CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告調(diào)查研究分析報(bào)告匯報(bào)

1、cbd寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告一、北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究1、市場(chǎng)綜述1.1主要市場(chǎng)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓主要分布在：中央商務(wù)區(qū)（cbd）、第三使館區(qū) （燕莎及機(jī)場(chǎng)輔路地區(qū)）、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)和東長(zhǎng)安街 及朝外地區(qū)等六個(gè)次市場(chǎng)。圖2-1北京甲級(jí)寫(xiě)字樓主要次市場(chǎng)分布圖-中央商務(wù)區(qū)（cbd）：中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)是北京涉外商務(wù) 活動(dòng)最集中的地區(qū)。也是北京國(guó)際水準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓最為集中的區(qū) 域。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓為58.7萬(wàn)平方米-未來(lái)供應(yīng)：2004-2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為500萬(wàn)平方米左右 特點(diǎn)：平均租金最高；空置率水平最低；國(guó)際化程度最高、跨國(guó)公司最集中的區(qū)域，商務(wù)環(huán)境成熟;區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完善;規(guī)

2、劃中可供開(kāi)發(fā)的地塊較多，土地儲(chǔ)備較豐富；政府良好的推廣策略，使cbd對(duì)海外投資人產(chǎn)生了更強(qiáng)的吸引力；寫(xiě)字樓品質(zhì)將進(jìn)一步提升，具有國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓物業(yè)有望 增加。-東長(zhǎng)安街地區(qū)：北京甲級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展較為成熟的地區(qū)，北京最 早落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)際大廈和亞洲最具實(shí)力的地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的 東方廣場(chǎng)均位于此區(qū)域。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓為76.7萬(wàn)平方米-未來(lái)供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為45萬(wàn)平方米特點(diǎn)：平均租金與全市平均租金基本持平；受交通條件的限制，空置率水平高于cbd的水平； 客戶(hù)群主要是外資、中外合資企業(yè)及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)； 區(qū)域發(fā)展成熟；可開(kāi)發(fā)土地有限及受城市規(guī)劃限制，未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng) 增長(zhǎng)

3、平穩(wěn)；由于靠近天安門(mén)廣場(chǎng)和王府井商業(yè)街等城市中心，該 地區(qū)受到國(guó)內(nèi)外各知名地產(chǎn)商及大型企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)的關(guān)注。-朝外地區(qū)：位于朝陽(yáng)區(qū)，由于毗鄰使館區(qū)為跨國(guó)公司從事商務(wù) 活動(dòng)提供了種種便利，因此，朝外商務(wù)區(qū)吸引了許多跨國(guó)公司。 豐聯(lián)廣場(chǎng)、人壽大廈是該區(qū)域代表性寫(xiě)字樓。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓23萬(wàn)平方米-未來(lái)供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為5萬(wàn)平方米特點(diǎn)：平均租金略低于全市平均水平；空武率水平較高；區(qū)域發(fā)展成熟；寫(xiě)字樓的整體檔次低于cbd和東長(zhǎng)街地區(qū)；集中了一批外資及中外合資企業(yè)在此區(qū)域辦公；因土地價(jià)格、未來(lái)可發(fā)展空間有限等原因，對(duì)具有實(shí)力的地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商吸引力不足。-第三使館區(qū)：位于朝陽(yáng)區(qū)

4、，圍繞在機(jī)場(chǎng)高速路和東三環(huán)交匯處 的東南，是北京寫(xiě)字樓發(fā)展較早的區(qū)域。京城中心、發(fā)展大廈、 燕莎中心、亮馬大廈、南銀大廈等均分布在此。這一區(qū)域與cbd 具有相同之處，是外商投資者和國(guó)外公司青睞的地區(qū)。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓為51.5萬(wàn)平方米-未來(lái)供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為26萬(wàn)平方米特點(diǎn)：區(qū)域平均租金高于全市平均水平；因缺少地鐵交通的支持，空置率水平相對(duì)高于cbd 和東長(zhǎng)安街地區(qū)；外資企業(yè)集中，大量日本公司集聚在發(fā)展大廈、幸福 大廈等物業(yè)內(nèi)辦公；區(qū)域發(fā)展成熟；擁有良好的生活壞境，是外籍人員生活居住相對(duì)集中的區(qū)域；寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)具有一定的發(fā)展空間。-金融街地區(qū)：金融街地區(qū)西自西二

5、環(huán)路、東臨太平橋大街、南 起復(fù)興門(mén)內(nèi)大街、北至阜成門(mén)內(nèi)大街，規(guī)劃用地103公頃，是中 國(guó)金融業(yè)最高管理機(jī)構(gòu)及全國(guó)最具實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)的集聚中心。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓33萬(wàn)平方米-未來(lái)供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為46萬(wàn)平方米特點(diǎn)：由于甲級(jí)寫(xiě)字樓同乙級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域內(nèi)甲級(jí) 寫(xiě)字樓平均租金低于其他兒個(gè)區(qū)域，該區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，大部分為乙級(jí)或 接近甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)；國(guó)內(nèi)金融業(yè)對(duì)該地區(qū)寫(xiě)字樓的需求旺盛，因此空置率 水平較低；國(guó)內(nèi)金融業(yè)、電信業(yè)及其相關(guān)行業(yè)集中于此；金融街一期己建設(shè)完成，二期處于規(guī)劃建設(shè)屮，占地32萬(wàn)平方 米；根據(jù)西城區(qū)政府對(duì)金融街的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，金融街將 力爭(zhēng)吸引

6、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，金融街的整體規(guī)劃及建設(shè)正不斷 步入國(guó)際化，甲級(jí)寫(xiě)字樓的數(shù)量有望提高。"中關(guān)村地區(qū)：根據(jù)中關(guān)村科技園的規(guī)劃，中關(guān)村核心區(qū)包括中 關(guān)村西區(qū)、屮關(guān)村科學(xué)城、北大科技園、清華科技園，邊緣地區(qū) 的重點(diǎn)項(xiàng)冃有中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科技園和上地信息產(chǎn)業(yè) 基地。依據(jù)中關(guān)村科技園發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)10年中關(guān)村科技園的 功能定位為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)家級(jí)科技創(chuàng)新示范基地。-現(xiàn)有供應(yīng)：甲級(jí)寫(xiě)字樓48萬(wàn)平方米-未來(lái)供應(yīng)：2003-2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)為77萬(wàn)平方米特點(diǎn)：中關(guān)村現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓整體品質(zhì)與東部存在差距，由 于甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量有限，平均租金水平與全市租金水平持平，空 置率穩(wěn)定；高科

7、技企業(yè)、成長(zhǎng)型中小公司辦公聚集地區(qū)；正處于全面建設(shè)階段，整體商務(wù)環(huán)境正逐步改善；受銀行貸款對(duì)寫(xiě)字樓的限制和區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)模特征等因素的影響， 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)受到商住公寓的沖擊；目前缺少具有經(jīng)驗(yàn)的外資地產(chǎn)投資商的投資，中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓 開(kāi)發(fā)主要依靠國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商建設(shè)；區(qū)域內(nèi)人才資源、政策環(huán)境及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及不斷改善的辦公生 活條件，有望吸引外資企業(yè)及地產(chǎn)投資商的進(jìn)入。圖表2-1北京甲級(jí)寫(xiě)字樓各區(qū)域次市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)一覽表項(xiàng)冃中央商務(wù)區(qū)東長(zhǎng)安街朝外地區(qū)金融街第三使館中關(guān)村現(xiàn)狀供給（萬(wàn)平方米）60.3 72.3 23 33 48.4 48未來(lái)供給2003-2008年（萬(wàn)平方米）138 45 5 46 26 77

8、有效租金（usd/平方米/月）33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2空置率 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5%售價(jià)（usd/平方米）2000* 2650* - 1900 2100 1535注：以上數(shù)據(jù)按2002年第四季度計(jì)算；租金和售價(jià)均為成效價(jià) 格區(qū)域內(nèi)沒(méi)有可供銷(xiāo)售的甲級(jí)寫(xiě)字樓，考慮了部分乙級(jí)寫(xiě)字樓*：因區(qū)域內(nèi)沒(méi)有成交案例，為報(bào)價(jià)1.2寫(xiě)字樓的分類(lèi)在北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，具有投資潛力的寫(xiě)字樓主要包括國(guó)際甲級(jí) 和國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓。國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際上的甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) 相符，國(guó)內(nèi)甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。北京甲級(jí)寫(xiě)字 樓與國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓

9、有一些顯著的差距。如實(shí)用率較低以及通常 沒(méi)有墊高地板。由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同地域山場(chǎng)存在差異，寫(xiě)字樓的定級(jí)通常是 基于每個(gè)市場(chǎng)上建筑的相對(duì)質(zhì)量。釆用下述標(biāo)準(zhǔn)對(duì)北京的寫(xiě)字樓 進(jìn)行分類(lèi)：圖表2-2北京甲級(jí)寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際甲級(jí)甲級(jí)地點(diǎn)主要商務(wù)區(qū)極好的可接近性主要的辦公區(qū)好的可接近性開(kāi)發(fā)商的背景經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚沒(méi)有具體的要求總建筑面積 超過(guò)50,000平方米 超過(guò)25,000平方米服務(wù)配套設(shè)施 滿(mǎn)足日常生活的商店適合商務(wù)會(huì)餐的飯店賓館銀 行郵電局午間放松或娛樂(lè)設(shè)施其他如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館 至少有國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓中所述服務(wù)配套設(shè)施的五種高質(zhì)量的裝修中央空調(diào)進(jìn)口電梯網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施從集高地板到

10、懸 掛頂棚的凈高度不少于2.6米高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石大 堂和玻璃幕墻實(shí)用率70%與國(guó)際甲級(jí)物業(yè)相同的特征高檔次 的內(nèi)外裝修銷(xiāo)售/出租僅用于出租，或者整層銷(xiāo)售在銷(xiāo)售和出租上沒(méi)有限 制智能化系統(tǒng)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)：寬帶專(zhuān)線(xiàn)、衛(wèi)星接 收及數(shù)據(jù)傳送安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)可供增加其它服務(wù)的預(yù)留空空 間（例如：專(zhuān)線(xiàn)數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)會(huì)議等）安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)綜合布線(xiàn)系 統(tǒng)：寬帶專(zhuān)線(xiàn)或市政線(xiàn)、衛(wèi)星接收物業(yè)管理 由經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際知名公司管理 由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名 公司管理2、供給分析2.1現(xiàn)存和未來(lái)供給北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓存量自1996年大幅度增長(zhǎng)。截止到2003年底, 甲級(jí)寫(xiě)字樓總供應(yīng)量約為360力平方米。圖表2-

11、3北京甲級(jí)寫(xiě)字樓供給歷史表現(xiàn)及未來(lái)預(yù)測(cè)(1990-2008 年)資料來(lái)源：仲量聯(lián)行1985-1995年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量有限，平均年供應(yīng)量 僅為3萬(wàn)多平方米。19962001年年均供應(yīng)量約43萬(wàn)平方米。2002年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給有限。北京市具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的 甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量更加有限，且主要集中在東部地區(qū)。女口：國(guó)際貿(mào) 易中心二期、嘉里中心、盈科中心、華潤(rùn)大廈、盛世大廈等。無(wú)論是中央商務(wù)區(qū)還是中關(guān)村以及金融街等區(qū)域，未來(lái)將新增大 量甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)。預(yù)計(jì)2004-2008年北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供 應(yīng)量將達(dá)到402萬(wàn)平方米，年均供給量67萬(wàn)平方米。根據(jù)各區(qū)域規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的建筑面積將

12、占總體規(guī)劃建 設(shè)規(guī)模的50%,達(dá)到500萬(wàn)平方米。中關(guān)村科技園區(qū)僅核心區(qū) 總建筑面積規(guī)模將達(dá)到150萬(wàn)平方米，其中以寫(xiě)字樓為主。金融 街二期的寫(xiě)字樓供應(yīng)將達(dá)到建筑面積64萬(wàn)平方米。此外，在長(zhǎng) 安街沿線(xiàn)、東直門(mén)交通樞紐地區(qū)以及宣武區(qū)建設(shè)的國(guó)際傳媒大道 等地區(qū)，也有大量甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。盡管計(jì)劃建設(shè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目和建設(shè)規(guī)模可觀，但由于市場(chǎng)機(jī)制的 自我調(diào)節(jié)和政府的政策控制，寫(xiě)字樓的實(shí)際供應(yīng)量會(huì)比計(jì)劃的數(shù) 量有一定程度的減少。2.2甲級(jí)寫(xiě)字樓供給特征按照國(guó)際上的最佳模式，甲級(jí)寫(xiě)字樓投資不但依靠穩(wěn)定的租金收 益，也要獲得物業(yè)升值收益。這個(gè)戰(zhàn)略通常要求長(zhǎng)期持有物業(yè)， 投資商在項(xiàng)0開(kāi)發(fā)的早期具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)彈

13、性。國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商通常具有豐富的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā) 經(jīng)驗(yàn)。這些開(kāi)發(fā)商或者是海外公司如來(lái)自香港、南韓、美國(guó)、馬 來(lái)西亞，或者是有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)企業(yè)如華潤(rùn)。與本地 大陸開(kāi)發(fā)商相比，他們能夠更好地理解高檔承租人的需求和房地 產(chǎn)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，并且具有更雄厚的資金實(shí)力和融資渠道。2.3甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)自1995年出現(xiàn)下滑，空置率激增，主要是 由于甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致供應(yīng)大于需求所至。1999年底，隨著網(wǎng)絡(luò)公司需求增長(zhǎng)的強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)境況得到改善, 空置率水平下降，最低達(dá)到8%。2001年受北京甲級(jí)寫(xiě)字樓新增 供給增加以及全球經(jīng)濟(jì)衰退等因素的影響，空置率水平上升。

14、2002年受海外投資商對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的信心增加及新增供應(yīng)有限的 影響，市場(chǎng)空置率持續(xù)下降，到第四季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置 率為 13.52%。圖表2-4北京甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量和空置率歷史表現(xiàn)(1985-2002 年)3、寫(xiě)字樓需求分析3.1吸納量1999年以前，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的年凈吸納量一直保持相對(duì) 平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。1999年下半年到2000年上半年是北京甲級(jí)寫(xiě) 字樓凈吸納量增長(zhǎng)的高峰期。主要原因是it及相關(guān)公司的快速 發(fā)展，導(dǎo)致對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求量的大量增加，促使凈吸納量上升, 年凈吸納量達(dá)到69.5萬(wàn)平方米。2001年，凈吸納量有所回落。2002年甲級(jí)寫(xiě)字樓帀場(chǎng)吸納繼續(xù)回落，凈吸納量為31.2

15、萬(wàn)平方 米，除受全球經(jīng)濟(jì)因素的影響，還與2002年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓新 增供應(yīng)量有限有關(guān)，在一定程度上限制了有效需求。1997-2003年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓年均凈吸納量為40萬(wàn)平方米。圖表2-5北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)年凈吸納量一覽表年度 1997 1998 1999 2000 2001 2002年凈吸納量（平方米）159,569 277,033 552,553 695,434 415,346312, 000年 度 2003 2004 2005 2006年凈吸納量（平方米）北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求未來(lái)仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)。通過(guò)利用仲量聯(lián)行的 市場(chǎng)需求分析模型，在綜合考慮了北京近十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、外商 直接投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

16、以及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓需 求的影響，同時(shí)根據(jù)北京市“十五”規(guī)劃對(duì)北京市未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的展望，并考慮了加入wto和主辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京 市經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)在未來(lái)五年（20032007年）北京市 甲級(jí)寫(xiě)字樓新增總需求為300萬(wàn)平方米，年凈吸納量為50萬(wàn)平 方米。對(duì)比未來(lái)年均供應(yīng)量67萬(wàn)平方米，未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng) 供大于求的狀況依然存在。圖表2-6北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)年凈吸納量歷史表現(xiàn)和未來(lái)展望（1997-2008 年）3.2需求來(lái)源北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求主要分為租賃需求和購(gòu)買(mǎi)需求。租賃客戶(hù) 的90%是跨國(guó)公司，以外資公司、辦事機(jī)構(gòu)或分公司的形式存在, 公司租用寫(xiě)字樓的規(guī)模與

17、其進(jìn)駐中國(guó)或北京的業(yè)務(wù)及發(fā)展計(jì)劃 有關(guān)。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的主要特征表現(xiàn)為：tt業(yè)公司需求數(shù)量雖有所減少，但需求總量仍然較強(qiáng)2000年需求旺盛的互聯(lián)網(wǎng)公司由于多種因素導(dǎo)致對(duì)辦公面積縮 減，或從租金較高的寫(xiě)字樓搬遷至租金較低的寫(xiě)字樓中辦公，但 這類(lèi)公司主要為實(shí)力較弱的發(fā)展型公司。對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的公 司，例如世界500強(qiáng)的外資公司對(duì)辦公面積的需求仍然較高。-來(lái)自于跨國(guó)公司高科技和傳統(tǒng)行業(yè)的需求發(fā)展較為穩(wěn)健跨國(guó)公司主要選擇東長(zhǎng)安街、中央商務(wù)區(qū)（cbd）及周邊地區(qū)。 盡管受全球經(jīng)濟(jì)走低的影響，一些公司減少了原計(jì)劃租用的辦公 面積，但因其在北京不斷發(fā)展的計(jì)劃，這種需求仍會(huì)繼續(xù)存在。"國(guó)內(nèi)公司

18、需求增加國(guó)內(nèi)公司對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求逐年增加，尤其是有實(shí)力的金融、 證券和通訊公司。國(guó)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出了較強(qiáng)的需求，預(yù)示隨 著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的深入，政府機(jī)構(gòu)租售寫(xiě)字樓將是更加市場(chǎng)化的 行為。-教育類(lèi)企業(yè)、房地產(chǎn)公司和影視娛樂(lè)業(yè)的需求有一定的增加 這三類(lèi)公司對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的增加，主要由于它們?cè)诮诳焖?發(fā)展決定的。購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶(hù)以國(guó)內(nèi)公司和機(jī)構(gòu)為主，主要集中在金 融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、電信業(yè)等行業(yè)，企業(yè)集團(tuán)、國(guó)家機(jī)關(guān)、上市公司 和省政府駐京辦事處等實(shí)體形式，外國(guó)公司所占比例較少。盡管近期甲級(jí)寫(xiě)字樓需求主要來(lái)自于跨國(guó)公司、金融行業(yè)和高新 技術(shù)企業(yè)。隨著北京在軟件、微電子、醫(yī)藥等行業(yè)實(shí)施鼓勵(lì)政策, 預(yù)

19、計(jì)未來(lái)這些行業(yè)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求將會(huì)上升。隨著北京房地產(chǎn) 市場(chǎng)國(guó)際化程度的提高，中長(zhǎng)期甲級(jí)寫(xiě)字樓需求會(huì)有大幅增長(zhǎng)。3.3對(duì)物業(yè)位置、質(zhì)量和設(shè)計(jì)的需求-位置北京的寫(xiě)字樓需求者對(duì)區(qū)位的選擇根據(jù)行業(yè)的不同而有所側(cè)重， 其動(dòng)因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生產(chǎn)資料、人力 資源或服務(wù)對(duì)象。例如：海淀區(qū)被軟件和信息技術(shù)行業(yè)所青睞， 朝陽(yáng)區(qū)被跨國(guó)公司，尤其是500強(qiáng)公司以及相關(guān)的本地業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu) 所選擇，西城區(qū)集中了本地金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、電信業(yè)和政府機(jī)構(gòu), 東城區(qū)主要被國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)所占據(jù)。"物業(yè)外觀只要不損害公司形象，物業(yè)外觀并非十分重要；成本是主要考慮 因素。所有被訪(fǎng)者均偏好低維護(hù)成本的

20、外裝修，例如那些長(zhǎng)期耐 看的材料。過(guò)高建筑因使用率不高受歡迎程度較低。-樓層設(shè)計(jì)對(duì)于有中央或邊緣核心的正方形或長(zhǎng)方形樓層有著強(qiáng)烈的偏好。 這些空間使用效率高，布局分割靈活。對(duì)樓層面積的偏好，取決于承租人的類(lèi)型和企業(yè)規(guī)模而各不相 同?？紤]到采光和內(nèi)部分割等因素，承租人通常不喜歡超大型樓 層（5,000平方米）。內(nèi)部樓梯并非受到一致認(rèn)可。承租人通常想減少樓層間的交通。 而且內(nèi)部樓梯無(wú)論是在安裝上、恢復(fù)還是在租金上都很昂貴。 自然光是評(píng)估核心筒體至窗戶(hù)的最佳距離時(shí)的關(guān)鍵因素，最大距 離一般不超過(guò)15米。2.65-2.75米的凈高度是需求者普通接受的高度。樓面荷載并不是一個(gè)重要的因素，尤其是許多銀行不

21、再要求在樓 面設(shè)立保險(xiǎn)庫(kù)。但在核心筒周?chē)黾訕敲婧奢d有利于設(shè)立配電 室、存儲(chǔ)室、設(shè)備間等。墊高地板安裝與公司控制成本策略和人員更換頻率等因素有關(guān)。 中空玻璃是成熟建筑物的一個(gè)標(biāo)志。-建筑設(shè)備具有靈活性是關(guān)鍵的因素，以適應(yīng)不同商業(yè)活動(dòng)和降低成本的需 要。比如，可以根據(jù)需要在樓層間改變電力供應(yīng)，而不是整個(gè)大 樓采用一個(gè)平均值供電。成熟的4管vav系統(tǒng)通常能夠?yàn)橛脩?hù)提供最佳舒適感受。寬帶連接是甲級(jí)寫(xiě)字樓必須具備的條件。對(duì)重要的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，兩路供電和兩套備用系統(tǒng)對(duì)保持業(yè)務(wù)連 續(xù)性和安全性至關(guān)重要。因此，金融機(jī)構(gòu)傾向于租用安裝有發(fā)電 機(jī)和有額外豎井的寫(xiě)字樓。衛(wèi)星接收器（以及通路）的安裝可增加寫(xiě)字樓對(duì)需

22、求者吸引力。4、租金和售價(jià)4.1寫(xiě)字樓租金北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金在1995年達(dá)到頂峰，平均租金達(dá)到使 用面積每月每平方米80美金。隨后到1999年第三季度持續(xù)下降 了近60%o 1999年第四季度租金止跌冋升，中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓 租金的上漲帶動(dòng)了其它地區(qū)的租金水平的提升。到2002年第四季度，北京整體市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓的月租金為使用 面積每月每平方米29.6美金，租金較2001年有所下降。租金最 高的物業(yè)是位于cbd的國(guó)貿(mào)二期和嘉里中心，成交價(jià)格分別達(dá) 到使用面積每月每平方米49美金和42美金。由于市場(chǎng)可供選擇 出租的甲級(jí)寫(xiě)字樓供給有限，因此業(yè)主在租金、免租期和其它方 面提供的優(yōu)惠條款也相對(duì)減少。4

23、.2寫(xiě)字樓售價(jià)甲級(jí)寫(xiě)字樓的買(mǎi)家以國(guó)內(nèi)客戶(hù)為主。甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為每 建筑面積平方米2300美元。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售因銀行提供的貸款有限, 在一定程度上影響了寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售。市場(chǎng)可供銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓數(shù)量 有限，導(dǎo)致市場(chǎng)成交較少，加上成本因素的制約，售價(jià)未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。圖表2-7北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和售價(jià)歷史表現(xiàn)(1992-2002年) 注：租金為凈使用租金，即寫(xiě)字樓租金為考慮了免租期因素的實(shí) 際成交價(jià)格轉(zhuǎn)化為使用面積計(jì)算所得圖表28北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金和售價(jià)一覽表(1998-2004 年)時(shí)間平均成交租金(usd/使用面積/月，不包含物業(yè)管理費(fèi))平 均售價(jià)(usd/建筑平方米)1998年01月46.8

24、2,8001999年01月26.2 2,1892000年01月19.4 1,8952001年0月36.3 2,4002001年04月39.0 2,4002001年07月36.2 2,3152001年10月34.6 2,2862002 年 01 月 33.7 2,3502002 年 04 月 32.0 2,3502002 年 07 月 31.3 2,3002003 年 05 月 29.6 2,3002004 年 05 月 30.4 2,3404.3租售活動(dòng)目前北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)較為平穩(wěn)，平均初始投資回報(bào)率在 10-13%之間。投資活動(dòng)主要表現(xiàn)為：-購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的買(mǎi)家主要以國(guó)內(nèi)公司和政府機(jī)構(gòu)為

25、主，并且 集中在西部地區(qū)；- 一些國(guó)外投資公司和基金機(jī)構(gòu)參與到北京甲級(jí)寫(xiě)字樓投資中， 但在市場(chǎng)上缺乏可供出售的國(guó)際水平甲級(jí)寫(xiě)字樓。4.4租金未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)應(yīng)發(fā)展商要求對(duì)北京未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金趨勢(shì)進(jìn)行的預(yù)測(cè)。此 預(yù)測(cè)是根據(jù)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)空置率狀況，并結(jié)合租金與空置 率的歷史表現(xiàn)得出。圖表2-9租金和空置率歷史表現(xiàn)圖表2-10未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率走勢(shì)通過(guò)租金與空置率歷史表現(xiàn)圖可見(jiàn)：當(dāng)空置率低于10%或高于 30%時(shí)，租金水平呈現(xiàn)急速上漲和下降趨勢(shì)，當(dāng)空置率水平介于 10-30%之間時(shí)，租金水平相對(duì)集中在每月每方米使用面積30 -40美元之間。根據(jù)北京未來(lái)2003-2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率 預(yù)

26、測(cè)，空置率維持在10-25%的范圍內(nèi)，由此推斷未來(lái)北京甲級(jí) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金在每月每平方米使用面積30-40美元間波 動(dòng)。5、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)如下方面：-市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來(lái)由于中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村、金融街以及東直門(mén)、長(zhǎng)安街沿線(xiàn) 等地區(qū)將有大量供應(yīng)出現(xiàn)，項(xiàng)目及區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。-銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)，租金水平呈現(xiàn)差異化由于土地和建筑成本相對(duì)穩(wěn)定，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格必然會(huì)維持在 一定的價(jià)位。租金水平則會(huì)因?qū)懽謽堑馁|(zhì)量和物業(yè)管理水平的不 同呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)。-寫(xiě)字樓整體品質(zhì)提升，注重營(yíng)造設(shè)施環(huán)境對(duì)辦公壞境要求的提高和項(xiàng)冃間的競(jìng)爭(zhēng)，使寫(xiě)字樓整體環(huán)境的營(yíng) 造和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)日益受

27、到關(guān)注。需求基礎(chǔ)穩(wěn)定，投資趨于活躍中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、中國(guó)加入wto和主辦奧運(yùn)會(huì)等的積極因 素的作用下，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)外投資人將日 益關(guān)注寫(xiě)字樓的投資潛力，投資活動(dòng)趨于活躍。二、中央商務(wù)區(qū)及cbd周邊地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析1、cbd總體規(guī)劃cbd地區(qū)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路與建國(guó)門(mén)外大街交匯的地 區(qū)，距東二環(huán)約2.3公里，東四環(huán)路約2.4公里；距首都機(jī)場(chǎng)24 公里，南部京津唐高速路出入口約5.3公里。四至范圍為：北起 朝陽(yáng)北路及朝陽(yáng)路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大橋路, 規(guī)劃總用地面積約4平方公里。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工企業(yè)用地149公頃、居住用地84公頃、公 建用地55公

28、頃、市政用地13公頃、教育科研用地14公頃、道 路及其他用地84公頃。居住人口約5.4萬(wàn)人。按近期、中期、 長(zhǎng)期三步實(shí)施建設(shè)，以“金十字”區(qū)域及核心區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)。1.1功能布局圖3-1北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖總建筑面積規(guī)?？刂圃?00()萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓約占50%, 公寓占25%,商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂(lè)設(shè)施等占25%。商務(wù)設(shè) 施主要集中在東三環(huán)路和建國(guó)門(mén)外大街兩側(cè)，設(shè)置混合區(qū)，強(qiáng)調(diào) 多功能性，使商務(wù)中心區(qū)24小時(shí)都充滿(mǎn)活力。核心區(qū)位于大北 窯立交橋東北角，占地約30公頃。為了保證cbd有序建設(shè)，成 立了 cbd 土地儲(chǔ)備中心和土地開(kāi)發(fā)公司。專(zhuān)家正在對(duì)cbd地區(qū) 進(jìn)行論證，探討各階段建筑規(guī)模和投

29、入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。未來(lái)cbd 內(nèi)的土地將以拍賣(mài)方式獲取。由于政府的參與，合理適當(dāng)控制土 地的投放，有利于保障已獲有土地的開(kāi)發(fā)商的利益。1.2空間形態(tài)規(guī)劃圖3-2北京中央商務(wù)區(qū)建筑高度規(guī)劃圖根據(jù)用地功能的布局，商務(wù)辦公區(qū)集中于用地中部，沿三環(huán)路與 建國(guó)門(mén)外大街兩側(cè)布置，其外圍依次為混合功能區(qū)和居住區(qū)。開(kāi) 發(fā)強(qiáng)度和空間形態(tài)由中心向外圍依次遞減。超高層建筑集中于三 環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在100米以上，標(biāo)志性建筑限 制在250米。核心區(qū)將是一個(gè)超高層建筑較為集屮的區(qū)域，該區(qū) 域的主要建筑將會(huì)成為整個(gè)cbd的地標(biāo)性建筑。1.3綠化系統(tǒng)、公共開(kāi)放空間規(guī)劃公共綠化規(guī)劃用地面積共33.39公頃，占總用地

30、面積的11%,主 要由以下兒部分組成：四個(gè)主題公園以及環(huán)狀綠化系統(tǒng)、沿街綠 化帶和通惠河北側(cè)的濱河綠化帶等，形成多層次的開(kāi)放空間。西北，西南，東北，東南四個(gè)區(qū)各規(guī)劃一個(gè)面積2.5公頃左右的 公園，形成具有不同主題的公園，四個(gè)公園之間有綠化帶和步行 道連接，穿越整個(gè)商務(wù)中心區(qū)，并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化 相連，組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)。1.4交通規(guī)劃-道路交通cbd交通規(guī)劃，是在北京城市總體規(guī)劃、cbd發(fā)展規(guī)劃及整體 城市交通規(guī)劃基礎(chǔ)上編制的區(qū)域交通規(guī)劃。道路用地約為155公 頃，占cbd總用地面積的39%o圖3-3北京屮央商務(wù)區(qū)道路交通規(guī)劃圖完善道路交通環(huán)境主耍體現(xiàn)在：發(fā)展公共交通，

31、如增加公共道路，增加兩條地鐵，增加多個(gè)公共 交通換乘站等；解決靜態(tài)交通及停車(chē)問(wèn)題，設(shè)置充足的停車(chē)位，如商務(wù)區(qū)規(guī)定綜 合類(lèi)公共建筑平均每1萬(wàn)平方米的建筑面積至少設(shè)65個(gè)停車(chē)位 等。加強(qiáng)現(xiàn)代化的交通管理。1.5交通規(guī)劃-軌道交通根據(jù)北京市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，未來(lái)將有兩條地鐵線(xiàn)穿過(guò)cbd 地區(qū)。其中地鐵十號(hào)線(xiàn)在太陽(yáng)宮沿東北三壞向南，將在2008年 前完成。地鐵6號(hào)線(xiàn)沿朝陽(yáng)路呈東西走向。圖3-4 cbd地區(qū)軌道交通規(guī)劃示意圖圖3-5 cbd地區(qū)軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃圖1.6人行系統(tǒng)與地下空間利用cbd規(guī)劃充分考慮了利用地下空間，并形成立體化交通系統(tǒng)， 要求地下建筑、地下車(chē)庫(kù)盡可能連通，尤其是核心區(qū)的地下一層

32、互相連通，形成地下人行系統(tǒng)，以減輕地面交通壓力。圖3-7 cbd地區(qū)軌道行人系統(tǒng)及地下空間利用圖1.7基礎(chǔ)設(shè)施cbd地區(qū)所有交通、綠化、網(wǎng)絡(luò)等市政基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)均 由北京市政府進(jìn)行投入，預(yù)計(jì)投資一百二十億元。1.8 cbd物業(yè)市場(chǎng)狀況cbd l1建和擬保留項(xiàng)目34項(xiàng)，總建筑面積為309萬(wàn)平方米，其 中寫(xiě)字樓163.5萬(wàn)平方米，住宅100.5萬(wàn)平方米，其他45萬(wàn)平方 米。預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量為345萬(wàn)平方米，公寓150萬(wàn)平方米, 其他為205萬(wàn)平方米。圖3-8北京中央商務(wù)區(qū)航拍圖圖表3-1屮央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)已經(jīng)建設(shè)和擬保留項(xiàng)目一覽表 位置項(xiàng)冃名稱(chēng)主要功能主體建筑高度/層數(shù)建筑面積（萬(wàn)平方米

33、）占地面積（公頃）西北區(qū)京廣中心寫(xiě)字樓、酒店、公寓208米16.33 2.14中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心 寫(xiě)字樓、酒店、公寓會(huì)展、商業(yè)158米51.9512.36貴友大廈商業(yè)6層1.32 0.50建國(guó)飯店酒店9層3.02 1.11京倫飯店 酒店12層4.03 0.93金橋大廈寫(xiě)字樓6層1.28 0.46嘉里中心寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)129米22.30 3.07漢威大廈寫(xiě)字樓90米10.00 1.75住總大廈寫(xiě)字樓16層4.20 0.65建華置地一期寫(xiě)字樓90米2.53 1.43國(guó)際城（世貿(mào)國(guó)際公寓、民源大廈）寫(xiě)字樓90米27.10 2.46機(jī)電汽配服務(wù)中心 寫(xiě)字樓3.94 0.83國(guó)安大廈 酒店18層

34、1.68 0.78數(shù)碼01公寓22層3.00 0.30小計(jì) 152.68 28.77西南區(qū)麗晶苑公寓24層3.10 0.40米陽(yáng)大廈寫(xiě)字樓7層0.63 0.26華彬國(guó)際大廈寫(xiě)字樓5.27 1.12小計(jì) 9.00 1.78東北區(qū) 科倫大廈 寫(xiě)字樓12層2.69 0.40中服大廈 寫(xiě)字樓115米3.80 1.37中國(guó)第一商城i期公寓、商業(yè)30層6.95 1.63和喬安可大廈寫(xiě)字樓1.40 3.80全國(guó)海關(guān)信息管理中心行政辦公26.00 2.74光華大廈寫(xiě)字樓13層4.47 1.08首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教育3.力5.53中央工藝美院教育3.312.98呼家樓新苑1#樓寫(xiě)字樓12層2.77 0.30呼家樓

35、新苑2#,3#樓住宅20層5.53 0.83溫特萊酒店酒店1.62 0.42陽(yáng)光100公寓35層12.75 3.79住邦2000 i期 寫(xiě)字樓20層10小計(jì) 75.06 24.87東南區(qū)航華科貿(mào)中心寫(xiě)字樓、公寓129米29.04 4.34三立大廈寫(xiě)字樓27層11.70 1.87艾米克大廈寫(xiě)字樓22層3.81 1.11現(xiàn)代城寫(xiě)字樓、公寓37層19.20 5.33建外soho寫(xiě)字樓、公寓28層35 4小計(jì) 70.47 14.552、寫(xiě)字樓供給分析2.1歷史供應(yīng)1985年北京建成了第一座涉外高檔寫(xiě)字樓：國(guó)際大廈。1989年 隨著“中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心”和“京廣中心”的落成，使得cbd區(qū)甲 級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)

36、量有了大幅度的提高，年供應(yīng)量超過(guò)10萬(wàn)平方 米。隨后的幾年里，燕莎商圈、機(jī)場(chǎng)輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一些 甲級(jí)寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)。而cbd區(qū)則未有新的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)。 在九十年代后期，cbd區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)出現(xiàn)了第二次高峰。 截至到2003年cbd甲乙級(jí)寫(xiě)字樓累計(jì)總供應(yīng)量約為93萬(wàn)平方 米，其中甲級(jí)58.7萬(wàn)平方米。未來(lái)2002-2004年cbd甲級(jí)寫(xiě) 字樓供給呈現(xiàn)短缺態(tài)勢(shì)，這與cbd區(qū)域內(nèi)的多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目在初 期大量建設(shè)公寓有關(guān)，預(yù)計(jì)到2006年以后cbd的甲級(jí)寫(xiě)字樓供 給將再一次出現(xiàn)高峰。圖表3-2 cbd地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)歷史表現(xiàn)及未來(lái)趨勢(shì)（1996 年-2007年）1999年一2003年cbd甲

37、級(jí)寫(xiě)字樓在建項(xiàng)目有8個(gè)，總建筑面積 為44萬(wàn)平方米。2000年cbd及周邊地區(qū)在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目均未 達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，只有為滿(mǎn)足中小公司需要的soho概念的寫(xiě)字 樓：現(xiàn)代城和數(shù)碼01。2001和2002年只有兩個(gè)寫(xiě)字樓在建項(xiàng)目， 分別為北京財(cái)富中心和建外soho項(xiàng)目。cbd竣工的寫(xiě)字樓項(xiàng)目在1999-2003年期間共計(jì)4個(gè)，總建筑 面積為40.9萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)cbd地區(qū)在過(guò)去四年甲級(jí)寫(xiě)字 樓物業(yè)數(shù)量供應(yīng)有限，僅為國(guó)貿(mào)二期、華彬大廈、京匯中心、住 邦2000 i、建外soho第一大道。圖表3-3 1999-2003年cbd寫(xiě)字樓在建項(xiàng)目表項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓面積（m2）發(fā)展商京匯中心大北窯39000

38、航華科貿(mào)中心有限公司華彬大廈建外大街53000華彬集團(tuán)1999年小計(jì)92000*現(xiàn)代城大北窯40000中鴻天房地產(chǎn)公司*數(shù)碼01光華路32000北京國(guó)江房地產(chǎn)公司2000年小計(jì)72000北京財(cái)富中心i大北窯90000北京香江興利房地產(chǎn)公司2001年小計(jì)90000*建外soho大北窯86000紅石公司2002年小計(jì)86000富邦大廈雙井39000德嘉置業(yè)有限公司嘉都大廈光華路300002003年小計(jì)富頓中心勁松橋20000昆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住邦2000ii慈云寺72000住邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司世紀(jì)財(cái)富中心光華路150000香港世源昆泰國(guó)際中心 朝外大外60000昆泰集團(tuán)百富國(guó)際大廈東大橋78

39、000恒富廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注：*從寫(xiě)字樓檔次劃分上述三項(xiàng)冃非甲級(jí)寫(xiě)字樓，但位置與銷(xiāo)售具有代表性，作為研究對(duì)象圖表3-4 1999-2004年cbd寫(xiě)字樓竣工項(xiàng)冃表項(xiàng)目名稱(chēng) 位置建筑面積（m2）發(fā)展商國(guó)貿(mào)二期 建外大街77000國(guó)際貿(mào)易中心有限公司1999年總計(jì)77000華彬大廈建外大街53000華彬集團(tuán)2000年總計(jì)53000京匯大廈大北窯39000航華科貿(mào)中心有限公司2001年總計(jì)39000*現(xiàn)代城 大北窯40000中鴻天房地產(chǎn)公司2002年總計(jì)40000華騰大廈勁松橋40000北化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2003 年總計(jì) 185000住邦2000 i慈云寺橋72000住邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建夕

40、卜soho 大北窯90000 soho中國(guó)富頓中心勁松橋20000昆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雨霖中心 東三壞京廣橋西300002004 年總計(jì) 140000新華聯(lián)大廈紅領(lǐng)山橋40000新華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)富中心i東三環(huán)京廣橋90000香江國(guó)際遠(yuǎn)洋商務(wù)屮心慈云寺橋10000屮遠(yuǎn)地產(chǎn)2.2未來(lái)供應(yīng)中央商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃已經(jīng)獲得北京市政府批準(zhǔn)。根據(jù)cbd地區(qū) 待建項(xiàng)目及實(shí)際狀況，到2007年，cbd將有224萬(wàn)平方米的寫(xiě) 字樓供應(yīng)推出，但由于項(xiàng)目前期規(guī)劃、融資、建設(shè)等因素，預(yù)測(cè) 未來(lái)三年在建量和完工量會(huì)低于計(jì)劃的數(shù)量。圖3-9 cbd地區(qū)主要待建擬建項(xiàng)目分布圖圖表3-5 cbd區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓待建項(xiàng)h表項(xiàng)

41、目名稱(chēng) 發(fā)展商位置寫(xiě)字樓建筑面積(平方米)預(yù)計(jì)完工期戀日國(guó)際 華野投資管理公司 大北窯4400 2003.06陽(yáng)光100 (p2)銀信光華 光華路20000 2004藍(lán)堡國(guó)際中心 建華時(shí)代 人望路45000 2004.05金地國(guó)際中心(p2)金地集團(tuán)建國(guó)路59000 2006溫莎大道怡禾房地產(chǎn)公司光華路70000 2005財(cái)富中心(p1)香江國(guó)際 關(guān)東店90000 2005世紀(jì)財(cái)富中心 香港世源 光華路150000 2006央視人廈 中央電視臺(tái) 東三環(huán)180000 2006建外soho (pi)紅石公司 大北簾86000 2006國(guó)貿(mào)三期 國(guó)貿(mào)物業(yè) 光華路95000 2006銀泰世貿(mào)中心 中國(guó)

42、銀泰投資集團(tuán) 大北窯147000 2006北京電視臺(tái)北京電視臺(tái)建國(guó)路165000 2006世紀(jì)城市城建集團(tuán)關(guān)東店178000 2007萬(wàn)通中心 萬(wàn)通集團(tuán) 關(guān)東店130000 2006京澳中心恒基地產(chǎn) 關(guān)東店25000 2006百富國(guó)際大廈 百富地產(chǎn) 東大橋60000 2004.12尚都國(guó)際 華遠(yuǎn)地產(chǎn)、soho中國(guó) 東大橋1300002006soho尚都soho中國(guó) 關(guān)東店125000 2007萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)建國(guó)路84000 2007財(cái)富中心(p2)香江國(guó)際 關(guān)東店191000 2007光華國(guó)際中房集團(tuán)五礦集團(tuán)光華路150000 2007首創(chuàng)地產(chǎn)首創(chuàng)地產(chǎn)呼家樓440000 2006以太廣

43、場(chǎng) 以太房地產(chǎn)公司 光華路110000 2007中環(huán)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)公司大北窯待定2007住邦2000住邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慈云寺72000 2006東區(qū)國(guó)際總計(jì)250.24萬(wàn)圖表3-5所列的寫(xiě)字樓中包括了自用、甲級(jí)和乙級(jí)等不同類(lèi)別的 寫(xiě)字樓。自用類(lèi)項(xiàng)目有中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)。甲、乙級(jí)寫(xiě)字 樓的供應(yīng)因多數(shù)項(xiàng)目尚處于前期規(guī)劃階段，則難以準(zhǔn)確計(jì)算，而 且盡管各項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是甲級(jí)寫(xiě)字樓，但因開(kāi)發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字 樓的標(biāo)準(zhǔn)理解各不相同，預(yù)計(jì)仍會(huì)出現(xiàn)部分投入市場(chǎng)的寫(xiě)字樓物 業(yè)不能達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。初步推算未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)占總供應(yīng) 量的27%。則未來(lái)2004-2007年cbd內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng) 量為250萬(wàn)平方米

44、。圖表3-6 cbd地區(qū)寫(xiě)字樓分類(lèi)供應(yīng)圖(單位：萬(wàn)平方米) 如圖表3-6所示，根據(jù)地段接近性、可視性和地理特征，將cbd 地區(qū)細(xì)分為五個(gè)區(qū)，即：cbd核心區(qū)、三環(huán)路沿線(xiàn)、長(zhǎng)安街沿 線(xiàn)、東區(qū)和西區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新增供應(yīng)量主要集屮在西區(qū)和三環(huán) 路沿線(xiàn)。本項(xiàng)冃位于cbd的西區(qū)，其競(jìng)爭(zhēng)將主要來(lái)自未來(lái)待開(kāi) 發(fā)物業(yè)。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)對(duì)比分析選取了與本項(xiàng)目臨近和與本項(xiàng)目存在 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的物業(yè)。圖3-10 cbd地區(qū)市場(chǎng)細(xì)分區(qū)域分布圖 圖表37 cbd地區(qū)寫(xiě)字 樓供應(yīng)分布分析圖表3-8本項(xiàng)目首要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)表項(xiàng)冃名稱(chēng) 寫(xiě)字樓建筑面積(m2)完工期 項(xiàng)冃的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)冃的不 足對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)影響金地國(guó)際中心59000 200

45、6位于長(zhǎng)安街,標(biāo)志性突出；靠近地鐵 站，需求比例高;國(guó)際知名som設(shè)計(jì)，項(xiàng)目國(guó)際化特征明顯;發(fā) 展商為知名地產(chǎn)公司，各類(lèi)技術(shù)人員齊備且專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)未有建設(shè) 高檔寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn)與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期相近。項(xiàng)目在地段、銷(xiāo)售 及尋找投資合作方面對(duì)本項(xiàng)目威脅較大。溫莎大道70000 2005其公寓部分已開(kāi)盤(pán)，寫(xiě)字樓如緊隨其后， 其銷(xiāo)售時(shí)機(jī)較好開(kāi)發(fā)商知名度相對(duì)較低以銷(xiāo)售為主且已進(jìn)入 銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段，具有時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)財(cái)富中心ii期120000 2006項(xiàng)目緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)品質(zhì)較高。開(kāi)發(fā)商具有開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn) 寫(xiě)字樓體量較大，成本及占用資金較多，不利于銷(xiāo)售；整體項(xiàng)冃 規(guī)模較大，存在影響工程不能按

46、計(jì)劃完成的因索一期寫(xiě)字樓計(jì) 劃本年1月開(kāi)盤(pán)，對(duì)本項(xiàng)目前期銷(xiāo)售工作造成威協(xié)世紀(jì)財(cái)富中心150000 2005靠近國(guó)貿(mào)和嘉里，有利于吸引與國(guó) 貿(mào)和嘉里有業(yè)務(wù)往來(lái)的公司發(fā)展商實(shí)力不足，項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)問(wèn) 題如與本項(xiàng)冃同期開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，有在價(jià)格和銷(xiāo)售方式方面存在 競(jìng)爭(zhēng)世紀(jì)城市178000 2006發(fā)展商為知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，與政府關(guān) 系緊密，建造經(jīng)驗(yàn)豐富；項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)具有國(guó)際性，寫(xiě)字樓標(biāo)志 性明顯開(kāi)發(fā)成本較高，缺乏開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)同一地段在交通 方面優(yōu)勢(shì)高于本項(xiàng)冃京澳屮心250000 2006緊臨東三環(huán)，具有開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn) 開(kāi)發(fā)商內(nèi)部及與政府協(xié)調(diào)性相對(duì)較弱 與本項(xiàng)冃的開(kāi)發(fā)進(jìn)度相 似，且發(fā)展商具備開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)

47、字樓的實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)通中心130000 2006緊臨朝外大街，具有高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng) 驗(yàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格成本高，交通擁堵總部基地概念，與項(xiàng)目概念有一 定的相同性華貿(mào)中心光華國(guó)際120000 2007開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，融資經(jīng)驗(yàn)豐富， 項(xiàng)日規(guī)模不大，開(kāi)發(fā)周期短，易于操作 開(kāi)發(fā)商缺乏寫(xiě)字樓項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)在銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)藍(lán)堡國(guó)際中心以太廣場(chǎng)110000 2007項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，易于操作 開(kāi)發(fā)商缺 少知名度在銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng) 住邦2000ii 120000 2005公寓項(xiàng)目的寫(xiě)字樓，貸款年限長(zhǎng)、價(jià) 格比優(yōu)勢(shì)明顯 公寓項(xiàng)目寫(xiě)字樓后期的政策規(guī)范不明

48、朗在ii期 銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面直接性的與本項(xiàng)冃產(chǎn)生強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng) 遠(yuǎn)洋商務(wù)樓10000 2004公寓立項(xiàng)商務(wù)物業(yè)，貸款年限長(zhǎng)，價(jià)格 比優(yōu)勢(shì)明顯 公寓項(xiàng)目寫(xiě)字樓后期的政策規(guī)范不明朗 推廣時(shí)期 不同，銷(xiāo)售時(shí)期于年底結(jié)束，不會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的物業(yè)總供應(yīng)量為102.7萬(wàn)平方米。項(xiàng) 冃推向市場(chǎng)的時(shí)間、開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)時(shí)間、開(kāi)發(fā)品質(zhì)和地段等將 是決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素。為了提高本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，除地段 因素?zé)o法改變外，可以通過(guò)控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、提高設(shè)計(jì)品質(zhì)、保證 建設(shè)質(zhì)量和推廣策略等方面提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。cbd區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字 樓供應(yīng)將在2006年后出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，提 早

49、開(kāi)發(fā)，提早入市對(duì)降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，搶占市場(chǎng)份額尤為重要。2.3物業(yè)檔次及體現(xiàn)形式寫(xiě)字樓的成功主要取決于：地理位置、硬件設(shè)施、物業(yè)管理、開(kāi) 發(fā)商背景和推廣時(shí)機(jī)等因素。對(duì)本項(xiàng)目周邊較成功的寫(xiě)字樓項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)的分析，為本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)提供了很好的借鑒作用。 -層面積用于出售或大面積出租的寫(xiě)字樓的層面積較大，一般在2500平 方米以上。主要原因是可提高整層購(gòu)買(mǎi)或整層租賃客戶(hù)的使用效 率，便于銷(xiāo)售或整層出租。女ii：盈科大廈、鵬潤(rùn)大廈、豐聯(lián)廣 場(chǎng)等。僅用于出租的寫(xiě)字樓，層面積在2000平方米左右。其主要特點(diǎn) 是便于分割，面積較小可使每個(gè)租戶(hù)有較好的采光。女口：國(guó)貿(mào)中 心、盛福大廈、華潤(rùn)大廈等。由于租戶(hù)以跨

50、國(guó)公司為主，針對(duì)這類(lèi)客戶(hù)的需求，該地區(qū)寫(xiě)字樓 的室內(nèi)凈高比其它地區(qū)的寫(xiě)字樓要高一些，一般在2.6米以上。 但隨著客戶(hù)耍求的不斷提高，新建寫(xiě)字樓凈高應(yīng)不低于2.7米。-智能化水平該地區(qū)寫(xiě)字樓無(wú)論在通訊設(shè)施和樓宇管理上，都達(dá)到了北京寫(xiě)字 樓的最高水平。一些物業(yè)還預(yù)留了可拓展的空間。"設(shè)備要求樓宇設(shè)備的優(yōu)劣直接影響大廈出租和銷(xiāo)售?？鐕?guó)公司對(duì)于寫(xiě)字樓 的硬件設(shè)施要求較高，女ii：為電腦機(jī)房提供備用電機(jī)；能夠提供 充足新風(fēng)量的空調(diào)設(shè)施；充足數(shù)量的電梯和等候時(shí)間短等。該地 區(qū)寫(xiě)字樓的樓宇設(shè)備整體水平較高，有些已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際水平。-裝修標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶(hù)自行安

51、排。原因在租戶(hù)行業(yè)不同，自行裝修可體現(xiàn)自身特色。同時(shí)統(tǒng)一 的天花吊頂可使大廈形象不會(huì)遭到破壞。"車(chē)位該地區(qū)寫(xiě)字樓提供的停車(chē)位普遍較少，與租戶(hù)的需求存在較人差 距，許多物業(yè)不同程度的存在來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛停車(chē)?yán)щy的問(wèn)題。主要原 因是該地區(qū)土地開(kāi)發(fā)成本較高，可用于地上和地下停車(chē)場(chǎng)的面積 有限，造成停車(chē)位相對(duì)緊張的局面。-物業(yè)管理物業(yè)管理優(yōu)劣對(duì)于寫(xiě)字樓的出租有直接影響。該地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè) 管理主要有兩種形式：一種是業(yè)主口己管理，這種形式一般是業(yè) 主有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，租戶(hù)對(duì)其比較信任。女口：國(guó) 貿(mào)中心、嘉里中心、盈科中心等。另一種形式是聘請(qǐng)國(guó)際知名的 物業(yè)管理公司。通過(guò)這些公司國(guó)際化的物業(yè)管

52、理模式和較高的知 名度提升大廈的品質(zhì)，如：盛福大廈、華潤(rùn)大廈等。圖表3-9 cbd及周邊地區(qū)主要寫(xiě)字樓情況一覽表物業(yè)名稱(chēng)盈科中心京廣商務(wù)樓國(guó)貿(mào)中心ii期嘉里中心盛福 大廈外觀形象非常好一般非常好非常好非常好到機(jī)場(chǎng)的交通一般一般好好非常好物業(yè)周?chē)慕煌ㄒ话阋话愫靡话阋话惚镜貑T工的交通好好非常好一般一般服務(wù)設(shè)施好好非常好非常好好周?chē)频昵闆r好好非常好非常好非常好平均樓層面積（建筑面積平方米/層）2,416 1,800 2,300 1100-29001,700電梯狀況好一般非常好非常好非常好空調(diào)類(lèi)型風(fēng)機(jī)盤(pán)管，四管風(fēng)機(jī)盤(pán)管，兩管變頻式，四管風(fēng)機(jī)盤(pán) 管，四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管，四管室內(nèi)凈高（米）2.7 2.4

53、2.6 2.7 2.52.8入住時(shí)間1999年1997年9月1999年10月1998年10月1999 年3月物業(yè)名稱(chēng)華潤(rùn)大廈豐聯(lián)廣場(chǎng)京匯大廈鵬潤(rùn)大廈現(xiàn)代盛世大 廈外觀形象非常好非常好好好好到機(jī)場(chǎng)的交通好一般好非常好非常好物業(yè)周?chē)慕煌ê靡话愫靡话阋话惚镜貑T工的交通非常好非常好非常好一般好服務(wù)設(shè)施好好好好好周?chē)频昵闆r好較岸好非常好非常好平均樓層面積（建筑面積平方米/層）1,700 2800-5500 3000 54002550電梯狀況非常好好好好好空調(diào)類(lèi)型變頻式，四管風(fēng)機(jī)盤(pán)管，四管風(fēng)機(jī)盤(pán)管，四管風(fēng)機(jī)盤(pán)管，四管風(fēng)機(jī)盤(pán)管和變頻式，四管室內(nèi)凈高（米）2.6 2.4 2.6 2.6 2.67入住時(shí)間1

54、999年4月1997年2001年2000年8月2000年3、租賃市場(chǎng)分析"租金走勢(shì)從1995年三季度開(kāi)始，cbd內(nèi)的寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)從巔峰水平一直下降到1999年底的低谷，租金下降了 77%。如圖表310 所示，租金從1999年年底下滑速度變慢，2000年初租金強(qiáng)勁反 彈，平均上漲4050%,2001年底租金成交價(jià)略有下降，到2002年第四季度cbd寫(xiě)字樓成交租金為按使用面積計(jì)算為 usd33/月/平方米。圖表3-10 cbd甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)歷史表現(xiàn)通過(guò)cbd甲級(jí)寫(xiě)字樓租金與整體市場(chǎng)的對(duì)比可看出，cbd的租 金高于整體市場(chǎng)10%左右，近一段時(shí)間這一差距更為明顯。由此 可見(jiàn)cbd由

55、于具有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，租金表現(xiàn)和空置率狀況均優(yōu)于其它次市場(chǎng)。租賃價(jià)量關(guān)系圖表3-11 1999-2003年cbd及cbd周邊區(qū)域市場(chǎng)租金及吸納 量對(duì)照表cbd 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年存量（平方米）392, 000 445,000 587,000 587,000凈吸納量（平方米）33,840 134,830 106,030 3,480空置率 25% 4.42% 9.48% 8.9%成交價(jià)格（usd/平方米/每月）18.441.25 35.54 32.18cbd周邊區(qū)域1999年2000年2001年2002年 存量（平方米）829,656 1,055,056 1,1

56、84,056 1,224,056 凈吸納量（平方米）132,572 225,802 201,121 69,521 空置率 25% 5.5% 18% 15%成交價(jià)格（usd/平方米/每月）17.7 37.9 34.1231.1注：cbd周邊區(qū)域包括了東二環(huán)至東三環(huán)地區(qū)、亮馬河地區(qū)和cbdo由于cbd在1999-2003年的新增供給量有限，出現(xiàn)2003年幾 乎沒(méi)有空余面積可供需求者選擇的局面，無(wú)法體現(xiàn)市場(chǎng)的實(shí)際需 求量。因此選取了東二環(huán)、東三環(huán)和cbd周邊的項(xiàng)目共同進(jìn)行 分析。通過(guò)圖表3-11得出，cbd周邊區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓在2000 年至2003年新增供應(yīng)量分別為32.5萬(wàn)平方米、12.9萬(wàn)平方米

57、和 4萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)量數(shù)值均小于等于相應(yīng)年度的凈吸納量。 參照cbd及周邊區(qū)域的租金與吸納量數(shù)據(jù)，盡管cbd的租金較 其它地區(qū)高，但cbd地區(qū)的集聚效應(yīng)使得其市場(chǎng)需求高于周邊 地區(qū)，在2000年表現(xiàn)尤為明顯。2000年cbd的平均租金為每 平方米每月41.25美金，新增供應(yīng)量為5萬(wàn)平方米，但市場(chǎng)吸納 量為13.4萬(wàn)平方米。而同年度cbd周邊區(qū)域的租金為每平方米 每月37.9美金，比cbd租金低8%,市場(chǎng)新增供給量為22.5萬(wàn) 平方米，這一數(shù)值與吸納量持平。4、銷(xiāo)售市場(chǎng)分析cbd地區(qū)可供銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓數(shù)量有限，因此，選取了其周邊地 區(qū)的物業(yè)進(jìn)行分析。1993年，cbd周邊出現(xiàn)可以銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓，吸引了來(lái)自境外的 香港、臺(tái)灣和東南亞地區(qū)的第一批買(mǎi)家，但購(gòu)買(mǎi)的面積一般較小, 主要是跟隨這些地區(qū)的