某物業(yè)公司建筑裝飾手冊

1、1. 目的：通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。2. 原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進(jìn)行維修；并有計劃地對建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。3. 職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由外包的清潔公司按照社區(qū)環(huán)境部制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)執(zhí)行，由管理處及公司職能部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查并填寫相應(yīng)的記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由管理處委托的保養(yǎng)供方（以下簡稱供方）負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫公共設(shè)施保養(yǎng)記錄。供方每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。4. 內(nèi)容：4.1 屋頂。每 2年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次。對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并對面磚接縫處用白水泥勾縫。4.2

2、 外墻飾面。每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗；每3年進(jìn)行全面清洗。發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；對于外墻滲水的，請參考維修服務(wù)進(jìn)行修補(bǔ)。4.3 內(nèi)墻飾面。每 3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫的應(yīng)修補(bǔ)；對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有脫落或空鼓的地方，及時修補(bǔ)或進(jìn)行更換。4.4 樓梯間。樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時粉刷修理；對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。4.5 門。每年全面保養(yǎng)一次。對生銹、掉

3、漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門及其它類型門每年對軸承上油一次。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的應(yīng)及時修補(bǔ)；4.6 防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應(yīng)刷油漆一次，最長時間不超過 4年。4.7 窗。每年保養(yǎng)一次。對門窗框松動、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強(qiáng)度水泥砂漿把鐵腳重新錨固，并填實(shí)墻洞，等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。4.8 公

4、共地磚。每 3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。日常發(fā)現(xiàn)地磚損壞的應(yīng)及時維修。4.9 吊頂。每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次， 揭開石膏板查看吊頂鋼絲， 有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。日常對吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換，4.10 人行道、車行道。每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補(bǔ)。4.11 管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次，但對重點(diǎn)部位，有必要時可以增加次數(shù)。如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次；對室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時刷油漆。4.12 污水井。每年揭蓋檢查清

5、理污泥一次。4.13 擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進(jìn)行加固，對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠。在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。4.14 玻璃幕墻 ( 包括玻璃門 ) 。每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對玻璃門軸上油一次。4.15 在臺風(fēng)、大雨等天氣來臨前夕，應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻懸掛物等仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。5. 相關(guān)文件及記錄5.1 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃5.2 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄附：公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備注01屋頂每 2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾

6、面每 3年每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗03內(nèi)墻飾面每 3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有脫落的及時修補(bǔ)04樓梯間每 3年對粉刷墻面損壞的及時修補(bǔ)05門每 1年對生銹或掉漆的門應(yīng)及時修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄每2-4 年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間07窗每 1年08公共地磚每 3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換09吊頂每 3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換10人行道、車行道每 1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補(bǔ)11管道每 3年有必要時可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每 1年13擋雨篷每 1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)14玻璃幕墻 ( 玻璃門 )每 1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)1、主體工程 :屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在

7、修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。2、裝修工程a. 門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。b. 掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不

8、影響使用的條件下，用其他材料代用更新。c. 踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。3、樓地面工程a. 木地板的損壞占自然間地面面積25以下的，可修復(fù)；損壞超過25以上或缺乏材料時，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。4、屋面工程a. 屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。b. 屋面上的壓頂、

9、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時，應(yīng)翻做。c. 女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。 d. 鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。e. 玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。f. 屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。5、飾面工程a. 外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。b. 外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。c. 內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一

10、半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。d. 天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。6、油漆粉飾工程a. 木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。b. 鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵

11、件油漆保養(yǎng)周期一般為 23年。c. 木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。d. 室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。e. 高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1985年制定頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我公司實(shí)際情況，制定對樓宇質(zhì)量進(jìn)行評定的標(biāo)準(zhǔn)。一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的

12、劃分和等級分類。1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項(xiàng)目的完好或損壞程度來劃分的。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分成四個標(biāo)準(zhǔn)，即完好標(biāo)準(zhǔn)、基本完好標(biāo)準(zhǔn)、一般損壞標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、 承重墻、屋面和樓地面； 裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。2、房屋完損等級的分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即房屋完損等級分成以下五類：（ 1）完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，

13、管理道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。（ 2）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，用量構(gòu)部件有損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。（ 3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。（ 4）嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，造成嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和

14、零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建。（ 5）危險房。是指承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確定住戶安全的房屋。二、房屋完好率，危險率的計算計算房屋完損等級，一律以建筑面積（m2）為計算單位，評定時以幢為評定單位。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比。即 :完好房建筑面積基本完好房建筑面積房屋完好率 =×100總的房屋建筑面積房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應(yīng)重新評定；新接管的新建房

15、屋，同樣應(yīng)評定完好率。危房率：是指整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：整幢危險房屋的建筑面積危房率× 100總的房屋建筑面積三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)。 參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1985年制定頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。四、房屋完損等級評定方法。 參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1985年制定頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。五、評定房屋完損等級的基本做法房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一般每隔 1 3年（我公司規(guī)定為 3年）對所管的房屋進(jìn)行一次全面逐幢完損等級的評定，這種評定可以全面、詳細(xì)的掌握房屋的完損等級情況。不定期評定，分為以下幾種情況：1、根據(jù)

16、氣候特征，如雨季、臺訊、暴風(fēng)雪、山洪等，應(yīng)對危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評定完損等級。2、房屋經(jīng)過中修、大修、翻建竣工驗(yàn)收以后，應(yīng)重新進(jìn)行評定完損等級。3、接管新建房屋后，要進(jìn)行評定完損等級。進(jìn)行評定房屋完損等級，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備，實(shí)施查勘，統(tǒng)計匯總等三個階段。1、組織準(zhǔn)備階段這一階段的重點(diǎn)是制定評定工作計劃，建立評定組織， 組織評定人員進(jìn)行培訓(xùn)，搞好試點(diǎn)。（ 1）組織準(zhǔn)備：公司成立房屋質(zhì)量評定領(lǐng)導(dǎo)小組， 對評定工作進(jìn)行全面組織和領(lǐng)導(dǎo)， 這個評定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo)，管理處、技術(shù)等部門的人員參加。各基層物業(yè)管理處應(yīng)成立評定小組。小組成員一般有人組成，即有經(jīng)驗(yàn)管理

17、處負(fù)責(zé)人 1人，水工 1人，電工 1人，泥工 1人，木工 1人，電梯 1人。（ 2）培訓(xùn)、試點(diǎn)：組織評定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、 培訓(xùn)方法要采取理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法， 把課堂聽講與現(xiàn)場實(shí)際相結(jié)合起來。 還可以把培訓(xùn)和試點(diǎn)結(jié)合起來。 通過培訓(xùn)以達(dá)到理解標(biāo)準(zhǔn)， 掌握方法，保證質(zhì)量的目的。通過學(xué)習(xí)了解如何評定房屋質(zhì)量，明確任務(wù)范圍、掌握評定的方法；其次要學(xué)習(xí)物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識以及如何鑒定等基本常識、統(tǒng)計要求。另外評定工作的紀(jì)律也是培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。試評時一定要按照標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)對照確定。通過試評必須達(dá)到二個基本目的：一是要達(dá)到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一

18、套評定房屋完損等級的工作規(guī)律，以取得經(jīng)驗(yàn)，加以推廣。（ 3）物質(zhì)準(zhǔn)備：要根據(jù)評定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備，包括查勘工具，評定的各種統(tǒng)計表格。查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要的書寫用具及安全器具。各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點(diǎn)。物業(yè)管理公司要對各管理處的評定工作準(zhǔn)備認(rèn)真檢查落實(shí)，避免臨陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項(xiàng)工作責(zé)任制，以保證評定工作的質(zhì)量。2、實(shí)施查勘階段在充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以后，可進(jìn)入實(shí)施查勘階段。在這一階段評定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各管理處做好評定查勘的各項(xiàng)工作， 及時掌握情況抓質(zhì)量、 抓進(jìn)度、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題要及時解

19、決。（ 1）分工明確，職責(zé)分清：各管理處的評定小組人員分工明確，各司其職。如：泥工負(fù)責(zé)評地基基礎(chǔ)、鋼筋砌體等承重結(jié)構(gòu)， 非承重結(jié)構(gòu)、 屋面、樓地面、 內(nèi)外飾面等項(xiàng)的完損程度。 木工負(fù)責(zé)評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備（電梯除外，電梯由電梯工負(fù)責(zé)評定）等。管理處負(fù)責(zé)人是評定小組的負(fù)責(zé)人， 也是評定工作的技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)人， 主要負(fù)責(zé)安排查勘評定任務(wù)，技術(shù)指導(dǎo)，質(zhì)量監(jiān)察，上下聯(lián)系；負(fù)責(zé)評定房屋完損等級，解決評定過程中遇到的疑難問題；保管評定中的資料和表格。（ 2）評定順序：為了使工作有秩序地進(jìn)行，提高工作效率，保證評定工作質(zhì)量，應(yīng)按以下

20、順序進(jìn)行：在室內(nèi)先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料，如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項(xiàng)。在填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料以后， 實(shí)地進(jìn)行逐幢評定。 在評定等級確定并填好表后，評定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。房屋分幢完損等級評定工作結(jié)束后，經(jīng)復(fù)核抽查無誤，符合質(zhì)量要求后，方可進(jìn)行房屋完損等級匯總和統(tǒng)計匯總工作。（ 3）評定方法：評定小組先將填好的房屋分幢完損等級評定表帶到實(shí)地，經(jīng)核對房屋的名稱、幢號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進(jìn)行評定，其方法如下：查：查看是評定的主要方法，查看時應(yīng)先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿著房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查

21、看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項(xiàng)的完損程度， 然后進(jìn)入屋內(nèi)， 按照先查下后查上的原則順序， 查內(nèi)承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項(xiàng)的完損程度，再查看屋（樓）面滲漏水跡情況，并上屋面查看完損程度，若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線陲吊測傾斜、弓凸值，以便進(jìn)一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、飾面有破損，還可以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進(jìn)一步確定其完損程度。木工先查看外門窗的完損程度，然后進(jìn)入屋內(nèi)，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。查看時可以用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位，一定

22、要詳細(xì)查看，頂棚一定要鉆進(jìn)去查看。水、電工及電梯工對設(shè)備部分的完損評定，也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查，必要時帶檢查測試儀器來測定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據(jù)此來確定完損程度。管理處負(fù)責(zé)人從外到里，從下到上對各評定項(xiàng)目都要目測完損程度，做到心里有數(shù)，若遇到危險、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu)，可以同泥工或木工一起查看完損程度。在查看過程中要按房屋的部位循順序進(jìn)行，每查看一處把所有的項(xiàng)目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節(jié)省時間。問：對有些項(xiàng)目的損壞情況查看不到或情況不清的，可以詢問住戶， 如白蟻危害， 屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項(xiàng)目

23、后，就分別向管理處負(fù)責(zé)人報出各個項(xiàng)目的完損程度。議：管理處負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋分幢完損等級評定表上記載的各項(xiàng)完損程度，按照房屋完損等級評定方法， 提出整幢房屋應(yīng)評定完損等級的建議，再經(jīng)過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統(tǒng)一時，要發(fā)揚(yáng)民主、充分進(jìn)行商議，必要時對爭論的項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)查后再確定等級。對評定過程中遇到情況復(fù)雜，個人難于確定時，需評定小組集體查看，經(jīng)商議后再確定。記：管理處負(fù)責(zé)人把評定小組評定的房屋完損等級記在房屋分幢完損等級評定表中的“評定等級”一欄內(nèi)，填寫時可簡明寫為“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房） ，“一般” （即一般損壞房） ，“嚴(yán)

24、重” （即嚴(yán)重?fù)p害房） 、和危險（即危險房） 。在評定過程中發(fā)現(xiàn)危房、 嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況， 還要在表中 “附記”欄內(nèi)簡明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等，必要時可畫圖示意，以便復(fù)核或作為修理查勘時的依據(jù)。（ 4）填寫房屋分幢完損等級評定表：房屋分幢完損等級評定表是評定的基礎(chǔ)表格，為了保證質(zhì)量，填寫內(nèi)容要正確，方法要一致。每幢房屋填寫一張?jiān)u定表。一般填寫方法如下：名稱：指大廈名稱。地址：指大廈所在的地點(diǎn)。編號：編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個號碼，應(yīng)按順序編號。幢號：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢編寫幢號。產(chǎn)別：是根據(jù)

25、房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管戶、撥用戶、私產(chǎn) .等。結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼或其它結(jié)構(gòu)等?，F(xiàn)在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實(shí)際用途，并非房屋原建時的用途。附記：主要記載說明的問題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。評定等級：是指整幢房屋的完損等級。（ 5）評定的質(zhì)量要求：評定房屋完損等級的目的，是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。 因此要把評定工作的質(zhì)量放在首位。 為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點(diǎn)：加強(qiáng)對評定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)， 提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)， 要求每個評定人員掌握房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評定方法，并在實(shí)

26、際工作中能正確運(yùn)用。在評定過程中對出現(xiàn)的特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。上級評定組要經(jīng)常到現(xiàn)場指導(dǎo)，及時解決評定中存在的問題。建立工作責(zé)任制， 評定人員承擔(dān)評定質(zhì)量的責(zé)任, 對質(zhì)量好的要給予表揚(yáng), 對質(zhì)量差的要批評 , 并限期改正。上級評定組織要嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)抽查指導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)差錯，給予糾正。檢查質(zhì)量的方法：評定小組自查。 評定小組每天實(shí)地評定結(jié)束后， 要及時整理表格， 檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補(bǔ)上。對評出等級要自檢一下，是否符合評定方法和評定標(biāo)準(zhǔn)，對不符合者，要及時糾正。上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進(jìn)度，抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法

27、，一是抽查房屋分幢完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實(shí)地復(fù)查，查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實(shí)際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在千分之三以內(nèi)。（ 6）評定中應(yīng)注意的事項(xiàng)參加評定工作的人員一定要有高度的責(zé)任感，要嚴(yán)格組織紀(jì)律，既做房屋質(zhì)量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評定為“危險房”和“嚴(yán)重?fù)p壞房”二個等級時，不要當(dāng)著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關(guān)的問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。在現(xiàn)場查看時，必須十分注意安全工作，以防止

28、發(fā)生意外事故。在查看時，隱蔽部位有破損的地方，應(yīng)通過管理處及時安排修補(bǔ)，以免影響住戶。（ 7）評定員應(yīng)遵守的紀(jì)律：評定工作必須到實(shí)地， 依順序逐幢進(jìn)行。 若遇住戶不在家， 應(yīng)下次再補(bǔ)查， 做到不遺漏、不復(fù)查。工作時必須佩戴標(biāo)志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。對待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的風(fēng)俗習(xí)慣，注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。堅(jiān)持崗位，不擅離職守，認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。、匯總統(tǒng)計表這一階段的工作重點(diǎn)是抓好匯總統(tǒng)計表的統(tǒng)計質(zhì)量，搞好復(fù)核、核正工作，并在搞好統(tǒng)計匯總工作的同時，切實(shí)做好資料裝訂工作。房屋完損等級的匯總統(tǒng)計工作

29、是最后一道工序，也是評定完損等級出成果的階段。匯總統(tǒng)計采用逐級的，自下而上的方法進(jìn)行。（ 1）房屋完損等級匯總表是管理處建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級的匯總，從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級的情況。此表由管理處匯總。此表匯總是根據(jù)房屋分幢完損等級評定表復(fù)核無誤的基礎(chǔ)上進(jìn)行的匯總。（ 2）公司房屋完損等級匯總表是各管理處房屋完損等級的統(tǒng)計匯總，反映房屋各類結(jié)構(gòu)的面積和完損等級，并用百分率表示。此表由公司匯總。此表根據(jù)房屋完損等級匯總表來統(tǒng)計匯總。為有效控制廢水/ 廢氣排放減少其對環(huán)境的污染，將廢氣 / 廢水排放控制在環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)要求的范圍內(nèi)，特制定本規(guī)定。1、廢水有序排放實(shí)行雨水、污水分流制度

30、、禁止亂排放和無序排放；廢氣排放應(yīng)達(dá)到環(huán)保要求，不得影響正常的生活工作環(huán)境。2、維護(hù)給排水 / 排氣系統(tǒng)的管道、閥門及其它設(shè)備，保證其正常工作。3、管理處對廢水 / 廢氣排放進(jìn)行日常巡查、計劃檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。巡查內(nèi)容包括：排水、排氣系統(tǒng)、水處理設(shè)備、管道、沙井、隔油池、化糞池等。4、排水設(shè)施發(fā)生漬水、管道破裂等事故，管理處應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修、疏通。5、住宅裝修時，管理處應(yīng)告知不得改動室內(nèi)雨水、污水管道及排煙系統(tǒng)，并加強(qiáng)巡視檢查。6、商鋪裝修涉及廢水/ 廢氣排放的，首先應(yīng)提供廢水/ 廢氣排放設(shè)計圖紙、裝修完后經(jīng)環(huán)保部門驗(yàn)收合格后方可營業(yè)、環(huán)保部門的驗(yàn)收合格證復(fù)印件交管理處存檔。7、接到臺風(fēng)

31、暴雨訊號前應(yīng)檢查排水設(shè)備、管道暢通，以免污水倒流污染環(huán)境。8、管理處應(yīng)定期對相關(guān)方（涉及廢水/ 廢氣排放的商鋪）進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)加強(qiáng)宣傳、督促相關(guān)方處理。9、管理處對投訴問題應(yīng)及時與相關(guān)方協(xié)商處理，如處理不了應(yīng)和環(huán)境保護(hù)管理部門聯(lián)系處理。10、本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1、管理處對樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運(yùn)作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。供方在報修繕計劃時，必須同時上報用電

32、設(shè)備，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。2、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3、用戶在進(jìn)行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在深圳市家庭居室裝修開工申請表中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進(jìn)行檢查核實(shí)。4、凡進(jìn)入樓宇內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。5、進(jìn)入樓宇的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正

33、常休息。6、管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報告管理處，停止施工。7、本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。為保證向用戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1、由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員（供方人員）負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙進(jìn)行保管并對水池、水箱的清洗工作進(jìn)行監(jiān)督。2、在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實(shí)需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。3、地下貯水池、天面水箱每

34、年應(yīng)由具有深圳市水池清洗資質(zhì)的供方徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并取得深圳市水質(zhì)檢測中心或深圳市水務(wù)局水質(zhì)檢測合格證。 地下貯水池、 天面水箱每年的5 10月份每隔 10天加一次消毒藥水 （粉），其余月份每隔 15天加一次消毒藥水（粉）。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。4、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理處報告，并由供方組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。5、抄表員每月要對每戶用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)立即進(jìn)戶查詢，幫助解決用水浪費(fèi)現(xiàn)象。6、隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。7、管理處執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用

35、經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。為了認(rèn)真解決業(yè)主/ 用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實(shí)是求是，劃清責(zé)任，合理收費(fèi)，服務(wù)用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。1、用戶在入伙時同管理處人員共同驗(yàn)收房屋及室內(nèi)設(shè)施發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收，維修所發(fā)生的人工、材料等費(fèi)用由地盤負(fù)責(zé)。2、用戶房屋及室內(nèi)設(shè)施自入伙起在國家規(guī)定的保修期內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大， 則由管理處通知管理處的維修供方負(fù)責(zé)維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應(yīng)立即報告工

36、程部和主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊(duì)保修，所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。3、用戶入伙后超過保修期發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第 2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負(fù)責(zé)。4、如用戶需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向管理處提出維修申請，由管理處通知管理處的維修供方進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收，維修供方按成本價合理收費(fèi)。5、如用戶提出大的維修申請，管理處派專職人員核實(shí)情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處通知維修供方負(fù)責(zé)完成。如維修供方不能維修，則上報工程部，由具有

37、相應(yīng)資質(zhì)的施工單位負(fù)責(zé)維修。維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開支，不再向用戶收費(fèi)。一、維修全過程1、按規(guī)定 / 約定時間帶齊工具、 材料用品到達(dá)現(xiàn)場， 進(jìn)門前，必須先摁門鈴或敲門 （每次輕敲不超過三下）。2、待用戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進(jìn)門。3、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細(xì)檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向用戶說明應(yīng)收多少費(fèi)用，待用戶確認(rèn)后方可進(jìn)行維修。4、維修過程中，如非必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。5、維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請用戶驗(yàn)收，待其確認(rèn)后，再請其支付商定的費(fèi)用，并

38、請用戶在派工單上簽署意見和姓名。6、維修中或離開時，均不得接受用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費(fèi)。7、接過用戶支付的維修費(fèi)用、派工單后，必須向用戶致謝。8、離開用戶房屋時，須使用規(guī)范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn)行下一個維修項(xiàng)目。二 、日常維修工作流程圖難 度 大用戶或公共部位維修的 維 修管 理 處否供 方能保修期內(nèi)維修項(xiàng)目簡單復(fù)雜管理處維 修地 盤維修完后用戶/管通知施工隊(duì)理處驗(yàn)收并簽名施工隊(duì)按約定時間維修會同用戶/管理處驗(yàn)收并簽名派工單/驗(yàn)收單交回管理處消項(xiàng)，難度大的維修：金額在2000元以上的維修項(xiàng)目（含2000元）。管理處進(jìn)行回訪、統(tǒng)計匯總后按規(guī)定上報工程部

39、公司工程部提出改造方案，報領(lǐng)導(dǎo)審批按工程管理控制程序進(jìn)行分判非保修期內(nèi)維修項(xiàng)目提出維修方案并估價用戶/管理處認(rèn)可后維修維修完后，由用戶 / 管理處驗(yàn)收并簽名，按規(guī)定收費(fèi)接到住戶電話接待住戶來訪“您好！××管理處。您 有什么要求？”“您好！我能幫您什么忙？”詢問需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn)，判斷有否能力及人手及時去維修。有有 能 力沒有能力“對不起，我們沒有此項(xiàng)服務(wù)?！辈⒆鬟m當(dāng)解釋。人暫時沒有人手手“我們馬上派人去維修?！薄皩Σ黄?，我們暫時沒有人?！奔s定時間去維修。電 來再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時間后，“請問您還有什么要求？”話 訪再見！您走好！上住戶家中維修“您好，我是XX

40、管理處維修人員。請問是否您家的.需 要檢查損壞情況，若是有償服務(wù)應(yīng)向住戶聲明：可能要適當(dāng)收取費(fèi)用。維修？”與住戶意見一致后進(jìn)行維修，維修完后做到工完場清。住戶滿意并簽字完畢后“請您驗(yàn)收簽意見?！敝x謝，再見！管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋，達(dá)到結(jié)構(gòu)完好、設(shè)備設(shè)施常用常新的要求，在及時維修、確保質(zhì)量的同時，要善于發(fā)現(xiàn)問題，以便及時改進(jìn)維修工作，不斷提高管理水平及服務(wù)水平。特制定房屋（含水電）維修回訪制度如下：一、管理處在辦公室工作人員中指定專人（房管員）負(fù)責(zé)每月的維修回訪工作，回訪工作需在收回派工單起三個工作日內(nèi)完成。二、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應(yīng)隨時觀察效果，專人定期仔細(xì)檢查，并

41、作專項(xiàng)記錄。三、對業(yè)主室內(nèi)的一般維修，房管員每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機(jī)抽樣回訪并作記錄?；卦L抽取的數(shù)量不應(yīng)低于派工單總量的 90%，其中至少按抽取數(shù)量的 25%進(jìn)行上門回訪，其余可以是電話回訪。四、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況，各管理處維修主管除需每周巡視外，仍應(yīng)對公共設(shè)施的維修保養(yǎng)情況 100%進(jìn)行回查?；夭闀r仍填寫回訪記錄表， 表中業(yè)主簽名欄由各管理處主任簽名確認(rèn)。五、房管員收到業(yè)主對維修后仍存在缺陷的投訴時，應(yīng)填寫投訴來訪記錄，并應(yīng)立即報告管理處辦公室，辦公室應(yīng)在24小時內(nèi)安排特殊回訪與返修。1. 目的：確保業(yè)主（住戶）提出的服務(wù)要求得到滿足， 使樓宇各部分能安全、 長久、有效的使

42、用。2. 適用范圍：2.1 樓宇各公共部分的維修過程的檢驗(yàn)。2.2 業(yè)主（住戶）室內(nèi)維修過程的檢驗(yàn)。3. 職責(zé)：3.1 維修主管每日對派工單進(jìn)行檢驗(yàn)。3.2 維修主管負(fù)責(zé)大廈公共部分的周巡視。3.3 管理處房管員負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪，管理處主任負(fù)責(zé)每月維修工作的檢驗(yàn)。3.4 工程部在每季度安檢（或設(shè)備年檢）時查驗(yàn)工作記錄。4. 內(nèi)容：4.1 維修過程的檢驗(yàn)規(guī)則：服務(wù)及時性的檢驗(yàn)：接到維修要求，與業(yè)主（住戶）約定好維修時間，準(zhǔn)時按預(yù)約時間到達(dá)目的地。維修時間視工藝復(fù)雜程度而定：一般性維修不超過 8小時；對于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過 72小時 ( 工藝要求特殊的例外 ) 。

43、不能當(dāng)天完成的， 應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原因，并將信息及時反饋給房管員和維修主管。服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應(yīng)無突兀感；滿足業(yè)主（住戶）/ 管理處的合理要求；嚴(yán)格按公司制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4.2 檢驗(yàn)：a. 日檢：房管員對每日的派工單要及時收回，以檢驗(yàn)服務(wù)的及時性和住戶對維修服務(wù)過程是否滿意，并查找當(dāng)日未解決項(xiàng)目原因，及時監(jiān)督解決。b. 周檢：維修主管依據(jù)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，每周對大廈公共部分情況進(jìn)行周巡視，有問題及時反饋到維修班，并督促解決。c. 月檢：每月由管理處房管員根據(jù)派工單量按房屋維修的回

44、訪規(guī)定對住戶進(jìn)行回訪，以檢驗(yàn)維修服務(wù)過程的質(zhì)量。 管理處主任對維修工作的情況進(jìn)行檢查， 工程部在每季度安檢時查驗(yàn)工作記錄。d. 對以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時采取糾正措施， 并填寫糾正措施報告上報管理處主任，處理不了的應(yīng)上報公司相應(yīng)部門， 在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時采取預(yù)防措施，并認(rèn)真填寫預(yù)防措施報告。5. 相關(guān)記錄：5.1 維修記錄5.2 維修工作聯(lián)系單5.3 維修回訪記錄5.4 周巡視記錄5.5 維修統(tǒng)計表5.6 維修工作聯(lián)系單 / 派工單月匯總表附1：維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注號接到維修要求，跟用戶約定好維修時間，準(zhǔn)時按預(yù)約時間到達(dá)目如暫沒有此項(xiàng)維修人員， 應(yīng)向住0

45、1上樓時間的地。戶解釋，再約定時間。維修及時率達(dá)到 99%。02維修服務(wù)時間一般不超過 8小時，復(fù)雜的最多不應(yīng)超過 72小時。服務(wù)效率滿意率如超出上述時間， 應(yīng)向住戶說明應(yīng)達(dá)到 98%。原因。03服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。服務(wù)態(tài)度滿意率達(dá)到 99%。04維修材料應(yīng)向住戶提供合格的維修材料。05維修工作滿意率應(yīng)達(dá)到 90%。對不滿意的 10%應(yīng)盡快組織二次維修，使住戶滿意。06洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對象滿意，此項(xiàng)維洗菜盆漏水同此項(xiàng)修不超過 1小時。07洗臉盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時間不超洗菜盆堵塞同此項(xiàng)過 2小時。08浴缸堵塞及漏

46、水達(dá)到暢通， 對切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、維修時間不超過2小時。不漏水。09疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時嚴(yán)重堵塞除外， 如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳間不超過 2小時。子、洗發(fā)水瓶等。10疏通地漏使之相當(dāng)暢通，并對切口恢復(fù)原樣，清出異物并清理干凈。維修時間不超過1小時。11維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應(yīng)恢復(fù)原維修時間不超過2小時。樣，做到工完場清。12接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水。維修時間不超過1小時。13樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對墻地面等維修時間不超過4小時。污染處清理干凈。（上層

47、住戶不在家除外）14馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣。維修時間不超過2小時。15水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開關(guān)自如。維修時間不超過30分鐘。16房間沒水使之通水，應(yīng)在 1小時內(nèi)解決住戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等都可能造成住戶家中沒水。17房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。維修時間不超過2小時，比較復(fù)雜的不超過 24小時。18燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，住戶提供的物料還需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。維修時間不超過30分鐘。19門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)維修時間不超過30分鐘。20修理電器使電器能達(dá)到正常使用 , 保持原有外觀 ,

48、 試用效果使住戶滿意。小維修不超過2小時，較難的不超過72小時。21房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)。并把故障原因告訴住戶。維修時間不超過2小時，比較復(fù)雜的不超過 24小時。22換鎖應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開關(guān)自如，緊閉性好。木門不超過 30分鐘，鐵門不超過 2小時。23修理門窗使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好。維修時間不超過2小時，如玻璃損壞的不超過24小時。附2：維修服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編號序號服務(wù)項(xiàng)目單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注（元）1空調(diào)（窗式）臺50 80有預(yù)留孔安2空調(diào)（窗式）臺80120無預(yù)留孔，不含支架裝3空調(diào)（分體）臺150250不含支架、配件類4空調(diào)支架副150250鋁合金材料，其它材料另計費(fèi)用5洗衣機(jī)臺1020含調(diào)試6抽油煙機(jī)臺5080含調(diào)試7排氣扇臺20308熱水器（電）臺80100含調(diào)試9熱水器（氣）臺100150含調(diào)試10玻璃平方米80100含料，普通 5厘白玻11燈具、門鈴等個3012012防盜門扇15030013水（電）表塊305014水管米20