房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論總結(jié)

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論總結(jié)第一節(jié) 經(jīng)紀(jì)與經(jīng)紀(jì)人一、（一）經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵經(jīng)紀(jì)具體是指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等的有償服務(wù)活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)有兩層基本涵義：1經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介活動(dòng)，2經(jīng)紀(jì)人提供中介服務(wù)，是以贏利為目的，通過傭金方式取得其勞動(dòng)服務(wù)的報(bào)酬。（二）經(jīng)紀(jì)的作用1傳播經(jīng)紀(jì)信息借助中介經(jīng)織的優(yōu)勢和有效的設(shè)備。2加速商品流通經(jīng)紀(jì)人常常能較系統(tǒng)和連續(xù)地掌握某類商品供求的有關(guān)信息，從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人在各自熟悉的專業(yè)領(lǐng)域中不斷實(shí)踐，積累了豐富的交易經(jīng)驗(yàn)和熟練的交易技巧。3優(yōu)化資源配置主要是指人為、物力、財(cái)力在各種不同的使用方向之間的合理分配。4推動(dòng)市場規(guī)范完善5促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（三）經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的特

2、點(diǎn)1活動(dòng)范圍的廣泛性2活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性經(jīng)紀(jì)只提供服務(wù)，不直接從事經(jīng)營。經(jīng)紀(jì)公司的自營買賣不屬于經(jīng)紀(jì)行為。3活動(dòng)地位的居間性委托人目的的第三主體，只是為委托人與承受人所進(jìn)行的事項(xiàng)發(fā)揮居間撮合，接受不存在第三主體的委托事項(xiàng)，不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)。4活動(dòng)目的的有償性傭金是經(jīng)紀(jì)人應(yīng)得的合法收入。5活動(dòng)責(zé)任的確定性經(jīng)紀(jì)人與委托人之間往往通過簽訂經(jīng)紀(jì)合同。6活動(dòng)的非連續(xù)性大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間無長期固定的合作關(guān)系。（四）經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的方式居間、代理及行紀(jì)。1居間是指經(jīng)紀(jì)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人及其交易對象取得報(bào)酬的商業(yè)行為。服務(wù)對象廣泛，沒有長期固定的合作關(guān)系

3、。2代理是指經(jīng)紀(jì)人在受找權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。商業(yè)代理活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。3行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自已的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。行紀(jì)與代理的區(qū)別有兩點(diǎn)：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)人可以低于（或高于）委托人指定的價(jià)格買進(jìn)（或賣出），并因此而增加報(bào)酬；二是除非委托人不同意，對具有市場定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)人自己可有作為買受人或出賣人。（五）經(jīng)紀(jì)收入傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源，其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體。傭金可分為法定傭金和自由傭金。法定傭金具有強(qiáng)制效力，傭金的支付時(shí)間

4、由經(jīng)紀(jì)人與委托人自行約定，應(yīng)將傭金的數(shù)量、支付方式、支付期限及中介不成功時(shí)的中介費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等明確寫入合同。經(jīng)紀(jì)人收取傭金時(shí)應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，并依法納稅和繳納行政管理費(fèi)。回扣與傭金。傭金以經(jīng)紀(jì)合同為依據(jù)，回扣是由賣方暗中轉(zhuǎn)讓給買方具體經(jīng)辦人的一部分讓利，收受回扣屬于違法違規(guī)行為。信息費(fèi)也是一類易與傭金混淆的概念。信息費(fèi)也是一類易與傭金混淆的概念。信息費(fèi)是出賣信息商品的銷售收入。支付信息費(fèi)滿足了買方的信息需求。二、（一）經(jīng)紀(jì)人的基本涵義經(jīng)紀(jì)人是中介人，也稱為居間人，在商業(yè)活動(dòng)中不歸屬委托人或第三方，完全處于中間地位，并通過其中介服務(wù)活動(dòng)獲得相應(yīng)報(bào)酬。（二）經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)1經(jīng)紀(jì)人是以信息為資源2經(jīng)紀(jì)人與客

5、戶之間無連續(xù)性關(guān)系3經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)是具有專業(yè)素質(zhì)和良好聲譽(yù)的人才。（三）1商品現(xiàn)貨經(jīng)紀(jì)人、期貨經(jīng)紀(jì)人、證券經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、技術(shù)經(jīng)紀(jì)人、貨幣經(jīng)紀(jì)人、文化經(jīng)紀(jì)人、信息經(jīng)紀(jì)人、人才經(jīng)紀(jì)人等。2個(gè)體經(jīng)紀(jì)人、合伙經(jīng)紀(jì)人、企業(yè)經(jīng)紀(jì)人。（四）經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利和義務(wù)1經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。依照合同的約定獲取合法傭金，依據(jù)合同要求當(dāng)事人支付在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中開支的費(fèi)用，包括差旅費(fèi)、利息、電話費(fèi)、保管費(fèi)、商品檢驗(yàn)費(fèi)，但是傭金標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)成本費(fèi)用的項(xiàng)目一般應(yīng)在經(jīng)紀(jì)合同中事先約定；當(dāng)委托人故意隱瞞事實(shí)真相或有欺詐行為時(shí)，經(jīng)紀(jì)人有權(quán)拒絕為其提供服務(wù)；發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時(shí)，有權(quán)終止經(jīng)紀(jì)活

6、動(dòng)。2經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)如實(shí)介紹。保守機(jī)密。保管樣品。制作文書。不索取額外給付。不從事違禁商品的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。依法納稅并接受行政督。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性1房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的獨(dú)特商品。2房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。認(rèn)為服務(wù)具有3個(gè)本質(zhì)的特點(diǎn)：非實(shí)物性、生產(chǎn)與消費(fèi)的同時(shí)性、不可儲(chǔ)存性。即凡是不能劃入農(nóng)業(yè)和工業(yè)的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)即為服務(wù)。服務(wù)既是運(yùn)動(dòng)形態(tài)的使用價(jià)值，又是不同經(jīng)濟(jì)主體之間就經(jīng)濟(jì)要素的使用權(quán)進(jìn)行交換的經(jīng)濟(jì)行為，作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，服務(wù)既有使用價(jià)值，又有價(jià)值，也

7、具有商品的性質(zhì)。服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展之所以成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)，有兩方面原因：1工業(yè)生產(chǎn)自動(dòng)化不斷提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相應(yīng)變革。專業(yè)化分工的發(fā)展和市場競爭中的效率至上原則，適應(yīng)個(gè)性化需求的服務(wù)。中國的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的是房地產(chǎn)中介，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房咨詢業(yè)。廣義的包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)代理服務(wù)的各類服務(wù)性機(jī)構(gòu)，如經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)所提供的商品不具有實(shí)物狀態(tài)，而是一種具有動(dòng)態(tài)過程的服務(wù)，快速、便捷，愉快，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在每一個(gè)操作環(huán)節(jié)都必須體現(xiàn)較高的服務(wù)質(zhì)量，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具備較高的人

8、際溝通能力。服務(wù)業(yè)所特有的不可儲(chǔ)存性對房機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理體制以及整個(gè)行業(yè)管理提出了較高的要求，在規(guī)?？刂品矫娑加斜仨毤訌?qiáng)決策的前瞻性。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等營業(yè)性活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)可以分為居間、代理、行紀(jì)3大類。房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)行紀(jì)四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的涵義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的類型1按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)形式劃分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以分為居間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和行紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。2按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格劃分，可以劃分為具有執(zhí)業(yè)資格的

9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和具有協(xié)理資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。3按服務(wù)的專業(yè)領(lǐng)域，可以分為住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商業(yè)用房經(jīng)紀(jì)人、工業(yè)用房經(jīng)紀(jì)人和土地經(jīng)紀(jì)人等。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。它直接以土地為基本物質(zhì)構(gòu)成要素，必須具備房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價(jià)格評估的專業(yè)知識。房地產(chǎn)必須具有豐富的金融知識，熟悉各種金融機(jī)構(gòu)的職能以及開辦的業(yè)務(wù)，能夠熟練辦理各種信貸手續(xù)。還要洞悉和把握其所涉及的社會(huì)、情感等因素，交易須通過一系列法律程序才能完成，這要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人須熟悉與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律、法規(guī)和具體手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的活動(dòng)。房地產(chǎn)的空間固定性還決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的地域性。在國家總的經(jīng)濟(jì)政

10、策和房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方政策。（四）工作內(nèi)容第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展及其意義二、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的意義有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，有助于住房制度改革的繼續(xù)深化能促進(jìn)人民居住生活水平的提高能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的種類 根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格兩種。中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書和中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

11、協(xié)理從業(yè)資格證書是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的證明文件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)依法發(fā)起設(shè)立或加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵工作，指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要業(yè)務(wù)文書，執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格可以在全國范圍內(nèi)注冊執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理是非獨(dú)立性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的自然人。因此幾個(gè)只取得房地產(chǎn)紀(jì)人協(xié)理資格的人員在沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下聯(lián)合進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也是屬于超越執(zhí)業(yè)范圍的違規(guī)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格只能在允許注冊的地區(qū)內(nèi)從業(yè)。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。取得房地產(chǎn)

12、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊國家實(shí)行對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行注冊管理制度。取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書的人員，應(yīng)由本人提出申請，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)送所在地的省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)初審合格后，統(tǒng)一報(bào)建設(shè)部或其授權(quán)的部門注冊登記。由建設(shè)部或其授權(quán)的注冊管理機(jī)構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證。申請注冊必須明確執(zhí)業(yè)所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得同時(shí)在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。申請注冊的人員必須同時(shí)具備以下條件：1取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書；2無犯罪記錄；3身體健康，能堅(jiān)持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工

13、作；4經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為三年，有效期屆滿前三個(gè)月，持證者應(yīng)到原注冊管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。再次注冊的，除了應(yīng)提供初次注冊時(shí)應(yīng)提供的證明外，還須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系執(zhí)業(yè)關(guān)系，一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行，不能以個(gè)人的名義進(jìn)行；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組成的。法律責(zé)任關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中由于故意或過失給委托人造成損失的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人進(jìn)行賠償后，可以

14、對承辦該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行追償；由于委托人的故意或過失給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人造成損失的，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人提出賠償請求，委托人向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償后，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的損失進(jìn)行補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向委托人收取傭金，并由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出據(jù)發(fā)票。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金后應(yīng)按約定給予具體承接經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的公司、合伙機(jī)構(gòu)、個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)。另外，境內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)。（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有限責(zé)任公司和股份有限公司

15、。有限責(zé)任公司是指股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。（二）合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無限連帶責(zé)任（三）個(gè)人獨(dú)資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)個(gè)人獨(dú)資，無限責(zé)任（四）境內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)能獨(dú)立開展房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不具有法人資格。分支機(jī)構(gòu)解散后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對其解散后尚未清償?shù)娜總鶆?wù)（包括未到工期債務(wù)）承擔(dān)責(zé)任。該機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的形式按照機(jī)構(gòu)的組織形式?jīng)Q定。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1有自已的名稱、組織機(jī)構(gòu)，房

16、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱應(yīng)當(dāng)注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”字樣，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；2有固定的經(jīng)營場所；3有符合規(guī)定的注冊資本；4所設(shè)機(jī)構(gòu)內(nèi)持有中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書的人員和持有中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書的人員數(shù)量達(dá)到所設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型規(guī)定的要求；5國家法律和工商登記管理規(guī)定的其他條件。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)的注銷 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的原則 在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，必須嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，支持公開、公正的原則，信守職業(yè)道德。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本執(zhí)業(yè)規(guī)范（一）經(jīng)營場所公示1國家和有關(guān)部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、

17、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書和機(jī)構(gòu)的名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式的標(biāo)志；2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證的標(biāo)志；3居間介紹、代理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4其他資料、告示應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。（二）執(zhí)業(yè)告知根據(jù)誠實(shí)信用原則1執(zhí)行人的姓名、資格；2執(zhí)行業(yè)務(wù)的范圍、方式；3需要當(dāng)事人提供的資料和事實(shí)；4委托人提供資料和事實(shí)的查詢、查驗(yàn)結(jié)果；5提供服務(wù)的內(nèi)容、時(shí)限和標(biāo)準(zhǔn)；6適用的法律、法規(guī)和政策規(guī)定；7擬使用的合同文本，合同條款的協(xié)商、履行以及發(fā)生爭議的解決方式；8收取傭金的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額及協(xié)商范圍；9擬采取的最終具結(jié)方式。（三）執(zhí)業(yè)限制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得同時(shí)在二個(gè)或二個(gè)以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能在

18、自己注冊的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理限于輔助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不得獨(dú)立以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義開展活動(dòng)。（四）執(zhí)業(yè)回避（五）簽訂合同內(nèi)容：1雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所；2服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；3合同履行期限；4傭金數(shù)額和支付方式、時(shí)間；5違約責(zé)任和糾紛解決方式；6當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。（六）執(zhí)業(yè)署名經(jīng)紀(jì)人簽署的姓名、執(zhí)業(yè)證編號等內(nèi)容。（七）傭金原則：有規(guī)定的在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商約定收取，無規(guī)定的按合同約定協(xié)商收取，既無規(guī)定又無約定的按當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)提供同類服務(wù)的平均傭金水平收取。（八）解除合同（九）資料申報(bào) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄和相關(guān)文檔，并按照房地產(chǎn)管

19、理部門的要求和規(guī)定的時(shí)間上報(bào)機(jī)構(gòu)的人員變動(dòng)、經(jīng)營業(yè)務(wù)情況的統(tǒng)計(jì)資料。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利1享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金；2可向房地產(chǎn)管理部門提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議；3按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)行為；4由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求；5法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)1依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動(dòng)；2認(rèn)真履行房地產(chǎn)

20、經(jīng)紀(jì)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)真開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；3維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密；4嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；5接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查；6依法繳納各項(xiàng)稅金和行政管理費(fèi)；7法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。四、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的爭議與處理1當(dāng)事人雙方協(xié)商。2有關(guān)政府管理部門調(diào)解。3仲裁委員會(huì)仲裁。4向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院訴訟。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)中的禁止行為（一）禁止行為的種類1從事法律、法規(guī)禁止流通的房屋和服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；2隱瞞重要事實(shí)，虛構(gòu)交易機(jī)會(huì)，提供不實(shí)信息，廣告虛假；3惡意串通，脅迫、欺詐、賄賂等不正當(dāng)手段；4允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；5法律、法規(guī)禁止的其

21、他行為。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)中常見的違規(guī)操作行為1賺取不正當(dāng)差價(jià)2隱瞞重要的交易信息3不當(dāng)承諾與不當(dāng)誘導(dǎo)4不當(dāng)收取傭金5不當(dāng)代理六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任3個(gè)方面。（一）民事責(zé)任1違約責(zé)任違約責(zé)任是當(dāng)事人因違反合同義務(wù)，以有效合同為前提，違約責(zé)任的構(gòu)成要件，一是必須有違約行為，二是無免責(zé)事由。違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當(dāng)和履行拒絕四種情況。履行不能亦稱合同不履行。履行遲延是時(shí)間上的不完全履行。履行不當(dāng)也稱瑕疵履行，能履行而明示不履行的意思表示。在履行拒絕中，表明不履行合同義務(wù)的情況。免責(zé)事由包括：（1）不可抗力。（2）自己有過失。（3

22、）約定免責(zé)事由。承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：（1）強(qiáng)制實(shí)際履行。采取以繼續(xù)履行為主賠償為輔的救濟(jì)原則。（2）違約金。因遲延履行給付違約金后，不免除違約人的合同義務(wù)，仍應(yīng)繼續(xù)履行（3）損害賠償。賠償?shù)姆秶▽?shí)際損失和預(yù)期利益損失。另外，締約過失責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，締約過失責(zé)任的賠償范圍以實(shí)際損失為原則2侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任是指侵犯債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。包括一般侵權(quán)行為和特殊侵權(quán)行為；侵權(quán)行為指因過錯(cuò)侵害他人的財(cái)產(chǎn)或人身并應(yīng)承擔(dān)發(fā)事責(zé)任的行為，僅指一般侵權(quán)行為。侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：（1）行為違法。違法行為包括作為和不作為。（2）有損害事實(shí)。損害包括財(cái)產(chǎn)損害和人身損害。（3）違法行為

23、與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。（4）主觀過錯(cuò)。過錯(cuò)包括故意和過失。免責(zé)事由包括：（1）阻卻違法性事由，包括正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)。（2）不可抗力。（3）受害人過錯(cuò)。 承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的主要方式有：（1）停止侵害。（2）排除妨礙。（3）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。（8）賠禮道歉。（二）行政責(zé)任行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證）、暫扣或者吊銷營業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。（三）刑事責(zé)任觸犯刑法的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理一、房地產(chǎn)經(jīng)

24、紀(jì)行業(yè)管理的模式和手段其一是由政府主管部門實(shí)施和行政管理，其二是由行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施的自律性管理。實(shí)施管理時(shí)所用的手段包括有法律手段、行政手段、經(jīng)濟(jì)手段和輿論手段。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容（一）注冊登記和備案1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的注冊登記原注冊機(jī)構(gòu)注銷注冊：不具有完全民事行為能力；受刑事處罰；脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上；同時(shí)在2個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；嚴(yán)重違反職業(yè)道德和行業(yè)管理規(guī)定。2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行管理，必須向工商行政管理部門申請登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，并報(bào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門備案登記后方可從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。以上兩種不同的審辦手續(xù)，

25、缺一不可。由建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)管理部門核發(fā)證明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)已備案的證明。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)年檢與驗(yàn)證管理房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的年檢、驗(yàn)證管理實(shí)行定期、集中審查式的監(jiān)督管理，具有時(shí)間固定集中、檢查面廣、檢查內(nèi)容全面等特點(diǎn)。首先，年檢與驗(yàn)證管理胡利于監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及時(shí)辦理變更登記。其次，年檢與驗(yàn)證管理有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。機(jī)構(gòu)有生有滅，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正?，F(xiàn)象。第三，年檢與驗(yàn)證管理有利于對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合檢查、分析和評價(jià)。年檢主要是檢查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍、注冊地點(diǎn)、注冊資金、持證從業(yè)人員是否有變動(dòng)，以及在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中是否遵紀(jì)守法，是否

26、接受注冊、備案等管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的執(zhí)業(yè)資格證明應(yīng)定期由發(fā)證機(jī)關(guān)驗(yàn)證。驗(yàn)證應(yīng)符合一定的條件，如經(jīng)過一定量的培訓(xùn)并考試合格，完成一定的業(yè)務(wù)量，無違規(guī)、違法執(zhí)業(yè)情況。每年度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格注冊登記情況應(yīng)報(bào)建設(shè)部備案。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)法檢查與投訴受理第一，違法行為的檢查和處理，由房地產(chǎn)行政主管部門查處；不正當(dāng)競爭等違法活動(dòng)的，由工商行政管理部門查處；凡違反房地產(chǎn)有關(guān)法律、政策和規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定查處，構(gòu)成犯罪應(yīng)追究其刑事責(zé)任的，移送司法機(jī)關(guān)。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中不合法、不規(guī)范的行為處罰，由其所在地各級房地產(chǎn)管理部門按分級管理的職責(zé)進(jìn)行。第三

27、，對于吊銷許可證、執(zhí)照的行為處罰，由其所在地頒發(fā)許可證、執(zhí)照的主管部門進(jìn)行。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的管理主要是從是否符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和是否明碼標(biāo)價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行管理。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)它的設(shè)立主要是遵循按需設(shè)立的原則。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)章程對參加協(xié)會(huì)的經(jīng)紀(jì)人具有強(qiáng)制約束力。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的管理職責(zé) 行業(yè)協(xié)會(huì)可經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助管理有關(guān)事務(wù)。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則制定自律性的行業(yè)規(guī)則是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施行業(yè)管理的重要手段。行業(yè)規(guī)則是公約，不是國家法律法規(guī)和規(guī)章條例。它與鄉(xiāng)規(guī)民約最重要的區(qū)別是：它是依據(jù)

28、法律、法規(guī)和規(guī)章制定的。行業(yè)規(guī)則的產(chǎn)生履行了一定的程序。行業(yè)規(guī)則具有約束力，一要受到行政管理部門的依法處罰；二要受到行業(yè)協(xié)會(huì)的通報(bào)批評。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提出職業(yè)道德的要求，是行業(yè)規(guī)則一個(gè)顯著的特點(diǎn)。主要是調(diào)整兩個(gè)方面的關(guān)系：一是調(diào)整同一職業(yè)內(nèi)部人們之間的關(guān)系；二是調(diào)整職業(yè)與職業(yè)之外對象之間的關(guān)系。第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的分類按照經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一般分類方法，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)代理和房地產(chǎn)行紀(jì)。按照房地產(chǎn)市場的分級方法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)又可以分為土地交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，商品房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和存量房交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為：房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)、房

29、地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀(jì)等。二、當(dāng)前主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)1我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主。2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現(xiàn)。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐步向縱深化和專業(yè)化方向發(fā)展。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程一、客戶開拓通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動(dòng)，以質(zhì)量和信譽(yù)來贏得客戶，品牌戰(zhàn)略來穩(wěn)步開拓市場。二、業(yè)務(wù)洽談傾聽客戶的陳述、查驗(yàn)有關(guān)證件、告知、要就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型及文本協(xié)商。三、物業(yè)查驗(yàn)（一）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容1物業(yè)的物質(zhì)狀況2物業(yè)的權(quán)屬情況（1）物業(yè)權(quán)屬的類別與范圍物業(yè)是所有權(quán)還是使用權(quán)房。房地產(chǎn)即為共有房地產(chǎn)。注意獨(dú)用成套房

30、與非獨(dú)用成套住房的差別。房地產(chǎn)權(quán)屬是否清晰，對權(quán)屬有爭議的、未取得房地產(chǎn)權(quán)證的、房屋被司法或行政部門依法限制和查封的、依法收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等的產(chǎn)權(quán)房。（2）即是否設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)？如果有，權(quán)利人是誰？（3）物業(yè)的環(huán)境狀況（二）物業(yè)查驗(yàn)的基本途徑1文字資料了解。但要注意具有法律效力的文件（如產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件）與非法律文件（如售樓說明書）區(qū)別，非法律文件只能作為參考。2現(xiàn)場實(shí)地察看3向有關(guān)人員了解四、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同委托合同的當(dāng)事人雙方既可以都是自然人或法人，也可只有委托人依法有權(quán)進(jìn)行的事務(wù)才可委托他人辦理。五、信息收集與傳播主要應(yīng)收集三方面的信息：標(biāo)的物業(yè)信息、與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息和

31、委托方信息。對以上信息辨別、分析、整理后，接下來就要進(jìn)行信息傳播。傳播方式可以通過報(bào)紙、電視廣告、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)店鋪招貼、人員推介、網(wǎng)絡(luò)、郵發(fā)函件等方式。六、引領(lǐng)買方（承租方）看房七、代理（或協(xié)助）交易達(dá)成協(xié)調(diào)交易價(jià)格代理或協(xié)助簽訂交易合同八、產(chǎn)權(quán)過戶登記九、物業(yè)交驗(yàn) 確認(rèn)交房時(shí)間，然后書面通知買方。十、傭金結(jié)算十一、售后服務(wù)3個(gè)主要方面：第一是延伸服務(wù)，二是改進(jìn)服務(wù)，三是跟蹤服務(wù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)交易登記及權(quán)證代辦房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將代表政府向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)登記主要包括以下類型：1房地產(chǎn)初始登記2房地產(chǎn)變更登記3房地產(chǎn)權(quán)利注銷登記4房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記房地產(chǎn)抵押分為4

32、種情況：出讓土地使用權(quán)抵押登記以預(yù)購商品房作為抵押物。以在建工程作為抵押物。現(xiàn)房抵押登記。辦理房地產(chǎn)抵押登記還應(yīng)當(dāng)注意：（1）有營業(yè)期限的抵押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過營業(yè)期限；（2）抵押物的土地使用有年限的，其設(shè)定的抵押期限不得超過土地使用的年限；（3）共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，全體共有人為抵押人；（4）按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定的抵押不得超過抵押人的份額；（5）同一抵押物設(shè)定二次或二次以上的抵押，登記處時(shí)應(yīng)提交前面抵押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設(shè)定多次抵押的，后一抵押的有續(xù)期限不得早于前一個(gè)抵押權(quán)的存續(xù)期限。5房地產(chǎn)文件登記備案其方式為：可以由當(dāng)事人一方申請的；

33、需要雙方共同申請的；兩人以上共有的房地產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)同時(shí)申請登記。二、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦房地產(chǎn)抵押貸款的種類房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)抵押貸款和購房抵押貸款。貸款額上限一般為房價(jià)的70%。個(gè)人住房抵押貸款主要有公積金貸款和商業(yè)貸款，個(gè)人住房組合貸款，即公積金貸款和商業(yè)貸款的組合，共計(jì)3種形式。抵押合同自抵押物登記之日起生效。三、房地產(chǎn)信息咨詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人咨詢有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、稅費(fèi)、貸款利率和還款額計(jì)算等各方面的信息和專業(yè)知識。四、法律服務(wù)法律服務(wù)包括圍繞房地產(chǎn)交易過程的法律知識咨詢、合同審核及修訂、法律事務(wù)交涉。五、房地產(chǎn)價(jià)格評估六、住房置業(yè)擔(dān)保抵押權(quán)只有通過房屋

34、產(chǎn)權(quán)管理部門的登記才有效。七、房屋裝潢及搬家服務(wù)等第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義和作用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義（一）合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。這一合同概念有如下涵義：合同是一種協(xié)議。協(xié)議是兩個(gè)以上當(dāng)事人對某種過去或?qū)淼氖聦?shí)或行為。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義和特征房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供房地產(chǎn)交易等事務(wù)的勞務(wù)而與委托人約定訂立的協(xié)議形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的特征：1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是雙務(wù)合同雙務(wù)合同是指一方當(dāng)事人所享有的權(quán)力就是他人當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的義務(wù)。2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是有償合同3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同一般為書面形

35、式的合同規(guī)定合同形式分為要式合同和不要式合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同可以是不要式合同。4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同主要是從合同必須以主合同的存在并有效為前提。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的作用有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益維護(hù)和保證市場交易的安全與秩序第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同內(nèi)容的界定依民事法律關(guān)系而言，合同的內(nèi)容是指當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。從法律文書而言，合同的內(nèi)容是指合同的條款。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同條款（一）合同條款的種類1根據(jù)合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款。主要條款也稱必要條款。2根據(jù)合同條款的內(nèi)容，合同條款可以分為實(shí)體條款和程序條款3根據(jù)合同的表現(xiàn)形式，合同條款可以分為明示條款

36、和默示條款4根據(jù)合同條款的責(zé)任內(nèi)容，合同條款可以分為有責(zé)條款和免責(zé)條款免責(zé)條款的內(nèi)容在法律規(guī)定的范圍內(nèi)有效。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要條款1當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所2標(biāo)的3服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4勞務(wù)報(bào)酬或酬金5合同的履行期限、地點(diǎn)和方式6違約責(zé)任7解決爭議的方式第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要類型房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同（一）房地產(chǎn)代理合同房地產(chǎn)的代理行為包含了民事代理和商事代理兩方面。民事代理活動(dòng)既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動(dòng)通常采用書面合同形式。代理合同的內(nèi)容不是以雙方當(dāng)事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為

37、合同的成立條件。2房地產(chǎn)代理合同的特征除緊急情況外，代理人不能超越被代理人的指示擅自處理事務(wù)，也不用自己的名義處理事務(wù)。接受授權(quán)代理的事務(wù)分為兩類：其一，被授予的代理權(quán)是為被代理人解決不能親自處理的委托事務(wù)，這屬于事務(wù)代理；其二，被授予的代理權(quán)是為被代理人解決；在被代理人的經(jīng)營能力不足或?yàn)榱诉_(dá)到經(jīng)營目的預(yù)期的委托事務(wù)，這是商事代理活動(dòng)。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理合同中的義務(wù)=委托人的權(quán)利按照指示處理事務(wù)的義務(wù)親自處理事務(wù)的義務(wù)向被代理人報(bào)告處理事務(wù)情況的義務(wù)處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)4委托人的義務(wù)=經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利承擔(dān)后果的義務(wù)承擔(dān)處理事務(wù)的費(fèi)用的義務(wù)給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬的義務(wù)承擔(dān)賠償損失的

38、義務(wù)（二）房地產(chǎn)居間合同1房地產(chǎn)居間合同的涵義居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。指示居間合同即居間人向委托人報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)，媒介居間行為則是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒介妁方式促成其交易。2房地產(chǎn)居間合同的特征房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。居間合同的委托人的給付義務(wù)具有不確定性，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以同時(shí)接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)。而代理人只能接受一

39、方委托人的委托代理事務(wù)，國家法律沒有有關(guān)代理人可以同時(shí)接受相對兩方委托人的委托代理義務(wù)的解釋。3房地產(chǎn)居間合同的義務(wù)如實(shí)報(bào)告的義務(wù)盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)保守秘密的義務(wù)4委托人的義務(wù)=經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利支付報(bào)酬的義務(wù)支付必要費(fèi)用的義務(wù)二、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同房地產(chǎn)買賣與房屋租賃是房地產(chǎn)交易中交易性質(zhì)不同的行為，買賣是權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，租賃是債權(quán)經(jīng)營行為。房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權(quán)預(yù)租（有些地區(qū)和城市開展這種預(yù)租活動(dòng)），現(xiàn)房出租；存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。三、一手房經(jīng)紀(jì)合同與二手房經(jīng)紀(jì)合同（一）一手

40、房經(jīng)紀(jì)合同其委托代理合同的內(nèi)容表現(xiàn)為目標(biāo)明確、要求具體、事務(wù)繁雜、周期嚴(yán)格并具有風(fēng)險(xiǎn)性。（二）二手房經(jīng)紀(jì)合同其特點(diǎn)是合同要求完成的事務(wù)應(yīng)當(dāng)完備。四、房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的主要類型房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀(jì)行為混淆造成的合同糾紛居間行為與代理行為混淆造成的糾紛居間合同關(guān)系是經(jīng)紀(jì)人不得參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。經(jīng)紀(jì)合同的權(quán)利義務(wù)不等造成的糾紛經(jīng)紀(jì)合同的主要條款欠缺造成的糾紛服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛締約過失造成的糾紛經(jīng)紀(jì)合同當(dāng)事人的觀念和法律意識不足造成的合同糾紛其他原因造成的合同糾紛二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的規(guī)避與處置制訂示范合同文本

41、示范合同文本可以發(fā)揮多重作用：（1）既不干涉經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的正常運(yùn)行，又可以將合法的合同規(guī)則通過公開的途徑進(jìn)行示范，鼓勵(lì)、督促合同當(dāng)事人自覺把握自己的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；（2）示范合同文本的推廣，有利于合同當(dāng)事人通過比較，改變交易陋習(xí)和不自覺的違規(guī)、違法、違約行為；（3）示范合同文本的推廣，可以保護(hù)社會(huì)的弱勢群體，避免受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害；（4）示范合同文本也是政府管理機(jī)構(gòu)與行業(yè)協(xié)會(huì)公開進(jìn)行宣傳，維護(hù)消費(fèi)者利益、行業(yè)形象和政府的政策導(dǎo)向的有效手段。（二）制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容（三）告知必要的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理（五）對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛

42、，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過法律途徑解決第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的涵義和作用一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的涵義信息是指可以傳遞、傳送的消息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)的信息。它包括四方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。這四方面缺一不可。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的基本要素主要有語言要素、內(nèi)容要素和載體要素三方面組成。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征1共享性=正外部性2多維性3積累性4時(shí)效性5增值性三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的作用1實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本功能2有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值3有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理一、房地產(chǎn)經(jīng)

43、紀(jì)信息管理的原則1重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性2加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性3提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性4促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)絡(luò)化二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的收集1收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息2從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息3現(xiàn)場收集4利用網(wǎng)絡(luò)獲取三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的加工整理加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編寫和研究這幾個(gè)環(huán)節(jié)。4編輯是整個(gè)加工整理過程中最關(guān)鍵的工作。信息通過加工整理之后，通常以表格、圖片、文字報(bào)告等形式展現(xiàn)出來。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用主要包括兩方面：一是通過信息的發(fā)布來影響消費(fèi)者（如發(fā)布房源信息，吸引潛在客戶）；二是以信息提供的具體內(nèi)容來指導(dǎo)具體的業(yè)務(wù)活

44、動(dòng)。不同的信息發(fā)布過程，由于其任務(wù)的不同，發(fā)布時(shí)間不同，影響到使用資金的多少、發(fā)布信息的不同、使用媒體的不同。利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息來知道房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，幾乎貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的全過程。如：通過對客戶方面信息的分析，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以了解客戶的偏好、所能接受的價(jià)位，并指導(dǎo)查找房源信息和篩選房源，最終促使交易成功；通過對市場和競爭對手的了解，能夠及時(shí)的把握市場方向，競爭對手目前的狀況，便于很好的開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；在新樓盤銷售過程中，通常要通過對市場、客戶以及交易樓盤等信息的分析，才能合理制定市場推廣計(jì)劃、銷控計(jì)劃，并進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)、價(jià)格調(diào)整等一系列步驟；在一手房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要

45、利用買方的信息，通過分析其偏好，才能找到與之匹配的房源，增大交易成功的概率。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的主要類型數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng)具有流程控制功能的信息系統(tǒng)類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng) 成本和費(fèi)用控制第六章 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)、形成原理和影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)1房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權(quán)利內(nèi)容的價(jià)格2房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性銷售中實(shí)行“一房一價(jià)”3房地產(chǎn)價(jià)格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點(diǎn)4房地產(chǎn)價(jià)格有多種表現(xiàn)方式 一般商品的交易方式主要是買賣，租賃、抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股，以租代售、售

46、后包租。二、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理（一）預(yù)期原理首先取決于在其耐用期內(nèi)效用、供求關(guān)系的預(yù)期。（二）資本化原理（三）供求原理均衡價(jià)格，當(dāng)市場價(jià)格高于均衡價(jià)格時(shí)，市場供大于求，當(dāng)市場價(jià)格低于均衡價(jià)格時(shí)，市場供不應(yīng)求，房地產(chǎn)的供給是無彈性的。房地產(chǎn)的均衡價(jià)格主要是由需求狀況決定的。（四）替代原理具有相似地段、相似建筑類型、相似房型等的房地產(chǎn)，在效用上就具有相似性，與一般商品的替代原理所不同的是，由于房地產(chǎn)的空間固定性，能夠與它產(chǎn)生替代關(guān)系的其他房地產(chǎn)所在的地區(qū)，稱為該房地產(chǎn)的“同一供需圈”。（五）變動(dòng)原理變動(dòng)原理必須確定一個(gè)基準(zhǔn)日期（稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)）。（六）最高最佳使用原理房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是由其最高

47、最佳效用所決定的。均衡原理和適合原理房地產(chǎn)在什么情況下才能達(dá)到最高最佳使用呢？有兩個(gè)前提：一是當(dāng)房地產(chǎn)內(nèi)部各組成部分處于均衡狀態(tài)，二是當(dāng)房地產(chǎn)本體與周圍環(huán)境處于適合狀態(tài)。房地產(chǎn)的內(nèi)部均衡首先表現(xiàn)在土地的價(jià)值與建筑物價(jià)值之間的均衡。三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）不同性質(zhì)的影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政和政治因素，及理化因素。1經(jīng)濟(jì)因素（二）不同影響范圍和結(jié)果的因素1一般因素一般因素在時(shí)間上變動(dòng)2區(qū)域因素區(qū)域因素也會(huì)引起相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平在時(shí)間上的變動(dòng)3個(gè)別因素個(gè)別因素是造成房地產(chǎn)價(jià)格個(gè)別性的直接因素。第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本+

48、利潤+房地產(chǎn)稅一、土地價(jià)格土地價(jià)格，按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，是1地租的資本化，2占有、使用、收益和處分的權(quán)利而支付的費(fèi)用。3一定年數(shù)地租的總額。實(shí)際地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成包括：一定年數(shù)的地租、級差地租I全部、級差地租II部分（勞動(dòng)投入所產(chǎn)生的級差地租）。土地開發(fā)成本主要指動(dòng)拆遷費(fèi)用、“七通一平”成本、地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套成本。土地開發(fā)利潤則指成本應(yīng)獲得的利潤。二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本和利潤狹義的房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負(fù)擔(dān)的一切經(jīng)濟(jì)代價(jià)。這種代價(jià)不僅包括開發(fā)商向外支付的開發(fā)利潤。利潤有兩種，一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了開發(fā)商向外支付的一切費(fèi)用（不包括開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息）

49、后所剩的余額，另一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了除土地以外的一切開發(fā)費(fèi)用（包括開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息）后的余額。房地產(chǎn)開發(fā)成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本和其他開發(fā)成本。三、房地產(chǎn)稅稅種主要有營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。營業(yè)稅。第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評估的主要方法房地產(chǎn)價(jià)格評估的方法體系其價(jià)格可以從三個(gè)方面來考察：一是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本，二是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)效用，三是市場上同類房地產(chǎn)商品的成交價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。比較法（一）比較法是指依據(jù)市場交易資料，將對象房地產(chǎn)同能與其形成替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以后者已知的價(jià)

50、格為參照，修正得出對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。類似房地產(chǎn)，是指其位置條件、物質(zhì)特征以及其他可能影響房地產(chǎn)市場價(jià)值的基本因素和條件，均與對象房地產(chǎn)之間存在相似性和可比性的市場交易實(shí)例。用比較法評估出來的試算價(jià)格通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。替代原理，對象房地產(chǎn)的市場價(jià)值可以由近期成交的類似房地產(chǎn)的價(jià)格來決定。（二）比較法的操作流程搜集交易實(shí)例 篩選比較案例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 修正比較案例 確定比準(zhǔn)價(jià)格1搜集交易實(shí)例必須是實(shí)際成交的價(jià)格信息2選擇比較案例房地產(chǎn)篩選的標(biāo)準(zhǔn)是：用途與對象房地產(chǎn)相同。規(guī)模與對象房地產(chǎn)相當(dāng)。建筑結(jié)構(gòu)與對象房地產(chǎn)相同。交易類型、交

51、易情況與對象房地產(chǎn)相同。成交日期。處于對象房地產(chǎn)的同一供需圈。3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)4個(gè)方面的統(tǒng)一：統(tǒng)一采用單位價(jià)格。統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。統(tǒng)一幣種或貨幣單位。將比較案例與對象房地產(chǎn)進(jìn)行比較的方法有兩種，一種稱為直接比較，另一種稱為間接比較。大多采用直接比較法。價(jià)格調(diào)整的方法主要也有兩種：直接調(diào)整法和百分比調(diào)整法。在直接比較方式下，如采用百分比調(diào)整法，適用公式6-1：對象房地產(chǎn)評估價(jià)格=比較案例房地產(chǎn)實(shí)際售價(jià)*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（6-1）房地產(chǎn)狀況的修正系數(shù)可采用，交易情況的修正，一般有以下幾種：時(shí)間因素修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/交易日期的價(jià)格指

52、數(shù)。時(shí)間修正系數(shù)=1+價(jià)格變動(dòng)率5確定對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格算術(shù)平均法。加權(quán)平均法。以某一個(gè)比較案例的修正價(jià)格為主，同時(shí)參考其他實(shí)例的修正價(jià)格，確定比準(zhǔn)價(jià)格。收益法 收益法是將房地產(chǎn)的凈收益資本化，從而求出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。用收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期原理和資本化原理。 收益倍數(shù)法，公式6-2：房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益*收益倍數(shù)6-4成立條件：1純收益2貼現(xiàn)率3有年限 a 每年不變r(jià)每年不變收益法中的所謂“純收益”是指僅屬于房地產(chǎn)所帶來的收益，這種收益是指在其他要素均處于正常情況，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益，即客觀收益。第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和功能一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從狹義上講，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè)。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是服務(wù)性企業(yè)。它具有以下3個(gè)性質(zhì)：（1）非實(shí)物性。（2）生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)性。（3）不可儲(chǔ)存性。最后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是專業(yè)性企業(yè)。其專業(yè)性有兩層含義：一是其從業(yè)人員基礎(chǔ)知識、操作水平的專業(yè)性；二是經(jīng)紀(jì)企業(yè)組織分工的專業(yè)性。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的功能 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的功能主要有：介紹功能、顧問功能、資訊功能以及議價(jià)功能等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以分為單一從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的房