中原福州市金山園洲地塊的項(xiàng)目前期的的策劃的報(bào)告

1、福州海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司fuzhou hairun real estate co.,ltd福州市金山橘園洲地塊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 2006.08.19路線分析及定位各項(xiàng)規(guī)劃建議市場(chǎng)調(diào)研分析突圍優(yōu)術(shù)優(yōu)術(shù)取勢(shì)取勢(shì)如何借勢(shì)發(fā)力如何借勢(shì)發(fā)力 明確突圍方向明確突圍方向選擇突圍之術(shù)選擇突圍之術(shù)明道明道匯報(bào)內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃建議12項(xiàng)目分析及定位3市場(chǎng)調(diào)研分析1項(xiàng)目市場(chǎng)分析客戶市場(chǎng)需求研究方法客戶市場(chǎng)需求分析項(xiàng)目市場(chǎng)空間研判市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2整體經(jīng)濟(jì)情況1、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長 2、居民收入水平穩(wěn)步提高 3、城市化建設(shè)速度加快1福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、調(diào)研分析福州市經(jīng)濟(jì)圈及發(fā)展趨勢(shì)圖項(xiàng)目周邊樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目整體房地產(chǎn)市場(chǎng)1、市場(chǎng)供求基本平衡 2、房價(jià)穩(wěn)步上漲 3、二手房市場(chǎng)交易量明顯增加1福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析歷年住宅開發(fā)面積總量表 房地產(chǎn)投資理性回落。單位：萬立方米項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2項(xiàng)目周邊樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目整體房地產(chǎn)市場(chǎng)1、市場(chǎng)供求基本平衡 2、房價(jià)穩(wěn)步上漲 3、二手房市場(chǎng)交易量明顯增加1福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析各類物業(yè)交易價(jià)格表 房價(jià)穩(wěn)步上漲。單位：元/平方米項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2項(xiàng)目周邊樓盤

3、調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目未來房地產(chǎn)市場(chǎng)1、供求結(jié)構(gòu)趨于合理 2、需求持續(xù)旺盛 3、品牌和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)1福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析未來經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展組團(tuán)項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2項(xiàng)目周邊樓盤調(diào)查分析4成熟經(jīng)濟(jì)組團(tuán)成熟經(jīng)濟(jì)組團(tuán)未來大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)未來大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)組團(tuán)相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目概況1、福州房地產(chǎn)開發(fā)的集中地 2、金山房地產(chǎn)開發(fā)中心地帶1福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2項(xiàng)目周邊樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)分析1、市中心板塊 2

4、、江濱板塊 3、西區(qū)、五四北板塊 4、東區(qū)板塊 5、倉山板塊 6、金山新區(qū)板塊研究區(qū)域的界定1、可比性區(qū)域選擇 2、金山新區(qū)板塊為研究重心相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、城市建設(shè)的重心 2、基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善 3、區(qū)域型經(jīng)濟(jì)文化居住中心1福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析金山新區(qū)兩大居住板塊項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2項(xiàng)目周邊樓盤調(diào)查分析4本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目地塊烏龍江金山烏龍江金山板塊板塊南江濱板塊南江濱板塊相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、城市建設(shè)的重心 2、基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善 3、區(qū)域型經(jīng)濟(jì)文化居住中心1福州市房地

5、產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析小結(jié)：項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2項(xiàng)目周邊樓盤調(diào)查分析4 金山生活區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)較集中，主要以中高檔住宅為主，部分為經(jīng)濟(jì)適用房 建筑類型相似，多歐式風(fēng)格，以多層、小高層居多，其他還有聯(lián)排、雙拼、疊加及少量獨(dú)棟別墅 除了金山碧水等幾個(gè)開發(fā)較早的樓盤之外，其他樓盤普遍突出配套設(shè)施不夠完善的現(xiàn)象，特別是公共交通系統(tǒng)不到位 整體銷售狀況良好，價(jià)格適中，隨著配套的逐步完善，價(jià)格有緩慢上漲的趨勢(shì)相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展預(yù)測(cè)1、完善主體路網(wǎng)建設(shè) 2、形成最大組團(tuán)型的中高檔居住區(qū) 3、片區(qū)內(nèi)兩大居住板塊的競(jìng)爭(zhēng)1福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析兩大居住板

6、塊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2項(xiàng)目周邊樓盤調(diào)查分析4生態(tài)景觀競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)景觀競(jìng)爭(zhēng)城市中心經(jīng)濟(jì)輻射線城市中心經(jīng)濟(jì)輻射線本項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目地塊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤競(jìng)爭(zhēng)性樓盤相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目周邊樓盤小結(jié)： 金山區(qū)住宅用地投放量大 房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 住宅供應(yīng)量略大于需求量 住宅開發(fā)特色產(chǎn)品不多 高層住宅產(chǎn)品目前仍是空白 配套逐步完善 房價(jià)穩(wěn)步上漲1福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目市場(chǎng)研究區(qū)域的界定2項(xiàng)目周邊樓盤調(diào)查分析4相關(guān)區(qū)域樓盤調(diào)查分析5項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析3相關(guān)區(qū)域樓盤1、中天金海岸2、香江紅海園3、南國金輝4、中融愛琴海5、麗景天成6、融信第一城7、江

7、南名城1、名城港灣2、長灘美墅3、蘭庭西江月4、福祿坊小結(jié)： 別墅投放量與需求量都很大 多集中在沿江區(qū)域、倉山區(qū) 價(jià)格相對(duì)較低，潛在客戶多 政府控制用地，未來供應(yīng)少市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目供求總量趨勢(shì)供應(yīng)： 供應(yīng)總量穩(wěn)步上漲 以中高檔樓盤為主1供求市場(chǎng)分析未被滿足的市場(chǎng)空間2供求結(jié)構(gòu)趨勢(shì)居民購買力趨勢(shì)需求： 存在巨大潛在需求 消費(fèi)者類型眾多供應(yīng)： 經(jīng)濟(jì)適用房增加 中高檔住宅增勢(shì)放緩需求： 中高檔價(jià)位、中大面積戶型 居住標(biāo)準(zhǔn)要求提升房價(jià)增長率與gdp增長率之比： 福州房價(jià)相對(duì)合理 gdp增長快于房價(jià)增長房價(jià)收入比： 中高檔客戶購買能力較強(qiáng) 福州居民購房自有資金水平高市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地

8、塊項(xiàng)目調(diào)查數(shù)據(jù)顯示1供求市場(chǎng)分析未被滿足的市場(chǎng)空間2未被滿足市場(chǎng)空間 居民對(duì)中高端住宅的實(shí)際購買力較強(qiáng) 占六成以上消費(fèi)者希望購買130平方米以上的住宅 有50%的消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)走勢(shì)會(huì)平穩(wěn)上升 近70%的消費(fèi)者計(jì)劃購房市場(chǎng)調(diào)研分析金山橘園洲地塊項(xiàng)目客戶市場(chǎng)需求分析區(qū)位類型環(huán)境檔次文化建筑風(fēng)格配套設(shè)施戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)位商業(yè)物業(yè)付款方式信息來源客戶資料需求總結(jié)繁華地段、交通便利、文化政治或商業(yè)中心多層、小高層、高層、聯(lián)排、獨(dú)棟 無污染、較好的景觀、安靜、私密性好中高檔、高檔舒適、高尚、恬靜、優(yōu)雅、富有情趣中式、歐式、拉丁美洲式等超市、銀行、托兒所、幼兒園、美容健身會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館兩房以上、錯(cuò)層、復(fù)式、別

9、墅中高檔裝修、高檔豪華裝修單價(jià)3000元/平方米以上或總價(jià)40萬以上項(xiàng)目分析及定位2本項(xiàng)目分析分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目定位3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析2項(xiàng)目地盤分析1、區(qū)位 2、景觀 3、形狀 4、配套1本項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目定位3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析2項(xiàng)目s.w.o.t.分析1本項(xiàng)目分析1、優(yōu)勢(shì) 2、劣勢(shì) 3、機(jī)會(huì) 4、威脅優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)-strength區(qū)位：金山板塊中心交通便捷： 三環(huán)路與浦上大道交界處，浦上立 交橋旁景觀：金山公園與烏龍江濕地公園中間，緊鄰烏龍江 劣勢(shì)劣勢(shì)-weakness周邊配套：不完善居住環(huán)境：緊靠三環(huán)路，受影響景觀：烏龍江濕地公園開發(fā)不成熟機(jī)會(huì)

10、機(jī)會(huì)-opportunity規(guī)劃：重心位置：兩大公園，發(fā)展成稀缺性高尚社區(qū)文化：與大學(xué)城隔橋相望威脅威脅-threat競(jìng)爭(zhēng)板塊：南江濱板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：中天金海岸、香江紅海園 項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目定位3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析1競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析2本項(xiàng)目分析具有一定規(guī)模，定位在中高端客戶、中 高檔產(chǎn)品，入市時(shí)間在05年下半年或 陸續(xù)推出的樓盤為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目定位3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析1項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)2本項(xiàng)目分析空中別墅式住宅項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目定位2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析1項(xiàng)目市場(chǎng)定位3本項(xiàng)目分析1、中高檔住宅 2、部分為高檔豪華住宅 3、少部分為時(shí)尚商業(yè)型物

11、業(yè) 商業(yè)住宅地塊特征缺少與住宅區(qū)相配套的商業(yè)市場(chǎng)需求具有發(fā)展?jié)摿?，特色產(chǎn)品不多沒有建設(shè)大型商業(yè)中心的條件周邊多住宅區(qū)緊鄰兩大公園，分成兩塊保健、休閑、餐飲、商鋪高尚居住區(qū)配套商業(yè)廣場(chǎng)時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)本項(xiàng)目定位緊鄰金山公園項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目定位2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析1項(xiàng)目客戶定位3本項(xiàng)目分析1、住宅目標(biāo)客戶 2、商業(yè)目標(biāo)客戶 邊緣客戶群次級(jí)客戶群核心客戶群項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目定位2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析1項(xiàng)目物業(yè)定位3本項(xiàng)目分析 住宅：雙拼、聯(lián)排、疊加和高層（空中別墅）相組合的別墅群 商業(yè)：與本項(xiàng)目居住別墅群相匹配的體驗(yàn)式參與式的風(fēng)情商業(yè)街高尚、現(xiàn)代的生態(tài)園林居住空間項(xiàng)目分析定位金山

12、橘園洲地塊項(xiàng)目項(xiàng)目定位2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析1項(xiàng)目功能定位3本項(xiàng)目分析 居住 商業(yè)尚城名墅高尚生態(tài)園林別墅式居住區(qū)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃建議3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議物業(yè)管理及職能化建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2開發(fā)模式建議1、整體布局、分期開發(fā) 2、景觀園林先行1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議a區(qū)景觀建設(shè)a區(qū)開發(fā)a區(qū)住宅建設(shè)b區(qū)景觀建設(shè)商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2開發(fā)模式建議1、整體布局、分期開發(fā) 2、景觀園林先行1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議b區(qū)開發(fā)b區(qū)景觀建設(shè)b區(qū)住宅建設(shè)a 區(qū) 住 宅 景觀維護(hù)a、b區(qū)住宅及景觀維護(hù)項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建

13、議2總體布局規(guī)劃1、天際線由低到高 2、景觀園林交錯(cuò)有致1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2交通規(guī)劃建議1、主、次出入口 2、主干道行車、人行道靈活布局1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)廣場(chǎng)a、b區(qū)主出入口a、b區(qū)次出入口a區(qū)b區(qū)項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2建筑外觀墻面1、外墻面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空中花園1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2建筑外觀墻面1、外墻面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空中花園1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2建筑外觀墻面1、外墻

14、面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空中花園1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2外立面顏色1、以時(shí)尚、現(xiàn)代色調(diào)為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2外立面顏色1、以時(shí)尚、現(xiàn)代色調(diào)為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2外立面顏色1、以時(shí)尚、現(xiàn)代色調(diào)為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2頂部處理建議1、立體化空中景觀 2、空中別墅式花園1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)

15、管理及智能化建議2頂部處理建議1、以時(shí)尚、現(xiàn)代色調(diào)為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2標(biāo)志建筑物1、塔式建筑 2、包含現(xiàn)代元素信息1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2主力戶型1、動(dòng)靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2主力戶型1、動(dòng)靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2主力戶型1、動(dòng)靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化

16、1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2景觀設(shè)計(jì)1、調(diào)節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2景觀設(shè)計(jì)1、調(diào)節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2景觀設(shè)計(jì)1、調(diào)節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2景觀設(shè)計(jì)1、調(diào)節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2配套設(shè)施1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2會(huì)所配套1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)廣場(chǎng)主會(huì)所次會(huì)所a區(qū)b區(qū)主會(huì)所及商業(yè)廣場(chǎng)示意項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2裝修標(biāo)準(zhǔn)1、毛坯房 2、公共裝修高標(biāo)準(zhǔn)、配合景觀設(shè)計(jì)1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金山橘園洲地塊項(xiàng)目物業(yè)管理及智能化建議2燈光及背景音樂1、燈光宣傳小區(qū)形象 2、背景音樂烘托小區(qū)優(yōu)雅環(huán)境1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目分析定位金