房地產(chǎn)價格的影響因素分析

1、房地產(chǎn)價格的影響因素分析房地產(chǎn)價格的影響因素分析房地產(chǎn)價格的影響因素分析 營銷學大師、營銷學之父的菲利浦科特勒教授的“4PS理論”： 產(chǎn)品策略 價格策略價格策略 渠道策略 促銷策略房地產(chǎn)價格的影響因素分析 價格通常是影響房地產(chǎn)交易成敗的關鍵因素，同時又是房地產(chǎn)市場營銷組合中最難以確定的因素。房地產(chǎn)價格的影響因素分析產(chǎn)品成本產(chǎn)品成本房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格消費者感受消費者感受房地產(chǎn)價格的影響因素分析 房地產(chǎn)價格的影響因素包括三個方面： 影響影響“項目均價項目均價”的因素的因素 影響影響“單棟價格單棟價格”的因素的因素 影響影響“單套價格單套價格”的因素的因素房地產(chǎn)價格的影響因素分析影響項目均價的因素

2、影響項目均價的因素影響單棟價格的因素影響單套價格的因素房地產(chǎn)價格的影響因素分析 確定合理定價的目標：確定合理定價的目標：w 實現(xiàn)利潤最大化為目標w 實現(xiàn)預期投資收益為目標w 以消費者對價格的承受能力為依據(jù)，實現(xiàn)快速銷售為目標房地產(chǎn)價格的影響因素分析 通過不同的定價目標，演繹出不同的定價方法： 1、市場比較法市場比較法 2、成本定價法成本定價法 3、需求導向法需求導向法 房地產(chǎn)價格的影響因素分析 市場比較法市場比較法 與房地產(chǎn)成本沒有任何關系，考慮的完全是項目的市場供求關系和市場接受程度。房地產(chǎn)價格的影響因素分析 市場比較法中影響項目價格的五個因素 區(qū)域位置 項目質(zhì)素 物業(yè)管理 工程進度 營銷推

3、廣房地產(chǎn)價格的影響因素分析 影響項目價格的五個因素影響項目價格的五個因素定價因素定價因素權重比例權重比例備注備注區(qū)域位置區(qū)域位置46%項目質(zhì)素項目質(zhì)素40%物業(yè)管理物業(yè)管理8%工程進度工程進度3%營銷推廣營銷推廣3%注：權重比例的大小可以依據(jù)“因素成對比較法”計算房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 區(qū)域位置區(qū)域位置區(qū)域區(qū)域位置位置46因素細化因素細化權重權重備備注注環(huán)境自然環(huán)境29人文氣氛交通公共交通地鐵7交通管制配套學校幼兒園10商場醫(yī)院銀行房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 項目質(zhì)素項目質(zhì)素項目項目質(zhì)素質(zhì)素40因素細化因素細化權重權重備注備注項目規(guī)模5建筑風格5戶型設計15設施設備5園林景觀8車位比例2房

4、地產(chǎn)價格的影響因素分析w 物業(yè)管理物業(yè)管理/ /工程進度工程進度/ /營銷推廣營銷推廣因素細化因素細化權重權重備注備注物業(yè)管理物業(yè)管理8品牌管理5收費標準3工程進度工程進度3潛在風險3營銷推廣營銷推廣3市場時機2營銷包裝1房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 案例案例（A樓盤因素打分表）定價因素定價因素權重權重打分打分100得分得分=打分打分*權重權重/100備注備注區(qū)域位置區(qū)域位置46 95 43.7項目質(zhì)素項目質(zhì)素40 95 38物業(yè)管理物業(yè)管理8 90 7.2工程進度工程進度3 90 2.7營銷推廣營銷推廣3 90 2.7合計合計10094.3房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 案例案例 （利用市場比較法

5、加權平均計算XX花園的項目均價） 項目項目樓盤A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤E樓盤F樓盤G樓盤H XX 花園花園 樓盤樓盤 價格價格34003300340036205200355041003600 打分打分94.310196.795.2110.399.295.694.3 比較比較 價格價格36053254351538014716.43578.44288.63816 權重權重10% 20% 15% 10% 15% 15% 10% 5%100%權重值權重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9房地產(chǎn)價格的影響因素分析確定項目均價的另外兩種方法w 成本

6、定價法成本定價法w 需求定價法需求定價法房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 成本定價法成本定價法1、土地取得費用、土地取得費用6、財務費用、財務費用2、前期工程費、前期工程費7、其他費用、其他費用3、開發(fā)建造成本、開發(fā)建造成本8、不可預見費、不可預見費4、管理費、管理費9、稅金、稅金5、銷售費用、銷售費用10、利潤、利潤房地產(chǎn)價格的影響因素分析一、土地取得費用一、土地取得費用 1、土地出讓金 2、契稅 （按土地出讓金的3%計算土地取得成本小計）房地產(chǎn)價格的影響因素分析二、前期工程費用二、前期工程費用1、勘察設計費：按建安工程費用的4.5%計算2、質(zhì)檢費：按建安工程費用的0.1%計算3、防空地下易地建設

7、費：按24元/平方米計算4、安檢費：按建安工程費用的0.1%計算5、交易中心服務費：按建安工程費用的0.1%計算6、定額管理費：按建安工程費用 的0.1%計算7、科研、檢驗、試驗費：按建安工程的1%計算8、國土、消防、環(huán)保、城管部門收費：按建安工程費用的0.3%計算9、咨詢費：按建安工程費用的0.3%計算10、招投標費：按1.5元/平方米計算11、白蟻防治費：按3元/平方米計算12、施工圖技術審查費：按勘察設計費用的10%計算13、規(guī)劃設計費：按20元/平方米.建筑面積計算14、工程設計費：按30元/平方米.建筑面積計算房地產(chǎn)價格的影響因素分析三、開發(fā)建造成本三、開發(fā)建造成本1、監(jiān)理費、監(jiān)理費

8、:按建筑安裝費用的按建筑安裝費用的1%計算計算2、建筑安裝工程費、建筑安裝工程費2.1 主體工程 按2200元/平方米計算2.2 水電安裝費：按150元/平方米計算2.3 電梯費：按150元/平方米計算2.4 消防設施工程：按50元/平方米計算2.5 通訊設施工程：按10元/平方米計算2.6 煤氣管道安裝：按15元/平方米計算2.7 對講系統(tǒng)：按20元/平方米計算3、 配套費用配套費用（小區(qū)內(nèi)給水、排水、煤氣供電工程/綠化、景觀/安防系統(tǒng)）房地產(chǎn)價格的影響因素分析四、管理費用四、管理費用 按一三項之和的3計取五、銷售費用五、銷售費用 按總銷售額的1-3%計取六、財務費用六、財務費用 按6%的年

9、利率計算 房地產(chǎn)價格的影響因素分析七、其他費用七、其他費用 包括監(jiān)理費等等八、不可預見費用八、不可預見費用 按一七項之和的5%計取房地產(chǎn)價格的影響因素分析九、銷售稅費：九、銷售稅費： 1、營業(yè)稅：按銷售額的5%計算 2、城市建設維護稅：營業(yè)稅*1/銷售額*0.05 3、印花稅：按銷售額的0.1%計算 4、土地增值稅：按銷售額的0.5%預收 5、所得稅：按所得額的的30%計算十、利潤十、利潤 控制在一般房地產(chǎn)項目的合理利潤率內(nèi)房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 需求定價法需求定價法 是一種只考慮消費者的感受，而不考慮生產(chǎn)者成本的一種定價方法，被廣泛運用與新產(chǎn)品的定價。 房地產(chǎn)價格的影響因素分析如何運用需

10、求定價法？如何運用需求定價法？ 我們選擇目標客戶作為抽樣調(diào)查的樣本點，對他們提出以下兩個問題： （1）當價格低到什么程度時，您會認為是質(zhì)量太差而放棄購買？ （2）當價格高到什么程度時，您會認為是價格太高而不能購買？房地產(chǎn)價格的影響因素分析假定調(diào)查結(jié)果如下（選取假定調(diào)查結(jié)果如下（選取600個樣本點調(diào)查）：個樣本點調(diào)查）： 價格指標價格指標 質(zhì)量太差質(zhì)量太差 價格太高價格太高 650000 6750600 700012048 72504860 750019266 775072138 80009672 82501278 8500072 8750066 合計合計600600房地產(chǎn)價格的影響因素分析將調(diào)

11、查數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析價格指標（價格指標（1）質(zhì)量太差（質(zhì)量太差（2）百分比百分比%（3）百分比累加百分比累加（4）價格太高（價格太高（5）百分比（百分比（6）百分比累加百分比累加（7）100-（4）-（7）650000100 【逆序累加逆序累加】00006750601010000007000120209048882725048870601018127500192326266112997750721230138235218800096161872126418825012227813772185000007212891187500006611100 【順次累加順次累加】0房地產(chǎn)價格的影響因素分析影響

12、項目均價的因素影響單棟價格的因素影響單棟價格的因素影響單套價格的因素房地產(chǎn)價格的影響因素分析 影響因素影響因素 權重權重 因素細化因素細化 朝向朝向 30南、北向，轉(zhuǎn)角窗等 景觀景觀 50海景、山景等 噪聲噪聲 20臨近城市道路影響樓棟價格的因素影響樓棟價格的因素房地產(chǎn)價格的影響因素分析A棟棟B棟棟C棟棟項目單棟排序：項目單棟排序：A棟棟B棟棟C棟棟房地產(chǎn)價格的影響因素分析影響項目均價的因素影響單棟價格的因素影響單套價格的因素影響單套價格的因素房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 制定平面差制定平面差 所謂平面差，是指項目同一樓層不同戶別之間的每平方米的價格差異。w 制定垂直差制定垂直差 所謂垂直差，是

13、項目同一單位不同樓層之間每平方米的價格差異。房地產(chǎn)價格的影響因素分析影響平面差的因素：影響平面差的因素： 因素一：朝向因素一：朝向 因素二：采光因素二：采光 因素三：通風因素三：通風 因素四：景觀因素四：景觀 因素五：噪音因素五：噪音 因素六：格局因素六：格局房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 朝向的等級劃分朝向的等級劃分 南東南西南東東北西西北北南東南西南東東北西西北北 朝向朝向 南南東南東南西南西南 東東東北東北 西西西北西北 北北系數(shù)系數(shù)1.021.015 1.011.005 1.00 0.990.985 0.98房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 采光對住宅的考量采光對住宅的考量 不同朝向的窗墻面積比

14、不同朝向的窗墻面積比 朝向朝向 窗墻面積比窗墻面積比 北 0.25 西、東 0.30 南 0.35 房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 住宅的通風因素影響住宅的通風因素影響 風向玫瑰圖風向玫瑰圖房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 噪音對住宅的影響噪音對住宅的影響 一、交通噪音對住宅樓層高低的影響（縱向影響）一、交通噪音對住宅樓層高低的影響（縱向影響） 據(jù)環(huán)境保護部門通過現(xiàn)場監(jiān)測，并運用屏障插入損失測量以及噪聲預測模型等科學方法測試，得出結(jié)論： 高處住宅交通噪音比地面大得多！高處住宅交通噪音比地面大得多！房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 噪音對住宅的影響噪音對住宅的影響二、交通噪音對住宅樓層的影響（橫向影響）二、交通

15、噪音對住宅樓層的影響（橫向影響） 交通噪音的橫向影響取決于兩個因素：一是交通流量，二是車速。 因此城市快速干道的噪音大，城市支路的噪音小。城市快速路城市快速路主干道主干道次干道次干道支路支路 路幅寬路幅寬40-6030-6020-3012-16 行車速行車速8030-6030-40房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 不同樓層的景觀分析不同樓層的景觀分析 不同樓層的窗外景觀可作出大致的劃分：不同樓層的窗外景觀可作出大致的劃分： 1 1、一層。、一層。一層擁有獨特的景觀是顯易見的，可以將一層的部分社區(qū)園林綠地群為該層業(yè)主的私家花園。 2 2、二至七層。、二至七層。二至七層的樓房屬于俯視景觀的樓層，站在窗邊

16、可以俯視位于樓下的社區(qū)園林景觀。 3 3、七、七二十層。二十層。窗外的小區(qū)景觀基本上是看不見的，窗外景觀往往只能看到對面的樓房，景觀自然會稍遜一籌。 4 4、二十層以上。、二十層以上。雖然看不到小區(qū)內(nèi)的園林景觀，但人們的視野可以到達很遠的地方，景觀變得更為衛(wèi)遼闊。房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 住宅格局評價表住宅格局評價表評價序號 層號 建筑面積 標準 總體評價 總評分 評分等級 B 165.44 大戶型 南北通風 良好 83戶型 4房2廳2衛(wèi) 標準參數(shù) 評價參數(shù) 評價意見 權重 評分專業(yè)性/合理性/市場性1 客廳使用面積 25 20.3 滿足標準 5 52 客廳開間 3.9 5.0 滿足標準 3

17、 33 客廳實墻面長度M 4.2 4.2 滿足標準 1 14 客廳使用面積 12 11.9 基本滿足 4 45 客廳采光通風狀況 采光 采光 滿足標準 3 3 通風 通風 滿足標準 3 36 主臥室使用面積 14 16.5 滿足標準 4 47 主臥室開間M 3.6 4.5 滿足標準 2 28 其它臥室使用面積 12 8.7 未滿足標準 2 19 小臥室使用面積 10 8.6 未滿足標準 2 110 廚房使用面積 6 7.8 滿足標準 3 3房地產(chǎn)價格的影響因素分析w 住宅住宅格局格局評價表（續(xù)表評價表（續(xù)表) )專業(yè)性/合理性/市場性11廚房凈寬 1.8 2.3 滿足標準1 112廚房操作面長M 2.7 4.7 滿足標準 1 113單間衛(wèi)生間使用面積 2 2.1 滿足標準 2 214雙衛(wèi)生間總使用面積 7 9.8 滿足標準 2 215三衛(wèi)生間總使用面積 9 8 未滿足標準 2 116衛(wèi)生間凈寬M 1.8 2.2 滿足標準 1 117景觀陽臺進深M 1.5 1.5 滿足標準 2 218生活陽臺臺進深M 1.2 1.65 滿足標準 1 119儲藏間使用面積 3 3 滿足標準 1 120層高 M 3.0 2.9 未滿足標準 3 2房地產(chǎn)價格的影響因素分析影響垂直差的因素：影響垂直差的因素：1.樓層景觀樓層景觀 樓層的景觀價格差