營(yíng)改增條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

1、    “營(yíng)改增”條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究    張嵐【摘 要】“營(yíng)改增”自2016年5月全面實(shí)施以來，已全方位的影響著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要一員，自然也受到了“營(yíng)改增”帶來的諸多影響與變化，尤其是近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩不穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力巨大，不少經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)甚至破產(chǎn)。所以當(dāng)“營(yíng)改增”遇上房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不加以重視，利用稅務(wù)籌劃將“營(yíng)改增”有機(jī)地運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中來，當(dāng)然這其中的稅務(wù)籌劃應(yīng)用問題還有待解決和處理?！娟P(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；問題解決一、研究背景“營(yíng)改增”是國(guó)家針對(duì)商品流轉(zhuǎn)

2、稅做得一項(xiàng)重大改革，其初衷旨在減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促使企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)由于近年來行業(yè)的不穩(wěn)定性，在企業(yè)管理中一直承受著不小的壓力，其中財(cái)務(wù)管理中的納稅籌劃正是這樣一個(gè)難點(diǎn)，尤其是面臨“營(yíng)改增”這一重大稅務(wù)改革的時(shí)候，很多應(yīng)用問題就凸顯出來：企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低，企業(yè)蒙受損失；房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)稅脫節(jié)；“營(yíng)改增”相關(guān)信息的缺乏了解導(dǎo)致稅務(wù)的混亂與低效。二、“營(yíng)改增”條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題與不足1.企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低，企業(yè)為之承受損失相對(duì)于以往的營(yíng)業(yè)稅，增值稅的優(yōu)勢(shì)在于能夠進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，真正地將商品流轉(zhuǎn)中的重復(fù)征稅部分剔除，征稅更加合理科學(xué)。這對(duì)于包括

3、房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)企業(yè)都是一個(gè)利好消息，不過很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際“營(yíng)改增”應(yīng)用中卻發(fā)現(xiàn)，增值稅稅負(fù)并沒有降低多少，甚至不降反升，這個(gè)問題的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)許多的進(jìn)項(xiàng)無法得到抵扣：由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，涉及的業(yè)務(wù)眾多，與之有合作關(guān)系的企業(yè)或個(gè)人也有龐大的數(shù)量，而其中會(huì)有不少合作方無法提供有效的增值稅專用發(fā)票；也不乏存在個(gè)別合作方為了謀求與房地產(chǎn)企業(yè)的合作開具違規(guī)甚至虛假發(fā)票，2016年2月太倉(cāng)市就發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有3家“空殼公司”虛開增值稅專用發(fā)票，涉稅金額高達(dá)1.6億元，類似增值稅發(fā)票犯罪案件屢見不鮮。以上這些情況使得房地產(chǎn)企業(yè)不但需要承受進(jìn)項(xiàng)無法抵扣的損失，甚至還要承擔(dān)稅務(wù)違規(guī)犯罪的

4、風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)脫節(jié)眾所周知，最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)陰晴不定，市場(chǎng)火爆與低迷同在，這種情況反應(yīng)在房地產(chǎn)增值稅上就是進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)的脫節(jié)：由于房地產(chǎn)的建設(shè)與銷售是存在較長(zhǎng)時(shí)間差的，而當(dāng)建設(shè)與銷售兩者時(shí)間間距過長(zhǎng)，前期的建設(shè)進(jìn)項(xiàng)費(fèi)用便無法抵扣；而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，滯銷情況又無疑再次拉長(zhǎng)建設(shè)與銷售的時(shí)長(zhǎng)，同樣導(dǎo)致了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的無法展開；反之當(dāng)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的情況時(shí)，脫銷現(xiàn)象又會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足。這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的不必要增加。3.缺乏對(duì)“營(yíng)改增”相關(guān)信息的了解導(dǎo)致稅務(wù)管理混亂與低效由于“營(yíng)改增”是一個(gè)復(fù)雜的過程，加之增值稅也是一個(gè)復(fù)雜的稅收體系，這對(duì)擁有龐大業(yè)務(wù)量

5、的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理必然是個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，而對(duì)“營(yíng)改增”相關(guān)信息了解的缺失更是導(dǎo)致稅務(wù)籌劃難上加難：部門財(cái)務(wù)人員在對(duì)增值稅進(jìn)行應(yīng)用前缺乏對(duì)增值稅的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，很多增值稅細(xì)則不甚了解，譬如包括全球五百?gòu)?qiáng)企業(yè)在內(nèi)的很多企業(yè)財(cái)務(wù)人員因?yàn)椴恢肋M(jìn)項(xiàng)發(fā)票的180天有效期而沒有及時(shí)認(rèn)證導(dǎo)致過期；此外，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與稅務(wù)部門的有效溝通機(jī)制，一方面很有可能導(dǎo)致因?yàn)閷?duì)增值稅缺乏了解而產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或違規(guī)；另一方面不能及時(shí)準(zhǔn)確的了解國(guó)家政府在針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)板塊所做的政策扶持或稅收優(yōu)惠等。這些都讓房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”條件下的稅務(wù)變得混亂與低效。三、“營(yíng)改增”條件下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)建議與措施1.統(tǒng)籌規(guī)劃，全面

6、提升進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率作為擁有龐大業(yè)務(wù)量的房地產(chǎn)企業(yè)，在增值稅時(shí)期，需要有意識(shí)地對(duì)合作方進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，盡可能的選擇能夠開具有效增值稅發(fā)票的合作方，對(duì)常用業(yè)務(wù)建立與固定商家的長(zhǎng)期合作關(guān)系，在獲取增值稅上也更加容易，堅(jiān)決杜絕違規(guī)或虛假發(fā)票流入企業(yè)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該借助“營(yíng)改增”這一契機(jī)，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，更多地運(yùn)用到新興產(chǎn)業(yè)與高新科技的成果，這既能提升企業(yè)綜合實(shí)力，也促進(jìn)了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率的提高。2.從生產(chǎn)與銷售出發(fā)，平衡進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)主要體現(xiàn)在生產(chǎn)建設(shè)與銷售上，所以企業(yè)應(yīng)該通過縮短建設(shè)與銷售的周期時(shí)長(zhǎng)來保證進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)抵扣的平衡：在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能的提

7、高生產(chǎn)效率，在可預(yù)見可能出現(xiàn)市場(chǎng)低迷的情況下，提前采用預(yù)銷方式，保證銷售的穩(wěn)定和持續(xù)；在可能出現(xiàn)市場(chǎng)火爆的情況下，人為地分散銷售量和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。從生產(chǎn)與銷售兩手抓，保證進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)的平衡。3.提升財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)與建立企稅溝通渠道財(cái)務(wù)人員作為“營(yíng)改增”企業(yè)主要的參與者，要樹立積極學(xué)習(xí)的意識(shí)，全面掌握與運(yùn)用增值稅相關(guān)細(xì)則與流程，特別是像增值稅特有的需要學(xué)習(xí)如何辨別發(fā)票真?zhèn)?，針?duì)自己企業(yè)實(shí)際情況制定一套稅務(wù)籌劃，并清理出“營(yíng)改增”中企業(yè)重復(fù)征稅等問題。房地產(chǎn)企業(yè)方面，也應(yīng)該建立與稅務(wù)機(jī)關(guān)有效的溝通交流機(jī)制，保證企業(yè)稅務(wù)的清晰與規(guī)范，同時(shí)能夠知曉并享受到國(guó)家政策、稅收等優(yōu)惠扶持，保證企業(yè)的合法利益。四、啟示與展望“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)既有挑戰(zhàn)又有機(jī)遇的稅務(wù)改革，一個(gè)完善的稅務(wù)籌劃能夠有效地將這些挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)首先要掌握到增值稅的精髓，全面提高進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率；在生產(chǎn)與銷售中，找到進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)的平衡點(diǎn)；當(dāng)然，一