戴德梁行物業(yè)管理手冊范例293

1、戴德梁行物業(yè)管理手冊范例（293）頁戴德梁行物業(yè)管理手冊范例第一章 物業(yè)管理方案 電子文檔：GLFA001目錄GLFAOO1、目錄 GLFAOO2、前言 GLFAOO3、物業(yè)管理要點（1） 一種模式（2）二項承諾（3）三個重點（4）四項措施GLFAOO4、擬采用的管理模式（1）物業(yè)管理架構(gòu)（2）物業(yè)管理崗位編 制 GLFAOO5、員工招聘（1）高層物業(yè)管理人員（2）物業(yè)管理部（3）工程 管理部（4）安全管理部（5）財務(wù)管理部GLFAOO6、物業(yè)管理人員培訓(xùn)（1）新員工上崗培訓(xùn)（2）在崗員工循環(huán) 培訓(xùn)GLFAOO7、物業(yè)管理所需物質(zhì)條件（1）辦公及員工住宿用房計劃（2） 物業(yè)管理工具與裝備價格參

2、照表GLFAOO8、物業(yè)管理工作崗位職責(zé)（1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)（2）物業(yè)經(jīng) 理助理崗位職責(zé)（3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（4）物業(yè)管理文員 崗位職責(zé)（5）物業(yè)管理員崗位職責(zé)（6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) （7）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)（8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（9）工程技 術(shù)員崗位職責(zé)（10）強電技工崗位職責(zé)（11）弱電技工崗位職責(zé) （12）暖通技工崗位職責(zé)（13）維修工崗位職責(zé)（14）工程文員、資 料員、倉管員崗位職責(zé)（15）安全經(jīng)理崗位職責(zé)（16）安全管理員 崗位職責(zé)（17）財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)（18）財務(wù)會計崗位職責(zé)（19）財 務(wù)出納崗位職責(zé)（20）財務(wù)收費員崗位職責(zé)GLFA009、物業(yè)管理預(yù)算（1

3、）物業(yè)管理開支分類預(yù)算表（2）物業(yè)管理 處開支預(yù)算明細(xì)表GLFA010.物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與 管理（1）管理規(guī)章制度（2）物業(yè)檔案建立與管理GLFA011、各項專業(yè)管理工作方案（1）公共設(shè)施設(shè)備管理（2）安全管 理（3）裝修管理（4）消防管理（5）車輛管理（6）清潔管理電子文 檔:GLFA002前言一、物業(yè)簡介（略）二、服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。三、追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服 務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。電子文檔：GLFA003物業(yè)管理要點運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確 保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信

4、任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高 效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服 務(wù)。為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。第2頁共29頁一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè) 管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管 理人員擔(dān)任，在管理工作屮將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的 模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起， 永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管

5、理、提前服務(wù)業(yè) 戶、打造管理精品。追求目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評 比。2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評 比。三、三個重點1、完善服務(wù)、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為 此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作屮，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求 目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理 念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密 融合于管理之屮，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、 季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過 程屮真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的

6、居住（工作）環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè) 戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問 題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培 訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認(rèn)真地去做好每天的 工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀 態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。3、安全、消防真抓實干 為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全， 我們主張以切合實際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施 為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合 式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè) 在長年平安的條件下

7、為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理屮，建議派專人 全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易 燃、易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全 操作程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施1、根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基 礎(chǔ)上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán) 境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、 倡議等較為文明典雅的管理指引。2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如 管理規(guī)章制度及操作規(guī)程、員工手冊等，使每一位員工 了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目 的。3、我們時刻有著

8、多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項 目的創(chuàng)新，不斷提出屮肯意見，全力做好與前期施工管理單位的 銜接工作。4、我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)一上崗一再培 訓(xùn)一再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素 質(zhì)。電子文檔：GLFA004擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué) 的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達(dá)到降 低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本“物業(yè)管理屮心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。屮心設(shè)綜 合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部 五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分 明，指揮及時，既能滿足本

9、物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè) 務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、綜合管理部(1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工 培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。(2) 負(fù)責(zé)員工工作考勤。(3) 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的 資料及人事檔案管理。第5頁共29頁(4) 負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。(5) 負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持 良好的溝通。(6) 負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。(7) 負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。(8) 組織、開展企業(yè)文化活動。2、物業(yè)管理部(1)負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。(2) 負(fù)責(zé)會所及會議屮心的管理。(3) 書寫

10、給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。(4) 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。(5) 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。(6) 負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。(7) 協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。(8) 負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。(9) 建立業(yè)戶檔案管理工作。(10) 負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動 提供必要的幫助。(11) 開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。(12) 配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。(13) 總經(jīng)理指派的其他工作。3、安全管理部(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工 作。(2) 與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。(3) 成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演

11、習(xí)。(4) 建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。(5) 與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。(6) 負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。(7) 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。(8) 負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。(9) 負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。(10) 負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。(11) 總經(jīng)理指派的其他工作。4、工程管理部(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管 理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。(2) 負(fù)責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。(3) 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。(4) 負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防 系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)

12、工作。(5) 負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保 養(yǎng)。(6) 負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他 有關(guān)的服務(wù)要求。(7) 協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的 工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。(8) 負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。(9) 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。(10) 總經(jīng)理指派的其他工作。5、財務(wù)管理部(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府 部門的關(guān)系。(2) 建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。(3) 征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費 用。(4) 征收和支付管理公司各類合同費用。(

13、5) 制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種 財務(wù)報表。(6) 按員工工資表發(fā)放員工工資。(7) 小量現(xiàn)金的支岀和日常采購、入庫工作。(8) 負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他 有關(guān)的服務(wù)要求。(9) 總經(jīng)理指派的其他工作。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、 培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用 人方案。1、綜合管理部(1)由1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。(2) 綜合管理部經(jīng)理名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行 政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。(3) 文員兼?zhèn)}庫管理員名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。

14、(4) 資料管理員名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、 整理工作。(5) 業(yè)戶接待員名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作 及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是 本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。2、物業(yè)管理部(1)由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大 廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。(2) 清潔班由名員工組成，分白班和夜班。白班人負(fù)責(zé)維護(hù) 所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素 質(zhì)較好；夜班人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生 間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量放低 些。(3) 員工餐廳服務(wù)由名廚師及名工作人員組成，上班時間 為，要求

15、員工個人素質(zhì)較高。(4) 業(yè)戶服務(wù)員名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工 作，要求形象素質(zhì)較好。(5) 會所服務(wù)人員名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待 服務(wù)工作，要求形彖、素質(zhì)較好。3、安全管理部(1)由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組 成，24小時負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。(2) 安全管理經(jīng)理名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人 擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能 力。(3) 文員兼資料員名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。(4) 主管名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督 檢查工作。(5)監(jiān)控值班由名員工組成,分三班,負(fù)責(zé)監(jiān)控屮心值班工第25頁共29頁作。(6

16、)大堂值班由名員工組成,分三班,負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。外圍值班由名員工組成,分三班,負(fù)責(zé)外圍值班工作。(8)商場值班由名員工組成,分二班,負(fù)責(zé)商場值班工作。(9) 停車場值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出 入口的值班工作。(10) 巡邏值班由名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。4、工程管理部(1)由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。(2) 工程管理部經(jīng)理 名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程 師擔(dān)任，具有較強的管理能力。(3) 文員兼資料管理員名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及 文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。(4) 強電值班由名強電技工組成，全天24小時值班，負(fù)責(zé)大

17、 廈強電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。(5) 空調(diào)值班由名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負(fù)責(zé)空 調(diào)設(shè)備的正常運作與管理、維護(hù)。(6) 消防值班由名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負(fù) 責(zé)消防設(shè)備的正常運作與管理、維護(hù)。(7) 電梯值班名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運作與維護(hù)。5、財務(wù)管理部(1)由1名財務(wù)主管和名員工組成，負(fù)責(zé)物 業(yè)管理收繳各項費用。(2) 會計由主管兼任。(3) 出納員名。(4) 停車場收費員名員工招聘一、高層物業(yè)管理人員1、物業(yè)經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證，具有5 年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī) 及企業(yè)基本管理工作，有較強

18、的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突 發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2、物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3 年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，對 工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認(rèn)識，能熟練操作電腦，文字 功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉 公關(guān)業(yè)務(wù)。勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。二、物業(yè)管理部1、物業(yè)管理部經(jīng)理 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證， 有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達(dá)能 力及大型會議接待能力，以及隨機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對 大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識有一定的了解，了解各清潔用品的使 用規(guī)范。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂

19、業(yè)。2、物業(yè)管理文員大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各 勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、 溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理 能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3、保潔員高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真 負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。4、寫字樓接待員大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待 工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強，英語 達(dá)到國家四級水平。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。5、收發(fā)員中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操 作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強的責(zé)任心和積極的工作

20、態(tài)度。三、工程管理部1、工程管理部經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師 職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上 本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎(chǔ)，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能 力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2、資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學(xué)歷，工科或資料 管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文 字功底，2年以上工作經(jīng)驗。3、弱電技工大專以上學(xué)歷，電子技術(shù),計算機或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強 的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。4、強電技工身體

21、健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗,有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能 力。5、空調(diào)技工 大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng) 驗，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有 獨立完成工作的能力。6、維修工高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作 證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能 力。四、安全管理部1、安全管理經(jīng)理大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律、 法規(guī)和保安的有關(guān)知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上 崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強 的語言表達(dá)

22、能力，以及隨機應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的 消防知識。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選 擇。2、安全管理員高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175厘 米以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān) 保人。3、監(jiān)控管理員 高中以上學(xué)歷，男175厘米以上，女165厘米 以上，身體健康,不矯正視力為1、5,品行端正，工作認(rèn)真，需有本地戶口。五、財務(wù)管理部1、財務(wù)管理部經(jīng)理 財經(jīng)類專業(yè)本科學(xué)歷，具有3年以上大 型企業(yè)財務(wù)主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家 各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會計核算和財務(wù)管 理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)

23、管 理有關(guān)法規(guī)、財務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。2、會計 大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有3年大型企業(yè)工作經(jīng) 驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī) 和財經(jīng)制度，嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅 法。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。3、出納 大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），2年以上本行業(yè)工作經(jīng) 驗，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了 解，懂電腦操作。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。4、車場收費員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具 有良好的語言表達(dá)能力、較強的服務(wù)意識和與業(yè)戶溝通的技巧， 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。電子文檔：GLFA006物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培

24、訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精 品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。1、員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代 物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等項 內(nèi)容。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人(指 員工)參加班后的專題培訓(xùn)。2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組 織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。(1) 通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。(2) 在實踐工作屮業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工 工作成績的基礎(chǔ)。(

25、3) 通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理 的目的。4、培訓(xùn)計劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱(略)。物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計劃1、辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室m2會客室1 m2物業(yè)經(jīng)理助理 辦公室m2會客室2 m2物業(yè)管理部m2倉庫2 （工程）m2安全 管理部m2儲物間1 （物業(yè)清潔）m2男女更衣室各一間m2工程 管理部工作間m22、住宿用房由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨 近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班 人員及管理部門單身員工的宿舍。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表內(nèi)容見下表。物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序號名稱及規(guī)格

26、單價1 萬用電表2電流流量度：300A3電流鉗式800A3000A4對地阻值 測試表5絕緣值測試表（500V1000V） 6溫度計：電子數(shù)字式 酒精式7手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器8手提式風(fēng)量和風(fēng)速 計9電源測試電筆10卷尺：lm5mll鋼尺：3mlml2水平尺: 600mml3角尺：300mml4高空工作安全帶：降傘式1550/500反光 衣16耳塞100dbl7耳筒500dbl8安全過濾口罩：100CDN19護(hù)眼 罩：眼鏡式全護(hù)式焊接用20護(hù)鏡（焊接用1000GDA） 21手 套：綿布 皮革22鋁梯：lm鋁梯：1、5m鋁梯：4m23高空工作臺：10m全護(hù)式24高壓電工全護(hù) 裝25運輸工具

27、:軸流板式車26手推車27木鋤28扳手:活動150mm活動200mm活動300mm活動450mm29菊花板身：3mm 36mm30組合式:4mm45mm31夾具：大力鉗（平口）32 C 形夾:100mnil50mm200mm300mm33 虎鉗 150mm34 鋼管工具 連彎頭35切割工具：水管用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀 39緊急爆破工具:大手錘40斧頭（消防隊用）41鐵筆42壓力鉗43潤滑油加油槍44六角起子（0、5mm 16mm）45管子鉗:200mm300mm450mm600mm46拉釘鉗47螺絲起子：平 咀形 100mm4mml50mm6mm200mm8mm250mm8mm4

28、00mml0mm48 字形：100mm3mml75mm4、5mm2 50mm6mm350mm7、5mm49電子部件專用：平咀50字咀51平咀鉗52尖咀鉗 53斜口鉗54導(dǎo)線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈 簧專用尖咀鉗:平咀59弓咀60電線護(hù)套管鉗：100A以上800A以 上61手鋸：金屬450mml50mm木J' 600mm250mm62手錘：電匸球 形lkg球形1、5kg63鐵鉆64木工專用工具65泥水工專用工具66手電 鉆電池式10mm12mm67油壓式手電鉆：小 大68油壓式手電 錘：小69鋸條式切割機70葉片式切割機：小大71金屬磨輪式 切割機：手提小手提大72磨輪

29、床7360A電焊機74小型電焊機 75氣體焊槍：氧氣式76高壓氣泵（手提式）77高壓吸塵機（手 提式）78手提射燈79氣動打釘槍81值班工作臺、椅82工具臺83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班電筒（充電式）89雨具90防火服91戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93頭盔94防毒面具95洗地機96高速拋光機97高壓沖冼槍98吸塵器99清潔小車及配件100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101清潔消耗品102吸塵吸水機103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂廣 告欄/廣告牌108大堂用吸水/吸塵墊109地氈（電梯用）110辦 公桌椅111

30、文件柜112打卡鐘及卡板113對講機（含備件）114電腦115打印機（激光/針打各一臺）116復(fù)印機117傳真機118保險箱1196人更衣柜120飲水 機121裝訂機122照相機注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所 列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準(zhǔn)。物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行IS09000質(zhì)量管理體系及IS014000環(huán)境管理體系，完成與公司簽 訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。2、制訂管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受 總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的

31、分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時 關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài) 度。5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工 作，落實安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的 關(guān)系，便于開展各項工作。7、認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其 他工作任務(wù)。二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2、認(rèn)真完成所分管的各項工作。3、當(dāng)經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。4、有權(quán)向經(jīng)理提出建議對下屬人員進(jìn)行獎懲。5、遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦 理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門屮的私招濫雇行為進(jìn)行 處理

32、。6、有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1、以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。2、檢查、監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面 清潔。3、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記 錄。4、定期對本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的 業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。6、負(fù)責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進(jìn)貨物品的驗證工作，并 控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收

33、工作。8、上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù)。四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)1、向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各 項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。2、負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督 促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意 見，落實獎懲制度。3、加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮 推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關(guān)系。4、加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實施標(biāo)準(zhǔn)化、 科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強文件 管理，嚴(yán)格會議制度，增強保密觀念，凡屬

34、公司尚未正公式布的 決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服 務(wù)的職能。2、負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項 服務(wù)工作。3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計 劃。6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處 理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展 岀謀劃策。8、完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接

35、待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情 大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及 時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突然來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門 后，再約時間接待。4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。5、負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。6、完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。3、負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機電安裝維修工程的全面 管

36、理工作。2、負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作 的安排與落實。3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項管理指 標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。4、貫徹執(zhí)行公司制定的機電設(shè)備管理工作手冊，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教 育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。6、對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進(jìn) 行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。7、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工 的綜合能力和素質(zhì)。8、負(fù)責(zé)組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗收及其配套 設(shè)施完善工作。9、負(fù)責(zé)組織

37、技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。10、負(fù)責(zé)業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服 務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。11、定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)對大廈機電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與 協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領(lǐng) 導(dǎo)或管理處匯報2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能 設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。 禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機房。3、定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值 班記錄。4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系

38、，記 錄維修投訴情況，并及時處理。5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物 品的有序擺放。6、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止 各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī) 定和操作程序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人 員處理。8、加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小 動物的安全管理工作。9、協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對比， 及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。、強電技工崗位職責(zé)1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指示。和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類管道、

39、閥門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 及事故隱患，保證給排水管道通暢。3、負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制訂設(shè)備 的大、中、小修計劃。4、根據(jù)運行實際情況，提岀設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實 施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。5、完成上級交辦的工作任務(wù)。三、維修工崗位職責(zé)1、執(zhí)行管理處制定的機電設(shè)備管理手冊和有關(guān)技術(shù)規(guī) 范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保 養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2、定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機 房的整潔。3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保 證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。5、定期對設(shè)施