【精品】物業(yè)管理方案參考范文

1、公司簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況物業(yè)管理方案總體設(shè)想四、物業(yè)管理具體內(nèi)容五、崗位職責(zé)、管理標(biāo)準(zhǔn)及操作程序六、管理組織七、人員配備八、報(bào)價(jià)、預(yù)算一、公司簡(jiǎn)介*集團(tuán)是集科、工、貿(mào)于一體的大型國(guó)有企業(yè)，擁有*股份有限 公司（上市公司）等12家全資子公司和控股公司，排名全國(guó)500強(qiáng)，武漢 市100強(qiáng)中列前10名。*物業(yè)管理有限公司隸屬于*集團(tuán)，是以主營(yíng) 物業(yè)管理及物業(yè)管理顧問的專業(yè)公司。物管內(nèi)容主要包括綠化（園林的設(shè)計(jì)、 施工、維護(hù)保養(yǎng)）、保潔、保安、房屋的維修與養(yǎng)護(hù)、消防、機(jī)電的維修與 養(yǎng)護(hù)、家政服務(wù)、顧問等。公司以先進(jìn)物業(yè)管理理念著稱，云集國(guó)內(nèi)多家著 名物業(yè)管理公司之精英。公司現(xiàn)有168名員工，其中管理人員45人

2、，技術(shù)人員123人。?？?學(xué)歷以上的管理人員在管理層中比率為100%,本科學(xué)歷以上的管理人員比率 為68%。擁有專業(yè)高級(jí)職稱的管理人員有8人，中級(jí)職稱的管理人員占管理 層比率82%。公司管理層平均年齡為31.5歲，技術(shù)人員年齡結(jié)構(gòu)集中在 2240歲之間，平均年齡為29. 7歲。公司的發(fā)展以*集團(tuán)強(qiáng)勁的物業(yè)管理實(shí)力為依托，以#物業(yè)管 理公司強(qiáng)大的技術(shù)力量作顧問指導(dǎo)，以全體員工高要求的專業(yè)能力作中流砥 柱。自公司成立以來，一直以“高調(diào)做事、低調(diào)做人”作為企業(yè)理念，堅(jiān)持 “以人為本”，把客戶和企業(yè)員工的滿意度作為企業(yè)發(fā)展的衡量標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí) 公司推行的“人性化”管理、“管理處主任職業(yè)化”、“建立供應(yīng)商體

3、系”等 先進(jìn)的管理理念在行業(yè)內(nèi)引起普遍關(guān)注。目前，承接的項(xiàng)目總面積約70多 萬平方米，典型項(xiàng)目有：*辦公大樓、*學(xué)生公寓、*汽車工業(yè) 園、*x業(yè)園等。二、項(xiàng)目概況*服務(wù)社居住小區(qū)，位于*三路，其布局合理、環(huán)境典雅、配套較為 完善。建筑面積約為1. 2萬平方米，綠化面積約為300平方米。該區(qū)域物業(yè)管理 的主要內(nèi)容為保安、保潔、綠化、工程維修。三、*服務(wù)社居住小區(qū)物業(yè)管理方案總體設(shè)想具體指導(dǎo)思想：提供高品質(zhì)、完善的物業(yè)管理服務(wù)，合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建*服務(wù) 社居住小區(qū)“舒適、安全、優(yōu)美、高雅”的生活環(huán)境，同時(shí)提高""物業(yè)市場(chǎng)占 有率及亮麗品牌。<>根據(jù)is0900

4、1質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定，組織高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的保安、保潔、綠 化、工程，配套齊全、服務(wù)完善的管理體系。確保生活區(qū)業(yè)主處于“舒適、優(yōu)美、 安全”的生活、娛樂環(huán)境之中。二 通過現(xiàn)代化高質(zhì)量、高要求、高品質(zhì)的物業(yè)管理的介入，打造與渲染 *月艮務(wù)社生活小區(qū)高品位、高格調(diào)的氛圍，體現(xiàn)*務(wù)社生活小區(qū)現(xiàn)代化生 活意識(shí)，同時(shí)確保小區(qū)物業(yè)的保值增值。三*物業(yè)管理有限公司收取的物業(yè)管理費(fèi)取之于民，用之于民，旨在通 過提供完善的物業(yè)管理服務(wù)提高*物業(yè)在市場(chǎng)上的亮麗品牌及良好品牌。四、物業(yè)管理的具體內(nèi)容根據(jù)*初艮務(wù)社生活小區(qū)的情況，其物業(yè)管理具體內(nèi)容：1、保潔區(qū)：整個(gè)生活區(qū)；2、保安區(qū)：整個(gè)生活區(qū)；3、綠化區(qū)：300平方米。4

5、、工程維修區(qū)：整個(gè)轄區(qū)的工程維修、水電維修、水箱、配電房檢參。五、崗位職責(zé)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作程序綠化崗位職責(zé)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作程序：崗位職責(zé)：對(duì)綠化帶進(jìn)行種植、修剪及養(yǎng)護(hù)工作。創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境， 幫助提升物業(yè)的整體品味，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值。二 操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)總質(zhì)量要求樹木：生長(zhǎng)茂盛無枯枝；樹形：美觀完整無傾斜；綠籬：修剪整齊無缺枝；花壇：土壤疏松無垃圾；草坪：平整清潔無雜草。具體的工作指標(biāo)新種樹苗：本地苗成活率95%,外地苗成活率85%;新種樹苗：高度1公尺處傾斜超過10公分的樹木不超過樹木總數(shù)的2%;有病蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2%;樹木的二級(jí)分枝的枯枝不超過樹木總數(shù)的2%;綠化圍欄設(shè)施無缺

6、損；綠化建筑小品無損壞；草坪無高大雜草，綠地?zé)o野生或家生的攀緣植物；綠地整潔無垃圾、磚塊。<三> 綠化工程操作標(biāo)準(zhǔn)及要求：1. 綠化施工期：<1>專業(yè)綠化工程和各項(xiàng)建設(shè)工程的附屬綠化工程，應(yīng)與建筑工程同時(shí) 規(guī)劃，同時(shí)施工，不得遲于各項(xiàng)建筑工程交付使用后第一個(gè)植樹季節(jié)完成。季 樹木的休眠期內(nèi)，即當(dāng)至翌年五月份。<2>落葉樹木栽植是在秋季落葉后至樹木萌動(dòng)之前即十一月下旬至翌年 三月中旬前，多以秋冬栽植為好，耐寒力較差的喬木如楓楊、欒樹以三月中旬 栽植最好，以免枯梢。<3>常綠針葉類以秋冬停止生長(zhǎng)和春節(jié)萌動(dòng)之前栽植為宜；常綠闊葉以 二月中旬至三月中旬、

7、九月中旬至十二月上旬栽植為好，其中秋季栽植最為適 宜。2. 綠化施工對(duì)土壤及環(huán)境要求：<1> 土層厚度至少要達(dá)到樹木、草坪生長(zhǎng)所需要的最低限度，一般深于根 長(zhǎng)或土球高度的1/3以上，否則不能施工。<2>栽植地段土層結(jié)構(gòu)差，對(duì)建筑垃圾、建筑物舊基礎(chǔ)、道路路基三合土、 生活垃圾等均要徹底清除，深挖見到原土后，再回填種植土。<3>園林植物對(duì)土壤的酸堿度適應(yīng)能力不同，大部分植物適宜在微酸性土壤生長(zhǎng)。<4>地勢(shì)低洼、積水較重或地下水位較高地域?qū)嵤┚G化工程時(shí)，應(yīng)按照水 的流向鋪置排水設(shè)施，并適當(dāng)填土提高樹穴的標(biāo)高方可施工。尤其是雪松、廣 玉蘭、梅花等不耐水濕

8、樹種還要填土抬高種植，以利排水和根系伸展。< 5 >在污染嚴(yán)重地段應(yīng)選擇抗污染的樹種進(jìn)行綠化。3、挖苗<1> 一般落葉喬木根徑為苗木胸徑的10倍，落葉灌木根徑為苗木高度的 1/3;常綠樹土球規(guī)格為苗木胸徑的8-一10倍，土球高度為土球直徑的2/3, 土 球留底規(guī)格為土球直徑的1/3。<2>挖苗如遇到土壤干燥時(shí)，應(yīng)要求苗圃在挖苗前二天灌一次水，增加土 壤粘著力。土壤過濕時(shí)應(yīng)提前挖溝排水，以利挖苗和減少根系的損傷。<3>挖掘裸根苗時(shí)，應(yīng)從根盤規(guī)格的外側(cè)環(huán)狀開溝，鏟去表土，然后沿溝 壁垂直挖掘至規(guī)定的深度，待主要側(cè)根全部切斷后，從一側(cè)向內(nèi)深挖，但主根

9、未切斷前不得猛力拉搖樹干，以免損傷根系。切斷主根后用鍬掏空土球泥土， 注意勿損傷須根，隨根土要保留。<4>挖裸根苗時(shí)如遇到較粗大根系時(shí)，宜用手鋸鋸斷，保持切口平整，切斷 主根宜用利鏟，防止造成主根劈裂。<5>挖掘常綠樹、名貴樹和觀賞花灌木時(shí)均要帶土球。4、苗木假植已挖掘的苗木因故不能及時(shí)栽植下去，應(yīng)將苗木進(jìn)行臨時(shí)假植，以保持根部 不脫水，但冷艮植時(shí)間不宜過長(zhǎng)。<1>假植場(chǎng)地應(yīng)選擇靠近種植地點(diǎn)，排水良好，濕度適宜、避風(fēng)、向陽、 無霜害、近水源、搬運(yùn)方便的地方。<2>裸根苗木假植采取掘溝埋根法：挖掘?qū)? 1. 5米，深0. 4米的假植溝，將苗根朝北排

10、放整齊，一層苗木一 層土將根部埋嚴(yán)實(shí)，短時(shí)間假植1一-2天可用草席、苫物覆蓋。遮陰、灑水保<3>帶土球假植可將苗木直立，集中放在一起.若假植時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)在四周 培土至土球高度的三分之一左右夯實(shí)，苗木周圍用繩子系牢或立支柱。<4>苗木休眠期移植，若遇氣溫低，濕度大，無風(fēng)的天氣，或木土球較大在 12天內(nèi)進(jìn)行栽植，應(yīng)用草簾覆蓋。5、苗木栽植<1>樹木高矮,干徑及體量大小要搭配合理，合乎自然要求。<2>相鄰近的苗木規(guī)格應(yīng)要求一致,或相鄰樹高度不超過50厘米,胸徑不 超過1厘米。<3>植物栽植時(shí)要保持樹體端正，上下垂直，不得傾斜，并盡可能照顧到

11、原 生長(zhǎng)地所處的陰陽面。<4>置放苗木要做到輕拿輕放，裸根苗直接放入樹穴，帶土球苗暫放樹穴 一邊，但不得影響交通。6、草皮養(yǎng)護(hù)<1>春夏季對(duì)草皮每23個(gè)月進(jìn)行一次修剪,秋冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修 剪，基本保證夏季草皮不長(zhǎng)于15厘米,秋冬季不長(zhǎng)于10厘米。<2>每次修剪后對(duì)草皮施肥，施肥后澆透水或在雨后施肥,保證草皮全年 常綠。<3>施肥方法:將已腐熟的有機(jī)肥料打碎、過篩、除雜、均勻施入土壤里. 若新植草坪面積較大時(shí)，可將建坪地劃分為若干個(gè)面積相等的小塊，為播種小 區(qū)，將肥料按畝的施肥量分?jǐn)偟矫總€(gè)播種小區(qū)，將每一播種小區(qū)的肥料與土壤 翻耕混勻（每畝施

12、肥量25003000公斤）。<4>草皮雜草沒周巡查拔除。<5>發(fā)現(xiàn)草地、花叢內(nèi)的雜物，要及時(shí)拔除。<6>草坪、草地要保持一定的排水坡度，一般坡度為0.30.5%。<7>草坪、草地目視平整，無明顯黃土裸露。7、綠籬花球的養(yǎng)護(hù)<1>綠籬栽植前先挖種植溝，其溝規(guī)格應(yīng)視土質(zhì)和苗木規(guī)格確定，如土質(zhì) 不好,挖方應(yīng)適當(dāng)加大規(guī)格，一般栽植13年生小苗，溝寬50米；深40米，栽 植大規(guī)格的綠籬要視其土球的直徑而定。<2>綠籬栽后隨即覆土，踏實(shí)，澆透水，扶直，第二天在澆水一次，然后 進(jìn)行修剪整形。<3>綠籬修剪時(shí)做到平整圓滑，花球

13、造型要優(yōu)美，修剪下的枝葉要立即清 除。<4>每年修剪5次以上，新長(zhǎng)枝不超過30厘米。<5>每23個(gè)月施肥一次（頻率視季節(jié)定），保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛。<6>綠籬、花球死亡后缺苗，須在一周內(nèi)補(bǔ)好。8、喬灌木的養(yǎng)護(hù)<1>每月巡查，及時(shí)修剪枯枝、病蟲枝，妨礙人們觀瞻和活動(dòng)的下垂枝條, 保持喬木高2. 5米以上。修剪下的枝葉立即清除。<2>修剪時(shí)要注意整體感，對(duì)定芽植物，應(yīng)注意選取芽點(diǎn)。<3>注意光照風(fēng)熱，保證樹木修剪后透氣透光。<4>樹木應(yīng)下疏上密，對(duì)生枝、車輪枝一般要修剪，保持分布均勻，病態(tài) 腫瘤枝一定要剪除。<5&g

14、t;每三個(gè)月要時(shí)施肥一次，保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛。9、澆水<1>室外綠化春、夏季按天氣不同每25天澆一次水，秋冬季每815 天澆一次水，因天氣炎熱干旱而出現(xiàn)特缺水時(shí)，則必須相應(yīng)增加澆水次數(shù)，保 證所有植物不因缺水而出現(xiàn)萎焉。2室外盆栽隨天氣不同每天澆水12次，雨天能淋到雨水的不澆，每 周澆透水12次，室內(nèi)盆栽每周澆水12次。3澆水要注意泥土不沾染樹葉，土不壓苗心，水不沖倒樹苗，冬季早晚 不澆水，夏季中午不澆水。10. 病蟲害防治<1>提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害居民健康為前提， 盡量使用低毒農(nóng)藥。<2>使用農(nóng)藥時(shí)，必須戴口罩、手套，穿長(zhǎng)袖衣褲，完工后換

15、衣褲，用肥 皂洗手。<3>使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器，避免藥液擴(kuò)散，影響居民健康。保潔崗位職責(zé)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作程序<>保潔人員崗位工作職責(zé)工作內(nèi)容1、保證保潔人員分管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生整潔、干凈。2、樓宇內(nèi)：樓道、公共走道、樓宇內(nèi)墻面、燈具、開關(guān)、線槽、墻角、 門窗、門眉樓道扶手、公廁、淋浴間。3、外公共區(qū)域環(huán)境，包括公共道路，人行道、車道、空地、綠化帶、垃 圾筒、樓宇外墻、路牌等無衛(wèi)生死角。<二、保潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作程序1、樓宇內(nèi)衛(wèi)生要求：<1>樓道、公共走道：清掃時(shí)先灑水，后清掃，再拖地。要求：一般地面：做到無果皮紙屑，無堆積物，無灰塵；大理石或地磚地

16、面：做到光潔，無水??；保持樓道空氣暢通、無異味、無灰塵揚(yáng)起。<2>樓宇內(nèi)墻面：從上至下、墻角先掃蜘蛛網(wǎng)，打掃塵灰，然后，清掃房 頂，再清掃墻面。要求：做到“三無”，無亂涂亂畫，無污痕，無張貼物。<3> h窗：門眉樓扶手：門：由上至下，由里到外，用濕布擦洗。窗：先窗框，后玻璃，先外后里，先用玻璃刷清洗灰塵，后用玻璃擦把 水清干凈。要求：隨時(shí)截取任一段距離戴手套觸摸無明顯灰塵。玻璃明凈、光潔、無污點(diǎn)、無裂縫、無損傷。2、樓宇以外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生要求：1公共道路（人行道、車道）：每天清掃二遍，全日保潔。要求：“六無”標(biāo)準(zhǔn)，無廢棄堆積物，無果皮紙屑，無磚瓦碎石，無潑撒嘔吐物,

17、無污泥積水，無人畜糞便等?！傲鶅簟睒?biāo)準(zhǔn)：路面凈、路沿凈、人行道凈，雨水口凈、樹坑、墻根干凈。 2空地：全天候清掃、保潔。要求：無污物、無積水、人畜糞便。無煙頭，無紙屑，無飛揚(yáng)型塑料袋和一次性飯盒。3綠化帶：每天隨時(shí)清掃、保潔。要求：保持綠地內(nèi)潔凈，無積水、無糞便、雜物等。樹穴、花壇、樹木、山石等周圍干凈。4垃圾筒：每天倒完垃圾后清掃、清洗、保持整潔。要求：外觀干凈整潔；內(nèi)部垃圾不暴露、不漫溢，不過夜；無明顯異味，無蒼蠅出沒。5公共區(qū)域無垃圾堆積，日產(chǎn)日清。要求：按規(guī)定時(shí)定清除每日垃圾。6樓宇外墻、路牌：干凈、整潔、美觀、每天清掃。要求：“三無”，無亂涂亂畫、無污痕，無張貼物；7明暗溝、化糞池：

18、周圍隨地清掃、沖洗。要求：無漫溢，暢通無阻；無明顯異味；定期消毒；定期疏通。8滅殺老鼠：定期下藥、置滅鼠器、滅殺。要求：垃圾桶、明溝化槽、排水、排污井、樓道、公廁、淋浴間無鼠災(zāi)發(fā)生。9無衛(wèi)生死角。保潔工作制度-保潔人員每天按物管處具體作息時(shí)間規(guī)定上下班，統(tǒng)一著裝，戴工作 牌。-保潔工作分片包干，責(zé)任到人。同時(shí)也要要搞好分工合作，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精 神。三公共衛(wèi)生每天清掃；清掃完畢后，保潔員每半小時(shí)巡查一次，做到12 小時(shí)不間斷，保潔區(qū)域內(nèi)無垃圾，雜物、果皮紙屑等。四明溝暗渠每周檢查一次，化糞池污水管每半年檢查。五每天上午07 - 1 1: 00,下午2： 00 - 5: 00,每小時(shí)由物業(yè)管理員巡查

19、一次，發(fā)現(xiàn)問題有檢查記錄和當(dāng)事人簽字，指出存在的問題。六 保潔區(qū)內(nèi)垃圾8: 00前清運(yùn)完畢，每天清運(yùn)1一2次，8: 3018: 00 無垃圾堆放現(xiàn)象、轉(zhuǎn)運(yùn)現(xiàn)象。七 自覺遵守工作態(tài)度沢儀容儀表、服務(wù)外聯(lián)沢文明公約等， 有關(guān)員工行為準(zhǔn)則，各項(xiàng)規(guī)章制度。八 自覺加強(qiáng)個(gè)人修養(yǎng)，增強(qiáng)社會(huì)公德意識(shí)，主動(dòng)幫助他人，主動(dòng)影響帶動(dòng)他人。保安崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范一保安員的配備1、據(jù)業(yè)區(qū)大小、人口、布局、公共設(shè)施數(shù)和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)治安情況等來 配備相應(yīng)數(shù)量的保安員。2、保安人員須具備愛祖國(guó)、愛人民、愛社會(huì)主義、愛科學(xué)，愛崗敬 業(yè)、遵紀(jì)守法、盡忠職守，品德端正，無犯罪記錄等政治條件；還要具 備了解法律、政策，能靈活處理突發(fā)事件

20、，懂消防常識(shí)，掌握防衛(wèi)和擒 拿技能等業(yè)務(wù)技能；以及文化程度、身體等條件。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、著裝：1除不宜或不需要著裝的情形外，在工作時(shí)間必須著統(tǒng)一的制服。因私 外出著便裝。2制服要干凈整齊，不披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、穿拖鞋或赤足，不 顯露bb機(jī)、鑰匙扣、紀(jì)念章等個(gè)人物品。3配戴飲食姓名、職務(wù)、單位名稱、編號(hào)等的工作證。2、儀容儀表：1值勤時(shí)儀表整潔，精神飽滿。2不染發(fā)，不留長(zhǎng)發(fā)、大鬢和胡須。3、行為舉止：1動(dòng)作規(guī)范，舉止文明、大方。2著裝時(shí)手不插入衣兜，不搭肩、挽臂，不邊走邊吸煙、邊吃東西、邊 嘻笑打鬧。不隨地吐痰、亂扔廢物；著制服時(shí)不準(zhǔn)酗酒或在公開場(chǎng)合飲酒。 3自覺遵守武漢市文明公約。4、語言:

21、1工作中盡可能講普通話，使用簡(jiǎn)潔準(zhǔn)確的規(guī)范用語，接觸業(yè)主時(shí)要說話和氣，多用禮貌用語。5、崗位紀(jì)律：<1>在法律和制度規(guī)定的范圍內(nèi)開展保安服務(wù)工作，不準(zhǔn)超越職責(zé)權(quán)限。 <2>嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，不脫崗、空崗、睡崗。<3>不刁難業(yè)主，不動(dòng)用業(yè)主物品和接受業(yè)主贈(zèng)禮。<4>有重要情況要妥善處理并及時(shí)上報(bào)，不遲報(bào)、漏報(bào)、隱瞞不上報(bào)。6、衛(wèi)生：<1>自覺維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，保持值勤區(qū)整齊清潔。<2>搞好內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，床單、被褥整齊干凈、床下無雜物，不到處張貼、 懸掛圖片、畫報(bào)。三質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1、巡邏服務(wù)：<1>巡邏是指在一定區(qū)域內(nèi)按計(jì)劃

22、地巡回觀察，以確保該區(qū)域的安全。 <2>保安員每2-3小時(shí)至少對(duì)整個(gè)轄區(qū)巡查一遍。檢查、發(fā)現(xiàn)和報(bào)告 不安全隱患，對(duì)正在發(fā)生的不法行為予以制止，對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問。<3>巡邏保安要多看、多聽、多問，要從治安、防火、防盜、門窗、 車輛停放等方面發(fā)現(xiàn)問題，并俗攵好值班記錄。對(duì)小區(qū)內(nèi)各種共用設(shè)施出現(xiàn) 的故障和區(qū)內(nèi)人員（特別是小孩）的不安全行為進(jìn)行勸阻，消除不安全隱 患。2、門衛(wèi)服務(wù)：<i> n衛(wèi)保安需熟悉區(qū)內(nèi)工作人員的基本情況，包括：姓名、相貌特征、 常出入時(shí)間等。<2>實(shí)行24小時(shí)值勤，嚴(yán)格履行門崗值班制度、保安員交接班制 度和保安員崗位職責(zé)，認(rèn)真填寫

23、值班記錄，對(duì)物品出入及車輛出進(jìn)行查 驗(yàn)和登記。<3>對(duì)小商小販、沿街叫賣等無關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行制止。<4>對(duì)不遵守出入管理規(guī)定的人員進(jìn)行耐心的解釋工作，接待好業(yè)主投 拆，盡可能消除業(yè)主的不理解和不滿情緒。<5>協(xié)助管理處做好來訪接待工作。3、技術(shù)防范服務(wù):<1>嚴(yán)密監(jiān)控報(bào)警區(qū)內(nèi)的不法活動(dòng)和報(bào)警信號(hào)，遇到問題及時(shí)通知門衛(wèi) 和巡邏保安迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。<2>對(duì)誤報(bào)警迅速給予排除。<3>做好安防系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)，定期請(qǐng)技術(shù)人員進(jìn)行檢查維護(hù)，防止出 現(xiàn)設(shè)備故障。4、器械使用管理：<1>安防保衛(wèi)工作的順利開展需要有器械

24、中要嚴(yán)格遵守器械使用管理 規(guī)或。<2>對(duì)講機(jī)是保安員值勤中使用，不得用作其他用途，只供當(dāng)班保安攜 帶外出；交接班時(shí)要對(duì)對(duì)講機(jī)進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告。<3>警棍是保安員值勤中專用工具和武器，只供當(dāng)班保安攜帶和在緊急 情況下自衛(wèi)使用。交班時(shí)要對(duì)警棍進(jìn)行驗(yàn)收，確保能夠正常使用。4. 服務(wù)質(zhì)量的檢查和改進(jìn)：1、檢查內(nèi)容和方式：<1>內(nèi)容：保安工作規(guī)程的全部?jī)?nèi)容，包括服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。<2>方式：保安隊(duì)長(zhǎng)檢查；管理處檢查；公司抽查； 客戶評(píng)價(jià)。<3>檢查記錄：保安隊(duì)長(zhǎng)和管理處的檢查每周至少一次，記錄在保安工 作周表上，公司抽查每月至少一次，記

25、錄在保安工作月檢表上。2、服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)和提高：<1>對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題和客戶、群眾的意見、建議及投拆，認(rèn)真進(jìn)行匯 總、分析和研究，有針對(duì)性地制定具體的改進(jìn)方案和措施。<2>對(duì)改進(jìn)方案的落實(shí)情況及改進(jìn)效果，進(jìn)行復(fù)查和評(píng)價(jià)，使服務(wù)質(zhì)量得 到改進(jìn)和提高。<3>將改進(jìn)的方案、措施及效果主動(dòng)向業(yè)主反饋。<4>制定保安員培訓(xùn)制度，提高保安員的整體素質(zhì)。<5>制定保安員獎(jiǎng)懲制度，激發(fā)和督促保安員交好完成崗位職責(zé)。維修組人員職責(zé)一. 執(zhí)行公司制定的機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練 掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法，做一名

26、合格的維修 人員。二. 按時(shí)完成機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄。三. 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)施、設(shè)備和機(jī)房的整潔。四. 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。五. 發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備 的正常完好。六定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。七. 負(fù)責(zé)各管理處和本部門計(jì)量器具的檢定工作。八. 積極晩生上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。工程部安全、防火管理細(xì)則一、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員（參觀學(xué)習(xí)、施工等）禁止進(jìn)入高低壓配 電機(jī)房、設(shè)備間等工作重點(diǎn)區(qū)域。二、值班員對(duì)所屬機(jī)房、設(shè)備間進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)有不安全因素及隱

27、患及 時(shí)進(jìn)行整改。三、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得隨意配制各機(jī)房鑰匙，機(jī)房設(shè)備間、工作間無人值守 時(shí)，應(yīng)鎖好門窗，無關(guān)人員不得借用鑰匙。四、在高低壓配電房、設(shè)備間、機(jī)房工作時(shí)嚴(yán)禁吸煙和擅自動(dòng)用火種作業(yè)。五、工作中不得帶電工作，迫不得已，非要帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有專業(yè)人員在旁 監(jiān)護(hù)。六、進(jìn)行電、氧焊工作時(shí)，應(yīng)先觀察作業(yè)范圍，焊渣濺落處有無易燃物，有 安全隱患的要備好滅火器材。七、存放的易燃材料、油料等，要妥善保管，不得超量，一個(gè)月采購一次。配電房管理規(guī)定一. 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班， 未經(jīng)部門經(jīng)理許可，非工作人員不得入內(nèi)。二. 值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作

28、方法和安全注意事項(xiàng)。三. 值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、 空氣開關(guān)超載運(yùn)行。四經(jīng)常保持配電房地面以及設(shè)備外表清潔無塵。五. 配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手; 嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。六. 因故需停某部分負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天向使用該部門負(fù)荷的用戶發(fā)出停電通知。 七對(duì)于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過廣播向用戶作出解釋。八、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。九、做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。 十.值班員應(yīng)認(rèn)真作好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。水泵

29、房管理規(guī)定一. 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵，管道接頭和閥門有無滲漏水。二. 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵，消防水泵，噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)設(shè)置于自動(dòng)位置。三. 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用依次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一 次，確保消防泵在事故下能正常起動(dòng)。四. 泵房每星期有分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。五. 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理，透氣管應(yīng)用紗布包扎。以 防雜物掉入水池中。六. 按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。七保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。公共

30、設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1道路路面人行 道腔道每周檢查 一遍，隨 壞隨修。由工程部 專業(yè)維修 工實(shí)施。路面修繕 質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)：人行 道鋪設(shè)修 繕標(biāo)準(zhǔn)。干整、無 坑洼、無 積水、無 缺損、死 好率達(dá) 99%以上。2公共照明庭院燈樓 道燈其他 照燈每周檢查 一遍，隨 壞隨修。由工程部 專業(yè)維修 工按操作 規(guī)程實(shí) 施。電氣作業(yè) 安全操作 規(guī)程；燈 具施工技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常 使用，燈 罩完好清 潔，燈桿 及燈座無 破損，完 好率達(dá) 99%以上。3溝渠池井雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門井每周檢查 一遍，發(fā) 現(xiàn)問題， 及時(shí)維修由工程部 專業(yè)維修 工按操作

31、 規(guī)程實(shí) 施。井內(nèi)無積 物，井壁 無脫落； 化糞池出 口及分隔 地?zé)o堵 塞；井蓋 上標(biāo)志清 晰井蓋完好 率大100%;有 效發(fā)揮功 用，無滲； 無缺損， 少污跡； 無堵。4停車場(chǎng)地面停車 場(chǎng)每周檢查 一遍，發(fā) 現(xiàn)問題， 及時(shí)維修由工程部 專業(yè)維修 工按操作 規(guī)程實(shí) 施。樓' 路面修 繕質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)；停車 場(chǎng)地修繕 標(biāo)準(zhǔn)；平整、無 積水、無 缺損、死 好率達(dá) 99%以上。5消防設(shè)施 管網(wǎng)排水管室 外消防栓每周檢查 一遍，發(fā) 現(xiàn)問題， 及時(shí)維修由工程部 專業(yè)維修 工按操作 規(guī)程實(shí) 施。排水管施 工技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)；消防 設(shè)施工技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。管道暢 通，無堵 塞；無泄 露；消防 設(shè)施正常 有效。6公用

32、標(biāo)志標(biāo)識(shí)牌 警示牌每周檢查 一遍，發(fā) 現(xiàn)問題， 及時(shí)維修由工程部 實(shí)施。標(biāo)示清 楚，無污 跡。破損、 安放牢固標(biāo)示設(shè)施 完好率達(dá)100%,標(biāo) 示無損 壞。低壓配電規(guī)矩控制保養(yǎng)目的確保底壓配電柜和設(shè)備控制柜的正常運(yùn)行。范圍適合低壓配電柜，各設(shè)備的控制柜視具體情況參照有關(guān)條款執(zhí)行。職責(zé)由機(jī)電安裝維修工程部維修組每半年對(duì)其進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，并以最短 的停電時(shí)間完成保養(yǎng)工作。內(nèi)容準(zhǔn)備工作：a. 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時(shí)間。b. 停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具的準(zhǔn)備應(yīng)齊全；辦理好工作票手續(xù)。c. 由維修組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一致，行動(dòng)統(tǒng)一, 分工協(xié)作合理

33、，以便高效怒完成工作。保養(yǎng)程序：a. 實(shí)行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。b. 停保安負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。段開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān)，段 開發(fā)電機(jī)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正， 負(fù)極線，掛標(biāo)示牌，以防發(fā)電機(jī)發(fā)送電。c. 檢查母線接頭處有無變形，有無放電邊黑痕跡，緊固聯(lián)接螺栓，螺栓若有生 銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動(dòng)和損壞。d. 用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出，檢查無觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡，檢查滅 弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械的合閘、 分閘情況。e. 把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感

34、器、電流表、 電鍍表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出 線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。f. 保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先段開電容器總開關(guān)，用10mm以上的導(dǎo)線把電容器逐個(gè) 對(duì)地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電 容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。g. 保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可起動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其供電、停市電保養(yǎng)其余母線段。h. 逐級(jí)斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上 接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示牌。i. 按c、d、e、f項(xiàng)所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè) 接地開關(guān)，合上真空斷路器

35、，觀察變壓器投入運(yùn)行無誤后，向低壓配電柜逐 級(jí)送電，并把保安負(fù)荷由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。安全注意事項(xiàng)(1 ) 停電后應(yīng)驗(yàn)電。(2) 在分段保養(yǎng)配電柜時(shí)，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔 離裝置。(3) 操作高壓側(cè)真空斷路器時(shí)，應(yīng)穿絕緣靴，帶絕緣手套，并有 專人監(jiān)護(hù)。(4) 保養(yǎng)電容器柜時(shí)，在電容器對(duì)地發(fā)電之前，嚴(yán)禁觸摸。(5 ) 保養(yǎng)完畢送電前，應(yīng)先檢查有無工具遺留在配電柜內(nèi)。水池、水箱的清洗目的保證小區(qū)供水清潔衛(wèi)生、符合標(biāo)準(zhǔn)。適用范圍水池、水箱及與之相連的管道的清洗消毒，管道閥門及電控線路的檢查維修。 職責(zé)由機(jī)電安裝維修工程部組織人員進(jìn)行，管理處應(yīng)委派人員予以助，參加人員應(yīng)取得健康合格證。

36、內(nèi)容：(1) 地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗2次，若遇特殊需 要可增加清洗次數(shù)，清洗時(shí)間安排由機(jī)電安裝維修工程部視情 況列出保養(yǎng)計(jì)劃。(2) 一般情況下，清洗程序按工作手岫中的規(guī)定進(jìn)行，特殊情況下 則應(yīng)擬定水池，水箱清洗方案，經(jīng)機(jī)電安裝維修工程部領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)后執(zhí)行。(3) 清洗前一天應(yīng)出通告通知用戶停水時(shí)間，以便函用戶做好貯水 準(zhǔn)備。(4) 清洗前應(yīng)做好所需機(jī)電工具，檢測(cè)器具，清潔工具及消毒藥物 的準(zhǔn)備工作。(5 )對(duì)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水時(shí)，應(yīng)輪流清洗，以避免停 水。(6)清洗程序：a. 關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水 池，水箱中的水。b. 讓泄水閥門處

37、于開啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池，水箱口吹風(fēng)2小 時(shí)以上，以便函空氣流通，排除水池，水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新 鮮空氣。c. 用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅，以確保水池，水箱中的 空氣新鮮。d. 安裝一盞36v行燈供水池，水箱內(nèi)照明用。e. 清洗和檢修人員進(jìn)入池內(nèi)工作。f. 清潔人員用檸檬海潮精對(duì)池壁和池底洗刷不少于三遍，維修人員 對(duì)水池中的管道，閥門浮球，水位控制電路進(jìn)行檢查維修。g. 清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡。然后向水池壁及底部 噴灑消毒藥水。h. 檢查各種設(shè)施正常后，注入水池，取水樣到市生防疫檢測(cè)站化驗(yàn) 取證。安全注意事項(xiàng)(1) 使用安全電壓行燈，導(dǎo)線絕緣良好，并安裝漏電開關(guān)。

38、(2) 人員上，下水池應(yīng)小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊。(3) 未經(jīng)試驗(yàn)證明水池應(yīng)小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊；(4) 消毒人員必須戴防護(hù)眼鏡和口罩。相關(guān)文件及記錄1 )水池、水箱加藥記錄；2 )水池、水箱清洗記錄；3)水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表。六、管理組織(一)組織框架3、操作技能規(guī)程培訓(xùn)考核。(三)補(bǔ)"物業(yè)管理機(jī)制分四部分：計(jì)劃、監(jiān)督、激勵(lì)、協(xié)調(diào) 涉及省軍區(qū)服務(wù)社生活小區(qū)項(xiàng)目：1、計(jì)劃?rùn)C(jī)制：<1>工作日志：操作員工項(xiàng)目管理員物管部。 <2>周工作會(huì)議：參與人員有：項(xiàng)目部全體員工。總結(jié)上周工作情況；制定下周工作情況； 各類活動(dòng)的組織安排。<3>月度計(jì)劃：項(xiàng)目部物管部?？偨Y(jié)上月工作情況，并向物管部匯報(bào)； 制定下月工作計(jì)劃，報(bào)物管部審核、備案。<4>年度計(jì)劃：根據(jù)與業(yè)主達(dá)成的協(xié)議制訂本年工作計(jì)劃，報(bào)物管部審核、備案。2、監(jiān)督機(jī)制：公司財(cái)務(wù)制度為標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)部項(xiàng)目部<1>每周審核一次；<2>月度檢查一次；<3>不定期突擊檢查，每季一次。3、控制：*物業(yè)部門根據(jù)公司各項(xiàng)工作程序