中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)第9章投資性房地產(chǎn)

1、第九章投資性房地產(chǎn)第九章投資性房地產(chǎn) u第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的概述第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的概述u第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 u第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 u第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換u第五節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置第五節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置 第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的概述第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的概述 一、投資性房地產(chǎn)的定義及其性質(zhì)一、投資性房地產(chǎn)的定義及其性質(zhì)投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?；蛘邇烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)。投資性房地產(chǎn)屬于一種經(jīng)營活動(dòng)。投

2、資性房地產(chǎn)屬于一種經(jīng)營活動(dòng)。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）已出租的土地使用權(quán)（一）已出租的土地使用權(quán)（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（三）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物 （一）已出租的土地使用權(quán)（一）已出租的土地使用權(quán)u已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。用權(quán)。 企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場一級(jí)市場上上以交納土地出讓金的方式取得土地使用權(quán)，也以交納土地出讓金

3、的方式取得土地使用權(quán)，也包括在包括在二級(jí)市場二級(jí)市場上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。用權(quán)。 （二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)u持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。根據(jù)根據(jù)1999年年4月月26日國土資源部發(fā)布的日國土資源部發(fā)布的閑置閑置土地處理辦法土地處理辦法的規(guī)定，土地使用者依法取得的規(guī)定，土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，土地使用權(quán)后，未經(jīng)未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，意，超過超過規(guī)

4、定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于地屬于閑置土地閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。 具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：(1)國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未未規(guī)定規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起發(fā)之日起滿滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)年未

5、動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；的； (2)已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足發(fā)建設(shè)總面積不足13或者已投資額占總投資額或者已投資額占總投資額不足不足25且未經(jīng)批準(zhǔn)且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿連續(xù)滿1年的；年的； (3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。（三）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物u已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。完成后用于出租的建筑物。u企

6、業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)注意企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)注意 以下幾點(diǎn)：以下幾點(diǎn)： （1）用于出租的建筑物必須是企業(yè)）用于出租的建筑物必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。產(chǎn)。 （2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以約定以經(jīng)營租賃經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。方式出租的建筑物。（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)輔助服務(wù)在整

7、個(gè)協(xié)議中在整個(gè)協(xié)議中不重大不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)。 第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) （一）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件（一）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件 投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)同時(shí)滿足滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：下列條件的，才能予以確認(rèn)：1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企很可能流入企業(yè)；業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的該投資性房地產(chǎn)的成本成本能夠可靠地計(jì)量。能夠可靠地計(jì)量。 （二）

8、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 1.用于出租的投資性房地產(chǎn)以用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃期開始日租賃期開始日為為確認(rèn)日。確認(rèn)日。 2.持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出正式書面決議正式書面決議的日期。的日期。 3.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期的日期為準(zhǔn)。為準(zhǔn)。 二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 u企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的企業(yè)取得投資性

9、房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。進(jìn)行初始計(jì)量。(一一)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 在采用在采用成本模式成本模式計(jì)量下，外購的土地使用權(quán)和計(jì)量下，外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，建筑物，按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得時(shí)的實(shí)際成本包括取得時(shí)的實(shí)際成本包括購買價(jià)款購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)和和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款貸：銀行存款(一一)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量企業(yè)購入的房地產(chǎn)，企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分部分用于出

10、租用于出租(或資本增值或資本增值)、部分部分自用的，用于出租自用的，用于出租(或資本增值或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)?shù)牟糠謶?yīng)當(dāng)予以予以單獨(dú)確認(rèn)單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的公允價(jià)值總額的比例比例將成本在不同部分之間進(jìn)行將成本在不同部分之間進(jìn)行分配分配。 企業(yè)購入房地產(chǎn)，企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用自用一段時(shí)間之后再改為一段時(shí)間之后再改為出租出租或用于資本增值或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)先先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，資本增值之日起，再再從固定資產(chǎn)或

11、無形資產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。為投資性房地產(chǎn)。(一一)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量u采用采用公允價(jià)值公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)的科目設(shè)置：計(jì)量模式的企業(yè)的科目設(shè)置：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本貸：銀行存款貸：銀行存款(一一)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量【例【例9-1】 2010年年5月，天宇股份有限公司計(jì)劃購入一棟月，天宇股份有限公司計(jì)劃購入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。寫字樓用于對(duì)外出租。5月月25日，天宇公司與日，天宇公司與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字

12、樓購乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期3年。年。7月月5日，天宇公司實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)日，天宇公司實(shí)際購入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)款共計(jì)3 000萬元。假設(shè)不考慮其他因素。萬元。假設(shè)不考慮其他因素。(一一)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（1）天宇公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量下：）天宇公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量下： 借：借：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 30 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 30 000 000 （2）天宇公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量下：）天宇公司采用公允價(jià)

13、值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量下： 借：借：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本(寫字樓寫字樓) 30 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 30 000 000 (二二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量u企業(yè)自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該企業(yè)自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本建筑成本、安裝成本安裝成本、應(yīng)予以應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用支付的其他費(fèi)用和和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。等。建造過程中發(fā)生

14、的建造過程中發(fā)生的非正常性損失非正常性損失，直接計(jì)入，直接計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損益期損益，不計(jì)入建造成本。，不計(jì)入建造成本。 (二二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)同時(shí)開始開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。但是對(duì)企業(yè)但是對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，企的空置建筑物，企業(yè)董事會(huì)作出了業(yè)董事

15、會(huì)作出了正式書面決議正式書面決議，明確表明將其用，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)?？梢暈橥顿Y性房地產(chǎn)。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：在建工程貸：在建工程/開發(fā)成本開發(fā)成本 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程貸：在建工程/開發(fā)成本開發(fā)成本 (二二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段一段時(shí)間時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先先將自將

16、自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。為投資性房地產(chǎn)。成本模式成本模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式(二二)自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量【例【例9-2】 2010年年1月，天宇股份有限公司從其他單位購入一塊月，天宇股份有限公司從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造二棟廠土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造二棟廠房。房。2010年年11月，天宇公司預(yù)計(jì)廠

17、房即將完工，與月，天宇公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給B公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工(達(dá)到預(yù)定達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)可使用狀態(tài))時(shí)開始起租。時(shí)開始起租。2010年年12月月1日，二棟廠日，二棟廠房同時(shí)完工房同時(shí)完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)。該塊土地使用權(quán)的成本為的成本為800萬元；二棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為萬元；二棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為2 000萬萬元，能夠單獨(dú)出售。元，能夠單獨(dú)出售。 (1)采用成本計(jì)量模式下采用成本計(jì)量模式下 土地使用權(quán)中的

18、對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=800（2 0004 000）=400（萬元）（萬元）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 20 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 20 000 000借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán)4 000 000貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 4 000 000 (2)采用公允價(jià)值計(jì)量模式下：采用公允價(jià)值計(jì)量模式下： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房（成本）廠房（成本） 20 000 00020 000 000貸：在建工程貸：在建工程 20 000 00020 000 000借：

19、投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)（成本）土地使用權(quán)（成本）4 000 0004 000 000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 4 000 0004 000 000 (三三)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)u以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，原則上也是以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。定。 第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量u投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量通常應(yīng)當(dāng)采用成本模

20、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足式，只有滿足特定條件特定條件的情況下才可以采用公的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。允價(jià)值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地所有投資性房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 （一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)u在成本模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形在成本模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)

21、量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)核算步驟核算步驟 :（1）按期（月）計(jì)提折舊或攤銷，）按期（月）計(jì)提折舊或攤銷， 借借: :其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 貸貸: :投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（2）取得的租金收入，）取得的租金收入， 借借: :銀行存款銀行存款 貸貸: :其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入（3）經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)）經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又備，如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)

22、值又得以恢復(fù)，得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回不得轉(zhuǎn)回。 借借: :資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)減值損失 貸貸: :投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)【例【例9-3】 2009年年4月初，天宇股份有限公司從二級(jí)市場以拍賣月初，天宇股份有限公司從二級(jí)市場以拍賣方式取得一宗土地使用權(quán)，準(zhǔn)備在該宗土地上建造兩方式取得一宗土地使用權(quán)，準(zhǔn)備在該宗土地上建造兩棟寫字樓，支付土地使用權(quán)價(jià)款為棟寫字樓，支付土地使用權(quán)價(jià)款為5 000萬元，預(yù)計(jì)萬元，預(yù)計(jì)剩余使用年限為剩余使用年限為50年，凈殘值為零，采用直線法攤銷。年，凈殘值為零，采用直線法攤

23、銷。2009年年4月，開始建造兩棟寫字樓。月，開始建造兩棟寫字樓。2009年年11月與乙月與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟寫字樓租賃公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃合同規(guī)定寫字樓于達(dá)到預(yù)定可以給乙公司使用，租賃合同規(guī)定寫字樓于達(dá)到預(yù)定可以使用狀態(tài)時(shí)開始起租。使用狀態(tài)時(shí)開始起租。2010年年1月寫字樓完工達(dá)到預(yù)月寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可以使用狀態(tài)，兩棟寫字樓的實(shí)際造價(jià)均為定可以使用狀態(tài)，兩棟寫字樓的實(shí)際造價(jià)均為2 000萬元，均能夠單獨(dú)出售。假定天宇公司采用成本模式萬元，均能夠單獨(dú)出售。假定天宇公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。租期為進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。租期為3年，月租

24、金為年，月租金為50萬元，按月萬元，按月收取，投資性房地產(chǎn)采用直線法攤銷，寫字樓的預(yù)計(jì)收取，投資性房地產(chǎn)采用直線法攤銷，寫字樓的預(yù)計(jì)使用年限為使用年限為30年，不考慮凈殘值。營業(yè)稅率為年，不考慮凈殘值。營業(yè)稅率為5%。（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)（1）2009年年4月取得土地使用權(quán)：月取得土地使用權(quán)： 借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)50 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款50 000 000（2）2009年攤銷土地使用權(quán)：年攤銷土地使用權(quán)： 借：管理費(fèi)用借：管理費(fèi)用750 000（50 000000/509/12）

25、 貸：累計(jì)攤銷貸：累計(jì)攤銷750 000（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)（3）2010年初寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可以使用狀態(tài)：年初寫字樓完工達(dá)到預(yù)定可以使用狀態(tài)： 借：固定資產(chǎn)寫字樓借：固定資產(chǎn)寫字樓20 000 000投資性房地產(chǎn)寫字樓投資性房地產(chǎn)寫字樓20 000 000貸：在建工程貸：在建工程 40 000 000 借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán) 25 000 000 （50 000 000/2）累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷 375 000 （750 000/2）貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)25 0

26、00 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 375 000（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)（4）2010年年1月投資性房地產(chǎn)的相關(guān)賬務(wù)處理：月投資性房地產(chǎn)的相關(guān)賬務(wù)處理： 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 41 670（25 000 000/501/12） 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 41 670 借：銀行存款借：銀行存款 500 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 500 000 借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 25 000（500 0005%） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅

27、25 000 （一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)（5）2010年年2月投資性房地產(chǎn)的相關(guān)賬務(wù)處理：月投資性房地產(chǎn)的相關(guān)賬務(wù)處理： 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 97 230 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 55 560 （20 000 000/301/12） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 41 670 （25 000 000/501/12）借：銀行存款借：銀行存款 500 000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 500 000借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 25 000（5000005%）貸：應(yīng)交稅費(fèi)

28、應(yīng)交營業(yè)稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅 25 000（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)量的投資性房地產(chǎn) u企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠值能夠持續(xù)可靠取得持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有所有投資投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式

29、進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 。（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)量的投資性房地產(chǎn)u采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足同時(shí)滿足下列條件：下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 (2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，

30、從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)量的投資性房地產(chǎn)u企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不不對(duì)對(duì)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊計(jì)提折舊或進(jìn)行或進(jìn)行攤銷攤銷，應(yīng)當(dāng)以資，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量。產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于高于其賬面余額的其賬面余額的差額差額，調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面，調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。價(jià)值。 借：投資性

31、房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值低于低于其賬面余額的差額其賬面余額的差額作相反的會(huì)計(jì)分錄。作相反的會(huì)計(jì)分錄。（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更u企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。地產(chǎn)從成

32、本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，并按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬策變更處理，并按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益期初留存收益。 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 （三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【例【例9-5】 天宇股份有限公司有兩項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，一棟寫字樓天宇股份有限公司有兩項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，一棟寫字樓和一項(xiàng)土地使用

33、權(quán)對(duì)外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)和一項(xiàng)土地使用權(quán)對(duì)外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。計(jì)量。2011年年2月月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，天宇公司決定采用地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，天宇公司決定采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2011年年2月月1日，該寫日，該寫字樓的原價(jià)為字樓的原價(jià)為10 000萬元，已計(jì)提折舊萬元，已計(jì)提折舊3 000萬元，萬元，賬面價(jià)值為賬面價(jià)值為7 000萬元，公允價(jià)值為萬元，公允價(jià)值為8 000萬元。土地萬元。土地使用權(quán)的成本為使用權(quán)的成本為2 000萬元，累計(jì)攤銷萬元，累計(jì)攤銷100

34、萬元，公允萬元，公允價(jià)值為價(jià)值為2100萬元。公司按凈利潤的萬元。公司按凈利潤的10%計(jì)提盈余公計(jì)提盈余公積。假定除上述對(duì)外出租的寫字樓外，天宇公司無其積。假定除上述對(duì)外出租的寫字樓外，天宇公司無其他的投資性房地產(chǎn)。他的投資性房地產(chǎn)。（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更寫字樓轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量的賬務(wù)處理：寫字樓轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量的賬務(wù)處理：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 80 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 30 000 000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 100 000 000利潤分配利潤

35、分配未分配利潤未分配利潤 9 000 000盈余公積盈余公積 1 000 000（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量的賬務(wù)處理：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量的賬務(wù)處理：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)（成本）土地使用權(quán)（成本）21 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 1 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 20 000 000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 1 800 000 盈余公積盈余公積 200 000二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)

36、的后續(xù)支出u(一一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出處理原則投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出處理原則 一般來說，如果后續(xù)支出一般來說，如果后續(xù)支出延長延長投資性房地產(chǎn)的使用壽命或投資性房地產(chǎn)的使用壽命或明顯改良明顯改良了投資性房地產(chǎn)的使用效能，從而導(dǎo)致流入企業(yè)了投資性房地產(chǎn)的使用效能，從而導(dǎo)致流入企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益經(jīng)濟(jì)利益超過超過預(yù)期，能滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)預(yù)期，能滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。 如果后續(xù)支出只是維護(hù)或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效如果后續(xù)支出只是維護(hù)或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益能，流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益不會(huì)超過不會(huì)超過原先的估計(jì)，

37、這樣的支原先的估計(jì)，這樣的支出不滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)出不滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。期損益。 （二）資本化的后續(xù)支出（二）資本化的后續(xù)支出u 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。 1.將改擴(kuò)建的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入將改擴(kuò)建的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“投資性投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)在建在建”明細(xì)科目。明細(xì)科目。 2.在建期間在建期間不計(jì)提折舊或攤銷不計(jì)提折舊或攤銷，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的，

38、在建期間量模式的，在建期間不考慮公允價(jià)值的變動(dòng)不考慮公允價(jià)值的變動(dòng)。 3.改擴(kuò)建工程或裝修完工時(shí)，將改擴(kuò)建工程或裝修完工時(shí)，將“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建”明細(xì)科目的賬面余額明細(xì)科目的賬面余額轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科科目。目。（二）資本化的后續(xù)支出（二）資本化的后續(xù)支出【例【例9-6】 2010年年3月月,天宇股份有限公司與乙公司的一項(xiàng)寫字樓天宇股份有限公司與乙公司的一項(xiàng)寫字樓經(jīng)營租賃合同即將到期經(jīng)營租賃合同即將到期,該寫字樓按照該寫字樓按照成本模式成本模式進(jìn)行進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后續(xù)計(jì)量,為了提高寫字樓的租金收入為了提高寫字樓的租金收入,天宇公司決定天宇公司決定在租賃期滿后對(duì)寫字

39、樓進(jìn)行改擴(kuò)建在租賃期滿后對(duì)寫字樓進(jìn)行改擴(kuò)建,并與丙公司簽訂并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同了經(jīng)營租賃合同,約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將寫字樓出租約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將寫字樓出租給丙公司。給丙公司。3月月31日日,與乙公司的租賃合同到期與乙公司的租賃合同到期,寫字寫字樓隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，寫字樓原價(jià)為樓隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，寫字樓原價(jià)為10 000萬元萬元,已計(jì)提折舊已計(jì)提折舊2 000萬元。萬元。12月月15日日,寫字樓改擴(kuò)建工程寫字樓改擴(kuò)建工程完工完工,共發(fā)生支出共發(fā)生支出3 000萬元萬元,即日按照租賃合同出租給即日按照租賃合同出租給丙公司。改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出。丙公司。改擴(kuò)建支出屬于資本化的后

40、續(xù)支出。 （二）資本化的后續(xù)支出（二）資本化的后續(xù)支出（1）2010年年3月月31日日,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建80 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊20 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 100 000 000（2）2010年改擴(kuò)建工程：年改擴(kuò)建工程： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建30 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 30 000 000（3）2010年年12月月15日日,改擴(kuò)建工程完工：改擴(kuò)建工程完工： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫

41、字樓 110 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建在建 110 000 000（二）資本化的后續(xù)支出（二）資本化的后續(xù)支出u【例【例9-7】 2010年年3月月,天宇股份有限公司與乙公司的一項(xiàng)寫字樓天宇股份有限公司與乙公司的一項(xiàng)寫字樓經(jīng)營租賃合同即將到期經(jīng)營租賃合同即將到期,該寫字樓按照該寫字樓按照公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,為了提高寫字樓的租金收入為了提高寫字樓的租金收入,天宇公司天宇公司決定在租賃期滿后對(duì)寫字樓進(jìn)行改擴(kuò)建決定在租賃期滿后對(duì)寫字樓進(jìn)行改擴(kuò)建,并與丙公司并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同簽訂了經(jīng)營租賃合同,約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將寫字樓約定自改擴(kuò)建完

42、工時(shí)將寫字樓出租給丙公司。出租給丙公司。3月月31日日,與乙公司的租賃合同到期與乙公司的租賃合同到期,寫字樓隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，當(dāng)日寫字樓隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，當(dāng)日“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本”科目余額為科目余額為10 000萬元萬元, “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允公允價(jià)值變動(dòng)價(jià)值變動(dòng)”借方科目余額為借方科目余額為2 000萬元。萬元。12月月10日日,寫寫字樓改擴(kuò)建工程完工字樓改擴(kuò)建工程完工,共發(fā)生支出共發(fā)生支出5 000萬元萬元,即日按照即日按照租賃合同出租給丙公司。改擴(kuò)建支出屬于資本化的后租賃合同出租給丙公司。改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出。續(xù)支出。（二）資本化的后續(xù)支出（二）資本

43、化的后續(xù)支出（1 1）20102010年年3 3月月3131日日, ,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建120 000 000120 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 100 000 000100 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 20 000 00020 000 000（2 2）20102010年改擴(kuò)建工程：年改擴(kuò)建工程： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 50 000 00050 000 000 貸：銀行存款等貸：銀行存款等 50 000 00050 000 000（3 3）201020

44、10年年1212月月1010日日, ,改擴(kuò)建工程完工：改擴(kuò)建工程完工： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 170 000 000170 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建在建 170 000 000170 000 000 (三三)費(fèi)用化的后續(xù)支出費(fèi)用化的后續(xù)支出 u與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。損益。 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款貸：銀行存款第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 u房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)

45、用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)換是指房地產(chǎn)用途用途發(fā)生改變，而不是后續(xù)計(jì)量發(fā)生改變，而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。模式的轉(zhuǎn)變。一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 非投資性房地產(chǎn)；非投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換具體形式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換具體形式 (1)投資性房地產(chǎn)開始自用。投資性房地產(chǎn)開始自用。（投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn) 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)）無形資產(chǎn)） (2)房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)

46、重新開發(fā)用于對(duì)外銷售。對(duì)外銷售。（投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn) 存貨）存貨）（3）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租 。（存貨（存貨 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) ） 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換具體形式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換具體形式 (4)自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。資本增值。（無形資產(chǎn)（無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)） (5)自用建筑物停止自用，改為出租。自用建筑物停止自用，改為出租。（固定資產(chǎn)（固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)）二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)u （一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)

47、計(jì)量的轉(zhuǎn)換（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換 在成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量下，不論是哪一種類型在成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量下，不論是哪一種類型的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值價(jià)值確定。確定。1投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)換日的賬面余額轉(zhuǎn)換日的賬面余額) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸貸:投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)(轉(zhuǎn)換日的賬面余額轉(zhuǎn)換日的賬面余額) 累計(jì)折舊累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減

48、值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借借:開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品（賬面價(jià)值）（賬面價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷攤銷)（已計(jì)提折舊或攤銷）（已計(jì)提折舊或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備(原已計(jì)提減值準(zhǔn)備原已計(jì)提減值準(zhǔn)備) 貸貸:投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)(賬面余額賬面余額)（二）公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（二）公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換1投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日

49、的轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公公允價(jià)值允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的與原賬面價(jià)值的差額差額計(jì)入計(jì)入當(dāng)期損益當(dāng)期損益。 （二）公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（二）公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換1投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)(公允價(jià)值公允價(jià)值) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸貸:投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)（二）公允價(jià)值

50、模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（二）公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換 2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的的差額差額計(jì)入計(jì)入當(dāng)期損益當(dāng)期損益。（二）公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（二）公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借借:開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品(公允價(jià)值公允價(jià)值) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 公

51、允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸貸:投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)三、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)三、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)u（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換 1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)化后的采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)化后的投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值以轉(zhuǎn)換前的非投資性房投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值以轉(zhuǎn)換前的非投資性房地產(chǎn)的地產(chǎn)的賬面價(jià)值賬面價(jià)值入賬。入賬。 （一）采用成本模式進(jìn)行

52、后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借借:投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)(賬面價(jià)值賬面價(jià)值) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備(原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備) 貸貸:開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品(賬面余額賬面余額)（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)(賬面余額賬面余額) 累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷/累計(jì)折舊累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)/無

53、形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（二）采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（二）采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換u自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果果借方差額借方差額計(jì)入計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益”，如果，如果是是貸方差額貸方差額則計(jì)入則計(jì)入“資本公積資本公積”。u投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨，轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨，轉(zhuǎn)換日非投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值日非投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值形成的與投資性房地產(chǎn)

54、的賬面價(jià)值形成的借、貸均計(jì)借、貸均計(jì)入當(dāng)期損益入當(dāng)期損益，即，即“公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益”（二）采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（二）采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本（公允價(jià)值）（公允價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（原已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備）（原已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備） 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）（賬面余額） 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額）（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額） 當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)

55、入資當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資 本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。（二）采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換（二）采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的轉(zhuǎn)換1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)【例【例9-14】 2010年年4月月15日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃開始日為給乙企業(yè)。租賃開始日為2010年年5月月25日，當(dāng)日，當(dāng)日，該寫字樓的賬面余額為日，該寫字樓的賬面余額為76 000萬元，公允萬元，公允價(jià)值為價(jià)值為79 000萬元。萬元。2010年年12月月31日，該項(xiàng)日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為78 000萬元。萬元?！纠纠?-14】（1）2010年年5月月25日：日： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 790 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 760 000 000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 30 000 000（2）2010年年12月月31日