總部基地投資計劃書

1、*總部基地項(xiàng)目投資計劃書*建設(shè)投資咨詢有限公司2015年6月一、建設(shè)總部基地的必要性*市*位于中原腹地、晉*魯豫四省交界區(qū)域中心、*市中心城區(qū)南部，距離石家莊、鄭州、太原、濟(jì)南四個省會城市均在200公里左右。*地處京津*一體化戰(zhàn)略和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略兩大國家級戰(zhàn)略的交匯區(qū)域，是國家“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一的*中南地區(qū)建設(shè)的重要增長極。*總面積*平方公里，其中核心區(qū)*平方公里，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的北部門戶，聯(lián)系環(huán)津京經(jīng)濟(jì)圈、沿海港口、中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)紐帶和交通樞紐，與鄭州、洛陽共同構(gòu)建中原經(jīng)濟(jì)區(qū)。同時*也是繼唐山曹妃甸、滄州濱海*之后，河北省重點(diǎn)打造的*南地區(qū)新的增長極。*的九個工業(yè)園區(qū)投資企業(yè)云集，

2、功能定位為全國重要的先進(jìn)裝備制造業(yè)基地和四省交界區(qū)域現(xiàn)代物流樞紐。因此，建設(shè)總部基地具有非常的必要性：1、有利于為企業(yè)投資資本的引入提供硬件支持?？偛炕亟ㄔO(shè)的目的就是希望將外地、外國的企業(yè)引進(jìn)*投資，尤其是大企業(yè)將總部設(shè)在*，以加強(qiáng)*的經(jīng)濟(jì)投資實(shí)力，而總部基地就成為承載這些企業(yè)投資的硬件。   2、有利于提升*對外的服務(wù)水平。隨著企業(yè)的投資*和*經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有效推動*的建設(shè)，投資企業(yè)需要銀行、建筑、設(shè)計、策劃、展示等系列的中介服務(wù)業(yè)為其服務(wù)，這些中介服務(wù)業(yè)也需要有一個相對集中的載體展示自身形象總部基地引入這些中介服務(wù)，從整體上提升了*對外服務(wù)的水平。  

3、;  3、總部基地中的企業(yè)總部集中了企業(yè)價值鏈中知識含量最高的區(qū)段，研發(fā)、營銷、資本運(yùn)作、戰(zhàn)略管理等，屬于高度密集的知識性勞動，可以滿足解決*企業(yè)發(fā)展人才瓶頸的需求?？偛炕赝瑫r最大限度取得服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、智力資源密集的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，最大限度利用了生產(chǎn)基地土地、勞動力、能源等要素優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)配套，最大限度地降低了成本。二、建設(shè)總部基地的意義 *，作為一個新興的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，憑借著現(xiàn)有的資源，結(jié)合省、市政府的大力支持，引入外省、外國企業(yè)來*投資，企業(yè)總部和辦公區(qū)域設(shè)在總部基地。憑借著交通樞紐優(yōu)勢，憑借機(jī)械設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)鏈的集群效應(yīng)，吸納省內(nèi)和周邊省市的名企將總部遷入總部基地。同時引

4、入科研機(jī)構(gòu)和金融平臺進(jìn)駐總部基地，形成一個良性循環(huán)，對*來講，意義非凡：1、盤活國有土地資源引入名企的總部進(jìn)駐，其生產(chǎn)制造基地必定跟隨到*投資，這樣將使*的閑散土地得到最大限度的利用，為*產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，使*的一區(qū)兩港九園和*市區(qū)實(shí)現(xiàn)無縫對接，拉動周邊地塊升值。2、為地方創(chuàng)造財政收入總部基地的建成，年交易額和生產(chǎn)總值可達(dá)千億元人民幣，可為地方財政帶來數(shù)十億的稅收和其他各項(xiàng)收入。3、擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會隨著總部基地的建設(shè)與發(fā)展，可為*當(dāng)?shù)厣踔?市區(qū)提供10000個就業(yè)崗位，將大大緩解就業(yè)問題。4、促進(jìn)商貿(mào)物流進(jìn)一步發(fā)展 總部基地會促進(jìn)入駐企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的激烈競爭，從而使商貿(mào)、物流更加繁榮，

5、資源的優(yōu)勢互補(bǔ)會使總部基地聚群效益更加活躍和富有競爭力。5、帶動地方產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展總部基地的建設(shè)，將會帶動*的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)，如餐飲服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵政通訊業(yè)、公交水電業(yè)、建筑建材業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等迅速繁榮起來。總部基地是個商務(wù)往來及其頻繁的場所，對拉動周邊第三產(chǎn)業(yè)作用將非常巨大。6、推動當(dāng)?shù)爻鞘谢ㄔO(shè)總部基地的建設(shè)，將會響應(yīng)國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化的政策，推動周邊地區(qū)城市化建設(shè)，為*經(jīng)濟(jì)建設(shè)增添強(qiáng)大后勁。7、形成新的商務(wù)中心與*城市發(fā)展目標(biāo)一致，將周邊配套建設(shè)完善，形成新的城市商務(wù)中心區(qū)域，共同推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。8、促進(jìn)金融發(fā)展總部基地建成后，各企業(yè)的大筆流通資金將會為當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)增添活

6、力，促使金融業(yè)蓬勃發(fā)展，形成良性的投資環(huán)境。9、提高*的品味 總部基地建設(shè)后，可以促進(jìn)*與周邊省市的經(jīng)濟(jì)交往和友好往來，對提升*乃至*的城市品味具有深遠(yuǎn)的意義。三、總部基地規(guī)劃理念總部基地將進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)化、規(guī)?；?，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)集群總部基地。總部基地建筑整體采用燕趙建筑風(fēng)格，三千年古都的天人合一的環(huán)境與整齊而有靈活的平面布局將燕趙英雄人物故事及成語典故、*夢文化等以建筑、構(gòu)筑、雕刻、塑像、繪畫、人造景觀、濃縮小品、彩色涂飾等藝術(shù)形式一一展現(xiàn)在總部基地各建筑、景觀上面，具有美學(xué)欣賞、歷史與實(shí)用價值?？偛炕氐恼w規(guī)劃將引入國際化的“

7、中央廣場活力帶”區(qū)域設(shè)計理念，利用主要的城市道路，合理分布辦公、科研等商務(wù)區(qū)域和餐飲、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施以及廣場、水景、綠地等休閑場所，讓歷史藝術(shù)、生態(tài)休閑與生態(tài)辦公合理結(jié)合，形成獨(dú)具特色的中央景觀活力帶，也成為*的標(biāo)志性景觀帶?？偛炕厣虅?wù)辦公樓的建設(shè)將秉承商務(wù)辦公與生活的基本特征，獨(dú)體、獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，其外形以燕趙風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，體現(xiàn)穩(wěn)健、典雅、含蓄、簡潔的歷史感時代感。將借鑒中國傳統(tǒng)建筑圍合式空間與西方開放式街區(qū)的精髓，呈現(xiàn)坡頂露臺，一順朝陽的建筑風(fēng)格特色，充分考慮了總部基地各企業(yè)的辦公研發(fā)的采光、環(huán)保需求，更能適應(yīng)大中型企業(yè)現(xiàn)在及未來需求?？偛炕仨?xiàng)目的配套設(shè)施將著力做到完善而豐富，符合未來

8、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，金融服務(wù)、商業(yè)服務(wù)配套等定位高端、服務(wù)多元化，適應(yīng)總部辦公、運(yùn)營的多方面需求。配套設(shè)施外形以燕趙古建筑風(fēng)格，將集金融服務(wù)、商務(wù)酒店、高檔商業(yè)、休閑娛樂、5A寫字樓、總裁官邸、總部小公寓、物流服務(wù)、會議會務(wù)、產(chǎn)品展示等于一體，充分適應(yīng)企業(yè)總部的各種商務(wù)需求。綠地與景觀布局，區(qū)域的整體結(jié)構(gòu)以人、自然與城市建筑、環(huán)境的有機(jī)融合，通過景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)等城市設(shè)計要素來精心組織，強(qiáng)調(diào)中央廣場與城市主干道的聯(lián)系，使其串聯(lián)起辦公區(qū)、中心廣場、休閑會所、官邸公寓，即體現(xiàn)景觀的連續(xù)性，又不失景觀的多元化和層次感?？偛炕亟ǔ珊?，將成為*經(jīng)濟(jì)增長新的區(qū)域。其建設(shè)和運(yùn)營能極大地促進(jìn)*城市化發(fā)展，促進(jìn)區(qū)

9、內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，并實(shí)現(xiàn)周邊區(qū)域資源效益的最大化發(fā)展，還將推動*及周邊區(qū)域城市一體化的發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)一步推動*配套設(shè)施的成熟和完善。四、總部基地選址意見總部基地項(xiàng)目選址因素：1、伴隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域戰(zhàn)略布局；2、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域，并且已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)聚集的風(fēng)氣；3、交通便捷；4、雄厚的政府背景，有利于吸引大企業(yè)進(jìn)駐；5、入駐企業(yè)享有投資獎勵、稅收優(yōu)惠等扶持政策；6、購置土地成本低；7、土地平整且方正，有利于規(guī)劃；8、具備優(yōu)越的自然環(huán)境和地理環(huán)境；根據(jù)以上分析以及*市*的規(guī)劃，中華南大街區(qū)塊土地以后將成為*的商務(wù)中心，具備有以下特征因素：1、宗地現(xiàn)狀平整且方正，非常有利于規(guī)劃、設(shè)計；目

10、前該區(qū)塊宗地還未有詳規(guī)出臺，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)耕地；現(xiàn)有周邊居民主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部的村民。無需要進(jìn)行拆遷的建筑物。無需受保護(hù)的古跡和構(gòu)建；2、交通便捷，距離京珠高速*南出入口、繞城高速林坦出入口、*高鐵站、*火車站、*機(jī)場、107國道等均在5公里內(nèi)，立體式交通迅速、快捷。3、周邊居住環(huán)境優(yōu)越，中華南大街快速道的兩旁5公里之內(nèi)就有著名的*市第一中學(xué)、*學(xué)院、*市中心醫(yī)院、人民路商業(yè)圈和南湖公園、大型購物中心等，車程不過10-20分鐘。但是中華南大街區(qū)塊建設(shè)基礎(chǔ)套配設(shè)施尚不完善，預(yù)計大規(guī)模的建筑高潮將出現(xiàn)5年以后，項(xiàng)目周邊市政配套真正完善將要10年左右的時間。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，該區(qū)塊的升值潛力肯定很大。綜上所

11、述，從宗地概況、交通狀況、市政配套、土地成本、入住對象等多因素綜合考慮，我們認(rèn)為中華南大街地塊相對合適一些。五、總部基地規(guī)劃設(shè)想*總部基地初步規(guī)劃設(shè)想為第一期項(xiàng)目用地40萬平方米（600畝），容積率1.6，地面建筑面積64萬平方米，綠化率40%，其中：1、辦公區(qū)域：占地300畝，建設(shè)32萬平方米；2、總裁官?。赫嫉?00畝，建設(shè)6.6萬平方米；3、中央廣場：占地80畝 ；4、員工公寓區(qū)：占地50畝，建設(shè)11.4萬平方米；5、SOHO商業(yè)區(qū)：占地50畝，建設(shè)11.4萬平方米；6、配套公建（含展覽館、科技館等）：占地20畝，建設(shè)2.6萬平方米；*總部基地項(xiàng)目用地性質(zhì)計劃1、辦公區(qū)域?yàn)?0年土地使用

12、權(quán)的商住用地；2、總裁官邸、員工公寓區(qū)為70年土地使用權(quán)的居住用地；3、SOHO商業(yè)區(qū)為40年土地使用權(quán)的居住用地；4、中央廣場、配套公建為劃撥用地；六、總部基地項(xiàng)目合作模式方式一：政商共同出資合作經(jīng)營以北京中關(guān)村豐臺園區(qū)總部基地為例，成立中關(guān)村豐臺園區(qū)道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司，股權(quán)分配為：北京中關(guān)村豐臺園區(qū)管委會持有40%股權(quán)、英國道豐國際集團(tuán)持有45%股權(quán)、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司15%股權(quán)。三方按照按照有限公司責(zé)任法進(jìn)行出資、決策、管理、利潤與風(fēng)險的承擔(dān)分享。這樣的項(xiàng)目合作方式能夠充分利用與政府的關(guān)系，依托項(xiàng)目最大的優(yōu)勢，以土地價格低和享受各項(xiàng)優(yōu)惠政策等特點(diǎn)來進(jìn)行招商引資。方

13、式二、以土地入股合股經(jīng)營開發(fā)*以規(guī)劃的土地一級市場經(jīng)營權(quán)作為合作的無形資產(chǎn)入股，我公司投入整個建設(shè)開發(fā)資金進(jìn)行合作，雙方按照測算投入的比例組建股份有限公司，由新組建的股份有限公司自主管理，自主決策，自主經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險，自負(fù)盈虧。規(guī)劃范圍內(nèi)征收土地、拆遷安置、道路橋梁建設(shè)、土地平整、土地報批均由合作方前期出資入股，開發(fā)后的商業(yè)和居住用地由合作組建的股份有限公司進(jìn)行拍賣或開發(fā)出讓；辦公區(qū)由*負(fù)責(zé)招商；開發(fā)后的公共用地按約定價格移交*政府使用。我公司依靠經(jīng)營利潤來取得回報。方式三：土地分塊招商開發(fā)*以規(guī)劃范圍內(nèi)土地一級市場經(jīng)營權(quán)作為合作條件和優(yōu)惠政策，我公司按規(guī)劃要求完成規(guī)劃范圍內(nèi)的土地征地拆遷安置

14、、道路及橋梁等公共設(shè)施建設(shè)、土地報批、土地平整等費(fèi)用。 辦公用地、居住用地的土地一級市場按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行招商拍賣，拍賣所得歸*所有。按照我公司投入費(fèi)用，商業(yè)用地、居住用地的經(jīng)營權(quán)和開發(fā)權(quán)歸按比例歸我公司所有，我公司投入可在商業(yè)、居住用地出讓及開發(fā)中獲得回報。    方式四：特許經(jīng)營模式*以規(guī)劃范圍內(nèi)的土地一級市場經(jīng)營權(quán)作為抵押物，我公司負(fù)責(zé)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地的征地拆遷安置、道路橋梁等公共設(shè)施建設(shè)、土地報批、土地平整等前期投入和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；按規(guī)劃設(shè)計要求完成道路等公共設(shè)施建設(shè)和總部基地的施工，由*和我公司共同售賣和租賃經(jīng)營。*在規(guī)劃范圍內(nèi)總部基地項(xiàng)目的銷售和租賃及其他財政收入中分期支付企業(yè)或自然人投入的資金及利息，其