濟南商住樓市場分析

1、濟南商住樓市場分析·文山東中原市場研究部隨著近幾年的發(fā)展，商住樓在濟南房地產(chǎn)市場上占據(jù)了一定的份額，近來商住小戶型也在市場上相當走俏。商住樓設(shè)計上是住宅，但在建筑設(shè)計和功能配置上兼顧了商務(wù)辦公的一些要求，作為市場的過渡產(chǎn)品，商住樓的市場供需情況如何？產(chǎn)品呈現(xiàn)哪些特點？發(fā)展前景如何呢？山東中原對濟南的商住樓進行了詳細的市場調(diào)研，并對此做了以下分析。一、市場供應(yīng)情況1、總體供應(yīng)量及時間分布（見下表）主要商住樓一覽表項目名稱項目位置開發(fā)商開盤日期城市33文化東路山東三鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達盛鑫苑3號歷農(nóng)莊1號山東達盛集團大舜天成山大路236號濟南大舜天成房地產(chǎn)公司東方麗景二環(huán)東路與華龍路交

2、界濟南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限東環(huán)國際廣場二環(huán)東路與華龍路交界山東嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司國華經(jīng)典公寓解放路37號濟南國華置業(yè)有限公司鴻苑·世紀開元經(jīng)十路大眾日報東鄰山東鴻苑房地產(chǎn)華森大廈文化東路濟南市華森置業(yè)有限公司華馨園濟大路7號山東華魯房地產(chǎn)濟南數(shù)碼港山大路57號舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司燕東苑·點睛閣濟王路164號山東建工集團2003金泰花園山大新校北門東臨山東興泰房地產(chǎn)開發(fā)公司歷東花園解放路112號山東普利綠景嘉園d區(qū)山大南路111號濟南東興置業(yè)有限公司名士閣少年路少年宮北臨（2-19號）濟發(fā)集團泉星小區(qū) 溫州城濟洛路132號濟南房地產(chǎn)發(fā)展集團總公司融基大廈歷城花園路濟南第

3、二建筑工程總公司三箭·銀苑濟南民生大街22號三箭房地產(chǎn)三慶·匯文軒經(jīng)十路64號三慶房地產(chǎn)天建名人時代無影山東路38號天建 房地產(chǎn)文東花園文化東路24號三東普利建設(shè)發(fā)展有限公司新龍匯龍軒歷城華龍路399號濟南市拆遷服務(wù)公司從2000年到2004年，濟南共計有20多個商住樓入市（規(guī)模較小或者是更早入市的樓盤未統(tǒng)計）。建筑面積總計約為80多萬平方米，總套數(shù)近5000套。2、不同時間的供應(yīng)量從時間分布來看，近幾年商住樓開發(fā)供應(yīng)以2002年、2003年開盤項目較多，2003年是新增供應(yīng)量最大的一年，而到了2004年上半年，開盤項目驟減，新增供應(yīng)跌到近幾年的低谷，差距非常之大。各個年份

4、開盤的樓盤名稱如下:點擊看大圖3、不同區(qū)域的供應(yīng)量從數(shù)據(jù)圖表中可以明顯的看出，濟南市商住樓區(qū)域分布呈明顯的不均勻分布狀態(tài)，近70%的樓盤集中在東部區(qū)域，供應(yīng)面積達到60多萬平方米，占到總供應(yīng)量的74%。其中大部分集中于以山大路、經(jīng)十路、二環(huán)東路、花園路包圍的中央科技商務(wù)區(qū)和傳統(tǒng)的文化教育區(qū)內(nèi)。該區(qū)域內(nèi)山大路周邊高科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)林立，分布著以山東大學為代表的眾多高等學府，花園路商業(yè)物流十分發(fā)達，該區(qū)域經(jīng)濟、人文環(huán)境優(yōu)越，科技、商務(wù)、文化氣息濃厚。其次是中部的城市中心區(qū)；再次是北部交通物流較為發(fā)達的區(qū)域和南部交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的地段。相對于東部來說，西北部商住樓數(shù)量較少，規(guī)劃建筑面積不足10萬平方米

5、。這與該區(qū)域相對經(jīng)濟落后，高科技含量企業(yè)較少，人文環(huán)境較差有密切關(guān)系。但該區(qū)域內(nèi)目前尚沒有高等級寫字樓，隨著經(jīng)十西路的改造，緯六路高架路橋的建成，新規(guī)劃西部產(chǎn)業(yè)帶的確定，相信該區(qū)域內(nèi)商住樓市場的發(fā)展空間十分巨大。二、價格分析1、 總體價格概況商住樓目前均價為5424元/平方米，最低的價格是新龍家園的3400元/平方米，最高的大舜天成達到8000元/平方米。近五成的樓盤其均價分布在40005000元/平方米之間，四成多的樓盤均價超過了5000元/平方米；僅有不到一成的樓盤均價低于4000元/平方米。由此可見，5000元/平方米左右的價格是商住樓的主力價格，目前商住樓的也是以這個價格為主

6、要構(gòu)成的供應(yīng)。2、 不同區(qū)域價格分析各區(qū)域均價差別較大，中部（主要指市中區(qū)）商住樓整體價格最高，達到6424元/平方米，這與該區(qū)域地價最高有直接關(guān)系；其次是南部區(qū)域，平均價格為5744元/平方米，這也是和南部土地資源匱乏，自然環(huán)境優(yōu)美有較大的關(guān)系；東部均價最接近整體均價，這與東部樓盤數(shù)量多有關(guān)，北部均價較低，這與西北部樓盤整體均價較低相關(guān)。三、銷售情況分析1、 整體銷售情況由于商住樓地域位置優(yōu)越，樓體多為高層、小高層，配套較好、質(zhì)量、使用功能較高，商住樓的整體銷售情況不錯，像早些時候的數(shù)碼港soho公寓、歷東花園、文東花園等數(shù)個樓盤早已近售罄，一些2003年新開盤項目大多的

7、銷售率也達到了80-90%，像融基大廈、東方麗景、基本銷售完畢；三箭銀苑、東環(huán)國際廣場銷售業(yè)績也不錯，由于2004年至今商住樓開盤項目不多，估計商住樓市場存量將會進一步被吸納。值得一提的是今年新開盤的城市33，以商務(wù)小戶型亮相，從6月底開盤至今，僅僅2個月的時間，已經(jīng)達到70%的銷售率。主要是針對小公司辦公和投資的客群，商住小戶型在市場上的反應(yīng)還是不錯的。四、客群分析1、 已經(jīng)入住商住樓的客群分析據(jù)市場調(diào)查，商住樓的主要客群除了純居住客戶外，主要是一些成長性的中小公司，如科技、信息、通訊行業(yè)的公司、經(jīng)貿(mào)、科貿(mào)公司、廣告、裝飾公司、禮品公司、旅行社及中小型的律師、評估等各類事務(wù)所、中介

8、和外地來濟辦事處和美容、診所等等。商住樓同時解決了商務(wù)客戶的辦公和居住，節(jié)約了成本、費用，為以上商務(wù)客戶置業(yè)首選。2、 在售商住樓的客群分析就目前在售的商住樓來看，小戶型購買客群以投資的客戶居多。由于今年新開盤不多，目前在售的多是去年或者是前幾年樓盤的進一步消化，用于購買商住樓辦公的還是中小公司為主，所以大多數(shù)尾盤所剩都是面積較大的戶型。五、濟南商住樓市場未來預(yù)測2004年至今的新開盤較少，前幾年的商住樓目前已經(jīng)被進一步消化，從市場情況分析，濟南商住樓應(yīng)該說還有較大的發(fā)展空間，尤其是西部、北部、以及未來東部二環(huán)以東，商業(yè)物流較發(fā)達的區(qū)域；但是從其逐年的價格走勢來看，商住樓的價格進一步

9、上漲的空間較小，甚至會出現(xiàn)小幅回落的可能。因為高價格支撐點之一就是地段的優(yōu)勢，目前黃金地段可開發(fā)的土地資源有限，而隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟的發(fā)展，商住樓在西部、北部及二環(huán)以東的區(qū)域會有更大的潛力空間，與這些區(qū)域的整體房價水平相對應(yīng)，其價格與東部、中部、南部還是有些差距的，從而會導(dǎo)致整體商住樓的價格回落。商住樓有其優(yōu)點：商住兼顧，需求彈性大，選擇余地大，價格比寫字樓要便宜，對公司來說節(jié)省運營費用。對居住來說配套好、智能化程度高、樓盤檔次高。這也是商住樓能夠有發(fā)展空間的主要原因。商住樓的好處是居住和辦公都兼顧，但是從另一個角度來看，這也是商住樓的主要的問題所在，以后的發(fā)展到底是偏辦公還是偏居?。咳绻渴莻?cè)重于辦公，其相應(yīng)的管理和配套設(shè)施、智能化水平也需保持在較高的水平；但是大多數(shù)的開發(fā)商只是打商住的概念，用于提升樓盤的檔次，從而在銷售中能夠有很好的價格優(yōu)勢和競爭力，如果僅僅停留在這一層面上，濟南的商住樓市場在產(chǎn)品本身和宣傳推廣上難有大的提升和進一步的突破。附：商住樓與住宅、寫字樓的界定在此我們界定的商住樓是按照以下標準進行的：1、 媒體、或者是公開的宣傳打商住名義的樓盤；2、 其土地使用性質(zhì)是住宅或者是商