房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制淺論

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制淺論摘要：爭(zhēng)取最大收益是最終目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō), 在銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的情況下，成本直接影響到利潤(rùn)。因此， 加強(qiáng)成本的控制是值得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者去研究、總結(jié)的。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本控制 監(jiān)督分析我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展起步較晚，但如今房地產(chǎn)企業(yè)在 大好環(huán)境下如雨后春筍般成立，公司的規(guī)模大小不一，管理 水平參差不齊，投資收益也就有了差別。作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，爭(zhēng) 取最大收益是最終目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在銷(xiāo)售價(jià) 格相對(duì)穩(wěn)定的情況下，成本直接影響到利潤(rùn)。因此，加強(qiáng)成 本的控制是值得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者去研究、總結(jié)的。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程可簡(jiǎn)單看作：取得土地前期手續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程建設(shè)房屋銷(xiāo)

2、售；因此其費(fèi)用成本包括：與 土地有關(guān)的費(fèi)用前期費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用建筑安裝費(fèi) 用及配套費(fèi)銷(xiāo)售及管理費(fèi)用，當(dāng)然各種稅費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用貫 穿整個(gè)過(guò)程。這些成本費(fèi)用在不同時(shí)段影響著項(xiàng)目成本，它 們相對(duì)來(lái)講有主有次。下面就各種費(fèi)用進(jìn)行簡(jiǎn)單的論述。土地費(fèi)用 房屋是依附土地而存在的，因此取得土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首要的目標(biāo)。土地價(jià)格在各個(gè)城市不同地段是相對(duì)穩(wěn)定的。而選哪里的地塊，這就涉及一個(gè)項(xiàng)目的選址和決策問(wèn)題。換言之，土地成本的控制不是直接土地價(jià)格控制的體現(xiàn)，而 是項(xiàng)目前期決策。在做出決策之前，必須認(rèn)真分析本地市場(chǎng)、 技術(shù)及環(huán)境因素?，F(xiàn)在房子一直處在上漲的空間中，很多企 業(yè)認(rèn)為不管怎么樣都掙錢(qián)，先拿地到手再說(shuō)，導(dǎo)

3、致盲目投資?，F(xiàn)在國(guó)家進(jìn)行調(diào)控，不少企業(yè)陷入了困境。因此，只有經(jīng)過(guò) 充分的考察研究，有切實(shí)可行的可行性研究，才能保證項(xiàng)目 的收益。前期費(fèi)用前期費(fèi)用主要包括城市配套費(fèi)、各政府部門(mén)辦理相關(guān)手!1!續(xù)收取的費(fèi)用及為工程開(kāi)工建設(shè)所必須具備條件而花費(fèi)的 費(fèi)用。該部分費(fèi)用在各個(gè)地區(qū)有各自的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同一地 區(qū)費(fèi)用相對(duì)固定。但是有些收費(fèi)政府部門(mén)可能減免一部分， 這就需要開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼?guī)定，收集相關(guān)資料，對(duì) 符合條件的可以提出申請(qǐng)，減少費(fèi)用。比如墻體采用節(jié)能材 料,可以收回墻改費(fèi)；開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是節(jié)能小區(qū)，可以獲得政 府的補(bǔ)貼等。因此該部分的控制重點(diǎn)在了解當(dāng)?shù)氐恼?，?理利用相關(guān)政策。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)實(shí)際

4、該部分可以劃歸前期費(fèi)用，在這里單獨(dú)列出有突出 其作用的意思。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià) 的影響在35%75%之間。當(dāng)項(xiàng)目投資決策確定以后，設(shè)計(jì) 階段的造價(jià)控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開(kāi) 發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)企業(yè) 認(rèn)為都是民用工程，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，不必多花錢(qián)，所以將設(shè)計(jì)費(fèi) 壓的很低。另一方面現(xiàn)在設(shè)計(jì)院也是水平差距很大，競(jìng)爭(zhēng)非 常激烈，為了攬業(yè)務(wù)有時(shí)競(jìng)相壓價(jià)。俗話說(shuō)賤錢(qián)無(wú)好貨，導(dǎo) 致圖紙問(wèn)題多，施工中經(jīng)常變更，影響了工期也增加了造價(jià)。 更為重要的是設(shè)計(jì)的時(shí)候沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的方案優(yōu)化，不可避 免的存在設(shè)計(jì)保守計(jì)算，結(jié)果出現(xiàn)了不少的“肥梁、胖柱、深 基礎(chǔ)”等

5、不合理現(xiàn)象，從而人為的提高工程造價(jià)。還有就是前 期進(jìn)行了勘察，設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有具體的方案，等挖開(kāi)基礎(chǔ)后看情 況再定。我就曾遇到一個(gè)工程，前期場(chǎng)地回填強(qiáng)夯完成并做 了勘察，挖開(kāi)基礎(chǔ)到設(shè)計(jì)層查看，達(dá)不到設(shè)計(jì)的要求，只好 加深基礎(chǔ)，致使基礎(chǔ)深達(dá)4米，造成了浪費(fèi)。由此看來(lái)，設(shè) 計(jì)是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)通過(guò) 技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件 下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足實(shí)用 功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì) 效益。建筑安裝費(fèi)用及配套費(fèi)工程建設(shè)過(guò)程相對(duì)整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，投 入的資金量大且相對(duì)集中，管理過(guò)程中需控制的因

6、素很多。 因此，需要建設(shè)單位的管理人員制定相應(yīng)的措施和制度來(lái)保 證對(duì)造價(jià)的控制，而不是靠個(gè)人的能力來(lái)控制，畢竟每個(gè)人 的能力是不同的。主要從以下幾個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)成本的控制：把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、 技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以 保證，并且有可能提前。工期的縮短對(duì)建設(shè)單位來(lái)說(shuō)就意味 著成本的節(jié)約，利潤(rùn)的擴(kuò)大。加強(qiáng)合同的簽訂和管理，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。一方 面可以為下一步工作提供指導(dǎo)依據(jù)，約束各單位人員的工作 行為，另一方面避免將來(lái)可能發(fā)生的不必要爭(zhēng)論和不合理索 賠。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的管理，尤其避免建設(shè)單位的現(xiàn)場(chǎng)管理人員違 規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象

7、。加強(qiáng)材料和設(shè)備價(jià)格的控制。材料及設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70%，材料成本控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要內(nèi) 容,對(duì)主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的方式。房 地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)上最新 的材料設(shè)備的價(jià)格信息。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家， 也可采用招投標(biāo)方式采購(gòu)。非甲供材料，可以采取限價(jià)的手 段進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，一方面保證工程建設(shè)的 順利進(jìn)行，另一方面控制資金成本，即財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)企 業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來(lái)選擇合適的融資方式?？⒐そY(jié)算階段的工程造價(jià)控制。主要做好以下幾點(diǎn)：一是嚴(yán)格核對(duì)合同條款，

8、防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問(wèn)題。二是檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，是否按圖施工。三是落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，防止 些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。四是按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。五是嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過(guò)程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套 單價(jià)的情形出現(xiàn)。六是嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì) 取各項(xiàng)費(fèi)用。七是認(rèn)真審查，復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。銷(xiāo)售及管理費(fèi)用管理費(fèi)用的控制主要靠加強(qiáng)公司內(nèi)部的管理，避免鋪張 浪費(fèi)，做到資金的合理使用。銷(xiāo)售方面主要費(fèi)用是廣告宣傳， 最好做到有針對(duì)性，避免廣告鋪天蓋地式的宣傳。另外非常 重要的一項(xiàng)內(nèi)容就是對(duì)稅費(fèi)的控制，稅費(fèi)在成本中占有相當(dāng) 的比例，各個(gè)地區(qū)不僅相同，大約10%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，有效降低稅收負(fù) 擔(dān)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，利用相關(guān)的優(yōu)惠 政策，制定相應(yīng)合理的避稅措施。結(jié)束語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)