重慶偉岸地產(chǎn)黃泥磅的項目營銷定位推廣的案164PPT

1、營銷定位推廣方案提綱:一 09年14月份宏觀經(jīng)濟及樓市分析二 區(qū)域市場分析三 區(qū)域預購房群體分析四 項目自身情況分析五 項目市場定位六 項目實戰(zhàn)營銷推廣 一、09年一季度經(jīng)濟及樓市分析1.1 宏觀經(jīng)濟形勢n 09年一季度重慶市經(jīng)濟呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，各經(jīng)濟先行指標回升較快，經(jīng)濟“回暖”。 據(jù)初步測算，2009年1季度，我市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1032.20億元，同比增長9.0%。 第一產(chǎn)業(yè)增加值68.33億元，增長3.5%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值498.88億元，增長8.4%； 第三產(chǎn)業(yè)增加值464.99億元，增長10.4%。一、二、三產(chǎn)分別拉動全市經(jīng)濟增長0.2、4.1和4.7個百分點。1.1 宏觀經(jīng)濟

2、形勢n 房地產(chǎn)業(yè)止跌回升 09年1-2月實現(xiàn)商品房銷售324.96萬平方米，同比增長0.5%，扭轉(zhuǎn)了去年7個月累計增速持續(xù)下滑的勢頭。 3月，商品房銷售形勢進一步好轉(zhuǎn)，當月實現(xiàn)銷售298.67萬平方米，單月銷量位居2008年以來的月度第二位。一季度累計完成銷售623.62萬平方米，同比增長13.8%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升。一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資171.65億元，同比增長17.0%，比前2個月提高了9.4個百分點。1.2 宏觀政策資訊n 3100萬重慶人收新春禮包，重慶發(fā)展升為國家戰(zhàn)略。n 重慶保稅港區(qū)年內(nèi)封關(guān)。n 購房入戶新政出臺執(zhí)行 09年2月9日，重慶市政府公布新政：凡購買面積9

3、0平方米以上成套商品房，購房人及家人遷入購房地入戶，不受學歷限制，執(zhí)行時間暫定截止到2009年12月31日。1.2 宏觀政策資訊 cpi下降：據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，5月份我國居民消費價格總水平（cpi）同比下降1.4%，環(huán)比下降0.3%。 金融危機影響仍在加大 國家統(tǒng)計局分析，國際金融危急對世界尸體經(jīng)濟的負面影響仍在加大，全球需求依然低迷，盡管近兩月來由于流動性充裕推動一些基礎性產(chǎn)品價格明顯反彈，但總體上仍處于下跌通道中。小結(jié)：n 從08年下半年開始，國家不斷出臺利好政策刺激房地產(chǎn)市場，但觀望情緒依然濃厚。進入09年，重慶再現(xiàn)利好政策，對重慶未來發(fā)展提出充分肯定，在經(jīng)濟“初步回穩(wěn)”和眾多利好政

4、策的刺激下，有效的穩(wěn)定住市場觀望者對重慶未來市場的前景預期，但行業(yè)的徹底扭轉(zhuǎn)依然建立在全國經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)的基礎之上。1.3 14月份重慶商品房市場分析31 供應量分析：4月份商品房新批準預售面積大幅增長分析：14月份市場供應量保持持續(xù)上升態(tài)勢，尤其是4月份，市場放量明顯大幅增長，達到258.52萬平方米，比上月增長109.09%，與去年同期增長22.92%。因房交會4月下旬舉行，各開發(fā)商紛紛利用用銷售時機，加大市場放量，因而，導致市場供應量大幅增長。1.3 14月份重慶商品房市場分析32.商品成交量分析：繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定增長分析：各月成交量繼續(xù)保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢，4月份重慶主城區(qū)共成交商品房27

5、4.14萬平方（29383套），較上月增加61.30萬平方米，環(huán)比增幅28.80%，與去同期增長170.42%，其中、渝北區(qū)和南岸區(qū)的成交量最高，4月份在房交會優(yōu)惠政策和各開發(fā)商配合促銷的形勢下，其成交量大幅增加。1.3 14月份重慶商品房市場分析33.商品房成交價格分析：4月重慶主城區(qū)商品房成交均價大幅回升 分析：至4月份，商品房成交均價一改前3個月“量升價跌”的態(tài)勢，成交價格大幅回升，其成交均價為4231/平米，每平方米較上月上漲475，環(huán)比增12.64%，與去年同期增長132元/平米，同期增長3.21%，由于房交會的優(yōu)惠政策惠及花園洋房和別墅，中高檔樓盤及非住宅物業(yè)成交量的增長，拉高了整

6、體商品房成交均價。（其中，北部新區(qū)、江北區(qū)的成交均價超過5000元/平米）1.3 14月重慶商品房市場分析34.商品房供求比分析：4月重慶主城區(qū)商品房供求較為平衡 分析：2009年4月重慶主城區(qū)商品房供求比為0.94，較去年同期下降了1.14個點，4月市場供求基本平衡。2009年來，各月均供小于求，累計供求比為0.70，市場消化掉了大量存量房，重慶主城區(qū)存量房從年初1493萬平方米下降到目前1320萬平方米，可售房源持續(xù)減少。江北區(qū)保持平衡，北部新區(qū)和大渡口區(qū)供不應求。1.4 市場分析小結(jié) 目前，重慶房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量價”齊漲態(tài)勢，一方面，受房交會的政策刺激，消費需求得到釋放，另一方面，高端樓

7、盤和非住宅類物業(yè)的成交增長拉升了價格的上漲。 同時，也應看到“量價齊漲”的互動關(guān)系，春節(jié)后的需求集中釋放，開發(fā)商資金壓力大大緩解，紛紛提價已是普遍的市場行為，面對上漲的價格，“買漲不買跌”的心理使消費者預期價格不再下降，因而價格上漲也誘發(fā)了需求的增長。1.5 未來市場研判 從房地產(chǎn)市場的先行指標來看， 1-4月重慶土地購置費用、商品房新開工面積同比大幅下降、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落，購地行為減少、新開工不足、開發(fā)投資增速下降，將勢必影響未來房地產(chǎn)市場供給，而重慶隨著城市化進程加快、舊城改造快速推進，市場剛性需求仍大量存在，供需不平衡必將導致價格大幅上揚，如果此形勢持續(xù)，重慶房地產(chǎn)市場可能會再

8、次進入新一輪深度調(diào)整期。 二、區(qū)域市場產(chǎn)品及銷售情況n 渝北房地產(chǎn)板塊競爭概況n 區(qū)域板塊內(nèi)在售樓盤分析n 區(qū)域市場小結(jié)1.4 市場分析小結(jié)09年一季度，重慶樓市連續(xù)三月銷量持續(xù)增長，甚至位居全國第一，重慶樓市在全國低迷情況下，異軍突起。通過對重慶樓市分析得出以下原因推斷：1.重慶下半年開始的政策累計效果，在2月再次重大政策影響下，產(chǎn)生效 果。2.新增供應量較少，主要為存量房源去化。3.春節(jié)假期以后，重慶成交均價跌至近一年最低，表明本階段市場行為中，開發(fā)商在價格方面制定的優(yōu)惠策略起到了作用。1.4 市場分析小結(jié)4、從區(qū)域分布來看，北部區(qū)域與南部區(qū)域以及沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)占整體成交量約90%。沙

9、坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)成交均價均未超過4000元/平方米，表明這兩個區(qū)域成交量上漲主要為低價位物業(yè)帶動所致，此類購買人群主要為剛性需求人群。5、北部區(qū)域與南部區(qū)域內(nèi)重點項目在價格未做調(diào)整成交套數(shù)卻出現(xiàn)增長，別墅類項目銷售情況也較好，表明市場改善正得到釋放。6、剛性需求是支撐樓市的主體，改善型住房得到一定釋放。1.4 市場分析小結(jié) 綜合以上推斷得知，目前重慶市場成交量出現(xiàn)增長，主要為08年選擇購房延后的購房者（其中包含了拆遷群體），其次為返鄉(xiāng)群體以及重慶區(qū)縣購房者。本次購房需求的釋放，主要為剛性需求釋放，其他需求也有一定釋放。1.5 未來市場預判 首先，目前成交量上漲的主要原因為市場上處于觀望的購房需

10、求的一次集中釋放，所以這種局面只是暫時性的，由于缺少投資者參與，本次成交量上漲空間有限。 其次，受中國經(jīng)濟大環(huán)境影響，部分剛性需求被延后，投資者也不會盲目入市，因此目前的成交增長局面缺少長期性的支撐，預計成交量上漲持續(xù)時間有限，而后可能出現(xiàn)下滑趨勢。二、區(qū)域市場產(chǎn)品及銷售情況n 渝北房地產(chǎn)板塊競爭概況n 區(qū)域板塊內(nèi)在售樓盤分析n 區(qū)域市場小結(jié)2.1 2.1 渝北房地產(chǎn)板塊競爭概況渝北房地產(chǎn)板塊競爭概況新牌坊板塊黃泥磅板塊龍溉板塊板塊現(xiàn)狀北部新區(qū)內(nèi)最成熟的版塊，也是目前樓市較為活躍的版塊之一房地產(chǎn)開發(fā)較早，現(xiàn)在已經(jīng)是很成熟的居住區(qū)域，可供開發(fā)用地較少。依托現(xiàn)有的大盤發(fā)展各種配套得到相應的支持.個

11、案規(guī)模中小規(guī)模的樓盤居多中小規(guī)模的樓盤大盤逐漸增多樓盤情況長安錦繡城、風華美錦、小城故事、螞蟻soho、moco中心、海洲國際公寓、北城優(yōu)筑等兩代一家、奔力綠色空間、黃金堡宮、新城麗園、天工太陽島等盛創(chuàng)尊嶺、香賓花園、分布特點是以新牌坊轉(zhuǎn)盤和龍湖花園周邊為兩個集中點，其它區(qū)域零星分布了少數(shù)樓盤。紅黃路、紅唐路沿線新溉大道與渝魯大道周邊產(chǎn)品定位普通住宅為主，有一定中高檔次的項目中檔次的樓盤中檔次的樓盤板塊走勢目前版塊內(nèi)的項目主要是以住宅為主，而且居住人口也有一定的數(shù)量將來樓盤的數(shù)量會逐漸減少，而且商業(yè)項目的比重可能會增加目前板塊內(nèi)的項目數(shù)量少、體量小，商業(yè)方面因為距離江北中心商圈較近，所以從整體

12、上是以發(fā)展社區(qū)商業(yè)為主，沒有大型百貨業(yè)商家的進駐，板塊的餐飲業(yè)都發(fā)展得很好，特別是對品牌餐飲和特色餐飲商家的引進都較為成功。隨著火車站的運行及各大盤配套設施的完善,該板塊的前景良好.1.新牌坊板塊2.黃泥磅板塊3.龍溉板塊4.人和板塊5.經(jīng)開高新園板塊6.冉家壩板塊7.兩路回興板塊2.1 2.1 黃泥磅板塊在售樓盤情況列表黃泥磅板塊在售樓盤情況列表項目名稱占地面積總建筑面積建筑形態(tài)開盤時間戶型面積銷售狀況5月初新城麗園19374方12.5萬方6棟高層2008.4.241房：42442房：6173售謦均價5200奔力綠色空間10059方8.6萬方2棟高層2008.7.101房：27432房：55

13、58銷售70%建面均價4580元黃金堡宮4113方2.5萬方雙塔高層2008.11.151房：44482房：70.09銷售約40%5300天工太陽島33000方10萬方高層2008.2.182房：76100 3房：96尾盤3990元起（套內(nèi)）兩代一家36424方13.5萬方高層2007.12.21房：3334 2房：66853房：72.55二期剩余幾十套房源均價5600（套內(nèi)）分析：區(qū)域樓盤主要為中小樓盤，以高層為主，戶型呈現(xiàn)出緊湊的趨勢，其中緊湊的兩房相對來說利于銷售，而整體價格均價在5300-5600左右，目前大多已進入銷售尾盤期，價格價格均出現(xiàn)不同程度的上揚，成交均價53005400。2

14、.12.1新牌坊與龍溉板塊部分樓盤列表新牌坊與龍溉板塊部分樓盤列表項目名稱占地面積總建筑面積建筑形態(tài)開盤時間戶型面積開盤均價目前價格長安錦繡城150000660000高層08.12.641-106（1月加推） 49005600（暫未加推）風華美錦1200076000高層08.07.640-66平米47604800（銷售完畢）金科螞蟻soho37073.60 112076 3棟33層高層組成 08.12.823-90平米48005000（清盤）海洲國際15095.40 63548.90 高層、小高層（1棟30層、1棟22層、1棟18層點式高層和1棟6層多層組成 ）09.3.1830-84平米45

15、605200（已銷售殆盡）山頂?shù)?號22066103399.60高層（4棟）08.7.1860131平米69007000北城優(yōu)筑625431644.57高層08.9.1337-77 平米43004500香檳花園200000650000高層08.9.548-133平米49804500新牌坊板塊樓盤品質(zhì)相對較高，體量相對較大，戶型相對緊湊，項目入市后，都還會形成一定的競爭。2.2 2.2 區(qū)域板塊內(nèi)個案分析區(qū)域板塊內(nèi)個案分析黃金堡黃金堡宮宮重慶市渝北房屋開發(fā)公司 渝北區(qū)黃泥磅黃龍路轉(zhuǎn)盤(市公安局旁) 主力戶型：45-70平米時間營銷動態(tài)2008-12-25新年到黃金堡宮購房，能享受購房超值優(yōu)惠。針

16、對團購客戶，推出了套內(nèi)均價4800元的優(yōu)惠價。2008-11-17黃金堡宮11月15日開盤，黃金堡宮由一棟11層小高層和一棟28層高層組成，戶型面積為33平米單間，45-49平米一房和70平米兩房，起價5280元/平米，層差10元/平米，2009年底交房。2008-11-8黃金堡宮11月8日樣板間開放，開始內(nèi)部認購，價格低至套內(nèi)4990元/平方米。2008-10-17在即將銷售的黃金堡宮推出“自助式精裝”，這無疑在重慶樓市開創(chuàng)了“售后服務先期導入”的先河。2008-10-1610月15日上午，黃金堡宮的開發(fā)商重慶市渝北房屋開發(fā)公司，在海逸酒店，與佳天下裝飾工程有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。確定佳天

17、下成為黃金堡宮項目房源的自助式精裝的唯一戰(zhàn)略合作伙伴，真正讓黃金堡宮未來的業(yè)主實現(xiàn)個性化的精裝房夢想。黃金堡宮戶型賞析黃金堡宮戶型賞析黃金堡宮黃金堡宮 2室室2廳廳 70.49 黃金堡宮黃金堡宮 1室室1廳廳 49.53 2.2 2.2 區(qū)域板塊內(nèi)個案分析區(qū)域板塊內(nèi)個案分析兩代一家兩代一家重慶佳華物業(yè)有限公司 渝北區(qū)黃泥塝紫荊路601普通車終點站(易初蓮花對面) ) 主力戶型：33-72平米營銷賣點：打造重慶首席親子社區(qū)，以親子關(guān)系為基礎，以親子教育、親子娛樂、親子交流、親子互動等為核心目的 。時間營銷動態(tài)2009.5月初一期（5、6號樓）銷售完畢，推出二期銷售約80%2009.1月初推出部分

18、特價房（4900元/平米）2008-6-11在售的35-95得兩房和三房的三單元，目前可享受一次性付款9.9折優(yōu)惠。2008-5-10兩代一家三季寵屋預計08年6月初開盤,本次推出項目5、6號樓,戶型面積在34-85平米之間,預計價格在6000元左右,2007-11-2911月29日19:00，搖號卡截止發(fā)放。11月30日搖號，12月1日公布搖號結(jié)果，12月2日選房。兩代一家戶型兩代一家戶型賞析（賞析（院館等贈送空間院館等贈送空間）套內(nèi)面積77平米的兩房，其最大的特色是超大贈送面積空中院館使用面積達到98個平方，完全可以打造舒適性較高的三房，因而性價比較高。套內(nèi)面積62平米，990厘米大飄窗全

19、贈送大景觀陽臺設計，在一定程度上擴大了使用面積，其大飄窗全贈送的戶型特點可供借鑒。2.2 2.2 區(qū)域板塊內(nèi)個案分析區(qū)域板塊內(nèi)個案分析新城麗園新城麗園新城房產(chǎn)/渝北房產(chǎn)（松龍集團投資運營）渝北黃泥滂紫荊路28號（市公安局旁）主力戶型：4095核心賣點：地段、配套時間營銷動態(tài)2009.4.9新城麗園目前折后均價5200元/平米 2009.3.27新城麗園目前僅剩100多套房源，起價4760元/平方米 2009.1.13新城麗園10余套特價房4680元起，主要位于3號樓，戶型面積在30-80平米之間，2009年4月交房。2008.8.1其時尚商業(yè)街8月1日盛裝啟幕。第一期商業(yè)旺鋪也將于8月1日正式

20、開始對外發(fā)售，商業(yè)旺鋪面積從30平方米-100平方米不等。 2008.4.21新城麗園開盤新城麗園戶型賞析（面積緊湊、結(jié)構(gòu)方正）套內(nèi)面積67平米的兩房，結(jié)構(gòu)緊湊，大陽臺設計，其舒適度較好。套內(nèi)94平米的三房，大陽臺和入戶花園設計，一定程度上提高了產(chǎn)品的品質(zhì)感。2.3新牌坊板塊內(nèi)優(yōu)秀個案分析長安長安錦繡城錦繡城長安集團長安地產(chǎn)渝北區(qū)新牌坊松牌路主力戶型：3177核心賣點：規(guī)模、配套、地段時間 營銷動態(tài)2009.4.25春交會再次推出新房源，目前剩余房源均價5600元/平米。2009.3.28加推19、20號樓 ，銷售90%。2009.1.10再次加推17、18號樓，折后5000元/平米，4110

21、6平米。2008.12.20加推15.16號樓，折后均價5000元/平米，銷售90%。2008.12.10長安錦繡城盛世開盤，3277平米190套，排隊認購，折后均價4800元/平米，當天銷售過80%，長安錦繡城戶型賞析（舒適度、品質(zhì)感）套內(nèi)面積53的一室一廳，相對于一般的一房來說，此款戶型大陽臺設計，大大提高了使用空間的舒適度。套內(nèi)面積66平米的兩房，總面積控制 得當，功能齊備、布局合理，大陽臺可變溫馨茶座，彰顯了品質(zhì)感。2.3 新牌坊板塊內(nèi)優(yōu)秀個案分析海洲國際公寓海洲國際公寓重慶海洲地產(chǎn)發(fā)展有限公司渝北新牌云杉北路81號（金科中華坊對面）主力戶型：3084核心賣點：產(chǎn)品、配套、區(qū)域營銷推廣

22、語：城市街心，左右生活時間 營銷動態(tài)2009.4.14剩余少量房源，價格5200元/平米；4月18日，二期開盤，價格約5000元以上。2009.3.21推出1、3號樓，超值贈送一房變兩房，兩房變?nèi)浚酆缶鶅r4760元/平米。當天成交240套，銷售突破80%。2009.3.5發(fā)放會員vip卡，主題樣板間呈現(xiàn)2009.2.13銷售中心開放，“海洲國際公寓電影節(jié)”全城激動，接受預約。2009.1.6接受預約登記，將推3086平米的彈性小戶。海洲國際公寓戶型賞析（可變空間、功能主臥）海洲國際公寓海洲國際公寓 84.1套內(nèi)面積51.40平米的一房變兩房，結(jié)構(gòu)緊湊，分區(qū)合理、格局方正，總價優(yōu)勢顯而易見，

23、因而快速熱銷。套內(nèi)面積84.10平米的兩房變?nèi)?，于緊湊中不失品質(zhì)，全功能主臥設計，加之可變空間變化書房，更為政府增添豐富情趣。區(qū)域市場特征分析小結(jié)p都市化發(fā)展日益成熟、生活、交通配套完善。p板塊之間的競爭相對激烈:新牌坊板塊的品質(zhì)樓盤相對較多,隨著區(qū)域的成熟,對本案將形成較大的競爭。p目前黃泥滂板塊在售項目較少，為本案項目入市提供市場機會。區(qū)域市場特征分析小結(jié)p 板塊都市化發(fā)展使區(qū)域房價攀升，產(chǎn)品供應日益趨于小 型化發(fā)展。區(qū)域供應項目以小區(qū)（規(guī)模有限）或單體樓 為主，產(chǎn)品戶型多集中在4050平米的一房，5470平 米的兩房，8595平米的三房。p 從區(qū)域樓盤各戶型走勢來看，單間和一室走勢最好

24、，受 價格的影響，區(qū)域預購房群體對于戶型面積的功能作用和戶型總價更為看重。區(qū)域市場特征分析小結(jié)p 區(qū)域目前在售樓盤價格大多集中在52005400元/平米。p 個性化營銷在區(qū)域內(nèi)盛行（含新牌坊區(qū)域），產(chǎn)品定位 準確，營銷理念具有沖擊力的樓盤無論是銷售價格、還 是銷售走勢都要優(yōu)于其他樓盤（如海洲國際、兩代一家）。p 區(qū)域產(chǎn)品的戶型設計日益豐富，可變空間、面積贈送、 超大飄窗漸成主流，尤其是小戶型的面積贈送，日益受 到市場的追捧。 三、區(qū)域預購房群體分析渝北預購房群體需求及其構(gòu)成消費者年輕化，70年代是購房主力，80年代生力軍異軍突起，日益不可忽視。 受教育程度普遍較高。消費者階層構(gòu)成日益大眾化，辦

25、事人員、專業(yè)技術(shù)人員、商業(yè)服務人員及離退休者所占比重較大。私營企業(yè)主所占比重有所下降。與消費者階層趨于大眾化和私營企業(yè)主所占比重下降相關(guān)聯(lián)，渝北預購房群體的家庭月收入水平也趨于中等。中偏上的小康之家所占比重有較大幅度增長。渝北預購房群體需求及其構(gòu)成從置業(yè)動因來看從置業(yè)動因來看，安家、改善居住環(huán)境成為首選，拆遷和為家人購房所占比重均有所增加。消費者的單價和總價承受力均有所提高，其中對單價敏銳度弱于對總價的敏感力。受價格承受力提高的影響，消費者對環(huán)境的看重程度大為提高，其消費也日趨理性，更看中產(chǎn)品的綜合性價比優(yōu)勢。戶型面積需求方面：90平米以下的中小戶型需求巨大，其中兩房仍然是主力需求。附：購房者

26、區(qū)域選擇調(diào)查表分析：此為2008年秋季房交會調(diào)查表，江北區(qū)已經(jīng)成為人們置業(yè)的首選之地，心理意義上，江北區(qū)包含黃泥滂板塊，對外區(qū)的吸納力最強。附：渝北購房者面積需求分析：通過對受訪者的調(diào)查，購房群體在面積需求上對90平米以下的中小戶型需求巨大，其中，尤其是5170平米的兩房最受購房者歡迎。2008年秋交會調(diào)查附：購房者總價承受力調(diào)查分析：通過對2008年房交會的調(diào)查，約有80%的受訪者表示可以承受50萬元以下的總房價，相對于07年的30萬的總價，總價承受力已大幅度上升。附：購房者承受總價與家庭收入關(guān)系圖分析：圖表顯示家庭年收入在6萬以下的家庭，可承受的房價主要集中在3001-3500元之間。家庭

27、年收入在6-10萬的家庭，可承受的房價主要集中在3501-4000元之間，其比例為11.11%。只有家庭收入在10萬元以上的人群能承受6000元以上的房價。但現(xiàn)在購房者更側(cè)重于考慮總價的承受力。附：預購房面積與年齡關(guān)系圖分析：根據(jù)以上圖表可知2540歲年齡階段的購房群體，對于90平米以下的面積需求最大，尤其集總5170平米的面積區(qū)間上。附：渝北區(qū)消費者受教育程度5.56%1.59%30.95%61.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%初中及以下高中及中專大專與大學研究生及以上附：購房類型與職業(yè)的關(guān)系表分析：從以上圖表可知，購買高層

28、產(chǎn)品的消費者主要是公司職員，其次是公司管理人員階層為主。附：購房看中因素表分析：經(jīng)過了08年的市場動蕩，人們對價格的重視度重歸首位，其次是對環(huán)境景觀的關(guān)注度，因而，價格和環(huán)境也日益成為人們是否購買的直接推動力。n08年秋季 n07年秋季 四、項目自身情況分析項目經(jīng)濟指標開發(fā)商：重慶偉岸房地產(chǎn)開發(fā)公司項目地址：黃泥塝市公安局對面用地面積：6896.4總建筑面積：44800.58住宅建筑面積：33292.16商業(yè)建筑面積：1092.79建筑形態(tài)：2棟高層住宅容積率：5.0總戶數(shù)：478套戶型說明：全部躍層產(chǎn)品，小戶型為主（54以下464套，96%的比例，90以上14套，4%的比例）。項目區(qū)位特征

29、成熟區(qū)位，為進入渝北門戶口岸 交通四通八達，快速干道環(huán)圍四周，出入方便 都市化發(fā)展成熟，對外吸納力日益增強。 區(qū)域配套完善，距觀音橋步行街也僅5分鐘左右車程本案本案項目周邊配套生活配套生活配套:天工太陽島、新城麗園（重百超市）都引進了超市，項目體量不大，可依托于這些配套；另外，易初蓮花超市也與本案相鄰。公共配套公共配套：規(guī)劃中的大坪醫(yī)院（天工太陽島對面）、民政局、公安局等使得區(qū)域更加成熟。交通配套交通配套：與黃泥磅、新牌坊、龍頭寺距離較近，多條公交線路通達，未來輕軌三號線相繼在修建，出行更加方便。 學校學校：新牌坊小學、龍湖巴蜀小學、皇冠實驗中學等。項目周邊配套環(huán)境資源：雖小區(qū)內(nèi)景觀物資源欠缺

30、，但附近的紫荊山公園可以彌補該景觀資源的不足，在營銷推廣中，要善加利用，弱化環(huán)境帶來的負面影響。自身資源：項目外立面時尚、富有都市氣息；也可以一定程度上彌補景觀的資源的不足。樓棟戶型類型套內(nèi)面積（）贈送面積（）套數(shù)所占比例 戶型說明1號樓共240套 a50.86363013%1室1廳雙衛(wèi)帶空中院館 b47.43216025%1室1廳雙衛(wèi) c52.4322156%1室一廳雙衛(wèi) c153.2522156%1室一廳雙衛(wèi) d52.44383013%1室1廳帶空中院館 e52.50319037%1室1廳帶空中院館2號樓共238套 a47.29263213%一室一廳雙衛(wèi) b47.47256427%一室一廳

31、雙衛(wèi) c44.2225167%一室一廳雙衛(wèi) d54.39233213%一室一廳雙衛(wèi) b152.4726167%一室一廳雙衛(wèi) b253.0526167%一室一廳雙衛(wèi) d149.4324167%一室一廳雙衛(wèi) e52.52353213%一室一廳雙衛(wèi)帶空中院館 f90.0982146%兩室兩廳三衛(wèi)合計478套本案戶型統(tǒng)計一覽表本案戶型分析（第一類：空中院館）客廳挑空空中院館全贈送全贈送分析：此戶型特點是，其總面積小，客廳挑空部分全贈送加空中院館，其贈送面積達到約36，其贈送比例、實用性罕有可比項目。客廳部分分析：此戶型為套內(nèi)52.43，利用客廳挑高部分贈送面積，贈送面積約22客廳挑空全贈送第二類：一室

32、一廳雙衛(wèi)第三類：空中院館+露臺的偏大戶型客廳客廳露臺露臺客廳客廳分析：此戶型套內(nèi)90.09平米，三躍+大露臺其贈送面積達到約30平米。項目戶型小結(jié)全躍層產(chǎn)品設計，具有一定的品質(zhì)感。項目戶型緊湊方正，戶型利用率較高。戶型設計具備流行元素（空中院館、露臺、挑空設計）。單戶贈送面積均20平米以上，大大高于市場同類產(chǎn)品設計。單戶面積較小，但通過贈送以后的實得面積大多在70以上，使其單價或總價會高于周邊同類產(chǎn)品，需考慮市場的承受力問題。 附：市場躍層產(chǎn)品項目情況表 樓盤套內(nèi)面積贈送面積 套內(nèi)價格 開盤時間 套數(shù) 銷售狀況 備注分析昕輝莫比時代41651626錯躍5350元/ 08.5.11 310 現(xiàn)銷

33、售約 售90%錯躍，銷售狀況良好海悅藍庭89152 約36 左右5100元/ 08.9.15 552 現(xiàn)已銷售 86%3月底，加推1號樓東方明珠3359 約15 6600元/ 09.4 1305 銷售 90%5.2米的挑空，實際為夾層產(chǎn)品，舒適度有限。龍湖moco4965 最大贈送約32 7800元/ 均價 08.9.17 600 銷售完畢客廳挑高部分做為贈送面積融僑半島香彌山2號4255 約15 5200元/ 08.7 332 95%客廳部分挑空，戶型舒適度較好金科螞蟻soho二代58.75、77.82、82.70約255800元/ 08.12.21 680 清盤期三種躍層戶型，客廳部分贈送

34、+空中院館，銷售狀況良好，與本案戶型類似聚豐江山里69116 最大贈送約31 5300元/ 07.1.27 1900 80%利用陽臺部分，獨創(chuàng)“中空三合院”，增加贈送面積（因戶型太大，銷售較慢）附：市場躍層產(chǎn)品項目情況表 樓盤套內(nèi)面積贈送面積 套內(nèi)價格 開盤時間 銷售狀況 備注分析中冶林蔭大道“躍界”85115平米約1520平米 / 尚未開盤 / 客廳部分6米挑高，與本案戶型設計極為相似，但總面積較大匯祥好萊塢5572平米約10平米4300元/平米 08.9.11加推 70%平層設計、小戶型為主，帶有空中院館，銷售狀況較好注：從上表可知，躍層產(chǎn)品銷售單價較高，但銷售速度明顯快與平層戶型，且純躍

35、層產(chǎn)品稀有，尤其是純小躍定位，屬于市場極少年類產(chǎn)品，極具市場競爭力。市場躍層產(chǎn)品特征分析躍層產(chǎn)品具有一定的品質(zhì)感，享有較好市場口碑。那些贈送面積大、舒適度較高、更具多變性的躍層產(chǎn)品受到市場的熱捧（如莫比時代、螞蟻soho等）。躍層產(chǎn)品普遍銷售單價較高，但因其贈送面積也相應較大，使得總價具有性價比優(yōu)勢，因而其市場的消化能力較強。尤其對于小躍產(chǎn)品，上下樓梯的設計是否人性化、具有舒適度，很大程度上制約了躍層產(chǎn)品的品質(zhì)感。產(chǎn)品分析小結(jié)p 本案純粹小躍戶型，屬于市場少數(shù)類產(chǎn)品供應。p 戶型設計屬于區(qū)域內(nèi)的稀缺類產(chǎn)品。p “躍層小戶、超大贈送”將成為本案產(chǎn)品最強力的 支撐賣點。項目項目swotswot分析

36、分析 優(yōu)勢（s） 區(qū)位優(yōu)越區(qū)位優(yōu)越：地處五黃大社區(qū)，據(jù)守江北門戶，于新牌坊、黃泥塝和龍頭寺之間，發(fā)展?jié)摿^大。 交通便捷交通便捷：多條交通線路通往主城各區(qū)，同時緊鄰龍頭寺火車站和在建的輕軌3號線。 配套成熟配套成熟：周邊商業(yè)、生活配套完善，學校、政府機關(guān)環(huán)繞其間。 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：純小躍戶型，超大贈送，在市場上屬于稀缺類產(chǎn)品，極具競爭力。 總價優(yōu)勢總價優(yōu)勢：其產(chǎn)品設計在保證使用功能完備的情況下，與同面積戶型相比，勢必具有“總價低”的優(yōu)勢。項目項目swotswot分析分析 劣勢（w） 規(guī)模小，缺乏景觀環(huán)境。本案為兩棟單體樓設計，景觀優(yōu)勢不明顯。 本案為偉岸公司開發(fā)的第一個項目，在區(qū)域市場缺乏

37、品牌號召力。 項目外臨快速主干道，噪音、粉塵干擾較為嚴重。 威脅（0） 對總體市場的預期存在不確定性 市場的競爭壓力不容小視 周邊板塊之間的競爭日益激烈，勢必會對本案形成一定的沖擊。項目項目swot分析分析項目項目swot分析分析 機遇（t） 周邊配套的成熟完善，彌補自身配套的不足。 通過對項目賣點的整合、包裝弱化環(huán)境的不足。 通過推行“低總價”策略，弱化高單價的抗性。 輕軌3號線的規(guī)劃為本案居住便利性的提升帶來良好的機 遇。 五、項目市場定位目標消費群定位 我們經(jīng)常說：什么樣的產(chǎn)品決定了什么樣的消費者！本案產(chǎn)品“都市化、純躍、純小戶、大贈送、高性價比”，決定了我們的消費群是這樣的一族人： 區(qū)

38、域：三北地區(qū)為核心，覆蓋其它區(qū)域；同時注意吸納外地和周邊郊縣到區(qū)域：三北地區(qū)為核心，覆蓋其它區(qū)域；同時注意吸納外地和周邊郊縣到渝工作的年輕人。渝工作的年輕人。 年齡階段：以年齡階段：以70年代中下期和年代中下期和80年代初生人為主力購房群體年代初生人為主力購房群體（2535歲）。 家庭月收入：家庭月收入：50007000元元目標消費群定位自住型消費者（主體）自住型消費者（主體） 以單身、兩口之家或成長型的三口之家等年輕小家庭為主的都市化精英群體。包括各類經(jīng)濟體中的中層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、個體工商戶等。 江北商圈的商服人員，希望距離工作地點近并能享受都市生活的品質(zhì)。 都市白領(lǐng)一族（職業(yè)經(jīng)理人

39、、自由職業(yè)者、個人創(chuàng)業(yè)者），追求品位、 時尚、享受生活的“達人”一族。 為改善居住條件，向往都市商圈和看中交通便利的“換房”一族。 外地或周邊來渝工作以自主和安家為目的群體。目標消費群定位投資型消費群體投資型消費群體 雖然近期投資型消費已被大大地抑制，但區(qū)位成熟、產(chǎn)品優(yōu)越、具備高性價比的物業(yè)依然不乏投資群體，本案卓越的產(chǎn)品供應也會帶來部分的投資客戶： 認可區(qū)位價值、看中片區(qū)物業(yè)增值性的客戶。認可區(qū)位價值、看中片區(qū)物業(yè)增值性的客戶。 認可產(chǎn)品的高性價比、認同此類物業(yè)稀缺性的投資群體。認可產(chǎn)品的高性價比、認同此類物業(yè)稀缺性的投資群體。目標消費群生活形態(tài)“都市是我華美的外衣，沒有它，我只是一條干涸的

40、魚都市是我華美的外衣，沒有它，我只是一條干涸的魚”。他們是年輕人精英的一群,有自己滿意的工作,工作相對穩(wěn)定.他們受過高等教育,喜歡接受新鮮的事物.他們有生氣、有活力,追求時尚與高雅浪漫的生活情調(diào).他們熱愛都市生活,喜歡都市的繁華.他們希望有自己獨立的生活空間他們有個性,喜歡運動,喜歡音樂,喜歡有品位的東西.他們是寂寞的,昂貴的房價使得年輕的心在都市邊緣和別人的屋檐下流浪.他們是自由的,沒有家庭的負擔,他們自己是自己的“家”。目標消費群生活形態(tài)1.他們的世界觀：生活的意義就是“創(chuàng)造”和“享受”。2.他們選擇一個住所就是選擇一種生活方式。3.他們認為“家”必須具備一切的條件來讓他們放松和愉悅。4.

41、都市的繁華和華彩是他們釋放的最佳端口。5.“物質(zhì)”與“環(huán)境”的足夠優(yōu)越，才是自由的理想出口。6.誰說“都市的繁華是一種打擾”，當我將家門“緊閉”，我亦走入“寧靜”。7.誰說坐在“左岸”里端著咖啡靜靜的發(fā)呆，不比在郊野來得“愜意”！8.他們排斥重復、厭惡千篇一律、渴望變化、企盼突破、尋找新生，不是因為喜歡“都市”，而是因為都市的“萬千氣象”就是他們的“靈魂寫照”。目標群體精神狀態(tài)“英雄夢想英雄夢想”：內(nèi)心充滿了激情與創(chuàng)造的渴望，男性希冀自己能超越現(xiàn)實，創(chuàng)造奇跡、成為現(xiàn)代真實版的“超人”?！肮鲏粝牍鲏粝搿保号噪m然已渡過青春期，進入青年時代，但內(nèi)心依然充滿了童話夢幻般的色彩，孩提時代的“公主”

42、夢想更加根深蒂固，因為久久不能實現(xiàn)反而成為最奢求的夢想。永恒的愛情主題永恒的愛情主題：尤其是“王子”與“公主”，“英雄”與“灰姑娘”的愛情經(jīng)世傳誦，亙古不變。目標群體指向 摩摩 登二人組登二人組 產(chǎn)品特征回顧 無端頭設計、純粹、小躍、變化、贈送面積無端頭設計、純粹、小躍、變化、贈送面積 時尚外立面設計、垂直景觀帶、疊景視野時尚外立面設計、垂直景觀帶、疊景視野 產(chǎn)品與目標客戶的共通點 變化的、超越的、時尚的變化的、超越的、時尚的思考：那么，什么樣的形象既能展示產(chǎn)品、又能體思考：那么，什么樣的形象既能展示產(chǎn)品、又能體客群的特質(zhì)呢？客群的特質(zhì)呢？ 形象、氣質(zhì)與這一群體有相通之處。形象、氣質(zhì)與這一群體

43、有相通之處。 精神內(nèi)在引領(lǐng)這個群體的精神指向。精神內(nèi)在引領(lǐng)這個群體的精神指向。 具有征服這一群體的經(jīng)久不衰、傾倒世人的無限魅力。具有征服這一群體的經(jīng)久不衰、傾倒世人的無限魅力。 能夠為現(xiàn)實生活注入能夠為現(xiàn)實生活注入“夢想與活力、可能與奇跡夢想與活力、可能與奇跡”。 并能夠體現(xiàn)我們產(chǎn)品的并能夠體現(xiàn)我們產(chǎn)品的“躍變躍變”特點。特點。精神形象的化身：精神形象的化身：“超人超人”和和“芭比芭比”“超人”與“芭比”的形象解讀從1978年最早的超人到1980年的超人續(xù)集、1983年的超人第三集2001年的超人前傳、2006年的超人歸來，“超人”走過了30年的春秋，其形象也經(jīng)歷“個人英雄主義崇拜”到整個民族

44、、整個世界都在期待“超人歸來”的精神追求。因此，“超人”形象之高、受眾群體之大、其影響之深廣、已不僅僅是兒童一代的專利，某種程度上已成為人們對“無所不能、扭轉(zhuǎn)乾坤、形象高大”的英雄人物的群體呼喊，這種特質(zhì)尤其表現(xiàn)在年輕一代上，每個人的內(nèi)心都潛藏著一個“超人”的夢想?！俺恕迸c“芭比”的形象解讀 從玩偶到文化的象征從玩偶到文化的象征“芭比之母”露絲漢德勒從1958年為美國兒童制造出第一個“芭比”，受到兒童的熱烈追捧。之后“芭比”形象日益豐滿、成長，芭比擁有了更多的身份，醫(yī)生、宇航員、女企業(yè)家、警官、運動員，其熱愛群體日益向成年女性擴展，“她已經(jīng)成為她們的一部分”?！俺恕迸c“芭比”的形象解讀 芭

45、比娃娃不衰之謎芭比娃娃不衰之謎“芭比”之所以能風靡世界數(shù)十年而不衰，一個重要的原因是芭比娃娃讓人充滿想象力，芭比娃娃絕不是一個簡單的玩具，這個漂亮娃娃的身上被賦予了夢想的理念，她帶著人們?nèi)グ缪莞鞣N角色，她能充分發(fā)揮人們的想象力，成就人們對夢想的追求。不管是對家庭還是對朋友、對服飾，她總是能跟著女孩子及世界的變化而變化，一些趣事推進著屬于你的芭比娃娃的情懷而這些也是與而這些也是與本案密切吻合的內(nèi)在精神。本案密切吻合的內(nèi)在精神。夢露版芭比娃娃形象夢露版芭比娃娃形象“超人”與“芭比”精神內(nèi)核 是是“夢想夢想”讓他們歷久彌新讓他們歷久彌新“超人”與“芭比”展現(xiàn)給人們的永遠是青春亮麗、耀眼、萬眾偶像般的

46、人物形象。超人的“無所不能、英雄氣概、幻化萬端、俠骨柔情”和芭比的婀娜曼妙、形象萬變，是“夢想”在激勵著他們，是“夢想”在塑造他們，任何事物都會衰老，但只有“夢想”不會，因為他是“長著翅膀的天使”。一個個超人形象、一個個芭比娃娃，為世界的青年男女真實地演繹了只有在夢中才能出現(xiàn)的真實畫面，當心中的渴望與真實的載體完成了和諧統(tǒng)一，那么，在現(xiàn)代都市生活中，也只有“超人”與“芭比”才是所有都市男女的“夢中情人”。 關(guān)健詞：青春、魅力、夢想、可能、變化、無限關(guān)健詞：青春、魅力、夢想、可能、變化、無限“超人”與“芭比”與本案的對接 產(chǎn)品上：純小躍、空間多變、層次豐滿、無限創(chuàng)想產(chǎn)品上：純小躍、空間多變、層次

47、豐滿、無限創(chuàng)想。 氣質(zhì)上氣質(zhì)上：同樣的青春亮麗、同樣的摩登時尚，同樣的充滿夢想、同樣的締造奇跡。 追求上追求上：我的能力是有限的，但我的夢想是無限的，我是我的“夢想超人”。 心態(tài)上心態(tài)上：我不是“超人”和“芭比”，但這不妨礙尋找屬于我自己的“超人”和“芭比公主”。營銷戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略：推廣戰(zhàn)略：產(chǎn)品支撐，形象溝通產(chǎn)品支撐，形象溝通解讀：所有的形象、精神、價值溝通都建立在強大的產(chǎn)品功能上，以“產(chǎn)品”打動消費者，以“形象”震撼消費者。核心推廣語 偉岸偉岸摩登堡摩登堡 我躍萬種可能我躍萬種可能 4254m2都市超人小躍疊墅推廣線索提煉 摩登堡摩登堡都市超人小躍疊墅都市超人小躍疊墅 我我“躍躍”萬種可能萬

48、種可能 2009小戶大“躍”進 我我“躍躍”萬種可能萬種可能 4254m2都市超人小躍疊墅推廣線索提煉 我我“躍躍”大變身大變身 全尺寸6m層高，適合超人的hi生活。 我我“躍躍”大變臉大變臉 全開放內(nèi)墻隔斷組合，n種空間真人秀。 我我“躍躍”大派對大派對 4254m2主力空中院館疊墅，最in的私人俱樂部。其他線索 商圈：商圈： 喜歡摩登，何不與摩登商圈毗鄰而居！ 距離太遠，怎么摩登得起來呢！ 交通：交通：輕軌3號線，帶你飛躍生活夢想！ 步行太累，開車太堵，還是“家門”的輕軌好使！ 現(xiàn)代超人最愛：摩登堡的輕軌3號線營銷主張營銷主張營銷主張 環(huán)境線索： 摩登生活驛站紫荊山動步公園 價值線索： 摩

49、登堡不是lv、不是香奈爾、而是歐時力，百家好！“超人”與“芭比”形象使用規(guī)則不使用原型人物作為平面表現(xiàn)，且在廣告宣傳中不直接出現(xiàn)“超人”和“芭比”的語言。自創(chuàng)一組接近“超人”與“芭比”的人物形象，或者是卡通人物、或者是現(xiàn)實“人物”，務求使人一眼便知形象訴求。其形象要求是個性、可愛、易于傳播且富于生活氣息的，其傳播途徑：平面表現(xiàn)和音像傳播。 六、項目實戰(zhàn)營銷第一部分：營銷推廣演繹營銷背景1、根據(jù)項目進度和開盤期的安排，項目推廣周期較短，約1個半月的推廣周期。2、秋交會臨近，約在10月底或11月初，計劃在這個階段項目開始銷售。3、彼時的宏觀市場和樓市競爭情況，尚需持續(xù)關(guān)注，以便 隨時調(diào)整營銷策略。

50、推廣策略 圈層聚焦、星火燎原 話題營銷：廣泛撒網(wǎng)、制造熱點 體驗營銷：實體沖擊、現(xiàn)場實感 活動營銷：群落歸屬、口碑傳播推廣節(jié)奏 我躍萬種可能 體驗營銷第一階段09年911月第二階段09年111月第三階段10年26月話題營銷形象注冊活動營銷 形象預熱期形象預熱期開盤強銷期開盤強銷期 持續(xù)銷售期持續(xù)銷售期 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月營銷推廣演繹推廣線索：推廣線索：以活動以活動+ +網(wǎng)絡為主體，以報媒、電視、戶外媒體為輔助。網(wǎng)絡為主體，以報媒、電視、戶外媒體為輔助。營銷推廣演繹預熱期預熱期時間：09年9.110.20目標：a、項目切入市場，形成知曉度。 b、傳遞

51、形象，與消費者進行初步溝通。 c、積累客戶，預計客戶量積累目標客戶量積累目標14351435組。（組。（銷售30%，10%的成交率計）。推廣主題：“20092009年小戶大躍進，年小戶大躍進，我我“躍躍”萬種可能萬種可能”4254m2都市超人小躍疊墅推廣渠道：網(wǎng)絡、活動、戶外、移動電視 活動：網(wǎng)絡故事“當超人遇上芭比”征集，網(wǎng)絡推手撰寫前期、引發(fā)關(guān)注、面向各論壇、觀眾征集下文。當“超人”遇上“芭比”經(jīng)典語錄征集大賽選擇此活動的必要性分析1、從消費者層面來說從消費者層面來說，我們的目標消費群定位于2535歲左右的都市白領(lǐng)精英一組，網(wǎng)絡已成為他們生活、工作甚至是生命中密不可分的一部分，因此，選擇網(wǎng)

52、絡就相當于選擇了近距離的和“他們”直接對話。2、從媒體的時效性來說從媒體的時效性來說，無論是報媒和活動本身其時效性都是非常有限的，如果沒有大額度的廣告投放，很難全面鋪開，而本案的情況更適合于找準準客戶群體，然后直接對話，從一個點出發(fā)保持持續(xù)發(fā)展，這樣才能不斷加深和擴大這一群體的客戶積累，才能事半功倍。3、從從“網(wǎng)絡征文網(wǎng)絡征文”活動本身來說活動本身來說，此活動融合了信息傳播、格調(diào)傳播、生活價值傳播幾個方面，可以讓消費者通過創(chuàng)作，深切地感受到項目的內(nèi)在魅力?；顒蛹殑t活動時間：2009年9月1日2009年10月10日活動載體：騰訊大渝網(wǎng)活動目標： 1、通過網(wǎng)絡體驗式活動作為市場切入點，引起關(guān)注。

53、2、傳播項目信息的同時，傳遞本案的生活價值觀，引起消費者的共鳴。 3、建立良好形象認知度，并積累客源，為10月中旬發(fā)放vip卡奠定基礎?；顒訉ο螅核袎粝氤蔀椤俺恕焙汀肮鳌钡娜藗儯挲g、身份、學歷不限。活動細則 活動設置：主題：當活動設置：主題：當“超人超人”遇上遇上“芭比芭比”1、人物設定：超人和芭比2、以項目產(chǎn)品特點、周邊配套為創(chuàng)作基礎和元素。（我方提供項目的戶型圖、周邊的區(qū)域圖、生活、商業(yè)、景觀、娛樂、教育等實際關(guān)系，將生活場地固定化。）3、創(chuàng)作者可以以自己的生活狀態(tài)為創(chuàng)作基礎，創(chuàng)作“愛情、婚姻”為主題的故事，可以跨越時空，充分想象，但要求具有生活氣息。4、參與者根據(jù)故事發(fā)展和提供的

54、配對圖片，撰寫經(jīng)典語錄。參與網(wǎng)絡人氣評比，評選出三個獎項，分別給予10000、5000、3000元的獎勵?；顒蛹殑t 操作流程操作流程1、設定一個故事情節(jié)，如前半部分重點描寫“超人”與“芭比”的刀光劍影、斗智斗勇、當故事進行到“在摩登堡，他們再次相遇了”設置懸念，留給觀眾無限的遐想，也由此進入了征文比賽。2、9月1日10日由網(wǎng)絡推手撰寫，以連載的形式保持每天更新。并每天針對不故事情節(jié)配對圖片。3、9月15日10月10日，參與者通過閱讀故事情節(jié)，比對圖片進行經(jīng)典語錄配對，并通過網(wǎng)絡評比、打分，評選一二三等獎，并結(jié)合地面推廣的活動時間現(xiàn)場頒發(fā)獎項。活動細則媒體推廣方式媒體推廣方式1、大渝網(wǎng)推廣形式：

55、費用合計約17萬（一個月）廣告位置 表現(xiàn)形式 推薦理由價格大渝網(wǎng)首頁button廣告位于首頁頂端，廣告形式多樣，具有很強互動性，表達內(nèi)容廣，日爆光率超過70萬次，適合持續(xù)投放。 4200/天（20天）大渝網(wǎng)內(nèi)容頁畫中畫廣告 該形式位于大渝網(wǎng)內(nèi)容頁第一屏，位置醒目，廣告形式多樣，具有很強互動性，表達內(nèi)容廣，日爆光率超過250萬次。點擊直接進入指定項目網(wǎng)站或者是地產(chǎn)品專題版塊。 10000/天 5天大渝網(wǎng)首頁旗幟廣告 首頁旗幟：位于首頁頂端中間位置，最佳關(guān)注位置。（建議預熱期最先使用）12000/天 5天活動細則媒體推廣方式媒體推廣方式2、平面媒體推廣報媒推廣主題 形式/時間費用晨報“我我“躍躍”

56、萬種可能萬種可能4254m2都市超人小躍疊墅超人和芭比經(jīng)典語錄征集火熱參與吧！”一個整版，9月4日5萬新女報“我躍萬種可能”系列軟文，活動信息的推介9月11日，一個整版4萬晚報2009年小戶大躍進4254平米都市超人小躍疊墅一個整版，9月18日4萬預熱期活動營銷板塊地面活動地面活動：“健康歡樂送健康歡樂送飛躍摩登堡飛躍摩登堡”現(xiàn)場活動現(xiàn)場活動活動定位：全民參與的大型戶外游戲節(jié)目，由電視臺為其量身打造的活動定位：全民參與的大型戶外游戲節(jié)目，由電視臺為其量身打造的專題活動節(jié)目。專題活動節(jié)目?；顒幽康模?1、作為活動營銷的第一階段，通過現(xiàn)場聚集人氣、調(diào)動參與積極性，發(fā)揮口碑傳播的效力。 2、地面活動

57、配合網(wǎng)絡活動，形成線上+線下兩條推廣主線，填補市場空缺。 3、為全城發(fā)放vip選房卡預熱宣傳，最大限度地接觸客戶，積累客源。 4、傳遞項目的精神價值時尚、動感、魅力和無限可能。預熱期活動營銷板塊活動口號：健康歡樂送，飛躍摩登堡；健康歡樂送，運動才摩登；健康歡樂送，飛躍摩登堡；健康歡樂送，運動才摩登；時間：9月10日10月10日（4場）地點：江北步行街或某廣場寬闊地帶（約300平米）承辦單位：重視體育（電視臺） 活動內(nèi)容設置： 1、 第一、二場：海選階段，現(xiàn)場征集和報名參與者在現(xiàn)場進行第一輪海選，選出若干名進入升級賽。活動設置：飛躍摩登堡、馬到功成、超人對對碰。 預熱期活動營銷板塊 2、第三場：

58、默契升級賽，活動設置：一腳成名、湯圓搶搶吃、三碗不過崗，并設置現(xiàn)場觀眾挑戰(zhàn)環(huán)節(jié)，以調(diào)動現(xiàn)場觀眾的參與度和熱情。 3、第四場：終極奪寶賽： 勝利選手大比拼，活動設置：湯圓搶搶吃、三碗不過崗、超人對對碰，同樣設置現(xiàn)場觀眾挑戰(zhàn)環(huán)節(jié)“全民大奪寶”。 注：附活動環(huán)節(jié)圖片展示：預熱期活動營銷板塊活動現(xiàn)場的包裝展示：活動現(xiàn)場的包裝展示： 1，特別制作摩登堡電視宣傳片，由重視傳媒制作宣傳。 2，大篷車背景設計飛躍摩登堡專題 3，現(xiàn)場圍板添加摩登高樓元素，營造摩登堡氛圍 4，道具增添摩登高樓元素 5，選手參與游戲時，需披戴超人披風及芭比蝴蝶結(jié)。 6、主持人超人、芭比形象化。預熱期活動營銷板塊媒體推廣渠道：媒體推

59、廣渠道：1、網(wǎng)絡推廣：“飛躍摩登堡挑戰(zhàn)你的歡樂和運動神經(jīng)！”與網(wǎng)絡故事征 文形成 兩條線索，同時在網(wǎng)上進行宣傳推廣，針對此活動特設網(wǎng)絡 報名環(huán)節(jié)，并時刻跟進活動進程和后續(xù)報道。2、平面推廣：在前期做形象宣傳階段，同時宣傳活動信息，引起人們關(guān) 注和參與度。3、電視推廣：每期節(jié)目分鐘，每周六和周日在都市頻道點和時 尚頻道點播出。具體播出時間以電視臺編播為準。附：此活動方案詳細情況以專門文檔說明，敬請參考。附：此活動方案詳細情況以專門文檔說明，敬請參考?；顒油茝V費用預算 單期費用 包含內(nèi)容 備注叁萬元/期，4期共12萬元。 人員費用：主持人、表演嘉賓、導演、技術(shù)、后期制作、活動組織執(zhí)行人員；錄制費用

60、：3場節(jié)目錄制器材設備（五機位）、游戲道具、耗材、運輸、誤餐等；播出費用：8期節(jié)目播出、宣傳片播出。 不含場地費、安保、電力等費用；不含獎品費用；不含特別服裝費用、舞美費用。預熱期活動營銷板塊 活動營銷第二階段：偉岸活動營銷第二階段：偉岸摩登堡產(chǎn)品推介會摩登堡產(chǎn)品推介會活動目的：活動目的： 1、將項目的形象價值宣傳階段過渡至產(chǎn)品的落地階段，著重強調(diào)項目的稀缺性。 2、以專業(yè)論壇的權(quán)威討論，傳播項目的公信力和知名度。 3、配合營銷進程的營銷節(jié)點發(fā)放vip卡，通過推介會的形式現(xiàn)場辦理vip購房意向卡。注：此vip卡為購房意向卡，不能直接用于購房?？蛻糁豁毺峁┍救松矸葑C、并如實填寫個人情況基本資料，