土地投資可行性分析報告

1、土地投資可行性分析報告 土地 投資可行性分析 報告 一、根底分析 1.地塊背景資料 2.區(qū)位分析 1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的開工，阻礙南區(qū)社會開展的交通問題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進程加快。 2)南區(qū)及沙灣是市民公認的配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”根本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。 3)該區(qū)域近兩年開展快速，生活氣氛日漸成熟，大型的批發(fā)市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤以大型工程或別墅工程

2、為主，而且新建樓盤在整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來居住中心區(qū)。 4)目前工程周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫(yī)院等方面。 二、市場分析 1.區(qū)域住宅市場分析 1)供給量：以舊盤新貨為主 由表 2 可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤的供給情況可分為兩大局部，一局部為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一局部為大型樓盤的新組團。 單從市場供給角度分析，估計現(xiàn)時該區(qū)域一手住宅的總供給量約為 1500 套。 2)產(chǎn)品： 大盤大戶型占主導(dǎo) 現(xiàn)時該區(qū)域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住

3、宅的供給量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤占地面積和建設(shè)規(guī)模較大，多在 740 萬平方米。 樓盤建設(shè)較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。 住宅戶型偏大，100 平方米以上的單位占六成；以 100120 平方米的 3 房為主，約占五成；其次是 2 房和 4 房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購房是以自住為主。 ：珠江恒昌代理三部實地調(diào)查 注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn) 3)價格： 上下兩極明顯，中檔盤少 南區(qū)及沙灣現(xiàn)時在售的一手住宅，單價集中在 20002500 元/m2 的

4、范圍內(nèi)，總價集中在 2030 萬元的范圍內(nèi)，分別約占三成。 該區(qū)域的樓價兩極分化明顯，單價最低低于 1600 元/m2，最高價高于 3500元/m2 ，相差超過 2000 元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價卻拉差 1000 元/m2，使同戶型住宅的總價相差 1020 萬，令該區(qū)域集中了大量高端和低端的客戶。 2.目標(biāo)住宅市場分析 本區(qū)域住宅目標(biāo)市場分為二類： 第一類為高質(zhì)素樓盤目標(biāo)客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等地區(qū)的中、高收入人群，他們對住宅質(zhì)素要求高，對價格考慮少，住宅消 費潛力大?？山邮軜莾r在 2800 元以上，對戶型需求那么從兩房到四

5、房均有一定比例。 第二類為低價樓盤目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價格優(yōu)惠，對戶型需求偏小。 三、工程定位分析 優(yōu)劣勢分析 s 優(yōu)勢: 享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點開展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景好，豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有 40 米或 50 米的規(guī)劃路,交通方便。 w 劣勢： 南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門檻；現(xiàn)時交通不便，生活配套設(shè)施未完善;四周規(guī)劃主干道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局;工程規(guī)模小。 o 時機：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開，有力促進房地產(chǎn)開發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。 t 威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤

6、存量較大，阻礙工程開展；南郊尚有較多待開發(fā)土地，競爭劇烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規(guī)模大、本錢相對較低，對工程構(gòu)成直接威脅；工程地價本錢高，利潤空間不大。 市場定位 根據(jù)上述 swot 分析，工程應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為根本立足點，從彌補區(qū)域中檔市場空白點，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立工程市場定位。 產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積 75 平方米110 平方米，充分考慮小二房、小三房配置。 消費者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買家為主，戶型要求實用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。

7、價格定位： 六層洋房均價 2600 元/m2，九層電梯洋房均價 2900 元/m2，又疊層別墅均價 3500 元/m2，洋房總價主要控制在 2530 萬元之間（市場空白點），別墅總價控制在 60 萬元左右。 形象定位： 中產(chǎn)者的高尚社區(qū)城市中心水岸家園 四、本錢效益分析 1.工程方案建議 工程建議由 10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為 92065 平方米，設(shè)置 1 層地下室，面積為 10000 平方米。配置 2500 平方米會所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。車庫分別設(shè)在地下室和地面空地，共 24300平方米。 工程由 xx 年 1 月（假設(shè)時間）開始進入籌建階段

8、，xx 年 7 月xx 年 6月為工程建設(shè)階段，預(yù)計在 xx 年 1 月開始預(yù)售。 注：1）、利用河涌綠化帶建設(shè)小局部別墅，可增加工程經(jīng)濟效益； 2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節(jié)約用地營 造綠化空間，提升樓盤檔次； 3）、設(shè)置一定規(guī)模的主題會所，增加工程附加值。 2.工程本錢及效益分析 本錢估算： 根據(jù)初步估算，工程開發(fā)所需投入本錢約為 21871 萬元，其中競買土地的支出占總本錢的 32.87以上，土地本錢明顯提高。為營造工程質(zhì)素，園林綠化及廣場本錢應(yīng)適當(dāng)增加，因此紅線內(nèi)外工程費適當(dāng)增加，但對工程總體本錢影響不大。 工程銷售總收入約 3.1 億（不包括會所

9、經(jīng)營收入和車位的租金收入）。多層洋房均價為 2600 元/平方米，九層洋房均價為 2900 元/平方米，后者均價高 300元，其一為電梯房，其二為后期銷售，因地價拍賣本錢提高，估計后期樓價會逐步提升。 效益分析： 工程在前述建議的開發(fā)方案與售價的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為 3328 萬元。 3.盈虧平衡分析/敏感性分析 1）忽略售價變動因素，且考慮銷售率為 90的情況下，當(dāng)?shù)貎r為 8780 萬元時，資本收益率等于零，投資剛好保本。 2）忽略地價、建筑本錢變動因素及車位、商鋪售價變化，只考慮洋房均價的變化，當(dāng)六層洋房均價為 2600 元，九層洋房均價

10、為 2900 元時，銷售率為 82.6%時，資本收益率為零，盈虧平衡。當(dāng)洋房均價下降 200 元，銷售率為 90%時，工程勉強保持盈利，具備一定抗風(fēng)險的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前 6980 萬元拍賣底價，該地塊進行住宅開發(fā)存在一定利潤空間，但抗擊風(fēng)險能力不高，因此，地價不宜再大輻提升，最好能控制在 10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險、增加利潤空間。同時提高工程質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升工程價值，是開展商能獲取更多利潤的最正確方法。 思考 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟效果得出以下幾點： 首先，本次土地拍賣價較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價本錢提高，為創(chuàng)造更多利潤空間，必然要求開展商提升樓盤質(zhì)素，