房地產(chǎn)經(jīng)紀概論總結

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀概論總結第一節(jié) 經(jīng)紀與經(jīng)紀人一、（一）經(jīng)紀的內(nèi)涵經(jīng)紀具體是指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀等的有償服務活動。經(jīng)紀活動有兩層基本涵義：1經(jīng)紀活動是一種中介活動，2經(jīng)紀人提供中介服務，是以贏利為目的，通過傭金方式取得其勞動服務的報酬。（二）經(jīng)紀的作用1傳播經(jīng)紀信息借助中介經(jīng)織的優(yōu)勢和有效的設備。2加速商品流通經(jīng)紀人常常能較系統(tǒng)和連續(xù)地掌握某類商品供求的有關信息，從事經(jīng)紀活動的經(jīng)紀人在各自熟悉的專業(yè)領域中不斷實踐，積累了豐富的交易經(jīng)驗和熟練的交易技巧。3優(yōu)化資源配置主要是指人為、物力、財力在各種不同的使用方向之間的合理分配。4推動市場規(guī)范完善5促進社會經(jīng)濟發(fā)展（三）經(jīng)紀活動的特

2、點1活動范圍的廣泛性2活動內(nèi)容的服務性經(jīng)紀只提供服務，不直接從事經(jīng)營。經(jīng)紀公司的自營買賣不屬于經(jīng)紀行為。3活動地位的居間性委托人目的的第三主體，只是為委托人與承受人所進行的事項發(fā)揮居間撮合，接受不存在第三主體的委托事項，不屬于經(jīng)紀服務。4活動目的的有償性傭金是經(jīng)紀人應得的合法收入。5活動責任的確定性經(jīng)紀人與委托人之間往往通過簽訂經(jīng)紀合同。6活動的非連續(xù)性大多數(shù)經(jīng)紀人與委托人之間無長期固定的合作關系。（四）經(jīng)紀活動的方式居間、代理及行紀。1居間是指經(jīng)紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并從委托人及其交易對象取得報酬的商業(yè)行為。服務對象廣泛，沒有長期固定的合作關系

3、。2代理是指經(jīng)紀人在受找權限內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應法律責任的商業(yè)行為。商業(yè)代理活動。經(jīng)紀人只收取委托人的傭金。3行紀是指經(jīng)紀人受委托人的委托，以自已的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的商業(yè)行為。行紀與代理的區(qū)別有兩點：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀人可以低于（或高于）委托人指定的價格買進（或賣出），并因此而增加報酬；二是除非委托人不同意，對具有市場定價的商品，經(jīng)紀人自己可有作為買受人或出賣人。（五）經(jīng)紀收入傭金是經(jīng)紀收入的基本來源，其性質是勞動收入、經(jīng)營收入和風險收入的綜合體。傭金可分為法定傭金和自由傭金。法定傭金具有強制效力，傭金的支付時間

4、由經(jīng)紀人與委托人自行約定，應將傭金的數(shù)量、支付方式、支付期限及中介不成功時的中介費用的負擔等明確寫入合同。經(jīng)紀人收取傭金時應當開具發(fā)票，并依法納稅和繳納行政管理費?；乜叟c傭金。傭金以經(jīng)紀合同為依據(jù)，回扣是由賣方暗中轉讓給買方具體經(jīng)辦人的一部分讓利，收受回扣屬于違法違規(guī)行為。信息費也是一類易與傭金混淆的概念。信息費也是一類易與傭金混淆的概念。信息費是出賣信息商品的銷售收入。支付信息費滿足了買方的信息需求。二、（一）經(jīng)紀人的基本涵義經(jīng)紀人是中介人，也稱為居間人，在商業(yè)活動中不歸屬委托人或第三方，完全處于中間地位，并通過其中介服務活動獲得相應報酬。（二）經(jīng)紀人的特點1經(jīng)紀人是以信息為資源2經(jīng)紀人與客

5、戶之間無連續(xù)性關系3經(jīng)紀人應當是具有專業(yè)素質和良好聲譽的人才。（三）1商品現(xiàn)貨經(jīng)紀人、期貨經(jīng)紀人、證券經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、技術經(jīng)紀人、貨幣經(jīng)紀人、文化經(jīng)紀人、信息經(jīng)紀人、人才經(jīng)紀人等。2個體經(jīng)紀人、合伙經(jīng)紀人、企業(yè)經(jīng)紀人。（四）經(jīng)紀人的權利和義務1經(jīng)紀人的權利在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)紀活動。依照合同的約定獲取合法傭金，依據(jù)合同要求當事人支付在經(jīng)紀活動中開支的費用，包括差旅費、利息、電話費、保管費、商品檢驗費，但是傭金標準和各項成本費用的項目一般應在經(jīng)紀合同中事先約定；當委托人故意隱瞞事實真相或有欺詐行為時，經(jīng)紀人有權拒絕為其提供服務；發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時，有權終止經(jīng)紀活

6、動。2經(jīng)紀人的義務如實介紹。保守機密。保管樣品。制作文書。不索取額外給付。不從事違禁商品的經(jīng)紀活動。依法納稅并接受行政督。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)經(jīng)紀人一、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性1房地產(chǎn)價格昂貴，房地產(chǎn)是不可移動的獨特商品。2房地產(chǎn)交易的復雜性。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務性與其他經(jīng)紀活動一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是一種服務性的活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是服務性行業(yè)。認為服務具有3個本質的特點：非實物性、生產(chǎn)與消費的同時性、不可儲存性。即凡是不能劃入農(nóng)業(yè)和工業(yè)的產(chǎn)業(yè)活動即為服務。服務既是運動形態(tài)的使用價值，又是不同經(jīng)濟主體之間就經(jīng)濟要素的使用權進行交換的經(jīng)濟行為，作為一種經(jīng)濟活動，服務既有使用價值，又有價值，也

7、具有商品的性質。服務業(yè)的迅猛發(fā)展之所以成為現(xiàn)代經(jīng)濟的一個重要特點，有兩方面原因：1工業(yè)生產(chǎn)自動化不斷提高，經(jīng)濟結構相應變革。專業(yè)化分工的發(fā)展和市場競爭中的效率至上原則，適應個性化需求的服務。中國的房地產(chǎn)服務業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的是房地產(chǎn)中介，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)和房咨詢業(yè)。廣義的包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供信息咨詢服務和事務代理服務的各類服務性機構，如經(jīng)紀、估價、咨詢、研究、培訓、軟件和網(wǎng)絡等。服務業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)所提供的商品不具有實物狀態(tài)，而是一種具有動態(tài)過程的服務，快速、便捷，愉快，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人在每一個操作環(huán)節(jié)都必須體現(xiàn)較高的服務質量，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人具備較高的人

8、際溝通能力。服務業(yè)所特有的不可儲存性對房機構的內(nèi)部管理體制以及整個行業(yè)管理提出了較高的要求，在規(guī)?？刂品矫娑加斜仨毤訌姏Q策的前瞻性。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是指向進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等營業(yè)性活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動可以分為居間、代理、行紀3大類。房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)行紀四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人的涵義房地產(chǎn)經(jīng)紀人是指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人的類型1按房地產(chǎn)經(jīng)紀人的活動形式劃分，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以分為居間房地產(chǎn)經(jīng)紀人、代理房地產(chǎn)經(jīng)紀人和行紀房地產(chǎn)經(jīng)紀人。2按房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)資格劃分，可以劃分為具有執(zhí)業(yè)資格的

9、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和具有協(xié)理資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。3按服務的專業(yè)領域，可以分為住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀人、商業(yè)用房經(jīng)紀人、工業(yè)用房經(jīng)紀人和土地經(jīng)紀人等。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人的行業(yè)特點房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。它直接以土地為基本物質構成要素，必須具備房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)知識。房地產(chǎn)必須具有豐富的金融知識，熟悉各種金融機構的職能以及開辦的業(yè)務，能夠熟練辦理各種信貸手續(xù)。還要洞悉和把握其所涉及的社會、情感等因素，交易須通過一系列法律程序才能完成，這要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人須熟悉與房地產(chǎn)交易相關的法律、法規(guī)和具體手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀是一項專業(yè)性極強的活動。房地產(chǎn)的空間固定性還決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人的地域性。在國家總的經(jīng)濟政

10、策和房地產(chǎn)政策的指導下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方政策。（四）工作內(nèi)容第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展及其意義二、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的意義有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，有助于住房制度改革的繼續(xù)深化能促進人民居住生活水平的提高能促進國民經(jīng)濟發(fā)展，適應在房地產(chǎn)經(jīng)濟領域建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀制度房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的種類 根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務范圍的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格兩種。中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書和中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人

11、協(xié)理從業(yè)資格證書是房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的證明文件。房地產(chǎn)經(jīng)紀人有權依法發(fā)起設立或加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構關鍵工作，指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務，經(jīng)所在機構授權訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要業(yè)務文書，執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格可以在全國范圍內(nèi)注冊執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理是非獨立性房地產(chǎn)經(jīng)紀工作的自然人。因此幾個只取得房地產(chǎn)紀人協(xié)理資格的人員在沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀人指導下聯(lián)合進行經(jīng)紀活動也是屬于超越執(zhí)業(yè)范圍的違規(guī)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格只能在允許注冊的地區(qū)內(nèi)從業(yè)。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格是進入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動關鍵崗位和發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的必備條件。取得房地產(chǎn)

12、經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊國家實行對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行注冊管理制度。取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的人員，應由本人提出申請，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構送所在地的省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)初審合格后，統(tǒng)一報建設部或其授權的部門注冊登記。由建設部或其授權的注冊管理機構核發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證。申請注冊必須明確執(zhí)業(yè)所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人只能在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構執(zhí)業(yè)，不得同時在兩個以上機構執(zhí)業(yè)。申請注冊的人員必須同時具備以下條件：1取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書；2無犯罪記錄；3身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工

13、作；4經(jīng)所在經(jīng)紀機構考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為三年，有效期屆滿前三個月，持證者應到原注冊管理機構辦理再次注冊手續(xù)。再次注冊的，除了應提供初次注冊時應提供的證明外，還須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機構者，應當及時辦理變更手續(xù)。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構之間的關系執(zhí)業(yè)關系，一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事經(jīng)紀活動必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名義進行，不能以個人的名義進行；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構必須是由房地產(chǎn)經(jīng)紀人組成的。法律責任關系。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一承擔責任，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向委托人進行賠償后，可以

14、對承辦該業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行追償；由于委托人的故意或過失給房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人造成損失的，應由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向委托人提出賠償請求，委托人向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行賠償后，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向房地產(chǎn)經(jīng)紀人的損失進行補償。經(jīng)濟關系，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構統(tǒng)一向委托人收取傭金，并由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構出據(jù)發(fā)票。經(jīng)紀機構收取傭金后應按約定給予具體承接經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)紀人報酬。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的類型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，是指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法設立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的公司、合伙機構、個人獨資機構。另外，境內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在境內(nèi)設立的分支機構。（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司有限責任公司和股份有限公司

15、。有限責任公司是指股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。（二）合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構無限連帶責任（三）個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀機構個人獨資，無限責任（四）境內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在境內(nèi)設立的分支機構分支機構能獨立開展房經(jīng)紀業(yè)務，但不具有法人資格。分支機構解散后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對其解散后尚未清償?shù)娜總鶆眨òㄎ吹焦て趥鶆眨┏袚熑?。該機構承擔責任的形式按照機構的組織形式?jīng)Q定。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當具備下列條件：1有自已的名稱、組織機構，房

16、地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名稱應當注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀”字樣，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；2有固定的經(jīng)營場所；3有符合規(guī)定的注冊資本；4所設機構內(nèi)持有中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的人員和持有中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格證書的人員數(shù)量達到所設房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的類型規(guī)定的要求；5國家法律和工商登記管理規(guī)定的其他條件。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的分支機構的設立四、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和分支機構的注銷 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范一、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的原則 在經(jīng)紀活動中，必須嚴格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定，支持公開、公正的原則，信守職業(yè)道德。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀基本執(zhí)業(yè)規(guī)范（一）經(jīng)營場所公示1國家和有關部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、

17、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書和機構的名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式的標志；2房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證的標志；3居間介紹、代理等各項業(yè)務收費標準；4其他資料、告示應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定。（二）執(zhí)業(yè)告知根據(jù)誠實信用原則1執(zhí)行人的姓名、資格；2執(zhí)行業(yè)務的范圍、方式；3需要當事人提供的資料和事實；4委托人提供資料和事實的查詢、查驗結果；5提供服務的內(nèi)容、時限和標準；6適用的法律、法規(guī)和政策規(guī)定；7擬使用的合同文本，合同條款的協(xié)商、履行以及發(fā)生爭議的解決方式；8收取傭金的標準、數(shù)額及協(xié)商范圍；9擬采取的最終具結方式。（三）執(zhí)業(yè)限制房地產(chǎn)經(jīng)紀人不得同時在二個或二個以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀人只能在

18、自己注冊的經(jīng)紀機構執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理限于輔助房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)行經(jīng)紀業(yè)務，不得獨立以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名義開展活動。（四）執(zhí)業(yè)回避（五）簽訂合同內(nèi)容：1雙方當事人姓名或名稱、住所；2服務項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準；3合同履行期限；4傭金數(shù)額和支付方式、時間；5違約責任和糾紛解決方式；6當事人約定的其他內(nèi)容。（六）執(zhí)業(yè)署名經(jīng)紀人簽署的姓名、執(zhí)業(yè)證編號等內(nèi)容。（七）傭金原則：有規(guī)定的在規(guī)定標準范圍內(nèi)協(xié)商約定收取，無規(guī)定的按合同約定協(xié)商收取，既無規(guī)定又無約定的按當?shù)禺敃r提供同類服務的平均傭金水平收取。（八）解除合同（九）資料申報 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從事經(jīng)紀活動，應當建立業(yè)務記錄和相關文檔，并按照房地產(chǎn)管

19、理部門的要求和規(guī)定的時間上報機構的人員變動、經(jīng)營業(yè)務情況的統(tǒng)計資料。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在執(zhí)業(yè)活動中的權利與義務房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權利房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的權利1享有工商行政管理部門核準的業(yè)務范圍內(nèi)的經(jīng)營權利，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標準收取傭金；2可向房地產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓的要求和建議；3按照國家有關規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)行為；4由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)濟損失的，有權向委托人提出賠償要求；5法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的義務1依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動；2認真履行房地產(chǎn)

20、經(jīng)紀合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀人認真開展經(jīng)紀業(yè)務；3維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密；4嚴格按照規(guī)定標準收費；5接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查；6依法繳納各項稅金和行政管理費；7法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。四、經(jīng)紀活動中的爭議與處理1當事人雙方協(xié)商。2有關政府管理部門調(diào)解。3仲裁委員會仲裁。4向不動產(chǎn)所在地人民法院訴訟。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)中的禁止行為（一）禁止行為的種類1從事法律、法規(guī)禁止流通的房屋和服務項目的經(jīng)紀活動；2隱瞞重要事實，虛構交易機會，提供不實信息，廣告虛假；3惡意串通，脅迫、欺詐、賄賂等不正當手段；4允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；5法律、法規(guī)禁止的其

21、他行為。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)中常見的違規(guī)操作行為1賺取不正當差價2隱瞞重要的交易信息3不當承諾與不當誘導4不當收取傭金5不當代理六、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責任民事責任、行政責任和刑事責任3個方面。（一）民事責任1違約責任違約責任是當事人因違反合同義務，以有效合同為前提，違約責任的構成要件，一是必須有違約行為，二是無免責事由。違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕四種情況。履行不能亦稱合同不履行。履行遲延是時間上的不完全履行。履行不當也稱瑕疵履行，能履行而明示不履行的意思表示。在履行拒絕中，表明不履行合同義務的情況。免責事由包括：（1）不可抗力。（2）自己有過失。（3

22、）約定免責事由。承擔違約責任的方式主要有：（1）強制實際履行。采取以繼續(xù)履行為主賠償為輔的救濟原則。（2）違約金。因遲延履行給付違約金后，不免除違約人的合同義務，仍應繼續(xù)履行（3）損害賠償。賠償?shù)姆秶▽嶋H損失和預期利益損失。另外，締約過失責任雖不屬于違約責任，締約過失責任的賠償范圍以實際損失為原則2侵權責任侵權責任是指侵犯債權之外的其他權利而應承擔的民事責任。包括一般侵權行為和特殊侵權行為；侵權行為指因過錯侵害他人的財產(chǎn)或人身并應承擔發(fā)事責任的行為，僅指一般侵權行為。侵權行為的構成要件有：（1）行為違法。違法行為包括作為和不作為。（2）有損害事實。損害包括財產(chǎn)損害和人身損害。（3）違法行為

23、與損害事實之間有因果關系。（4）主觀過錯。過錯包括故意和過失。免責事由包括：（1）阻卻違法性事由，包括正當防衛(wèi)和緊急避險。（2）不可抗力。（3）受害人過錯。 承擔侵權責任的主要方式有：（1）停止侵害。（2）排除妨礙。（3）消除影響、恢復名譽。（8）賠禮道歉。（二）行政責任行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證（房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證）、暫扣或者吊銷營業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。（三）刑事責任觸犯刑法的，應當追究有關責任人的刑事責任。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理一、房地產(chǎn)經(jīng)

24、紀行業(yè)管理的模式和手段其一是由政府主管部門實施和行政管理，其二是由行業(yè)協(xié)會實施的自律性管理。實施管理時所用的手段包括有法律手段、行政手段、經(jīng)濟手段和輿論手段。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的內(nèi)容（一）注冊登記和備案1房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的注冊登記原注冊機構注銷注冊：不具有完全民事行為能力；受刑事處罰；脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上；同時在2個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；嚴重違反職業(yè)道德和行業(yè)管理規(guī)定。2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的備案登記房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行管理，必須向工商行政管理部門申請登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，并報房地產(chǎn)經(jīng)紀主管部門備案登記后方可從事經(jīng)紀活動。以上兩種不同的審辦手續(xù)，

25、缺一不可。由建設行政主管部門或房地產(chǎn)管理部門核發(fā)證明房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或分支機構已備案的證明。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)年檢與驗證管理房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的年檢、驗證管理實行定期、集中審查式的監(jiān)督管理，具有時間固定集中、檢查面廣、檢查內(nèi)容全面等特點。首先，年檢與驗證管理胡利于監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及時辦理變更登記。其次，年檢與驗證管理有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的準確統(tǒng)計。機構有生有滅，是經(jīng)濟活動中的正?，F(xiàn)象。第三，年檢與驗證管理有利于對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行綜合檢查、分析和評價。年檢主要是檢查房地產(chǎn)經(jīng)紀組織經(jīng)營業(yè)務范圍、注冊地點、注冊資金、持證從業(yè)人員是否有變動，以及在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中是否遵紀守法，是否

26、接受注冊、備案等管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的執(zhí)業(yè)資格證明應定期由發(fā)證機關驗證。驗證應符合一定的條件，如經(jīng)過一定量的培訓并考試合格，完成一定的業(yè)務量，無違規(guī)、違法執(zhí)業(yè)情況。每年度房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格注冊登記情況應報建設部備案。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)法檢查與投訴受理第一，違法行為的檢查和處理，由房地產(chǎn)行政主管部門查處；不正當競爭等違法活動的，由工商行政管理部門查處；凡違反房地產(chǎn)有關法律、政策和規(guī)定的，由房地產(chǎn)管理部門按有關規(guī)定查處，構成犯罪應追究其刑事責任的，移送司法機關。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中不合法、不規(guī)范的行為處罰，由其所在地各級房地產(chǎn)管理部門按分級管理的職責進行。第三

27、，對于吊銷許可證、執(zhí)照的行為處罰，由其所在地頒發(fā)許可證、執(zhí)照的主管部門進行。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費管理房地產(chǎn)中介服務收費實行明碼標價制度。對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費的管理主要是從是否符合收費標準和是否明碼標價兩個方面進行管理。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會它的設立主要是遵循按需設立的原則。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會章程對參加協(xié)會的經(jīng)紀人具有強制約束力。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的管理職責 行業(yè)協(xié)會可經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門授權，在授權范圍內(nèi)協(xié)助管理有關事務。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)規(guī)則制定自律性的行業(yè)規(guī)則是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會實施行業(yè)管理的重要手段。行業(yè)規(guī)則是公約，不是國家法律法規(guī)和規(guī)章條例。它與鄉(xiāng)規(guī)民約最重要的區(qū)別是：它是依據(jù)

28、法律、法規(guī)和規(guī)章制定的。行業(yè)規(guī)則的產(chǎn)生履行了一定的程序。行業(yè)規(guī)則具有約束力，一要受到行政管理部門的依法處罰；二要受到行業(yè)協(xié)會的通報批評。對房地產(chǎn)經(jīng)紀人提出職業(yè)道德的要求，是行業(yè)規(guī)則一個顯著的特點。主要是調(diào)整兩個方面的關系：一是調(diào)整同一職業(yè)內(nèi)部人們之間的關系；二是調(diào)整職業(yè)與職業(yè)之外對象之間的關系。第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務類型一、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的分類按照經(jīng)紀業(yè)務的一般分類方法，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務分為房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)代理和房地產(chǎn)行紀。按照房地產(chǎn)市場的分級方法，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務又可以分為土地交易經(jīng)紀業(yè)務，商品房交易經(jīng)紀業(yè)務和存量房交易經(jīng)紀業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務分為：房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀、房

29、地產(chǎn)租賃經(jīng)紀、房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀等。二、當前主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的特點1我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務主要以居間、代理業(yè)務為主。2房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務形式多樣，新業(yè)務形式不斷涌現(xiàn)。3房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務逐步向縱深化和專業(yè)化方向發(fā)展。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務基本流程一、客戶開拓通過廣告宣傳和公共關系活動，以質量和信譽來贏得客戶，品牌戰(zhàn)略來穩(wěn)步開拓市場。二、業(yè)務洽談傾聽客戶的陳述、查驗有關證件、告知、要就經(jīng)紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的經(jīng)紀合同類型及文本協(xié)商。三、物業(yè)查驗（一）物業(yè)查驗的主要內(nèi)容1物業(yè)的物質狀況2物業(yè)的權屬情況（1）物業(yè)權屬的類別與范圍物業(yè)是所有權還是使用權房。房地產(chǎn)即為共有房地產(chǎn)。注意獨用成套房

30、與非獨用成套住房的差別。房地產(chǎn)權屬是否清晰，對權屬有爭議的、未取得房地產(chǎn)權證的、房屋被司法或行政部門依法限制和查封的、依法收回房地產(chǎn)產(chǎn)權證等的產(chǎn)權房。（2）即是否設定抵押權、租賃權？如果有，權利人是誰？（3）物業(yè)的環(huán)境狀況（二）物業(yè)查驗的基本途徑1文字資料了解。但要注意具有法律效力的文件（如產(chǎn)權證、項目批準文件）與非法律文件（如售樓說明書）區(qū)別，非法律文件只能作為參考。2現(xiàn)場實地察看3向有關人員了解四、簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同委托合同的當事人雙方既可以都是自然人或法人，也可只有委托人依法有權進行的事務才可委托他人辦理。五、信息收集與傳播主要應收集三方面的信息：標的物業(yè)信息、與標的物業(yè)相關的市場信息和

31、委托方信息。對以上信息辨別、分析、整理后，接下來就要進行信息傳播。傳播方式可以通過報紙、電視廣告、經(jīng)紀機構店鋪招貼、人員推介、網(wǎng)絡、郵發(fā)函件等方式。六、引領買方（承租方）看房七、代理（或協(xié)助）交易達成協(xié)調(diào)交易價格代理或協(xié)助簽訂交易合同八、產(chǎn)權過戶登記九、物業(yè)交驗 確認交房時間，然后書面通知買方。十、傭金結算十一、售后服務3個主要方面：第一是延伸服務，二是改進服務，三是跟蹤服務。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀相關業(yè)務一、房地產(chǎn)交易登記及權證代辦房地產(chǎn)登記機構將代表政府向房地產(chǎn)產(chǎn)權人頒發(fā)產(chǎn)權證。房地產(chǎn)登記主要包括以下類型：1房地產(chǎn)初始登記2房地產(chǎn)變更登記3房地產(chǎn)權利注銷登記4房地產(chǎn)他項權利登記房地產(chǎn)抵押分為4

32、種情況：出讓土地使用權抵押登記以預購商品房作為抵押物。以在建工程作為抵押物?，F(xiàn)房抵押登記。辦理房地產(chǎn)抵押登記還應當注意：（1）有營業(yè)期限的抵押人，其設定的抵押期限不得超過營業(yè)期限；（2）抵押物的土地使用有年限的，其設定的抵押期限不得超過土地使用的年限；（3）共同共有的房地產(chǎn)設定抵押的，全體共有人為抵押人；（4）按份共有的房地產(chǎn)，設定的抵押不得超過抵押人的份額；（5）同一抵押物設定二次或二次以上的抵押，登記處時應提交前面抵押合同的約定和抵押權人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設定多次抵押的，后一抵押的有續(xù)期限不得早于前一個抵押權的存續(xù)期限。5房地產(chǎn)文件登記備案其方式為：可以由當事人一方申請的；

33、需要雙方共同申請的；兩人以上共有的房地產(chǎn)權利，當事人應當同時申請登記。二、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦房地產(chǎn)抵押貸款的種類房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩個方面：房地產(chǎn)開發(fā)建設抵押貸款和購房抵押貸款。貸款額上限一般為房價的70%。個人住房抵押貸款主要有公積金貸款和商業(yè)貸款，個人住房組合貸款，即公積金貸款和商業(yè)貸款的組合，共計3種形式。抵押合同自抵押物登記之日起生效。三、房地產(chǎn)信息咨詢房地產(chǎn)經(jīng)紀人咨詢有關房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、稅費、貸款利率和還款額計算等各方面的信息和專業(yè)知識。四、法律服務法律服務包括圍繞房地產(chǎn)交易過程的法律知識咨詢、合同審核及修訂、法律事務交涉。五、房地產(chǎn)價格評估六、住房置業(yè)擔保抵押權只有通過房屋

34、產(chǎn)權管理部門的登記才有效。七、房屋裝潢及搬家服務等第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義和作用房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義（一）合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權力義務關系的協(xié)議。這一合同概念有如下涵義：合同是一種協(xié)議。協(xié)議是兩個以上當事人對某種過去或將來的事實或行為。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義和特征房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義是房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供房地產(chǎn)交易等事務的勞務而與委托人約定訂立的協(xié)議形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的特征：1房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是雙務合同雙務合同是指一方當事人所享有的權力就是他人當事人所負擔的義務。2房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是有償合同3房地產(chǎn)經(jīng)紀合同一般為書面形

35、式的合同規(guī)定合同形式分為要式合同和不要式合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同可以是不要式合同。4房地產(chǎn)經(jīng)紀合同主要是從合同必須以主合同的存在并有效為前提。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的作用有效保障合同當事人的合法權益維護和保證市場交易的安全與秩序第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內(nèi)容一、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同內(nèi)容的界定依民事法律關系而言，合同的內(nèi)容是指當事人的權利和義務。從法律文書而言，合同的內(nèi)容是指合同的條款。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同條款（一）合同條款的種類1根據(jù)合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款。主要條款也稱必要條款。2根據(jù)合同條款的內(nèi)容，合同條款可以分為實體條款和程序條款3根據(jù)合同的表現(xiàn)形式，合同條款可以分為明示條款

36、和默示條款4根據(jù)合同條款的責任內(nèi)容，合同條款可以分為有責條款和免責條款免責條款的內(nèi)容在法律規(guī)定的范圍內(nèi)有效。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要條款1當事人的名稱或者姓名和住所2標的3服務事項與服務標準4勞務報酬或酬金5合同的履行期限、地點和方式6違約責任7解決爭議的方式第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要類型房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同（一）房地產(chǎn)代理合同房地產(chǎn)的代理行為包含了民事代理和商事代理兩方面。民事代理活動既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動通常采用書面合同形式。代理合同的內(nèi)容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權限和代理人接受授權為

37、合同的成立條件。2房地產(chǎn)代理合同的特征除緊急情況外，代理人不能超越被代理人的指示擅自處理事務，也不用自己的名義處理事務。接受授權代理的事務分為兩類：其一，被授予的代理權是為被代理人解決不能親自處理的委托事務，這屬于事務代理；其二，被授予的代理權是為被代理人解決；在被代理人的經(jīng)營能力不足或為了達到經(jīng)營目的預期的委托事務，這是商事代理活動。3房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代理合同中的義務=委托人的權利按照指示處理事務的義務親自處理事務的義務向被代理人報告處理事務情況的義務處理事務的收益和所得交付被代理人的義務4委托人的義務=經(jīng)紀人的權利承擔后果的義務承擔處理事務的費用的義務給付房地產(chǎn)經(jīng)紀人報酬的義務承擔賠償損失的

38、義務（二）房地產(chǎn)居間合同1房地產(chǎn)居間合同的涵義居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。指示居間合同即居間人向委托人報告訂約的機會，媒介居間行為則是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒介妁方式促成其交易。2房地產(chǎn)居間合同的特征房地產(chǎn)經(jīng)紀人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。居間合同的委托人的給付義務具有不確定性，即房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。而代理人只能接受一

39、方委托人的委托代理事務，國家法律沒有有關代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理義務的解釋。3房地產(chǎn)居間合同的義務如實報告的義務盡力提供居間服務的義務保守秘密的義務4委托人的義務=經(jīng)紀人的權利支付報酬的義務支付必要費用的義務二、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同房地產(chǎn)買賣與房屋租賃是房地產(chǎn)交易中交易性質不同的行為，買賣是權利轉讓行為，租賃是債權經(jīng)營行為。房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期權房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權預租（有些地區(qū)和城市開展這種預租活動），現(xiàn)房出租；存量房屋的出租和轉租。三、一手房經(jīng)紀合同與二手房經(jīng)紀合同（一）一手

40、房經(jīng)紀合同其委托代理合同的內(nèi)容表現(xiàn)為目標明確、要求具體、事務繁雜、周期嚴格并具有風險性。（二）二手房經(jīng)紀合同其特點是合同要求完成的事務應當完備。四、房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的主要類型房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀行為混淆造成的合同糾紛居間行為與代理行為混淆造成的糾紛居間合同關系是經(jīng)紀人不得參與并決定委托人與第三人的合同關系。經(jīng)紀合同的權利義務不等造成的糾紛經(jīng)紀合同的主要條款欠缺造成的糾紛服務標準與收取傭金標準差異造成的糾紛締約過失造成的糾紛經(jīng)紀合同當事人的觀念和法律意識不足造成的合同糾紛其他原因造成的合同糾紛二、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的規(guī)避與處置制訂示范合同文本

41、示范合同文本可以發(fā)揮多重作用：（1）既不干涉經(jīng)紀活動的正常運行，又可以將合法的合同規(guī)則通過公開的途徑進行示范，鼓勵、督促合同當事人自覺把握自己的權利義務關系；（2）示范合同文本的推廣，有利于合同當事人通過比較，改變交易陋習和不自覺的違規(guī)、違法、違約行為；（3）示范合同文本的推廣，可以保護社會的弱勢群體，避免受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害；（4）示范合同文本也是政府管理機構與行業(yè)協(xié)會公開進行宣傳，維護消費者利益、行業(yè)形象和政府的政策導向的有效手段。（二）制訂服務標準，明確服務要求和內(nèi)容（三）告知必要的經(jīng)紀活動事項，利于委托人監(jiān)督（四）加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理（五）對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛

42、，應及時協(xié)商或通過法律途徑解決第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的涵義和作用一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的涵義信息是指可以傳遞、傳送的消息。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀活動并為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動服務的信息。它包括四方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息。這四方面缺一不可。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的基本要素主要有語言要素、內(nèi)容要素和載體要素三方面組成。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的特征1共享性=正外部性2多維性3積累性4時效性5增值性三、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的作用1實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本功能2有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的附加值3有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理一、房地產(chǎn)經(jīng)

43、紀信息管理的原則1重視房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的系統(tǒng)性2加強房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的目的性3提高房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的時效性4促進房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的網(wǎng)絡化二、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的收集1收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息2從有關單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀信息3現(xiàn)場收集4利用網(wǎng)絡獲取三、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的加工整理加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編寫和研究這幾個環(huán)節(jié)。4編輯是整個加工整理過程中最關鍵的工作。信息通過加工整理之后，通常以表格、圖片、文字報告等形式展現(xiàn)出來。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的利用房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的利用主要包括兩方面：一是通過信息的發(fā)布來影響消費者（如發(fā)布房源信息，吸引潛在客戶）；二是以信息提供的具體內(nèi)容來指導具體的業(yè)務活

44、動。不同的信息發(fā)布過程，由于其任務的不同，發(fā)布時間不同，影響到使用資金的多少、發(fā)布信息的不同、使用媒體的不同。利用房地產(chǎn)經(jīng)紀信息來知道房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務活動，幾乎貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務活動的全過程。如：通過對客戶方面信息的分析，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以了解客戶的偏好、所能接受的價位，并指導查找房源信息和篩選房源，最終促使交易成功；通過對市場和競爭對手的了解，能夠及時的把握市場方向，競爭對手目前的狀況，便于很好的開展房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；在新樓盤銷售過程中，通常要通過對市場、客戶以及交易樓盤等信息的分析，才能合理制定市場推廣計劃、銷控計劃，并進行廣告設計、價格調(diào)整等一系列步驟；在一手房經(jīng)紀活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要

45、利用買方的信息，通過分析其偏好，才能找到與之匹配的房源，增大交易成功的概率。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)的主要類型數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng)具有流程控制功能的信息系統(tǒng)類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng) 成本和費用控制第六章 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的特點、形成原理和影響因素一、房地產(chǎn)價格的特點1房地產(chǎn)價格是關于房地產(chǎn)權利的價格，同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權利內(nèi)容的價格2房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性銷售中實行“一房一價”3房地產(chǎn)價格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點4房地產(chǎn)價格有多種表現(xiàn)方式 一般商品的交易方式主要是買賣，租賃、抵押、典當、作價入股，以租代售、售

46、后包租。二、房地產(chǎn)價格形成的基本原理（一）預期原理首先取決于在其耐用期內(nèi)效用、供求關系的預期。（二）資本化原理（三）供求原理均衡價格，當市場價格高于均衡價格時，市場供大于求，當市場價格低于均衡價格時，市場供不應求，房地產(chǎn)的供給是無彈性的。房地產(chǎn)的均衡價格主要是由需求狀況決定的。（四）替代原理具有相似地段、相似建筑類型、相似房型等的房地產(chǎn)，在效用上就具有相似性，與一般商品的替代原理所不同的是，由于房地產(chǎn)的空間固定性，能夠與它產(chǎn)生替代關系的其他房地產(chǎn)所在的地區(qū)，稱為該房地產(chǎn)的“同一供需圈”。（五）變動原理變動原理必須確定一個基準日期（稱為估價時點）。（六）最高最佳使用原理房地產(chǎn)的均衡價格是由其最高

47、最佳效用所決定的。均衡原理和適合原理房地產(chǎn)在什么情況下才能達到最高最佳使用呢？有兩個前提：一是當房地產(chǎn)內(nèi)部各組成部分處于均衡狀態(tài)，二是當房地產(chǎn)本體與周圍環(huán)境處于適合狀態(tài)。房地產(chǎn)的內(nèi)部均衡首先表現(xiàn)在土地的價值與建筑物價值之間的均衡。三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）不同性質的影響因素影響房地產(chǎn)價格的因素分為經(jīng)濟因素、社會因素、行政和政治因素，及理化因素。1經(jīng)濟因素（二）不同影響范圍和結果的因素1一般因素一般因素在時間上變動2區(qū)域因素區(qū)域因素也會引起相應區(qū)域房地產(chǎn)價格水平在時間上的變動3個別因素個別因素是造成房地產(chǎn)價格個別性的直接因素。第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構成房地產(chǎn)價格=土地價格+房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本+

48、利潤+房地產(chǎn)稅一、土地價格土地價格，按照馬克思主義經(jīng)濟學原理，是1地租的資本化，2占有、使用、收益和處分的權利而支付的費用。3一定年數(shù)地租的總額。實際地價的價值構成包括：一定年數(shù)的地租、級差地租I全部、級差地租II部分（勞動投入所產(chǎn)生的級差地租）。土地開發(fā)成本主要指動拆遷費用、“七通一平”成本、地塊內(nèi)基礎設施配套成本。土地開發(fā)利潤則指成本應獲得的利潤。二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本和利潤狹義的房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負擔的一切經(jīng)濟代價。這種代價不僅包括開發(fā)商向外支付的開發(fā)利潤。利潤有兩種，一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了開發(fā)商向外支付的一切費用（不包括開發(fā)商自有資金應得的利息）

49、后所剩的余額，另一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了除土地以外的一切開發(fā)費用（包括開發(fā)商自有資金應得的利息）后的余額。房地產(chǎn)開發(fā)成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本和其他開發(fā)成本。三、房地產(chǎn)稅稅種主要有營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。營業(yè)稅。第三節(jié) 房地產(chǎn)價格評估的主要方法房地產(chǎn)價格評估的方法體系其價格可以從三個方面來考察：一是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設的成本，二是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟效用，三是市場上同類房地產(chǎn)商品的成交價格。房地產(chǎn)估價的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。比較法（一）比較法是指依據(jù)市場交易資料，將對象房地產(chǎn)同能與其形成替代關系的類似房地產(chǎn)進行比較，以后者已知的價

50、格為參照，修正得出對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。類似房地產(chǎn)，是指其位置條件、物質特征以及其他可能影響房地產(chǎn)市場價值的基本因素和條件，均與對象房地產(chǎn)之間存在相似性和可比性的市場交易實例。用比較法評估出來的試算價格通常稱為比準價格。比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的替代原理。替代原理，對象房地產(chǎn)的市場價值可以由近期成交的類似房地產(chǎn)的價格來決定。（二）比較法的操作流程搜集交易實例 篩選比較案例 建立價格可比基礎 修正比較案例 確定比準價格1搜集交易實例必須是實際成交的價格信息2選擇比較案例房地產(chǎn)篩選的標準是：用途與對象房地產(chǎn)相同。規(guī)模與對象房地產(chǎn)相當。建筑結構與對象房地產(chǎn)相同。交易類型、交

51、易情況與對象房地產(chǎn)相同。成交日期。處于對象房地產(chǎn)的同一供需圈。3建立價格可比基礎4個方面的統(tǒng)一：統(tǒng)一采用單位價格。統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。統(tǒng)一幣種或貨幣單位。將比較案例與對象房地產(chǎn)進行比較的方法有兩種，一種稱為直接比較，另一種稱為間接比較。大多采用直接比較法。價格調(diào)整的方法主要也有兩種：直接調(diào)整法和百分比調(diào)整法。在直接比較方式下，如采用百分比調(diào)整法，適用公式6-1：對象房地產(chǎn)評估價格=比較案例房地產(chǎn)實際售價*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（6-1）房地產(chǎn)狀況的修正系數(shù)可采用，交易情況的修正，一般有以下幾種：時間因素修正系數(shù)=估價時點的價格指數(shù)/交易日期的價格指

52、數(shù)。時間修正系數(shù)=1+價格變動率5確定對象房地產(chǎn)的比準價格算術平均法。加權平均法。以某一個比較案例的修正價格為主，同時參考其他實例的修正價格，確定比準價格。收益法 收益法是將房地產(chǎn)的凈收益資本化，從而求出房地產(chǎn)價格的方法。用收益法求得的價格稱為收益價格。 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的預期原理和資本化原理。 收益倍數(shù)法，公式6-2：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益*收益倍數(shù)6-4成立條件：1純收益2貼現(xiàn)率3有年限 a 每年不變r每年不變收益法中的所謂“純收益”是指僅屬于房地產(chǎn)所帶來的收益，這種收益是指在其他要素均處于正常情況，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益，即客觀收益。第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的性質和功能一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從狹義上講，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動具有法人資格的經(jīng)濟組織。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的性質首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是企業(yè)。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是服務性企業(yè)。它具有以下3個性質：（1）非實物性。（2）生產(chǎn)與消費同時性。（3）不可儲存性。最后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是專業(yè)性企業(yè)。其專業(yè)性有兩層含義：一是其從業(yè)人員基礎知識、操作水平的專業(yè)性；二是經(jīng)紀企業(yè)組織分工的專業(yè)性。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的功能 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的功能主要有：介紹功能、顧問功能、資訊功能以及議價功能等。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以分為單一從事經(jīng)紀活動的房