南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、 2008年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分 宏觀環(huán)境分析 1、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、工業(yè)生產(chǎn)增幅減緩1-11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值5940.97億元，比去年同期增長(zhǎng)14.5%，低于1-10月同比增幅2.3個(gè)百分點(diǎn),增速已回落到今年的最低點(diǎn)。從輕重工業(yè)看，輕工業(yè)發(fā)展快于重工業(yè)。1-11月份，輕工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值968.37億元，比去年同期增長(zhǎng)23.3 %，快于重工業(yè)增幅10.4個(gè)百分點(diǎn)。輕重工業(yè)比由去年同期的15.4:84.6調(diào)整為16.3:83.7，輕工業(yè)上升了0.9個(gè)百分點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)類型看，股份制企業(yè)發(fā)展較快。1-11月份，股份制企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2461.03億元，比去年同

2、期增長(zhǎng)21.7%，高于全市7.2個(gè)百分點(diǎn)；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)，累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值2318.5億元，增長(zhǎng)9.2%，低于全市5.3個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)有企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值444.09億元，增長(zhǎng)14.9%；集體企業(yè)累計(jì)完成113.21億元，增長(zhǎng)7.3%。分地區(qū)看，郊縣工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。1-11月份，全市郊縣工業(yè)完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值2208.2億元，同比增長(zhǎng)19.0%，高于全市增幅4.5個(gè)百分點(diǎn)。二、投資增幅繼續(xù)回落今年以來(lái)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增幅總體上呈現(xiàn)前高后低的格局。在經(jīng)歷了一季度的同比增長(zhǎng)26.9、上半年的增長(zhǎng)24.8、三季度的增長(zhǎng)18.9之后，1-11月份實(shí)現(xiàn)全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資1999.26億元

3、，增長(zhǎng)17.8%，繼續(xù)延續(xù)增幅回落的趨勢(shì)。按產(chǎn)業(yè)劃分，1-11月份第一產(chǎn)業(yè)完成13.13億元，同比增長(zhǎng)36.9%，高于全市平均增幅19.1個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)完成1014.59億元，增長(zhǎng)20.9%；其中，工業(yè)完成1006.25億元，增長(zhǎng)20.8。第三產(chǎn)業(yè)完成971.54億元，增長(zhǎng)14.5%；其中，房地產(chǎn)完成453.93億元，增長(zhǎng)8.6，為今年以來(lái)增幅的最低點(diǎn)。按經(jīng)濟(jì)類型劃分，1-11月份國(guó)有及國(guó)有控股經(jīng)濟(jì)完成固定資產(chǎn)投資726億元，同比增長(zhǎng)14%。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)完成1273.26億元，增長(zhǎng)20%,高于全市2.2個(gè)百分點(diǎn)；其中，外資經(jīng)濟(jì)完成328.34億元，增長(zhǎng)2.5%，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成550.19億

4、元，增長(zhǎng)37.7%。三、消費(fèi)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)全市消費(fèi)品市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但從結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)看初步呈現(xiàn)不平衡和下滑的態(tài)勢(shì)。1-11月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1512.91億元，比去年同期增長(zhǎng)20.8，扣除物價(jià)影響實(shí)際增長(zhǎng)為16.3%。11月當(dāng)月全市消費(fèi)品市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)零售額136.63億元，增幅僅為12.8%，比10月回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。四、對(duì)外貿(mào)易增幅趨緩1-11月份，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額為377.98億美元，比去年同期增長(zhǎng)14.8%。其中，完成出口總額218.83億元，增長(zhǎng)16.5%。今年前9個(gè)月,全市出口累計(jì)增速均在20%以上。自10月份開(kāi)始，全市出口累計(jì)增速回落到20以下，至11月份回落

5、的幅度進(jìn)一步加大。其中，三資企業(yè)1-11月出口增速已回落到10%以下，為10年來(lái)所少見(jiàn)。五、財(cái)政增收步伐平緩1-11月份，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入667.5億元，比去年同期同口徑增長(zhǎng)15.8%，增幅比上半年下降6.7個(gè)百分點(diǎn)，比三季度下降4.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入340.15億元，增長(zhǎng)13.8%，也比1-10月份增幅回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。六、金融存貸體量放大受國(guó)家寬松貨幣政策的影響，金融存貸繼續(xù)放量。11月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額8569.94億元，比上月末增加186.09億元，比年初增長(zhǎng)20.2%。其中，居民儲(chǔ)蓄存款2439.46億元，比上月末增加55.42億元，比年初增長(zhǎng)21.

6、3%。11月末，金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額7324.06億元，比上月末增加165.86億元，比年初增長(zhǎng)15.6%。七、城市居民收支增加1-11月份，城市居民人均可支配收入為21330.8元，比去年同期增長(zhǎng)13.7%，增幅為今年2月份以來(lái)的最低點(diǎn)，低于去年同期2.5個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，城市居民人均消費(fèi)支出為13780.23元，增長(zhǎng)13.2%，比去年同期高出5.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，其它商品和服務(wù)類、家庭設(shè)備用品及服務(wù)類等支出增長(zhǎng)較快，增幅分別在40%以上和34.7%，食品增幅為17.9%。八、消費(fèi)價(jià)格漲幅回落今年以來(lái)，我市CPI總體呈現(xiàn)“前高后低、逐月走低”的態(tài)勢(shì)。11月份，我市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅

7、比去年同月上升2.3%，是今年以來(lái)我市CPI漲幅最低的月份。與10月比較，全市食品類價(jià)格下跌3.5%，比今年2月的峰值下跌19%。1-11月份，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為106.5，漲幅比一季度低1.8個(gè)百分點(diǎn)，比上半年低1.6個(gè)百分點(diǎn)，比一至三季度低0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，食品類比上漲4.8%，煙酒及用品類上漲1.8%，衣著類上漲3.1%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類上漲6.9%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品類上漲2.4%，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)上漲2.4%，居住類和交通和通訊基本持平。九、工業(yè)品出廠價(jià)格開(kāi)始走軟今年頭七個(gè)月，我市工業(yè)品價(jià)格指數(shù)呈一路上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，累計(jì)為108.84。進(jìn)入8月份開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，價(jià)格指數(shù)呈逐月現(xiàn)

8、回落跡象。1-9月份累計(jì)工業(yè)品價(jià)格指數(shù)為108.70，比1-8月低0.14個(gè)百分點(diǎn)，1-10月份為108.19，1-11月份回落為106.97，11月當(dāng)月下降5.3%。評(píng)述：預(yù)測(cè)中國(guó)2009年GDP增長(zhǎng)為9%左右，全年CPI為4%并將繼續(xù)下行，同時(shí)09年前10月中國(guó)出口增長(zhǎng)率有可能大幅下降，出口貿(mào)易對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)將驟減，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)滯脹問(wèn)題。2、城市規(guī)劃與發(fā)展Ø 東山新市區(qū)總體規(guī)劃（20032010） 規(guī)劃范圍：東山新市區(qū)是南京中心城區(qū)內(nèi)一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)，規(guī)劃北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起寧杭高速，西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線，面積約107平方公里。 功能定位和發(fā)展目標(biāo):

9、新市區(qū)是南京市南部地區(qū)次區(qū)域級(jí)綜合服務(wù)中心；南京地區(qū)綜合交通樞紐；重要的教育科研和知識(shí)創(chuàng)新基地；重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；山水城林融為一體的花園式新市區(qū)。發(fā)展目標(biāo)為努力建設(shè)成為重要的知識(shí)創(chuàng)新基地，南京都市圈內(nèi)新興的高科技花園式城區(qū)和最佳人居環(huán)境城區(qū)，成為率先實(shí)現(xiàn)信息化和生態(tài)化的示范城區(qū)。 城市規(guī)模：規(guī)劃至2007年人口規(guī)模為40萬(wàn)人，中期2010年為50萬(wàn)人左右，遠(yuǎn)景為85萬(wàn)人左右。2007年和2010年建設(shè)用地規(guī)模分別控制為70平方公里和75平方公里左右，規(guī)劃遠(yuǎn)景建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?7平方公里以內(nèi)。城市總體布局結(jié)構(gòu)：“一軸六片”，具體說(shuō)“一軸”就是以秦淮新河和秦淮河為城市功能景觀發(fā)展主軸，“六

10、片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河為自然邊界，結(jié)合城市主干路網(wǎng)布局，劃分為岔路、百家湖、九龍湖、機(jī)場(chǎng)、老城、科學(xué)園等六個(gè)片區(qū)。 城市交通：以南京市交通發(fā)展框架為基礎(chǔ)，以鐵路、公路、軌道交通及場(chǎng)站建設(shè)為重點(diǎn)，完善交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化多種交通方式聯(lián)運(yùn)和集約化運(yùn)輸，形成便捷、高效的綜合交通樞紐。妥善安排東山新市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)與市級(jí)交通網(wǎng)絡(luò)的銜接，加強(qiáng)東山新市區(qū)與南京主城及南京市南部地區(qū)的聯(lián)系，結(jié)合南京鐵路南站建設(shè)和城市用地布局優(yōu)化，完善城市主次干道網(wǎng)絡(luò)，調(diào)整軌道交通線網(wǎng)和站點(diǎn)布局，統(tǒng)籌安排交通設(shè)施和場(chǎng)地，建立公共交通優(yōu)先的綜合交通體系。 教育設(shè)施：規(guī)劃東山新市區(qū)內(nèi)共有高等院校（分校）6所，中等專業(yè)學(xué)校、成人教

11、育學(xué)校及民辦中等學(xué)校共9所，高級(jí)中學(xué)6所，初中10所（含3所九年一貫制學(xué)校），小學(xué)共22所。園林綠地：包括綠色空間控制區(qū)、防護(hù)綠地、公園綠地及附屬綠地。城市建設(shè)用地內(nèi)綠地面積3406.12公頃，建設(shè)用地綠地率達(dá)39.02%；城市規(guī)劃區(qū)綠地面積4805.25公頃，規(guī)劃區(qū)綠地率達(dá)44.77%；人均公共綠地面積達(dá)15.80平方米。評(píng)述:為了進(jìn)一步加快南京市城市化的進(jìn)程，江寧撤縣設(shè)區(qū)后將東山定為城市新城區(qū)，隨著城市建設(shè)得腳步加快、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和規(guī)劃的京滬高速鐵路南移，對(duì)東山城市的功能、結(jié)構(gòu)、布局、發(fā)展時(shí)序等產(chǎn)生了深刻的影響Ø 南京市濱江新城銅景組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)信息：位于南京濱江

12、新城南部，處于江寧區(qū)江寧街道管轄，北距南京市區(qū)25公里，南距馬鞍山20公里。西擁長(zhǎng)江臨江岸線，東距祿口機(jī)場(chǎng)28公里，是南京西南部重要的交通節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃總面積為1081.38公頃，建設(shè)用地1043.55公頃，未來(lái)有可能向東擴(kuò)展至寧馬高速，南至星輝河，擴(kuò)展總面積約為5.64公里。規(guī)劃信息：定位為濱江新城的重要發(fā)展組團(tuán)，依托港口條件發(fā)展臨港工業(yè)與機(jī)械加工工業(yè)產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)， 其中配套有相關(guān)服務(wù)、 管理及居住用地。 主要由一個(gè)港區(qū)， 一個(gè)備用地組團(tuán)，兩個(gè)居住區(qū)，三個(gè)服務(wù)區(qū)，四個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)組成。交通狀況： 規(guī)劃中緊臨寧蕪鐵路和未來(lái)的寧安城際高速公路，205公路和寧馬公路，未來(lái)的輕軌8號(hào)線將由景明大街進(jìn)入規(guī)劃區(qū)內(nèi)

13、，規(guī)劃區(qū)內(nèi)將設(shè)有2個(gè)輕軌?？空军c(diǎn)。公共設(shè)施：按照居住社區(qū)級(jí)，基層社區(qū)級(jí)二級(jí)公共設(shè)施體系配置，結(jié)合北部產(chǎn)業(yè)片區(qū)布置，設(shè)置一處產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)中心。生活服務(wù)中心主要集中在銅景鎮(zhèn)，結(jié)合現(xiàn)有的公共服務(wù)設(shè)施，提升等級(jí)，擴(kuò)大規(guī)模，滿足老鎮(zhèn)人們的生活需求。評(píng)述： 本次規(guī)劃的濱江銅景組團(tuán)位于濱江新城區(qū)的南部，是濱江新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、規(guī)模提升的重要片區(qū)，同時(shí)隨銅景港的規(guī)劃建設(shè)，以及便利的水運(yùn)條件，也使濱江新區(qū)銅景組團(tuán)擁有優(yōu)良的發(fā)展契機(jī)。隨銅景組團(tuán)的發(fā)展，將進(jìn)一步有效的促進(jìn)新城區(qū)和周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使濱江新城區(qū)成為南京市一個(gè)和諧、生態(tài)、綠色的南京新的外圍新城區(qū)。Ø 路網(wǎng)交通信息1.南京天保橋立交一期3月

14、通車 西善橋進(jìn)主城將更方便2.南京緯七路東進(jìn)工程開(kāi)工與繞城公路對(duì)接 3.南京長(zhǎng)江第四大橋奠基 牽手繞越高速溝通大外環(huán) 4.兩條快速路貫通雨花與河西 濱江大道年底接三橋 5.滬寧城際鐵路年內(nèi)動(dòng)工開(kāi)建 南京至上海最快72分鐘 6.河西新城將建設(shè)12條道路 跨河橋打通“斷頭”建鄴路 7.江寧大學(xué)城共設(shè)三個(gè)地鐵站 南延工程即將開(kāi)工 8.南京擬開(kāi)4條“水運(yùn)巴士” 高峰時(shí)段20分鐘一班9.新增兩高架站，二號(hào)線東延至南大仙林校區(qū) 10.南京公交線網(wǎng)年內(nèi)大調(diào)整 重點(diǎn)圍繞地鐵站發(fā)散 11.江心洲大橋明年3月底通車 河西步行8分鐘到江心洲 12.滬寧城際鐵路正式開(kāi)建 南京到上海最快1小時(shí) Ø 其他市政建

15、設(shè)信息1. “1912”要開(kāi)進(jìn)河西與江寧 2. 零售巨頭特易購(gòu)要安家浦口 總投資3800萬(wàn)美元 3. 南京大報(bào)恩寺欲開(kāi)工重建,地宮出土精美金飾4. 南京土地閑置收回時(shí)限,由兩年縮短為一年5. 南京創(chuàng)建“國(guó)家生態(tài)市”目標(biāo)確定 15個(gè)郊野公園年內(nèi)建成 6. 河西16幢標(biāo)志性建筑落成 河西CBD成一流商務(wù)區(qū) 7. 南京軌道交通管理草案禁止折疊自行車進(jìn)地鐵 8. 江寧路要打造成特色創(chuàng)意街區(qū) 9. 江寧東山：秦淮國(guó)際風(fēng)情街正式奠基 10. 百年胡家花園地圖現(xiàn)身城南 精美絕倫再現(xiàn)“金陵第一園” 評(píng)述：由目前的南京規(guī)劃不難看出，政府在繼河西新城之后，火車南站的啟動(dòng)將使得江寧岔路口區(qū)域成為南京新一輪城市建設(shè)的

16、熱點(diǎn)。3、政策法規(guī)及效應(yīng)Ø 08 年政策法規(guī)發(fā)布日期政策內(nèi)容實(shí)施日期發(fā)布單位1月16日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。1月25日央行3月25日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。3月25日央行4月24日調(diào)整證券（股票）交易印花稅稅率，由現(xiàn)行3調(diào)整為14月24日財(cái)政部4月25日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。4月25日央行6月7日6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。6月15日6月25日央行9月15日下調(diào)年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)9月16日央行10月8日下調(diào)一年期人民幣存

17、貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)10月9日央行10月8日儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅10月9日國(guó)務(wù)院10月8日下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)10月15日央行10月22日對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。11月1日財(cái)政部10月29日一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)11月1日央行南京2月18日住房公積金貸款的最高額度將從原來(lái)的每人15萬(wàn)元調(diào)高至20萬(wàn)元2月18日公積金管理中心9月28日關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)共二十條政策1

18、0月1日南京政府11月13日住房公積金貸款的最高額度將從原來(lái)的每人20萬(wàn)元調(diào)高至30萬(wàn)元11月17日公積金管理中心【點(diǎn)評(píng)】：07年財(cái)政保持從緊狀態(tài)，出臺(tái)了一系列的政策都是用于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。進(jìn)入2008年后上半年的財(cái)政大體方向沒(méi)有改變，依然是從緊政策，使得房地產(chǎn)向穩(wěn)定期過(guò)度。在金融危機(jī)的影響下，樓市出現(xiàn)動(dòng)蕩，由于政府份額沒(méi)有及時(shí)出手，導(dǎo)致樓市出現(xiàn)較大幅度的下行；下半年，政府但不一系列的救世政策，激勵(lì)范圍從普通購(gòu)房逐步向改善型和中高檔住房擴(kuò)大，以逐漸延緩樓市的下行趨勢(shì)；目前由于受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)影響，未來(lái)走勢(shì)依然不容樂(lè)觀，但是不排除政府進(jìn)一步出臺(tái)救市政策。4、金融危機(jī)與房產(chǎn)業(yè)的關(guān)系Ø 中國(guó)房

19、地產(chǎn)市場(chǎng)低迷與美國(guó)"次貸"不一樣ü 對(duì)于08年爆發(fā)的金融危機(jī)我們可以看出 ，全球金融海嘯肇始于美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂，但美國(guó)樓市與中國(guó)樓市不完全相同。美國(guó)房貸借款人首付要求低，還貸風(fēng)險(xiǎn)大；美國(guó)房貸再證券化和再融資程度高，加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。ü 對(duì)國(guó)內(nèi)樓市而言，更重要的是梳理自住、投資和投機(jī)的比例。目前只要國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌不超過(guò)30%，就不太可能會(huì)出現(xiàn)大面積斷供情況。ü 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于前幾年價(jià)格快速飚升，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)吹得很大。但是由于2007年政府看到房地產(chǎn)問(wèn)題所在，采取了一些政策來(lái)遏制房地產(chǎn)炒作與投機(jī)，從而使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有所收斂

20、。在房地產(chǎn)泡沫收斂的過(guò)程中，房地產(chǎn)銷售下降也是自然。ü 特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)由投機(jī)炒作轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用裣M(fèi)為主導(dǎo)時(shí)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不調(diào)整房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售迅速下降也是正常。ü 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為重大的問(wèn)題是，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手上持有大量的住房而不降價(jià)銷售但大叫要政府救市，另一方面絕大多數(shù)居民由于房?jī)r(jià)太高沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。ü 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格得以調(diào)整或下降，下降到絕大多數(shù)居民的支付能力水平上，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。Ø 中國(guó)資本市場(chǎng)相對(duì)封閉國(guó)際金融危機(jī)影響有限n 中國(guó)作為全球主要經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是此次危機(jī)中受損相對(duì)較小的國(guó)家。我們之

21、所以能在此次金融危機(jī)中保持穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，主要得益于此前謹(jǐn)慎的銀行體系及金融市場(chǎng)開(kāi)放政策。n 這是我國(guó)綜合國(guó)力不斷提升的有力例證。 隨著經(jīng)濟(jì)全球化的推進(jìn)，作為東西方兩個(gè)不同的經(jīng)濟(jì)大國(guó)，美國(guó)發(fā)生了劇烈的金融危機(jī)，一定會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。n 從中美經(jīng)濟(jì)相關(guān)度看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與美國(guó)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系程度畢竟不深，中國(guó)資本市場(chǎng)相對(duì)封閉、金融體系比較穩(wěn)健安全。所以，整體上看，這次危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響有限。Ø 國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起到警示作用ü 在金融危機(jī)爆發(fā)的前五年，美國(guó)不少地方的房地產(chǎn)價(jià)格都上漲一倍以上。而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之所以這樣快速的被吹大，是其這幾年影子銀行通過(guò)銀

22、行信貸(資產(chǎn)證券化)給住房購(gòu)買者過(guò)度便利的金融杠桿及流動(dòng)性。 ü  當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也不小，而且還可能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府的推動(dòng)下繼續(xù)吹大。我們可以看到，即使在美國(guó)這樣金融監(jiān)管嚴(yán)厲、金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)的情況下，都會(huì)發(fā)生如此巨大的風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)。中國(guó)如果任由房地產(chǎn)泡沫吹大，后果也將顯而易見(jiàn)。ü 目前的情況來(lái)看，如果房地產(chǎn)不是一個(gè)炒作投機(jī)的市場(chǎng)，中國(guó)的絕大多數(shù)居民是沒(méi)有能力進(jìn)入這樣高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)的。一個(gè)居民沒(méi)有支付能力的市場(chǎng)，如果僅是通過(guò)銀行的金融杠桿來(lái)炒高房?jī)r(jià)、來(lái)制造短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、來(lái)增長(zhǎng)GDP，那么這個(gè)房地產(chǎn)的泡沫一定會(huì)吹得比美國(guó)還要大。 

23、;ü 為了保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，任何時(shí)候都不可放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的警惕。ü 由雷曼申請(qǐng)破產(chǎn)導(dǎo)致的美國(guó)金融危機(jī)給中國(guó)帶來(lái)的重要啟示。在當(dāng)前的金融風(fēng)暴中，中國(guó)央行及時(shí)調(diào)整了貨幣政策，這一舉動(dòng)不僅減弱了美國(guó)金融風(fēng)暴對(duì)中國(guó)脆弱的股市的沖擊。5、宏觀研究小結(jié)ü 繼美國(guó)、歐元區(qū)、日本等西方主要經(jīng)濟(jì)體確認(rèn)經(jīng)濟(jì)陷入衰退之后，據(jù)預(yù)測(cè)今明兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速仍有望達(dá)到和。盡管出口增長(zhǎng)放緩，但受投資和消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)推動(dòng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持活力。ü 在經(jīng)受國(guó)際金融海嘯沖擊和國(guó)內(nèi)特大自然災(zāi)害影響的大背景下，中國(guó)作為外貿(mào)依存度超過(guò)的國(guó)家，能夠保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，足以說(shuō)明國(guó)家一系列

24、宏觀調(diào)控政策的調(diào)整及時(shí)有效。ü 中國(guó)經(jīng)濟(jì)已連續(xù)年以高于的速度加速增長(zhǎng)，并在年突破，去年達(dá)到，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。ü 為消除經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的風(fēng)險(xiǎn)和存在的不健康、不穩(wěn)定因素，去年月初召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了年的宏觀調(diào)控任務(wù)：防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。ü     08年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始放緩，同比增長(zhǎng)，比去年同期回落個(gè)百分點(diǎn)；居民消費(fèi)價(jià)格水平上漲。 08年下半年經(jīng)濟(jì)工作的任務(wù)是把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。另外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)前三季度同比增長(zhǎng)，

25、保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。由此看出，自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年平均增速為，如果考慮到今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)遇到的前所未有的困難和挑戰(zhàn)，這一成績(jī)的取得是來(lái)之不易的。 ü 隨著美國(guó)次貸危機(jī)升級(jí)為世界金融危機(jī)，西方主要經(jīng)濟(jì)體陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)、鋼鐵、汽車等重要支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷大幅度下滑。保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。ü 中國(guó)政府大手筆、高效率的舉措不但是對(duì)面臨的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)所作出的回應(yīng)，也是加強(qiáng)國(guó)際合作、促進(jìn)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的具體行動(dòng)。ü 當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加速發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的動(dòng)力和市場(chǎng)空間，只要迅速貫徹落實(shí)上述政策措施，保

26、持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的目標(biāo)是能夠?qū)崿F(xiàn)的。第二部分 房地產(chǎn)總體供給環(huán)境分析6、一級(jí)市場(chǎng)分析6.1 08年1-11月份土地成交量分析 從上表可以看出，08年的土地成交量與07年相成交量逐步走低。07年1-11月南京市的土地成交地塊89幅，成交面積約420.7萬(wàn)，08年南京市1-11月的土地成交地塊47幅，成交面積約360.5萬(wàn)，比07年同期下降約14.3%，其中07年3月、08年5月與08年10月的土地成交量均為零。6.2 08年1-11月份成交土地分布區(qū)域分析 由上表可以看出，目前南京市的土地供應(yīng)區(qū)域的重點(diǎn)已經(jīng)由07年的市中心和城北地區(qū)逐步走向平衡。07年1-11月南京土地市場(chǎng)共成交地塊84幅，主

27、城區(qū)部分為25幅占總量的30%，其次為城北出讓土地14幅，河西為11幅，江寧為24幅；而08年1-11月南京共出讓土地47幅，同比下降約45%，但出讓土地的分布較為平均，分別為主城區(qū)6幅，城北7幅，河西6幅，江北5幅，江寧11幅，六合12幅，重心逐步轉(zhuǎn)向江寧和六合。6.3 08年1-11月份成交土地價(jià)格分析 由上圖不難看出，08年1-11月份比07年1-11月份的土地成交價(jià)格要低，07年1-11月份土地共成交約254.7萬(wàn)元，08年1-11月份土地共成交約227.8萬(wàn)元，同期相比下降約11%左右，其中07年成交最多的為11月，共成交土地約60.7萬(wàn)元，同年3月土地市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售；08年成交最

28、多的為9月，土地成交價(jià)格約為140萬(wàn)元，3月的土地成交金額最低，共成交0.9萬(wàn)元，同年5月和08年10月沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售。6.4 08年1-11月份成交土地性質(zhì)分析 由上圖所示07年1-11月成交土地性質(zhì)以住宅和商業(yè)金融為主，分別是46處和32處，08年1-11月的成交土地性質(zhì)同樣以住宅和商業(yè)金融為主，分別為17處和27處?？梢钥闯?，近2年的成交土地普遍都用做與住宅開(kāi)發(fā)和商業(yè)金融開(kāi)發(fā)。6.5 一級(jí)市場(chǎng)分析結(jié)論08年以來(lái)，在國(guó)家土地和金融政策調(diào)整的影響下，南京市國(guó)有建設(shè)用地公開(kāi)出讓市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整階段。 截至2008年11月底，全市土地供應(yīng)量穩(wěn)定，共推出國(guó)有土地47幅地塊，實(shí)際出讓總面積3605344

29、，而07年截止11月底共出讓國(guó)有土地89幅地塊，實(shí)際出讓面積4206753，08年土地市場(chǎng)與去年同期相比，出讓地塊減少42幅，下降約47%；成交面積減少了601409，下降約14.2%。從全市分區(qū)域成交地塊的規(guī)模來(lái)看，區(qū)域間不同規(guī)模用地的配比比較合理，體現(xiàn)了土地市場(chǎng)“控制土地規(guī)模、防止土地囤積”的土地供應(yīng)思路，土地利用強(qiáng)度有所提高。市區(qū)公開(kāi)出讓市場(chǎng)成交地價(jià)水平與去年同期相比有所下降，下降約10.5%。縱觀08年土地出讓市場(chǎng)，成交總量雖然有所下降，但是在所成交地塊的使用性質(zhì)上依然以住宅和商業(yè)金融類為主，分別占總量的42%和28%，其次為辦公和酒店式公寓。7、二級(jí)市場(chǎng)分析7.1 整體情況分析7.1

30、.1 成交量全方位大幅萎縮根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，全市商品住宅累計(jì)成交42401套，與2007年相比，環(huán)比下滑53.3%，其中，江南八區(qū)成交15742套，環(huán)比下滑53.4%，新三區(qū)成交26659套，環(huán)比下滑53.2%。江南八區(qū)與新三區(qū)的下滑幅度基本相當(dāng)，至少說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：一是樓市調(diào)整雖然首先影響到新區(qū)市場(chǎng)，但是已經(jīng)波及到中心區(qū)，任何區(qū)域市場(chǎng)都沒(méi)有避免調(diào)整的影響，這次影響是全覆蓋、全方位的，不是簡(jiǎn)單的局部調(diào)整；二是，雖然新區(qū)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的幅度較中心區(qū)高，但是中心區(qū)成交量調(diào)整的幅度與新區(qū)同步，成交量的調(diào)整先于價(jià)格調(diào)整。 注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計(jì)算。

31、7.1.2 總體供求失衡，需求面年底翹尾，供求關(guān)系開(kāi)始緩和3-12月份，全市住宅供求比達(dá)到1.72，供求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房?jī)r(jià)重心向下調(diào)整的直接影響因素。10月份以后，在政策刺激和部分樓盤大幅降價(jià)以及旺季因素的多重利好影響下，前期觀望的市場(chǎng)需求開(kāi)始逐步釋放，成交量持續(xù)上揚(yáng)，形成了明顯的翹尾行情。12月份，全市住宅成交量突破6000關(guān)口，達(dá)到6169套，創(chuàng)出年內(nèi)月度成交新高，較11月份環(huán)比增長(zhǎng)80%，較6月份的年內(nèi)第二高點(diǎn)增長(zhǎng)32%，較9月份的谷底增長(zhǎng)249%（2月份有春節(jié)和雪災(zāi)雙重影響，非正常的市場(chǎng)谷底）。在成交量持續(xù)上揚(yáng)的積極影響下，當(dāng)月供求比由10月份的2

32、.21下降為11月份的1.71，12月份進(jìn)一步下降到1.06，供求關(guān)系出現(xiàn)明顯的緩和跡象，房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力逐步減輕，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)了小幅提價(jià)的現(xiàn)象，市場(chǎng)信心明顯恢復(fù)。 7.1.3 浦口、江寧、河西三大市場(chǎng)主導(dǎo)全市住宅供求的2/3。從房源總量來(lái)看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為26851套、23159套和13054套，分別占全市總量的28%、24%和13%，累計(jì)占全市總量的65%。從成交量來(lái)看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計(jì)占全市總量的70%。7.1.4 河西、江寧、浦口、六合等新區(qū)的

33、銷售情況最好，消化率達(dá)到45%以上，城南是傳統(tǒng)城區(qū)中銷售情況最好的。河西、江寧、浦口、六合等新區(qū)的消化率分別為48.1%、47.3%、46.2%和46.0%，排名全市前四位。新區(qū)是最先開(kāi)始受到樓市調(diào)整影響的，之后在部分樓盤大幅降價(jià)的刺激下，成交量回升的幅度也是最大的，呈現(xiàn)出典型的“降價(jià)保量”特征，取得顯著成效。城區(qū)市場(chǎng)由于絕對(duì)供應(yīng)量不大，在土地稀缺供應(yīng)減少的預(yù)期下，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但是消化率急劇降低，明顯落后于新區(qū)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”的格局。城區(qū)市場(chǎng)中，銷售形勢(shì)最好的是城南，消化率達(dá)到42.4%，其他板塊的消化率只有30%左右，位于市中心的城中板塊甚至只有25.1%。7.1.5 剩余可售房源

34、主要集中在浦口、江寧、河西等新區(qū)，由于消化率高，其消化周期反而最短截止2008年底，全市剩余可售房源套，只考慮成交量，按照2008年的平均消化速度，不考慮新增上市量，剩余可售房源的平均消化周期為15.7個(gè)月，銷售形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。雖然開(kāi)發(fā)商在2008年下半年開(kāi)始延緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，縮減開(kāi)發(fā)量，但是供應(yīng)量的下滑要到2009年下半年才能明顯顯現(xiàn)出來(lái)，供應(yīng)增長(zhǎng)在2009年上半年依然存在一定的慣性，與此同時(shí)，年底成交量回升能否在2009年上半年持續(xù)下去還尚待觀察，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致的購(gòu)買力下降的影響，需求回升還有很大的不確定性，因此，起碼在2009年上半年，住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)還很難出現(xiàn)，銷售壓力和價(jià)格壓力并

35、存。浦口、江寧、河西等新區(qū)的剩余可售房源的絕對(duì)數(shù)量高，主要由于這些區(qū)域是全市住宅的主要開(kāi)發(fā)供應(yīng)區(qū)域，與城區(qū)市場(chǎng)相比，其“上市多、賣的多、剩的多”，在評(píng)價(jià)銷售形勢(shì)的關(guān)鍵指標(biāo)消化率方面，新區(qū)市場(chǎng)明顯高于城區(qū)市場(chǎng)，因此，雖然其剩余可售房源的絕對(duì)數(shù)量較高，但是其消化壓力卻較輕，余房消化周期只有12-13個(gè)月左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)市場(chǎng)。 7.1.6 全市住宅平均成交套均面積104.9，90/70政策執(zhí)行失敗2008年，全市住宅平均成交套均面積104.9，即使小戶型集中的城中板塊，平均成交套均面積也在90以上，90/70政策在執(zhí)行上基本宣告失敗。90/70政策符合國(guó)情，其執(zhí)行上的失敗，與當(dāng)前“貪大求

36、闊”的不正常的消費(fèi)心態(tài)息息相關(guān)，也體現(xiàn)出政府執(zhí)行力和引導(dǎo)市場(chǎng)的弱勢(shì)，同時(shí)“大房型、高總價(jià)”也加大了解決居民住房問(wèn)題的困難，也把房?jī)r(jià)壓力轉(zhuǎn)移到了單價(jià)上面，加劇了社會(huì)矛盾，阻礙了行業(yè)發(fā)展。 7.1.7 戶型結(jié)構(gòu)：正常波動(dòng)，整體平穩(wěn)，小戶型趨勢(shì)微降，中戶型趨勢(shì)微升，大戶型趨勢(shì)微降總體來(lái)看，全年戶型結(jié)構(gòu)的變化基本平穩(wěn)，月度變化基本屬于正常的市場(chǎng)波動(dòng)，受個(gè)案的影響較大。但是，由于需求的復(fù)雜變化和90/70政策的放松，戶型占比還是出現(xiàn)了一些細(xì)微的新趨勢(shì)，其中，80以下的小戶型成交比例在4-6月份出現(xiàn)了明顯的下降，之后開(kāi)始回升，年底又呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的趨勢(shì)；80-100的中小戶型成交比例在7-9月份明

37、顯下降，之后開(kāi)始回升，但是只回升了一半左右，總體趨勢(shì)還是微降；100-120的中等戶型的成交比例出現(xiàn)整體的波浪式微升趨勢(shì)；120-140的中大戶型成交比例也出現(xiàn)整體的微升趨勢(shì)，上半年攀升過(guò)后出現(xiàn)持續(xù)小幅下降，12月份再次大幅攀升明顯上升；140-160的大戶型成交比例最為穩(wěn)定，全年變化不大；160以上大戶型的走勢(shì)基本穩(wěn)定，但是9月份之后出現(xiàn)了向下的趨勢(shì)。綜觀歷月變化，80-100戶型一直占市場(chǎng)總需求的30%左右，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的剛性需求依然是當(dāng)前市場(chǎng)的需求主力；80-140的二房、三房戶型大致占總需求的65-70%左右，與當(dāng)前的家庭結(jié)構(gòu)是基本對(duì)應(yīng)的。 7.1.8 價(jià)格結(jié)構(gòu)：低檔房源和高

38、檔房源熱銷，中檔房源成交比例下降受市場(chǎng)調(diào)整影響，全市價(jià)格趨勢(shì)明顯向下，低檔房源和高檔房源熱銷，中檔房源成交比例下降。由于江北個(gè)別樓盤的大幅降價(jià)熱銷，4000元/以下的低檔房源成交比例持續(xù)上升；4000-5000元/中低檔房源成交比例明顯下降，主要原因在于浦口板塊的降價(jià)；5000-6000元/中低檔房源出現(xiàn)了先升后降的趨勢(shì)，主要原因在于江寧板塊的成交比例在年末出現(xiàn)了下降；6000-8000元/中高低檔房源的成交比例趨勢(shì)微升，變化不大；8000-10000元/的高檔房源成交比例同樣變化不大，但是年底出現(xiàn)翹尾；10000元/以上高檔房源成交比例年初急升，之后持續(xù)下降，年底同樣出現(xiàn)了翹尾。 

39、7.2 各板塊成交分析7.2.1 城中板塊成交1837套，較2007年（5251套）同比下降65%，總可售房源7314套，消化率25.1%，總體供求比3.98。由于存量土地的集中開(kāi)發(fā)上市，城中板塊在2008年迎來(lái)了上市高峰，但是，由于上半年宏觀調(diào)控以及下半年樓市調(diào)整對(duì)投資客和改善型客戶的打擊，使得以小戶型投資和改善居住條件的豪宅為主的城中板塊，需求量大幅下降。展望后市，上市高峰的供應(yīng)慣性仍然會(huì)壓制城中板塊，投資客和改善型客戶的釋放更多的要寄望于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)暖，還尚需時(shí)日，當(dāng)下的剛性需求對(duì)城中板塊基本無(wú)效，09年城中板塊將面臨供應(yīng)高壓和經(jīng)濟(jì)下滑、消費(fèi)觀望的雙重制約。城中板塊的未來(lái)更需要用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光

40、來(lái)看待，06年以來(lái)土地出讓的大幅減少，存量消化之后，必然又要面臨供應(yīng)低谷，土地稀缺將進(jìn)一步顯現(xiàn)，長(zhǎng)期升值空間巨大，當(dāng)前的調(diào)整恰恰是城中購(gòu)房置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)，唯一需要的就是耐心。 7.2.2 城東板塊成交1663套，較2007年（5330套）同比下降69%，總可售房源5118套，消化率32.5%，總體供求比3.08。城東板塊為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價(jià)格使得區(qū)內(nèi)以具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型客戶為主，這部分客戶是最容易持幣觀望的人群，因此，城東板塊需求的大幅下降不言而喻，這是經(jīng)濟(jì)下滑和樓市調(diào)整的客觀特征。至于供應(yīng)方面，紫金山周邊環(huán)境改造引發(fā)出讓的以及往年積壓的環(huán)

41、紫金山地塊也進(jìn)入了集中上市期，此起彼伏、點(diǎn)狀的樓盤上市節(jié)奏在供應(yīng)量的月度變化上表現(xiàn)的非常明顯，2009年城東板塊將成為樓市的熱點(diǎn)，但是如何改變目標(biāo)客群的觀望、如何挖掘改善型客戶是板塊內(nèi)各樓盤面對(duì)的共性問(wèn)題，樓盤上市不是2009年城東板塊的焦點(diǎn)，如何營(yíng)銷才是最大看點(diǎn)。 7.2.3 河西板塊成交6279套，較2007年（11082套）同比下降43%，總可售房源13054套，消化率48.1%，總體供求比2.08。河西的消化率在全市各個(gè)板塊中是最高的，一方面得益于河西北部區(qū)域的成熟帶動(dòng)需求的旺盛，已經(jīng)成為市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域之一，另一方面，南部奧體區(qū)域的未來(lái)前景也得到了城市青年精英的認(rèn)可。

42、與此同時(shí)，南部奧體區(qū)域已經(jīng)渡過(guò)了開(kāi)發(fā)上市高峰期，大部分樓盤已經(jīng)進(jìn)入尾聲，河西北部區(qū)域的開(kāi)發(fā)量因土地稀缺一直維持在較低水平，供應(yīng)的減少與需求的旺盛是河西銷售較好的主要原因。與其他板塊相比，河西板塊并不太需要擔(dān)心需求，關(guān)鍵是透支的房?jī)r(jià)回歸正常，一切問(wèn)題可隨之化解。 7.2.4 城南板塊成交2956套，較2007年（3051套）同比微降3%，總可售房源6977套，消化率42.4%，總體供求比2.36。城南板塊的消化率在主城各板塊中僅次于河西，表現(xiàn)突出，其中既有大部分月份供應(yīng)量少、供求比低對(duì)成交量的支撐因素，同時(shí)也說(shuō)明，隨著地鐵南站的規(guī)劃建設(shè)和寧南商圈的成熟，以寧南新區(qū)為主要開(kāi)發(fā)區(qū)域的城南已

43、經(jīng)獲得消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可。但是也必須看到，隨著一些新盤在2009年前后的急劇放量，城南板塊的銷售壓力陡然增大，如何消化增量成為城南板塊在2009年必須面對(duì)的問(wèn)題。 7.2.5 城北板塊成交1982套，較2007年（7376套）同比下降73%，總可售房源6312套，消化率31.4%，總體供求比3.18。城北板塊是近兩年的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，舊城改造和企業(yè)搬遷致使區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量上升，由于前兩年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，加之區(qū)內(nèi)消費(fèi)能力偏低，在經(jīng)歷2006年和2007年的銷售熱潮之后，城北板塊在2008年驟然降溫，開(kāi)發(fā)量雖在2008年有所縮減，但過(guò)多出讓的地塊使得2009年的增量依然較大，面對(duì)巨大的存量和增量，如

44、何拓展區(qū)外客源是2009年城北板塊的關(guān)鍵。 7.2.6 仙林板塊成交1025套，較2007年（2645套）同比下降61%，總可售房源2653套，消化率38.6%，總體供求比2.59。由于區(qū)內(nèi)普通住宅和公寓的供應(yīng)處于斷檔，低密度住宅受改善型需求和投資需求大幅萎縮的影響，仙林板塊的成交量在2008年出現(xiàn)了大幅下降。預(yù)計(jì)2009年仙林板塊普通住宅和公寓的供應(yīng)依然處于斷檔期，2007年出讓的住宅和公寓地塊最多只有少量供應(yīng)，在樓市調(diào)整的大背景下很難出現(xiàn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)上市，因此，2009年，仙林板塊依然以消化低密度住宅為主，除非樓市恢復(fù)，否則挖掘改善型需求和投資需求的難度依然較高。 7.2

45、.7 江寧板塊成交10948套，較2007年（25692套）同比下降57%，總可售房源23159套，消化率47.3%，總體供求比2.12。2008年，江寧板塊受樓市調(diào)整影響的程度僅次于江北，成交量下滑一半以上，受此影響，開(kāi)發(fā)上市量也略有下降。展望2009年，江寧區(qū)作為郊區(qū)板塊中消費(fèi)者的首選購(gòu)房區(qū)域，加之與江北的巨大交通優(yōu)勢(shì)，需求面勿需過(guò)于擔(dān)心，存量也較江北低得多，關(guān)鍵在于價(jià)格如何打動(dòng)剛性需求以及吸引改善型需求。 7.2.8 浦口板塊成交12402套，較2007年（22717套）同比下降45%，總可售房源26851套，消化率46.2%，總體供求比2.17。受年底個(gè)別樓盤大幅降價(jià)的促動(dòng)，

46、浦口板塊的成交量在年底出現(xiàn)大幅提升，一舉提高了全年的成交水平。一方面是降價(jià)刺激成交量急劇增長(zhǎng)，另一方面得益于上市量的有所萎縮，浦口板塊在11-12月份連續(xù)兩個(gè)月的成交量超過(guò)上市量，表現(xiàn)搶眼，長(zhǎng)期居高不下的消化壓力有所放緩。但是必須看到，由于存量過(guò)于龐大，后續(xù)潛在開(kāi)發(fā)上市量依然龐大，并隨時(shí)可能釋放，浦口板塊的復(fù)蘇還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。 7.2.9 六合板塊成交3309套，較2007年（8580套）同比下降61%，總可售房源7187套，消化率46.0%，總體供求比2.17。受樓市調(diào)整影響，2008年六合板塊的開(kāi)發(fā)上市量和成交量均出現(xiàn)了下滑，但總體消化率在全市各板塊中依然較高，只是表現(xiàn)沒(méi)有20

47、07年如此突出。可喜的是，六合板塊11-12月份連續(xù)兩個(gè)月的成交量超過(guò)上市量，銷售壓力大大緩解。受制于區(qū)位條件，六合的市場(chǎng)需求以區(qū)內(nèi)需求為主，要想進(jìn)一步發(fā)展，如何更好的融入主城、吸引主城客源是六合板塊必須解決的問(wèn)題。 7.3 重點(diǎn)個(gè)案分析Ø 金輪國(guó)際廣場(chǎng)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱金輪國(guó)際廣場(chǎng)投 資 商南京翡翠金輪置業(yè)有限公司物業(yè)管理南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理有限公司銷售均價(jià)辦公：17000元/（出租：4元/。天）規(guī)劃設(shè)計(jì)江蘇中大建筑工程設(shè)計(jì)有限公司一、基本情況位置漢中路8號(hào)面積總 占 地 約1萬(wàn)總建筑面積約10萬(wàn)結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)棟數(shù)1棟高層1棟多層建筑功能商業(yè)、辦公、酒店式公寓首次開(kāi)盤時(shí)間200

48、6.9二、辦公樓規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積2000標(biāo)準(zhǔn)層高3.6m面積區(qū)間60-2100主力面積75物業(yè)費(fèi)7元/.月銷售價(jià)格17000-18000元/租賃價(jià)：4元/。天租售方式租售結(jié)合車位數(shù)量地上地下500個(gè) 金輪國(guó)際廣場(chǎng)位于南京新街口核心地帶，與金陵飯店、金鷹國(guó)際商城隔街相望，擁有五星級(jí)地段、商業(yè)、金融、酒店、美食娛樂(lè)。由一幢高層主樓和一幢多層輔樓兩部分組成，由國(guó)際化甲級(jí)辦公區(qū)、五星級(jí)酒店式商務(wù)套房、多功能商場(chǎng)、歐陸風(fēng)情步行街、假日演藝廣場(chǎng)五大部分組成。其中地下二、三層是車庫(kù)，大約有500多個(gè)車位。項(xiàng)目主樓地下負(fù)一層到地上五層及輔樓為大型商業(yè)，7層-23層為甲級(jí)辦公區(qū)，公共部位精裝修，

49、辦公室內(nèi)為毛坯交付，面積從60到2000不等, 框架結(jié)構(gòu)，自由分割。24層-30層為精裝修交付的酒店式商務(wù)套房，主力面積在55-115平方米。38 / 38文檔可自由編輯打印三、項(xiàng)目銷售狀況Ø 總體銷售狀況根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目入網(wǎng)總面積約為75302.43，入網(wǎng)總銷售24870.48，銷售率約為33.03%。其中辦公用房的銷售率約為55%，酒店式公寓以實(shí)現(xiàn)銷售87%。Ø 項(xiàng)目戶型去化順序分析對(duì)于該項(xiàng)目而言，整體的去化速度相對(duì)較快，其中，辦公用房共約388套，除12層26套為保留房以外，以實(shí)現(xiàn)銷售約55%，銷售去化最快的為7-19樓（該項(xiàng)目沒(méi)有13、14層）的160-6

50、2的開(kāi)間，其中75開(kāi)間銷售去化最快，酒店式公寓共175套，已實(shí)現(xiàn)銷售85%；Ø 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠促銷措施分析現(xiàn)階段購(gòu)買該項(xiàng)目可享受9.9折優(yōu)惠。五、項(xiàng)目傳播策略分析Ø 項(xiàng)目傳播主題分析主題推廣語(yǔ)：國(guó)際化商務(wù)中心 HOTEL OFFICE 愜意生活新體驗(yàn)該項(xiàng)目借助區(qū)位的周邊環(huán)境來(lái)體現(xiàn)自身的品牌形象，凸顯其豪華品質(zhì)。項(xiàng)目雄踞城市命脈之上，占據(jù)都市核心地位，作用周邊完善的配套設(shè)施，以快捷、便利、高效詮釋高品質(zhì)商務(wù)生活的新標(biāo)準(zhǔn)。Ø 項(xiàng)目傳播渠道分析由于該項(xiàng)目所處位置為新街口核心地段，與金陵飯店和金鷹國(guó)際商城構(gòu)成 “炫目金三角”，更成為中華第一商圈上的耀眼明珠。因此，在推廣上，該項(xiàng)

51、目更多是以現(xiàn)場(chǎng)的圍墻及實(shí)景為主，并配合一些網(wǎng)絡(luò)和針對(duì)性的媒體，如DM、雜志等。六、項(xiàng)目交付配置標(biāo)準(zhǔn)Ø 項(xiàng)目交付配置標(biāo)準(zhǔn)名稱標(biāo)準(zhǔn)電梯富士達(dá)15部，其中主樓9部公共照明系統(tǒng)品牌產(chǎn)品，按國(guó)際通用照明系統(tǒng)配置機(jī)動(dòng)車位約500個(gè)公共走道按5星級(jí)酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修物業(yè)管理按5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)空調(diào)系統(tǒng)國(guó)際品牌，麥克維爾分戶獨(dú)立風(fēng)管式商務(wù)空調(diào)給水系統(tǒng)品牌不銹鋼水箱，消防用水與民用水分開(kāi)排水系統(tǒng)兩路分流排放電氣設(shè)計(jì)雙路供電智能化系統(tǒng)按5A標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)外墻LOW-E中空玻璃幕墻，高檔鋁板 大堂、電梯廳按5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修七、項(xiàng)目綜合分析優(yōu)勢(shì)1) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處新街口，是南京市中心最繁華，CBD較為

52、集中的區(qū)域；2) 周邊配套：周邊各類配套齊全且品質(zhì)較高；3) 建筑立面：Low-E玻璃幕墻和高檔鋁板，有極強(qiáng)的保溫和隔音效果，時(shí)尚氣派，氣勢(shì)非凡；4) 負(fù)一樓將與地鐵二號(hào)線實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，無(wú)論是商業(yè)抑或?qū)懽謽?、酒店式商?wù)套房，都是名副其實(shí)的地鐵物業(yè)。劣勢(shì)1) 1-5層為主題Shoppingmall，來(lái)往人員較多，不善于管理，有一定的安全隱患；2) 車流量及人流量較大，外圍環(huán)境喧雜。競(jìng)爭(zhēng)力1) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越，是絕對(duì)的市中心；2) 完全的地鐵物業(yè)，有較大的升值空間；3) 建筑風(fēng)格豪華、大氣，在周邊環(huán)境的承托下更加凸顯整體品質(zhì)。Ø 中泰國(guó)際廣場(chǎng)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱中泰國(guó)際廣場(chǎng)投 資 商江蘇圓泰置

53、業(yè)有限公司物業(yè)管理南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限公司銷售均價(jià)辦公：13000元/酒店式公寓：12000元/商業(yè)：30000元/規(guī)劃設(shè)計(jì)江蘇省建筑設(shè)計(jì)研究院一、基本情況項(xiàng)目規(guī)劃情況：位置江東中路305,311,313號(hào)面積總 占 地 約27003總建筑面積約22萬(wàn)結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)棟數(shù)四幢酒店式公寓，一幢標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，一幢星級(jí)酒店建筑功能商場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、酒店首次開(kāi)盤時(shí)間2006.10二、辦公樓規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積1800標(biāo)準(zhǔn)層高3.6m面積區(qū)間100-1800主力面積100-200物業(yè)費(fèi)4元/.月銷售價(jià)格13000元/租售方式只售不租（辦公層）車位數(shù)量1000個(gè)交付時(shí)間05棟0793006棟08

54、6樓層用途銷售（租賃）價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)地下2層機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)120000個(gè)/元/40年（只出售使用權(quán)）-地下1-地上4層商業(yè)（紅星美凱龍帶組約買斷10年?duì)I業(yè)權(quán)）由紅星美凱龍統(tǒng)一招商，價(jià)格未定毛坯地上5-21層辦公13000元/（售價(jià)）業(yè)主自租0.9元/.天（租價(jià)）毛坯中泰國(guó)際廣場(chǎng)是河西新城CBD區(qū)標(biāo)志性建筑之一。該項(xiàng)目由江蘇園泰置業(yè)有限公司投資建設(shè)，總投資9億多人民幣，總建筑面積21萬(wàn)平方米，其中地下面積5萬(wàn)平方米，地上面積16.5萬(wàn)平方米。廣場(chǎng)功能為商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓及酒店，建筑高度約92米，達(dá)26層，其中商業(yè)面積為5.9萬(wàn)平方米，酒店式公寓為5.3萬(wàn)平方米，寫字樓面積為2.25平方米，酒店

55、面積約2.25萬(wàn)平方米。中泰國(guó)際廣場(chǎng)1-4層商業(yè)裙房集合了國(guó)際名品購(gòu)物中心，特色主題商品城，高檔酒店和各種休閑場(chǎng)所，滿足世界精英的各種生活所需。用地面積約27003平方米，是河西新區(qū)十大標(biāo)志性建筑之一。項(xiàng)目功能齊全，具有商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、公寓、辦公、酒店等多種功能。地下二層，地上最高二十六層，其中四層裙房和六幢主樓建筑，包括一幢19層酒店、一幢19層辦公樓和4幢26層公寓。三、項(xiàng)目銷售狀況Ø 總體銷售狀況該項(xiàng)目入網(wǎng)總面積約為75302.43，入網(wǎng)總銷售160595.36，銷售率約為89.83%。其中辦公用房的銷售率約為95%，酒店式公寓以實(shí)現(xiàn)銷售87%。Ø 項(xiàng)目戶型去化順序

56、分析對(duì)于該項(xiàng)目而言，辦公部分可整體也可分割銷售，因?yàn)橛写笮推髽I(yè)在開(kāi)盤前就購(gòu)買了整層物業(yè)，因此整體的去化速度較快，07年-08年辦公物業(yè)開(kāi)盤后，即實(shí)現(xiàn)銷售約75%以上，現(xiàn)在只有1層半未去化。銷售去化最快的是11-21樓，面積一般在500-1800。Ø 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠促銷措施分析購(gòu)買半層以上可享受9.8折優(yōu)惠，整層以上購(gòu)買的優(yōu)惠與集團(tuán)直接溝通。Ø 辦公客戶情況分析已入駐客戶：中石化（購(gòu)買了8層）、都邦保險(xiǎn)、南京遠(yuǎn)洋、江蘇省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、省電信南京分公司、南京海訊科技有限公司、南京慧通工程技術(shù)有限公司、南京遼化貿(mào)易有限公司等。購(gòu)買辦公物業(yè)的都是一些國(guó)內(nèi)知名大企業(yè)，在如中石化這樣購(gòu)買整層的客戶都在開(kāi)盤之前直接和開(kāi)發(fā)集團(tuán)談好協(xié)議，以較低價(jià)格買下整層物業(yè)。零散購(gòu)買單套的企業(yè)只占15%，銷售情況很好，但去化都集中在07年和08年初。五、項(xiàng)目傳播策略