南京住宅指數(shù)片區(qū)報告

1、網(wǎng)上數(shù)據(jù)資料南京住宅指數(shù)片區(qū)報告（9月）Z1.大新街口商圈片區(qū)綜合指數(shù)整體而言，城中9月份的房價與7、8月份基本持平，未出現(xiàn)“波瀾橫生”的現(xiàn)象，后期可能及繼續(xù)小幅上升。由于主城區(qū)可用來開發(fā)的土地是建一塊少一塊，所以造成土地的稀缺，同比周邊一些樓盤成本要高，我們研究認為城中項如果估計開盤價格在7000左右，面積合適，買家一定會非常踴躍。來源于：房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)E網(wǎng)- 倍訊易- 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 H1.奧體片區(qū)綜合指數(shù) 打折等促銷活動明顯涌出，同時金馬酈城推出部分7000多元/平方米的小戶型房。拉德芳絲報價8000元/平方米的房子，只是引起消費者非正常

2、注意，但是我們認為河西目前的高價策略，我們目前保留態(tài)度，也許很快就能看到一些結(jié)果，目前部分住宅的實際成交價格業(yè)內(nèi)傳言在5200-5800元/平方米左右。綜合打折后計算河西5000左右的樓盤將會出現(xiàn)。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 H3.龍江片區(qū)綜合指數(shù) 價格基本穩(wěn)定，目前波動區(qū)域在1%左右，部分面積過大的戶型開發(fā)商會采取會一些優(yōu)惠,因為總價過高購買人氣有所下降。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中  H2.水西門片區(qū)綜合指數(shù) 價格基本穩(wěn)定，尤其是在南京莫愁湖附近的住宅項目價格房價穩(wěn)中略升，部分面積過大的戶型開發(fā)商會采取會一些優(yōu)

3、惠,因為總價過高購買人氣有所下降。  片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 B1.城東北片區(qū)綜合指數(shù) 價格指數(shù)基本穩(wěn)定，目前部分面積過大的戶型開發(fā)商會采取會一些優(yōu)惠,因為總價過高購買人氣有所下降，金基翠城項目值得關(guān)注。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 B3.城北濱江片區(qū)綜合指數(shù) 價格指數(shù)基本穩(wěn)定，商品房價格基本平穩(wěn)，二手房未引入價格指數(shù)，中房指數(shù)系統(tǒng)友情提醒該片區(qū)二手房下跌明顯。  片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中  B2.中央門商圈片區(qū)綜合指數(shù) 價格小幅下調(diào)，新盤開盤，購買人氣有所

4、上升，同時也傳出某個項目有個別退房現(xiàn)象出現(xiàn)。   D1.月牙湖片區(qū)綜合指數(shù) 南京樓市中價格最穩(wěn)定的片區(qū)基本穩(wěn)定。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中    C1.寧南片區(qū)綜合指數(shù) 南京目前潛力最大的一個片區(qū)，價格一路上揚，突破5000肯定沒有任何問題，目前重點關(guān)注下月開盤的仁恒翠竹園某期，我們不得不相信仁恒當年選地的眼光，同時翠島花城即將推出的小戶型更加值消費者得關(guān)注。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 C2.大明路片區(qū)綜合指數(shù) 隨著老機場的搬遷，南京未來幾年比較有潛力比

5、較大的一個片區(qū)，同時該片區(qū)有南京汽車交易中心，潛在汽車銷售行業(yè)工作人員未來買房子基本應該在此版塊，但價格指數(shù)反而略有下降，也許我們只能拭目以待了。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 D2.大楊莊片區(qū)綜合指數(shù) 價格基本穩(wěn)定。  片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 L1.仙林片區(qū)綜合指數(shù) 價格比較平穩(wěn)，片區(qū)前景關(guān)鍵看國家的大學城政策。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 Z2.山西路商圈片區(qū)綜合指數(shù) 地段優(yōu)勢，非常明顯，除非有整體大的風浪，否則不會下跌。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 X

6、.新東郊片區(qū)綜合指數(shù) 價格基本穩(wěn)定。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中  N4.東山鎮(zhèn)片區(qū)綜合指數(shù) 江寧目前房價跌的比較兇，原因是去年漲幅過大，大量獲利二手房在出貨，導致價格下跌。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 N3.岔路口片區(qū)綜合指數(shù) 江寧目前房價跌的比較兇，岔路口片區(qū)靠城中比較近，人氣指數(shù)上升較快，原因是當時漲幅過大，目前大量二手房在集體出貨。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中  N2.百家湖片區(qū)綜合指數(shù) 江寧目前房價跌的相對較大，原因是前2年漲幅過大，目前大量二手房在集體

7、出貨 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中 N1.將軍山片區(qū)綜合指數(shù) 將軍山的別墅很多，目前別墅基本是一房一價，價格基本平穩(wěn)。將軍山對江寧來說目前是高段區(qū)，本月抗跌性最好的，本月推出開盤的翠屏國際城景觀房，目前價格在3800左右，總價在40幾萬左右，性價比不錯。 片區(qū)成分指數(shù)（樣本項目）征選中  J2.浦口片區(qū)綜合指數(shù) 目前浦口的住宅項目抗跌性最高，關(guān)鍵是大橋交通收費問題解決是何時解決的事情，目前浦口房價價格小幅上升，尤其是明發(fā)濱江新城，對外報出了小部分景觀房4450的價格，對浦口區(qū)域的房價有一定的眼球效應，同時也為浦口房價提供了

8、更多想象空間。 J3.六合片區(qū)及J1.大廠片區(qū) 綜合指數(shù) 價格基本穩(wěn)定，下月開盤的華歐國際友好城，規(guī)劃，景觀都是很不錯的，估計全裝修的房子應該在一期在2600元左右，在六合片區(qū)應該是超級大盤了。南京樓市橫盤整理，部分樓盤明暗降價 中房指數(shù)（南京）11月報 房地產(chǎn)門戶-搜房 2004-12-27 16:11:00.0 地產(chǎn)資訊播報： 綜述：南京樓市橫盤整理，部分樓盤明暗降價2004年11月份南京城市指數(shù)為819點，上漲2點，其中住宅指數(shù)為751點，較上漲4點，辦公用房指數(shù)為1205點，較上月下降9點。特別注意：本月由于主城區(qū)高于南京均價的新盤引入中房指數(shù)南

9、京價格系統(tǒng)，導致南京指數(shù)小幅上漲，原有樓盤漲、降各半，部分河西新城的項目從打折優(yōu)惠到明顯價格調(diào)整。 本月南京房地產(chǎn)市場綜述：上市量繼續(xù)放大，開發(fā)商和消費者都感覺到一絲“異樣的味道”，促銷活動繼續(xù)不斷涌出，征文、旅游、攝影、羽毛球大賽，甚至直接降價。各片區(qū)中：城中、城北微漲，河西、江寧價格下調(diào)，城東部分消費者看好的樓盤一般是價格不降的，但是近期也出現(xiàn)了簽約優(yōu)惠1-2萬，江北部分樓盤客戶積累很不錯，11月成交量明顯放大，小幅上漲。其他地區(qū)價格變化不大，部分大戶型有低價出手的情況。南京樓市購房者目前處于購買心理調(diào)整期，南京樓市本月整體而言成交是不太活躍。本月南京房地產(chǎn)市場變化及熱點：1、市場供給量大

10、、河西奧體房價繼續(xù)波動供應量增大，供大于求，樓市漸已轉(zhuǎn)向買方市場。隨著央行加息，對于購房者來說，加息意味著還貸壓力的增大，而連續(xù)加息更是導致資金縮水，近期已出現(xiàn)南京多個樓盤購房者以加息增加月供負擔加重為理由而要求退房，因此，心理壓力更大于經(jīng)濟壓力。業(yè)界普遍認為，此次加息后，工薪階層樓盤價格有望下調(diào)，而對于高檔樓盤的銷售來說，不會因為這次加息而受到影響，因為有購買力較強的買房者不會在乎加息多付一點利息；而對于面向工薪階層的普通樓盤來說，加息才是對購房者構(gòu)成心理影響的因素。對于仍處于發(fā)展期的中國房地產(chǎn)市場來說，加息影響不容小視。加息加大開發(fā)商融資成本,有可能帶來房價上漲趨勢，但是同時也加大買方人貸

11、款成本并可能抑制需求，由此對房價有向下打壓的力量。加息后，房產(chǎn)抵押貸款比存貸款利率小一些，還是對房產(chǎn)商影響比較大。但對于房產(chǎn)商的好處是，就是提高了他們使用資金效率及結(jié)構(gòu)調(diào)整。對于貸款來講，房產(chǎn)信貸總體利率比較高，加息小一點，對消費影響不會太大。央行加了0.27的息不見得對地產(chǎn)過熱降溫，如連續(xù)加息并在浮動利率加大的情況下，才能給房地產(chǎn)過熱降溫。即使加息，能給房地產(chǎn)降溫，降的也是房地產(chǎn)利潤的溫，對房價沒有太大的影響。3、鄭州新世紀勇奪土城頭地塊，樓面地價為3264元平方米。11月18日下午，市國土局舉行了一場土地掛牌出讓會。與今年上半年土地出讓的平淡局面不同，這次共有17家開發(fā)商報名參與5地塊的競

12、拍。結(jié)果，5地塊全部成功出讓，其中，秦淮區(qū)路子鋪地塊、土城頭地塊和建鄴區(qū)應天西路地塊等3幅住宅用地，都以高出起拍價10的價格轉(zhuǎn)讓。秦淮區(qū)路子鋪地塊，用地總面積225960平方米，實際出讓面積121750平方米，起拍價格5000萬元。經(jīng)過18輪的角逐，被南京雅居置業(yè)以6080萬元、高出底價1080萬元的價格競得。該地塊每畝地價274萬元畝，單位地價為4994元平方米，樓面地價也達到了2220元平方米。此外，位于建鄴區(qū)應天西路的近5萬平方米的土地，更是高出底價3300萬元、以173億元成交，拍賣成交價格增幅創(chuàng)下今年新高。這和前幾次土地拍賣屢次因無人應價而流標形成了鮮明對比。位于秦淮區(qū)土城頭路105

13、號的土城頭路地塊，用地總面積129277平方米，實際出讓面積109429平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地。這一地塊吸引了10家開發(fā)商參與競爭，該地塊被鄭州新世紀住宅有限公司以6250萬元、高出底價2250萬的價格成交。該地塊單位地價為5711元平方米，樓面地價為3264元平方米，每畝地價為381萬元畝。鄭州新世紀住宅建設(shè)公司的代表，他們看好南京的房地產(chǎn)市場，按照該地塊給出的容積率和相關(guān)規(guī)劃要求，將做成高層、小戶型，預計售價不低于每平方米6000元。南京順馳地產(chǎn)、江蘇商茂房地產(chǎn)有限公司等地產(chǎn)知名公司的代表，在競價舉牌過程中，這些地產(chǎn)公司的舉牌次數(shù)屈指可數(shù)。順馳地產(chǎn)有關(guān)負責人認為：“我們這次是來

14、觀摩的。雖然報了土城頭路地塊的競買權(quán)，但是這么多人虎視眈眈，價格太高，我們就不打算爭了。”市國土局有關(guān)人士表示，今年1到10月，不少地塊流標。統(tǒng)計表明，今年的土地實際成交僅28幅，總面積239萬多平方米，僅完成全年計劃的2343，是去年同期的一半。已經(jīng)有兩個月沒有推出新的土地拍賣了，開發(fā)商聚集了充分的熱情。4、新街口最后一塊旮旯變臉，新建八層高樓中央商場從下月9日開始，將對這片原來隸屬于中華劇場與市雜技團的用地（具體為正洪里9號-1及淮海路7號、9號）實施拆遷，拆遷完畢后的建設(shè)項目內(nèi)容為中央商場四期，并承擔數(shù)千萬元的拆遷補償費，一次性買斷門面房與現(xiàn)地面自行車停車場的產(chǎn)權(quán)。其實早在兩三年前，就聽

15、說要拆了，但一直沒有人來真正實施拆遷。這片殘破不堪的門面房就這樣一直跌跌撞撞保存了下來，與新街口核心區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)代化高樓大廈形成了鮮明的對比。05年1月8日拆遷完畢后，中央商場將在該區(qū)域內(nèi)實施四期擴建項目：地上將建與原來主樓齊高的8層建筑，并與主樓連成一體，一至六樓主要用于經(jīng)營百貨，七至八樓則用于辦公，這部分新增面積在4000至5000平米左右；地下兩層將被建成停車場，負一層用于停自行車，負二層主要用于停汽車，這部分新增面積為4000多平米。整個項目將在明年底之前完成并投入使用，屆時，中央商場的總體經(jīng)營面積將超過5萬平方米。對市場產(chǎn)生影響較大政策和事件1、市建委承認“房價確已超過市民購買力”受市

16、政府委托，市建委11月在向市人大常委會提交的一份報告中承認，南京“房價的上漲已超過居民實際購房能力增長”。市建委是在向市人大常委會匯報辦理代表關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的幾點建議的議案情況時作這一結(jié)論的。市建委指出，供需結(jié)構(gòu)性矛盾顯現(xiàn)，價格上漲較快，導致了中低收入家庭購房困難。調(diào)查顯示，在我市的房地產(chǎn)市場上，中低價位及小戶型商品房供應量偏小，在江南八區(qū)的銷售住宅中，戶型在80平方米到100平方米的只占16，80平方米以下的只占7?？們r在50萬元以上的占到51。何解決房價過高這一現(xiàn)實問題？市建委代表市政府表示，要抓好可控制環(huán)節(jié)的計劃調(diào)控，合理安排土地投放總量、投放區(qū)域和時序，合理安排全市征

17、地拆遷的總量和進度，避免剛性需求短期過快釋放。另外，合理安排住房保障的建設(shè)規(guī)模，解決中低收入被拆遷困難家庭的居住問題。全市每年將保持“三房”適當?shù)慕ㄔO(shè)和供應規(guī)模，“三房工程”供應量占房地產(chǎn)市場供應總量控制在25左右，其中中低價商品房15，經(jīng)濟適用房的建設(shè)量10，廉租房的比例控制在1以內(nèi)。2、江寧豪宅拍賣“遇冷” 三套別墅兩套流標均價在每平方米7000元的南京市江寧區(qū)百家湖三套別墅11月在江蘇省拍賣總行公開拍賣，其中僅有套以起拍價成交，起拍價分別為877萬元和404萬元的兩套別墅因無人應拍而流標.整個拍賣過程相當冷清。第一個標的是面積最大的一套，位于百家湖別墅花園南苑38號臨湖獨立別墅，可全覽百

18、家湖湖景，且擁有超大私家花園和獨立游泳池，參考建筑面積577平方米，土地面積為26974平方米，起拍價達404萬元，均價7002元平方米?？膳馁u師報價后，無一人應拍，最后流標。其實早在今年七月份，坐落在南京東部的帝豪花園7幢別墅拍賣就曾引起爭搶，以163萬元平方米創(chuàng)下南京別墅拍賣的最高成交價。不過10月初江寧區(qū)養(yǎng)龍山莊13幢溫泉獨立別墅拍賣遇冷，僅以4000元平方米的價格成交了7幢。隨后，南京玄武湖畔金陵御花園二幢豪華別墅高達19800元平方米的參考價曾在南京別墅拍賣史上引起強烈“震撼”，起拍價約460萬，原定于11月18日公開拍賣，但因無人登記被臨時撤拍。而24日的3幢百家湖獨立別墅拍賣也冷清收場。3、省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：南京空置面積下降今年1-10月全省的商品住宅空置面積為199萬平方米，去年同期則為247萬平方米，同比下降19.3%。在住宅空置面積減少的9個城市中，鹽城同比下降了近69.7%，降幅位居全省首位。連云港、南通的降幅也較為明顯，分別為63.4%和55.1%，南京市今年1 -10月住宅空置面積為17.4萬平方米，去年同期為35.7萬平方米，降幅達51.3%。不過數(shù)據(jù)中也顯示，包括蘇州在內(nèi)的4個城市的住宅空置面積上升，其中徐州今年1 10月比去年同期上浮達110