房地產(chǎn)工程系統(tǒng)化管理體系的建立與實施

1、房地產(chǎn)工程系統(tǒng)化管理體系的建立與實施內(nèi)容一：房地產(chǎn)工程核心理念介紹1、 一個房地產(chǎn)工程項目是由不同的工程管理主體（比如：承建單位、監(jiān)理單位、房地產(chǎn)企業(yè)、政府建設(shè)主管部門、設(shè)計院等）共同管理完成的。由于這些工程管理主體對房地產(chǎn)工程項目所承擔(dān)的社會責(zé)任或所站的角度不同，他們所采用的工程管理方法也是不同的。2、 作為甲方的房地產(chǎn)企業(yè)，采取什么樣的工程管理模式才是科學(xué)合理的呢？目前，國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究幾乎是空白。3、 房地產(chǎn)工程管理職業(yè)經(jīng)理人盧衛(wèi)東先生，運用現(xiàn)代項目管理理論，結(jié)合多年在品牌地產(chǎn)企業(yè)和民營地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)工程管理實操經(jīng)驗，突破承建單位“工藝質(zhì)量、工藝進(jìn)度、成本控制”的工程

2、管理思路，建立起“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營進(jìn)度、投資控制”的房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，以建筑產(chǎn)品為中心、真正做好客戶服務(wù)工作，全新演繹房地產(chǎn)工程 “系統(tǒng)協(xié)調(diào)”（落實營銷與設(shè)計意圖、把好工程業(yè)務(wù)關(guān)、協(xié)助調(diào)配資金）管理模式。4、 近期，運用現(xiàn)代項目管理九大體系（范圍管理、集成管理、風(fēng)險管理、時間管理、成本管理、質(zhì)量管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理）的思路，對提升房地產(chǎn)工程管理水平比較適用。5、 房地產(chǎn)企業(yè)與承建單位對“鐵三角”認(rèn)識的區(qū)別，詳見鏈接。6、 房地產(chǎn)工程管理全程策劃案例，詳見鏈接。7、 中國房地產(chǎn)未來的工程管理方向，詳見鏈接。8、 房地產(chǎn)工程管理實戰(zhàn)體會，詳見鏈接。8.1 三個要素：工程管理資

3、源環(huán)境；工程管理理念是否統(tǒng)一；工程管理系統(tǒng)化。8.2 房地產(chǎn)工程管理九大技巧：運用現(xiàn)代項目管理九大體系（范圍管理、時間管理、成本管理、質(zhì)量管理、集成管理、風(fēng)險管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理）的思路，詳見房地產(chǎn)工程管理全程策劃案例。8.3 房地產(chǎn)工程管理四個延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修、員工與供應(yīng)商培訓(xùn)。 內(nèi)容二：房地產(chǎn)工程范圍管理1 項目范圍管理基本概念1.1 項目范圍管理定義：是一個項目全過程中所涉及的項目產(chǎn)出物和項目工作范圍所進(jìn)行的管理和控制工作。1.2 項目范圍，包括項目產(chǎn)出物的范圍和項目工作范圍兩個方面。1.3 項目產(chǎn)出物是最終項目的

4、成果，項目工作范圍是完成一個項目并且實現(xiàn)項目目標(biāo)和獲得項目產(chǎn)出物所必需的全部工作的范圍。1.4 項目范圍管理的目標(biāo)是使整個項目的產(chǎn)出物能夠全面達(dá)到項目目標(biāo)的要求，使項目的全部工作既不超出生成既定項目產(chǎn)出物和實現(xiàn)既定項目目標(biāo)的需要，也不能少于這種需要。2 項目范圍定義的目的明確界定項目的產(chǎn)出物和工作，提高對項目成本估算、項目工期和項目資源需求估算的準(zhǔn)確性，為項目的績效度量和管理控制確定了一個基準(zhǔn)，便于明確和分配項目的任務(wù)和責(zé)任等。3 WBS 技術(shù)簡介3.1 WBS 技術(shù)也就是工作分解結(jié)構(gòu)技術(shù)，是指將根據(jù)項目目標(biāo)確定的項目產(chǎn)出物和項目工作進(jìn)行逐層細(xì)分，最終確定出可操作執(zhí)行的項目工作包從而界定一個項

5、目范圍的技術(shù)方法。是幫助人們揭示項目細(xì)節(jié)的有效工具，是界定項目范圍、進(jìn)行項目預(yù)算和溝通等的有效工具。3.2 運用WBS 技術(shù)的目的和意義：3.2.1 構(gòu)建一個項目WBS 的目的首先是為了界定項目范圍。3.2.2 構(gòu)建項目WBS 有助于監(jiān)控項目管理過程。WBS 中每個工序的活動內(nèi)容、所需資源和所需時間等都應(yīng)該是可以衡量的，這樣得出的每一個項目工作包可成為監(jiān)控項目過程的基礎(chǔ)，成為項目利益相關(guān)者之間溝通的基礎(chǔ)。3.2.3 項目WBS 有助于準(zhǔn)確預(yù)算項目成本和進(jìn)度，避免現(xiàn)場簽證。3.2.4 WBS 有助于明確各部門的任務(wù)。每個部門或每一個部門員工都希望有明確清楚的工作分配，以便能更好地了解自己的工作應(yīng)

6、該如何工作，而工作分解結(jié)構(gòu)技術(shù)可以滿足這一要求。4 WBS 技術(shù)在房地產(chǎn)工程管理的運用4.1 房地產(chǎn)工程管理成果范圍，詳見鏈接案例。4.2 房地產(chǎn)工程管理通用工作范圍，詳見鏈接案例。4.3 民用建筑設(shè)備安裝工程范圍劃分方法案例，詳見鏈接1，鏈接2，鏈接3。4.4 主包合同案例，詳見鏈接1、鏈接2、鏈接3。4.5 成本肢解方法案例，詳見鏈接。4.6 開發(fā)工作范圍管理案例，詳見鏈接。4.7 房地產(chǎn)工程管理項目WBS 分解結(jié)構(gòu)案例，詳見鏈接、鏈接。4.8 房地產(chǎn)工程管理項目WBS 技術(shù)的運用原則：成果范圍分解以合約擬分包的分部工程項目為界，項目工作范圍根據(jù)公司具體情況確定。內(nèi)容三：房地產(chǎn)工程時間計劃

7、管理1 房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容1.1 房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容主要是在工程管理項目WBS 基礎(chǔ)上，細(xì)化活動內(nèi)容、配置資源和時間，明確各部門的任務(wù)和責(zé)任，使項目得到有效監(jiān)控。1.2 中海、萬科的三級管理計劃案例，詳見鏈接。2 工程時間計劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理項目最重要的內(nèi)容2.1 計劃是管理的基本職能。2.2 計劃是實現(xiàn)主動控制的前提。2.3 計劃是績效考核的依據(jù)，沒有計劃就沒有考核標(biāo)準(zhǔn) 。3 房地產(chǎn)工程時間計劃管理的任務(wù)是什么？3.1 房地產(chǎn)工程計劃管理的任務(wù)就是以營銷為中心，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃具體落實到開發(fā)項目工程實施階段上來，各職能部門根據(jù)批準(zhǔn)的計劃，開展各項

8、工作，并根據(jù)情況變化對計劃進(jìn)行動態(tài)控制，從而時刻保持工程管理的主動性。4 怎樣編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃？4.1 房地產(chǎn)工程計劃管理人員要清楚房地產(chǎn)的整個開發(fā)流程，并對營銷、設(shè)計、施工及保修階段的主要工作有所了解，要有一定的組織能力，能協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)的工作。通盤考慮的計劃是好計劃。4.2 編制房地產(chǎn)項目計劃時要充分認(rèn)識企業(yè)的資源狀況，包括資金的準(zhǔn)備及投入、項目班子的搭建及現(xiàn)有人員的安排、公司現(xiàn)已開發(fā)或正在開發(fā)的項目情況。在認(rèn)識到自身的資源情況下，考慮項目范圍的劃分，充分給足每項工作需要花費的時間，充分考慮實施時風(fēng)險情況，編制出可行的各項計劃。符合企業(yè)實際情況的計劃是好計劃。4.3 房地產(chǎn)工程計劃管

9、理人員要對市場上的工作方法進(jìn)行研究，熟悉完成流程中的各項工作需要的時間，并對此時間內(nèi)完成工作內(nèi)容的深度有所了解，能夠橫向研究其它房地產(chǎn)公司開發(fā)項目所需時間、周期，注意收集有關(guān)項目開發(fā)、項目操作等方面的資料，以便利用。特別是新到一個地區(qū)進(jìn)行項目開發(fā)，一定要了解當(dāng)?shù)氐那闆r。符合市場規(guī)律的計劃是好計劃。4.4 計劃編制要分層次，誰干的工作誰編計劃。 能夠操作執(zhí)行的計劃是好計劃。5 如何有效保證房地產(chǎn)工程進(jìn)度？5.1 計劃能否對行動起到有效的指導(dǎo)，依賴于對不確定性的正確評估和預(yù)測。5.2 經(jīng)驗之談：在不增加工程成本、保證工程質(zhì)量正常的情況下，保證工程進(jìn)度的方法有二種：一是提前安排工作；二是搶工序搭接的

10、時間。6 房地產(chǎn)工程時間進(jìn)度控制實例6.1 房地產(chǎn)工程時間進(jìn)度計劃一般分解如下：房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、承建單位和甲供材料進(jìn)場計劃、承建單位和甲供材料招標(biāo)計劃、施工圖出圖計劃。6.2 案例：6.2.1 發(fā)展控制計劃；6.2.2 工程實施控制計劃；6.2.3 承建單位和甲供材料招標(biāo)計劃；6.2.4 施工圖出圖計劃。6.3 通過這些計劃，將參與工程建設(shè)的各個部門的工作有機地銜接在一起。7 編制房地產(chǎn)工程時間進(jìn)度控制計劃幾點體會7.1 在編制房地產(chǎn)工程時間進(jìn)度控制之前，必須徹底理解營銷意圖，特別是營銷對售樓準(zhǔn)備工程的要求。對于一棟高層建筑，基本上是售樓準(zhǔn)備工程期間，90的承建

11、、甲供材都已經(jīng)確定完。7.2 編制工程實施控制計劃，必須了解當(dāng)?shù)毓こ踢M(jìn)度控制的水平，只有這樣才能保證編制出來的計劃具有操作性。舉深圳地區(qū)的案例。在內(nèi)地還要特別關(guān)注那些壟斷性工程的進(jìn)度，比如：電力、供水等。7.3 編制工程實施控制計劃，還必須了解各分部工程之間的工序搭接關(guān)系。內(nèi)容四：房地產(chǎn)工程成本管理1 房地產(chǎn)工程成本管理觀點解析1.1 誰是控制工程成本的核心部門。1.1.1 觀點一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判爭取得到最優(yōu)惠的承包價。1.1.2 觀點二：規(guī)劃設(shè)計部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術(shù)（包括容積率、使用率

12、等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。1.1.3 觀點三：現(xiàn)場項目部是工程成本控制的核心，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計意圖，有效控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實施部門，作用重大。1.1.4 觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門1.2 目前流行的觀點1.2.1 工程成本控制是由設(shè)計階段和工程實施階段二個階段完成的。設(shè)計階段（包括選材用料）占有7080的份量，工程階段（包括合約和實施階段）3020，這是目前比較流行的觀點。是否對呢？1.3 工程成本控制的投資理念1.3.1 選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？我們進(jìn)行項目設(shè)計時，首先要明確項目的檔次定位，這是超

13、越技術(shù)本身的問題。投資決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1.3.2 承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。1.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。1.4 工程成本動態(tài)控制的思路1.4.1 其一，工程成本控制標(biāo)準(zhǔn)的定位。1.4.2 其二，各分部工程的成本測算。1.4.3 其三，招標(biāo)控制和簽證、設(shè)計變更迅速反饋。1.4.4 動態(tài)控制成本的思路案例分析。1.5 我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計變更1.6 工程招標(biāo)后是否還需要砍價1.6.1 工程招標(biāo)，低價中標(biāo)，不再砍價 。1.6.2 工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價 。

14、1.6.3 幾個提醒：您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經(jīng)營的影響？您有沒有能力砍價？高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？1.6.4 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。1.7 需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源把握的，還是不夠。1.7.1 點評商務(wù)談判。1.8 還談現(xiàn)場簽證1.9 工程成本與財務(wù)資金的關(guān)系1.9.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營指導(dǎo)下的專業(yè)運作。工程成本管理應(yīng)該并入財務(wù)資金運作一起考慮。1.9.2 如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的

15、資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報價優(yōu)惠部分比資金財務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實力強的施工企業(yè)的力量，核實給施工企業(yè)的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會平均資金成本為度。1.10 工程程成本控制體系中最缺什么？1.10.1 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對社會資源的把握。1.10.2 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對社會資源的把握與配置。1.10.3 對工程社會資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本

16、控制，都可能是事倍功半的事情。1.10.4 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。1.11 房地產(chǎn)工程成本管理的思路要點1.11.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營路線指導(dǎo)下的專業(yè)運作。工程成本管理應(yīng)該并入財務(wù)資金運作一起考慮。1.11.2 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計價方式，實現(xiàn)市場定價，反映市場的工程成本是科學(xué)的成本。1.11.3 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場的成本控制觀念，建立投資控制的理念。1.11.4 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項目營銷定位和技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實現(xiàn)工程成本的全程控制。1.11.5 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅持

17、工程招標(biāo)低價中標(biāo)的原則。1.11.6 對于低價中標(biāo)后再砍價，要根據(jù)公司的具體情況確定。1.11.7 一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。1.11.8 設(shè)計變更不可怕，現(xiàn)場簽證要系統(tǒng)化。1.11.9 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對社會資源的把握。2 房地產(chǎn)工程成本管理流程思路2.1 公司經(jīng)營層面項目的可行性研究（經(jīng)營方式、營銷手法、產(chǎn)品方案、開發(fā)溝通），高端信息的重要性，探索攤薄地價挖掘土地價值。點評不同的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)經(jīng)營模式，詳見鏈接?，F(xiàn)金流測算以及融資。2.2 產(chǎn)品定位層面項目營銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材

18、用料標(biāo)準(zhǔn)。2.3 規(guī)劃、設(shè)計層面ü控制項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)；ü控制建筑設(shè)計方案的科學(xué)合理性；ü控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計參數(shù)；ü控制二次設(shè)計；ü控制材料、設(shè)備的選用?，F(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計階段成本優(yōu)化的重點：豎向控制、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計、含鋼量控制、水電設(shè)計參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。2.4 工程層面編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動態(tài)控制打下基礎(chǔ)。建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。3 案例：某公司目前工程成本流程3.1 房地產(chǎn)項目營銷產(chǎn)品定位，確定項目檔次。見某庭項

19、目發(fā)展報告項目定位部分3.2 現(xiàn)金流分析，與財務(wù)部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例3.3 規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。3.4 方案設(shè)計階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。3.5 擴初設(shè)計階段：3.5.1 建筑參數(shù)控制3.5.2 結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)措施3.5.3 設(shè)備參數(shù)控制，見LG-QP-PR009 規(guī)劃設(shè)計管理程序文件，某庭擴初設(shè)計任務(wù)書3.6 施工圖設(shè)計階段：主要設(shè)計細(xì)部控制，見某庭施工圖設(shè)計指導(dǎo)書3.7 選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn)3

20、.8 編制項目成本控制指標(biāo)：見LG-QP-PR005 工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo)3.9 承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見工程部LG-QR-PR012 工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報告3.10 確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3.11 技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見：某庭鋁合金門窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析3.12 定標(biāo)：低價中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見合約部工程分判流程圖3.13 項目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關(guān)，見項目部成本控制流程、甲方認(rèn)價流程3.14 工程竣工，進(jìn)行決算，見預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程內(nèi)

21、容五：房地產(chǎn)工程項目風(fēng)險管理1 項目風(fēng)險管理理論項目風(fēng)險定義1.1 項目風(fēng)險是指由于項目所處環(huán)境和條件本身的不確定性和項目業(yè)主/客戶、項目組織或項目其它相關(guān)利益主體主觀上不能準(zhǔn)確預(yù)見或控制影響因素，使得項目的最終結(jié)果與項目相關(guān)利益主體的期望產(chǎn)生背離，從而給項目相關(guān)利益主體帶來損失的可能性。1.2 項目出現(xiàn)風(fēng)險的根本原因是：人們在對于項目發(fā)展與變化情況的認(rèn)識和應(yīng)對決策等方面出現(xiàn)了問題。1.3 人們對于事務(wù)的認(rèn)識可以劃分成三種不同的狀態(tài)：1.3.1 擁有完備性信息的狀態(tài)；1.3.2 擁有不完備性信息的狀態(tài)；1.3.3 完全沒有信息的狀態(tài)。2 項目風(fēng)險管理理論項目風(fēng)險產(chǎn)生的原因2.1 項目風(fēng)險主要是

22、由于不確定事件造成的，而不確定性事件又是由于信息不完備造成的，即由于人們無法充分認(rèn)識一個項目未來的發(fā)展和結(jié)果造成的。從理論上說，項目的信息不完備情況能夠通過人們的努力而降低，但是卻無法完全消除。2.2 項目風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因有：2.2.1 人們的認(rèn)識能力有限；2.2.2 信息本身的滯后性特性；2.2.3 項目信息資源管理和溝通管理方面的問題。3 項目風(fēng)險管理理論項目風(fēng)險分類與特性3.1 項目風(fēng)險的分類3.1.1 按照項目風(fēng)險發(fā)生概率分類；3.1.2 按項目風(fēng)險后果的嚴(yán)重程度分類；3.1.3 按項目風(fēng)險引發(fā)的原因分類3.1.4 按項目風(fēng)險造成的結(jié)果分類；3.1.5 按有無預(yù)警信息分類；3.1.6

23、 按項目風(fēng)險關(guān)聯(lián)程度分類。3.2 項目風(fēng)險的特性3.2.1 項目風(fēng)險事件的隨機性；3.2.2 項目風(fēng)險的相對可預(yù)測性；3.2.3 項目風(fēng)險發(fā)展的漸進(jìn)性；3.2.4 項目風(fēng)險發(fā)展的階段性（潛在風(fēng)險階段、風(fēng)險發(fā)生階段、造成后果階段）；3.2.5 項目風(fēng)險發(fā)展的突變性。4 項目風(fēng)險管理理論項目風(fēng)險管理定義及理論4.1 項目風(fēng)險管理是指項目風(fēng)險識別和項目風(fēng)險度量、制定和使用各種項目風(fēng)險應(yīng)對措施、全面管理與有效控制項目風(fēng)險，以及妥善處理項目風(fēng)險事件所造成的不利結(jié)果等構(gòu)成的一系列項目風(fēng)險管理工作。4.2 項目風(fēng)險管理的二種理論：4.2.1 第一種是針對無預(yù)警信息項目風(fēng)險的管理理論。由于這種風(fēng)險很難提前識別

24、、跟蹤和應(yīng)對，所以難以進(jìn)行項目風(fēng)險的事前控制。無預(yù)警信息項目風(fēng)險的管理控制主要有二種方法，其一是消減項目風(fēng)險后果的方法，其二是項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法，比如：賣保險。4.2.2 第二種是有預(yù)警信息項目風(fēng)險管理理論。這與這類項目風(fēng)險，人們可以通過收集各種預(yù)警信息去識別和預(yù)測項目的風(fēng)險。4.3 項目風(fēng)險管理的基本方法：4.3.1 項目風(fēng)險潛在階段采用的方法風(fēng)險規(guī)避方法；4.3.2 項目風(fēng)險發(fā)生階段采用的方法風(fēng)險化解方法；4.3.3 項目風(fēng)險后果階段采用的方法風(fēng)險消減方法。5 項目風(fēng)險管理理論項目風(fēng)險管理主要工作內(nèi)容5.1 項目風(fēng)險的識別：是指識別和確定項目究竟存在哪些風(fēng)險以及這些風(fēng)險影響項目的程度和可能

25、帶來的后果。5.2 項目風(fēng)險的度量：是指對項目風(fēng)險以及其后果所進(jìn)行的評估和量化分析。5.3 項目風(fēng)險應(yīng)對措施的制定：根據(jù)項目風(fēng)險識別和度量結(jié)果，計劃和安排項目風(fēng)險應(yīng)對措施和相應(yīng)資源。5.4 項目風(fēng)險的控制：根據(jù)項目風(fēng)險識別、度量以及制定的項目風(fēng)險應(yīng)對措施所開展的，對于整個項目及其全過程中各種風(fēng)險的管理控制工作。6 房地產(chǎn)工程項目風(fēng)險識別6.1 項目現(xiàn)金流預(yù)測與控制風(fēng)險，詳見鏈接。6.2 承建商供應(yīng)商管理風(fēng)險，詳見鏈接。6.3 設(shè)計管理風(fēng)險，詳見鏈接。6.4 甲方管理風(fēng)險，詳見鏈接。6.5 政府與政策風(fēng)險，詳見鏈接。6.6 市場+營銷+客戶風(fēng)險，詳見鏈接。6.7 新材料新技術(shù)新工藝運用風(fēng)險，詳見

26、鏈接。6.8 現(xiàn)場工程質(zhì)量、安全風(fēng)險，詳見鏈接。7 房地產(chǎn)工程項目風(fēng)險控制措施內(nèi)容六：房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理1 房地產(chǎn)現(xiàn)場工程管理措施1.1 現(xiàn)場有效管理的前提條件：供方管理、工程合同；1.2 體系健全（甲方現(xiàn)場管理保證體系、監(jiān)理機構(gòu)保證體系 、施工單位保證體系）；1.3 甲方現(xiàn)場管理體系的系統(tǒng)性，詳見工程管理策劃書案例；1.4 溝通管理制度化，詳見鏈接；1.5 現(xiàn)場管理的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：a. 技術(shù)方案先行b. 施工現(xiàn)場平面布置圖的控制c. 工程樣板先行，詳見鏈接；d. 設(shè)備材料進(jìn)場控制，詳見鏈接。e. 工序控制措施，詳見鏈接。f. 鑰匙管理與成品保護(hù)措施g. 入住前質(zhì)量檢查和維修，把握竣工驗收最后

27、防線1.6 工程項目風(fēng)險管理，詳見相關(guān)鏈接。2 監(jiān)理機構(gòu)工作標(biāo)準(zhǔn)化。案例：監(jiān)理機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化管理目錄清單；監(jiān)理機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)文件夾；監(jiān)理工作審核表3 房地產(chǎn)公司現(xiàn)場項目部現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化。案例：現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理文件目錄清單4 中海地產(chǎn)現(xiàn)場管理案例，詳見鏈接。5 房地產(chǎn)工程管理全程策劃6 房地產(chǎn)售樓準(zhǔn)備工程策劃內(nèi)容七：中海地產(chǎn)工程管理經(jīng)驗1 規(guī)范透明的供應(yīng)商管理，詳見鏈接。2 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ毯贤芾?，詳見鏈接? 技術(shù)管理底盤扎實（工法、技術(shù)研究）。4 民主、集中的招投標(biāo)委員會管理制度。5 強勢系統(tǒng)的工程時間計劃管理，現(xiàn)場執(zhí)行力很強。內(nèi)容八：房地產(chǎn)工程技術(shù)管理1 房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的層次定位1.1 房地產(chǎn)工程管理

28、的宏觀方法1.1.1 房地產(chǎn)工程管理的宏觀方法：技術(shù)、合同、經(jīng)濟(jì)、組織。1.1.2 技術(shù)是房地產(chǎn)工程管理的基礎(chǔ)和底盤 。1.1.3 合同是房地產(chǎn)工程管理的“君子協(xié)議”。（在大陸）1.1.4 經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)工程管理的杠桿。1.1.5 組織是房地產(chǎn)工程管理的核心。1.2 工程管理在房地產(chǎn)公司的地位1.2.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)公司經(jīng)營路線指導(dǎo)下的專業(yè)運作。1.2.2 不同的地產(chǎn)公司，同一個地產(chǎn)公司的不同項目，工程管理模式可能是不一樣的， 采取怎樣的工程管理模式，取決于房地產(chǎn)項目如何經(jīng)營，房地產(chǎn)工程管理模式是受經(jīng)營路線限制和指導(dǎo)的。1.2.3 但萬變不離其宗，通過調(diào)配技術(shù)手段、合同規(guī)則、經(jīng)濟(jì)利益、

29、組織原則，最終完成工程管理任務(wù)，實現(xiàn)公司的經(jīng)營目標(biāo)。1.2.4 一個公司要形成具有自身特色的工程管理模式，必須遵行公司經(jīng)營路線的規(guī)則，照搬別人的經(jīng)驗是沒有用的 。1.2.5 有什么樣的工程管理環(huán)境決定采用什么樣的工程管理模式。1.3 工程技術(shù)管理的層次定位1.3.1 工程技術(shù)是營銷意圖與建筑產(chǎn)品之間的橋梁，是工程與營銷的對接口，是產(chǎn)品設(shè)計和選材用料的依據(jù)。離開項目的屬性（營銷定位）談技術(shù)是沒有任何意義的。1.3.2 工程技術(shù)是評判工程成本控制水平的依據(jù)。離開技術(shù)談成本是沒有任何意義的。1.3.3 工程技術(shù)是工程質(zhì)量控制的基礎(chǔ)。離開技術(shù)空談質(zhì)量控制是沒有任何意義的。2 剖析房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理

30、2.1 房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理的任務(wù)是什么？2.1.1 思考背景。2.1.2 房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)就是將項目營銷意圖轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖和滿足國家或地方的相關(guān)規(guī)定，同時沒有突破工程成本計劃。2.2 房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理的工作核心是什么？2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理的工作核心是技術(shù)與市場的結(jié)合、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。2.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理的特點，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的工程技術(shù)人員既懂技術(shù)又懂市場（營銷市場）、既懂技術(shù)又懂造價。2.2.3 一個不懂造價的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)

31、秀的工程師。2.3 如何做好房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)管理工作？2.4 房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是什么？2.4.1 房地產(chǎn)企業(yè)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是市場標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)。2.4.2 為什么我們要選擇客戶標(biāo)準(zhǔn)而不是國家標(biāo)準(zhǔn)？2.4.3 其一，國家標(biāo)準(zhǔn)只是略高于社會平均水平，是對社會現(xiàn)有先進(jìn)水平的總結(jié)，一般來說，國家標(biāo)準(zhǔn)將永遠(yuǎn)落后市場標(biāo)準(zhǔn)和客戶的要求，客戶的要求將是推動國家標(biāo)準(zhǔn)提高的原動力，只有站在市場第一線的房地產(chǎn)企業(yè)，才真正地知道購房者需要什么。2.4.4 其二，激烈的市場競爭，要求我們以客戶為中心，客戶是我們的衣食父母，這就決定了工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的選擇同樣要以客戶為中心 。2.4.5 其三，堅持客戶標(biāo)準(zhǔn)，是我們

32、房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任，因為我們肩負(fù)對業(yè)主幾乎是一輩子的使命和承諾。堅持工程技術(shù)的客戶標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)成為了推動建筑技術(shù)發(fā)展的核心力量（同丁士昭先生觀點），我們?yōu)榇烁械阶院馈?.5 客戶技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的效應(yīng)是什么？2.5.1 客戶技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的效應(yīng)就是“一對一”的廣告，是技術(shù)營銷，是口碑的傳頌，是品牌展示。2.6 現(xiàn)場項目部技術(shù)管理工作的重點是什么？2.6.1 現(xiàn)場技術(shù)管理工作的重點是解決功能性問題，其次是解決操作性問題。內(nèi)容九：房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理1 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理提綱1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是什么？1.2 設(shè)計質(zhì)量是工程質(zhì)量的先天之本1.3 房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治措施，詳見鏈接。1.4 工

33、程質(zhì)量樣板房先行1.5 房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的實物交底法1.6 引進(jìn)工程質(zhì)量保險或擔(dān)保制度2 房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是什么？2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.2 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的目的是要通過贏得客戶的認(rèn)可從而實現(xiàn)企業(yè)盈利，理論上與其它工業(yè)產(chǎn)品是一樣，比如：冰箱、彩電。但實際情況可能是房地產(chǎn)市場的競爭還不像工業(yè)產(chǎn)品那樣激烈或者我們暫時無法機械化生產(chǎn)，所以市場上對房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量要求不像工業(yè)產(chǎn)品那樣高，但工業(yè)產(chǎn)品的要求一定是我們努力的方向。2.3 客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與施工單位工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別 。2.4 明確了房地產(chǎn)企業(yè)客戶產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵，我們在工程質(zhì)量控制方面努力的方

34、向也就逐漸清晰。房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)符合客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品，在現(xiàn)階段而言，我認(rèn)為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化）三個方面努力。2.5 我們對房地產(chǎn)產(chǎn)品更應(yīng)該關(guān)注功能性問題。2.6 房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)案例，詳見鏈接。3 設(shè)計質(zhì)量是工程質(zhì)量的先天之本3.1 既然房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而且要保證工程的功能性質(zhì)量，那么這就要求我們事先必須把客戶需求研究清楚，根據(jù)客戶的需求，先把產(chǎn)品設(shè)計好，然后安排施工建造。3.2 產(chǎn)品設(shè)計天生的就有缺陷，后期再補救也沒有什么用處。案例分析，詳見鏈接。

35、3.3 近階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新在于設(shè)計創(chuàng)新。3.4 施工圖審查指引案例，詳見鏈接。4 房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治措施4.1 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點分析4.1.1 中海地產(chǎn)工程質(zhì)量維修月報案例，詳見鏈接。4.1.2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷分類統(tǒng)計表案例，詳見鏈接。4.1.3 維修案例，詳見鏈接。4.1.4 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點：第一類：滲漏第二類：水電設(shè)備及門窗五金件使用故障第三類：裂縫第四類：規(guī)劃、建筑設(shè)計缺陷帶來的功能問題出現(xiàn)工程質(zhì)量通病的原因分析：（討論）建筑構(gòu)造做法（工法）不合理；施工速度太快；工程管理不到位；施工工藝落后；原材料把關(guān)不嚴(yán)。4.2 他山之石、可以攻玉4.2.1 中海地產(chǎn)主包單位施

36、工技術(shù)措施案例，詳見鏈接。4.2.2 萬科地產(chǎn)主包單位施工技術(shù)措施案例，詳見鏈接。4.2.3 房地產(chǎn)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)保證措施，詳見鏈接。4.2.4 廣東省住宅工程質(zhì)量通病防治技術(shù)措施二十條，詳見鏈接。4.2.5 南京市住宅工程質(zhì)量通病防治導(dǎo)則，詳見鏈接。4.2.6 鋁合金門窗質(zhì)量控制，詳見鏈接。4.2.7 民用建筑防水體系，詳見鏈接。4.2.8 砌筑與抹灰質(zhì)量控制，詳見鏈接。4.2.9 混凝土裂縫防治措施，詳見鏈接。5 工程樣板先行5.1 工程樣板房案例，詳見鏈接。5.2 工程質(zhì)量樣板案例，詳見鏈接。5.3 工程質(zhì)量樣板房的意義：5.3.1 工程質(zhì)量樣板房是一個公司工程管理實力的體現(xiàn)。5

37、.3.2 工程質(zhì)量樣板房是公司誠信的表現(xiàn)。5.3.3 工程質(zhì)量樣板房是我們工程質(zhì)量的演練。5.3.4 工程質(zhì)量樣板房是承建單位實物交底的基地。5.3.5 工程質(zhì)量樣板房有利于我們及時發(fā)現(xiàn)施工圖上存在的問題，避免大規(guī)模返工簽證。6 工序控制措施 ，詳見鏈接1、鏈接2。7 建筑產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的實物交底法7.1 傳統(tǒng)施工交底的弊病。7.2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)保證措施，詳見鏈接。7.3 砌筑做法，詳見鏈接。7.4 抹灰做法，詳見鏈接。內(nèi)容十：現(xiàn)場簽證與設(shè)計變更管理一、現(xiàn)場簽證與設(shè)計變更管理1 控制現(xiàn)場簽證的思路1.1 傳統(tǒng)控制現(xiàn)場簽證的局限性1.2 本次培訓(xùn)控制現(xiàn)場簽證的思路：1.2.1 避免

38、簽證或減少簽證1.2.2 規(guī)范簽證2 系統(tǒng)分析現(xiàn)場簽證誘因2.1 設(shè)計變更原因引起的設(shè)計變更簽證，詳見鏈接。2.2 合同出現(xiàn)漏項或重疊或清單說明不清引起的合同簽證，詳見鏈接。2.3 措施費簽證，詳見鏈接。2.4 場地移交不清引起的責(zé)任簽證，詳見鏈接。2.5 規(guī)費簽證，詳見鏈接。2.6 施工樣板先行，避免施工返工簽證，詳見鏈接。2.7 技術(shù)措施和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清晰簽證，詳見鏈接。2.8 主材、主要工藝變了引起的價格簽證，見設(shè)計變更控制。2.9 總包管理費、總包配合費簽證，詳見鏈接。2.10 施工合同范圍外零星工程的確認(rèn)簽證，詳見鏈接。2.11 甲供材料管理采保費以及甲供材料損耗，見甲供材料講座。2.

39、12 低價入場，申請變更的變相索賠簽證，詳見鏈接2.13 市場價格發(fā)生無法控制波動的市場簽證。2.14 施工單位原因引起的違規(guī)處罰簽證。2.15 甲方原因引起的工期簽證。÷2.16 3 規(guī)范簽證的方法3.1 簽證發(fā)生了，不要擔(dān)心，規(guī)范簽證。3.2 規(guī)范簽證方法：3.2.1 三方簽證，規(guī)范簽證行為；3.2.2 建立現(xiàn)場簽證事先報告制度，甲方確定簽證范圍和做法后再實施，規(guī)范簽證流程；3.2.3 按程序辦事，詳見案例現(xiàn)場簽證管理程序。4 合同簽證簽證控制4.1 合同出現(xiàn)漏項或重疊或清單說明不清引起的合同簽證是現(xiàn)場簽證的罪魁禍?zhǔn)字弧?.2 避免合同簽證的方法：4.2.1 工程范圍管理（工程

40、范圍管理的有點，目前工程范圍存在的缺陷），詳見案例1案例2、案例3；4.2.2 現(xiàn)場施工交底新方法；4.2.3 清單說明要具體明確，避免清單漏洞。5 措施費簽證控制5.1 施工措施費定義：指投標(biāo)人完成本招標(biāo)工程所需的技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實體項目全部費用，并已充分考慮了招標(biāo)文件的施工管理及技術(shù)要求、配合售樓準(zhǔn)備工程的要求。5.2 施工措施費簽證控制原則：施工措施費包干。5.3施工措施費包干原則理解：投標(biāo)措施項目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費用中，措施項目投標(biāo)報價按包干考慮，結(jié)算時除合同規(guī)定外不作調(diào)整。設(shè)計變更及簽證工程中發(fā)生的措施費亦由投標(biāo)人在本報價表中包干考慮。5.4

41、 施工措施費控制案例分析：中海陽光棕櫚園二期主包措施費控制方法。6 場地移交不清引起的責(zé)任簽證6.1 水準(zhǔn)及坐標(biāo)控制點移交；6.2 施工水電接駁點以及讀表記錄移交；6.3 作業(yè)控制線移交，比如：1 米控制線移交給入戶門、二次裝修、防火門、門窗、電梯、欄桿施工單位；6.4 場地土方標(biāo)高移交，比如：原始場地移交給土方單位；土方單位將平整后的場地移交基坑單位；基坑單位將基坑移交給樁基單位；樁基單位將工作面移交給主包單位等；基坑坡度與樁基、主包施工的關(guān)系移交；6.5主包與分包之間工作面移交，比如：門窗洞口移交；入戶門、防火門洞口移交；欄桿工作面移交；防水工作面移交；外墻涂料工作面移交；白蟻防治工作面移

42、交；水池防護(hù)工作面移交；電梯井道移交；煙道工作面移交；二次裝修工作面移交；園林工作面移交；電梯機房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電（電話、電視、寬頻）等各類設(shè)備房移交；人防、消防、燃?xì)狻⒅悄芑仍O(shè)備專業(yè)工作面移交；6.6 分包之間工作面移交，比如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移交等；6.7 辦理好場地移交記錄案例，詳見鏈接場地工序移交記錄表。7 規(guī)費簽證控制7.1 規(guī)費定義：指投標(biāo)人根據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T要求，為完成本招標(biāo)工程所需的交納的全部費用。比如：工人作業(yè)保險等。7.2 規(guī)費簽證控制原則：規(guī)費包干。7.3施工措施費包干原則理解：投標(biāo)人在規(guī)費項目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費用

43、中。本表中規(guī)費項目投標(biāo)報價按包干考慮，結(jié)算時除合同規(guī)定外不作調(diào)整。設(shè)計變更及簽證工程中引起的規(guī)費亦由投標(biāo)人在本報價表中包干考慮。8 施工返工簽證控制8.1 施工返工簽證的控制方法：工程質(zhì)量樣板先行。8.2 工程質(zhì)量樣板房的意義：8.2.1 工程質(zhì)量樣板房是公司工程管理實力的體現(xiàn)。8.2.2 工程質(zhì)量樣板房是公司誠信的表現(xiàn)。8.2.3 工程質(zhì)量樣板房是我們工程質(zhì)量的演練。8.2.4 工程質(zhì)量樣板房是承建單位實物交底的基地。8.2.5 工程質(zhì)量樣板房有利于我們及時發(fā)現(xiàn)施工圖上存在的問題，避免大規(guī)模施工返工簽證。8.3 案例：工程質(zhì)量樣板房實例。9 標(biāo)準(zhǔn)不清晰簽證簽證控制9.1 技術(shù)措施和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不

44、清晰簽證控制方式：9.1.1 事先明確要求，詳見鏈接案例。9.1.2 施工樣板先行，詳見案例：工程質(zhì)量樣板房實例 。10 總包管理費、總包配合費簽證控制10.1 總包管理費、總包配合費控制原則：以分包合同價為基數(shù)，套用固定取費費率包干。10.2 總包管理費、總包配合費包干理解：10.2.1 分包合同價增減，總包管理費、總包配合費不調(diào)整；10.2.2 建議總包管理費、總包配合費內(nèi)包含分包水電使用費，避免現(xiàn)場各分包裝水電表，影響現(xiàn)場管理；10.2.3 建議總包管理費、總包配合費合并。10.3 總包管理費、總包配合費支付手續(xù)：建議由甲方代扣支付，避免分包單位直接給總包支付。11 合同范圍外零星工程的

45、確認(rèn)簽證控制11.1 施工合同范圍外零星工程的確認(rèn)簽證控制方法：在合同中先約定價格，避免在施工過程中討價。11.2 零星工作項目綜合報價限價，案例詳見鏈接。11.3 操作技巧：現(xiàn)場工程師只確認(rèn)事實或工程量，套價由合約工程師完成。12 低價入場，申請變更的變相索賠簽證，避免此類簽證的措施：12.1 分析商務(wù)標(biāo)，避免嚴(yán)重的不平衡報價。12.2 提防長期合作單位利用此方法索賠。12.3 面對施工單位變更申請時，分析其理由是否屬實，謹(jǐn)防上當(dāng)。13 設(shè)計變更控制管理13.1 我們怕設(shè)計變更什么？13.1.1 面對現(xiàn)實吧，看來你我是無法解決房地產(chǎn)項目“三邊工程”問題，設(shè)計變更避免不了，談“虎”色變有什么用

46、呢？13.1.2 設(shè)計變更難道真是母老虎嗎，我們到底怕設(shè)計變更什么？13.1.3 經(jīng)驗之談：我覺得：我們只擔(dān)心二種設(shè)計變更，重點控制。13.1.3.1 第一種是退到的設(shè)計變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費 。13.1.3.2第二種設(shè)計變更涉及的內(nèi)容，其計價方式在合同中沒有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨家協(xié)商議價方式確定價格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理“貨比三家”的優(yōu)勢失效，必然會帶來成本的增加。13.1.4 對于常規(guī)設(shè)計變更涉及的內(nèi)容 ，其計價方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計算。對于這種設(shè)計變更帶來的工程成本的增減，不論其是設(shè)計缺陷或設(shè)計錯誤引起的，還是營銷引起的，還是物業(yè)管理需要增加的，都是該花的錢或是不該花的錢。13.2 設(shè)計變更原因分析13.2.1 一般設(shè)計變更原因分析：設(shè)計類原因：超成本目標(biāo)、設(shè)計優(yōu)化、設(shè)計錯誤、設(shè)計缺漏、補充設(shè)計、二次設(shè)計、現(xiàn)場