北戴河金海灣別墅營銷方案商業(yè)計劃可行性報告

1、北戴河金海灣別墅營銷方案內容內容內容內容市場分析1項目定位2營銷思路3市場分析?區(qū)域宏觀市場?北戴河板快供給現(xiàn)狀環(huán)渤海區(qū)域別墅市場現(xiàn)狀環(huán)渤海區(qū)域別墅市場現(xiàn)狀環(huán)渤海區(qū)域別墅市場現(xiàn)狀環(huán)渤海區(qū)域別墅市場現(xiàn)狀北京北京從上半年市場來看，整個市場供應量和需求量都比較旺盛的，價格從年初到年中的攀升幅度都是20%以上。天津天津06年下半年別墅供應量大幅下降，成交量下降;07年春季別墅市場回暖.2007年天津市在售和開售的別墅項目將超過20個,競爭更激烈.唐山唐山唐山本身能夠適合于蓋別墅的區(qū)域非常少,秦皇島、北戴河的別墅主要的群體就是唐山人.北戴河板塊市場研究北戴河板塊市場研究北戴河板塊市場研究北戴河板塊市場研

2、究?北戴河區(qū)域介紹旅游搖籃:清光緒二十四年(1898年)被清政府辟為避暑區(qū),在這里誕生了中國第一條旅游鐵路專線、第一條航空旅游航線，第一個19孔高爾夫球場等諸多中國旅游史上的第一，被譽為中國現(xiàn)代旅游業(yè)的搖籃。療養(yǎng)圣地:北戴河區(qū)是全國最大的休療基地和健身康復中心。中央和各省、市的一些企事業(yè)單位，在北戴河興建了二百多家休療養(yǎng)院.地理位置:西距首都北京279公里，3個半小時的車程.東距秦皇島港18公里、山海關機場25公里。東北與秦皇島市海港區(qū)毗鄰.典型案例典型案例典型案例典型案例?北戴河別墅供給案名：紅嶼別墅類型：獨棟容積率： 0.53綠化率：58.30裝修：毛坯開盤:二期06年7月套數(shù)：148,現(xiàn)

3、剩10套起價：14000元最高價：17000均價：15600戶型面積：263725平米總價：323萬至1566萬剩400萬以上定位：度假別墅特色：坡地，北美現(xiàn)代建筑風格典型案例典型案例典型案例典型案例?北戴河別墅供給案名：長島別墅類型：聯(lián)拼+獨棟容積率：0.95綠化率：47%裝修：毛坯開盤: 06年5月1日獨棟：3套，600平米，960萬聯(lián)排：1套，184平米，9560元/平米，總價176萬疊拼：10套左右，面積240270平米，價格58006800元/平米特色：靠公園和海典型案例典型案例典型案例典型案例?北戴河別墅供給案名：御墅龍灣類型：獨棟+聯(lián)排容積率：0.63綠化率：48.4%裝修：毛坯

4、開盤: 07年7月14日,60套現(xiàn)剩：獨棟聯(lián)排各10多套起價：獨棟12000聯(lián)排8000最高價：獨棟14000聯(lián)排11000戶型面積：433840平米總價：獨棟6001000萬定位：休閑別墅特色：靠海近，200米左右北戴河別墅市場供應總結北戴河別墅市場供應總結北戴河別墅市場供應總結北戴河別墅市場供應總結? 別墅供給結構主要是獨棟，聯(lián)排，疊拼三種類型；? 市場存量不多:獨棟30多套，聯(lián)排10多套，疊拼10多套，總體供應量不到70套；? 從各樓盤銷售期來看，銷售形勢樂觀，市場表現(xiàn)為供不應求的局面。市場供應不足，購買需求旺盛項目定位?形象定位?客群定位北戴河印象北戴河印象北戴河印象北戴河印象旅游療養(yǎng)

5、多數(shù)樓盤都采用此概念,趨同性嚴重形成差異化,避免競爭項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位0.366的超低容積率370775平米獨棟的大戶型北戴河得天獨厚的位置休養(yǎng)型別墅休養(yǎng)型別墅休養(yǎng)型別墅休養(yǎng)型別墅休養(yǎng)型別墅休養(yǎng)型別墅休養(yǎng)型別墅休養(yǎng)型別墅稀缺高貴品位療養(yǎng)客群定位客群定位客群定位客群定位定位原則:基于本項目大型體量、高檔物業(yè)定位的市場特征，結合戰(zhàn)略目標考慮，主體目標客戶界定的原則有三：第一：目標客戶應具備充分的地域寬度；第二：目標客戶的個體物業(yè)消費承受能力強；第三：目標客戶具備追求生活和引領高端生活潮流的價值取向。高品位客群地域定位：北戴河自有別墅建設以來，業(yè)主多是外地人士，少有本地

6、居民購買。營銷區(qū)域定位為：環(huán)渤海區(qū)域-以北京、唐山為主?主力目標客戶所有承受別墅總價500萬元以上的精英階層?年齡和性格特征年齡在4060歲；擁有豐厚的家庭經濟背景；個性內斂，注重內涵；崇尚自然，追求靜雅；尤其是注重保養(yǎng)和健康。?職業(yè)特征文藝界名流,如演員、藝術家、畫家、音樂家;大型企業(yè)老總和高管;有隱性收入軍政要員；社會人文科學名流,如律師、記者、教授.客群定位營銷思路?營銷背景?城市需求分析?營銷策略全國經濟快速發(fā)展全國經濟快速發(fā)展全國經濟快速發(fā)展全國經濟快速發(fā)展環(huán)渤海經濟區(qū)域實力不斷加強環(huán)渤海經濟區(qū)域實力不斷加強環(huán)渤海經濟區(qū)域實力不斷加強環(huán)渤海經濟區(qū)域實力不斷加強富有階層的涌現(xiàn)和購買力旺

7、盛富有階層的涌現(xiàn)和購買力旺盛富有階層的涌現(xiàn)和購買力旺盛富有階層的涌現(xiàn)和購買力旺盛別墅用地的停止供給別墅用地的停止供給別墅用地的停止供給別墅用地的停止供給對舒適對舒適對舒適對舒適、個性的居住方式的追求個性的居住方式的追求個性的居住方式的追求個性的居住方式的追求營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景營銷背景良好的大背景堅定我們營銷的信心！鎖定營銷城市鎖定營銷城市鎖定營銷城市鎖定營銷城市北北北北 京京京京北北北北 京京京京北京別墅市場興旺：上半年市場看的，整個來講市場供應量和需求量都比較旺盛的，價格從年初到年中的攀升幅度都是20%以上。北京多數(shù)高檔公

8、寓售價已經在1800025000元/平米，而中央別墅區(qū)別墅售價16000-25000元/平米 。別墅市場以其與高檔公寓相差不遠的總價而更彰顯身份、更宜居的優(yōu)勢集中進入市場。大量原計劃購買高檔公寓的購房者開始轉向別墅市場。鎖定營銷城市鎖定營銷城市鎖定營銷城市鎖定營銷城市唐唐唐唐 山山山山唐唐唐唐 山山山山最近幾年唐山人的購買力隨著經濟的發(fā)展不斷擴大、章顯。北京唐山購房團的出現(xiàn)就張顯了唐山人需求的旺盛和購買的實力。像秦皇島、北戴河的別墅主要的群體就是唐山人。唐山人異地置業(yè)的心理剖析：大地震在唐山人心中留有陰影，每年唐山的小余震，都時刻提醒唐山人不要忘記這個歷史的教訓，因此很多的唐山人本身渴望在唐山

9、之外能夠有一個第二居所。供應現(xiàn)狀：?唐山04-06年三年，主要的開發(fā)用地來自兩個渠道，第一個是平改樓，第二個唐山是重工業(yè)地區(qū)遷移，所以唐山的土地供應量非常少。?去年十月份到現(xiàn)在，幾乎沒有新盤開盤，一方面是唐山本身大量的人均居住面積比較低，這幾年經濟發(fā)展又非?？欤炀土藢τ谧≌男枨蠓浅娏?，而另外一方面，新盤供應量很小，本地的需求沒辦法滿足，所以到異地去購房，這也是唐山的需求向外地轉移的其中一個原因。唐山的購買實力事例唐山的購買實力事例唐山的購買實力事例唐山的購買實力事例1、03年國際鐵礦石的大幅度漲價導致了唐山經濟的迅猛發(fā)展，一夜之間使許多從事鋼鐵貿易的人一躍成為了千萬級的富豪。2、唐山市交

10、通部門公布的2005年1-10月份唐山市上牌的1162輛豪華轎車中，平均單價達到86萬，根據(jù)中國汽車之友論壇2006年4月最新統(tǒng)計顯示，中國名車擁有量唐山排名第三，在香港，上海之后。3、今年一季度唐山的財政收入就為河北省全省的三分之一，因此產生了大量包括鋼鐵、煤炭、口岸貿易等產業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中獲益的高收入人群。營銷策略營銷策略營銷策略營銷策略入住+抽獎看房+旅游巡展+論壇概念營銷后期維護和品牌塑造階段引爆銷售階段客戶積累階段宣傳階段概念營銷概念營銷概念營銷概念營銷?概念關注健康就是關注生命能夠給人帶來健康的別墅物質需求的滿足讓人更加關注健康改變以往買別墅就是買品位的空洞概念，給客戶以最本質的、最實在的需求的滿足健康巡展與論壇巡展與論壇巡展與論壇巡展與論壇選擇北京、天津、唐山三個城市做巡回展覽，每次展覽都舉辦依次論壇。巡展的內容：可以把平常售樓處的布置重新成列在巡展處，給客戶親臨售樓現(xiàn)場的感覺，讓他們更多的了解別墅。論壇的主題和內容：1、別墅的發(fā)展趨勢2、居住環(huán)境對健康的影響看房與旅游看房與旅游看房與旅游看房與旅游積累意向客戶，達到一定數(shù)量后，采取集中看房的方式。名車接送，先看房，后游覽北戴河。讓客戶從房子到環(huán)境都有一個徹底的了解，同時也張顯開發(fā)商的大氣。置業(yè)顧問與客戶一對一交流，選房，簽約。高素質的置業(yè)顧問盡顯服務的周到，讓客戶對未來的物業(yè)管理充滿信心。入住與抽獎入住與抽獎