博思堂金龍房產常熟房地產項目全案報告108DOC

1、 第 1 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值目目 錄錄1、宏觀背景研究.41.1 常熟市概況.41.1.1 常熟市區(qū)位.41.1.2 常熟市歷史文化.61.1.3 常熟市人口及行政區(qū)劃.71.2 常熟市經(jīng)濟發(fā)展.91.2.1 常熟市歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況.91.2.2 常熟市經(jīng)濟及產業(yè)結構.111.2.3 常熟市私營企業(yè)發(fā)展.121.2.4 常熟市人民生活水平.131.3 常熟市城市規(guī)劃及未來發(fā)展.141.3.1 常熟市城市發(fā)展演變.141.3.2 常熟市最新城市規(guī)劃解讀.151.3.3 昆承湖未來周邊規(guī)劃狀況簡介.201.4 研究結論.222、政策背景研究.232.1 05 年至今主要政策

2、及地方性政策.232.1.1“國六條”政策.232.1.2.停止別墅用地土地供應.242.1.3.“住房結構”調控細則.242.2 政策對房地產市場及項目入市的影響（政策點評）.253、房地產市場宏觀研究.263.1 常熟市房地產投資狀況.26 第 2 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值3.2 常熟市房地產整體供應狀況.273.3 常熟市房地產整體需求狀況.283.4 研究結論.294、房地產市場微觀研究.304.1 房地產一級市場.304.1.1 常熟市歷年土地出讓信息概述.304.1.2 常熟市土地出讓情況分析.304.1.3 常熟市土地出讓存量分析.344.1.4 常熟市土地出讓

3、走勢分析.354.2 房地產二級市場.364.2.1 常熟市房地產二級市場發(fā)展概述.364.2.2 二級市場板塊分析.404.2.3.常熟市場產品面分析.494.2.4.客源層面研究.514.3 本項目所處區(qū)域市場分析.544.3.1 項目所處板塊目前市場狀況.544.3.2 項目未來面臨市場競爭分析.604.4 研究結論.625、項目立地條件研究.635.1 地塊概況.635.2 項目 swot 分析.665.3 研究結論.696、研究結論.706.1 項目可行性發(fā)展條件研究.70 第 3 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值6.2.項目核心定位建議.716.2.1.項目市場定位.71

4、6.2.2.項目產品定位.766.2.3.項目客源定位.776.2.4.項目價格定位建議.886.2.5.項目利潤初步核算.916.2.6.項目產品其他建議.92 第 4 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值1 1、宏觀背景研究、宏觀背景研究1.11.1 常熟市概況常熟市概況1.1.11.1.1 常熟市區(qū)位常熟市區(qū)位常熟地處富饒美麗的長江三角洲中心地帶，江蘇省東南部。東鄰太倉，距上海 100 千米；南接昆山、蘇州；西連無錫、江陰；北瀕長江黃金水道，與南通隔江相望；西北境與張家港接壤。全境東西間最大直線距離 49 千米，南北間最長距離 37 千米，總面積1264 平方千米（含長江界屬水面）

5、 。地勢低平，海拔大都在 37 米間。山丘主要有虞山、顧山、福山。其中以虞山為最，海拔 261米，長 6400 米，東端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之說。交通區(qū)位方面，常熟距上海虹橋國際機場 80 公里，距上海浦東國際機場 140 公里，距離蘇州約 35 公里。整體區(qū)位可謂名城簇擁，坐擁優(yōu)越。優(yōu)越的區(qū)位給常熟的經(jīng)濟、城市地位、房地產發(fā)展都帶來了很大的提升。 第 5 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值常熟整體區(qū)位和主要交通動線圖 第 6 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值1.1.21.1.2 常熟市歷史文化常熟市歷史文化常熟自古人文薈萃，歷史悠久，是吳文化的發(fā)祥地之一。19

6、86 年被國務院公布為國家歷史文化名城。境內有距今約 5500 年的崧澤文化時期的錢底巷遺址、距今約 5000 年的良渚文化時期的羅墩遺址和西周至春秋時期的吳文化遺址吳王點將臺等。常熟歷經(jīng)五千年的文明濫觴延革，文化發(fā)達，才俊輩出。遠有興東吳文教的先驅、孔門“十哲”之一“南方夫子”言偃，近有清代兩朝帝師、狀元宰相翁同和等一大批著名歷史人物。自唐至清，共出了 9 名宰相，8 名狀元，483 名進士。及至現(xiàn)代，兩院院士（學部委員）中，常熟籍有 18 名，包括李強、王淦昌、張光斗、張青蓮等知名科學家。歷史長河給常熟留下了眾多的人文景觀，列入國家太湖風景區(qū)的虞山國家森林公園和尚湖、沙家浜風景區(qū)，使常熟成

7、為名揚海內外的游覽勝地。 “七溪流水皆通海，十里青山半入城”的自然景觀造就了常熟獨特的吳中風情。常熟山青水秀，景色綺麗。十里虞山峰巒起伏，半麓入城，尚湖、昆承湖面山而臥，相映增輝；琴川河穿城而過，雅園幽巷點綴其間，構成了山、水、城、園融為一體的水鄉(xiāng)風情。眾多的名勝古跡和聞名于世的“沙家浜” ，使常熟成為名揚海內外的游覽勝地。世上湖山 天下常熟 古城一角 中國（常熟）尚湖國際文化節(jié) 沙家浜風景區(qū) 第 7 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值尚湖 石梅園 方塔園 可園豐富的人文歷史，優(yōu)越的自然資源讓常熟的人文氣息更濃厚，讓常熟的人，常熟的山山水水，常熟的各個角落都注入了更多的內涵，同時也提供

8、了一個很好的居住環(huán)境。1.1.31.1.3 常熟市人口及行政區(qū)劃常熟市人口及行政區(qū)劃常熟 1983 年撤縣設市，到 2000 年下轄 24 個鎮(zhèn)，3 個農林牧漁場，1 個招商城管委會，8 個街道辦事處，410 個行政村，6782 個村民小組。而后經(jīng)過多次行政區(qū)劃的調整與并革，到目前為止共轄 11 個鎮(zhèn)。分別為虞山鎮(zhèn)、梅李鎮(zhèn)、海虞鎮(zhèn)、新港鎮(zhèn)、古里鎮(zhèn)、沙家浜、董浜鎮(zhèn)、支塘鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)、辛莊鎮(zhèn)。同時，1 個林場，2 個省級開發(fā)區(qū)（東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） ，1 個招商城。到 2005 年年底，常熟市常住人口達到 104.77 萬，常年流動人口保持在 35 萬左右。其中作為常熟市的經(jīng)濟、

9、政治、文化、金融中心的虞山鎮(zhèn)的常住人口達到 37 萬人左右。 第 8 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值合合并并為為尚尚湖湖鎮(zhèn)鎮(zhèn) 第 9 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值1.21.2 常熟市經(jīng)濟發(fā)展常熟市經(jīng)濟發(fā)展1.2.11.2.1 常熟市歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況常熟市歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況常熟的經(jīng)濟近幾年持續(xù)高速發(fā)展。國內生產總值年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年（1-10 月）國內生產總值（億）365.01475.00565.16678.78683.24增幅19.0%19.9%18.9%18.7%18.5%人均國內生產總值（元）34024443765431

10、464931-（注：2005 年前數(shù)據(jù)為政府統(tǒng)計年鑒，2006 年具體數(shù)據(jù)暫時統(tǒng)計到 10 月份）2005 年,常熟全市實現(xiàn)生產總值 678.78 億元，按可比價格計算，比上年增長 18.7，人均生產總值 64931 元，按現(xiàn)行匯率折算超過 8000 美元。而2006 年 1-10 月份，生產總值已經(jīng)達到 683.24 億元，發(fā)展勢頭良好。按照國際公認的關于人均 gdp 和地產市場發(fā)展狀況之間的關系：當一個地區(qū)人均 gdp 達到 3000 美元以上，該地區(qū)高檔房產市場進入快速增長期。從常熟的人均 gdp 運行來看，已經(jīng)突破該界線。常熟近幾年的 gdp 和人均 gdp常熟歷年生產總值走勢圖010

11、02003004005006007008002002月2003月2004月2005月2006年1-10月010000200003000040000500006000070000國內生產總值（億）人均國內生產總值（元） 第 10 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值保持一個穩(wěn)定的增幅（19%左右）持續(xù)上升?？梢哉f，常熟經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展為地區(qū)的房地產市場發(fā)展奠定了良好的大環(huán)境基礎。金融環(huán)境年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 1-10 月份金融存款余額（億）395.8508.21575.97655.13747.58金融貸款余額（億）203.07309.76364.6

12、4398.23490.45居民儲蓄存款（億）234.23279.15318.7379396.19 第 11 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值02004006008002002年 2003年 2004年 2005年 2006年1-10月份常熟金融歷年存貸款余額發(fā)展圖金融存款余額（億）金融貸款余額（億）居民儲蓄存款（億）常熟金融環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，一方面，表明地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展程度；另一方面，也為地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展提供了強有力的資金支持。1.2.21.2.2 常熟市經(jīng)濟及產業(yè)結構常熟市經(jīng)濟及產業(yè)結構2005 年，常熟第一產業(yè)完成增加值 16.38 億元，增長 2.4；第二產業(yè)完成增加值 411

13、.90 億元，增長 19.6；第三產業(yè)完成增加值 250.50 億元，增長 17.7。三次產業(yè)的比例為 2.4：60.7：36.9。而到 2006 年 10 月份，全市第一產業(yè)完成增加值 13.69 億元；第二產業(yè)完成增加值 413.42 億元；第三產業(yè)完成增加值 256.12 億元， 。三次產業(yè)的比例為 2.0：60.5：37.5。到 2006 年第三季度，外資企業(yè)增速繼續(xù)領先。在規(guī)模以上企業(yè)中：外資企業(yè)累計完成產值 387.13 億元，同比增長 42.5%，增速 第 12 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值列各經(jīng)濟類型之首，領先全市平均水平 12.2 個百分點。第二產業(yè)中的主導行業(yè)

14、初步定型，全市工業(yè)實現(xiàn)速度和效益快速協(xié)調發(fā)展。第三產業(yè)蓬勃發(fā)展，各行業(yè)齊頭并進。第三產業(yè)內部主要行業(yè)商業(yè)貿易、交通郵電、金融保險、房地產、旅游業(yè)、社會服務業(yè)均呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，最突出的表現(xiàn)是房地產業(yè)、社會服務業(yè)在第三產業(yè)中的比重明顯上升。常熟目前的產業(yè)結構是以第二產業(yè)為主導，第三產業(yè)為輔的格局，尤其是區(qū)域高速發(fā)展的制造業(yè)、服裝業(yè)等經(jīng)濟產業(yè)吸引了越來越多的外資進入；隨著這些產業(yè)的逐步發(fā)展和進入，區(qū)域產業(yè)集聚能力逐步增強，將吸引更多的人口流入。1.2.31.2.3 常熟市私營企業(yè)發(fā)展常熟市私營企業(yè)發(fā)展年份新辦私企累計私企新批個體工商戶累計個體工商戶私企注冊資本（億）增幅個體注冊資本（億）增幅2

15、002 年331210097202615412184.7668.9%17.37-常熟三產比重圖4.352.92.52.4256.6460.26060.760.539.0136.937.536.937.502040608010012020022003200420052006.1-10第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè) 第 13 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值2003 年3262115271320655928141.0166.4%27.4558.0%2004 年1705116301096057288211.550.0%29.26.4%2005 年174711250867956187286.635

16、.5%29.09-0.4%2006 年 10月164113453851757006350.3430.232005 年，全年新辦私營企業(yè) 1747 家，新批個體工商戶 8679 戶，累計分別達 11250 家和 56187 家,到 2005 年末,民營經(jīng)濟計注冊資本達到 315.7 億元,同比增長 31.3%,其中私營企業(yè) 286.6 億元,同比增長35.5%；個體工商戶 29.09 億元,同比持平。而到 2006 年 10 月，累計私企 13453 家，累計個體工商戶 57006 家，私企累計注冊資本 350.34 億元，個體累計注冊資本 30.23 億元?？偭吭谌⊥惖貐^(qū)中依舊領先。結合蘇

17、州以及常熟要打造“私營企業(yè)家的樂園”的產業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營企業(yè)出現(xiàn)，而良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給常熟gdp 的不斷騰飛注入更強勁的引擎，同時也必將形成大量的中產階級，必將形成大量的中產階級，為常熟房產的開發(fā)帶來源源不斷的客源為常熟房產的開發(fā)帶來源源不斷的客源。0100002000030000400005000060000700002002年2003年2004年2005年2006年10月050100150200250300350400累計私企累計個體工商戶私企注冊資本（億）個體注冊資本（億） 第 14 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值1.2.41.2.4 常熟市人民生活水平

18、常熟市人民生活水平年份年份社會消費品社會消費品零售總額（億元）零售總額（億元）增幅增幅人均儲蓄（萬元）人均儲蓄（萬元）增幅增幅城鎮(zhèn)人均城鎮(zhèn)人均可支配收入可支配收入增幅增幅農民人均農民人均可支配收入可支配收入增幅增幅2002 年97.5415.1%2.26-1026817.8%62156.2%2003 年110.8313.6%2.6919.0%1237320.5%726917.0%2004 年129.6817.0%3.0613.8%1503921.5%75173.4%2005 年151.0416.5%3.163.3%1720314.4%841812.0%2006 年-16130-近幾年，常熟城市

19、居民可支配收入以及消費力保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢，從經(jīng)濟發(fā)展長期趨勢來看，蘇州的整體消費力及購買力發(fā)展良好。水漲船高的人均可支配收入給房產開發(fā)的承接市場注入了強勁的購買力，必將推動房產繼續(xù)向前、向上發(fā)展。0204060801001201401602002年2003年2004年2005年02000400060008000100001200014000160001800020000社會消費品 零售總額（億元）人均儲蓄（萬元）城鎮(zhèn)人均 可支配收入農民人均 可支配收入 第 15 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值1.31.3 常熟市城市規(guī)劃及未來發(fā)展常熟市城市規(guī)劃及未來發(fā)展1.3.11.3.1 常

20、熟市城市發(fā)展演變常熟市城市發(fā)展演變常熟自古就是“江南福地” 、 “魚米之鄉(xiāng)” ，氣候溫和，風調雨順，歷史上因年年豐收遂以得名。20 世紀 80 年代開始，常熟招商城名聞天下。進入 2000 年后，隨著常熟建設國家園林城市的構想，革命基地沙家浜的形象宣傳遍及全國，常熟城市知名度再次升級。繼獲得中國縣級市中唯一的“國際花園城市”這一殊榮后，最近又獲得了由滬蘇浙三省市 100 多個城市中評選出的“長三角最具投資價值縣市” ，在 10 個當選城市中名列第二。今日常熟：今日常熟：榮獲國家評比 10 項全國桂冠： 擁有第一方陣: 國家級歷史文化名城 中國人居環(huán)境范例獎 私家車擁有量江蘇省縣級市第一國家衛(wèi)生

21、城市 中國休閑服裝名城 移動電話擁有率居全國縣級市第一 國家園林城市 全國暢通工程模范城市 中國名牌產品數(shù)量全國縣級市第一國家環(huán)保模范城市 全國社會治安綜合先進城市 國家馳名商標數(shù)量居全國縣級市第一中國優(yōu)秀旅游城市 創(chuàng)建全國文明城市工作先進市 “小康生活指標”綜合評分居江蘇省各縣級市第一位常熟市總體長遠發(fā)展目標將城市性質定位于國家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿城市和港口工業(yè)城市，山水城一體的風景旅游城市。常熟市總體長遠發(fā)展目標將城市性質定位于國家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿城市和港口工業(yè)城市，山水城一體的風景旅游城市。 第 16 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值1.3.21.3.2 常熟市

22、最新城市規(guī)劃解讀常熟市最新城市規(guī)劃解讀經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃 全市工作圍繞兩大重點展開，一是工業(yè)化，二是城市化。 根據(jù)文化名城的歷史與現(xiàn)狀，常熟將增創(chuàng)三大特色：一是增創(chuàng)外向經(jīng)濟、民營經(jīng)濟、品牌經(jīng)濟齊頭并進的產業(yè)特色；二是增創(chuàng)山、水城、融為一體，古城、新城、港城交相輝映的環(huán)境特色；三是增創(chuàng)強烈的時代氣息和優(yōu)秀人文傳統(tǒng)完美結合的文化特色。 培育四大基地：一是沿江制造業(yè)基地。規(guī)劃面積 300 多平方公里，重點發(fā)展鋼鐵、造紙、能源、化工、汽車零配件等；二是服裝服飾基地。目前全市有 3000 多家服裝企業(yè)，力爭通過技術革新、優(yōu)化組合等形式，增強企業(yè)競爭力，提高服裝業(yè)的附加值；三是商貿物流基地。通過培育和發(fā)展規(guī)?；?/p>

23、專業(yè)市場，實現(xiàn)市場和產業(yè)互動，拓展區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展空間；四是旅游度假基地。以現(xiàn)有的旅游資源為基礎，通過整合一批、修繕一批，新建一批，打造與歷史文化名城相適應的一流的旅游度假基地，向世人展示常熟旅游業(yè)的新形象。 繼續(xù)營造大港口、大交通、大工業(yè)、大市場、大城市五大新優(yōu)勢，推動全市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展。全力抓好載體建設和項目開發(fā)，培育發(fā)展后勁。 近階段重點建設項目：近階段集中精力建設：江蘇省常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、江蘇省常熟東南開發(fā)區(qū)（這兩個為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） 、虞山工業(yè)園、支塘工業(yè)園、 第 17 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值辛莊工業(yè)園、董浜道口工業(yè)園六大板塊，使之成為常熟經(jīng)濟的六大增長點。城市建

24、設總體規(guī)劃 城市布局： “雙城式”空間形態(tài)市域城鎮(zhèn)空間發(fā)展的總體格局是將港區(qū)作為城區(qū)組成的部分，開成港城一體的“雙城式”空間形態(tài)。分為主城區(qū)和港區(qū)。主城區(qū)主城區(qū)，為緩解古城區(qū)壓力，規(guī)劃城市重心向東北方向偏移。 “南起昭文路，北至長江路，西起漕河涇，東至新世紀大道，總用地規(guī)模 1km2”的土地上逐步形成城市新中心區(qū)，形成“新老兩個中心，一個古城區(qū)、一個文化片區(qū)，一個招商城”的布局結構。港區(qū)港區(qū)以汽渡路、過江通道為分隔，形成帶狀組團式布局結構。 主城區(qū)的功能分區(qū)： 護城河以內為古城區(qū)，也是城市中心之一，形成以商業(yè)、旅游、文化服務為主要功能，以傳統(tǒng)民居為特色的居住區(qū)。城北片區(qū)：古城區(qū)以北，常滸河西北

25、部為城北片區(qū)，包括城市新中心、集中居住用地和西北工業(yè)區(qū)，是主城區(qū)跳出古城的主要增長區(qū)域。城東北片區(qū)：外環(huán)路東北，常滸河與運河之間，是以工業(yè)區(qū)和居住區(qū)為主的綜合區(qū)。城東片區(qū)：古城區(qū)以東，常滸河、青墩塘、外環(huán)路之間，以文化、體育功能為主，預留行政中心用地，兼有一定居住功能。城東南片區(qū)：古城區(qū)東南，青墩塘、橫涇塘之間。外環(huán)路以內是以中低密度住宅為主的居住區(qū)，外環(huán)路以外是以一類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。 第 18 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值城西南片區(qū)：古城區(qū)西南，橫涇塘以西。外環(huán)路以內是招商城用地，兼有一定居住功能，外環(huán)路以外集中布置大專學校。 城市空間主城區(qū)為：“一山” ，即虞山，山體入城部

26、分為城市公園區(qū)，山體主體部分為風景旅游區(qū)，山腳沿線與城市接壤部分為保護協(xié)調區(qū)；“二環(huán)” ，即環(huán)城河、護城河及二者之間的綠化帶為城市景觀內環(huán)，外環(huán)路與外環(huán)航道之間地帶以景觀林帶、一定比例的農田和自然村形成城市景觀外環(huán)；“三湖” ，即尚湖風景區(qū)為以自然生態(tài)為主要特色的旅游勝地和大型郊野公園。昆承湖環(huán)湖地區(qū)分成綠化開敞區(qū)、適度發(fā)展區(qū)和生態(tài)保護區(qū)。琴湖環(huán)湖地區(qū)為新興旅游景區(qū)，集休閑、運動、娛樂、觀光于一體的開敞濱水性活動區(qū)；“六帶” ，即福山塘、常滸河、青墩塘、白茆塘、橫涇塘、元和塘 6 條呈放射狀的河道兩側建成具有生態(tài)維護和生活休閑功能的濱河綠化帶，構成城市的主要公共綠化系統(tǒng)。港區(qū)為主要形成汽渡路和

27、緯六路之間的綠化隔離帶，蘇通大橋和通滬鐵路兩側的防護綠帶。 第 19 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值 第 20 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值項目地塊大致區(qū)位項目地塊大致區(qū)位 第 21 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值城市未來效果圖 第 22 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值規(guī)劃解讀規(guī)劃解讀 從常熟經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃來看，今后的常熟經(jīng)濟將會達到一個新的臺階，而東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)又是重點開發(fā)的兩大區(qū)域之一，地塊周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展前景比較看好； 常熟今后的重點發(fā)展區(qū)域將是城北片區(qū)和城東片區(qū)，而項目地塊所在位置隸屬城東南片區(qū)，屬于次重點發(fā)展區(qū)域，今后也是常熟古城區(qū)功

28、能延伸的一大補充； 昆承湖屬于常熟規(guī)劃的三級環(huán)境保護區(qū)，從未來環(huán)境優(yōu)勢上來講，對客戶的吸引還需要更多的包裝引導； 地塊所屬區(qū)域城東南片區(qū)的外環(huán)地帶功能定位為工業(yè)區(qū)，相對來講，居住功能不是區(qū)域的重點發(fā)展方向，地塊發(fā)展同時面臨著威脅與機會；1.3.31.3.3 昆承湖未來周邊規(guī)劃狀況簡介昆承湖未來周邊規(guī)劃狀況簡介昆承湖是常熟境內最大的內陸湖泊，區(qū)域總面積約為 35 平方公里，其中水面面積為 18 平方公里，蓄水量達 0.5 億立方米。自上世紀 70 年代以來，由于漁業(yè)養(yǎng)殖、工業(yè)排污、流域內人口密度增加等原因，湖水環(huán)境質量逐年下降，環(huán)湖的自然景觀不斷惡化，全面修復昆承湖湖泊的生態(tài)系統(tǒng)，已迫在眉睫。昆

29、承湖的整治開發(fā)建設是目前常熟“三湖三河一浜”改造工程之一，倍受關注。整個工程計劃總投資 20 億元。常熟政府計劃用十年時間使昆承湖水質達到二類水標準，并進行生態(tài)修復工程，把昆承湖打造成親水融綠的“生態(tài)之湖” ，將昆承湖區(qū)域建設成一個集旅游、娛樂、居住等功能為一體的都市休閑度假區(qū)，充分展現(xiàn)小橋流水風韻，體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特色。昆承湖生態(tài)修復工程遵循“理活、治清、做美”的原則，把治標與治本、近期與遠期、治水與建景相結合，突出生態(tài)修復、景觀突出生態(tài)修復、景觀改造和綜合開發(fā)三大功能，實施生態(tài)清淤、污水截流、退漁還湖、湖岸整治、水生態(tài)修復改造和綜合開發(fā)三大功能，實施生態(tài)清淤、污水截流、退漁還湖、湖岸整治、水生

30、態(tài)修復“五大工程五大工程” ，建成“一環(huán)一環(huán)（環(huán)湖規(guī)劃 第 23 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值綠色濕地和運動休閑公園，建設環(huán)湖大道，連接沿湖景觀河功能地塊） 、一堤一堤（建一條穿湖堤景觀廊道，西接 227 省道，東連東南大道） 、一區(qū)一區(qū)（穿湖堤將湖面分為南北兩個湖區(qū)，豐富湖面景觀） ”的總體格局。按照“治本與治標相結合，治水與建景相結合”的這樣一個原則，昆承湖周邊將加快推進截污清淤、植樹造景，恢復生態(tài)濕地功能，建設環(huán)湖景觀走廊等動作，力爭盡快把昆承湖打造成親水融綠的“生態(tài)之湖” 。同時，更要突出昆承湖周邊未來旅游休閑功能的開發(fā)，完善生活配套設施，增加公共休閑空間，讓昆承湖區(qū)域成

31、為一個集旅游、娛樂、居住等功能于一體的都市休閑度假區(qū)，使市民臨水而居、親水而憩，出則繁華、入則寧靜。 東南開發(fā)區(qū)緊鄰昆承湖，昆承湖的整治開發(fā)工程的規(guī)劃實施將大大改造東南開發(fā)區(qū)的周邊狀況，讓東南開發(fā)區(qū)的開發(fā)更進一步，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ矔玫礁蟮捏w現(xiàn)。近期，東南開發(fā)區(qū)管委會將力推“十個一十個一”工程，即規(guī)劃建設一家星級賓館，一所國際小學，一家綜合醫(yī)院，一條風情商業(yè)街，一條文化水景長廓，一批高檔住宅，一個休閑中心，一批物流中心，一個綜合商場，一批專家員工樓。從此規(guī)劃工程來看，昆承湖和東南開發(fā)區(qū)的周邊區(qū)域未來將有一個比較明顯的變革，整體的一個居住環(huán)境，配套環(huán)境，生態(tài)環(huán)境都會比現(xiàn)在改善很多。區(qū)域的成熟度

32、逐漸提高，最終融入到常熟大市區(qū)的范圍之中。項目將是區(qū)域內興建的第一批房地產項目，可以說，面臨著一個很好的發(fā)展機遇，區(qū)域良好的規(guī)劃前景也必將讓項目的升值潛力得到逐漸的體現(xiàn)。 第 24 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值1.41.4 研究結論研究結論 常熟歷史悠久，人文底蘊豐富，大環(huán)境適宜居??； 常熟的各項經(jīng)濟指標運行良好，蓬勃的經(jīng)濟帶來了大量的就業(yè)人口，大量的私營企業(yè)的發(fā)展，帶來了大量的有較高消費能力的群體； 常熟的城市規(guī)劃偏北，地塊周邊工業(yè)性質用地居多，從整體規(guī)劃前景來看，地塊的發(fā)展前景優(yōu)勢并不明顯；但如果再聯(lián)系蘇州城區(qū)的外括，考慮到蘇州城區(qū)與常熟城區(qū)的距離拉近，作為中間的銜接地段，區(qū)

33、位遠景還是比較好的； 東南開發(fā)區(qū)良好的發(fā)展基礎和遠景規(guī)劃為本項目的入市及未來發(fā)展前景奠定了良好的發(fā)展契機和外部條件。 第 25 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值2 2、政策背景研究、政策背景研究2.12.1 0505 年至今主要政策及地方性政策年至今主要政策及地方性政策2.1.1“2.1.1“國六條國六條”政策政策背景：2005 年國家宏觀調控實施后，全國多數(shù)城市房價依然大幅度的上漲，并沒有達到中央的調控目的。2006 年 5 月 17 日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議。會議提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六條措施：重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；重點

34、發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用，有區(qū)別地適度調整信貸政策；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用，有區(qū)別地適度調整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序，加強房地產開發(fā)全過程監(jiān)管；進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序，加強房地產開發(fā)全過程監(jiān)管；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場；完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度。完善

35、房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度。政策點評：政策點評：這次調控政策，有利于房地產市場的健康發(fā)展，保證我國經(jīng)濟穩(wěn)定運行；政策出臺后，市場觀望氛圍濃厚，投資性購房大幅度下降； 第 26 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值蘇州商品房交易 6、7、8 月份市場成交指標下降較多，市場反映明顯；2.1.2.2.1.2.停止別墅用地土地供應停止別墅用地土地供應2006 年 5 月 30 日，國土資源部下發(fā)關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 ，決定從即日起，中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。政策點評：政策點評：這項政策有利于充分利用土地資源，

36、控制低密度高檔住宅的開發(fā)。促使開發(fā)商轉向普通商品房的開發(fā)，增加普通住宅的供應量，緩解市場供需結構性矛盾。該政策將影響高端房地產項目的開發(fā)，別墅項目的開發(fā)受到了嚴格的控制。別墅產品將會逐步稀缺。2.1.3.“2.1.3.“住房結構住房結構”調控細則調控細則2006 年 7 月 13 日，建設部正式公布了關于落實新建住房結構比例要求的若干意見(即 165 號文件)。165 號文件核心精神有三個：.90 平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積” ；.套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達到開發(fā)總面積的 70%以上；.今年 6 月 1 日前已審批但未取得施工許可證的商

37、品住房項目，由當?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調整的情況。 第 27 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值2.22.2 政策對房地產市場及項目入市的影響（政策點評）政策對房地產市場及項目入市的影響（政策點評）兩年來國家持續(xù)宏觀調控，表明政府穩(wěn)定房價、保證經(jīng)濟穩(wěn)定健康運行的決心。在宏觀調控主導理念下，房地產市場將回歸到理性狀態(tài)，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展有利于行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。從土地市場來看，別墅開發(fā)限令是把雙韌劍，減少供應的同時提高現(xiàn)有別墅用地價值別墅開發(fā)限令是把雙韌劍，減少供應的同時提高現(xiàn)有別墅用地價值。在宏觀調控背景下，房地產企業(yè)面臨重新洗牌，市場將執(zhí)行優(yōu)勝劣汰功能，帶來行業(yè)整體水平的提高

38、市場將執(zhí)行優(yōu)勝劣汰功能，帶來行業(yè)整體水平的提高。市場住宅供應結構將進行比較明顯的調整市場住宅供應結構將進行比較明顯的調整，中小套型供應比增加，市場同質化的情況下，對產品的細節(jié)要求更高。在此宏觀背景下，本項目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗和自身的挑戰(zhàn)在此宏觀背景下，本項目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗和自身的挑戰(zhàn)。 第 28 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值3 3、房地產市場宏觀研究、房地產市場宏觀研究3.13.1 常熟市房地產投資狀況常熟市房地產投資狀況年份年份固定資產投資額（億）固定資產投資額（億）同比增幅同比增幅房地產開發(fā)投資（億）房地產開發(fā)投資（億）同比增幅同比增幅

39、20022002 年年116.26116.2665.1%65.1%8.968.9632.3%32.3%20032003 年年182.11182.1156.6%56.6%18.7618.76109.3%109.3%20042004 年年196.55196.557.9%7.9%29.5929.5957.7%57.7%20052005 年年234.14234.1419.1%19.1%30.0530.051.6%1.6%20062006 年（年（1-101-10 月）月）222.80222.8031.3931.39 第 29 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值常熟固定資產投資走勢圖050100

40、150200250200220032004200520060.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定資產投資額（億）增幅常熟房地產投資走勢圖051015202530352002年2003年2004年2005年0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%房地產開發(fā)投資（億）增幅常熟市場近幾年的固定資產投資額和房地產開發(fā)投資額的絕對數(shù)據(jù)都在上漲，但整體的漲幅呈現(xiàn)下降趨勢。尤其是房地產開發(fā)投資額，在 2003 年，常熟的開發(fā)投資額有一個大幅度的提升，增幅 109%，隨后隨著基數(shù)的增加，增幅逐漸滑落?？紤]

41、到基數(shù)值的變化，增幅的下降并不代表著常熟房地產市場的后退，而是開發(fā)更趨于理性和穩(wěn)定性。2006 年 1-10 月份，常熟的房地產開發(fā)投資額達到 31.39 億，其中住宅的開發(fā)投資額達到住宅的開發(fā)投資額達到 21.1921.19 億。億。比重為 67.5%。3.23.2 常熟市房地產整體供應狀況常熟市房地產整體供應狀況常熟房地產施工與竣工面積常熟房地產施工與竣工面積年份年份房地產施工面積（萬方）房地產施工面積（萬方）同比增幅同比增幅房地產竣工面積（萬方）房地產竣工面積（萬方）同比增幅同比增幅 第 30 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值2003 年201.3244.962004 年305

42、.6051.8%96.94115.6%2005 年391.728.2%121.6025.4%2006 年 1-10 月474.3837.9%134.7172.1%從 2003 年到 2005 年常熟的房地產施竣工的面積上來看，常熟這幾年的市場供應量在逐漸增加，而且增幅比較明顯。2006 年 1-10 月份房地產施工面積已經(jīng)達到 474.38 萬方，同比增幅 37.9%，其中住宅施工面積達到住宅施工面積達到 336.78336.78 萬方萬方，比重 71%；房地產竣工面積134.71 萬方，同比增幅 72.1%，其中住宅竣工面積住宅竣工面積 103.08103.08 萬方，萬方，比重 76.5%

43、。20052005 年、年、20062006 年常熟市場商品房預售推案量年常熟市場商品房預售推案量年份年份預售推案量（平方米）預售推案量（平方米）20052005 年年1405835140583520062006 年年15107101510710常熟市場的預售推案量略大于同期的市場竣工量，2005 年全年度預售推案量達到 1405835 平方米，2006 年更是突破了 150 萬方。 第 31 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值3.33.3 常熟市房地產整體需求狀況常熟市房地產整體需求狀況常熟居民居住水平常熟居民居住水平年份年份市區(qū)居民人均住房面積（市區(qū)居民人均住房面積（）住宅成套率住

44、宅成套率農村居民人均住房面積（農村居民人均住房面積（）20022002 年年22.922.985%85%646420032003 年年24.224.290%90%66.366.320042004 年年26.026.090%90%64.964.920052005 年年25.525.559.659.6常熟市區(qū)居民的人均住房面積近兩年維持在 25.5-26.0之間，住宅成套率 90%，人均住宅面積略低于全國的平均水平 26。常熟市場銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析常熟市場銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析2006 年 1-10 月份，常熟的商品房銷售面積累計商品房銷售面積累計 100.39100.39 萬方萬方，其中住宅銷售面積為住

45、宅銷售面積為 82.2282.22 萬方萬方，比重 81.9%，商品房銷售額達到商品房銷售額達到401110401110 萬元，萬元，其中住宅住宅 320146320146 萬元。萬元。二手房市場，常熟二手房成交面積為 52.45 萬方，其中住宅為 21.60 萬方，比重為 41.2%，銷售總額 12.25 億，其中住宅 5.46億。常熟的二手市場中主要需求偏向于商業(yè)。 第 32 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值3.43.4 研究結論研究結論我們以 2006 年 1-10 月常熟市場的市場預售推案量和商品房的銷售面積的對比來衡量常熟市場近段時間的供需是否平衡。2006 年 1-10

46、月份，市場預售推案量總面積達到預售推案量總面積達到 112.9112.9 萬方萬方，而商品房銷售面積累計商品房銷售面積累計 100.39100.39 萬方，萬方，市場供應略大與需求，但在合理范圍之內。綜合考慮市場的前期存量，常熟市場的供需結構特征就顯而易見了。常熟市場供需特征：供需兩旺，但供稍大于求，總體供需關系尚處在合理范圍內。供需兩旺，但供稍大于求，總體供需關系尚處在合理范圍內。4 4、房地產市場微觀研究、房地產市場微觀研究4.14.1 房地產一級市場房地產一級市場4.1.14.1.1 常熟市歷年土地出讓信息概述常熟市歷年土地出讓信息概述隨著常熟經(jīng)濟的發(fā)展，常熟房地產的發(fā)展也隨之蒸蒸日上。

47、而作為影響房地產發(fā)展最重要因素之一的土地資源也顯得越來越受關注?？梢哉f，土地市場的風吹草動直接影響著房地產市場的風云變化。土地出讓的規(guī)模量體，供應地段的分布、供應價格的變化等等一切因素都牽動著整個房地產市場，影響著房地產市場的競爭格局。常熟這兩年的土地出讓總量相對來說，處于一個高位運行的階段，而出讓性質，出讓地段等等都有其自己的特色。 第 33 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值0100000200000300000400000500000600000700000800000900000城區(qū)鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū)城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū)2004年2005年2006年2007年常熟土地出讓統(tǒng)計圖

48、居住商業(yè)4.1.24.1.2 常熟市土地出讓情況分析常熟市土地出讓情況分析常熟市場土地出讓一覽表常熟市場土地出讓一覽表年份年份區(qū)域區(qū)域居?。ㄈf方）居住（萬方）商業(yè)（萬方）商業(yè)（萬方）合計（萬方）合計（萬方）城區(qū)城區(qū)71993571993524833924833920042004 年年鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)區(qū)12602312602310744110744112017381201738城區(qū)城區(qū)86255286255246766946766920052005 年年鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)區(qū)14540614540617745817745816530851653085城區(qū)城區(qū)8552868552862835142835142006200

49、6 年年鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)區(qū)38022238022239851039851019175321917532城區(qū)城區(qū)0 0806658066520072007 年年鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)區(qū)58640586403876838768178073178073合計合計314806431480641802364180236449504284950428出讓總量出讓總量2004 年到 2007 年 1 月份，常熟市場總共出讓土地 4950428 平方米，總量接近 500 萬方。2004 年到 2006 年，三年之間，常熟土地出讓總量逐年遞增，2006 年達到最高峰，總量達到 1917532 平方米，年增長率分別為37.6%和 16.0%

50、。2007 年 1 月份常熟土地出讓總量 178073 平方米，主要是商業(yè)性質用地。 第 34 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值出讓性質出讓性質三年來，常熟出讓土地當中，主要是居住性質用地，3148064，比重達到64%，商業(yè)及其他性質用地比重為 36%，1802364。2004 年居住性質用地和商用性質用地出讓比重為 70%：30%，2005 年為61%：39%，2006 年為 64%：36%。常熟市場居住性質用地和商業(yè)性質用地的出讓比重相對來說比較趨于理性化，在大力發(fā)展住宅市場的同時，也在關注商業(yè)配套以及一些基礎設施的建設。協(xié)調住商、生活與配套共同發(fā)展。0500000100000

51、0150000020000002004200520062007常熟土地出讓總量一覽圖2004200520062007常熟土地出讓性質比重圖64%36%居住商業(yè) 第 35 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值土地供應地段土地供應地段2004 年到 2007 年 1 月，常熟城區(qū)總共出讓土地 3517960，比重達到 71%，鎮(zhèn)區(qū)總共出讓土地 1432468，比重達到 29%，開發(fā)重點偏向于城區(qū)。特征：常熟房產在發(fā)展城區(qū)房地產的同時，鎮(zhèn)區(qū)的房地產市場也在同時起步。居住性質的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 77%、23%，總量分別為2437773，710291。商業(yè)性質的出讓土地中，城區(qū)和

52、鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 60%、40%，總量分別為 1080187，722177。常熟市主要在城區(qū)發(fā)展住宅產業(yè)，因為城區(qū)的商業(yè)服務配套等設施相對完善。而在鎮(zhèn)區(qū)，除了發(fā)展住宅物業(yè)，常熟也很重視商業(yè)服務配套的跟上。城區(qū)的住宅土地供應最近主要集中在新城區(qū)和東南開發(fā)區(qū)等新興重點發(fā)展區(qū)域。常熟土地出讓區(qū)域比重圖71%29%城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)居住性質用地出讓區(qū)域比重圖77%23%城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)性質用地出讓區(qū)域比重圖60%40%城區(qū)鎮(zhèn)區(qū) 第 36 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值土地供應規(guī)模土地供應規(guī)模根據(jù)房管局的土地出讓資料顯示，常熟市場出讓的土地規(guī)模大小不一，跨度比較大，小者不到 1000，大者也有幾十萬方，大

53、量體規(guī)模性的土地出讓主要是集中在城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，如常熟新城區(qū)、文化片區(qū)和東南開發(fā)區(qū)。4.1.34.1.3 常熟市土地出讓存量分析常熟市土地出讓存量分析從常熟已成交地塊未推向市場的存量及分布的情況來看，我們可以預計常熟房地產市場今后的發(fā)展重點區(qū)是在哪里，同時也可以預判，本項目的主要的客源競爭區(qū)是在哪里。常熟城市的重點規(guī)劃發(fā)展方向是偏北偏東，也就是新城區(qū)，由于土地資源充足，后續(xù)可以源源不斷供應，所以，新城區(qū)將肯定是常熟房產市場的發(fā)展重點，借助區(qū)域逐漸成熟的配套等等，新城區(qū)對常熟其他區(qū)域市場主力客源的吸引度可想而知了。世茂、綠地等外來或本土的知名實力開發(fā)商也都在該區(qū)域有操作項目或土地儲備，品牌實力

54、的影響，開發(fā)理念的引入，開發(fā)水平的提升無疑讓區(qū)域市場成為常熟房產開發(fā)的重中之重。 第 37 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值由于常熟土地出讓的主要特征之一就是出讓土地規(guī)模性不大，分布較零散，故統(tǒng)計常熟已成交地塊未推向市場的存量及分布就呈現(xiàn)一定的難度。通過常熟一系列的開發(fā)數(shù)據(jù)以及市場發(fā)展的特征，經(jīng)過市場這兩年的開發(fā)，再加上 2007 年目前已出讓的土地，估計估計常熟市場目前已成交但卻未推向市場的存量在常熟市場目前已成交但卻未推向市場的存量在 250250 萬方左右，而城區(qū)的土地存量估計在萬方左右，而城區(qū)的土地存量估計在 150-200150-200 萬方左右，可以說，土地市場存量還萬方

55、左右，可以說，土地市場存量還是比較充足的。是比較充足的。這部分土地存量分布在常熟城區(qū)的各個板塊，但主要的是集中在兩大區(qū)域，一個就是本項目所在的東南開發(fā)區(qū)，土地存量達到一個就是本項目所在的東南開發(fā)區(qū)，土地存量達到 80-9080-90 萬方左右，萬方左右，而另外一個主要區(qū)域是海虞北路長江路一帶的城北新區(qū)，總量在而另外一個主要區(qū)域是海虞北路長江路一帶的城北新區(qū)，總量在 60-7060-70 萬方左右，掌握在綠地、世茂、中凱、裕坤等開發(fā)商萬方左右，掌握在綠地、世茂、中凱、裕坤等開發(fā)商手中。其余的土地存量主要是分布在城區(qū)的其他區(qū)域，但多是體現(xiàn)在新興城區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶。手中。其余的土地存量主要是分布在

56、城區(qū)的其他區(qū)域，但多是體現(xiàn)在新興城區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶。而從常熟的區(qū)域版圖來看，新世紀大道兩側沿線尚有比較多的未開發(fā)用地，在今后的常熟市場，該片區(qū)可能成為重要的土地出讓而從常熟的區(qū)域版圖來看，新世紀大道兩側沿線尚有比較多的未開發(fā)用地，在今后的常熟市場，該片區(qū)可能成為重要的土地出讓片區(qū)。片區(qū)。東南開發(fā)區(qū)目前有一定量的土地儲備，但本項目占據(jù)了半壁江山，其他地塊從規(guī)模和實力上來說尚未達到檔次，故從目前現(xiàn)狀來看，本項目也可看作是代表東南開發(fā)區(qū)板塊。可以看到，東南板塊要發(fā)展，項目要發(fā)展，客源競爭的主要板塊將是新城區(qū)。從未來發(fā)展來看，項目以及東南板塊所面臨的競爭形勢還是比較嚴峻的，在外區(qū)域的客源競爭上將任重

57、道遠。4.1.44.1.4 常熟市土地出讓走勢分析常熟市土地出讓走勢分析從常熟的整體規(guī)劃來看，可以預計常熟市場今后土地出讓的走勢。由于常熟舊城改造和新城建設，新興區(qū)域的興起，使得常熟未來一段時間內依然還有一定量體的土地推出市場。城區(qū)主要是 第 38 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值集中在新城區(qū)。土地供應重點逐漸趨向于城郊結合部和新興區(qū)域以及常熟的鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)的土地資源將越來越稀缺。將來一段時間依然還是以居住性質用地出讓為主，但城區(qū)的商業(yè)性質用地的出讓比重將可能提高。將來市場可能還會有大型地塊推出。受國家宏觀政策以及土地資源的稀缺影響，未來出讓的土地當中，高容積率可能會占據(jù)較大比重。從土

58、地市場存量來看，全市土地存量較為充足，本案作為東南開發(fā)區(qū)第一批發(fā)展的大型地產項目，具有撬動整個板塊發(fā)展的基礎和條件，片區(qū)未來的競爭將逐步趨于激烈。4.24.2 房地產二級市場房地產二級市場4.2.14.2.1 常熟市房地產二級市場發(fā)展概述常熟市房地產二級市場發(fā)展概述概述：概述：可以說，常熟的房地產市場發(fā)展真正始于 2001 年，2001 年 6 月 30 日，最后一批存量公房出售止，常熟住房分配福利制度結束，正式進入商品房制度改革。由于常熟是縣級市，盡管各項經(jīng)濟指標都名列國內領先地位，但由于發(fā)展機遇不能等同于上海蘇州等大城市，城市發(fā)展也晚于這些城市，所以國有土地的市場化運作晚于這些城市。而隨著

59、土地拍賣政策實行，大量居住用地拍出，市場供應量增加；各區(qū)的建設基本完善，城市發(fā)展帶來外來人口的大量導入等因素，從 2002 年開始，常熟的房地產市場進入了快速發(fā)展的時期，各項指標增幅明 第 39 頁 共 113 頁團隊團隊創(chuàng)造創(chuàng)造價值價值顯。新區(qū)域的全面啟動、購買需求的增加、全國市場的升溫引爆了常熟市場，短短三四年內，常熟房價從 1500 元/平方米左右一路上漲到 4000/平方米左右，市區(qū)更有產品價格達到 5000 元/平方米左右，上漲幅度明顯。市場的發(fā)展除了價格，還從另外一些方面得到了體現(xiàn)：從產品形態(tài)來看，常熟從最初的多層+別墅發(fā)展為多層、小高層、高層、別墅、商業(yè)、酒店公寓等各類產品百花齊

60、放的市場格局；從產品品質來看，從最初的小區(qū)僅僅為了滿足居住需求，發(fā)展到現(xiàn)在的居住質量、居住健康等多方面的需求。景觀、規(guī)劃、戶型等多方面都得到了很大的發(fā)展；從客源角度看，常熟市場從最初的本地自住客戶占絕對比例，發(fā)展到本地客戶與外來客戶共同成為市場主力，置業(yè)目的也從自住發(fā)展為自住與投資。隨著國家一系列的宏觀政策調控以及市場自身的調節(jié)，常熟市場逐漸趨于成熟穩(wěn)定，購房者更加理性，開發(fā)商對產品品質也越來越重視，價格平穩(wěn)上漲。經(jīng)過這段時間的市場調整，外來的實力開發(fā)商的影響力與優(yōu)勢逐漸體現(xiàn)，先進開發(fā)理念的進入，使本地部分小農思想嚴重的開發(fā)商受到很大的沖擊，居民的理性購房也使不少產品沒有競爭力的樓盤在激烈的市