住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)部管理規(guī)范

1、住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)部管理規(guī)范住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)部管理規(guī)范1. 客服服務(wù)1.1客戶接待與業(yè)務(wù)辦理1.1.1設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心，物業(yè)服務(wù)人員持證上崗、掛牌服務(wù)、禮貌待客；在服 務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、規(guī)章制度、崗位職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收 費(fèi)依據(jù)、投訴渠道等。1.1.2設(shè)專人接待來(lái)訪客戶。1.1.3建立規(guī)范的業(yè)務(wù)辦理流程，如交付入住手續(xù)辦理、裝修備案辦理、收費(fèi)辦 理、智能卡辦理、有償服務(wù)提供等。1.2客戶訴求處理1.2.1建立客戶訴求受理處理流程；1.2.2應(yīng)建立24小時(shí)電話接聽制度，24小時(shí)受理客戶咨詢、建議、報(bào)修、求 助、投訴等。1.2.3突發(fā)性事件如水管爆裂、關(guān)鍵部位漏水、室內(nèi)返水、

2、停電等緊急情況維修 人員須在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并處理。其他依據(jù)合同約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并處理。1.2.4有專人負(fù)責(zé)客戶訴求處理，對(duì)與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的投訴及時(shí)跟進(jìn)處理。1.2.5所有客戶訴求有完整的記錄；客戶投訴應(yīng)建檔保存。1.2.6地產(chǎn)保修服務(wù)，應(yīng)提供溝通協(xié)調(diào)渠道。1.3客戶關(guān)系建設(shè)1.3.1定期開展客戶訪談工作，對(duì)客戶關(guān)注的共性問(wèn)題制定整改措施并落實(shí)公 示。保留客戶訪談?dòng)涗洝?.3.2編制年度社區(qū)文化建設(shè)計(jì)劃，按計(jì)劃開展小區(qū)活動(dòng)，積極配合社區(qū)文明創(chuàng)1.3.3定期開展小區(qū)客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的滿意度調(diào)查，有調(diào)查統(tǒng)計(jì)表并建檔保存。1.3.4在小區(qū)公共區(qū)域顯著位置設(shè)立公告欄或宣傳欄，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)工作報(bào)

3、 告。1.4現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)管理1.4.1建立現(xiàn)場(chǎng)巡查制度。1.4.2每日巡查應(yīng)覆蓋重點(diǎn)部位。重點(diǎn)部位主要為人流車流集中區(qū)域、小區(qū)主要 出入口、大堂、電梯轎廂、地下室等。1.4.3巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)予以記錄，跟蹤處理。1.5裝修管理1.5.1建立完善的裝修服務(wù)制度，包括事前告知、事中制止及事后上報(bào)義務(wù)履行 的措施與方法，及日常巡查范圍、要求及頻次等。1.5.2提前對(duì)可能造成損壞的共用部位（大堂、電梯廳、電梯轎廂、特殊材質(zhì)地 面等）采取防護(hù)措施。1.5.3辦理裝修登記備案時(shí)，各類書面資料必須齊全，分戶建立裝修管理檔案， 裝修檔案資料保存完整。1.5.4裝修期間，裝修管理員按規(guī)定頻次進(jìn)行裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查，并作

4、好記錄。1.5.5發(fā)現(xiàn)業(yè)主進(jìn)行危及建筑物安全的行為，即時(shí)以書面形式告知違章事項(xiàng)，并 采取制止措施。制止無(wú)效時(shí)及時(shí)書面上報(bào)主管部門，并依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況提起訴 訟，必須留存告知、制止、上報(bào)等義務(wù)履行證明材料。2. 秩序維護(hù)2.1消防管理2.1.1要有完備的小區(qū)消防管理制度。2.1.2消防管理人員應(yīng)持證上崗。2.1.3建立完善的消防應(yīng)急處理機(jī)制，包含組織架構(gòu)、崗位職責(zé)等。2.1.4消防設(shè)施定期檢查記錄。2.1.5消防安全的教育、培訓(xùn)（1）消防安全宣傳教育及培訓(xùn)主要內(nèi)容包括：消防法規(guī)、小區(qū)消防管理制度、 消防事件應(yīng)急處置預(yù)案、火災(zāi)的危險(xiǎn)性和防范措施、消防器材的使用方法、消防報(bào) 警、火情初期處理及自救方

5、法等。（2）員工消防知識(shí)培訓(xùn)應(yīng)由所在項(xiàng)目統(tǒng)一組織進(jìn)行，每半年不少于一次，并作 好培訓(xùn)記錄。（3）項(xiàng)目應(yīng)采用板報(bào)、宣傳欄、廣播及各種會(huì)議等多種形式對(duì)各小區(qū)客戶（住 戶）進(jìn)行消防安全知識(shí)宣傳教育，并作好記錄。（4）消防相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)接受消防安全專門培訓(xùn)。2.1.6消防演練（1）項(xiàng)目每年12月之前制定下一年度消防演練計(jì)劃，項(xiàng)目每年至少組織一次 消防緊急應(yīng)變演練。（2）消防演練項(xiàng)目包含：火災(zāi)報(bào)警接警演練、小區(qū)應(yīng)急疏散演練、初期火災(zāi)撲 救演練、應(yīng)急小分隊(duì)人員緊急集結(jié)演練、傷員急救演練、消防設(shè)施設(shè)備聯(lián)動(dòng)演練、 消防綜合演練等。2.1.7日常消防安全檢查（1）火災(zāi)隱患的整改及防火措施的落實(shí)情況。（2）安全疏

6、散通道、消防車通道、出口是否暢通。（3）防火門是否完好、附件齊全、開關(guān)靈活。（4）疏散標(biāo)志、指示燈、應(yīng)急燈的設(shè)置、完好情況。（5）室外消火栓、水泵接合器有無(wú)水壓不足、閥門銹蝕、標(biāo)識(shí)、井蓋、被子圈 占、損壞等情況。（6）室內(nèi)消火栓（箱）有無(wú)水壓不足、閥門銹蝕、漏水、水帶、水槍、標(biāo)識(shí)， 有無(wú)啟泵按鈕或失靈、被圈占或箱門開關(guān)失靈、損壞等情況。（7）淋頭有無(wú)脫落、被遮擋或漏水等現(xiàn)象。（8）消防控制室有無(wú)備用電源、功能不全、無(wú)聲音信號(hào)、批示燈不亮或指示錯(cuò) 誤、電話故障、無(wú)值班記錄等情況。（9）消防電梯是否有電話不通、按鈕失靈、不能運(yùn)行等情況。（10）消防安全重點(diǎn)部位的管理情況。（11）消防巡查執(zhí)行、記錄

7、情況。（12）用火、用電有無(wú)違章現(xiàn)象。（13）員工消防知識(shí)的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及掌握情況。2.2治安管理2.2.1設(shè)有小區(qū)來(lái)訪人員登記管理制度。2.2.2設(shè)有應(yīng)急事件處置規(guī)定。2.2.3對(duì)于保安器械設(shè)有相關(guān)管理規(guī)定。2.2.4出入口管理（1）員工按規(guī)定著裝，佩帶工號(hào)牌，舉止文明大方、端正，文明執(zhí)勤。（2）保持崗?fù)?nèi)及崗?fù)ぶ苓呎麧?、干凈，下班前及時(shí)清掃崗?fù)ばl(wèi)生并作好相應(yīng) 記錄。（3）崗位區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)良好，如發(fā)現(xiàn)有破壞公用設(shè)施設(shè)備的行 為應(yīng)及時(shí)予以制止。（4）維護(hù)門崗附近交通秩序，保持交通暢通。（5）嚴(yán)守崗位，不得擅自離崗，如確需離開時(shí)，必須找人替崗。（6）對(duì)來(lái)訪人員和出入車輛有詢問(wèn)、登記和

8、檢查，對(duì)不可確定的來(lái)訪人員應(yīng)及 時(shí)通知巡邏崗。（7）帶離項(xiàng)ir的貴重物品必須持有項(xiàng)目的物品放行條并進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)后方可放 行。（8）嚴(yán)禁攜雨陽(yáng)罩進(jìn)入項(xiàng)目，裝修用砂、水泥只允許在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)入項(xiàng)目； 對(duì)于攜防護(hù)窗、空調(diào)、裝修材料及搬家公司車輛、人員應(yīng)詢問(wèn)清楚并及時(shí)通知管理 員或巡邏崗值班人員。2.2.5秩序管理（1）秩序或巡邏崗位員工要熟悉和了解小區(qū)內(nèi)各類公用設(shè)施、設(shè)備、物品的位 置、狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備、物品移支、丟失及損壞應(yīng)立即查明報(bào)告并作好登記。（2）員工熟記各種電器開關(guān)、管理道閥門的位置。（3）關(guān)注小區(qū)內(nèi)來(lái)往人員及攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)，應(yīng)適當(dāng)監(jiān)視并查明。（4）巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響（

9、包括自來(lái)水流水聲），應(yīng)立即查明情況 登記并報(bào)告。（5）對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，指揮車輛停放到指定位置，使車輛停放整齊 有序，保持道路暢通。（6）及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除各種安全隱患，防止發(fā)生火災(zāi)及各類治安事故。（7）對(duì)裝修活動(dòng)進(jìn)行檢查和監(jiān)督。（8）對(duì)裝空調(diào)和護(hù)窗、搬家、運(yùn)送裝飾裝修材料等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。2.2.6監(jiān)控室管理（1）員工熟練掌握監(jiān)控設(shè)備、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)的使用和操作， 確保設(shè)備正常工作；（2）有監(jiān)控記錄；（3）監(jiān)控室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸良好。（4）監(jiān)控室的衛(wèi)生清潔、物品擺放整齊、監(jiān)控設(shè)備的操作及日常維護(hù)正常。（5）無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入監(jiān)控室。（6）監(jiān)控

10、工作人員應(yīng)經(jīng)常檢查防塵罩，并清潔干凈；擦洗鏡頭，清理降溫空 調(diào)；調(diào)校鏡頭焦距。（7）在發(fā)生火警、匪警或其它險(xiǎn)情時(shí)，監(jiān)控室工作人員應(yīng)及時(shí)查看、報(bào)告、處 理。（8）有值班記錄和相關(guān)表格，保持記錄完整、整潔、無(wú)污績(jī)。2.3車輛管理2.3.1有小區(qū)內(nèi)交通規(guī)則。2.3.2小區(qū)車輛進(jìn)出和停放管理制度。2.3.3車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.3.4日常車輛管理要求（1）車輛駛近小區(qū)出入口時(shí)，小區(qū)出入口的保安人員應(yīng)先示意停車，走近車輛 駕駛室窗口適當(dāng)位置呈立正姿勢(shì)、敬禮、詢問(wèn)、檢查、放行。（2）送貨的機(jī)動(dòng)車輛，必須向小區(qū)出入口的保安人員說(shuō)明被訪客戶的房號(hào)、姓名，保安人員核實(shí)后以就近出入為原則引導(dǎo)訪客車輛就近出入。（3

11、）禁止出租車進(jìn)入（接送老、弱、病、殘人員等特殊情況除外）。（4）凡駛出小區(qū)的外來(lái)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車攜有大件物品時(shí)，保安人員有權(quán)詢問(wèn)。物業(yè)管理圈。遇到情況可疑的人員和物品，可將物品暫行滯留，在向客戶證實(shí) 情況后放行?？蛻舭峒一蜻\(yùn)送大件物品駛出小區(qū)，須持物品放行條，保安人員 核實(shí)驗(yàn)明貨物后方可放行。（5）發(fā)生違規(guī)事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)處理，以確保小區(qū)道路交通秩序和安全，并留存處理 記錄。（6）運(yùn)用各種方式、手段，在小區(qū)內(nèi)宣傳小區(qū)車輛及交通管理規(guī)章制度，提高 小區(qū)客戶的安全意識(shí)。3. 設(shè)施設(shè)備管理3.1供配系統(tǒng)項(xiàng)目管理要求配電房衛(wèi)生室內(nèi)地面干凈；物品擺放整齊，無(wú)雜物；設(shè)備表面無(wú)積塵，外觀清 潔，無(wú)油污，無(wú)油漆脫落

12、。配電房安全配電房嚴(yán)禁吸煙，無(wú)易燃、易爆品及與管理無(wú)關(guān)的物品擺放；照明 燈具完好；配足有效的滅火器材和應(yīng)急燈，應(yīng)急燈能在事故停電下 使用30分鐘；設(shè)備房通風(fēng)良好；排水通暢；裝有防鼠網(wǎng)，禁止小 動(dòng)物進(jìn)入；設(shè)備房加裝明鎖，鑰匙由控制中心及設(shè)備責(zé)任人掌握， 進(jìn)出隨手關(guān)門；參觀來(lái)訪人員需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理（或授權(quán)人）同意，并 由指定專人陪同方可進(jìn)入。配電房標(biāo)識(shí)配電房門有設(shè)備房標(biāo)識(shí)以及“機(jī)房重地、閑人免入”的標(biāo)識(shí)，設(shè)備 房?jī)?nèi)各設(shè)備、閥門等有明顯的狀態(tài)標(biāo)識(shí)、流向標(biāo)識(shí)、警告標(biāo)識(shí)等， 責(zé)任人明確；標(biāo)識(shí)安裝位置清晰、完整、醒目。配電房操作配電房?jī)?nèi)有設(shè)備的操作規(guī)程或事件處理流程,或設(shè)備的維修保養(yǎng)作 業(yè)文件；配電房?jī)?nèi)各設(shè)備

13、、儀器儀表使用正常無(wú)損壞，無(wú)跑、冒、 滴、漏現(xiàn)象，設(shè)備責(zé)任人明確；配電房應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，運(yùn)行 環(huán)境應(yīng)在40攝氏度以下,相對(duì)濕度應(yīng)在80%以下。高壓柜柜內(nèi)各器件無(wú)異響、異味，儀表指示正常；各類機(jī)構(gòu)連鎖正常，操 作靈活，門鎖鎖好；柜號(hào)前后標(biāo)識(shí)相同；進(jìn)線電壓在10kv±7%；停用和檢修的設(shè)備懸掛相應(yīng)的標(biāo)示牌。低壓柜無(wú)功補(bǔ)償變壓器防雷接地控制柜（箱）公共照明記錄填寫電梯房操作電氣控制柜曳引電機(jī)轎廂柜內(nèi)各器件無(wú)異響、異味，儀表指示正常；各類機(jī)構(gòu)連鎖正常，操 作靈活，門鎖鎖好；柜號(hào)標(biāo)識(shí)相符；停用和檢修的設(shè)備懸掛標(biāo)示牌 清晰準(zhǔn)確。柜內(nèi)器件無(wú)異響、異味，自動(dòng)控制器功能正常；電容的殼體無(wú)膨脹 現(xiàn)象

14、，無(wú)積灰；功率因數(shù)在（）.9以上。變壓器溫度控制器設(shè)置參數(shù)合理；風(fēng)機(jī)手動(dòng)/自動(dòng)正常；總斷路器 參數(shù)整定合理；實(shí)際運(yùn)行電流不超過(guò)變壓器額定電流值；三相電流 平衡差不超過(guò)10%;三相電壓平衡；無(wú)異響、異味；變壓器出口 電壓在380v±5%o房屋主體接地電阻在1歐姆以下?？刂乒窦案骰芈罚ê瑐溆没芈罚?biāo)識(shí)明晰；各導(dǎo)線壓、接牢靠；無(wú) 異味異響；電氣箱外殼接地螺栓、電纜引支線接地可靠；控制柜防 水防潮符合規(guī)范要求，動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏； 室外控制柜（箱）有警告標(biāo)識(shí)。各供電線路正常使用，照明燈具完好，燈具支架安裝牢固。記錄填寫，真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、規(guī)范、清晰。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)張貼相關(guān)設(shè)備的操

15、作規(guī)程或事件處理流程,或設(shè)備的維修 保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書等；機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備、儀器儀表使用正常無(wú)損壞；無(wú) 滴、漏汕現(xiàn)象；設(shè)備責(zé)任人明確；機(jī)房應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，設(shè)備 運(yùn)行環(huán)境應(yīng)在40攝氏度以下,相對(duì)濕度應(yīng)在80%以下。功能正常；柜內(nèi)外清潔；無(wú)異響、異味；儀表指示正常；標(biāo)識(shí)明 晰，無(wú)脫落；導(dǎo)線壓接牢固，布線規(guī)范；電氣箱外殼接地螺栓、電 纜接地線接地可靠。電機(jī)溫度正常；無(wú)異響異味；無(wú)過(guò)流。照明應(yīng)良好，光亮足夠；信號(hào)（指示器、方向箭頭）準(zhǔn)確；門的開關(guān) 靈活；轎廂內(nèi)緊急救護(hù)電話與控制中心聯(lián)系正常，語(yǔ)音清晰。鋼絲繩無(wú)滑移；無(wú)毛刺、無(wú)斷股；無(wú)磨損、銹蝕。記錄填寫記錄按時(shí)填寫、規(guī)范、明晰。3.2給水系統(tǒng)項(xiàng)目管理要求水

16、箱、水池標(biāo)識(shí)明晰；無(wú)泄漏；每半年清洗一次，取得檢測(cè)合格證。水泵（泳池）房衛(wèi)生機(jī)房?jī)?nèi)地面干凈；物品擺放整齊，無(wú)雜物；設(shè)備表面無(wú)積塵，外 觀清潔，無(wú)油污，無(wú)油漆脫落。水泵房安全機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，無(wú)易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品擺放；照明 燈具完好；按消防規(guī)定配足有效滅火器材；配置應(yīng)急燈能在事故 停電下至少使用30分鐘；機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好；排水通暢；裝設(shè)有防 鼠網(wǎng)，防止小動(dòng)物進(jìn)入；機(jī)房加裝明鎖，鑰匙由項(xiàng)目及設(shè)備責(zé)任 人掌握，進(jìn)出隨手關(guān)門；參觀來(lái)訪人員需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理（或授權(quán) 人）同意，并由指定專人陪同方可進(jìn)入。水泵房標(biāo)識(shí)機(jī)房門應(yīng)有機(jī)房標(biāo)識(shí)以及“機(jī)房重地、閑人免入的標(biāo)識(shí)；機(jī)房?jī)?nèi)各 單體設(shè)備等應(yīng)有明顯的狀態(tài)標(biāo)識(shí)、流

17、向標(biāo)識(shí)、警告標(biāo)識(shí)等；標(biāo)識(shí) 的安裝位置應(yīng)清晰、完整、醒目。水泵房操作機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)張貼相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程或事件處理流程,或設(shè)備的維修 保養(yǎng)作業(yè)文件等；機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備、儀器儀表使用正常無(wú)損壞；無(wú) 跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；設(shè)備責(zé)任人明確；機(jī)房應(yīng)配置干濕球溫度 計(jì)，設(shè)備運(yùn)行環(huán)境應(yīng)在40攝氏度以下,相對(duì)濕度應(yīng)在80%以下。水泵房電氣柜功能正常；柜內(nèi)外清潔；無(wú)異響、異味；儀表指示正常；標(biāo)識(shí)明 晰，無(wú)脫落；導(dǎo)線壓接牢固；電氣箱外殼、電纜接地線接地可 靠；排水裝置自動(dòng)/手動(dòng)正常。電機(jī)電機(jī)運(yùn)行溫度正常，無(wú)異響異味，無(wú)過(guò)流。記錄填寫記錄按時(shí)填寫、規(guī)范、明晰3.3排水系統(tǒng)項(xiàng)目管理要求雨水井排水通暢，無(wú)淤物堆積，井蓋無(wú)晃動(dòng)，無(wú)破

18、損。污水井排水通暢，無(wú)淤物堆積，井蓋無(wú)晃動(dòng)，無(wú)破損。記錄填寫記錄按時(shí)填寫、規(guī)范、明晰。3.4消防系統(tǒng)項(xiàng)目管理要求煙感、溫感煙感、溫感安裝牢固；探頭清潔；報(bào)警功能正常，報(bào)警點(diǎn)位與報(bào) 警主機(jī)地址碼圖一致。聲光報(bào)警裝置聲光報(bào)警器及按鈕安裝牢固；清潔；報(bào)警功能正常，報(bào)警點(diǎn)位與 報(bào)警主機(jī)地址碼圖一致。主機(jī)聯(lián)動(dòng)柜聯(lián)動(dòng)功能正常；柜內(nèi)清潔；無(wú)異響、異味；儀表指示正常；標(biāo)識(shí) 明晰，無(wú)脫落，責(zé)任人明晰；無(wú)隔離點(diǎn)位。消火栓系統(tǒng)閥門無(wú)銹蝕，潤(rùn)滑充分，開啟靈活；管道系統(tǒng)無(wú)跑、冒、滴、漏 現(xiàn)象。噴淋系統(tǒng)末端放水聯(lián)動(dòng)正常；噴淋探頭清潔，無(wú)損壞；標(biāo)識(shí)明晰。防排煙系統(tǒng)防火門、防火卷簾門表面清潔，油漆完好無(wú)損；轉(zhuǎn)動(dòng)軸靈活；自 動(dòng)

19、狀態(tài)下，風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)復(fù)位正常。消防對(duì)講各點(diǎn)位消防對(duì)講電話與控制中心通話正常；語(yǔ)音清晰。記錄填寫記錄按時(shí)填寫、規(guī)范、明晰。3.5各類泵用電機(jī)項(xiàng)目管理要求絕緣測(cè)試電動(dòng)機(jī)的繞組絕緣電阻定期（每年3月）測(cè)試在0.5兆歐以上。記錄填寫記錄按時(shí)填寫、規(guī)范、明晰。3.6智能系統(tǒng)項(xiàng)目管理要求閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像鏡頭每季度定期擦拭；防護(hù)罩清潔，無(wú)積灰；安裝牢固；云 臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活；防水防潮；監(jiān)控矩正主機(jī)聯(lián)動(dòng)、切換功能工作正 常；bnc接頭無(wú)松動(dòng)；錄像正常，清晰。門禁控制手動(dòng)按鈕靈活；刷卡有效；開關(guān)門無(wú)噪音，機(jī)械傳動(dòng)靈活，潤(rùn)滑 充分；對(duì)講與控制中心通話正常，語(yǔ)音清晰；控制盒表面干凈； 盒內(nèi)器件清潔。樓宇對(duì)講系統(tǒng)三方語(yǔ)音通話正

20、常，清晰；電鎖正常；單元門開啟靈活，到位； 備電正常；密碼開門有效，密碼定期（每年）修改。小區(qū)廣播室外防水音箱須朝下，防水；各回路使用正常；語(yǔ)音清晰；控制 中心播放設(shè)備正常完好，清潔。記錄填寫記錄按時(shí)填寫、規(guī)范、明晰。3.7公共設(shè)施項(xiàng)目管理要求保潔及綠化設(shè)備保潔及綠化設(shè)備定期保養(yǎng)。室內(nèi)區(qū)域泳樂(lè)設(shè)備、桑拿房及設(shè)備使用正常；單元照明燈具完好，無(wú)脫 落；聲控開關(guān)動(dòng)作有效；單元的配電箱無(wú)異味、箱門鎖完好；箱 內(nèi)清潔，無(wú)亂搭亂接；信報(bào)箱、門牌號(hào)無(wú)脫落；單元門及門框無(wú) 變形，推拉標(biāo)識(shí)、門把手無(wú)松動(dòng)脫落；上下通道及單元間的地磚 無(wú)破損；墻面無(wú)起皮脫落；樓梯欄桿焊接牢靠，無(wú)黃斑；水表間 閥門無(wú)滴水；公示欄安裝

21、牢固。室外區(qū)域房屋外立面完好，無(wú)貼磚脫落；涂料墻面無(wú)污漬；架空層、車庫(kù) 照明完好，車位隔離欄桿安裝牢固；垃圾筒無(wú)損壞，垃圾蓋轉(zhuǎn)動(dòng) 軸無(wú)斷裂現(xiàn)象；各類井蓋無(wú)破損；燈桿燈具安裝牢靠，無(wú)傾斜， 燈具標(biāo)號(hào)無(wú)脫落；各隔離欄桿固定牢靠、無(wú)黃斑；無(wú)未經(jīng)允許私 接電源、水源的現(xiàn)象；片區(qū)內(nèi)游戲器材的聯(lián)結(jié)螺栓緊固，無(wú)損 壞；片區(qū)內(nèi)的各種石板無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象；片區(qū)的排水暢通；景觀飾品 無(wú)松脫；水景噴頭、水下燈具無(wú)損壞；廣告旗無(wú)傾斜、螺栓緊 固；片區(qū)內(nèi)各類標(biāo)識(shí)無(wú)脫落；公園桌椅無(wú)松動(dòng)、損壞。焊工機(jī)具定期檢修，功能正常，記錄完整。記錄填寫記錄按時(shí)填寫、規(guī)范、明晰。4.環(huán)境管理4.1清潔衛(wèi)生4.1.1根據(jù)服務(wù)合同約定的清潔標(biāo)準(zhǔn)、

22、定期保潔工作內(nèi)容等，制定年度、月度工 作計(jì)劃。4.1.2清潔工作實(shí)行崗位責(zé)任制，有專職的清潔人員利明確的責(zé)任范圍。4.1.3設(shè)置清潔管理人員，定期檢查清潔質(zhì)量，留存檢查記錄。4.1.4在樓棟單元公示清潔作業(yè)人員及清潔作業(yè)流程。4.1.5日常清潔服務(wù)質(zhì)量（1）小區(qū)主干道、廣場(chǎng)、商業(yè)街、單元門口、人行及車輛主出入口：地面無(wú)雜 物、無(wú)積塵、無(wú)污跡、無(wú)積水。（2）兒童娛樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)施：無(wú)灰塵、無(wú)污跡。（3）首層大堂、電梯轎廂、多層樓梯：地面無(wú)雜物、無(wú)灰塵、無(wú)污跡；墻面、門窗、扶手及其他公共設(shè)施無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。（4）公共洗手間：地面、鏡面、臺(tái)面無(wú)水跡、污跡，便池?zé)o污垢、異味。（5）綠地：綠化

23、帶無(wú)雜物，落葉定期清理。（6）水景噴泉水質(zhì)不渾濁、無(wú)明顯沉淀物和漂浮物；物業(yè)管理圈。溪河湖等水 質(zhì)不發(fā)黑、無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)漂浮異物。（7）地下車庫(kù)、消防樓梯墻面、門窗及其他公共設(shè)施無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。（8）天臺(tái)、采光井、雨水溝無(wú)雜物、無(wú)積水。（9）垃圾房、垃圾桶、果皮箱無(wú)超載、無(wú)強(qiáng)異味、無(wú)蚊蠅滋生、無(wú)污水橫流、 不影響觀瞻，外表無(wú)污跡。4.1.6清潔過(guò)程中如存在安全隱患或可能造成不便，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)，必要 時(shí)采取防護(hù)措施。4.1.7垃圾清運(yùn)管理（1）按樓棟單元設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，有明顯的分類收集標(biāo)識(shí)。（2）小區(qū)內(nèi)生活垃圾日產(chǎn)日清，不得堆積在非指定垃圾堆放區(qū)域，滯留時(shí)間不 超過(guò)24小時(shí)。（3）生

24、活垃圾中轉(zhuǎn)站保持外觀整潔、無(wú)異味、無(wú)亂堆現(xiàn)象。（4）生活垃圾中轉(zhuǎn)站垃圾清運(yùn)時(shí)盡量減少噪音、異味等影響，及時(shí)清理散落垃 圾、滲漏的垃圾水。（5）小區(qū)內(nèi)建筑垃圾實(shí)行定點(diǎn)、定時(shí)堆放和定時(shí)清運(yùn)。（6）建筑垃圾堆放點(diǎn)必須使用圍擋合圍，有明顯的提示標(biāo)識(shí)。（7）建筑垃圾清運(yùn)時(shí)盡量減少噪音影響，不得超載清運(yùn)，及時(shí)清理散落垃圾。（8）小區(qū)內(nèi)餐飲、超市等商業(yè)產(chǎn)生的特殊垃圾通過(guò)協(xié)議約定清運(yùn)方式，不污染 小區(qū)環(huán)境。4.2綠化養(yǎng)護(hù)4.2.1根據(jù)植物生長(zhǎng)習(xí)性編制年度、月度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。4.2.2綠化養(yǎng)護(hù)有專人負(fù)責(zé)，組織實(shí)施，有實(shí)施記錄。4.2.3定期檢查綠化養(yǎng)護(hù)情況，留存檢查記錄。4.2.4綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量（1）花草樹木

25、長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)黃土裸露，無(wú)踐踏現(xiàn)象，無(wú)枯死喬木。（2）草坪目視平整，無(wú)坑洼積水，生長(zhǎng)季節(jié)濃綠，草邊輪廓整齊。（3）地被植物及花叢邊幅修剪整齊，無(wú)殘花、無(wú)雜草。（4）造型植物及灌木及時(shí)修剪整形，花球重心適當(dāng)，造型美觀。（5）喬木骨架均勻，樹形美觀；行道樹下緣線整齊。（6）根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)澆水、施肥、除雜草。（7）針對(duì)不同的品種和季節(jié)進(jìn)行病蟲害防治。（8）做好防澇、防凍措施。4.2.5進(jìn)行機(jī)械作業(yè)時(shí)，作業(yè)人員須佩戴好防護(hù)用品，有現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)標(biāo)識(shí)。4.3環(huán)境消殺4.3.1建立四害消殺作業(yè)指引，明確消殺頻次、消殺質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)注意事項(xiàng)。4.3.2制定年度消殺計(jì)劃，每月根據(jù)季節(jié)變化和消殺對(duì)象活動(dòng)

26、規(guī)律制定月度計(jì) 劃。4.3.3對(duì)消殺藥品的儲(chǔ)存、領(lǐng)取與使用環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，按危險(xiǎn)品管理，防止 意外事故發(fā)生。使用符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定的合格藥品。4.3.4消殺人員持證上崗，消殺過(guò)程做好防護(hù)措施。4.3.5消殺作業(yè)過(guò)程（1）消殺前（含綠化），提前將計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)公示，公示內(nèi)容包括消殺時(shí)間、 對(duì)象、范圍、注意事項(xiàng)等。（2）投放與噴施消殺藥品的場(chǎng)所須設(shè)置醒fi的警示標(biāo)識(shí)，必要時(shí)采取隔離措 施，防止寵物、小孩誤食。（3）垃圾桶、垃圾房等處無(wú)普遍性的蚊蠅飛舞；下水井無(wú)明顯蟬螂活動(dòng)；公共 區(qū)域無(wú)明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。4.3.6消殺作業(yè)后，檢查評(píng)估消殺效果，留存記錄。4.3.6開展四害防治宣傳。5.綜合管理5

27、.1食堂管理5.1.1建立食堂管理制度。（1）食堂工作人員要做到“四勤"勤洗手，剪指甲；勤洗衣服，勤洗澡，理發(fā)； 勤換工作服；（2）在工作前及處理食品原料后、便后要用肥皂及流動(dòng)清水洗手，直接用手接 觸入口食品之前（如切菜，加工面粉等）應(yīng)用熱水消毒；（3）不得在食品加工期間及銷售食品前抽煙，不正對(duì)食品咳嗽、打噴嚏，不隨 處吐痰；（4）食堂工作人員分餐作業(yè)時(shí)必須按規(guī)定著裝，并配套手套、口罩；（5）員工有感冒等疾病時(shí)須安排休假，以免造成食物感染。（6）每日對(duì)食堂地面進(jìn)行打掃和清理，做到地面無(wú)雜物和積水；（7）儲(chǔ)藏室要保持干凈、干燥和通風(fēng)，儲(chǔ)藏間不得存放其他雜物及個(gè)人物件， 物品存放要離地，

28、隔墻，分類。（8）操作間應(yīng)注意保持干凈，產(chǎn)生垃圾應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清理，每餐加工完畢后應(yīng)及 時(shí)清理加工區(qū)域，操作間內(nèi)不得留存垃圾5.1.3現(xiàn)場(chǎng)操作安全（1）規(guī)范刀具管理，不用時(shí)應(yīng)放在固定位置保管好，不準(zhǔn)隨意借給他人使用，嚴(yán) 禁隨處亂放。（2）廚房的各種設(shè)備均由專人負(fù)責(zé)管理，他人不得隨意亂動(dòng)，定期檢查廚房的各 種設(shè)施設(shè)備,及時(shí)消除安全隱患。（3）每日逐一檢查油路，閥門，氣路，燃?xì)忾_關(guān),電源開關(guān)的安全情況，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題應(yīng)及時(shí)報(bào)修，嚴(yán)禁私自進(jìn)行處理。（4）禁止使用濕抹布擦拭電源開關(guān),嚴(yán)禁私接電源，不準(zhǔn)帶故障使用設(shè)備，下班 做到電源和門窗關(guān)閉。5.1.4餐廚垃圾需由有資質(zhì)的單位處理。5.1.5員工食堂對(duì)外經(jīng)

29、營(yíng)需取得衛(wèi)生許可證。5.1.6食堂工作人員需有健康證，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公示。5.2員工宿舍管理5.2.1建立員工宿舍管理制度。（1）不得亂拉電線，不得超負(fù)荷使用電器設(shè)備;（2）預(yù)防火災(zāi)事故，保證公私財(cái)產(chǎn)不受損失；（3）嚴(yán)禁在宿舍區(qū)存放使用易燃易爆有毒有害物品；（4）人離開時(shí)，關(guān)好門窗，檢查好水電，防止出現(xiàn)意外安全事故。5.2.3宿舍衛(wèi)生管理（1）一切日常用具要干凈整齊有序，保持室內(nèi)整潔美觀，不準(zhǔn)往窗外丟雜物， 衛(wèi)生間要經(jīng)常洗刷，污穢、廢物、垃圾等應(yīng)集中于指定場(chǎng)所傾倒；（2）墻壁、櫥柜上不得隨意張貼字畫或釘物品。5.3倉(cāng)庫(kù)管理5.3.1建立倉(cāng)庫(kù)管理制度。5.3.2有專人對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行管理。5.3.3物品進(jìn)

30、出庫(kù)均有記錄。5.3.4危險(xiǎn)品應(yīng)隔離單獨(dú)儲(chǔ)存。5.3.5倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物品擺放規(guī)范有序，便于查找。5.3.6定期進(jìn)行倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)。5.4檔案管理5.4.1建立檔案管理制度。5.4.2文件資料存檔時(shí)要進(jìn)行合理分類，做到標(biāo)識(shí)清楚，查找方便，并注明保存 期限。5.4.3保密級(jí)文件由資料管理員妥善保管，不得散播其內(nèi)容。5.4.4文件、資料的借閱須按有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行，由資料管理員負(fù)責(zé)完善借閱 手續(xù)。5.5會(huì)議管理5.5.1建立會(huì)議管理制度。5.5.2服務(wù)中心每周召開周例會(huì)，對(duì)上周重點(diǎn)工作進(jìn)行總結(jié)，部署安排下周重點(diǎn) 工作。每月定期召開服務(wù)中心經(jīng)營(yíng)分析會(huì)，對(duì)一月重點(diǎn)工作進(jìn)行工作，對(duì)下月重點(diǎn) 工作進(jìn)行安排部署。附1:工

31、作標(biāo)準(zhǔn)考核明細(xì)表序號(hào)項(xiàng) 目崗位內(nèi)容1熟悉各樓層布局和各部門分布情況，熟 練回答來(lái)訪人員的詢問(wèn)，做好引導(dǎo)和解 釋工作。2負(fù)責(zé)管區(qū)區(qū)域內(nèi)人、車、物的進(jìn)出管 理、檢查和登記、核對(duì)工作。3門崗嚴(yán)格執(zhí)行人員進(jìn)出制度和來(lái)人來(lái)訪登記 制度，工作人員憑工作證或出入證進(jìn) 出，外來(lái)人員一律憑有效證件登記并經(jīng) 電話確認(rèn)后放行。做好進(jìn)出臺(tái)賬。4保嚴(yán)格執(zhí)行物品進(jìn)出管理制度，物品進(jìn)出 安全秩序維護(hù)員須認(rèn)真核對(duì)，核實(shí)無(wú)誤 收訖物品出門單后方可放行。5安巡邏白天、晚上每2小時(shí)對(duì)整個(gè)轄區(qū)巡查一 遍。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)將有關(guān)情況反映給 相關(guān)的部門、人員。6岡檢查與管理各項(xiàng)安全設(shè)施和公共照明， 排除消防安全隱患，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí) 報(bào)告

32、；嚴(yán)格填寫巡邏登記。7監(jiān)控中心每天24小時(shí)由專業(yè)持證人員輪 流值班，做好交接班記錄。8消監(jiān) 控熟練掌握消防應(yīng)急處理，對(duì)異常情況立 即向保安主管或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并做好 記錄和錄像。9每三個(gè)月對(duì)火災(zāi)報(bào)警進(jìn)行一次功能檢查，保持設(shè)備完好率100%。10車輛指揮l-l4風(fēng)1112各種車輛都應(yīng)遵守交通和車輛停放規(guī) 定，指揮各種車輛按指定地點(diǎn)停放，保 持道路暢通。載物外出的車輛必須持有手續(xù)齊全的出 門單，經(jīng)檢驗(yàn)手續(xù)齊全，物品及數(shù)量相 符合后才放行。正常工作期內(nèi)地面（包括轎廂）不間斷清 理，保證地面光潔，電梯轎廂內(nèi)無(wú)手 印，煙缸煙蒂不超過(guò)3顆。13每周一次用干毛巾和不銹鋼油輕抹大堂 內(nèi)各種不銹鋼制品，包括門柱

33、、鑲字、 宣傳欄、電梯廳門、轎廂，如有污漬等 及時(shí)擦凈。14每周沖刷出入口臺(tái)階一次。15大廳保潔每周擦抹燈具、風(fēng)口、煙感器、消防指 示燈一次。煙筒果皮箱每天用蠟布擦二次,煙筒內(nèi)16白石子隔天更換清洗，如有煙蒂及污物時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。17花木、盆景的葉片表面無(wú)積塵。18地面無(wú)煙蒂、積塵、紙屑、果皮等雜 物，無(wú)污跡；花崗石、大理石地面，墻 面有光澤；公共設(shè)施表面無(wú)灰塵；不銹 鋼表面光亮無(wú)污跡；玻璃門無(wú)水跡、手 印、灰塵污跡；頂面、風(fēng)口目視無(wú)污 跡、灰塵；其它設(shè)施完好無(wú)損。19辦公 每天上班后全面保潔一次。20（話 房）區(qū)每月進(jìn)行一次徹底清理、保潔。21話房地毯每天晚上進(jìn)行吸塵處理。22域、天花板、風(fēng)口

34、每半年清潔一次。23活動(dòng) 室等 保潔室內(nèi)窗玻璃每半年循環(huán)清刮一次，門玻 璃及隔斷玻璃每月清刮一次。24保持地板整潔，有光澤；保持墻面潔 白；玻璃無(wú)污跡。25地面每天用塵推不少于二次，在不間斷 巡查中發(fā)現(xiàn)地面、墻面有污漬、垃圾等 及時(shí)清除。26各門、窗每周擦拭一次，每天用干布保 潔一次，如有污漬等及時(shí)擦凈。27追面潔 通地保消防箱、開關(guān)按鈕每天保潔一次。果皮 箱每天保潔二次。28燈具每半月保潔一次。29辦公樓樓道地面、墻面、頂面、電梯廳 道、果皮箱、消防箱等，目視干凈，無(wú) 污跡，有光澤。3()每天業(yè)主上、下班前兩次重點(diǎn)清理、保 潔衛(wèi)生間。31衛(wèi)生 間保 潔清理地面垃圾積水，保持地面干燥、盥 洗臺(tái)

35、面無(wú)積水；目視墻角干凈，便器潔 凈無(wú)黃跡；廁位無(wú)異味、臭味，物品更 換及時(shí)（衛(wèi)生紙、洗手液、肥皂等）。32日常工作時(shí)間內(nèi)每1小時(shí)巡查保潔一 次，清理地面垃圾、盥洗臺(tái)面積水等。33墻面每周清潔一次，頂、隔斷、燈具每 月大清潔一次。34353637383940414243444546電梯保潔電梯轎廂內(nèi)外無(wú)果殼、紙屑等雜物，無(wú) 污漬、無(wú)灰塵、手印、鞋印，表面光亮 清潔。每天對(duì)轎廂內(nèi)外用油布擦拭一次,手印、腳印及污漬及時(shí)清除。發(fā)現(xiàn)每周用不銹鋼油對(duì)轎廂內(nèi)外輕抹保養(yǎng)一 次。消防通道樓梯保潔不銹鋼保潔燈具保潔每半月對(duì)轎廂燈具除塵保潔一次。目視樓道、臺(tái)階上無(wú)煙頭、果殼、紙 屑、污漬，樓道扶手無(wú)積灰、印跡、污

36、漬，開關(guān)表面清潔，無(wú)印痕、污漬，墻 面無(wú)塵、無(wú)印、無(wú)污漬。臺(tái)階每天清抹一次，巡查兩次，及時(shí)清 除各種垃圾等雜物。配電箱、消防箱（栓）、樓道開關(guān)每天用 干布擦拭除塵一次。墻面每周除塵一次，如有污漬及時(shí)清 除。燈具每月擦拭一次。啞光不銹鋼表面無(wú)污漬、無(wú)灰塵；鏡面 不銹鋼表面光亮。除有明確規(guī)定的保潔要求外，至少每二 個(gè)月用不銹鋼油保養(yǎng)一次。燈具、燈管、燈沿?zé)o積塵，燈具內(nèi)基本 無(wú)蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔，安裝牢 固。除有明確的保潔要求外，室內(nèi)燈具至少 每季擦拭保潔一次，室外燈具每周保潔一次。47目視垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)外無(wú)雜物、污水、污 垢、基本無(wú)臭味、無(wú)異味，垃圾筒日產(chǎn) 日清，無(wú)粘附物、污漬。48垃圾 筒、房

37、保 潔每天清倒、清潔室內(nèi)煙筒、垃圾筒一 次，如遇垃圾筒較滿、有異味等應(yīng)及時(shí) 清倒、清潔。清潔垃圾筒時(shí)應(yīng)內(nèi)外一起 清洗。49垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)外每天清掃并用洗潔精沖 洗地面和墻面一次。50每周對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)外沖洗消毒一次。51外圍 地面 保潔地面無(wú)雜物、積水、無(wú)明顯污跡、泥 沙、破損；垃圾桶外表無(wú)明顯污跡，無(wú) 垃圾黏附物；陰溝內(nèi)無(wú)積水、無(wú)雜物； 綠化帶無(wú)死樹、花草等，保持綠化帶整 潔、鮮艷；窖井蓋完整，無(wú)起翹。52每天上下午上班前分兩次，對(duì)路面、綠 地進(jìn)行徹底清掃。53正常工作期間，不間斷巡回清掃保潔。54窖井、明溝每周揭開鐵篦蓋板徹底清理 一次。55室外宣傳牌、雕塑每周擦拭一次。56工 程工程 維修

38、必須制定年、月、日巡檢維保計(jì)劃及規(guī) 范超作流程，安排持證人員進(jìn)行值班、 巡檢、維修，配合督促專業(yè)人員對(duì)大型 設(shè)備設(shè)施的檢修維保。57必須制定巡檢維修記錄臺(tái)賬。每天對(duì)水泵房進(jìn)行一次巡查,觀察水泵是否運(yùn)作正常，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)58象，如有異常應(yīng)盡快進(jìn)行維修。檢查水 箱浮球和液位控制器開關(guān)是否正常、有效。59生活水泵606162每天對(duì)水泵進(jìn)行查看，每半年應(yīng)更換新 油一次。每周檢查盤根是否正常、各種螺絲連接 是否牢固，有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象，觀察各種壓 力表是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)查清并解 tjk -每月對(duì)進(jìn)水閥門、水泵運(yùn)行機(jī)組進(jìn)行一 次維護(hù)保養(yǎng)，確保正常運(yùn)行。水泵電機(jī)每半年做一次保養(yǎng)，延長(zhǎng)水 泵、電機(jī)的使用

39、壽命。6364生活水箱65水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干 凈。每年提供水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告。定期檢查水箱的狀況，防止溢漏、滲 漏。666768管 道、閥 門、 附件 維護(hù) 保養(yǎng)檢查閥門，開閉應(yīng)靈活，無(wú)卡阻，關(guān)閉 嚴(yán)密，內(nèi)外無(wú)漏水。閥體手柄完好，閥 桿潤(rùn)滑良好，外觀整潔。檢查單向閥，動(dòng)作應(yīng)靈活，無(wú)漏水。檢查壓力表，指針應(yīng)靈活，指示準(zhǔn)確, 表盤清晰。表閥及接頭無(wú)滲水。69集水井每周檢查控制柜內(nèi)接線，連接應(yīng)牢固， 元件無(wú)破損、脫落。接觸器觸頭接觸良好。液位控制浮球開關(guān)控制正確。70污水井維護(hù)保養(yǎng)每半年檢查水泵密封狀況，及時(shí)調(diào)換油 室中變質(zhì)油。71水泵接地線連接牢固，電機(jī)對(duì)地絕緣不 小于2兆歐。運(yùn)行無(wú)異常

40、聲音。72每日對(duì)大樓內(nèi)外公共區(qū)域的照明設(shè)施以 及開關(guān)等工作情況進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn) 損壞和故障及時(shí)處理。73強(qiáng)電系統(tǒng)每日由維修電工巡查樓層配電裝置上的 指示燈和指示儀表，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解 決。74每周檢查、清潔一次強(qiáng)電系統(tǒng)及各樓層 配電間。75每半年對(duì)樓層配電箱進(jìn)行一次除塵、緊 固等維護(hù)保養(yǎng)工作，檢查接地裝置是否 良好，做好防雷系統(tǒng)檢測(cè)工作。76送排風(fēng)維護(hù)保養(yǎng)每月檢查一次控制柜內(nèi)接線，連接應(yīng)牢 固，元件無(wú)破損、脫落。檢查接地裝置 是否良好。指示燈完好，操作手柄靈 活，指示與實(shí)際相符，自動(dòng)啟、停正 確。清潔電控箱。試運(yùn)轉(zhuǎn)10分鐘，運(yùn)行 應(yīng)無(wú)異聲，電流平衡。77每半年檢查風(fēng)機(jī)外觀，應(yīng)無(wú)機(jī)械損傷、 銹蝕

41、，接地牢固，絕緣電阻0.5以上。 風(fēng)葉轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無(wú)卡滯，檢查（更換）軸 承潤(rùn)滑油。清潔風(fēng)機(jī)與風(fēng)管間的軟接 頭，發(fā)現(xiàn)破損立即更換。78公共部位工程部維修人員負(fù)責(zé)定期對(duì)房屋及公共 部位的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行維修保養(yǎng)。79日常 維修 保養(yǎng)工程部維修主管負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目按計(jì)劃 進(jìn)行安排、指導(dǎo)、抽查。對(duì)復(fù)雜故障的 指導(dǎo)處理。80維修人員每天早晨巡回檢查各自分管區(qū) 域設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，并將檢查結(jié)果記 錄。81工程部主管或領(lǐng)班按計(jì)劃安排維修工作 任務(wù)。82工程部主管或領(lǐng)班按照巡查結(jié)果，進(jìn)行 組織安排，并對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行檢查。83工程主管或領(lǐng)班按計(jì)劃要求，安排維修 人員對(duì)房屋及公共部位的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 檢修，并做好檢查、

42、跟蹤工作。84每月對(duì)屋面天溝進(jìn)行巡查，雷暴天重點(diǎn) 巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。85每年對(duì)屋面進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題及時(shí)匯報(bào)。對(duì)避雷網(wǎng)每年油漆一次。86房屋承重主體結(jié)構(gòu)部位每月巡視，每年 一次全面檢查。87設(shè)備設(shè)施管理公共通道、樓梯及樓道、墻面每周巡查 一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。88每年對(duì)公共通道進(jìn)行一次徹底檢查，發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。89保證樓道清潔、明亮，地面堅(jiān)實(shí)無(wú)缺。90各種燈具（公共區(qū)域照明、安全出口 燈、泛光照明、路燈、草坪燈、廣告 燈）每日巡查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解 決。91開關(guān)完整，控制正常，線路正常，延時(shí) 開關(guān)靈敏，無(wú)不亮燈泡，燈罩完整無(wú) 缺。92給排水管道每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及 時(shí)安排維修，保持上下水暢通，無(wú)堵 塞，無(wú)滲漏。93每年為給排水系統(tǒng)支架油漆一次，以防 生銹。保持上下水暢通、無(wú)堵塞。94每日對(duì)機(jī)電設(shè)備狀況進(jìn)行一次巡查，發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行安排處理（噪音、絕 緣）。95每年對(duì)電機(jī)、水泵進(jìn)行一次全面檢查， 保持電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。96每周對(duì)消防系統(tǒng)、應(yīng)急照明進(jìn)行一次檢 查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及