atb_1104_石家莊某零售業(yè)態(tài)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和初步定位建議

1、石家莊某零售業(yè)態(tài)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和初步定位建議商業(yè)市場(chǎng)部分一、 商業(yè)市場(chǎng)分析一）、總述石家莊市的商業(yè)市場(chǎng)具有明顯的“省會(huì)經(jīng)濟(jì)”和“火車(chē)?yán)瓉?lái)的城市”兩個(gè)特征，表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外縣市和本地的集中消費(fèi)帶來(lái)的零售商業(yè)發(fā)達(dá)，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。從市場(chǎng)調(diào)研的情況看來(lái)，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中還剛剛開(kāi)始更新，但批發(fā)市場(chǎng)繁榮的年代形成的石家莊人的消費(fèi)習(xí)慣依然影響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場(chǎng)的特殊性，不同于全國(guó)其他的城市。由于本案的初步

2、定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。二）、商業(yè)區(qū)分析通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場(chǎng)主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購(gòu)商業(yè)區(qū)和北國(guó)商業(yè)區(qū)。1、東購(gòu)商業(yè)區(qū)分析：石家莊最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū)1）總體情況東購(gòu)商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場(chǎng)，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上形成的一個(gè)零售商業(yè)區(qū)，有“火車(chē)站”、“服裝批發(fā)市場(chǎng)”、“大型購(gòu)物中心”三大特征。東購(gòu)商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿線(xiàn)的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場(chǎng)所。2）、業(yè)態(tài)分析東購(gòu)商圈業(yè)態(tài)表業(yè)態(tài)商業(yè)名稱(chēng)規(guī)模檔次消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)情況百貨

3、商場(chǎng)東購(gòu)4.5萬(wàn)中高檔衍射石家莊，主要集中在橋西中高收入人群。先進(jìn)管理模式，一流商場(chǎng)，省會(huì)零售業(yè)龍頭王府井百貨3.8萬(wàn)中高檔中高收入群體。引進(jìn)新品牌。超前定位，進(jìn)而水土不服新百?gòu)V場(chǎng)4萬(wàn)中高檔橋西中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體按摩爾模式升級(jí)，不斷改進(jìn)，屬省會(huì)三大巨頭之末華聯(lián)商廈4萬(wàn)中檔工薪中等收入群體經(jīng)營(yíng)一般，暫時(shí)對(duì)此商圈不構(gòu)成威脅主題商城天元名品4萬(wàn)中檔石家莊年輕時(shí)尚群體南國(guó)時(shí)尚服飾廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，有趕超福興閣之勢(shì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)福興閣2萬(wàn)低檔低收入，及工薪階層一度風(fēng)靡省會(huì)，以低價(jià)取勝。而今仍有市場(chǎng)太和電子城4萬(wàn)批發(fā)為主電子產(chǎn)品的集散地專(zhuān)賣(mài)店大中、國(guó)美、蘇寧2萬(wàn)電器知名家用電器零售商李寧，班尼璐，以純各約100

4、時(shí)尚年輕群體名牌休閑服飾配套商業(yè)業(yè)態(tài)新華美食城低檔餐飲快速中餐消費(fèi)群依托龐大客流量肯德基，必勝客西餐滿(mǎn)足時(shí)尚及中高消費(fèi)人群滿(mǎn)足人們時(shí)尚飲食消費(fèi)東購(gòu)商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購(gòu)物中心、新百購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購(gòu)物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場(chǎng)、灣里廟服裝市場(chǎng)、太和電子城、天元名品服飾廣場(chǎng)、金百麗時(shí)尚廣場(chǎng)等眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或主題商場(chǎng)，國(guó)美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場(chǎng)、麗華音像城和大量臨街服裝等專(zhuān)買(mǎi)店，還有肯德基、麥當(dāng)勞等餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)。3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營(yíng)情況分析1) 大賣(mài)場(chǎng)（含百貨、購(gòu)物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：百貨業(yè)態(tài)除了東購(gòu)一家中檔的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況良好外，其余經(jīng)營(yíng)情況一

5、般，說(shuō)明本地區(qū)消費(fèi)只能支撐一家東購(gòu)這樣規(guī)模的大賣(mài)場(chǎng)。2) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：由于本商業(yè)區(qū)位于中山路和火車(chē)站附近最優(yōu)越的位置，加上新華集貿(mào)中心和青年街市場(chǎng)長(zhǎng)期形成的人群認(rèn)知度，本地區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)情況良好，尤其是老牌服裝市場(chǎng)福興閣、太和電子城經(jīng)營(yíng)情況最好，說(shuō)明本商業(yè)區(qū)是石家莊傳統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)。3) 主題商場(chǎng)：主題商場(chǎng)是本地區(qū)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，以天元名品為代表，由于該商場(chǎng)定位把握住了本商業(yè)區(qū)大量中低消費(fèi)人群的特征，定位成針對(duì)年青人的時(shí)尚主題服飾廣場(chǎng)，取的了一定成功，但其他一些運(yùn)動(dòng)主題、時(shí)尚主題的規(guī)模太小或設(shè)施落后經(jīng)營(yíng)狀況一般，說(shuō)明主題商場(chǎng)是本商業(yè)區(qū)市場(chǎng)能夠接受的新業(yè)態(tài)，但對(duì)內(nèi)部設(shè)施、主題確定和氛圍營(yíng)造等

6、方面要求較高。4) 專(zhuān)賣(mài)店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專(zhuān)賣(mài)店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，大多經(jīng)營(yíng)情況一般。5) 配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂(lè)等針對(duì)本商業(yè)區(qū)的配套基本沒(méi)有大型上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營(yíng)情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。4）商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營(yíng)情況東購(gòu)商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬(wàn)人，其中東購(gòu)的客流量為10萬(wàn)，本案所在地區(qū)人流量為東購(gòu)人流量的1/3為3萬(wàn)人，說(shuō)明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。該地區(qū)東購(gòu)、天元和太和電子等百貨、主題商場(chǎng)、電子市場(chǎng)等新業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場(chǎng)只有福興閣憑借位置和長(zhǎng)期的客

7、戶(hù)認(rèn)同經(jīng)營(yíng)狀況沒(méi)有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)正逐漸走向衰落。2、北國(guó)商業(yè)區(qū)：石家莊中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)1）總體情況北國(guó)商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國(guó)商城建成后開(kāi)始形成起來(lái)的，是石家莊中高檔消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國(guó)商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂(lè)宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。該商業(yè)區(qū)位于石家莊市政府各機(jī)關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個(gè)中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來(lái)看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場(chǎng)份額還是北國(guó)商廈一支獨(dú)秀。2）業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)商業(yè)名稱(chēng)規(guī)模檔次消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)情況百貨商場(chǎng)北國(guó)商城近5萬(wàn)中高檔橋東中高收入北國(guó)品牌深入人心，定位明確。銷(xiāo)售額

8、屬省會(huì)百貨業(yè)之最三利國(guó)際名品1.2萬(wàn)高檔高收入群體提升了省會(huì)形象，豐富了省會(huì)高端市場(chǎng)，滿(mǎn)足了高收入群體的需求。世貿(mào)名品1萬(wàn)高檔高收入人群世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費(fèi)區(qū)，狀況良好專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)安鞋城1.5萬(wàn)中低檔工薪消費(fèi)經(jīng)營(yíng)單一，難以立足專(zhuān)賣(mài)店三信300中檔工薪，白領(lǐng)消費(fèi)石家莊本土品牌，定位準(zhǔn)確。有固定的本土客戶(hù)群體時(shí)尚一條街3000低檔中低收入時(shí)尚飾品及服裝，逐漸淡出市場(chǎng)，缺少競(jìng)爭(zhēng)力配套商業(yè)業(yè)態(tài)影樂(lè)宮1萬(wàn)中檔工薪，白領(lǐng)省會(huì)知名娛樂(lè)場(chǎng)所聚集地，餐飲KTV酒吧影院等該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專(zhuān)賣(mài)店和配套業(yè)態(tài)。3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營(yíng)情況分析百貨店：北國(guó)商城是大型中高檔大賣(mài)場(chǎng)

9、，逐漸形成了集超市、電器專(zhuān)賣(mài)店、服裝賣(mài)場(chǎng)、主題商城、餐飲配套等為一體購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，因此能夠在市場(chǎng)份額比較小、競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的石家莊商業(yè)市場(chǎng)立于不敗之地。三利國(guó)際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場(chǎng)，更向一家大型品牌專(zhuān)賣(mài)店，加上世貿(mào)名品和北國(guó)商城的競(jìng)爭(zhēng)，但其購(gòu)物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營(yíng)情況得以能夠持續(xù)維持。專(zhuān)賣(mài)店：北國(guó)商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專(zhuān)賣(mài)店主要以中低檔品牌專(zhuān)賣(mài)為主，比如三信等服裝專(zhuān)賣(mài)店，其避開(kāi)了北國(guó)高檔品牌的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)情況一般。配套業(yè)態(tài)：北國(guó)商業(yè)區(qū)的配套業(yè)態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂(lè)的積聚區(qū)，尤其是影樂(lè)宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛

10、樂(lè)商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國(guó)商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營(yíng)情況比較好。4）商圈整體人流量和經(jīng)營(yíng)情況北國(guó)商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過(guò)測(cè)算日均人流量在10萬(wàn)人，其中北國(guó)北國(guó)商城客流量為8萬(wàn)人，占整體的80%，也就是說(shuō)到北國(guó)商業(yè)區(qū)的客戶(hù)80%成為北國(guó)商城的客流量，這于東購(gòu)的客流量只占東購(gòu)商業(yè)區(qū)的50%有顯著區(qū)別。5、購(gòu)物需求情況（訪(fǎng)談結(jié)論）購(gòu)物人群劃分：1）購(gòu)物人群分類(lèi)（按收入）：中產(chǎn)階層（2000元/月以上）、工薪階層（6002000元/平方米）、低收入階層（600元/平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群）2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣購(gòu)物地點(diǎn)：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購(gòu)、北國(guó)等大型商場(chǎng)和品

11、牌專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物，年輕人和低收入認(rèn)士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物，購(gòu)物地點(diǎn)選擇有一定區(qū)域性。1） 東購(gòu)：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要選擇在東購(gòu)購(gòu)物， 橋東工薪階層購(gòu)物也經(jīng)常去東購(gòu) 。2） 北國(guó)商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國(guó)商城購(gòu)物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國(guó)購(gòu)物。3） 福興閣、天元名品等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題商城：年輕人、低收入人群購(gòu)物經(jīng)常性的選擇。4） 新百、益友、建華等老字號(hào)商場(chǎng)：擁有一批忠實(shí)的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購(gòu)物人群對(duì)兩大商業(yè)區(qū)的看法：1） 大部分中低收入人群認(rèn)為東購(gòu)商業(yè)區(qū)既能逛東購(gòu)，有能逛新華集貿(mào)等批發(fā)市場(chǎng)，偏好東購(gòu)商業(yè)區(qū)，但覺(jué)得橋西餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施不如橋東，一般餐飲、

12、娛樂(lè)消費(fèi)都在橋東。2） 中高收入人群尤其是橋西消費(fèi)者認(rèn)為東購(gòu)環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營(yíng)管理完善、商品價(jià)格中檔實(shí)惠。3） 橋東中高收入人群比較認(rèn)可北國(guó)商城的商品中高檔次，人為在北國(guó)購(gòu)物顯檔次和身份，但同時(shí)并不排斥東購(gòu)。4） 低收入和年輕消費(fèi)者更認(rèn)可東購(gòu)商業(yè)區(qū)，這里有老牌服裝市場(chǎng)福興閣，還有時(shí)尚、價(jià)廉物美、環(huán)境好的天元名品。房地產(chǎn)市場(chǎng)部分一、 宏觀(guān)市場(chǎng)1、宏觀(guān)需求1.1 人民生活水平變化ü 居民儲(chǔ)蓄存款余額表 1 石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局年份19961997199819992000200120022003存款余額（億元）423.70485.79594.187

13、09.30751.49821.9925.11044.5增長(zhǎng)率（%）26.8714.6522.3119.375.959.3712.5513.52003年石家莊市總?cè)丝跒?10萬(wàn)，以第五次人口普查時(shí)的平均每戶(hù)3.68人計(jì)算，石家莊共有家庭約247萬(wàn)戶(hù)，以2003年末的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1044.5億元計(jì)算，平均每戶(hù)居民存款約為4.22萬(wàn)元；石家莊市區(qū)人口近200萬(wàn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠(yuǎn)高于全市的平均水平，也就是說(shuō)市區(qū)約54萬(wàn)戶(hù)居民的戶(hù)均存款額應(yīng)該在5萬(wàn)元以上。從這些數(shù)字上我們可以看到，石家莊市區(qū)房產(chǎn)投資市場(chǎng)需求潛力比較大。另外從存款增長(zhǎng)趨勢(shì)上可以看也居民儲(chǔ)蓄熱情在逐年降低。由

14、此我們可以得出結(jié)論，石家莊市居民的消費(fèi)習(xí)慣正在逐步改變，這種改變也代表了中國(guó)大陸居民消費(fèi)觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，主要是從賺錢(qián)是為了存錢(qián)轉(zhuǎn)變?yōu)橘嶅X(qián)是為了消費(fèi)與享樂(lè)；也下是由于這種觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，給房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來(lái)了良好契機(jī)。ü 職工平均工資表 2 石家莊歷年職工平均工資，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局年份19961997199819992000200120022003平均工資（元）5726625669707938897299661089912242增長(zhǎng)率（%）8.829.2611.4113.8913.0311.089.369.6從在職職工的平均工資來(lái)看，石家莊市在職職工的生活水平較1996年有明顯的改

15、善， 2003年職工平均工資達(dá)到12242元，平均工資的年增長(zhǎng)率均高于8%，這為石市居民提高生活質(zhì)量提供了必要的保障。ü 人均可支配收入表 3 石家莊歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局年份19961997199819992000200120022003人均可支配收入（元）50645497595361306443681572407741增長(zhǎng)率（%）13.588.548.303.005.105.776.246.9表 4 石家莊1997、2002年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出明細(xì)對(duì)比，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局年份19972002實(shí)際支出比例（%）實(shí)際支出比例（%）城市居民人均消費(fèi)支出

16、（元）4540.531005820.96100食品1975.132047.68恩格爾系數(shù)43.535.18衣物617.51 13.6674.0411.58家庭設(shè)備用品及服務(wù)458.59 10.1452.167.77醫(yī)療保健197.06 4.34578.529.94交通、通訊284.24 6.26533.289.16教育、文化472.67 10.41780.3613.41居住356.89 7.86608.6410.46其他178.44 3.93146.282.50工資收入的增加，相應(yīng)地可支配收入增加，從表7可以看到自1996年以來(lái)石家莊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)情況，可以看到2003年人均可支

17、配收入達(dá)到7741元。表8為1997、2002年石家莊城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出對(duì)比情況，由此表我們可以看到與1997年相比，現(xiàn)階段石家莊市民生活有顯著的提高，除人均消費(fèi)性支出由1997年的4540元增加到5820元以外，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之改變，主要表現(xiàn)在居民用于食品的消費(fèi)性支出比例（恩格爾系數(shù)）明顯降低，由1997年的45.3%下降至2002年的35.18%，另外一個(gè)比較明顯的變化是用于醫(yī)療保健、文化教育和交通通訊的支出比例分別提高5.6、3.0和2.9個(gè)百分點(diǎn)，這也表明石家莊市市民生活正在逐漸接近小康水平。2、城市規(guī)劃帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張1.2 石家莊城市發(fā)展規(guī)劃分析石家莊現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃于1991年

18、開(kāi)始編制，到2000年12月國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，但眼下發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了規(guī)劃。以人口發(fā)展速度為例，石家莊現(xiàn)在的人口數(shù)已超過(guò)了規(guī)劃預(yù)計(jì)到2010年的人口數(shù)。2003年，石家莊市完成了石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了"1+4"（主城區(qū)為核心，正定、鹿泉、欒城、藁城四個(gè)組團(tuán)為重點(diǎn)）、"東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏"、"新區(qū)開(kāi)發(fā)與老城提升"、"總體推進(jìn)"的發(fā)展思路。從2004年起，石家莊市將投資3000萬(wàn)元，對(duì)15848平方公里的市域進(jìn)行城市總體規(guī)劃修編。這次規(guī)劃修編，就是以戰(zhàn)略規(guī)劃為基礎(chǔ)，并使之得以深化和合法化，成為指導(dǎo)城市建

19、設(shè)的法定依據(jù)。修編的重點(diǎn)內(nèi)容將對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)新城區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。制定區(qū)域協(xié)作制度和產(chǎn)業(yè)分工的空間體系，發(fā)揮中心城市的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；疏散中心城區(qū)功能，解決城市空間狹小、交通擁擠、環(huán)境惡化等大城市問(wèn)題；構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，以新經(jīng)濟(jì)為中心的百萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新城區(qū)。同時(shí)還制定交通及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)則，研究未來(lái)20年或更長(zhǎng)遠(yuǎn)交通發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整完善交通體系；確立生態(tài)優(yōu)先原則，提出生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)及主要實(shí)施對(duì)策等；制定石家莊生態(tài)規(guī)劃；調(diào)整、補(bǔ)充、完善環(huán)境保護(hù)、綠化系統(tǒng)、市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和水源保護(hù)區(qū)與河湖水系等環(huán)境建設(shè)各項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容。隨著2004年石家莊一系列城市規(guī)劃的實(shí)施，石家莊房地

20、產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)新的變化，東部高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、市區(qū)城中村改造項(xiàng)目、西部樓市這三個(gè)具有代表性的板塊，成為帶動(dòng)石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走高的新的熱點(diǎn)區(qū)域。這三大板塊，無(wú)論從開(kāi)發(fā)面積，還是從開(kāi)發(fā)規(guī)模，均對(duì)石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及提升地方居住水平有重大意義。 Ø 高新區(qū)開(kāi)發(fā)漸入佳境 2004年，石家莊東開(kāi)發(fā)區(qū)樓市升值快是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在二環(huán)路以東，珠峰大街、湘江道、長(zhǎng)江大道等沿線(xiàn)的樓盤(pán)價(jià)格大幅升高。東部升值的原因，首先歸結(jié)于市政規(guī)劃。東開(kāi)發(fā)區(qū)是石家莊的新市區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū),交通發(fā)達(dá),而且是全市路況最好的區(qū)域，發(fā)展前景極為廣闊，這無(wú)疑極大刺激了這一區(qū)域樓市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年?yáng)|開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)新盤(pán)的

21、數(shù)量居全市各區(qū)域的首位。2004年，東部開(kāi)發(fā)無(wú)疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動(dòng)石家莊樓市升值的同時(shí)，也進(jìn)一步帶動(dòng)了本地整體樓盤(pán)品質(zhì)的提高。 Ø 城中村改造呈現(xiàn)石市新面孔 為加快石市45個(gè)城中村的改造進(jìn)度，各城中村的建設(shè)改造充分考慮了各自不同的特點(diǎn)。長(zhǎng)安區(qū)從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，將實(shí)施北高營(yíng)村與南高營(yíng)村、西古城與東古城合村并點(diǎn)方案，將兩個(gè)村合二為一，實(shí)施統(tǒng)一的工程建設(shè)。南翟營(yíng)村今年將建設(shè)起10棟共計(jì)5萬(wàn)平方米的住宅樓。談村則以青園街打通為契機(jī)，加快改造步伐，目前正在制定27.5畝土地的改造方案。裕華區(qū)則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點(diǎn)，開(kāi)始村莊的新的改造規(guī)劃

22、建設(shè)。方北村目前已開(kāi)工建設(shè)多層住宅樓3棟共計(jì)1.5萬(wàn)平方米，同時(shí)在裕華路南側(cè)、體育大街以東，將啟動(dòng)約3萬(wàn)平方米的高層住宅建設(shè)。東崗頭村今年則將開(kāi)工建設(shè)35萬(wàn)平方米的多層住宅；二十里鋪?zhàn)曰I資金1億元將啟動(dòng)新區(qū)的建設(shè)。橋東區(qū)元村則將在年內(nèi)建起20棟住宅樓，建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米。東三教村年內(nèi)將有6棟住宅樓竣工，建筑面積達(dá)3萬(wàn)平方米。義堂村年內(nèi)將有7棟住宅樓竣工，休門(mén)村改造總建筑面積85萬(wàn)平方米。橋西區(qū)和新華區(qū)各個(gè)城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。 45個(gè)城中村改造項(xiàng)目中，“休門(mén)”和“東里”等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。 Ø 西部

23、樓市好戲在后頭 這個(gè)區(qū)域還是石家莊省直機(jī)構(gòu)比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤(pán)的銷(xiāo)售對(duì)象，而且對(duì)于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。 憑借較大的土地開(kāi)發(fā)量和現(xiàn)在正在進(jìn)行的道路、環(huán)境改善工作的強(qiáng)大支持，面對(duì)新的市場(chǎng)和新的城市定位，石家莊開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重新審視這一沃土，一批高起點(diǎn)、高品質(zhì)的樓盤(pán)也開(kāi)始在這里落戶(hù)。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進(jìn)入西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬(wàn)甚至幾千平方米開(kāi)發(fā)量的小規(guī)模試探，幾乎無(wú)一例外地選擇了集約化、規(guī)模化的大盤(pán)作為開(kāi)發(fā)目標(biāo)，以實(shí)實(shí)在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖凇ｋS著南水北調(diào)路線(xiàn)和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。樓層類(lèi)型

24、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）商業(yè)銷(xiāo)售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）多層0.95萬(wàn)44324.67萬(wàn)13137小高層2.64萬(wàn)52303.2714719高層24萬(wàn)50609.4813066獨(dú)立商業(yè)5.71萬(wàn)18183總計(jì)27.93萬(wàn)505417.42萬(wàn)145773、全市房地產(chǎn)情況1、 ）供應(yīng)情況2、 ）價(jià)格和成交情況石家莊2004年寫(xiě)字樓和商鋪成交和價(jià)格情況3、 ）未來(lái)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)i. 石家莊目前已初具形成了以東購(gòu)北國(guó)兩商場(chǎng)為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴(kuò)張之勢(shì)，其東購(gòu)商圈作為成熟專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的舊城，蘊(yùn)有深厚的商業(yè)基礎(chǔ)，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，構(gòu)筑了完善的

25、商業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著市場(chǎng)的推動(dòng)及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場(chǎng)檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進(jìn)而為此商圈中心的項(xiàng)目提供新的機(jī)遇。ii. 在兩個(gè)商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場(chǎng)：東購(gòu)、北國(guó)。然而其他百貨商場(chǎng)多無(wú)法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百?gòu)V場(chǎng)。日客流量十萬(wàn)人次才得以承載近5萬(wàn)平米的東購(gòu)，所以東購(gòu)北國(guó)龍頭主導(dǎo)地位近期是無(wú)法動(dòng)搖地。定位于南國(guó)時(shí)尚的天元名品，定為高檔名品的三利國(guó)際名品可以順利經(jīng)營(yíng)，在于實(shí)現(xiàn)了選擇其他業(yè)態(tài)，選擇曲格定位。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來(lái)石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。 iii. 高端樓盤(pán)屢屢受挫，中檔樓盤(pán)成績(jī)可人?？梢缘弥?）高端客戶(hù)群體并

26、未正確把握，沒(méi)有真正滿(mǎn)足高端需求，因而高端樓盤(pán)的發(fā)展方向，會(huì)慎重理性的改善產(chǎn)品（2）中檔小戶(hù)型樓盤(pán)的上市迎合了市場(chǎng)，2005年度將會(huì)成為石家莊小戶(hù)型的頻頻表演的年度。然而市場(chǎng)的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。中檔寫(xiě)字樓公寓的發(fā)展也將是與時(shí)俱進(jìn)，推陳出新。二、商鋪市場(chǎng)一）、供應(yīng)市場(chǎng)分析1、整體情況總體市場(chǎng)新的供應(yīng)量不大，但市場(chǎng)存量比較大。2、在售樓盤(pán)基本情況表案名位置開(kāi)發(fā)商定位開(kāi)盤(pán)時(shí)間竣工時(shí)間南花園南小街石家莊東方元順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司時(shí)尚街區(qū)2004-42005-5中華商務(wù)東信大江山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銀行，大型餐飲2004-122005-7香榭里槐南路建設(shè)大街交叉口石家莊東勝房地產(chǎn)公司

27、住宅底商2004-52005-3?？ば氯A路河北華海房地產(chǎn)餐飲專(zhuān)賣(mài)店，俱樂(lè)部2004-112005-8東方新世界中山路東方潤(rùn)龍房地產(chǎn)家居2004=62005-5花中城南三條專(zhuān)業(yè)批發(fā)五金2002-4大徑金街中山路天滋房地產(chǎn)商業(yè)步行街2003-10產(chǎn)品情況表項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積容積率配套工程產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)南花園293462.95數(shù)家金融機(jī)構(gòu)華北體驗(yàn)式動(dòng)感主體街區(qū)中華商務(wù)廣場(chǎng)7000銀行，鬧中取靜，綠色生態(tài)大徑金街繁華，南三條風(fēng)情都市高檔購(gòu)物花中城專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)東方新世界20000家居市場(chǎng)香榭里2000住宅底商高檔住宅王府井百貨38000民族路知名商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)3、價(jià)格和銷(xiāo)售情況價(jià)格和銷(xiāo)售、客戶(hù)情況表項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域客

28、戶(hù)情況銷(xiāo)售率價(jià)位南花園東購(gòu)商圈雄厚資金客戶(hù)60%42000-28300中華商務(wù)廣場(chǎng)東購(gòu)商圈10%25000東方新世界40000花中城商業(yè)經(jīng)營(yíng)人士15000-3000大徑金街商業(yè)經(jīng)營(yíng)人士15000-3000香榭里普通投資客10000王府井百貨9000-190004、市場(chǎng)租賃價(jià)格區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)品種租金水平東購(gòu)商業(yè)區(qū)太和電子城電子產(chǎn)品F1黃金地段833F2偏僻位置400F3普通位置583福興閣服裝F1 黃金地段347伊馬商城美發(fā)用具108東購(gòu)底商服裝333巴黎春天飾品309新華集貿(mào)服裝批發(fā)1011天元名品時(shí)尚服裝舊二層黃金地段666舊三層黃金地段416一般280新三層250中山路黎明街煙草專(zhuān)賣(mài)30

29、0康寧底商服裝654百信底商運(yùn)動(dòng)裝555金百利130百信107北國(guó)商業(yè)區(qū)長(zhǎng)安鞋城鞋138三信箱包，褲子100西大街飾品300中山路青園街服裝121青園街美容院100本案可參考的一層臨街租賃價(jià)格為300元/平方米/月（使用面積），按8%投資回報(bào)率折算本案一層價(jià)格應(yīng)為45000元/平方米（使用面積）。二）、市場(chǎng)需求分析1、投資客戶(hù)訪(fǎng)談得出結(jié)論1） 客戶(hù)來(lái)源和類(lèi)型：來(lái)源：投資客戶(hù)主要來(lái)源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶(hù)，但這部分客戶(hù)或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對(duì)石家莊房產(chǎn)投資市場(chǎng)熟悉。類(lèi)型：比例最大的是經(jīng)商客戶(hù)（主要是個(gè)體私營(yíng)老板，包括郊縣）；其次是石家莊幾個(gè)大型企業(yè)（石藥、華藥）高收入客戶(hù)；

30、第三就是有投資經(jīng)歷（以前投資過(guò)商鋪、投資證券股票、汽車(chē)銷(xiāo)售、保險(xiǎn)業(yè)等）也站很大比例；第四就是政府官員或有閑錢(qián)打算置一筆固定資產(chǎn)的客戶(hù)，最后就是其他零散的客戶(hù)。投資目的：升值賺取回報(bào)、給自己或后代作為以后生活保障、自己經(jīng)營(yíng)生意投資考慮因素：1） 比較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)2） 很認(rèn)可商鋪投資方式，普遍認(rèn)可8%及以上的投資回報(bào)率3） 對(duì)價(jià)格很敏感 ,價(jià)格是最終考慮能不能購(gòu)買(mǎi)投資的決定因素4） 越來(lái)越對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)、宣傳推廣力度、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等看重，趨于理性5） 對(duì)商鋪未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況很看重，能看到前景，要求投資風(fēng)險(xiǎn)小、有保障6） 大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認(rèn)為商場(chǎng)分割產(chǎn)權(quán)出售的方式不

31、容易成功。7） 一部分認(rèn)為石家莊商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，尤其是小型投資客轉(zhuǎn)向住宅（或市中心商住樓）投資。8） 已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶(hù)，基本上只認(rèn)可商鋪投資。9） 大多數(shù)商鋪投資客戶(hù)都考慮購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)銀行按揭，“以租養(yǎng)貸”。3、租賃客戶(hù)訪(fǎng)談結(jié)論1）客戶(hù)類(lèi)型：服裝批發(fā)、零售，餐飲，美容，電子等個(gè)體經(jīng)營(yíng)著或企業(yè)管理層2）對(duì)選址的看法；首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進(jìn)駐同類(lèi)品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成熟商業(yè)區(qū)外，一些商戶(hù)認(rèn)為在大型居住區(qū)附近選址也是不錯(cuò)的選擇；其次是當(dāng)?shù)厣碳矣绕涫莻€(gè)體商戶(hù)比較愿意租賃臨街店面，因?yàn)榕R街店面經(jīng)營(yíng)比商場(chǎng)內(nèi)部靈活；第三是大多數(shù)商家對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境有要求，一般品牌還商品

32、都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購(gòu)物者逗留的店面。3）對(duì)商場(chǎng)和臨街店面區(qū)別的看法；商場(chǎng)主要是知名代理或品牌直接進(jìn)駐；很多商戶(hù)對(duì)商場(chǎng)管理有意見(jiàn)，認(rèn)為商場(chǎng)管理太嚴(yán)格，沒(méi)有多少自主經(jīng)營(yíng)的空間；商戶(hù)反映商場(chǎng)價(jià)格不靈活，反復(fù)整體打折促銷(xiāo)在銷(xiāo)費(fèi)者心中信譽(yù)逐漸降低。對(duì)東購(gòu)商圈以及橋西的看法：大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)人士表示東購(gòu)商圈成熟，是一個(gè)商業(yè)氛圍濃厚的大商圈，外來(lái)人口多，適合大量中低價(jià)位商品的經(jīng)營(yíng)，并且該商圈相應(yīng)的大型配套商業(yè)業(yè)態(tài)還是市場(chǎng)空白。橋西消費(fèi)層次兩級(jí)分化現(xiàn)象明顯，低消費(fèi)人群多，高消費(fèi)人群比不上橋東，因此形成了橋西高檔購(gòu)物、消費(fèi)上橋東的現(xiàn)象，一些高檔專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)賣(mài)店也不太愿意上橋西設(shè)點(diǎn)。二、寫(xiě)字樓（

33、商住樓）市場(chǎng)一）、供應(yīng)市場(chǎng)分析1、整體情況近幾年石家莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量很大，市場(chǎng)消化慢，估計(jì)未來(lái)幾年純寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，中低檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不是特別激烈。2、在售樓盤(pán)基本情況表案名位置開(kāi)發(fā)商定位開(kāi)盤(pán)時(shí)間竣工時(shí)間?？ば氯A東路199號(hào)河北華海房地產(chǎn)公司中產(chǎn)階級(jí)2004-112005-8東方新世界中山東路118號(hào)石家莊東潤(rùn)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司RBD高檔2004-62005-5君創(chuàng)中華北大街50號(hào)河北君創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司高檔2004-10南花園 石家莊南小街石家莊東方元順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司后現(xiàn)代soho 2004-122004-5時(shí)代中心中山東路126號(hào)石家莊萬(wàn)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司小戶(hù)型精品公寓

34、（白領(lǐng)）2004-5產(chǎn)品情況表項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積容積率使用率配套工程產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)?？?000063一棟配套辦公樓兩棟住宅樓。四層裙樓底商街區(qū)式組團(tuán)社區(qū)時(shí)代中心4000070底商三層商業(yè)配套Mini建筑東方新世界50000五層銀行商務(wù)中心，娛樂(lè)，美食中心RBD中央休閑商務(wù)區(qū)。君創(chuàng)45271四層樓中生態(tài)景觀(guān)花園國(guó)際水平的配套中國(guó)第八建筑總部及純寫(xiě)字樓南花園202942.95金融街。商業(yè)步行街小戶(hù)型soho中華商務(wù)廣場(chǎng)50000五層底商?？罩猩鷳B(tài)花園，LOW-E玻璃，凱旋門(mén)式環(huán)境優(yōu)越，鬧中取靜裕園廣場(chǎng)12萬(wàn)商業(yè)配套健全，交通方便超大規(guī)模，麗迪亞3.4萬(wàn)周邊配套健全，交通優(yōu)越五層商業(yè)。中心地段安橋商務(wù)近鄰繁

35、華市區(qū)低價(jià)位3、價(jià)格和銷(xiāo)售情況價(jià)格和銷(xiāo)售、客戶(hù)情況表項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域均價(jià)銷(xiāo)售情況客戶(hù)情況福郡東購(gòu)商圈470030%中產(chǎn)階級(jí)時(shí)代中心北國(guó)商圈500030%白領(lǐng)東方新世界北國(guó)商圈650015%高收入實(shí)力雄厚君創(chuàng)東購(gòu)商圈600020%大客戶(hù)迷你工社東購(gòu)商圈330025%白領(lǐng)，中產(chǎn)階級(jí)中華商務(wù)廣場(chǎng)東購(gòu)商圈599010%中高收入裕園廣場(chǎng)東購(gòu)商圈580050%大型企業(yè)法人麗迪亞北國(guó)商圈650030%大中型企業(yè)安橋商務(wù)北國(guó)商圈450020%中小型企業(yè)4、市場(chǎng)租賃價(jià)格和主要客戶(hù)項(xiàng)目名稱(chēng)租金水平（元/平方米/月）售價(jià)主要入住客戶(hù)租賃或經(jīng)營(yíng)情況長(zhǎng)安廣場(chǎng)2.8華泰保險(xiǎn)公司,浪潮集團(tuán),上海貝爾,麥當(dāng)勞,中國(guó)銀行80%西美

36、寫(xiě)字樓2.57800中國(guó)電信，南京普天通訊，TCL，三星電子，聯(lián)想，美國(guó)箭牌70%太和大廈1.880%東方大廈2.4中國(guó)太平洋保險(xiǎn)河北分公司85%SOHO都市名苑11.5550090%世貿(mào)皇冠寫(xiě)字間470%中浩第一商務(wù)0.840%華銀1.8迷你公社（南花園）1王府井0.8二）、市場(chǎng)需求分析1、在售樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源和特征2、訪(fǎng)談得出結(jié)論1） 石家莊有一定量的低端寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)和租賃的需求，主要表現(xiàn)小面積寫(xiě)字樓和商住樓市場(chǎng)銷(xiāo)售和租賃情況良好。2） 石家莊寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)絕大部分都是自用客戶(hù)，寫(xiě)字樓投資性購(gòu)買(mǎi)還沒(méi)有被廣泛認(rèn)可。3） 石家莊高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求量很小，這主要是因?yàn)槭仪f的企業(yè)大多不愿意或沒(méi)有足

37、夠?qū)嵙ǜ邇r(jià)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，表現(xiàn)在目前新建幾乎所有高檔寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況差。4） 石家莊作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市，中高檔寫(xiě)字樓的租賃有一定量的需求，這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務(wù)大廈、長(zhǎng)安大廈、西美大廈等比較早的寫(xiě)字樓出租率在60%以上，個(gè)別能到80%。三、酒店式公寓市場(chǎng)1、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的純投資性公寓還沒(méi)有被市場(chǎng)認(rèn)可統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的純投資性酒店公寓以頤園百麗、光明大廈為代表，但都先后以失敗告終，說(shuō)明純投資性酒店公寓在石家莊還沒(méi)有被認(rèn)可。原因主要是因?yàn)槭仪f不是一個(gè)商務(wù)發(fā)達(dá)和旅游發(fā)達(dá)城市，長(zhǎng)期形成的中低檔酒店很多且租賃價(jià)格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報(bào)沒(méi)有很好的前景，導(dǎo)致投資客戶(hù)不認(rèn)同純投資性酒店公寓。2

38、、地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開(kāi)始被市場(chǎng)認(rèn)可本類(lèi)公寓不是完全意義的酒店式公寓，只是市區(qū)內(nèi)的高檔居住類(lèi)型公寓，該類(lèi)型公寓以時(shí)代中心、自由港為代表，銷(xiāo)售情況比較看好，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主要是年輕時(shí)尚人士或高收入人士暫時(shí)居所。我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得出結(jié)論：石家莊市中心創(chuàng)新性小戶(hù)型公寓仍然有一定的市場(chǎng)，并且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有寫(xiě)字樓那么激烈，前景看好。本案分析和初步定位建議部分一、 本案開(kāi)發(fā)環(huán)境和規(guī)劃條件分析1、地段交通本案接近民族路西端，南與中山路相距不到100米，處于石家莊的長(zhǎng)安街中山路二排和政府規(guī)劃的民族路步行街上，地段優(yōu)越。交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項(xiàng)目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金

39、橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善，但目前存在民族路西段沒(méi)有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問(wèn)題。2、可視性本案所在位置臨民族路，有一定的可視性，如果能建成一個(gè)地標(biāo)建筑，對(duì)東購(gòu)和新華集貿(mào)客流能夠形成相當(dāng)?shù)奈?，也是增?qiáng)本案可視性的一個(gè)最佳選擇。3、商業(yè)環(huán)境本案位于成熟的東購(gòu)商業(yè)區(qū)內(nèi)和未來(lái)將形成的民族路商業(yè)步行，具備良好的商業(yè)氛圍，但屬于中低檔次消費(fèi)人群為主的商業(yè)區(qū)，限制了本案向高檔商業(yè)定位的發(fā)揮空間。4、政府支持度本案是石家莊政府民族路步行街工程重點(diǎn)項(xiàng)目，政府支持力度大，但由于該地區(qū)分屬新華區(qū)和橋西區(qū)管轄，執(zhí)行力度比較弱，周邊環(huán)境改善還有待時(shí)日。5、本案地塊

40、和周邊現(xiàn)狀本案地塊占地15畝，東西臨民族路長(zhǎng)66米，南北長(zhǎng)163.7米，呈南北長(zhǎng)，東西短的規(guī)則長(zhǎng)方形。地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉(cāng)庫(kù)和居民平房。地塊東側(cè)是新建的女人世界項(xiàng)目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場(chǎng)，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項(xiàng)目，北側(cè)是規(guī)劃路（項(xiàng)目以東已經(jīng)打通）。6、規(guī)劃指標(biāo)紅線(xiàn)內(nèi)占地15畝（合10021.827平方米），其中除去道路廣場(chǎng)后實(shí)際總用地面積為8775平方米，建筑控高60米。 二、本案SWOT分析所謂SWOT分析法，是從營(yíng)銷(xiāo)的角度

41、，從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度，從市場(chǎng)環(huán)境各方面對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，將要面臨的機(jī)會(huì)和威脅。其中優(yōu)劣勢(shì)分析主要考慮自身的實(shí)力及其與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響上。1、S.W.O.T矩陣Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S1.本案位于石家莊核心綜合成熟商業(yè)區(qū)域內(nèi)， 區(qū)域認(rèn)可度高S2. 市中心稀缺地段，臨街民族路商業(yè)步行街 S3.市政配套等開(kāi)發(fā)環(huán)境具備S4.四周臨路，交通出入相對(duì)方便W1.本案地價(jià)成本高，導(dǎo)致定位發(fā)揮空間變小W2.本案四周局部小環(huán)境差W3.本案地塊呈臨民族路窄的長(zhǎng)條形W4.本案規(guī)劃控制嚴(yán)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)受限W

42、5.本案開(kāi)發(fā)商知名度不大，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析O1.石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)仍處上升期，各種開(kāi)發(fā)類(lèi)型仍有較大市場(chǎng)空間O2.石家莊市大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)推廣理念落后，市場(chǎng)化程度低；O3. 民族路改造帶來(lái)本案未來(lái)前景良好預(yù)期O4很多投資客戶(hù)對(duì)石家莊房產(chǎn)投資仍是比較看好T1.全市市中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)逐漸升級(jí)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力T2.近年來(lái)一些失敗項(xiàng)目一定程度打擊了投資客信心，投資趨于理性T3.銀行“銀根“繼續(xù)緊縮帶來(lái)的開(kāi)發(fā)資金壓力T4.政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度加大，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能采取的新政策2、S.W.O.T分析及應(yīng)對(duì)策略1、優(yōu)勢(shì)分析本案的最大優(yōu)

43、勢(shì)就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購(gòu)商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應(yīng)該充分發(fā)揮這個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，即在項(xiàng)目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。由于具有這個(gè)地段優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)石家莊整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握后，我們認(rèn)為做商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但在定位中也不得不考慮項(xiàng)目自身因素，避免造成“得勢(shì)不得分”的局面。2、劣勢(shì)分析本案的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件，包括成本過(guò)高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢(shì)增加了項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷(xiāo)工作的難度，也是本項(xiàng)目難以操作的“癥結(jié)”所在。但是在所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中機(jī)會(huì)沒(méi)有不被各種條件限制的，只要充分準(zhǔn)備、下足功夫，本案成功的機(jī)會(huì)仍會(huì)很大。項(xiàng)目的劣勢(shì)

44、我們認(rèn)為主要應(yīng)通過(guò)產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)來(lái)化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶(hù)，價(jià)格成本控制合理”的項(xiàng)目，沒(méi)有不會(huì)成功的道理，市場(chǎng)永遠(yuǎn)都在遵循“沒(méi)有不好的市場(chǎng)，只有不好的產(chǎn)品”這一原則。3、機(jī)會(huì)分析本案具有成功開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)的前提是石家莊經(jīng)濟(jì)大環(huán)境良好，房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)仍在平穩(wěn)上升，房產(chǎn)投資者仍具有對(duì)市場(chǎng)前景看好的信心；同時(shí)我們認(rèn)為石家莊目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平仍比較低，本案完全有機(jī)會(huì)超越以為的任何同類(lèi)項(xiàng)目；只要能夠通過(guò)產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)方式的創(chuàng)新，一定能得到市場(chǎng)的認(rèn)可，取的本案開(kāi)發(fā)的成功。4、威脅分析本案最大的威脅是銀行“銀根緊縮“帶來(lái)的資金壓力；其次的威脅就是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作不成功導(dǎo)致銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢造成資金不能按計(jì)劃回籠；第三就是項(xiàng)目體量大導(dǎo)致的運(yùn)作周期長(zhǎng)。本案的銀行金融政策帶來(lái)的資金壓力風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作銷(xiāo)售快速回籠資金、縮短運(yùn)作周期減小項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)，在此種情況下不可“貪多圖大”，而是應(yīng)該前期充分準(zhǔn)