位于膠東半島西北部，面積1878 平方公里，人口 87 萬。地理大體上山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一，海岸線108 公里。 萊州古有 “郡之甲勝” 美稱， 曾是夏代過國封地， 西漢置縣， 先后為東萊郡、光州、萊州府的治所，為膠東半島重要的政治經濟文化中心。萊州歷史悠久，文物古跡眾多，山海風光秀麗，文化底蘊豐厚，具有得天獨厚的旅游資源。萊州黃金海岸是國內唯一的既有良好的沙灘、優(yōu)質的海水，又蘊藏著豐富的黃金的海岸，是名符其實的黃金海岸。1、沙灘、黃金、海水相依相存，融為一體，形成了名符其實的黃金海岸。渤海灣沿岸自西向東從萊州境內才開始有沙灘，

2、在萊州境內 108 公里海岸線中，三山島至金城鎮(zhèn) 30 多公里海灘是國內沿海最好的沙灘（粗細度以 1mm 以下為主） 。萊州黃金儲量和生產能力居全國之首，海濱沿岸分布著五家大型金礦，年生產能力達50 多萬兩。萊州灣海水水質良好，無污染，水質已達到國家一類功能區(qū)標準。2、奇特的景觀，悠久的歷史，蘊育了豐厚的海域文化。萊州海濱具有獨特的自然和人文景觀。據(jù)考證，三山島一帶海濱六千年前就有人類聚居，由此形成了黃金海岸獨特的旅游文化。三山島自古便有海上“三神山”之稱，秦皇漢武都曾來此攬勝并祭祀陰主，留下很多傳奇軼聞；萊州東海神廟是歷代皇帝祭海的圣地，與泰山岱廟、曲阜孔廟并列為我國古典祠廟建筑的典范，是中

3、國北方最大的海神廟。3 、綿延的林帶，宜人的氣候， 提升了黃金海岸的質量。 萊州境內沿海岸走向栽植了以黑松為主、長達 45 公里約 1200 萬棵的沿海防護林，成為沿海的綠色屏障。受此天然凈化器的影響，該區(qū)域空氣質量優(yōu)于大氣質量一類標準，氣溫達到了國際最佳療養(yǎng)溫度18-21 的標準。4、開放的口岸，珍貴的海產，促進了黃金海岸的發(fā)展。始建于 1992 年的萊州港是國家一類開放口岸， 擁有萬噸級泊位， 年吞吐量已達到 240 萬噸， 二期工程即將開工。 萊州灣沿岸水域營養(yǎng)豐富，海中盛產魚、蝦、貝、藻類等300 多種海產品，其中對蝦、梭子蟹、文蛤、大竹蟶被譽為萊州“四大名鮮” 。5、初具規(guī)模的海濱休

4、閑設施和廣闊的前景規(guī)劃，拓展了黃金海岸的發(fā)展空間。目前，已吸引北京、天津、南京等城市的大型企業(yè)在萊州黃金海岸建成了金沙灘度假村、亞細亞大酒店、北京石景山療養(yǎng)院等旅游度假設施。 2001 年，哈爾濱錦秀集團決定投資 1.2億元建成錦秀休閑娛樂中心，目前，一期工程已竣工，并計劃投資建設更大的項目。加上正在規(guī)劃中的六類旅游觀光功能區(qū)，將使黃金海岸的前景更加燦爛。二、建設的必要性和經濟意義1、充分利用珍貴的黃金海岸資源萊州市三山島一帶黃金海岸，有一片平緩而均細的沙灘，由海濱深入大海200 米，水深不超過 1.5米， 海水清澈， 水產豐富。 海岸沙灘外側， 廣袤的黑松林， 為金色沙灘鑲嵌了充滿生機的翠帶

5、。在三山島西部5 公里處， 有一座海島芙蓉島， 岸上望去， 在縹緲的海中， 尤如海市蜃樓， 給人以許多遐想。這碧藍的海面，可游泳、沖浪、馳船；金色的沙灘，可作沙雕、排球、臥床；珍奇的海鮮，可垂釣、觀賞、美食；翠綠的松林，是天然的休閑佳地。充滿珍聞的三山島更有挖不完的歷史故事，如此秀美的海濱，如加以科學規(guī)劃開發(fā)，將使這一寶貴資源得以充分利用，必將成為生態(tài)型觀光度假圣地。2、充分發(fā)揮優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢萊州地處青島、煙臺、濰坊三市交界處，在國內北有北京、天津、大連，南有青島，東有煙臺、威海， 西有濰坊、 淄博； 在世界上與韓國、 日本隔海相望， 處于幾何中心位置， 通過便捷的高速公路、鐵路、港口，

6、能夠形成較大的人流物流，極具旅游開發(fā)價值。萊州黃金海岸位于萊州市輔城三山島區(qū)內，距城區(qū) 20 公里，地理位置非常優(yōu)越。3、充分發(fā)揮膠東海濱旅游首位連接地的作用萊州是距內陸最近的海濱城市， 是西部、 西南部、 西北部進入膠東半島的門戶。 從山東旅游景點的格局看， 西部有泰山、 曲阜， 東部有青島嶗山、 煙臺蓬萊閣。 在泰山至蓬萊的 500 多公里的旅游線上，環(huán)半島北部再無有分量的名勝古跡，更無度假休閑型旅游產品。如在三山島一帶黃金海岸建設一處別具特色的休閑型觀光度假區(qū)，將大大方便西部、西南部、西北部游客海濱之游，同時還可把萊州作為海濱旅游的首站基地，向蓬萊、煙臺、威海、嶗山等景區(qū)輔射，將拉動膠東

7、半島的環(huán)海旅游。4、充分發(fā)揮對第三產業(yè)的拉動作用我市以西大中城市及農村的客源地遼闊縱深， 我市及周邊城市每年有來自日本、 韓國、 港澳臺的眾多客源，生態(tài)型海濱觀光度假區(qū)將吸引大量的游客觀光度假，延長游客在膠東旅游的時間，不僅直接增加旅游的收入，而且可帶動第三產業(yè)的迅猛發(fā)展，為我省黃金海岸線錦上添花。5、充分利用國家對發(fā)展旅游的優(yōu)惠政策旅游業(yè)已被列為第三產業(yè)的支柱產業(yè)和新的經濟增長點， 國務院、 省、 市相繼出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見和優(yōu)惠政策，該項目在建設期間，會享受到國家政策優(yōu)惠，項目建成后，會給投資者帶來豐厚的回報。三、可行性研究的結論1、 該項目是國家鼓勵發(fā)展的產業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成產

8、業(yè)優(yōu)勢。2、 地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適合開發(fā)海洋生態(tài)觀光度假區(qū)。3、 萊州歷史悠久，文物古跡眾多，海洋文化豐富，該項目上去后，可與云峰山、寒同山、大基山、千佛閣等景區(qū)形成山海璧合優(yōu)勢，促進該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。四、存在的主要問題由于資金需求量大，應采取多種行之有效的措施和優(yōu)惠政策吸納資金。第二章 開發(fā)建設項目內容開發(fā)萊州黃金海岸的目的在于將萊州的歷史文化與自然景觀相融合， 讓旅游者在陶醉自然中體味文化的甘醇， 在欣賞文化的同時感受自然的清新。 該項目突出 “黃金海岸” 的主題， 將 49.8 平方公里的區(qū)域建成國內一流的海濱度假區(qū)。該項目計劃分六個功能區(qū)進行開發(fā)建設:一、黃金旅游觀

9、光區(qū)。金山景區(qū)：以三山島上的三座金山為主題，利用金礦的礦井，建設金 山尋寶、金宮探秘、淘金娛樂等旅游娛樂項目。黃金博物館：在金山景區(qū)內建設黃金博覽館，全面 介紹黃金開發(fā)、生產和使用的歷史，展示古今中外黃金制品和生產工藝。黃金珠寶加工區(qū)：在金山 景區(qū)的東南部建設占地0.5平方公里的黃金珠寶加工區(qū)，讓游客了解黃金加工的生產流程，并為游客提供金銀飾品購買場所。2、 沙灘運動觀光區(qū)。 沙灘運動：在三山島海濱沙灘， 建設沙雕、 滑沙、 沙灘排球等活動設施。海水浴場：建設一流的海水浴場和度假屋、多功能廳、兒童樂園、室內旅游池、海水溫泉、垂釣池 等設施。3、 水上運動觀光區(qū)。 在海水浴場東側， 建設海上運動

10、中心， 開展沖浪、 游艇、 潛水、 水上飛機等運動項目，建設水上游艇俱樂部。四、林帶療養(yǎng)觀光區(qū)。在沿海黑松防護林帶建設森林浴、天然氧吧設施。五、傳統(tǒng)民俗游觀光區(qū)。馬術場：利用荒灘地建設占地約5萬-20萬平方米的馬術場。 武術擂臺：充分發(fā)揮萊州中華武校的知名度，在旅游區(qū)內開展武術競技表演和學術交流活動。特色 旅游：在漁村開展“做一天漁民”和“當一次水手”等民俗旅游活動?；謴徒ㄔO東海神廟。六、高雅休閑度假區(qū)。建設高標準高爾夫球場、星級賓館、海濱度假別墅和海洋文化館。在搞好以上六個功能區(qū)的同時， 沿海濱潮間帶外側，修建約 50 公里的海濱公路， 順路建設海岸藝術景觀，形成生態(tài)海濱旅游專線。第三章 配

11、套建設條件一、項目位址：位于萊州市三山島一帶黃金海岸49.8 平方公里。三、交通和通訊1 、交通萊州市公路四通八達。萊州到青島飛機場只需一個半小時，到煙臺機場 2 小時，到濰坊機場1小時。 水路有萊州港、 虎頭崖港、 海廟港等港口， 其中萊州港為擁有萬噸級泊位的國家一類開放港口，已開通萊州大連客運航線。 德州至煙臺的鐵路 （沿渤海經萊州市） 正在修建， 與萊州港相連。 有 與北京、天津、上海、南京、濟南、鄭州、杭州等城市往返的豪華旅行車。從萊州至三山島，是6 車道寬的優(yōu)良一級公路，從城內出發(fā)， 20 分鐘可到達三山島。2、通訊萊州擁有世界著名的美國5ess 電話交換設備組建的全國縣市級最大通訊

12、網(wǎng)，目前全市電話交換機總容量已超過150000 部；擁有世界最先進的 sdh 傳輸網(wǎng)，全部實現(xiàn)光纜化、數(shù)字化；擁有無縫數(shù)字移動電話網(wǎng)； 全市移動電話用戶已超過60000 戶； 擁有與全國各大中城市聯(lián)網(wǎng)的高速尋呼系統(tǒng)；擁有可隨時滿足客戶需求的無線電話接入電話系統(tǒng)。3、水電條件已設有供水、供電總管線，可滿足項目需要。四、目前在建和擬建項目自虎頭崖港至石虎嘴一帶長約 50 公里的海岸線上，市政府已確定在沿海潮間帶外側，沿海岸修建環(huán)海旅游公路。其中海濱中心旅游區(qū)路段，配套建設海岸藝術景觀和別墅小區(qū)，形成風景獨特的海岸旅游專線。該工程可望在2002 年完工。在海北嘴海濱，總投資1.2億元的錦銹康樂中心，

13、正在興建，目前已完成投資2000 萬元。這些項目建成后， 將使秀麗的海濱逐步形成交通快捷、 旅游功能完善、 游樂項目眾多、 獨具特色的觀光、休閑、度假佳地。第四章 項目投資概算在黃金海岸生態(tài)旅游度假區(qū)主要建設六個功能區(qū)及有關配套設施，總投資約 10.2 億元，各功能區(qū)投資概算如下表。功能區(qū)項目投資概算（萬元）黃金旅游觀光區(qū)金山景區(qū)5000黃金博覽館2000黃金珠寶加工區(qū)5000沙灘運動觀光區(qū)沙灘運動2000海水浴場2000水上運動觀光區(qū)海上運動中心3000水上游艇俱樂部5000旅游專用碼頭2000林帶療養(yǎng)觀光區(qū)森林浴、天然氧吧5000傳統(tǒng)民俗游樂區(qū)馬術場5000武術擂臺5000特色旅游1000

14、東海神廟10000高雅休閑度假區(qū)高爾夫球場20000星級賓館10000海洋度假別墅7000海洋義化館3000海濱旅游專線公路10000合計102000第五章環(huán)境保護項目建成后，基本無污染。 生活用廢水， 排入凈化池，經分離降解處理后， 排入大海， 不需考慮環(huán)保投資。第六章 旅游市場分析預測一、地理位置優(yōu)越。萊州市隸屬于國家級優(yōu)秀旅游城市煙臺市，靠近青島、濟南、煙臺、濰坊，周邊地區(qū)經濟發(fā)達，是我國主要旅游接待地和客源產出地，具有向萊州分流客源的條件。萊州市是膠東地區(qū)距內陸最近的沙灘海濱度假地，夏日充足的陽光，無污染的沙灘，清澈的大海，涼爽的海風及美味海珍，對北京、天津、華北、西南地區(qū)等內陸游客具

15、有巨大的吸引力。二、旅游特色鮮明。黃金海岸生態(tài)旅游觀光度假區(qū)具有四大特色：一是黃金海岸名符其實。地上海岸不僅有黃金沙灘，地下更盛產黃金，在全國獨一無二，這對于從沒見到黃金生產過程的游客來說極具吸引力。二是綿延的林帶和清澈和海水，造就了獨特的生態(tài)型旅游環(huán)境，對日益重視健康旅游的游客極具吸引力。三是東海神廟是皇帝祭海圣地，在全國獨一無二，可滿足游客的好奇心，一睹海文化的風采。四是我市中華武校多次在國際國內比賽中獲得佳績,在景區(qū)內設擂比武，發(fā)揚國學國萃是中外游客喜聞樂見的項目。三、與知名景區(qū)較近。 西距泰山、 曲阜 350 公里，南與青島嶗山、東北與蓬萊閣相鄰，項目建成后可與這些景區(qū)串成黃金旅游線路

16、，分流一部分客源到我市。四、月季花已形成觀賞功能。月季是萊州的市花，全市栽培達到 6000 畝，每年 5 月 25 日是萊州市的月季花節(jié)，節(jié)日期間，將有數(shù)十萬人聚集市區(qū)歡慶節(jié)日，可帶來大量客源。五、我市國內外著名的云峰山、大基山、神仙洞景區(qū)，也將吸引眾多的客源。鑒于以上有利因素， 項目建成后， 通過良好的宣傳促銷和運作， 我市將吸納游客可達300-600萬人。第七章 經濟效益分析本度假區(qū)的收入主要來源是門票收入和娛樂餐飲消費收入 （此外還應有旅游區(qū)別墅房產收入， 本報告暫不考慮） ， 而收入的高低取決于旅游區(qū)吸納游客的數(shù)量的多少， 又直接與項目建設的檔次、 規(guī)模、功能、特色及宣傳炒作有關。因此

17、，搞好項目開發(fā)及配套建設是成功的基礎，廣泛地宣傳促銷是招徠客源的關鍵，優(yōu)良、完善、周到的服務是客源穩(wěn)定增加的保證。對本旅游區(qū)我們不妨提出兩個追求目標，一是海濱休閑度假要達到北戴河的知名度；二是人文景觀（海廟）要達到蓬萊閣的知名度。北戴河每年的接客量700 萬人，蓬萊閣每年的接客量 180 萬人（僅門票收入達8000 萬元） ，綜合收入達到 10 億元。從發(fā)展的觀點看，黃金海岸生態(tài)觀光度假區(qū)，在不太長的時間內（ 5-10 年期間） ，完全可以達到蓬萊閣、 接近北戴河的規(guī)模。 項目建成后， 在近期內， 我們把接客量定位在300 萬人， 是有可比性的，下面以接待300 萬游客預測效益。1、 門票收入

18、黃金旅游觀光區(qū)每人按15 元，沙灘運動觀光區(qū)每人按10 元，水上運動觀光區(qū)每人按10 元，林帶療養(yǎng)觀光區(qū)每人按10 元，傳統(tǒng)民俗旅游區(qū)每人按15 元，海洋文化館每人按10 元，總票價 70元。門票收入 =70元x300 （萬人）=2.1億元2、 經營成本（1） 工資：以管理人員 500 人，每人每年工資10000 元計，全年工資費 500 萬元（2） 維修保養(yǎng)費：按總投資額的1%計，全年維修保養(yǎng)費1020 萬元（3） 水電費：按總投資額的0.5%計，全年費用510萬元（4） 折舊按總投資額的 1.5%計，全年折舊費 1530 萬元以上四項合計，經營成本約為 3560 萬元。3、 利稅利稅總額

19、=2.1 億元 -0.356 億元 =1.744 億元4、 餐飲娛樂收入在 300 萬游客中， 按 150 萬人 （中長程游客） 在此住宿、 餐飲、 娛樂計算， 平均日消費 300 元，營業(yè)額為：300元x150萬人=4.5億元利稅率按15%計，利稅為0.675 億元。以上利稅總額為： 1.744 億元 +0.675 億元 =2.389 億元五、稅金分析（1）營業(yè)稅：外商投資企業(yè)按營業(yè)額5%征收，年應繳營業(yè)稅為：（2.1+4.5）億x5%=0.33 億元。（ 2） 所得稅享受“兩年免征， 三年減半征收” 的優(yōu)惠政策， 前兩年每年的利潤為 2.389 億元 -0.33億元=2.059億元，從第三

20、年至第五年，所得稅按12%征收，應交稅金為：2.059億元x12%=0.2471 億元每年的利潤為：2.059億元 -0.2471 億元 =1.8119 億元前五年的利潤總額為： 9.5537 億元。每年平均利潤為： 1.9101 億元。六、 財務評價（1） 財務盈利性分析投資利潤率二年平均稅后利潤/總投資x100%=1、9101億元/10.2億元x100%=18.7%投資利稅率二年平均利稅額/總投資x100%=2.389億元/10.2億元x100%=23.4%全部投資回收率=總投資 / （利潤+折舊）=10.2 億元 / （1.9101+0.153 ）億元 =5 年從以上分析看，當游客人數(shù)穩(wěn)定在300 萬人次時，投資利潤率、投資利稅率都比較理想。投資回收期僅為5 年。 如計