房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略

1、    房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略    初彥峰摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素，如行業(yè)政策的調(diào)整、房產(chǎn)市場的波動(dòng)、建材價(jià)格的變化、勞動(dòng)力政策的變動(dòng)、匯率及利率的升降等風(fēng)險(xiǎn)，它們都直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的績效，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)如果不能充分考慮這些風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效的應(yīng)對(duì)策略，將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不可估量的重大損失。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)abstract: in real estate development throughout the process of there is a lot of risk factors, such

2、 as industry policy adjustment, the housing market fluctuations, building materials price change, labor, the change of policy, foreign exchange rates and interest rates rise or fall risk, etc, they are directly affect the performance of real estate development project, for real estate development ac

3、tivities if can't fully consider these risks, and take effective strategies for the whole project will produce immeasurable heavy losses.keywords: real estate development; risk; deal with： f235 ：a ：引言房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用是難以避免或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤可能與預(yù)計(jì)利潤發(fā)生較大背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)

4、。一、房地產(chǎn)開發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在諸多因素影響著開發(fā)最終結(jié)果，改善經(jīng)營管理、增強(qiáng)競爭能力、強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理有的放矢，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)毋庸置疑，國家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全面的，行業(yè)政策的變化可以給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)帶來有利影響，也可以造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的情況下政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響更加顯著，其影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。由于房地產(chǎn)市場狀況關(guān)乎民生，其發(fā)展的波動(dòng)不可避免吸引輿論的關(guān)注推動(dòng)政策按照中央和諧發(fā)展的要求不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控。其手段必然遵過金融財(cái)政和土地政策的變動(dòng)來落實(shí)。1.2 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)眾所周知房地產(chǎn)項(xiàng)目基本依靠銀行貸款進(jìn)

5、行開發(fā)，國家金融政策的調(diào)整使依靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。銀根緊縮使開發(fā)企業(yè)融資困難經(jīng)營壓力增大，房價(jià)波動(dòng)導(dǎo)致市場觀望程度增加。銀行利率的波動(dòng)也影響著房地產(chǎn)市場變化。當(dāng)利率上升時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本增加消費(fèi)者的購買欲望降低，生產(chǎn)成本增加市場需求降低開發(fā)利潤風(fēng)險(xiǎn)增加。1.3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工階段設(shè)計(jì)理念落后導(dǎo)致的商品房實(shí)用性差、承包商技術(shù)和施工管理落后、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督不夠、失職瀆職、濫用權(quán)力等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量和安全隱患也是伴隨房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)。管理不完善造成工期拖延，不僅房地產(chǎn)市場狀況與項(xiàng)目策劃時(shí)相比可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售會(huì)承

6、擔(dān)逾期交付的違約損失信譽(yù)損失，還會(huì)加大資金成本增加管理費(fèi)。在建設(shè)期間隨著建筑科學(xué)的進(jìn)步，消防標(biāo)準(zhǔn)提高和節(jié)能環(huán)保要求的深化，國家和項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，會(huì)要求未竣工項(xiàng)目采用新的或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工方法，如禁止施工現(xiàn)場攬拌砂漿、強(qiáng)制推行商品預(yù)拌砂漿、提高節(jié)能環(huán)保要求、強(qiáng)制實(shí)行外墻外保溫系統(tǒng)和采用太陽能供熱水，提升消防設(shè)計(jì)和材料防火等級(jí)等都會(huì)使項(xiàng)目開發(fā)成本增加。除此之外建設(shè)過程中人工費(fèi)上漲建材價(jià)格上漲和施工中意外事故等都是速一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素還有市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，在這里由于篇幅有限作者就不一一具體介紹。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

7、策略應(yīng)該首先分析其產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因，從而制定恰當(dāng)?shù)牟呗?。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對(duì)手搶先進(jìn)入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加?。汇y行貸款利率升高，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀的原因有：企業(yè)信息不靈，開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢。有的企業(yè)在開發(fā)上由于設(shè)計(jì)障礙產(chǎn)品遲遲研制不出，造成開發(fā)時(shí)機(jī)過遲，市場已被競爭者占領(lǐng)；過分重設(shè)計(jì)輕市場。既過分重視設(shè)計(jì)的先進(jìn)性而忽視對(duì)市場需求的分析，結(jié)果開發(fā)出來的項(xiàng)目產(chǎn)品盡管設(shè)計(jì)水平和性能均比較高，但因不符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蠡虺^消費(fèi)者承受能力而缺乏市場需求。集中表現(xiàn)在售價(jià)太高。產(chǎn)品投放市場后，企業(yè)沒能熟練運(yùn)用促銷手段進(jìn)行宣傳，價(jià)格

8、過高或過低。缺少配件，售后服務(wù)跟不上，沒能掌握好產(chǎn)品推出的時(shí)機(jī)等。另外，房地產(chǎn)銷售階段也容易產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。第一，與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)或因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)；第二，與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)；因虛假廣告帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)；因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。第三，與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；取得商品房預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；銷售現(xiàn)場布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)；銷售人

9、員違規(guī)操作、擅自修改認(rèn)購書、購房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；認(rèn)購書、購房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。第四，與購房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)；因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風(fēng)險(xiǎn)；因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候，這類風(fēng)險(xiǎn)特別突出。三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性分析房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用科學(xué)的方法，對(duì)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測、識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)管理措施，保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得安全保障的過程。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，意義重大：風(fēng)

10、險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性，風(fēng)險(xiǎn)管理既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本及效益加以比較，從而得到各種對(duì)策的最佳組合；風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性；風(fēng)險(xiǎn)管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從被動(dòng)成為主動(dòng)管理型，為項(xiàng)目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，可以從以下幾方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理：41正確對(duì)待開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù)，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，不能過于保守，要合理承擔(dān)

11、，不能為了回避風(fēng)險(xiǎn)，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風(fēng)險(xiǎn)雖然較少發(fā)生，但它一旦發(fā)生，帶來的后果較為嚴(yán)重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個(gè)企業(yè)，所以要正確衡量風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及其后果，使“風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等”。42主動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險(xiǎn)，尤其是重大風(fēng)險(xiǎn)，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理的失誤和失敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)周密分析企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對(duì)企業(yè)利益可能造成的威脅。43科學(xué)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化和測定，確定開發(fā)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及確定風(fēng)險(xiǎn)可能給開發(fā)活動(dòng)帶來的損

12、失程度。44強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制在市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場是瞬息萬變的，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，制訂一系統(tǒng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施有利于開發(fā)商管理業(yè)務(wù)、優(yōu)化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是防范開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的保證，因此必須重視加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間投入；科學(xué)、全面而不失重點(diǎn)地開展可行性研究工作，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，尤其要注重對(duì)市場需求預(yù)測和競爭情況分析；同時(shí)要保證可行性研究工作的獨(dú)立性。研究小組按科學(xué)的路子，獨(dú)立、客觀地去調(diào)查、分析和研究，從而保證項(xiàng)目決策的科學(xué)化。合理安排項(xiàng)目資金。根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，同時(shí)考慮各

13、種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，編制資金使用計(jì)劃；實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目全過程投資控制，這是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設(shè)計(jì)和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟(jì)好的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格控制施工階段的費(fèi)用；協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機(jī)配合和相互平衡。加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致未完工程投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。加強(qiáng)合同管理。嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程合同管理法律法規(guī)；普及相關(guān)法律知識(shí)，培訓(xùn)合同管理人才；設(shè)立合同管理機(jī)構(gòu)，配備合同管理人員；建立合同管理目標(biāo)制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和

14、合同資料的文檔管理。加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。在內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)中，要按照職能分工和需求設(shè)置部門和人員，明確每個(gè)部門的目標(biāo)，職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個(gè)部門在工作中的相互關(guān)系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應(yīng)全局需要。在外部關(guān)系協(xié)調(diào)中，開發(fā)商需要整合自身資源，建立一個(gè)由主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目現(xiàn)場人員分工。45靈活進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散與轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實(shí)行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時(shí)間差異化來分散風(fēng)險(xiǎn)。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終獲取平均的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他